【王董ㄟ教你蓋樓仔厝】與建商合建，地主最容易忽略的三件事！
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- เผยแพร่เมื่อ 1 ธ.ค. 2024
- 【王董ㄟ教你蓋樓仔厝】與建商合建，地主最容易忽略的三件事！
地主與建商，在蓋房子的專業度與資訊上，可說是極不對稱，因此，在洽談合建的過程當中，地主若想保障自己的權益，除了必須要學習相關的知識，在契約內容及流程的先後順序，也得要有你堅持的部分，以免遺漏掉了某些小事，變成日後的大麻煩。
以下，是最容易忽略，卻非常重要的三件事，身為地主的你，一定要懂。
【契約時效性：退場機制】
一開始在最前期的整合階段當中，建商一定會先要求跟地主簽屬一份「合建意願整合委託書」，當簽屬了第一份委託書之後，建商與地主之間就進入了「合約關係」，建商跟才握有正當性，再去向B、C、D地主們持續拜訪，尋求整合。
只是萬一，該建案進行到一半，因為某些因素導致無法繼續整合下去時，該怎麼辦？而當時所簽屬的委託書裡，有沒有「落日條款」就很重要！不然地主到底要跟建商談多久？一不注意就變成「萬年合約」，整個建案就被卡住、動彈不得了。尤其是當一塊基地，如果有改建的效益，絕對不可能只有一家建商有興趣，如果沒有落日條款，難不成，其它的建商要排隊等到天荒地老？
至於期限多久比較合理呢？主要得看「基地大小、戶數多寡、整合難易度」而定，基本上，一個案子能不能成？只要至少召開3次說明會，大約半年內，就可以判斷出來。
所以，合建意願整合委託書裡，除了必須要訂定落日條款之外，其時效性，原則半年，最多不要超過一年；等到期時，倘若覺得互動的還不錯，信任彼此，可以再續約，至少把發球權，掌控在自己手上。
【罰則、違約條款：避免建商拖字訣，房子等到海枯石爛】
在合建初期的意願整合階段，理論上沒有罰則，可一旦進入「正式啟動」合建案，就該訂立違約與罰則條款，這部分，只要你不提，建商也不會主動告知。
地主在與建商談合建時，大半都只會聚焦在「利益分配」，也就是坪數該怎麼分、能拿到多少？卻往往忽略了，多久才拿得到？因此，在什麼時間點，地主最晚可以拿到建商所承諾的條件，也要寫進去；以近年缺工、缺料來說，市場上就有傳出，有的地主，跟建商一簽就是「十年後交屋」，冗長的時間成本，也將增加了許多風險。
《建案進度 之 3點重要時間序》
1.承諾多久以前，可以取得建照？
2.取得建照後，多久之內保證開工？
3.多久之內，完成交屋？
以上3點，請務必要寫進合建契約內，一旦超過雙方白紙黑字約定的期限，就以違約論，以免房子蓋到天荒地老。尤其是第2點，記得，建照下來，不等於開工，近來因為營建成本上漲的關係，許多建商明明建照早就下來了，卻遲遲不開工，一拖就是5年、8年。
至於罰則，可以參考預售屋的定型化契約，針對「故意」延宕的部分，進行罰則的討論，而建商也會提出一些豁免條款，例如：天災地變、缺工缺料等不得已、不可抗力之因素……等等細節的擬定，建議委請地產專家，擔任顧問以協助地主方。
一般來說，違約條款會朝向「價金賠償」為主，也就是延遲的利息給付，以日為單位，通常分母為萬元起。
【先選屋，後搬家】
當建照申請下來了之後，代表著地主的老家即將被拆，開始進入到「拆除舊建物」的階段。既然要搬家，理論上，建案的所有規畫、合建契約進入信託、地主權益的分配等等這些，理應全部完成之後，才能進行拆屋。
「拆照」跟「建照」的部分：有些建商採取的是「分別申請」的方式，畢竟，建商總是希望「先拆屋」，讓地主「無法回頭」了以後，再請地主進行選屋的分配，最後再來個翻臉不認帳，說話不算話，你也拿建商沒皮條。所以，你必須要求建商，將拆照與建照「併件」申請，這麼做，也可以避免房子被拆，建照卻因為某些因素遲遲無法核發下來，使得地主長年在外租屋，苦苦等待。
《黑心建商 之 暗黑話術大公開》
不曉得你有沒有聽過建商這樣話術你的：設計歸設計，建照歸建照，設計圖跟建照，會有坪數上的落差，所以無法在申請建照之前就讓地主選屋，一定得等到建照核發下來，才能讓地主選屋，所以，地主必須先搬家，讓建商拆屋後，等到建照下來了，再來選屋，坪數才不會有落差。……這就是黑心話術，要小心！
記得，建商委託建築師所規畫的設計圖，跟最後核發下來的建照，兩者之間，根本變化不大，頂多針對部分做小修正而已，例如消防檢討；但是坪數的差異，幾乎沒有，就算有差異，還是可以先選屋，等到房子蓋好了以後，交屋時，再進行找補即可。
所以，千萬不要聽信黑心建商所說的：建照下來，才可以選屋，所以你先給我搬家。
最後，我們再來把正規的流程順一遍：完成建案的規畫→信託彼此的權益分配→進行分屋及選屋→等建照取得之後→最後再拆屋搬遷。千萬要記住，絕對不可以等到房子被拆了之後，才來談選屋分配哦！
受訪口述：台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長／王棟隆
採訪撰稿：東龍不動產專任委託部經理／陳泰源
感謝，最近也因都市更新的相關風險在煩惱，聽王董分析後，心裡踏實多了～感謝王董，感謝主持人的精闢結論～～感恩
聽王董一席話，勝過讀萬卷書，太實戰經驗了!!滿滿的經驗跟智慧
感謝分享
合建意願整合委託書? 沒必要吧! 重點是合約跟事業計畫同意書，不過不能亂簽! 其他沒什麼必要簽!委託書?幹嘛委託啊?
都更水很深，"黑心都更2"作者說:
第36講
如果你有「10萬新台幣」
如果你有10萬新台幣，你能「幹」什麼呢？
大多數人的「想像力」都很淺薄，所以幾乎都答不出來。
在這裏，因為「話題」圍繞著「都更」有關，所以我以站在「過來人」的身分(寫22本書的前輩)，想跟「我的都更鄰居們」各講一個小故事，並陳述一個「建議」：(「主題」建議)
1. 我想跟莊先生說，我可以借給你10萬元，所以這個如果兩字就刪除掉了，如果你有10萬元，你可以送你的兩兒子中的其中一個去上估價師的課程，萬一他考上了，你多了一個估價師的兒子，萬一他沒考上，他也可以義務幫我們這群都更老頭們算一算，到底我們這一場都更，以自主更新會的作法，到底做得起來或做不起來？換句話說，這就是先有雞或先有蛋的問題，我先付10萬元，萬一送你的兒子去考估價師，考上了之後，請他來為我們社區服務，社區再以10萬元的費用付給你兒子，再把這筆錢拿來還我，我們大家都可以獲利。後來莊先生笑笑地跟我說，這很難吧，我笑著回答他，我到五股職訓中心上課，沒花到一毛錢，還考過丙級室內配線證照，要不是因為體力的問題，我還可以拿到冷氣與水匠，我以前還是資訊主管一級主管，在日本第一名消費者用品公司上班。
2. 我想跟財務長說，以我是會計系畢業的身分說，乾脆財務長您翻一翻估價師考試的內容，把估價搞懂了，其實就是一堆加減乘除，台灣的估價師水準，我覺得並沒有會計師與建築師哪麼難，在統計應用上，也沒有多變量分析、計量經濟模型、與時間序列的高等統計技巧，若是有「需要」，我倆也一起去上估價師課程，你我一定會有一個人可以考得上，要不要來玩一次。
3. 我覺得我們的「都更進程」，至少還有一年，我就找一個估價師給自己當家教「惡補」一下，看這些人到底在搞什麼鬼？
其實坊間還真的有一本書談到「權利變換的估價實例」(書名中卻沒有「估價」二字)，書名我不想告訴各位讀者，請讀者自己找去，免得各位突然「夜郎自大」，以為所有事情都是非常簡單(都是我寫書出來分享，不然您也寫一本出來溜一溜)，上網「搜一搜」就可以拿到。（事實上是，上網搜一搜，就掉入色情與好奇心的陷阱，死在年老色衰的世界；不知不覺「人老了」，不知不覺「時間沒了」，不知不覺中「一事無成」。）
最後分享一個「主題」小故事。(「錢」要花在「刀口」上。)
蘆洲名義段的理事長(劉有祺)說，他們前後各跟住戶借了2個5萬(六棟五層樓老舊公寓)，請各位注意，這是「借款」，用來運作「前期規劃」以外的費用，等到銀行全額貸款一下來(中間還包含買下不同意戶3戶房產的權利金折現值)，馬上還給住戶，也可以說，就是一年內的週轉金性質，跟我上述的借10萬元來學得一門估價師的作法雷同。(有趣的是，為了符合借款要求，銀行要求編製五年的資產負債表，還要付簽證費，我猜這才是2個五萬的真正用途，改天請劉理事長來演講，親自請益；或改天冒充記者或以知名作家身分，以寫一篇「專訪」為名，「順便」澄清我的「疑問」。)
水源三期的理事長(碰姐)說，他們是每戶繳2萬，作為都更運作「前期規劃」以外的費用，大多數的專家協助自主更新會的作法，都是以幾乎免費的方式，來為這一場都更服務，好笑的是，知名都更律師蔡志揚在被問及，律師費拿多少的時候，支支吾吾個半天；也就是說，像是個顧問，又像是個義工；我猜，面對碰姐的熱情，專業服務團隊搞不好還有代墊者；所以「不認識字的碰姐」，才會豪氣地講一句話，一坪換2.5坪，你為什麼不要？(到此，才真正體會，百無一用是書生，指我自己。)
「都更顧問費」拿得最少的(4戶能給金額v.s.100戶能給金額)，時間拉長到12年，還代墊「前期規劃費用」；分攤都更顧問費最少戶數僅是四戶之一的就是于導演；因為導演是在「鄰地協調」時加入，以都更委建的作法，舊公寓38.37坪(成功都更第52頁與都更危老大解密第159頁)，土地持分9.83坪，最後蓋成48.22坪(9.83*2.25*1.3626*1.6)，都更顧問一開始就表明(成功都更第90頁)，無須擔心費用，都更案成功後，才領取顧問費，否則分文不取。
最最最蠢得事情是，什麼「都更的好處都沒有撈到」的情況下，付出了好幾十個10萬，也就是甲建商來一本合約，就付出一次長達半年的審約費用，接著乙建商又來一本合約，就再付一次長達兩個禮拜的審約費用，接著丙建商又來一本合約，丁建商又來一本合約，一直到「天干地支」建商們都跑齊了，都來送合約，大爺們，您們也還是在審合約，付這種奇怪的律師費用。
再次強調，都更程序的重點在於「第二次同意書」，簽在「事業計畫與權利變換計畫併核」送件之前。(也就是我們已知道「選配結果」，接著準備選配「聽證會與公聽會」。)
當然我的土地持分最小，約有6坪左右，沒有辦法跟這些遠超過土地百坪的透天厝大地主們，玩這種無聊的遊戲，也花不起這個錢來請這麼多上百次的律師費。
所以我只能靜觀其變，慢慢地「寫」我的書(「黑心都更2」)。
看到底是「沒有專業證照的我」看得準，還是「有都更顧問之名的都更律師」看得準，又或者是「有都更律師之名的都更律師底下的助理」看得準，咱們「賭一把」？
p.s.其實蘆洲名義段都更案中最大的意義是，救活了太多的人，但因為理事長很謙虛，不願意多加贅述，但還是被我「聽」出來了，因為「拆除當天」，開怪手的工人說，「你們的房子像是豆腐渣(花生酥)，我拆前棟過程中，後棟都沒有碰到，可是只是拆前棟一根柱子，後棟的整個天花板都垮下來，這真的是非常恐怖的住宅，晚一天拆，都要死不少人」；這才是最大的功德一件，其實劉理事長的浴室與房間的天花板早就塌了，只是夾層木板暫時撐著，其他各棟也都潛藏倒榻的危機；只是劉有祺理事長早了一步，救了整個社區的無數生命，這才是真的功德一件；至於大家在房地產上賺到錢，分到大坪數，只是錦上添花，也是雪中送炭。
請問貴公司有委任地產專家的服務嗎？ 如何收費？
真的都更眉眉角角
一般百姓根本一時半刻
無法理解😢
我們已簽了萬年合約，該如何補救
進居民糾紛調解委員會申請調解「解約」，調解必定不會成，接著進地方法院民事庭訴訟「解約」，讓法庭判決解約。
不經居民糾紛調解委員會調解，法院民事庭不受理告訴！
感謝王董，我們都踩到地雷
半年能談成....神速
很會演