4億円の一棟RCマンション 経験豊富な大家はどう見る？
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- เผยแพร่เมื่อ 7 ก.ย. 2024
- 経験豊富な不動産投資家が物件見学の際に、どこをどのように見ているのかを「モニタリング」する本企画。
今回、物件見学の様子を覗き見させてもらうのは、総投資額約11億円、年間家賃収入は約1億3500万円にもなるというMOLTAさん。
見に行く物件は、大阪府にある駅徒歩5分、1LDKが27室もあるというRC一棟マンション。
ベテラン投資家はこの物件をどのようにチェックするのだろうか？
＜物件概要＞
販売価格：4億円
所在地：大阪府
物件種別：一棟RCマンション
築年数：築15年
■動画コラム
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#不動産投資
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#物件見学
#モニタリング
#RCマンション
賃貸物件にもかかわらず、床暖房や追い炊き機能、浴室乾燥機など
設備が充実した大規模な一棟RCマンションでした。
読者のみなさんは、どのような点に注目してご覧になりましたか？
ご意見・ご感想お待ちしております！
この人はハキハキしてて、聞きやすくてよかったです。また参考になる動画お願いします
コメント頂きありがとうございます。
引き続き、お役に立てるような動画を作っていきます。
なるほどなぁ。めちゃくちゃ参考になります。こういう動画もっと上げていってほしい
大変うれしいコメントありがとうございます。
引き続き、ご期待にそえるような動画を制作していきます！
物件価格：4億円 融資比率：95％ 融資期間：30年 金利2.5％ 家賃：＠98,000円(毎年1％減） 空室率：5％ 運営費18％（潜在総収入比）など、やや甘い条件でざっとシミュレーションしてみたが、厳しいね 。ＲＯＩ 1.28％，ＥＧ 0.75％、返済比率 56.7％など、また大規模修繕未了という事で、よほどの指値が通らない限り却下だな。
マンションなんて全く買う気ないのに、動画が面白くて最後まで見ました！
テンポ良く分かりやすいです！
いろんな意味で参考になりました。オーナーのこだわりなのか、オーナーが金持ちで金に糸目をつけなかったのか、不動産屋や設計者がこだわったのか････はわかりませんが、売買金額から見ても利回りは悪そうですね。また20-30年後のメンテ費用を考えると自分は維持できないと感じました。10年落ち、20年落ちのロールスロイスは安いけど、修繕費は新車価格ですし安いものを取付できませんし。
専門的で具体的なコメントありがとうございます。
このようなご意見をいただけると、より動画に深みが出て、視聴者様にとって役立つものになると考えております。
引き続き、動画を制作して参りますので、コメントいただけますと幸いです。
自分まだ学生なんですけど、相続でマンション一棟受け継いだ関係で、かなり参考にさせてもらってます。京都中心部なのですが、最近不動産バブルが落ち着いてきたため、怯えてます。
学生で1棟マンションなんて凄すぎますね！
不動産は不動産「投資」って良く言いますけど、不動産「経営」ですから。投資なら買った時の値段が全てになりますが、経営となれば、大家としてマンションの管理、客付け、トラブルへの対応、そういった買った後の自分の立ち振る舞いで収益を変えられるものでもあります。
入居者さんはあくまで「人」です。別に、大家として入居者さん一人一人に挨拶しに行ったっていいんです。
その入居者さんが快適に、安心して暮らせるこそのことと、コストを最低限に抑えることを軸に経営が出来れば、安定してマンションを持ち続けられるんじゃないかなと、思います！
現物見ました。
確かに土地の場所はとてもいいのですが、
三角の形や外装もメンテ系が後々大変になる物件だと思います。買って実際に運営してから面倒いパターンのやつです。
まぁ4億なら買わないかな、、、
三角形の土地を買ってしまうと、売る時は凄く安く叩かれるし、なかなか買い手がつかない物件といいますね。築年数や設備の老朽化から考えると4億は割高では？
コメントありがとうございます。
多様な視点を持つことは、投資のリスクを抑えることにつながると思います。
引き続き、動画を見て気になることがあれば、ご意見をいただけると幸いです。
よろしくお願いいたします。
地型がよくないから売りに出ているのでしょう。
経年数にもよりますが… Rcマンションは買いません!!
解体費負担を考えた方が良いですネ…!
すごく面白かった
ありがとうございます！
出演者・制作スタッフともに、このようなコメントをいただけると嬉しいです。
引き続き、ご期待に添えるような動画を制作して参ります。
陸屋根の防水シートも見たいとこですねぃ(=^・・^=)
そもそも論
所有者がなぜ手放したいのか❓
それを理解して、カバーできる案がなければ単なるババ抜きゲーム。
いい声してますね！
丁度これから1棟買いしようと思ってたところです。
床暖房が◎との事ですが、この築年数のマンションのサッシや、断熱はかなり現在のレベルと比較すると貧弱だと言わざるを得ません。それを補完する意味合いで設置したのではないかと・・またガス温水式ならともかく、電気式だと電気代がかなりかさむと思います。アップ主も気にしていた外壁のタイル、チョーキングが出ており陶片浮きや下地浮きがあるのではないでしょうか？外壁のタイルはこれから先、かなり金食い虫になりはしないか？
魅力的なお声です。
大変参考になる動画でした！
本当にありがとうございます…
チャンネル登録しよーっと
投資が好きな人って、身なりは質素なんだよね。もう投資資産を育てることが楽しくて仕方ないんだよ
購入後、区分登記し分譲した場合、一戸いくらだろうね。
1000万いくかね。いったとしても27000万。
投資に使ったとしても、金利、新規設備投資、固定資産税、維持修繕を考えると、手残り僅か。
今後の空室を考えると、返済できなくなるよ。
現金購入かもともと土地だけはあったかで建設した物件だろう。
解説者は勿論、買わないし、教材用に適した物件だ。売主も売れたらよしの腹ずもり。
投資にはてきさない価格だが、そこを売るのが不動産屋。
相続で金があるとか、税金対策とか、目あき千人目○千人の世界。
結果、売却はできるだろうが、
会計士や銀行の紹介による成約案件でしょう。
最大の難点は、室内の間取りではないだろうか。三角形は、やはり、難しいと思います。エアコンが、どう見ても古く、交換必須（二台）は厳しい。床暖房が入ってるのは◎
エアコン、なんか古そうに見えましたよね
2004年築なのに
大阪で床暖が必要？
むしろ暑さ対策ですよね
エアコンは一台５万位なのでそれほどの負担でも。それよりもこれだけ大規模だとランニングコスト高いのが難点です。エレベーター管理費、消防設備点検、植栽の維持、共用部清掃、電気代あたりで結構飛びますよ。築15年もすると故障する設備も増えてきますし、床暖房や浴室の追い炊き機能あたり幾らかかるのか怖いですね
家賃収入でで年収１億円以上は立派ですね。もちろん借り入れが無いことが前提ですが。
この物件の説明映像もすべて見ていませんが、私の場合は、即スルーですね。
利回りも低いし、面倒が多そう。立地も特別ではなく、この価格からの値上がり期待も乏しい。
この程度の利回りであればマンション投資拘る必要もないし、いつかは化けるような貴重な土地でもない。
値上がり期待できない物件は、単なる経費と利回りを戦わせるだけの銘柄となるので、自分の資産形成的には投資対象外。
Ｂランク物件の売り物を調べても、調査時間の割に実りが少ないし、そんな物件買っていたら、表に出る前に即決しないと買えない超Ａランクの売り物が出た時にキャッシュが足りなくなってしまう。
一棟やらマンション系はかなり売ってしまい、残りも近日中に売るつもりですが、また１０年前のような状況になったら青田買いします。
不動産価格の値下がり圧力が強い中で、僅かな賃料利回りにしがみついても最終的な売却価格が見えない限り、投資利回りも分からない。最悪マイナスかもしれない。
この配信者さんの映像は始めて見ましたが、マンション一戸ではなく、一棟買い専門？の配信は素晴らしいですね。
現地調査アイテムを沢山持って行くことは参考になりました。
私は、調査会社に頼んでしまう場合も多いです。
特にオークション物件などは、地質調査や、今後数十年先までの市の開発展望をヒアリングすることなど含めて調べ尽くした上での一発勝負なので、人に頼めるところは頼んでしまいます。
映像を撮らせてもらっている事情もあり、自分のように配信者さんが厳しく言うことはできないでしょうが、これからも頑張ってください。
他の方が格言を書かれていましたが、私の場合は、「キャピタルゲインを見込めるからこそインカムゲインが映える」ですね。
日本で言えば、１０～１５年前以降に買った人の物件は、基本的に全て値上がりしていると言っていいので、一般人でも誰でも儲かる相場であり、その間に買い始めた人の中には、自分はプロと勘違いしてしまう相場。
自分も波に乗っているだけで、皆が儲かっているのだから自分も当然儲かっただけであると、プロとは思っていませんし、不動産投資対象は日本だけではなく世界で良い街を選んでという感じです。
smilelab 。
コメント欄も参考になりますね
マンションの大家さんやるときの参考になります。
１棟RCマンションの大家さんをやる際は、参考にしていただけますと幸いです。
コメントいただきありがとうございます。
良いですねぇ。
本音ですか？
マージンもらってます。
七つ道具は、持っていっただけ？
本当に楽待さんの動画ですか？
屋上やPH廻りの防水も重要かと思いますが。防水が痛んでいてもRCだと即雨漏れしない場合が多いので後々修理費用がかさむ場合があります。
素晴らしいコメントです。
Ｆ駅前のとこですね
屋上の防水や下水道も。
札幌でRC4階建てておけば利回り10%よ
家賃収入で年1億もあればもう勝ち組だな
多分銀行からの借金が数億ぐらいあると思うが
シャワーヘッドはそのままでいいだろ。水圧強いやつだからそれ
かなりわかりやすい、活舌もいい＾＾
声の低さもいい感じ
プロですなあ〜
BSアンテナの共有しないのは、NHKのBS料金 強制徴収関係でしょう。
初心者は4億円持ってないよ。
それに4億円動かすなら専門家に頼るなりなんなり、物件見学で決めたりはしな…するのかな？
しそうな気がする。
なにはともあれ参考になる。面白かった。
この利回りならメンテ費用かさんで利益が出ないから、同じ利回りの１部屋買い？に使ったほうがいいと思います
4億円か・・・家賃がいくらか分からんが相当に取らないと無理な感じ。
こんなマンション古くなってぶっ壊すにも何億もかかるんじゃね
三角の間取り
あまり入りたいとは思いませんね。
安価か余程の利便性がなければね。
なつかしの自販機スキーム！
なぜ売ったのだろう？
プラスなら売らない理屈、ならばマイナスな理由があるはずだ
そこを解決しなければ元オーナーと同じになる
利回り６％しかないのに外壁塗装が多額にかかる時期だからだな
大阪府下って堺かーい。大和川跨いだら南北格差で明らかに価値が変わるので買うべきじゃないの
よほどの理由がない限り北部で探した方がいい
府下府下！って強調しているけど、マイソクには区役所って書いてある
敷地境界の字が堺で、市バレバレ
地下鉄御堂筋線沿線ならいいんだけど、それ以外なら天王寺や難波で乗り換えないといけない
キタや銀行・証券・保険など優良企業にお勤めの方なら市内か北摂を選ぶ
BGMが、うるさすぎて合ってない、内容も声もいいのに。もったいないです。
どっからひねり出したんその金
＜＜4億円の一棟RCマンション、経験豊富な大家さんはどう見る？ マンションは 基本的に 現金で買います！マズ物件見る前に 其のマンションは如何層をターゲットに出きるか！を第１に考える事、其のマンは所帯がメインだと 思います、建築もそこそこいってますし、家賃は思っている以上に安いです、メンテもポンプ 給湯器 エアコン答答可成り掛かります。私なら辞めておきます。格言に有るでしょう 不動産に掘り出し物無し と＾＾＾！１！
点検・調査箇所が多くて、？？？で、私には無理です。残念！
結局買うの？銀行融資してくれる？オーナーさん税金で嫌になったのかな？相続税対策マンション？
RCマンション…
減価償却 47年です、
その間にエネルギーとか税率とか色々変わりますよ～
いいですね、いいですね、と言っていたけど、正直、良いとは思わなかったです。
やはり、家の形が使いづらそう。後は古さが要所々に感じられた。誰が買うのかな・・・と
ここのすぐ近くにあるパチンコ屋は、資産価値とかに影響ないんでしょうか？
13:07 で白い女性が見切れて心霊と勘違い・・・
そもそも不動産投資て利回り悪くない？
初期投資が多くて回収するのに何年掛かるの？
カボチャの馬車とかレオパレス21とか胡散臭い商売してる会社も沢山あるし！
一部上場会社に勤めてる年収800万くらいの奴らとか金欲しさに手出して破産してる奴もちらほら聞くしね！
マイソクの先発洗面化粧台（笑）
リリーフ用もあるのか？
せっかくシャワーヘッドがある洗面化粧台なのにもったいない
カーテンレールのRは普通に売ってます。
1階ピン工法かーー 地震に弱いなぁーー・メンテナンス掛かりそう！！！空き部屋どれだけあるか？可成り ありそうですな！止めておきます。
コメントありがとうございます。
厳しいご意見をいただけると、より視聴者様の学びにつながると思います。
引き続き動画を制作していきますので、ご意見をいただけますと幸いです。
４億で２８室？の利回り６パーって一室いくらくらいの物件ですか？
85000円？ 計算合ってる？
なんか指摘が多いな
ど素人がクラックスケールや打診ハンマーを持参して何がわかる??
ゴンドラも使わず外部足場も組み立てず、外壁のどこをしらべるのか??
全然金持ってるように見えない笑
あの換気扇なら煙だらけにならないよ。
深井のヴァンティアンですね。いいとこもありますが不満が多いマンションです。
シャーメゾン？
あれ？！赤塚不二夫さんかと間違えてしまいました。すみません。
謎の帽子😮😮😮
これは新築で2億円でしょう。築16年なら1億円でしょう。これが4億円なら売れないと思いますが買う人もいるでしょう。しかし三角形の土地は風水的に殺されても買わないです。。：。
良い物件なら業者間で取り引きされて業者自身が回す。
なんで新品なんだろう
マンションの土地や部屋の形が四角形以外の三角形だと、尖っているところには殺気があるといわれ、「角が立つ」「吐出する」と捉えられるため、三角地は大凶相。 風水上では避けるべき物件ですね。
なかなか、良い物件ですね
コメントありがとうございます！
本動画がお役に立てていれば幸いです。
投資家の人は借金の総額も言うべきでしょう。
残債を借金というってこと？
借金というのか？
事業の為の融資だしちょっと扱いが違うと思うが、、、、
不動産は借り入れてナンボだからなんとも
東京なら品川一択
なんで頭に雑巾まいてるんだ？
三角の土地は風水的に良くないとされてるよね。
大阪で女性が惨殺事件されたマンションも三角形土地に建ってた。
知らないじいさんの顔ばっかり写さないで空間をもっと見せて欲しい。
映像の見せ方を勉強してください。見るに堪えない。。説明・内容はとても参考になるのに勿体ない！
これを見る前に前澤友作が
3億8000万以上する車を買ったのを観たのでなんとも感じない😓
現実見なさい(笑)