Salut Rodolphe Pour vérifier que le locataire en place n'est pas une banane, on peut directement demander à la banque du vendeur si il perçoit bien les loyers avec un maximum d'historique du bien qu'on souhaite acheter avec le locataire dedans. Pour se faire une idée de la "tension locative" on peut se faire des comptes avec l'ensemble des gros sites internets de l'immobilier et rentrer dans ses favoris des biens proposés à la location. En regardant tous les jours nous pourrons analyser plusieurs choses très intéressantes et en tirer des conclusions...;)
Bonjour Rodolphe, très bonne vidéo comme d'habitude 😁. Nous venons d'acheter notre 1er appartement et celui-ci était déjà loué depuis 15 ans !!! C'est un argument de poids aux yeux de la banque. Mais il peut y avoir un revers de la médaille dans ce type d'achat => un loyer en dessous de la valeur marché car plafonné par les révisions annuelles. Acheter loué, oui, mais attention à la rentabilité 😉
Pour la partie 3, Rodolphe, tu n'as pas mentionné les dépôts de garanties à payer aussi par l'ancien propriétaire au nouveau propriétaire pour un ou plusieurs appartements si c'est un immeuble 🏢. C'est intéressant à savoir. Sinon top vidéo comme toujours, je t'écoute tous les jours 👌🏾
Hello Rodolphe, jolie vidéo. Attention au point 5, concernant le droit de préemption du locataire sur la vente: si la vente se fait dans la continuité de la location, c'est a dire que le locataire reste dans les lieux, et donc que la vente ne change rien pour lui: alors la vente peut se faire sans rien demander au locataire, la vente se conclut sans qu il ait a interferer d aucune façon. Le bail se poursuit tel qu il est, sans augmentation brutale du loyer, les avantages éventuellement consentis avec l ancien propriétaire sont également repris à l identique. Par contre, si et seulement si, le vendeur donne congé au locataire pour vendre, alors effectivement celui-ci a un droit de préemption sur la vente. C'est le congé délivré 6 mois avant le terme du bail qui vaut offre de vente au locataire. Si vous baissez le prix après le départ du locataire dans un délai d'un an après son départ, vous devez l en informer par lrar. Et si vous n avez pas la nouvelle adresse de cet ex locataire, vous devez envoyer votre lrar à sa dernière adresse connue, c'est a dire au logement mis en vente. En tout cas, si vous ne respectez pas le formalisme, le locataire peut faire casser une vente sans problème, il est prioritaire. A+
Merci pour les infos. Juste une petite remarque : je trouve que ce n'est pas une très bonne idée de faire la vidéo dehors quand il y a du vent, ça s'entend beaucoup dans le micro et ça perturbe le visionnage, du coup je ne suis pas allé au bout de la vidéo.
Bonjour, le vendeur normalement devrait pas encaisser ses loyers sur son compte perso mais sur un statut professionnel et en devrais pas avoir de pudeur à envoyé ce document, enfin j’imagine
Bonjour ok il y a des avantages à acheter des biens déjà loués mais alors comment faire les travaux et quoi défiscaliser si les locataires ne sont pas décidés à partir ?
Bonjour Monsieur Rodolphe, si on souhaite acheter un bien déjà loué faut il garder la meme fiscalité que le propriétaire précédent ? Par exemple si le bien n'était pas loué meublé alors j'imagine qu'il est trop tard pour faire du LMNP ? Merci beaucoup
La modification peut se faire après coup, on peut passer d'un bail eu un bail meublé avec une méthode point par point. Merci pour ton commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe
@@monsieurrodolphe1 J'ai oublié de préciser que je parlais dans le cas ou les anciens locataire restent dans l'appart .. Pas possible de faire du LMNP du coup tant qu'ils ne partent pas ? Merci bcp pour ta réponse
Bonjour, lorsqu'un appartement est vendu occupé par un locataire, le nouveau propriétaire doit-il se contenter du dossier du locataire lorsqu'il a signé le bail ou faut-il lui demander à nouveau un dossier à jour lors de l'achat ? En effet, entre temps, la situation du locataire a pu changer et le nouveau propriétaire n'a aucune garantie de la solvabilité de son locataire qu'il n'a pas choisi. Merci pour votre réponse.
je suis en train d'essaier de vendre un logement loué et lespros me disent que la valeur de l'appart est de moins 10% que s'il etait libre c'est normal d'aprés vous?
Mais du coup comment optimiser la fiscalité car il est fort probable que le bail soit en nue. Il faut alors passer chaque bien en LMNP ou acheter via une sci is ?
Bonjour si on fait une bonne affaires et que le locataire n'est pas un bon payeur comment on fait ? également une famille nombreuse avec les enfants en base âge ? Si on ne veulent pas les garder comment faire?
Bonjour jai ce genre de scénario dans mon immeuble et a part attendre qu il parte ou que le bail expire il faut attendre ,les loyers sont payé mais jamais a temps
Pour ma part j'ai pas encore acheté par contre j'ai trouvé un bien intéressant je souhaite acheter le problème c'est que il y a un colocataire qui est de dans une famille nombreuse qui ne paye pas depuis 3 mois
Bonjour Bertrand, acheter avec des locataires en place qui ne payent pas, ce n'est vraiment une bonne affaire... tu as des réponses ici th-cam.com/video/KZHzC7g4AEQ/w-d-xo.html
@@monsieurrodolphe1 bonjour oui je comprends très bien par contre son bail est déjà fini il y a 6 mois... le propriétaire est en train de me dire que dès qu'on signé le compromis le locataire va partir
Merci pour la vidéo elle venue au moment ou je pensé a cela Le vendeur n a plus la caution versée comme garantie par le locataire que doit faire l acheteur merci
Le vendeur doit la donné ! s'il ne l'a plus ce n'est pas ton problème. le montant de cette caution peut être retenu sur le montant de la vente sans problème.
Bonjour Julienne, l'achat revente est une autre activité avec d'autres règles et d'autres contrainte. Idem niveau banque. Il y a beaucoup de paramètre à adapter... je ferai une vidéo sur le sujet !
Salut Rodolph Merci beaucoup pour le partage de ton exeperience et les remarques pertinentes. Pour connaitre la tension locative il y a un site que j'aime bien qui simule la tension et le prix moyen de la location partout en France . locservice.fr www.locservice.fr/loyers/budget.html
Merci Rodolphe pour ces vidéos toujours pertinentes. Comment fais tu si tu dois faire des travaux quand le locataire s’en va un ou 2 and plus tard? Peux tu bloquer une envelope travaux? Peux tu obtenir un arrêt du crédit durant les travaux? Merci
Salut Rodolphe
Pour vérifier que le locataire en place n'est pas une banane, on peut directement demander à la banque du vendeur
si il perçoit bien les loyers avec un maximum d'historique du bien qu'on souhaite acheter avec le locataire dedans.
Pour se faire une idée de la "tension locative" on peut se faire des comptes avec l'ensemble des gros sites internets
de l'immobilier et rentrer dans ses favoris des biens proposés à la location.
En regardant tous les jours nous pourrons analyser plusieurs choses très intéressantes et en tirer des conclusions...;)
Très bon conseils!
Une vidéo sur comment gérer des travaux dans un immeuble déjà loué m intéresserai
ok c'est noté
Merci Rodolphe pour tes conseils très pertinents
Bonjour Rodolphe, très bonne vidéo comme d'habitude 😁.
Nous venons d'acheter notre 1er appartement et celui-ci était déjà loué depuis 15 ans !!!
C'est un argument de poids aux yeux de la banque.
Mais il peut y avoir un revers de la médaille dans ce type d'achat => un loyer en dessous de la valeur marché car plafonné par les révisions annuelles. Acheter loué, oui, mais attention à la rentabilité 😉
TOUJOUR tout contrôler ! merci pour ton commentaire !
A bientôt,
Rodolphe
Oui j'ai se problème le loyer est de 283€ apparemment si j'achete je pourrai pas augmenter comme je veux y'a l'IRL à respecter ?
Pour la partie 3, Rodolphe, tu n'as pas mentionné les dépôts de garanties à payer aussi par l'ancien propriétaire au nouveau propriétaire pour un ou plusieurs appartements si c'est un immeuble 🏢. C'est intéressant à savoir. Sinon top vidéo comme toujours, je t'écoute tous les jours 👌🏾
Merci John !
Hello Rodolphe, jolie vidéo. Attention au point 5, concernant le droit de préemption du locataire sur la vente: si la vente se fait dans la continuité de la location, c'est a dire que le locataire reste dans les lieux, et donc que la vente ne change rien pour lui: alors la vente peut se faire sans rien demander au locataire, la vente se conclut sans qu il ait a interferer d aucune façon. Le bail se poursuit tel qu il est, sans augmentation brutale du loyer, les avantages éventuellement consentis avec l ancien propriétaire sont également repris à l identique.
Par contre, si et seulement si, le vendeur donne congé au locataire pour vendre, alors effectivement celui-ci a un droit de préemption sur la vente. C'est le congé délivré 6 mois avant le terme du bail qui vaut offre de vente au locataire. Si vous baissez le prix après le départ du locataire dans un délai d'un an après son départ, vous devez l en informer par lrar. Et si vous n avez pas la nouvelle adresse de cet ex locataire, vous devez envoyer votre lrar à sa dernière adresse connue, c'est a dire au logement mis en vente. En tout cas, si vous ne respectez pas le formalisme, le locataire peut faire casser une vente sans problème, il est prioritaire.
A+
Bonjour Marc Antoine merci pour cette précision !
Merci pour les infos. Juste une petite remarque : je trouve que ce n'est pas une très bonne idée de faire la vidéo dehors quand il y a du vent, ça s'entend beaucoup dans le micro et ça perturbe le visionnage, du coup je ne suis pas allé au bout de la vidéo.
Bonjour Vincent, oui je reconnais que ce n'est pas forcément agréable à écouter...sorry...
Merci Rodolphe, la loi qui protège le locataire est très importante, c'est vraiment intéressant de connaître ce point.
Heureux de pouvoir t'aider avec cette vidéo !
Merci pour ton commentaire,
On fait al route ensemble,
Rodolphe
Intéressant comme d'habitude.
Bonjour, le vendeur normalement devrait pas encaisser ses loyers sur son compte perso mais sur un statut professionnel et en devrais pas avoir de pudeur à envoyé ce document, enfin j’imagine
Bonjour Ismael, tout dépend comment le propriétaire gère son bien. S'il le déteint en propre il peut tout à fait utiliser son compte personnel.
Vraiment très bonne vidéo
Il est également très facile de falcifier un relevé de compte bancaire, donc attention à ne pas être aussi catégorique 😉
Bonjour ok il y a des avantages à acheter des biens déjà loués mais alors comment faire les travaux et quoi défiscaliser si les locataires ne sont pas décidés à partir ?
C'est l'extrait de compte locataire qu'il faut demander au propriétaire ou gestionnaire.
Intéressant
Merci
Bonjour Monsieur Rodolphe, si on souhaite acheter un bien déjà loué faut il garder la meme fiscalité que le propriétaire précédent ? Par exemple si le bien n'était pas loué meublé alors j'imagine qu'il est trop tard pour faire du LMNP ? Merci beaucoup
La modification peut se faire après coup, on peut passer d'un bail eu un bail meublé avec une méthode point par point.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
@@monsieurrodolphe1 J'ai oublié de préciser que je parlais dans le cas ou les anciens locataire restent dans l'appart .. Pas possible de faire du LMNP du coup tant qu'ils ne partent pas ?
Merci bcp pour ta réponse
5e point archi important merci
Bonjour, lorsqu'un appartement est vendu occupé par un locataire, le nouveau propriétaire doit-il se contenter du dossier du locataire lorsqu'il a signé le bail ou faut-il lui demander à nouveau un dossier à jour lors de l'achat ? En effet, entre temps, la situation du locataire a pu changer et le nouveau propriétaire n'a aucune garantie de la solvabilité de son locataire qu'il n'a pas choisi.
Merci pour votre réponse.
je suis en train d'essaier de vendre un logement loué et lespros me disent que la valeur de l'appart est de moins 10% que s'il etait libre c'est normal d'aprés vous?
Un point qui n'est pas abordé est le transfert du bail du locataire. Quels sont les points à vérifier? Doit on resigner un nouveau bail?
Bonjour Thomas, non ce n'est pas utile, en revanche un avenant peut-être rédigé
Merci pour ton commentaire,
À bientôt,
Rodolphe
Mais du coup comment optimiser la fiscalité car il est fort probable que le bail soit en nue. Il faut alors passer chaque bien en LMNP ou acheter via une sci is ?
Tu donnes les deux solutions dans ta question !
Bonjour si on fait une bonne affaires et que le locataire n'est pas un bon payeur comment on fait ? également une famille nombreuse avec les enfants en base âge ? Si on ne veulent pas les garder comment faire?
Bonjour jai ce genre de scénario dans mon immeuble et a part attendre qu il parte ou que le bail expire il faut attendre ,les loyers sont payé mais jamais a temps
@@jordanrandall573 merci Jordan de m'avoir répondu
Pour ma part j'ai pas encore acheté par contre j'ai trouvé un bien intéressant je souhaite acheter le problème c'est que il y a un colocataire qui est de dans une famille nombreuse qui ne paye pas depuis 3 mois
Bonjour Bertrand, acheter avec des locataires en place qui ne payent pas, ce n'est vraiment une bonne affaire... tu as des réponses ici th-cam.com/video/KZHzC7g4AEQ/w-d-xo.html
@@monsieurrodolphe1 bonjour oui je comprends très bien par contre son bail est déjà fini il y a 6 mois... le propriétaire est en train de me dire que dès qu'on signé le compromis le locataire va partir
Merci 🙏
Merci pour ton commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de t'aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
très intéressant ! Un question que l'on se pose très rapidement lorsque l'on pense à l'investissement en Immo
Merci pour la vidéo elle venue au moment ou je pensé a cela
Le vendeur n a plus la caution versée comme garantie par le locataire que doit faire l acheteur merci
Le vendeur doit la donné ! s'il ne l'a plus ce n'est pas ton problème. le montant de cette caution peut être retenu sur le montant de la vente sans problème.
@@monsieurrodolphe1 merci coach
Bonjour qu'est-ce que vous me conseillez d'acheter une maison sur les enchères merci
tout dépend que cherchez-vous ?
@@monsieurrodolphe1 en principe je cherche une maison pour habiter avec ma famille
Merci Rodolphe. Dis moi quelles sont les précautions à prendre avec mon banquier pour un achat revente?
Bonjour Julienne, l'achat revente est une autre activité avec d'autres règles et d'autres contrainte. Idem niveau banque. Il y a beaucoup de paramètre à adapter... je ferai une vidéo sur le sujet !
@@monsieurrodolphe1 merci d'avance Rodolphe et merci infiniment
Salut Rodolph Merci beaucoup pour le partage de ton exeperience et les remarques pertinentes.
Pour connaitre la tension locative il y a un site que j'aime bien qui simule la tension et le prix moyen de la location partout en France . locservice.fr
www.locservice.fr/loyers/budget.html
Effectivement très bon site ! je recommande !
Merci Rodolphe pour ces vidéos toujours pertinentes. Comment fais tu si tu dois faire des travaux quand le locataire s’en va un ou 2 and plus tard? Peux tu bloquer une envelope travaux? Peux tu obtenir un arrêt du crédit durant les travaux? Merci
Credit travaux utilisable sur 3 ans
Exact !