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2024年12月29号感谢祭 th-cam.com/video/JWc427fGWIw/w-d-xo.html报名联络 点击 whatsapp：wa.me/85253460915
最喜歡Wayne Sir, 說真話
第一次睇你呢個頻道💁🏼♀️絕對感受到你知識、見識、分析！估唔到你有咁叻經驗！相信你台上一分鐘、台下應該係十年功😂真係要比個Like係👍🏻
支持Wayne哥，又學到野😊
呢幾年我同朋友講，千祈唔好買細單位（除非市中心）。因為隨著經濟上升，居住要求都會上升。賺到錢，梗係會想住得好啲，大啲，舒適啲。細單位會貶值多啲。
非常重要的資料，感謝台主
中國政府真係有d諗法，攪個第四代住宅盤活個樓市，希望救到經濟。加油
多謝 Wayne sir分析，支持你
Wayne sir，😄你招積得嚟，分析得幾好👍 good 👍💪💪
身爲香港人，二十幾年前在英國，覺得鬼佬賣樓唔講面積好奇怪，看完你這一集，就有感觸明白點解。 一套房（如果在住房不炒的情況下） ， 精準面積大小， 的確唔係咁緊要， 太多其他更重要嘅嘢去決定間屋值唔值呢個價錢。 嗰啲乜嘢實用率的確係一個數字遊戲
@@johnso2399 香港發展商用嚟昆買家嘅文字陷阱，歐美澳國家買樓冇呢啲嘢
适者生存 多维度睇问题
香港地早期發展商最多發水樓，一味玩數字遊戲，實際上係左削右偷，呃枰；兼且樓價就透過AA不斷托上去，龍床盤，垃圾舊樓都賣天價，死未😢
從你的解說看來，第四代住宅最大的賣點其實只是贈送面積比以往多了一些，由15%增至20%，增加了三分之一，並不是從0%變成20%，似乎不應該錯誤理解為上一代住宅就完全沒有贈送面積，因而變得毫無價值。新規範下的贈送面積基本可分為兩類：特大窗台、特大露台。若依香港現行法規與標準，窗台面積不可納入實用面積，因為窗台與地面高度有明顯差距，使用上受到限制，為公平起見，不允許跟樓價掛鉤。如果你問香港人，有窗台的房子好嗎？相信99%的人都會回答你：不好，因為窗台不實用。現在倒好，內地的特大窗台成賣點了。就拿灣璽一號的主人房超大轉角窗台做例子，如果是位處單邊的第4棟，面向保稅區無遮擋景觀的單位，確實是個大賣點，但有這樣條件的單位，在任何一個小區估計都只佔少數，大部分的單位都是近距離與鄰棟互相對望，如果發展商為了盡用政府允許的贈送面積，也做同樣大的窗台，反而成為缺點，因為隱私，估計要長期拉上窗簾，偌大的窗台要么用來堆放雜物，要么用來做衣櫃，做了衣櫃，日後一旦窗邊滲水，甚至玻璃破裂需要更換，麻煩就大了。就窗台進深而言，香港與國內走的是完全相反方向的路，十多年前就已經修例，把最大進深從50厘米大幅縮減至10厘米，發展商花了成本卻不能賣錢，基本成了廢物，因此近十年落成的住宅基本上已看不到窗台，取而代之的是可以納入實用面積，採光面更大，外觀更高級的玻璃幕牆。至於特大露台，除非發展商統一替買家封窗，把空間完全納入室內，否則任由業主各封各的，有的全封，有的局部封，有的完全不封，建築外觀將變得亂七八糟，慘不忍睹。如果像綠景璽悅灣般不允許封露台的話，這個所謂賣點就可以忽略了。這還沒考慮特大跨度的懸挑式建築對於前期施工和後期長期保養的更高要求，以確保結構安全呢。買樓最重要因素始終是地段，再多的贈送面積也無法取代。你也說了香洲的GDP遠高於金灣斗門，不就是想暗示買樓首選還是市區嗎？敢問市區如今還剩多少土地建第四代住宅？買不到第4代住宅又想住在市區的人，是不是仍然要買市區二手房（所指當然是半新樓，並非3-40年樓齡的樓梯房）？既然有需求，又怎麼會變得毫無價值？以上純屬理性討論，並無惡意，我亦非閣下hater😂
@@mfmf8216 你地都是高手！作為香港人，我都有同感。
07:53 拭目以待
依我的理解主持所言，最大的買點是公灘面積不會計入分層單位裡面，而分層單位面積是沒有公灘面積的，這是重點中最大的區別，而不是什麼窗臺面積贈送，按現時或之前大陸售買的樓宇窗臺面積大多已是送贈，買過大陸都知道。理解有問題！
Wayne 忠實報導
謝謝 Wayne 的分享 , 十分有用的資料 ! 獲益良多 ! 👍💯 Thanks !!!
學識淵博 👍
Wayne Sir, you are so excellent
乳鴿還是江門好食😊，可以去試試哈
share一下
請問珠海（城市溪谷）可買嗎？
正方/南湾壹号如何？
你好， 想問下唐家大型格力樓盤向海， 可以比的意见嗎，唔該
問問，中海環宇天下，十字門区，要價290萬，99平方單位，內园景，是貴還是便宜？
肯定再降
我之前買了個商住房，請問有什麼解決方案
请问珠海拱北有4代房子吗？
變相減價，之前買貴的老業主無得維權。
我地都掛住你
近期珠海十字門十分熱門的投資樓盤，天鑾 55平，反租三年，值得投資？
請問主持，新計劃是否包括城中村回遷房？謝謝！🙇♂️
这是另一个话题
謝回覆，關於這問題，可否透露些小？謝謝！🙏
珠海那个楼盘是4.0的?
😮即係咩樓盤呀？
請問中山有乜4.0盤？
唔多
根據預測，2050年會下降到11-12億人。那到時候樓價會不會急跌？
👍👍
咁樣潛建會不會倒塌呀?好似好牙煙
你以为自建房啊 😄
真話
支持
你有冇計天災😂
哈哈
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從你的解說看來，第四代住宅最大的賣點其實只是贈送面積比以往多了一些，由15%增至20%，增加了三分之一，並不是從0%變成20%，似乎不應該錯誤理解為上一代住宅就完全沒有贈送面積，因而變得毫無價值。
新規範下的贈送面積基本可分為兩類：特大窗台、特大露台。若依香港現行法規與標準，窗台面積不可納入實用面積，因為窗台與地面高度有明顯差距，使用上受到限制，為公平起見，不允許跟樓價掛鉤。如果你問香港人，有窗台的房子好嗎？相信99%的人都會回答你：不好，因為窗台不實用。現在倒好，內地的特大窗台成賣點了。
就拿灣璽一號的主人房超大轉角窗台做例子，如果是位處單邊的第4棟，面向保稅區無遮擋景觀的單位，確實是個大賣點，但有這樣條件的單位，在任何一個小區估計都只佔少數，大部分的單位都是近距離與鄰棟互相對望，如果發展商為了盡用政府允許的贈送面積，也做同樣大的窗台，反而成為缺點，因為隱私，估計要長期拉上窗簾，偌大的窗台要么用來堆放雜物，要么用來做衣櫃，做了衣櫃，日後一旦窗邊滲水，甚至玻璃破裂需要更換，麻煩就大了。
就窗台進深而言，香港與國內走的是完全相反方向的路，十多年前就已經修例，把最大進深從50厘米大幅縮減至10厘米，發展商花了成本卻不能賣錢，基本成了廢物，因此近十年落成的住宅基本上已看不到窗台，取而代之的是可以納入實用面積，採光面更大，外觀更高級的玻璃幕牆。
至於特大露台，除非發展商統一替買家封窗，把空間完全納入室內，否則任由業主各封各的，有的全封，有的局部封，有的完全不封，建築外觀將變得亂七八糟，慘不忍睹。如果像綠景璽悅灣般不允許封露台的話，這個所謂賣點就可以忽略了。這還沒考慮特大跨度的懸挑式建築對於前期施工和後期長期保養的更高要求，以確保結構安全呢。
買樓最重要因素始終是地段，再多的贈送面積也無法取代。你也說了香洲的GDP遠高於金灣斗門，不就是想暗示買樓首選還是市區嗎？敢問市區如今還剩多少土地建第四代住宅？買不到第4代住宅又想住在市區的人，是不是仍然要買市區二手房（所指當然是半新樓，並非3-40年樓齡的樓梯房）？既然有需求，又怎麼會變得毫無價值？
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珠海那个楼盘是4.0的?
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哈哈