Aus meiner Sicht fehlt bei der Betrachtung der A-Lage Immobilien neben der Wertsteigerung noch die zu erwartende Mietsteigerung. Der negative Cashflow in A-Lagen ist daher wahrscheinlich nur vorübergehend negativ.
Vorsicht. Bei älteren Wohnungen können schnell umfangreiche Sanierungen anfallen und hohe Sonderumlagen beschlossen werden. Es empfiehlt sich, die Protokolle der letzten Jahre genau anzusehen und auch den baulichen Stand zu beurteilen. Die Handwerker- und Dienstleisterkosen kosten steigen noch immer deutlich an.
In genauen Zahlen lässt sich ein solches Beispiel leider nur schwer vorrechnen, da es zu spekulativ wäre. Man kann sich allerdings die Ist-Miete und die Soll-Miete über einen Zeitraum von x-Jahren anschauen, um ein Gefühl zu bekommen wie lange die Bankrate den Mieteinnahmen davon läuft. Eventuell kann aber ein Verkauf einer Immobilien in A-Lagen nach x-Jahren sehr rentabel sein.
A-Lagen sollten sich für die meisten Anfänger nicht lohnen, das ist eher was, wenn man schon 500 Wohnungen hat. Ich selbst kenne Leute mit vielen Immobilien, die in Richtung B- und C-Lagen umstrukturiert haben, weil die Renditeerwartungen einfach höher sind. Magdeburg ist sicher eine gute Stadt zur Zeit, da bin ich auch am schauen. Vielleicht wird der größere Süden von Leipzig auch langsam interessant, so 20 oder 30-40 km südlich von Leipzig, da schaue ich auch ganz gerne...Ich kaufe aber nicht so viel. Ich bin schon happy, wenn ich dieses Jahr meine nächste bekomme. Ich will nicht schnell reich werden, sondern sicher.
Guter Beitrag. Man sollte aber dringend erwähnen, dass sich die Qualität der Standorte (A-B-C-D) schnell ändern kann. Durch politische und wirtschaftliche Entscheidungen kann ein C Standort zum A Standort werden und umgekehrt. Beispiel: Entscheidung für Berlin als Hauptstadt mit dem massiven Zuzug von Ministerien, Botschaften, Lobby-Abteilungen ..... . Am Ende nützt auch eine "Cash-flow-positive" Immobilien nichts, wenn der Wert stetig verfällt und sich ein massiver Investitionsstau aufbaut.
Da hast du vollkommen recht. Standorte können sich immer verändern. Je nachdem wie sich die Wirtschaft entwickelt, ob in der Nähe neue Arbeitsplätze geschaffen werden oder eine Flüchtlingsunterkunft in die Nähe kommt. Dennoch sollte es niemanden abhalten trotzdem zu investieren. Du kannst auch über die Straße gehen und von einem Auto überfahren werden, das ist kein Grund nicht mehr über eine Straße zu laufen. Wenn man sich auf das negative konzentriert, bekommt man auch das Schlechte! LG Anita🚀
Wir haben 2020 ein Angebot durch Bekannten in München gekriegt, eine 60m2 2 zimmerwohnung Baujahr 1968 für 900 vermietet, Kaufpreis 300.000 inkl. kaufnebenkosten. Nicht gekauft. Inzwischen haben wir für ungefähr 300.000 Euro 3 Wohnungen (Erkelenz, Kerpen und Wegberg) mit 1 Garage gekauft und vermieten alles inkl. Garage für 1790 Euro. Zwei Wohnungen sind Baujahr 1992 und 1994 mit B und C Energie und beim Verkauf beide renoviert und sofort bezugsfertig. Eine war leider Baujahr 1970 und schlecht vermietet. Das ist der Vergleich mit 900 Euro Miete im schlechten Haus in München. Anzumerken ist, dass der Zukauf 2023 stattfand, wann offensichtlich wegen Zinsen keiner was kaufen wollte. Es kann sein, dass die Wohnung in München nur teuer wird und unsere 3 im Wert verlieren, aber vermieten kann man immer. Aber wir kaufen wie Baffet, für immer halten….🤣
Schau dir gerne das Video von Marco und Stefan dazu an. Da stellen sie ihre Immobilien vor und davon gibt es noch mehr auf unseren Kanal. th-cam.com/video/3mcQhQ3o4LE/w-d-xo.htmlsi=X46PlDSM80n5aKhn LG Anita🚀
Als Einzelperson. Der Vorteil sind die Flexibilität, die geringeren Aufwendungen und der grundsätzlich steuerfrei Wertzuwachs in vielen Fällen. Beurteilen muss es jeder selbst, ein Umzug ins Ausland mit Anteilseigentum an einer GmbH kann sehr nachteilhaft sein.
Schau dir dir genau an, ob es in der Stadt einen Anstieg der Bevölkerungswachstumszahl gibt. Göttingen hat eine Universität mit über 28.000 Studierenden. Schau dir die Arbeitsplätze an und entscheide selbst, ob es sich lohnt. LG Anita🚀
Wie sieht denn der Ansatz aus, wenn man wirklich in der A-Lage eine Singlewohnung kauft und wirklich dann verkauft irgendwann? Theoretisch kann man doch dann umsonst wohnen oder nicht?
Top Video, vielen Dank! Ich interessiere mich für den Raum Berlin Brandenburg, der Fokus bei Euch liegt immer auf Wohnungen, wie steht Ihr zu Häusern (EFH/MFH)?
Der Fokus bei uns liegt mehr auf ETWs und MFHs. Diese lassen sich im Vergleich zu EFHs in der Regel besser vermieten. Ist die Nachfrage nach EFHs an deinem Standort groß und die Renditen gut, spricht nichts gegen EFHs. Bist du schon in Immobilien investiert?
Bielefeld im Allgemeinen ist eine C Stadt, aber wenn du eine Stadt bewerten willst, musst du in die Mikrolage gehen und dir jeden Stadtteil genau anschauen und dann kann es sein, dass es beliebte Straßen gibt, wo du immer einen Mieter für deine Objekte findest. LG Anita🚀
Hey Nix, welcher Zeitraum schwebt dir vor wenn du über Langzeit sprichst? Bei kurzzeitigen Vermietungen (Monteurswohnungen, Ferienwohnungen etc.) solltest du unbedingt auch Rücklagen bilden, so dass ein potentieller Leerstand kalkulatorisch berücksichtigt wird. Möbilierte Vermietung von Appartments bspw. über einen längeren Zeitraum (3-36 Monate) bringen idR eine hohe Rendite und sind in der Bewirtschaftung einfacher und kostengünstiger handzuhaben als kurzzeitig vermietete Appartments. Das wichtigste ist tatsächlich die Lage und eine hohe Nachfrage auf dein Vorhaben.
Danke für die ausführliche Antwort. Ich dachte eher an den Kauf von langzeitvermieteten Appartements oder Zimmern in Hotels bzw. Heimen. Also Wohnungen, für die der Vorbesitzer bereits Langzeitmietverträge abgeschlossen hat.Ich denke bei so etwas immer zuerst, warum verkauft der Besitzer die Wohnungen, wenn extrem gute Mietverträge bestehen. Bin da also skeptisch.@@immocation
Rosenheim ist auch ziemlich gut gelegen. Welche Strategie verfolgst du? Bestandsaufbau durch Buy & Hold oder Eigenkapitalaufbau durch Fix & Flip, Kurzzeitvermietung etc.?
Ich schaue eure Beiträge immer sehr gerne, nur beim Eigenbedarf folge ich euch nicht. Ja, Vermietung ist steuerlich attraktiv, ABER Eigentum auch, da ich die ersparte Miete nicht als Einnahmen versteuern muss. Wenn meine Miete meiner Annuität gleicht und ich irgendwann keinen negativen cash flow mit meiner Wohnung mehr habe, habe ich einen deutlichen Vorteil.
Danke für dein Feedback. Jeder soll so wohnen wie er es für richtig hält. Wenn du dich mit Eigentum wohler fühlst, als zur Miete zu wohnen, dann ist es das richtige für dich! Lg Anita🚀
Kurze Antwort, der Leerstand ist in gera letztes Jahr weiter angestiegen! Exakt um 0,2% klingt nicht viel jedoch muss man berücksichtigen daß extrem viele Flüchtlinge in diese Stadt kamen,ohne diese,die sicher irgendwann weiter ziehen wird es in Gera wieder deutlich mehr Leerstand und somit sinkende mieten geben.
Ich sehe die Lage so: Im Euroraum werden wir noch lange keine 2% Inflation sehen, eher 3 - 4% (teuere Energie, Lohnforderungen, politische Unruhen etc). Die Zinsen bleiben daher weiterhin so zwischen 3 - 4%. Aber: die schleichende Inflation frisst Vermögen auf, und es gibt keinen besseren Schutz gegen Inflation als vermietete Immobilien (bei denen man Zinsen abschreiben kann). Daher - nicht zu lange warten., bei guten Objekten (gute Lage - gute Substanz) nach etwas Rabatt (so 10%) fragen, mehr wird man nicht bekommen. Bei schlechteren Objekten rigoros verhandeln, da sind oft 30% Nachlass möglich.
Wo wäre Leipzig anzusetzen? Das Preisniveau ist ja sicherlich wesentlich unterhalb von den typischen A-Städten, das Bevölkerungswachstum ist aber extrem stark und Leerstand gibts praktisch auch nichtmehr.
![So bewerten wir Immobilien bevor wir investieren [in 4 Schritten]](http://i.ytimg.com/vi/voRRowzKXII/mqdefault.jpg)
![[LIVE] : ONE ลุมพินี 89 | คู่เอก "ยอดไอคิว vs คิริลล์"](http://i.ytimg.com/vi/Z3vYkHJ_5Ig/mqdefault.jpg)
So ein wertvoller Beitrag, für Anfänger sehr informativ und hilfreich 👍
Das freut uns 😊
Aus meiner Sicht fehlt bei der Betrachtung der A-Lage Immobilien neben der Wertsteigerung noch die zu erwartende Mietsteigerung. Der negative Cashflow in A-Lagen ist daher wahrscheinlich nur vorübergehend negativ.
Vorsicht. Bei älteren Wohnungen können schnell umfangreiche Sanierungen anfallen und hohe Sonderumlagen beschlossen werden.
Es empfiehlt sich, die Protokolle der letzten Jahre genau anzusehen und auch den baulichen Stand zu beurteilen.
Die Handwerker- und Dienstleisterkosen kosten steigen noch immer deutlich an.
In genauen Zahlen lässt sich ein solches Beispiel leider nur schwer vorrechnen, da es zu spekulativ wäre. Man kann sich allerdings die Ist-Miete und die Soll-Miete über einen Zeitraum von x-Jahren anschauen, um ein Gefühl zu bekommen wie lange die Bankrate den Mieteinnahmen davon läuft.
Eventuell kann aber ein Verkauf einer Immobilien in A-Lagen nach x-Jahren sehr rentabel sein.
Besten Dank euch, genau was ich brauchte!
A-Lagen sollten sich für die meisten Anfänger nicht lohnen, das ist eher was, wenn man schon 500 Wohnungen hat. Ich selbst kenne Leute mit vielen Immobilien, die in Richtung B- und C-Lagen umstrukturiert haben, weil die Renditeerwartungen einfach höher sind. Magdeburg ist sicher eine gute Stadt zur Zeit, da bin ich auch am schauen. Vielleicht wird der größere Süden von Leipzig auch langsam interessant, so 20 oder 30-40 km südlich von Leipzig, da schaue ich auch ganz gerne...Ich kaufe aber nicht so viel. Ich bin schon happy, wenn ich dieses Jahr meine nächste bekomme. Ich will nicht schnell reich werden, sondern sicher.
Guter Beitrag.
Man sollte aber dringend erwähnen, dass sich die Qualität der Standorte (A-B-C-D) schnell ändern kann.
Durch politische und wirtschaftliche Entscheidungen kann ein C Standort zum A Standort werden und umgekehrt. Beispiel: Entscheidung für Berlin als Hauptstadt mit dem massiven Zuzug von Ministerien, Botschaften, Lobby-Abteilungen ..... .
Am Ende nützt auch eine "Cash-flow-positive" Immobilien nichts, wenn der Wert stetig verfällt und sich ein massiver Investitionsstau aufbaut.
Da hast du vollkommen recht. Standorte können sich immer verändern. Je nachdem wie sich die Wirtschaft entwickelt, ob in der Nähe neue Arbeitsplätze geschaffen werden oder eine Flüchtlingsunterkunft in die Nähe kommt.
Dennoch sollte es niemanden abhalten trotzdem zu investieren. Du kannst auch über die Straße gehen und von einem Auto überfahren werden, das ist kein Grund nicht mehr über eine Straße zu laufen.
Wenn man sich auf das negative konzentriert, bekommt man auch das Schlechte!
LG Anita🚀
Wir haben 2020 ein Angebot durch Bekannten in München gekriegt, eine 60m2 2 zimmerwohnung Baujahr 1968 für 900 vermietet, Kaufpreis 300.000 inkl. kaufnebenkosten. Nicht gekauft. Inzwischen haben wir für ungefähr 300.000 Euro 3 Wohnungen (Erkelenz, Kerpen und Wegberg) mit 1 Garage gekauft und vermieten alles inkl. Garage für 1790 Euro. Zwei Wohnungen sind Baujahr 1992 und 1994 mit B und C Energie und beim Verkauf beide renoviert und sofort bezugsfertig. Eine war leider Baujahr 1970 und schlecht vermietet. Das ist der Vergleich mit 900 Euro Miete im schlechten Haus in München. Anzumerken ist, dass der Zukauf 2023 stattfand, wann offensichtlich wegen Zinsen keiner was kaufen wollte. Es kann sein, dass die Wohnung in München nur teuer wird und unsere 3 im Wert verlieren, aber vermieten kann man immer. Aber wir kaufen wie Baffet, für immer halten….🤣
Sehr informatives Video!
Vielen lieben Dank!🚀
Investiert ihr als Einzelperson/Einzelunternehmer oder als GmbH oder gar Holding?
Schau dir gerne das Video von Marco und Stefan dazu an.
Da stellen sie ihre Immobilien vor und davon gibt es noch mehr auf unseren Kanal.
th-cam.com/video/3mcQhQ3o4LE/w-d-xo.htmlsi=X46PlDSM80n5aKhn
LG Anita🚀
Als Einzelperson. Der Vorteil sind die Flexibilität, die geringeren Aufwendungen und der grundsätzlich steuerfrei Wertzuwachs in vielen Fällen. Beurteilen muss es jeder selbst, ein Umzug ins Ausland mit Anteilseigentum an einer GmbH kann sehr nachteilhaft sein.
Danke für das tolle Video? Wie sieht es mit Dresden aus? Eher B- oder C-Lage?
Du musst dir immer die Stadtteile anschauen und nicht nur die gesamte Stadt. 🚀
@@immocation Danke euch! Das werde ich machen!
Ab welchem cashflow nach steuern würdest du sagen es handelt sich um einen guten deal ?
Das kann man so pauschal nicht sagen, da es immer von deiner Strategie ab.
LG Anita🚀
ab welchen cashflow nach steuern würdest du denn sagen es handelt sich um ein gutes Investment?
Das kann man so pauschal nicht sagen, da es immer von deiner Strategie ab.
LG Anita🚀
Was haltet Ihr von Göttigen?
Schau dir dir genau an, ob es in der Stadt einen Anstieg der Bevölkerungswachstumszahl gibt. Göttingen hat eine Universität mit über 28.000 Studierenden. Schau dir die Arbeitsplätze an und entscheide selbst, ob es sich lohnt.
LG Anita🚀
Wie sieht denn der Ansatz aus, wenn man wirklich in der A-Lage eine Singlewohnung kauft und wirklich dann verkauft irgendwann?
Theoretisch kann man doch dann umsonst wohnen oder nicht?
Top Video, vielen Dank! Ich interessiere mich für den Raum Berlin Brandenburg, der Fokus bei Euch liegt immer auf Wohnungen, wie steht Ihr zu Häusern (EFH/MFH)?
Der Fokus bei uns liegt mehr auf ETWs und MFHs. Diese lassen sich im Vergleich zu EFHs in der Regel besser vermieten. Ist die Nachfrage nach EFHs an deinem Standort groß und die Renditen gut, spricht nichts gegen EFHs. Bist du schon in Immobilien investiert?
A-Lagen sollte man besitzen, nicht kaufen!
ja, ich würde gern jetzt verstärkt einsteigen... 1 Wohnung pro Jahr.
evtl mit Gleichgesinnten in Form einer GBR...
Ist den Bielefeld eher ein b Lage oder ein c Lage?
Bielefeld im Allgemeinen ist eine C Stadt, aber wenn du eine Stadt bewerten willst, musst du in die Mikrolage gehen und dir jeden Stadtteil genau anschauen und dann kann es sein, dass es beliebte Straßen gibt, wo du immer einen Mieter für deine Objekte findest.
LG Anita🚀
Bielefeld gibts nicht. Also eher eine Fantasie-Lage ;)
😂😂😂
Was haltet ihr von langzeitvermieteten Appartements bzw. Zimmern in Hotels oder Seniorenheimen? Wäre das eine Option, wenn Rendite und Lage stimmen?
Hey Nix, welcher Zeitraum schwebt dir vor wenn du über Langzeit sprichst? Bei kurzzeitigen Vermietungen (Monteurswohnungen, Ferienwohnungen etc.) solltest du unbedingt auch Rücklagen bilden, so dass ein potentieller Leerstand kalkulatorisch berücksichtigt wird. Möbilierte Vermietung von Appartments bspw. über einen längeren Zeitraum (3-36 Monate) bringen idR eine hohe Rendite und sind in der Bewirtschaftung einfacher und kostengünstiger handzuhaben als kurzzeitig vermietete Appartments.
Das wichtigste ist tatsächlich die Lage und eine hohe Nachfrage auf dein Vorhaben.
Danke für die ausführliche Antwort. Ich dachte eher an den Kauf von langzeitvermieteten Appartements oder Zimmern in Hotels bzw. Heimen. Also Wohnungen, für die der Vorbesitzer bereits Langzeitmietverträge abgeschlossen hat.Ich denke bei so etwas immer zuerst, warum verkauft der Besitzer die Wohnungen, wenn extrem gute Mietverträge bestehen. Bin da also skeptisch.@@immocation
Zählen Tourismus Gebiete zu A lagen ?
Ein hochfrequentiertes Touristengebiet kann durchaus als A-Lage gelten, wenn die Besucherzahlen und die Kaufkraft entsprechend hoch sind.
LG Anita🚀
Ich denke ich bin mit meinem geliebten Rosenheim ganz gut aufgestellt :)
Rosenheim ist auch ziemlich gut gelegen. Welche Strategie verfolgst du? Bestandsaufbau durch Buy & Hold oder Eigenkapitalaufbau durch Fix & Flip, Kurzzeitvermietung etc.?
In München ist im Umkreis von 1 1/2 Stunden Fahrzeit unbezahlbar.
Wieso? Zigtausende Menschen wohnen dort und bezahlen doch für ihre Wohnung
Hey Atzen, was ist deine Investitionsstrategie? Bestandsaufbau oder Aufbau von Eigenkapital? Wie sieht seine Aquisestrategie aus?
Im Netz wird das Ruhrgebiet mit über 10 Mio. Einwohnern als D Standort angezeigt. ..Heuschreckenplage
Ich schaue eure Beiträge immer sehr gerne, nur beim Eigenbedarf folge ich euch nicht.
Ja, Vermietung ist steuerlich attraktiv, ABER Eigentum auch, da ich die ersparte Miete nicht als Einnahmen versteuern muss. Wenn meine Miete meiner Annuität gleicht und ich irgendwann keinen negativen cash flow mit meiner Wohnung mehr habe, habe ich einen deutlichen Vorteil.
Danke für dein Feedback.
Jeder soll so wohnen wie er es für richtig hält. Wenn du dich mit Eigentum wohler fühlst, als zur Miete zu wohnen, dann ist es das richtige für dich!
Lg Anita🚀
Wie findet ihr die Stadt Gera?
Kurze Antwort, der Leerstand ist in gera letztes Jahr weiter angestiegen! Exakt um 0,2% klingt nicht viel jedoch muss man berücksichtigen daß extrem viele Flüchtlinge in diese Stadt kamen,ohne diese,die sicher irgendwann weiter ziehen wird es in Gera wieder deutlich mehr Leerstand und somit sinkende mieten geben.
Eigenheim auf Pump in der Pampa!
Ich sehe die Lage so: Im Euroraum werden wir noch lange keine 2% Inflation sehen, eher 3 - 4% (teuere Energie, Lohnforderungen, politische Unruhen etc). Die Zinsen bleiben daher weiterhin so zwischen 3 - 4%. Aber: die schleichende Inflation frisst Vermögen auf, und es gibt keinen besseren Schutz gegen Inflation als vermietete Immobilien (bei denen man Zinsen abschreiben kann). Daher - nicht zu lange warten., bei guten Objekten (gute Lage - gute Substanz) nach etwas Rabatt (so 10%) fragen, mehr wird man nicht bekommen. Bei schlechteren Objekten rigoros verhandeln, da sind oft 30% Nachlass möglich.
Danke für deine Ergänzung! Und eine Kaufpreisnachlassverhandlung solllte immer gut begründet sein. :)
LG Anita🚀
Das spricht aber auch für Aktien, zumal die meisten Unternehmen Schulden in ihren Bilanzen haben, die auch entwertet werden.
lk Heilbronn
Wo wäre Leipzig anzusetzen? Das Preisniveau ist ja sicherlich wesentlich unterhalb von den typischen A-Städten, das Bevölkerungswachstum ist aber extrem stark und Leerstand gibts praktisch auch nichtmehr.
A
A - am besten das video nochmal anschauen :)
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! 🚀
In und um Kaiserslautern
Nirgends, wenn, sollte es Sinn ergeben.