Пять мифов о едином объекте
ฝัง
- เผยแพร่เมื่อ 12 ก.ย. 2024
- Реформа вещного права предусматривает отказ от обязательного признания здания (сооружения) недвижимой вещью, рассматривая его как составную часть земельного участка. Хорошо это или плохо? Разбираем концепцию единого объекта и развеиваем мифы
Ура! Новый выпуск и с бонусом ;))) Роман, хочется чаще Вас слушать👍👏👏👏
Есть еще миф № 6 - земельный участок трехмерный, то есть имеет не только длину и ширину, но и глубину (высоту, толщину, если угодно). Именно этот миф дает повод говорить о том, что здание, которое обладает всеми перечисленными характеристиками, может быть составной частью земельного участка. В первоначальной редакции законопроекта вопрос о соотношении земельного участка и здания решался лучше, то есть правильно, с соблюдением философских законов, логики и здравого смысла. Говорилось, что земельный участок и находящееся на нем здание, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь. То есть, можно было думать, что здание не часть участка, а вместе с земельным участком образует единую вещь, производную от участка и здания, являющуюся результатом их соединения.
Нынешний проект выпадает из контекста действующего законодательства и никак не вписывается в общую законодательную политику, выраженную в этом же законопроекте. Никто не стремится принципиально по-новому решить вопрос о недрах, они остаются государственными и не могут быть частью земельного участка. Никто не стремится принципиально по-новому решить вопрос о воздушном пространстве, они остается за рамками категории вещей и права собственности и не может быть частью земельного участка. Остается почвенный слой. А теперь представьте: убрали с участка гражданина почвенный слой, недра государственные, а воздушное пространство тоже здесь ни причём. Где же тогда земельный участок как объект права собственности гражданина? Исчез? Ведь зацепиться праву не за что. Вещи нет.
Можно исподтишка думать, что недра и воздушное пространство тоже часть участка, как это принято в некоторых других странах. Но это несерьезно. Надо прямо писать об этом в законе, тогда и здание хорошо будет смотреться как часть земельного участка, потому что и участок, и здание будут однородными явлениями, трехмерными, с необходимыми признаками вещи. А пока - надо признать, что и здание не часть земельного участка, как не часть его недра и воздушное пространство, да и почвенный слой тоже.
Почвенный слой - движимая вещь, которая на участке, но не часть его; участок недр - недвижимая вещь, которая под земельным участком, но не часть его; воздушное пространство - вообще пока не вещь, которая над земельным участком, но не часть его. А что же такое земельный участок - часть поверхности земли, как это и написано в законе: если есть почвенный слой - поверхность почвенного слоя; нет почвенного слоя - поверхность недр. И не надо смущаться, что недра государственные, а земельный участок частный, потому что он не недра и не почвенный слой, а их поверхность. То есть категория математическая, а не географическая, не физическая (в смысле, что не имеет ни веса, ни объема, да и потрогать его нельзя по большому счету, поскольку он умозрительная величина).
Он не имеет свойств вещи, о которых принято говорить в гражданском праве. Но иметь право на него очень полезно. Правообладатель земельного участка может использовать свой почвенный слой, государственные недра, а также воздушное пространство.
Вот почему, если с участка гражданина убрать почвенный слой, участок у гражданина останется, ему ничего не будет, ведь он просто поверхность того, что есть: почвенного слоя или недр - не важно.
А философское обоснование против шестой мифологии такое: в части целого должны проявляться свойства целого. Если целое (земельный участок) двумерное, как это свойство двумерности проявится в трехмерном здании? Но здесь, наверное, есть повод для дискуссии. Вот если перейти к производному объекту, отвлекаясь от двумерности земельного участка (на двумерность указывает кодекс, определяя его как поверхность) и трехмерности здания (на трехмерность указывает законодатель, определяя его как строительную конструкцию), а видеть суть третьего объекта, например, в полезных свойствах правообладания этим единым целым, то противоречие исчезает, поскольку польза есть в обладании двумерным участком и трехмерным зданием.
Все вышеперечисленное применимо и к соотношению права застройки и здания. Если допустить, что здание часть права застройки, а не вместе они образуют производный объект, то получается, что в субъективном праве можно проводить канализацию. Ведь в здании есть канализация, а здание часть права, следовательно, канализация - это часть субъективного права. Слышал, что немцы придумали это не от хорошей жизни. Они вынуждены были создать такую конструкцию в реалиях их доктрины, их законодательства, их практики. А нам-то зачем заимствовать эту изворотливость, если мы решили реформировать и доктрину, и законодательство, и практику. Лучше, в таком случае, сразу все делать так, чтобы не пришлось прибегать к сомнительным интеллектуальным построениям.
В формате видео написанное выше в кратком изложении можно посмотреть здесь: th-cam.com/video/vwgdVI9kOnc/w-d-xo.html
Спасибо владельцу канала и видеоролика за возможность вести дискуссию и высказывать разные точки зрения.
Благодарю за понятное и доступное обсуждение сложных вопрос.
Хотелось бы побольше таких разборов не виде стрима а по конкретной ситуации.
Спасибо за информацию!
Спасибо. Как всегда интересно и познавательно
Здравствуйте, Роман! Я юрист-практик, гражданское право, стаж более 25 лет. Очень внимательно вас выслушал, но не убедили вы меня в преимуществе концепции единого объекта недвижимости, а наоборот, зная нашу власть даже появились некоторые страхи...
Блестящее изложение материала, респект автору.
Роман, очень интересно и познавательно.
Роман, а можно ли с вами связаться в соц. сетях?
...Роман прав в части ЕОН (единый объект недвижимости)! Ушлые чиновники готовы в России даже забор отнести к числу объектов недвижимости. Другой вопрос, что именно относить к разделам государственного реестра. Государственный учет и государственная регистрация, в отличие от технического учета, могут проводиться только на основе Закона (часть 2 ст. 131 ГК РФ )
-- Бухгалтерский и статистический учет, согласно ст. 71 Конституции РФ, находятся в исключительном ведении Федерации. Они регулируются законами "О бухгалтерском учете" и "Об официальном статистическом учете и системе государственной статистики в РФ".
-- Налоговый учет, в т.ч. учет основных средств, регулируется Налоговым кодексом и нормами Минфина РФ.
-- Кадастровый учет недвижимости должен бы регулироваться законом о Государственном кадастре недвижимости (ГКНТ), но не регулируется в силу правовой неопределенности закона о ГКН и отсутствии в нем кадастровых единиц. Различие между государственным учетом и техническим учетом столь же принципиально, как и отличие между управлением государством и управлением предприятием. Здесь я полностью согласен с представителями БТИ. И, прежде всего, следует отметить недопустимость смешения таких различных предметных областей государственного учета как:
Учет объектов гражданских прав;
Учет субъектов гражданских прав;
Учет фондов;
Учет объектов недвижимости;
Учет объектов капитального строительства;
Учет долей в праве общей собственности и учет структурных элементов ОКС.
Второй миф как-то неубедительно опровергнут. концепция утверждает, что по общему правилу собственник ЗУ является собственником его составных частей (ОКСов, помещений и т.п.), и одновременно разделяет собственников ЗУ и его составных частей. С позиции сохранения прав собственника составной части ЗУ всё хорошо, но сама концепция единого объекта разрушается.
Таким образом, нормативно будут закреплены два мнения, которые будут создавать возможность для собственников ЗУ предъявлять недобросовестные требования к собственникам составных частей ЗУ. А при нынешнем уровне судебного правоприменения не факт, что одна конкурирующая норма одержит верх над противоположной.
Главное, что доводы Романа, возможно справедливые относительно обозначенных фобий (в плане возможности сохранения существующих титулов на «составные части» и регистрации новых по суперфицию) - не исключают горизонтальное разделение, что не создаёт исключительности нового подхода (единства недвижимой вещи).
Я не спорю, что рассматривать ЗУ единственно возможным недвижимым имуществом вполне разумно и рационально. При этом нормативное закрепление такого положения не будет вызывать практических проблем только на будущее время и в отношении тех составных частей ЗУ, которые созданы собственниками этих ЗУ. В иных случаях (включая суперфиций) споры о принадлежности титулов неизбежны.
Там все мифы не убедительны. Особенно про сокращение гос расходов понравилось:))) И ведь слушают же "умника". Главное вставлять слова с инокорнями "редукция", "дуплицитет".
Суть моего «возражения» в том, что модель единого объекта, поддерживаемая Романом, и в принципе являющейся вполне рациональной применительно к новым ОКСам-составным частям ЗУ, не устраняет горизонтального деления недвижимости применительно к ранее созданным ОКСам. И закладывает на будущее время возможность разных подходов к определению собственника со стороны регистрирующего органа и судов, т.к. нормативно возможный конфликт (особенно в ситуации, когда условия суперфиция не был и оформлены ранее) не описан детально. И тогда надо будет рассчитывать на очередной Пленум, который определит смыслы, исходя из той практики, которая сложится. А за это время чего только не будет) И не понятно, как в динамике суперфиций и единый объект будут совмещаться или конкурировать с нормами об аренде и ст. 36 ЗК РФ в отношении ОКСов, находящихся в периоде строительства. Переходных положений пока нет.
@@The1356456 Вот именно! Это конфликт (ы), которые будут долго разрешаться судебной, правоприменительной практикой, законодательными нормами, что повлечет реальные последствия для множества живых реальных людей. Этот человек ведет себя как безумец революционер, делая вид. что не понимает последствий. Тем более в РФ доля гос.-мун. собственности велика, горизонтальное деление будет в большинстве случаев, стоит ли городить огород? Есть слабая надежда, что бешенный принтер не поведется на это.
@@user-mn4mx9fl4t я не считаю Романа революционером. Его поддержку разумной конструкции единого объекта я разделяю. Но. В своём «развенчании» он уходит от рассмотрения иных аспектов, которые очевидны, на мой взгляд. В конце концов он выбрал тот аспект, который выбрал. Другое дело, что по гамбургскому счёту можно было что-то осветить более. Но тогда бы мнение специалиста такого уровня могло бы вызвать определенные вопросы, которые (возможно) поставили бы под вопрос саму концепцию, являющуюся, по факту, абсолютно рациональной. Это не к нему, а к нашему нормативному регулированию. Не возвращать же регистрацию БТИ))) Надо же с чего-то начинать, хоть и в муках. И это Роман не обозначил, хотя, я уверен, он не может это не понимать.
Другое дело, что должны быть какие-то переходные положения, регулирующие формальное противоречие новой доктрины единого объекта с сохранением горизонтального деления в отношении ранее созданных ОКСов. Чего не особо наблюдается. А жизнеспособность суперфиция в совокупности с единым обьектом в отношении новых будущих ОКСов, например, покажет практика. Что тоже связано с вопросами, на которые, как мне кажется, ни проект изменений, ни Роман не отвечают.
Лучший канал. спасибо
...кстати, в части общего имущества МКД настоятельно рекомендую нам грешным, а также судьям и прокурорам в Российский Федерации ,изучить внимательнее требования Закона: ГК РФ Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
. Где она эта кадастровая регистрация объектов недвижимости и вещных прав участников правоотношений.
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Познавательно рекомендую !!!
... юристы и вся система правоотношений упирается в законы и подзаконные нормативные акты. Качество правоотношений и судебных споров пуповиной связанно с качеством и способностью социума строить справедливую систему гражданских правоотношений. А ежели шпана правящая подменяет правоотношения потребителей коммерческих и корпоративных услуг требованием платежей в силу закона, то все рассуждения о гражданской власти и юридических услугах летят коту правящему под хвост. Рискну предсказать, что очень скоро не только арбитраж, суд общей юрисдикции уступит место административному судопроизводству. Проблема в том, что судебная власть в России производна от всевластия административного исполнительных органов государственной власти. У нас убиты понятия о вещной власти в праве общей собственности жителей территорий, а следовательно базовая основа организации институтов местного самоуправления и государства. Как пример- Постановление КС РФ от 28 мая 2010 г. 12 П.
Дискреционные- это означает полномочия, предоставляемые главе государства, правительства или иному высшему должностному лицу, дающие ему право действовать по собственному усмотрению, в частности в чрезвычайных обстоятельствах.
..."Реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации особое правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме..", согласно которому собственники имущества в праве общей собственности лишены полномочий по праву владения и распоряжения собственной недвижимостью и платежами в праве общей собственности жителей территорий.
Вопрос: Какой конституционной нормой установлены дискреционные полномочия представительных, а тем более исполнительных органов государственной власти в отношении имущества жителей России в праве общей собственности.
Роман, спасибо, интересно. Но не совсем понятно: в чём же плюсы, если всё равно остаётся и помещение, и добавляется право застройки, и возможность застройщика зарегистрировать здание и право на него отдельно от участка. Больше похоже, что неразбериха только увеличится.
Во Франции как-то с этим живут и не жалуются....
Alain Moineau, французы те ещё бюрократы. Обязательно на них равняться?
@@alainmoineau7624 да и у нас я не знаю много людей, которые бы жаловались на "горизонтальное деление" и ратовали бы за введение единого объекта. Просто кто к чему привык; и если система сложилась, то едва ли стоит её менять без очевидных плюсов.
Плюсы в том, чтобы собственникам земельных участков не приходилось заниматься бессмысленной регистрации дома на участке, бани, летнего туалета, колодца, забора и т.д., т.к. под существующее понятие недвижимости можно все, что угодно подтянуть
@@ivanmakeenkovsesh4483 ну знаете ли. Людей может и не много жалуется, а вот юристов, которые много и часто сталкиваются с вопросом "а достаточно ли прочно это здание связано вот с этим вот участком", - более чем достаточно. Более того, тут с Вами и поспорить можно, - людям, пользуясь Вашей терминологией, оплачивать проведение технических экспертиз по данному вопросу, на мой взгляд не очень-то по вкусу.
Спасибо!
где можно найти полный текст данной реформы? прошу прощения, если вопрос покажется глупым, я только учусь)
Алена, скачайте по ссылке - www.dropbox.com/s/zgnxndy0pnjgnkw/%D0%9F%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA%D1%82%20%D0%93%D0%9A%20%D0%92%D0%B5%D1%89%D0%BD%D0%BE%D0%B5%20%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE%20%D0%B4%D0%BB%D1%8F%20%D1%80%D0%B0%D1%81%D1%81%D1%8B%D0%BB%D0%BA%D0%B8.pdf?dl=0
@@Roman19782 спасибо большое!
@@bulgakovaestate.moscow Рад помочь )
Роман как-то преднамеренно или нет несколько раз подменяет долю в праве ЕОН (в МКД) долей в праве ЗУ?! А вообще концепция перехода к ЕОН в МКД, в котором доля в праве ОИ ЕОН - первичный признак правообладания, а номер помещения (жилое/нежилое) с его ключевыми параметрами при регистрации - вторичный правовой признак - верная.. Пора прекращать ситуацию когда по всей стране 35 млн собственников не считают себя собственниками всего, что находится за пределами двери..
Позволю себе не согласиться с примером про качельки на зем.участке.
Вопрос в том, что первичнее.
На мой взгляд, правовые нормы должны регулировать имеющиеся отношения, а не отношения должны подстраиваться под законы. В этом и заключается развитие юриспруденции, как науки.
Роман как предлагаете собирать налоги с объектов, если улучшения земельного участка не объект (налогообложения)?
Кадастровая стоимость земельного участка будет выше, если есть улучшения/постройки на нем. Так что вопрос с налогообложением один из наименее проблемных вопросов при переходе к концепции единого объекта
@@vitek11 У нас нет сейчас методик оценки земельного участка, исходя из наличия построек на нем.
@@user-hj1cr3hs8b значит будут)
Всё бы верно, а государство у нас часто в прыжке переобувается...., а уж ВС РФ без счёта.
ага. И четверть в квартире в Москве, куда нет доступа - тоже объект недвижимости, в то время, как это - типичный чемодан без ручки. НО при этом - ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ! (Реплика к бонусу, подтвержающая тезис о местном "богатстве") Роман, если вам интересно, могу показать французский договор купли-продажи квартиры в собственость.
Alain Moineau
, мне интересно посмотреть французский договор купли-продажи квартиры в собственость.
Повторно? )
Качество супер
...судите сами- уровень бреда законодателей в части 2, 3, 4 ст.130 ГК РФ давно уже переплюнул уровень организации гражданских правоотношений в России: (О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации)
Статья 1. Внести в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301; 1999, №28, ст. 3471; 2005, №1, ст.39; № 23, ст. 2380; 2006, № 31, ст.3437; № 45, ст.4627; № 50, ст. 5279; № 52, ст.5497; 2007, № 7, ст.834; 2008, № 17, ст.1756; 2009, № 1, ст.20; № 52, ст.6428; 2011, № 49, ст. 7041; 2015, № 29, ст. 4342; 2016, № 27, ст. 4248) следующие изменения:
1) статью 130 изложить в следующей редакции:
Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
1. Недвижимой вещью (недвижимым имуществом, недвижимостью) является земельный участок. Расположенные на земельном участке здания, сооружения, объекты незавершённого строительства и иные объекты, прочно связанные с участком, являются его составными частями, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
2. Здания, сооружения и в предусмотренных настоящим Кодексом случаях объекты незавершённого строительства, имеющие прочную связь с землёй, признаются недвижимыми вещами и являются объектами гражданского оборота, если они не принадлежат на праве собственности собственнику земельного участка, на котором расположены.
При переходе права собственности на такие здания, сооружения и объекты, не завершённые строительством, к новому собственнику переходят те права на земельный участок, которыми обладал прежний собственник.
3. Помещение (жилое или нежилое) может быть признано недвижимой вещью в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. Отнесение помещений к жилым, а также определение целевого назначение нежилого помещения осуществляются в порядке, предусмотренном законом.
Помещения, предназначенные для обслуживания других помещений или здания, сооружения в целом, не являются недвижимыми вещами и входят в состав общего имущества соответствующего здания, сооружения.
4. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими законами, часть здания или сооружения, предназначенная для размещения транспортных средств (машино-место), может быть признана недвижимой вещью.
Правила настоящего Кодекса о помещениях могут применяться к машино-местам, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа правоотношений.
Право застройки - взято из ГК СССР 40-х г.г.
Он сам сознается, что придется вводить обходные институты (собственность помещений без ЗУ, право застройки и проч.) ! Зачем? Все усложним и будем обходить? Бешенный принтер работает благодаря таким умникам. Т.е все эти мифы - не мифы (так как их будут обходить в законах, или не будут?). Где то забудут учесть (как он обещает, что все поправим), все будет сложно, кто-то лишится собственности. "Белые грабют, красные, куды бедному крестьянину..." Грабить будут под шумок неразберихи. Никаких сокращений бюдж. расходов! Еще одно вранье. Только на внедрение, на согласование кучи законов, других же нет проблем. На переоформление по новым правилам уйдут годы!
@Memento Mori ...по существу замечаний Лилии Ра не судьба отвечать?
@Memento Mori ...уже пятнадцать лет как "недвижика" по теме Романа вымыта из гражданского оборота.
Чудак на букву М! Не учитывает ,что зу мкд следует по нынешнему жилищному праву судьбе прав собственности на постройку, ав иных случаях(строения это не мкд) наоборот. Реформа внесет возможности для вороватых чиновников и возникнет неразбериха ,где в мутной воде будут ловить рыбку чиновные коррупционеры.