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我是買方 這部影片幫助很大～感恩的心❤
我是在半年適用期就陣亡的房仲，我也很討厭無腦喊多的銷售方式，但是當時我試著用誠實的方法，就是沒辦法激起買方的意願，我自己也不忍心鼓吹能力不足的人硬買，最後業績過不了適用期就覺得自己很失敗而離開房仲業😢
我們都是平凡人，即便無法很優勢地第一時間知道要啥而往那前進，但跟考試一樣，人生也可以使用刪去法，祝福你越來越接近正確答案
保持善良
半年很強了😂我才一個月🎉還有成交一間。但是生活時間全被綁死，我現在當警察雖然時間也是很長，但是比較實在😅人生沒有哪條路才是正確答案
先誠實再成交看樣子也只是廣告詞罷了.
我選C。以我所在的高雄來說, 部分新古屋/中古屋地段/屋況不怎樣可是卻很敢開價。尤其比對實價登錄過後。舉例: 某10年新古屋屋主2018年買房實價500萬, 2023年賣房委託價900萬。過一年就往上堆100萬。這種個案不勝枚舉。如果每個人過一年就想加100萬上去, 永遠在吸下一代的血來滿足自己的貪婪。所以我覺得房仲今天會歪掉, 是人性逼他們如此。消費者在檢討房仲之前, 其實應該先檢討自己並不希望自己的貪婪被揭穿。大家是買方的時候都講居住正義, 持有房產後都想著自住兼投資, 房價怎麼可能下跌?!
真的 我桃園也碰到一樣狀況 新古屋跟中古屋 明明屋況就是需要大整理卻當新成屋開價…還不讓談🫣
高雄房價這半年也是在漲不是嗎？和去年同期比較
@@nsrpob 對，所以楠梓，鳳山拋售一堆
哈哈，我唯一買的一套房是賠錢賣。原本想找第二位房客，保全被動的幫我找到新房客，然後要我一個月租金，想說人怎麼這麼貪婪，乾脆賣掉不租了。仲介說是年輕人要成家，就差8萬，好吧！成全年輕人，就賠八萬賣給你了。雖然賠一點，但是很高興幫助年輕人成家。台灣真的不要成為貪婪之島。
我在台東也碰到一樣狀況，將近40年的老房，附近成交價格還是還年年漲100多，仲介也是說：現在就是房貴，半年就可以漲50~100了，所以參考實登不準，叫我不要看=(
推推 身為仲介也希望台灣不動產市場能往正向的方向發展，不要只是拐騙爾虞我詐，而是用真誠和專業為客人服務
沒錯，我們一起努力！
我昨天就用實價算給房仲看，說屋主開價不合理，我並不想當歷史最高價，結果房仲直接說：這不是合不合理的問題。完全沒有想努力幫買家議價的想法，真的看房看的很心累。
這種房仲就直接換掉吧
很多屋主難說服，不然仲介都很願意談！
兩年前我會實登加一點去談，現在想要平盤甚至扣5~10%下去談，沒有迫切自住需求，就住在老家看看能不能撿到合理房價的房子，不過現在遇到的都不肯低於實登，果然臺灣人還是不能接受房子跌價賣。
但現在屋主就是在撐而已，市場的買方已經不接受目前的價格了。
看了很多關於出價影片，覺得Zack的講解是最清楚跟有說服力的，感謝分享！
我是房仲，老實說我認為現在高房價的源頭根本就是屋主造成的，仲介依照實價登錄分析給屋主參考，屋主硬是要實拿多個10%～30%⋯
沒錯，這個才是市場事實。
我倒覺得根源是政府的打房政策灌在交易成本上而不是持有成本導致的淺見交流
如果是屋主造成的 為什麼我的房三年前沒漲多少 三年後的今天已經翻倍？難道三年前的屋主不貪？三年後才貪？😊
其實主因就是政府本來要跌了內政部次長：不溯及既往房市又不跌了。過一陣子本來真的要跌了內政部長：房市是經濟火車頭，是護國群山。又不跌了這次總該跌了吧財政部：推出一系列優惠貸款。(40年貸款)跌個鳥
非常同意。現在賣房的屋主就是推升超高房價的主要亂源。
我前2年也是小孩要入學，急著要買房，不過後來越看越貴，屋主還不給殺，我就不爽買了，根本勉強買了，小孩找房東寄戶
推推這集肯定是教科書等級的，務必要收藏
現在的價格都貴到一個離譜的地步，多去給房仲洗頭，都有機會遇到可以下殺25%的機會。我就是買低於700萬的那位。XD
推推！剛剛才丟了一個桃園地區的見面談（人生首次），購屋計畫一路走來～謝謝有ZACK與相關人員的良心建議與分享！我們從來不與房仲為敵，只期待能有越來越多的房仲理清好時局判斷、努力追求買/售/仲三方皆贏的局面
屋主就是貪心！一堆屋主出未來價！不是你說合理價格就合理！另外，一堆爛房仲捧高屋主屋價因為要簽專約！但卻賣不出去！所以不要急著買，在行情價上合理加價就可！
Zack 對於房屋底價公式我不晓得該不該說 或者說的對不對 以南部這邊鑑價師有的都用這一套1. 首先先用房子的地號或住址 到各地的市政府網站 先查出各地段土地公告地價(市政府都用平方公尺作單位 一般所有權狀就有秀土地的平方公尺跟地段 如果只知道坪數 請自行換算平方公尺) 再X1.5%= 市價(市場賣價) (順便可查出地主要繳的土地增值稅)2. 再來就是建物看多少坪? 南部1坪(透天)都用8萬(正常中古屋)計算 假設建坪50坪 就是400萬3. 1+2+土地增值稅+房仲4%=(全部總數) + (全部總數的10%) =就是屋主想賣的價錢 （未含房地合一稅 和 翻修的費用 )4. 大樓 電梯大樓 國宅 也是適用此公式 超過這公式價錢的房子 就知道是哄抬價格了5. 以上謹供參考
我談的不是鑑價，而是仲介怎麼根據屋主底價去設定開價的方式喔。
@@superzack 照銀行鑑價出應該是最穩當的方式吧~!?
我買房子從來都是依據銀行鑑價，再往下一點，都有成交，更無失誤，不用管房仲講任何話，銀行最大，親戚是銀行業，朋友是營造業，共同認證
請問一下如果房仲說 此房子還未送銀行鑑價 那是不是就可以看下一間了 還是要持續盧房仲
@@阿威-g7l 可跟房仲要地號 建號 自己到市政府網站查詢土地公告地價 或 現行地價 按照公式自己就可算出 銀行大多都是這樣算出的 新房屋除外
我自己也委託仲介賣房，但沒有這樣開價，是底價+仲介費+10萬
買方會看你價格跟市場其他價格差多少的~ 你實在開價應該很快就賣掉了吧~
真心覺得房子是來住的，而不是炒房的，房價高漲也造就房租高漲，謝謝分享好的觀念，讓我們有些希望。
推推，非常認同一個月繳月收入的一半等於房奴，因為繳完只剩下房子什麼都沒有。老了有房子啊，房子沒有賣都不是錢。賣了請問當時你下定決心買的意義是什麼。。賣了會漲價啊對啊可是是不是當時可以買的也是漲完價的。。
有很多例子是,年輕的時候買三房或者四房的大房子,等老了之後子女成家立業,自己把大房子賣掉(當作子女的購屋頭期款或者退休金),再換成小/大套房,退休的兩夫妻住很足夠了.
開價要回推底價+仲介費算式應為÷1.1，扣仲介費的屋主實拿底價應為÷1.04……
大推，非常有幫助對我們買方來說，遇到好的房仲買到好房是千載難逢的好事，這人生大事完成後，絕對是會推薦給周遭的人，所以心態真的要調整，導正房仲風氣，對大家都好
推推～謝謝ZACK,希望有一天能買到自己的房子
最近一直在看資料約看房，但最後都卡在下斡旋後沒下文😂要嘛不給寫特別條款（例如八成房貸） 要嘛覺得可以更高⋯比實價登錄與新成屋還要高上不少，甚至還有沒很大但夠老（27年以上）仍當新房子在開價⋯就看到心很累😢
不給寫特別條款的，那就千萬別往來了，風險太高。
1.推推！這一集，有點學術等級，需要重複看才能真正看懂Zack要表達的完整意思2.ABD，3.我其實都不喜歡跟屋主簽底價，因為屋主不會給真的底價，加上芭樂價我也不接，所以我後來都只接「合理偏高開價」，直到買家「出合理偏低價」後，再來媒合。
沒錯，不愧是專業的實務分享，推推！
台中的房仲很多都亂槍打鳥灌輸買方，素質不憂，買方看在眼裡笑在心裡，新建案有些還比新成屋還便宜，屋主開一堆芭樂價都不太想看，看看台中心之所向，總太，卡了一堆投資客賣不掉，真慘
今日重點 : 解析房仲如何開價、以及自己的出價天花板。幫忙補充 : 買房子還要看"銀行鑑價"，這點可以從實價登陸粗估。*如何粗估我前幾部影片剛好有提到。銀行鑑價的重要性 : 一個房子銀行只願意貸款給你800萬(假設可以貸款8成) ->成交價大於1000萬 : 不管你是買1500、2000萬，通通都只能貸到800但是成交小於1000萬 : 假設買900，則可以貸款到 900*0.8=720萬這一點 + 影片中的方法，才可以真正達到適當的運用槓桿買房。
非常專業，正解！
看上一間下個禮拜想去看，建案今年完全沒成交，去年往前看一年的實價登錄平均一坪19萬左右，最貴不超過一坪20，屋主開一坪26，遇到這種不知道該怎麼喊⋯開實價登錄的價格整整打七折左右，覺得無言⋯以高雄近兩年來說 C
推推！這集超實用，我已經清楚明瞭怎麼出價跟持續保持生活品質！讚
推推希望你能持續分享好觀念，不要理會酸民，有一群有思考能力的人需要你的幫助。再次謝謝你
屋主常把自己中古當新成屋賣，連房仲都受不了，還要實拿，其他一概不付，要仲介自己想辦法。欺負仲介，委屈買方，仲介都看不下去了。所以不要怪仲介，大家都是出來賺錢的。😂
說得好，很多屋主的價格比投資客還芭樂。
Zack這部影片實在太中肯了無限大的幫助無限大的感謝
還有房地合一稅，這部份賣方也會讓買方儘可能負擔的~😊
謝謝你再次提供超實用的出價影片
很多房仲聯合賣方抬高價格。一手轉一手，很不道德。讓大家來不及存錢買房子。為了高房價，大家縮衣節食。不婚不生。網路記錄的價格，都是抬高價格的數字。很不公平，也不對。打7折才是合理價。抬越高砍越多，非常合理。自建成本一坪才12-18萬。賣貴，不是都在一起騙人的人和行業。
個人提供另外一種算法讓大家思考看看…首先把房子的成本區分為：1.建造成本2.土地成本以12層電梯大樓為例，建造成本目前在南部地區約為20萬/坪，中北部約25萬/坪。而土地成本因地段不同落差較大，要自己去查，但土地成本分攤到房子的每一坪上的時候還要看容積率，以一般的甲種建地來說容積率是240%，也就是1000坪的土地可以蓋2400坪的樓地板面積，所以建商分攤到每坪樓地板面積的成本就是地價/2.4，大約是地價的42%左右，以每坪20萬的土地取得成本來說，分散到每一坪的售價就是8萬元左右，那如果是高雄的新成屋，那麼建商的成本就是20+8=28萬/坪。.因此在地價是20萬/坪的地段，如果是甲種建地，你的房子最低取得成本就是28萬/坪，如果是地價10萬/坪的地段，那房價就是24萬/坪。.以上是建商不賠錢的成本，通常還會有利潤，利潤能到哪裡就看市場熱度了。.最後補充，如果該地段的新成屋底價你都能算出來了，那二手屋還能比新成屋高嗎？.祝福大家都能買到理想房子。
但通常建商在設定價格時，就已經把利潤率擺進售價裡面囉。
@@superzack對，所以如果能算出底價，就能知道大約的殺價空間了，我這個就是計算新成屋合理底價的方式。.而且雖然我說這是成本線，但其實還是有隱藏的利潤空間，利潤空間就是建商養地多年的地價漲幅。
很多新古屋也當新成屋在開的😂
還要扣掉公設
不含土地，光地上物一坪建造成本20-25萬？你蓋豪宅是吧？裡面鑲金鑲鑽？
推推！真的要自己多多研究實價登錄的走勢和近幾年的交易狀況。我自己的經驗上同時間同地區有多組相同性質的房子在賣時會更好出價
推推，講的很合理，我現況購屋不急，努力等2025 Q1
這篇太棒了一定要推，但想請問大大，我跟太太月薪都差不多7萬，所以單以家庭月收論是14萬，含年終家庭年收約200萬，含分紅家庭年收約500萬，那我是該抓14萬月薪的1/3，還是200萬/12的1/3，還是500萬/12的1/3? 我個人偏保守是想用14萬的1/3就好，請問這樣會不會過份保守? 另外1/3是通常要用稅前還是稅後?是直接1/3還是扣掉固定開銷支出後的餘款才去1/3? 謝謝
年收五百萬但是真實的月薪14萬,除非你的雇傭合約是寫明每年十四個月,也就是中途離職也有把這十四個月算比例給員工的前例. 否則我認為還是用14*12=168的年收來買房子.你當真可以確定你每年都五百萬連續三十年嗎? 我會建議,五百萬年收的家庭,想的不應該是住在怎樣的豪宅,而是留點機會給下一代翻轉階級,讓你的下一代不用為了五百萬年收而去工作. 特別我會建議要換到真正本薪就五百萬的工作而非靠分紅. 不可能有連續三十年分紅都超過本薪這麼多的工作...就算在竹科分紅費用化之前,也沒有連續三十年都這麼多的.
如果落差這麼大的話，我建議以兩者的中間值去抓看看。
@@hsunausca1831 非常感謝，因為我個人是很保守的人，所以偏向還是會只用14萬的1/3=4.7萬這樣算，但我們年終2-3個月算是常態保底，所以應該會加一點變成月付5萬上下去，感謝指導!
@@ylkao6201 我的家庭年收超過這數字很多年了，我覺得要想的是如何做個有錢人，也要教育下一代如何做個有錢人，我們並沒有買豪宅，還是住在當初六百萬買的大樓裡面，當然那房子有漲一點，如果真的想要投入房地產，我會建議直接買土地，房子本身若是沒有經濟或者貨幣動能帶動房價漲價的話，價值原本就會隨著時間而漸漸歸零，但土地比較不會這樣。已經有五百萬年收就要玩高勝率低回報的局，而非再去冒險。用頭期款買個三四千萬的房子我相信你也做得到，卻會損失未來提早退休以及下一代晉升資產階級的機會，當時間過去，下一代成長，可能你只能留給他一間在當時已經老舊的房子然後他還要指望都更。
目前台灣非常不合理的高房價，不僅一般人買不起，就是想租房屋也租不起。但隨著台灣嚴重的老年化和少子化，台灣房價的大跌，只是遲早的問題
想問如果是有年終和分紅的產業，是要用年薪去計算適合的房貸價格，還是要以月薪呢？謝謝
以月薪為主，年終作為加減去看，畢竟月薪以外的東西沒那麼穩。
C. 台中有些區域出現供給量>>>成交量的中古屋，但是屋主還是不願意降價。賣不掉的不降價，新釋出的開價再加個2～3%。
相反的，如果每個人都實登買，那房價怎麼會漲呢？總是會有第一個人賣出高於實登的價格讓周遭要賣的屋主跟著把賣價往上調。
我不能保證Zack說的未來房價是跌是真的（因為有炒房的綠共政府政策），但他給房仲的建議真的很深植人心。爭執輸贏真的沒意義，而是要為買方分析他的需求及利害
感謝，你真的有看懂我的影片。
真的很有感觸最近也是赫然發現，我們的政府也在炒房就很悲傷，為買房茫茫路而悲傷😭南部房價真的高，高是指大部分的收入無法支撐現在房價漲了2-3倍啊⋯⋯誇張
這個政府把人民當韭菜，而且有炒房官商結構跟噁心立委
六都房價成交均價跌了嗎？
已儲存影片，影片中的著眼點是我忽略的。我目前的做法就是先找房仲帶看一些房子，過程中有一些房子賣出之後，從開價與實價登錄的落差去看砍價空間。不過現在可以加入週遭房價的漲跌比率，跟成交量一起考量了，謝謝Zack老師。
推推ZACK講解的很仔細，謝謝
聽完殺價是多餘的...自己參考時價登入金額，自己拿捏算多少可以買就好，天沒下有標準答案，如果這麼厲害都想買低，為什麼房價會推高呢?明明是羊毛出在羊身上，不扒你皮要扒誰皮呢?
感謝zack的解說，不過這些對於偏鄉的房子好像都比較不受用，例如，彰化偏鄉地區房子中古屋價格開價都快跟追上新成屋，你有針對偏鄉房屋的相關影片嗎？
沒有耶，但基本上邏輯跟大方向都是一樣的喔。
打幾折都不重要，要有閒錢不影響生活品質才能購買吧。台灣房屋施工品質偷工減料很嚴重的，從鋼筋綁鐵線，綁一處空2～3處，慘。不信，把自家鋼筋混凝土牆壁（梁柱）處混泥土漿打掉，看看裡面的鋼筋捆綁處，是否有每處都捆綁吧🤔從原本營建要求高強榜數水泥混泥土砂漿，偷改成低榜數，降低成本(增加奸商)獲利。這也是造成台灣房屋往往地震一來，房屋就龜裂，漏水問題的發生吧。自己也是曾經從事過建築業工作，在現場施工過，所以，千萬不要以為新成屋品質會比中古屋來的好。往往購買到都只是號稱高品質的瑕疵屋而已吧。所以才會有那麼多新成屋交屋後，遇到地震，下雨後，牆壁馬上出現龜裂，漏水問題，壁癌發生吧😱
沒錯，品質比便宜更重要。
感謝Zack的影片，讓我可以馬上了解房價的狀況，感謝您
A有很多人想買第一間房，但確實不知道該怎麼辦？仲介一定了解情況
感謝Zack分享，想問問再多頭的地區，2013後半年完全是價量背離，但是實價登錄再往上頭調整，想問Zack，適合購買嗎？（就是說北高雄正在再蓋捷運)
你說的是2023下半年嗎？我建議要拆開來看，如果是擔心價格更貴的話，目前就是要看你的需求急不急迫，不急的話，目前價格向下修正的壓力沒有消失，新青安房貸的利多也會慢慢減弱。
@@superzack 謝謝Zack 回我，打錯是2023北高雄量價背離很多，再考慮是否2024後半年再來觀察
感謝Zack分享這寶貴的影片,小弟也來分享在其他地方看到的觀念。可以下載目標房子的第二類地籍謄本就能知道被設定多少貸款，例如800萬以貸款8成就能輕鬆知道屋主入手的成本是1000萬,上面還提供屋主何時入手,假設屋主持有5年而房子漲幅跟通貨膨脹幾乎一樣假設年化漲幅為3%,帶入公式得出合理底價為1159.27萬,當然還要考慮其他因素數字僅供參考，不過以後自己有需要賣房的話也能算出自己的底價，看第二類地籍謄本很重要還能看有沒有一房多貸避免被詐騙及屋主是否為投資客。不過就算眼光精準能在底部出手,但小弟懷疑到時有哪家銀行願意承貸銀行雨天收傘是出了名的。
專業！
@@superzack 拾人牙慧而已獻醜了！
@@superzack這第二類謄本 買家在看屋時 是可以要求房仲業者提供給買家查看嗎？還是說有其他方法可以查看到呢？
@@吳朝貴-w7e 可以跟房仲要看~他們做賣方資料一定要調謄本出來看
@@莫梅森 請問屋主一屋多貸，對買家會有什麼問題嗎？
Zack哥講話可以慢一點嗎我都要調慢速度仔細聽欸😂
現在屋主/房仲還是不太讓,姿態還是很高~
但顏炳立也說，現在的市場就是屋主在撐而已，看還能撐多久。
推推～～Zack的影片真的很受用！超級感謝！到現在還沒遇到好的房仲，心有點累🥲
很好奇1/3薪水的這個法則 適用於高月薪嗎? 畢竟月薪高起來剩下的2/3也很夠生活娛樂了
如果月薪超高的話，就不太適用了，因為很多人薪水剩1/3也可以過得很爽。
房價亂象是因為房子已經成為壟斷的炒作商品，就因為壟斷失去競爭價格亂象就會浮現，也因為沒有競爭，房子就不會出現合理穩定的價格，房子就失去了一般居住商品的特性，最終淪落為炒作商品難以自拔，就算成交量走低價格只會因為『大環境的緊縮』、『資金的緊缺』進行應急式的回調，政府給予建商融資成本利率固定又低年限又長，有的是時間來跟有房需求的人耗，最後走入奢侈品的路線，就算需求的人少價格始終如一，該買的人還是得買
推推 衷心感謝，非常有幫助，給了買家一劑強心針
C，現在都是吃就吃，賣了想去買小一點的然後留一筆生活費。
請問Zack大大，如果透過仲介買房，是不是要找大公司比較好(例如永X跟信X)，他們配合的銀行是不是會比較願意在物件上給予比較高的鑑價，好讓買家能夠貸款更多的金額???下斡旋之前，需不需要先知道銀行對這間房子估價是多少，然後再來跟屋主出價呢??? 謝謝
不會，我個人認為選哪個品牌沒什麼差，選對「業務員」反而更重要，例如每年買賣房產糾紛最多的房仲品牌，就是那兩個顏色。至於出價的部分，我前陣子有拍片分享過囉。
Zack大大台積要900了 >"
我剛剛看到也會心一笑
感謝分享出價方式，裡面還提到用信貸補足頭期就表示不適合買，簡直當頭棒喝！差點就要硬買下去🥲
這一則報導的主持人也是真心為買賣的價格做真心公允的評論而且下面幾則報導也都是仲介的真心肺腑之言反應整個社會估價不斷上漲現況值得整個買賣房屋從財經社會人心如何理性判斷房價的依據
推推~最近考慮買房真的看到喜歡的物件卻不知如何買到合理房價
老師，有認識高雄房仲嗎？我每次都用實價登錄去殺價，每個房仲都跟我說，我這樣會買不到房子，可以有高雄推薦業務房仲給我嗎？
可以上TH-cam 搜尋「那些房仲沒教過的事」，問問看婷語能不能服務喔
推推，很棒的出價技巧，只是功課要做好多
我朋友也是開房仲公司的, 他們公司的開價不是百分之十, 舉個例, 有委託人想賣500, 他們登廣告是報799, 不到兩年的新成屋, 入手695, 出手999, 似乎百分之十僅供參考而已
對，影片裡面有特別提到，低總價的開價會更高喔。
C 推推 2025再進場~~~~房貸不能超過薪水的42%
推推，感謝Zack指導，從您的頻道我學習到非常多，您的影片具體體現我心中對於房市的看法，所以看你的影片很有共鳴，但不知為何，大多數的民眾對於房市的看法都是無腦多⋯⋯
因為建商的勢力很強，所以一大堆賣房子的人會洗腦消費者，再加上台灣房市確實過去一直以來運氣很好，才導致大多數人對房地產的信心非常膨脹。
我有看阿証的影片也 原來是Zack的學員
我想請問zack大，我去看社區型透天，我發現都是社區型的第一間在賣？第一間為何都會被丟出來賣？是有什麼缺點嗎？謝謝
這個我完全沒聽說過耶，抱歉。
如果我要出價買房。附近租金行情年租金乘25至30年。超過就不碰。😂😂。量大的地方。租金便宜。就等啊～等到屋主沒人要租。就降價了。如果屋主年紀50至60歲。跟他講平均壽命80至85。早點賣掉早點享受。要不然變遺產。如果屋主是投資客。以實價登入7至9折。新房都有現金回扣。1000萬的房子。投資客可以拿150萬左右現金入口袋。投資客。拿了現金。然後又出租。只繳寬限利息。5年。如果一家人都是公務員的投資客。殺不了價。他們的永遠利息優惠與寬限期。是一般人沒有辦法搞的。上有對策。下有對策。了解。物質是光的反射。你所看到的。都是虛的。。。佛說。不執著。就能擺脫問題🤣🤣
這也是很實際的算法
2w月租乘12個月＝24w年租24w乘30年＝720w
推推 想了解一下政府護盤的方式有哪些? 是不是政府重劃炒地皮給建商買地，所以利益關係下，盡搞一些假打房的政策@@? 期望ZACK可以分享一下這類的知識，感恩~
其實最近的補貼房貸、補貼租金，就是政府在護房價的明顯行為囉，尤其是補貼房貸真的是利多因素。
@@superzack 這我們市井小民真的不太了解這些，感謝Zack不吝分享
看完留言就印證了價量背離 總之推推 舒服的教育跟議價才是王道
南崁都是無腦房仲..看到客戶都當盤子，房仲開價應該是以坪數的10%不是總價的10%....
坪數的10%???
感謝Zack大大的經驗❤分享 在這幾年房價失控的時候 奔波看房1年多 終於以合理價格買到人生第一間自己的房子🎉🎉
哇！恭喜！有耐心果然會贏！
推~以之前賣房經驗，要買房就是先砍9折抓整數~看來應該先砍8折了呵呵，
推推不好意思，影片提到底價推算公式是開價X0.9。而不是開價/1.1，感覺有點困惑，可以解惑嗎
其實是差不多的結果喔，以你習慣的計算邏輯去算就好囉。
請問可以談談台北市15坪左右的房要怎麼出嗎？
實價登陸可以稍微初估，台北市太大了，每一個區不同地方價格又會有落差。
推推請問以合理價格買了房子，要預留多少錢裝潢及買家電，才不會造成生活的痛苦？
我通常建議不是要花多少錢，而是弄完之後剩下多少錢？建議至少要留3-6個月的生活費，這樣壓力才會輕很多。
我在591怎常看到價格比實價登入高快100W是常態~
因為591上面的是開價喔
其實我也很無語591部份開價真的實價登入差距很大，是因為看有盤子上門概念嗎？
不好意思 詢問一下～ 12:30 您說的3萬以內 但是計算機算出來是3萬5是什麼意思呢😢
那兩個是繳款方式的差別喔
通膨時代，沒資金最好別買別碰，硬著頭皮貸款，只是拿錢打自己的腳，最好等待一下，尤其是需要貸款購買的人，建議非等不可手頭上有資金的，最好是把錢投資東南亞，或印度，越南絕對是首選，台灣已經不再適合發展投資了，除非買電子類股票，但股票波動都是一夕之間，非常難掌控，建議還是以國外房產為首選，不僅能投資，也是未來可能的避風港之一我是大視界分析家，評斷是我的強項，在20年前我已經預測知道現在少子化，缺工潮希望大家在這通膨時代，都能過得很舒服愉快喔千萬不要去怪罪政府萬萬稅，低薪，少子化，房價高漲之類情事，因為政府只是負責軍備競賽的，跟控制人心的，其它的基本上都是自由發展，就像恐龍一樣，雖然稱霸世界一時，但也是有隨時被滅亡的機率每個發展，都是有機率走向滅亡或衰敗的只有跟著世界潮流走，洋流就會把你帶到安全的地方
請問若是實價登錄在最新一筆（去年8月）有漲幅，但該社區總釋出物件量少的情況下要如何評估合理行情
最簡單的方法，就是請銀行估價看看喔。
謝謝老師。。祝福我和孩子買到好房，祝福我。😊
推推 很棒的影片，真的受益良多。
謝謝zack勇敢發聲！讓我們這些沒有窩的小白可以保有一絲買房的信念！
推推~找不到那麼仔細的教學了
推推能再來一篇，吹醒女主人不理性買房夢房奴痛苦的一輩子情境，自己的房子其實賠錢很容易
😅😊
今年附近剛好有兩間房子成交，一間二樓成交價一坪28.5萬.兩個月後隔壁三樓也賣出了，一坪32.6萬！兩間坪數差不到一坪喔！快50年的老屋為什麼突然之間這麼好賣？
謝謝Zack提供如何算出開價的公式，讓最近開始找房的我有了頭緒，原先怕出價出不好會讓屋主不舒服，現在也知道出價方向了。推推~~
推推 感謝Zack無私分享 讓我們可以不用當韭菜
道高一尺 魔高一丈，要是單價起太低，當心你也不會買到好的車位，因爲把價格談死是沒有彈性的，適當的溝通方式很重要，沒有100分的房子 只有最適合自己的，我也覺得我好像買貴，但我目前付的起房貸款 就好。唉 我也想撿便宜又大碗
交給下行經濟去處理市場 景氣低迷這次會很長 或活不起來 但 影片挺有些說法挺中肯 總而言之 大環境不好啦
推推!看來我能慢慢等~價量背離，還看到有新建案開價高於實價50%??真的猛。
推推！謝謝zack乾貨對剛從事房仲的我很有幫助！
超實用的❤請問我要怎麼可以找到跟你一樣專業的房仲？例如你的學生
可以到我的IG精選限動，或是LINE@裡面查詢喔。
買方更狠,跳過房仲直接跟屋主討論,雙方找代書辦就可以了,一來一回先少6%
很難，因為少了房仲幫你去殺價，這個幅度可能比6%更高。
挺
想詢問大大關於透天預售屋的出價方式也是先打九折嗎？
可以參考影片裡面的概念喔
感謝Zack的書與影片讓我對房市有一定的認識 很慶幸自己是買房前聽到這些一輩子受用的資訊另外 想請問如果是店面 樓店或透天店面 的合理價格要怎麼訂呢? 畢竟店面價格都比較貴
其實差不多概念，因為店面或透店這種的成交案例很少，所以消費者能參考的數據更少，就更容易被操控售價。
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我是買方 這部影片幫助很大～感恩的心❤
我是在半年適用期就陣亡的房仲，我也很討厭無腦喊多的銷售方式，但是當時我試著用誠實的方法，就是沒辦法激起買方的意願，我自己也不忍心鼓吹能力不足的人硬買，最後業績過不了適用期就覺得自己很失敗而離開房仲業😢
我們都是平凡人，即便無法很優勢地第一時間知道要啥而往那前進，但跟考試一樣，人生也可以使用刪去法，祝福你越來越接近正確答案
保持善良
半年很強了😂我才一個月🎉還有成交一間。但是生活時間全被綁死，我現在當警察雖然時間也是很長，但是比較實在😅人生沒有哪條路才是正確答案
先誠實再成交看樣子也只是廣告詞罷了.
我選C。以我所在的高雄來說, 部分新古屋/中古屋地段/屋況不怎樣可是卻很敢開價。
尤其比對實價登錄過後。舉例: 某10年新古屋屋主2018年買房實價500萬, 2023年賣房委託價900萬。
過一年就往上堆100萬。這種個案不勝枚舉。
如果每個人過一年就想加100萬上去, 永遠在吸下一代的血來滿足自己的貪婪。
所以我覺得房仲今天會歪掉, 是人性逼他們如此。
消費者在檢討房仲之前, 其實應該先檢討自己並不希望自己的貪婪被揭穿。
大家是買方的時候都講居住正義, 持有房產後都想著自住兼投資, 房價怎麼可能下跌?!
真的 我桃園也碰到一樣狀況 新古屋跟中古屋 明明屋況就是需要大整理卻當新成屋開價…還不讓談🫣
高雄房價這半年也是在漲不是嗎？和去年同期比較
@@nsrpob 對，所以楠梓，鳳山拋售一堆
哈哈，我唯一買的一套房是賠錢賣。
原本想找第二位房客，保全被動的幫我找到新房客，然後要我一個月租金，想說人怎麼這麼貪婪，乾脆賣掉不租了。
仲介說是年輕人要成家，就差8萬，好吧！成全年輕人，就賠八萬賣給你了。
雖然賠一點，但是很高興幫助年輕人成家。台灣真的不要成為貪婪之島。
我在台東也碰到一樣狀況，將近40年的老房，附近成交價格還是還年年漲100多，仲介也是說：現在就是房貴，半年就可以漲50~100了，所以參考實登不準，叫我不要看=(
推推 身為仲介也希望台灣不動產市場能往正向的方向發展，不要只是拐騙爾虞我詐，而是用真誠和專業為客人服務
沒錯，我們一起努力！
我昨天就用實價算給房仲看，說屋主開價不合理，我並不想當歷史最高價，結果房仲直接說：這不是合不合理的問題。完全沒有想努力幫買家議價的想法，真的看房看的很心累。
這種房仲就直接換掉吧
很多屋主難說服，不然仲介都很願意談！
兩年前我會實登加一點去談，現在想要平盤甚至扣5~10%下去談，沒有迫切自住需求，就住在老家看看能不能撿到合理房價的房子，不過現在遇到的都不肯低於實登，果然臺灣人還是不能接受房子跌價賣。
但現在屋主就是在撐而已，市場的買方已經不接受目前的價格了。
看了很多關於出價影片，覺得Zack的講解是最清楚跟有說服力的，感謝分享！
我是房仲，老實說我認為現在高房價的源頭根本就是屋主造成的，仲介依照實價登錄分析給屋主參考，屋主硬是要實拿多個10%～30%⋯
沒錯，這個才是市場事實。
我倒覺得根源是
政府的打房政策灌在交易成本上
而不是持有成本導致的
淺見交流
如果是屋主造成的 為什麼我的房三年前沒漲多少 三年後的今天已經翻倍？難道三年前的屋主不貪？三年後才貪？😊
其實主因就是政府
本來要跌了
內政部次長：不溯及既往
房市又不跌了。
過一陣子
本來真的要跌了
內政部長：房市是經濟火車頭，是護國群山。
又不跌了
這次總該跌了吧
財政部：推出一系列優惠貸款。(40年貸款)
跌個鳥
非常同意。現在賣房的屋主就是推升超高房價的主要亂源。
我前2年也是小孩要入學，急著要買房，不過後來越看越貴，屋主還不給殺，我就不爽買了，根本勉強買了，小孩找房東寄戶
推推
這集肯定是教科書等級的，務必要收藏
現在的價格都貴到一個離譜的地步，多去給房仲洗頭，都有機會遇到可以下殺25%的機會。我就是買低於700萬的那位。XD
推推！剛剛才丟了一個桃園地區的見面談（人生首次），購屋計畫一路走來～謝謝有ZACK與相關人員的良心建議與分享！我們從來不與房仲為敵，只期待能有越來越多的房仲理清好時局判斷、努力追求買/售/仲三方皆贏的局面
屋主就是貪心！一堆屋主出未來價！不是你說合理價格就合理！另外，一堆爛房仲捧高屋主屋價因為要簽專約！但卻賣不出去！所以不要急著買，在行情價上合理加價就可！
Zack 對於房屋底價公式我不晓得該不該說 或者說的對不對 以南部這邊鑑價師有的都用這一套
1. 首先先用房子的地號或住址 到各地的市政府網站 先查出各地段土地公告地價(市政府都用平方公尺作單位 一般所有權狀就有秀土地的平方公尺跟地段 如果只知道坪數 請自行換算平方公尺) 再X1.5%= 市價(市場賣價) (順便可查出地主要繳的土地增值稅)
2. 再來就是建物看多少坪? 南部1坪(透天)都用8萬(正常中古屋)計算 假設建坪50坪 就是400萬
3. 1+2+土地增值稅+房仲4%=(全部總數) + (全部總數的10%) =就是屋主想賣的價錢 （未含房地合一稅 和 翻修的費用 )
4. 大樓 電梯大樓 國宅 也是適用此公式 超過這公式價錢的房子 就知道是哄抬價格了
5. 以上謹供參考
我談的不是鑑價，而是仲介怎麼根據屋主底價去設定開價的方式喔。
@@superzack 照銀行鑑價出應該是最穩當的方式吧~!?
我買房子從來都是依據銀行鑑價，再往下一點，都有成交，更無失誤，不用管房仲講任何話，銀行最大，親戚是銀行業，朋友是營造業，共同認證
請問一下如果房仲說 此房子還未送銀行鑑價 那是不是就可以看下一間了 還是要持續盧房仲
@@阿威-g7l 可跟房仲要地號 建號 自己到市政府網站查詢土地公告地價 或 現行地價 按照公式自己就可算出 銀行大多都是這樣算出的 新房屋除外
我自己也委託仲介賣房，但沒有這樣開價，是底價+仲介費+10萬
買方會看你價格跟市場其他價格差多少的~ 你實在開價應該很快就賣掉了吧~
真心覺得房子是來住的，而不是炒房的，房價高漲也造就房租高漲，謝謝分享好的觀念，讓我們有些希望。
推推，非常認同一個月繳月收入的一半等於房奴，因為繳完只剩下房子什麼都沒有。老了有房子啊，房子沒有賣都不是錢。賣了請問當時你下定決心買的意義是什麼。。賣了會漲價啊對啊可是是不是當時可以買的也是漲完價的。。
有很多例子是,年輕的時候買三房或者四房的大房子,等老了之後子女成家立業,自己把大房子賣掉(當作子女的購屋頭期款或者退休金),再換成小/大套房,退休的兩夫妻住很足夠了.
開價要回推底價+仲介費算式應為÷1.1，扣仲介費的屋主實拿底價應為÷1.04……
大推，非常有幫助
對我們買方來說，遇到好的房仲買到好房是千載難逢的好事，這人生大事完成後，絕對是會推薦給周遭的人，所以心態真的要調整，導正房仲風氣，對大家都好
推推～謝謝ZACK,希望有一天能買到自己的房子
最近一直在看資料約看房，但最後都卡在下斡旋後沒下文😂
要嘛不給寫特別條款（例如八成房貸） 要嘛覺得可以更高⋯比實價登錄與新成屋還要高上不少，甚至還有沒很大但夠老（27年以上）仍當新房子在開價⋯就看到心很累😢
不給寫特別條款的，那就千萬別往來了，風險太高。
1.推推！這一集，有點學術等級，需要重複看才能真正看懂Zack要表達的完整意思
2.ABD，
3.我其實都不喜歡跟屋主簽底價，因為屋主不會給真的底價，加上芭樂價我也不接，所以我後來都只接「合理偏高開價」，直到買家「出合理偏低價」後，再來媒合。
沒錯，不愧是專業的實務分享，推推！
台中的房仲很多都亂槍打鳥灌輸買方，素質不憂，買方看在眼裡笑在心裡，新建案有些還比新成屋還便宜，屋主開一堆芭樂價都不太想看，看看台中心之所向，總太，卡了一堆投資客賣不掉，真慘
今日重點 :
解析房仲如何開價、以及自己的出價天花板。
幫忙補充 : 買房子還要看"銀行鑑價"，這點可以從實價登陸粗估。
*如何粗估我前幾部影片剛好有提到。
銀行鑑價的重要性 : 一個房子銀行只願意貸款給你800萬(假設可以貸款8成) ->
成交價大於1000萬 : 不管你是買1500、2000萬，通通都只能貸到800
但是成交小於1000萬 : 假設買900，則可以貸款到 900*0.8=720萬
這一點 + 影片中的方法，才可以真正達到適當的運用槓桿買房。
非常專業，正解！
看上一間下個禮拜想去看，建案今年完全沒成交，去年往前看一年的實價登錄平均一坪19萬左右，最貴不超過一坪20，屋主開一坪26，遇到這種不知道該怎麼喊⋯開實價登錄的價格整整打七折左右，覺得無言⋯
以高雄近兩年來說 C
推推！這集超實用，我已經清楚明瞭怎麼出價跟持續保持生活品質！讚
推推
希望你能持續分享好觀念，不要理會酸民，有一群有思考能力的人需要你的幫助。
再次謝謝你
屋主常把自己中古當新成屋賣，連房仲都受不了，還要實拿，其他一概不付，要仲介自己想辦法。欺負仲介，委屈買方，仲介都看不下去了。所以不要怪仲介，大家都是出來賺錢的。😂
說得好，很多屋主的價格比投資客還芭樂。
Zack這部影片實在太中肯了
無限大的幫助
無限大的感謝
還有房地合一稅，這部份賣方也會讓買方儘可能負擔的~😊
謝謝你再次提供超實用的出價影片
很多房仲聯合賣方抬高價格。
一手轉一手，很不道德。
讓大家來不及存錢買房子。
為了高房價，大家縮衣節食。
不婚不生。
網路記錄的價格，都是抬高價格的數字。
很不公平，也不對。
打7折才是合理價。
抬越高砍越多，非常合理。
自建成本一坪才12-18萬。
賣貴，不是都在一起騙人的人和行業。
個人提供另外一種算法讓大家思考看看…
首先把房子的成本區分為：
1.建造成本
2.土地成本
以12層電梯大樓為例，建造成本目前在南部地區約為20萬/坪，中北部約25萬/坪。
而土地成本因地段不同落差較大，要自己去查，但土地成本分攤到房子的每一坪上的時候還要看容積率，以一般的甲種建地來說容積率是240%，也就是1000坪的土地可以蓋2400坪的樓地板面積，所以建商分攤到每坪樓地板面積的成本就是地價/2.4，大約是地價的42%左右，以每坪20萬的土地取得成本來說，分散到每一坪的售價就是8萬元左右，那如果是高雄的新成屋，那麼建商的成本就是20+8=28萬/坪。
.
因此在地價是20萬/坪的地段，如果是甲種建地，你的房子最低取得成本就是28萬/坪，如果是地價10萬/坪的地段，那房價就是24萬/坪。
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以上是建商不賠錢的成本，通常還會有利潤，利潤能到哪裡就看市場熱度了。
.
最後補充，如果該地段的新成屋底價你都能算出來了，那二手屋還能比新成屋高嗎？
.
祝福大家都能買到理想房子。
但通常建商在設定價格時，就已經把利潤率擺進售價裡面囉。
@@superzack
對，所以如果能算出底價，就能知道大約的殺價空間了，我這個就是計算新成屋合理底價的方式。
.
而且雖然我說這是成本線，但其實還是有隱藏的利潤空間，利潤空間就是建商養地多年的地價漲幅。
很多新古屋也當新成屋在開的😂
還要扣掉公設
不含土地，光地上物一坪建造成本20-25萬？你蓋豪宅是吧？裡面鑲金鑲鑽？
推推！真的要自己多多研究實價登錄的走勢和近幾年的交易狀況。我自己的經驗上同時間同地區有多組相同性質的房子在賣時會更好出價
推推，講的很合理，我現況購屋不急，努力等2025 Q1
這篇太棒了一定要推，但想請問大大，我跟太太月薪都差不多7萬，所以單以家庭月收論是14萬，含年終家庭年收約200萬，含分紅家庭年收約500萬，那我是該抓14萬月薪的1/3，還是200萬/12的1/3，還是500萬/12的1/3? 我個人偏保守是想用14萬的1/3就好，請問這樣會不會過份保守? 另外1/3是通常要用稅前還是稅後?是直接1/3還是扣掉固定開銷支出後的餘款才去1/3? 謝謝
年收五百萬但是真實的月薪14萬,除非你的雇傭合約是寫明每年十四個月,也就是中途離職也有把這十四個月算比例給員工的前例. 否則我認為還是用14*12=168的年收來買房子.你當真可以確定你每年都五百萬連續三十年嗎? 我會建議,五百萬年收的家庭,想的不應該是住在怎樣的豪宅,而是留點機會給下一代翻轉階級,讓你的下一代不用為了五百萬年收而去工作. 特別我會建議要換到真正本薪就五百萬的工作而非靠分紅. 不可能有連續三十年分紅都超過本薪這麼多的工作...就算在竹科分紅費用化之前,也沒有連續三十年都這麼多的.
如果落差這麼大的話，我建議以兩者的中間值去抓看看。
@@hsunausca1831 非常感謝，因為我個人是很保守的人，所以偏向還是會只用14萬的1/3=4.7萬這樣算，但我們年終2-3個月算是常態保底，所以應該會加一點變成月付5萬上下去，感謝指導!
@@ylkao6201 我的家庭年收超過這數字很多年了，我覺得要想的是如何做個有錢人，也要教育下一代如何做個有錢人，我們並沒有買豪宅，還是住在當初六百萬買的大樓裡面，當然那房子有漲一點，如果真的想要投入房地產，我會建議直接買土地，房子本身若是沒有經濟或者貨幣動能帶動房價漲價的話，價值原本就會隨著時間而漸漸歸零，但土地比較不會這樣。已經有五百萬年收就要玩高勝率低回報的局，而非再去冒險。用頭期款買個三四千萬的房子我相信你也做得到，卻會損失未來提早退休以及下一代晉升資產階級的機會，當時間過去，下一代成長，可能你只能留給他一間在當時已經老舊的房子然後他還要指望都更。
目前台灣非常不合理的高房價，不僅一般人買不起，就是想租房屋也租不起。
但隨著台灣嚴重的老年化和少子化，台灣房價的大跌，只是遲早的問題
想問如果是有年終和分紅的產業，是要用年薪去計算適合的房貸價格，還是要以月薪呢？謝謝
以月薪為主，年終作為加減去看，畢竟月薪以外的東西沒那麼穩。
C.
台中有些區域出現供給量>>>成交量的中古屋，但是屋主還是不願意降價。賣不掉的不降價，新釋出的開價再加個2～3%。
相反的，如果每個人都實登買，那房價怎麼會漲呢？總是會有第一個人賣出高於實登的價格讓周遭要賣的屋主跟著把賣價往上調。
我不能保證Zack說的未來房價是跌是真的（因為有炒房的綠共政府政策），但他給房仲的建議真的很深植人心。爭執輸贏真的沒意義，而是要為買方分析他的需求及利害
感謝，你真的有看懂我的影片。
真的很有感觸
最近也是赫然發現，我們的政府也在炒房就很悲傷，為買房茫茫路而悲傷😭
南部房價真的高，高是指大部分的收入無法支撐現在房價
漲了2-3倍啊⋯⋯
誇張
這個政府把人民當韭菜，而且有炒房官商結構跟噁心立委
六都房價成交均價跌了嗎？
已儲存影片，影片中的著眼點是我忽略的。
我目前的做法就是先找房仲帶看一些房子，過程中有一些房子賣出之後，從開價與實價登錄的落差去看砍價空間。
不過現在可以加入週遭房價的漲跌比率，跟成交量一起考量了，謝謝Zack老師。
推推
ZACK講解的很仔細，謝謝
聽完殺價是多餘的...自己參考時價登入金額，自己拿捏算多少可以買就好，天沒下有標準答案，如果這麼厲害都想買低，為什麼房價會推高呢?明明是羊毛出在羊身上，不扒你皮要扒誰皮呢?
感謝zack的解說，不過這些對於偏鄉的房子好像都比較不受用，例如，彰化偏鄉地區房子中古屋價格開價都快跟追上新成屋，你有針對偏鄉房屋的相關影片嗎？
沒有耶，但基本上邏輯跟大方向都是一樣的喔。
打幾折都不重要，要有閒錢不影響生活品質才能購買吧。
台灣房屋施工品質偷工減料很嚴重的，從鋼筋綁鐵線，綁一處空2～3處，慘。不信，把自家鋼筋混凝土牆壁（梁柱）處混泥土漿打掉，看看裡面的鋼筋捆綁處，是否有每處都捆綁吧🤔
從原本營建要求高強榜數水泥混泥土砂漿，偷改成低榜數，降低成本(增加奸商)獲利。
這也是造成台灣房屋往往地震一來，房屋就龜裂，漏水問題的發生吧。
自己也是曾經從事過建築業工作，在現場施工過，所以，千萬不要以為新成屋品質會比中古屋來的好。往往購買到都只是號稱高品質的瑕疵屋而已吧。
所以才會有那麼多新成屋交屋後，遇到地震，下雨後，牆壁馬上出現龜裂，漏水問題，壁癌發生吧😱
沒錯，品質比便宜更重要。
感謝Zack的影片，讓我可以馬上了解房價的狀況，感謝您
A
有很多人想買第一間房，
但確實不知道該怎麼辦？
仲介一定了解情況
感謝Zack分享，想問問再多頭的地區，2013後半年完全是價量背離，但是實價登錄再往上頭調整，想問Zack，適合購買嗎？（就是說北高雄正在再蓋捷運)
你說的是2023下半年嗎？我建議要拆開來看，如果是擔心價格更貴的話，目前就是要看你的需求急不急迫，不急的話，目前價格向下修正的壓力沒有消失，新青安房貸的利多也會慢慢減弱。
@@superzack 謝謝Zack 回我，打錯是2023北高雄量價背離很多，再考慮是否2024後半年再來觀察
感謝Zack分享這寶貴的影片,小弟也來分享在其他地方看到的觀念。可以下載目標房子的第二類地籍謄本就能知道被設定多少貸款，例如800萬以貸款8成就能輕鬆知道屋主入手的成本是1000萬,上面還提供屋主何時入手,假設屋主持有5年而房子漲幅跟通貨膨脹幾乎一樣假設年化漲幅為3%,帶入公式得出合理底價為1159.27萬,當然還要考慮其他因素數字僅供參考，不過以後自己有需要賣房的話也能算出自己的底價，看第二類地籍謄本很重要還能看有沒有一房多貸避免被詐騙及屋主是否為投資客。
不過就算眼光精準能在底部出手,但小弟懷疑到時有哪家銀行願意承貸銀行雨天收傘是出了名的。
專業！
@@superzack 拾人牙慧而已獻醜了！
@@superzack這第二類謄本 買家在看屋時 是可以要求房仲業者提供給買家查看嗎？還是說有其他方法可以查看到呢？
@@吳朝貴-w7e 可以跟房仲要看~他們做賣方資料一定要調謄本出來看
@@莫梅森 請問屋主一屋多貸，對買家會有什麼問題嗎？
Zack哥講話可以慢一點嗎我都要調慢速度仔細聽欸😂
現在屋主/房仲還是不太讓,姿態還是很高~
但顏炳立也說，現在的市場就是屋主在撐而已，看還能撐多久。
推推～～Zack的影片真的很受用！超級感謝！
到現在還沒遇到好的房仲，心有點累🥲
很好奇1/3薪水的這個法則 適用於高月薪嗎? 畢竟月薪高起來剩下的2/3也很夠生活娛樂了
如果月薪超高的話，就不太適用了，因為很多人薪水剩1/3也可以過得很爽。
房價亂象是因為房子已經成為壟斷的炒作商品，就因為壟斷失去競爭價格亂象就會浮現，也因為沒有競爭，房子就不會出現合理穩定的價格，房子就失去了一般居住商品的特性，最終淪落為炒作商品難以自拔，就算成交量走低價格只會因為『大環境的緊縮』、『資金的緊缺』進行應急式的回調，政府給予建商融資成本利率固定又低年限又長，有的是時間來跟有房需求的人耗，最後走入奢侈品的路線，就算需求的人少價格始終如一，該買的人還是得買
推推 衷心感謝，非常有幫助，給了買家一劑強心針
C，現在都是吃就吃，賣了想去買小一點的然後留一筆生活費。
請問Zack大大，如果透過仲介買房，是不是要找大公司比較好(例如永X跟信X)，他們配合的銀行是不是會比較願意在物件上給予比較高的鑑價，好讓買家能夠貸款更多的金額???
下斡旋之前，需不需要先知道銀行對這間房子估價是多少，然後再來跟屋主出價呢??? 謝謝
不會，我個人認為選哪個品牌沒什麼差，選對「業務員」反而更重要，例如每年買賣房產糾紛最多的房仲品牌，就是那兩個顏色。
至於出價的部分，我前陣子有拍片分享過囉。
Zack大大台積要900了 >"
我剛剛看到也會心一笑
感謝分享出價方式，裡面還提到用信貸補足頭期就表示不適合買，簡直當頭棒喝！差點就要硬買下去🥲
這一則報導的主持人
也是真心為買賣的價格做真心公允的評論
而且下面幾則報導
也都是仲介的真心肺腑之言
反應整個社會估價不斷上漲現況
值得整個買賣房屋從財經社會人心如何理性判斷房價的依據
推推~最近考慮買房真的看到喜歡的物件卻不知如何買到合理房價
老師，有認識高雄房仲嗎？我每次都用實價登錄去殺價，每個房仲都跟我說，我這樣會買不到房子，可以有高雄推薦業務房仲給我嗎？
可以上TH-cam 搜尋「那些房仲沒教過的事」，問問看婷語能不能服務喔
推推，很棒的出價技巧，只是功課要做好多
我朋友也是開房仲公司的, 他們公司的開價不是百分之十, 舉個例, 有委託人想賣500, 他們登廣告是報799, 不到兩年的新成屋, 入手695, 出手999, 似乎百分之十僅供參考而已
對，影片裡面有特別提到，低總價的開價會更高喔。
C 推推 2025再進場~~~~房貸不能超過薪水的42%
推推，感謝Zack指導，從您的頻道我學習到非常多，您的影片具體體現我心中對於房市的看法，所以看你的影片很有共鳴，但不知為何，大多數的民眾對於房市的看法都是無腦多⋯⋯
因為建商的勢力很強，所以一大堆賣房子的人會洗腦消費者，再加上台灣房市確實過去一直以來運氣很好，才導致大多數人對房地產的信心非常膨脹。
我有看阿証的影片也 原來是Zack的學員
我想請問zack大，我去看社區型透天，我發現都是社區型的第一間在賣？第一間為何都會被丟出來賣？是有什麼缺點嗎？謝謝
這個我完全沒聽說過耶，抱歉。
如果我要出價買房。附近租金行情年租金乘25至30年。超過就不碰。😂😂。量大的地方。租金便宜。就等啊～等到屋主沒人要租。就降價了。
如果屋主年紀50至60歲。跟他講平均壽命80至85。早點賣掉早點享受。要不然變遺產。
如果屋主是投資客。以實價登入7至9折。新房都有現金回扣。1000萬的房子。投資客可以拿150萬左右現金入口袋。
投資客。拿了現金。然後又出租。只繳寬限利息。5年。如果一家人都是公務員的投資客。殺不了價。他們的永遠利息優惠與寬限期。是一般人沒有辦法搞的。上有對策。下有對策。
了解。物質是光的反射。你所看到的。都是虛的。。。佛說。不執著。就能擺脫問題🤣🤣
這也是很實際的算法
2w月租乘12個月＝24w年租
24w乘30年＝720w
推推 想了解一下政府護盤的方式有哪些? 是不是政府重劃炒地皮給建商買地，所以利益關係下，盡搞一些假打房的政策@@? 期望ZACK可以分享一下這類的知識，感恩~
其實最近的補貼房貸、補貼租金，就是政府在護房價的明顯行為囉，尤其是補貼房貸真的是利多因素。
@@superzack 這我們市井小民真的不太了解這些，感謝Zack不吝分享
看完留言就印證了價量背離
總之推推 舒服的教育跟議價才是王道
南崁都是無腦房仲..看到客戶都當盤子，房仲開價應該是以坪數的10%不是總價的10%....
坪數的10%???
感謝Zack大大的經驗❤分享 在這幾年房價失控的時候 奔波看房1年多 終於以合理價格買到人生第一間自己的房子🎉🎉
哇！恭喜！有耐心果然會贏！
推~以之前賣房經驗，要買房就是先砍9折抓整數~看來應該先砍8折了呵呵，
推推
不好意思，影片提到底價推算公式是開價X0.9。而不是開價/1.1，感覺有點困惑，可以解惑嗎
其實是差不多的結果喔，以你習慣的計算邏輯去算就好囉。
請問可以談談台北市15坪左右的房要怎麼出嗎？
實價登陸可以稍微初估，台北市太大了，每一個區不同地方價格又會有落差。
推推
請問以合理價格買了房子，要預留多少錢裝潢及買家電，才不會造成生活的痛苦？
我通常建議不是要花多少錢，而是弄完之後剩下多少錢？建議至少要留3-6個月的生活費，這樣壓力才會輕很多。
我在591怎常看到價格比實價登入高快100W是常態~
因為591上面的是開價喔
其實我也很無語591部份開價真的實價登入差距很大，是因為看有盤子上門概念嗎？
不好意思 詢問一下～ 12:30 您說的3萬以內 但是計算機算出來是3萬5是什麼意思呢😢
那兩個是繳款方式的差別喔
通膨時代，沒資金最好別買別碰，硬著頭皮貸款，只是拿錢打自己的腳，最好等待一下，尤其是需要貸款購買的人，建議非等不可
手頭上有資金的，最好是把錢投資東南亞，或印度，越南絕對是首選，台灣已經不再適合發展投資了，除非買電子類股票，但股票波動都是一夕之間，非常難掌控，建議還是以國外房產為首選，不僅能投資，也是未來可能的避風港之一
我是大視界分析家，評斷是我的強項，在20年前我已經預測知道現在少子化，缺工潮
希望大家在這通膨時代，都能過得很舒服愉快喔
千萬不要去怪罪政府萬萬稅，低薪，少子化，房價高漲之類情事，因為政府只是負責軍備競賽的，跟控制人心的，其它的基本上都是自由發展，就像恐龍一樣，雖然稱霸世界一時，但也是有隨時被滅亡的機率
每個發展，都是有機率走向滅亡或衰敗的
只有跟著世界潮流走，洋流就會把你帶到安全的地方
請問若是實價登錄在最新一筆（去年8月）有漲幅，但該社區總釋出物件量少的情況下要如何評估合理行情
最簡單的方法，就是請銀行估價看看喔。
謝謝老師。。祝福我和孩子買到好房，祝福我。😊
推推 很棒的影片，真的受益良多。
謝謝zack勇敢發聲！
讓我們這些沒有窩的小白可以保有一絲買房的信念！
推推~
找不到那麼仔細的教學了
推推
能再來一篇，吹醒女主人不理性買房夢
房奴痛苦的一輩子情境，自己的房子其實賠錢很容易
😅😊
今年附近剛好有兩間房子成交，一間二樓成交價一坪28.5萬.兩個月後隔壁三樓也賣出了，一坪32.6萬！兩間坪數差不到一坪喔！快50年的老屋為什麼突然之間這麼好賣？
謝謝Zack提供如何算出開價的公式，讓最近開始找房的我有了頭緒，原先怕出價出不好會讓屋主不舒服，現在也知道出價方向了。推推~~
推推 感謝Zack無私分享 讓我們可以不用當韭菜
道高一尺 魔高一丈，要是單價起太低，當心你也不會買到好的車位，因爲把價格談死是沒有彈性的，適當的溝通方式很重要，沒有100分的房子 只有最適合自己的，我也覺得我好像買貴，但我目前付的起房貸款 就好。唉 我也想撿便宜又大碗
交給下行經濟去處理市場 景氣低迷這次會很長 或活不起來 但 影片挺有些說法挺中肯 總而言之 大環境不好啦
推推!
看來我能慢慢等~
價量背離，還看到有新建案開價高於實價50%??
真的猛。
推推！謝謝zack乾貨對剛從事房仲的我很有幫助！
超實用的❤
請問我要怎麼可以找到跟你一樣專業的房仲？例如你的學生
可以到我的IG精選限動，或是LINE@裡面查詢喔。
買方更狠,跳過房仲直接跟屋主討論,雙方找代書辦就可以了,一來一回先少6%
很難，因為少了房仲幫你去殺價，這個幅度可能比6%更高。
挺
想詢問大大關於透天預售屋的出價方式也是先打九折嗎？
可以參考影片裡面的概念喔
感謝Zack的書與影片讓我對房市有一定的認識 很慶幸自己是買房前聽到這些一輩子受用的資訊
另外 想請問如果是店面 樓店或透天店面 的合理價格要怎麼訂呢? 畢竟店面價格都比較貴
其實差不多概念，因為店面或透店這種的成交案例很少，所以消費者能參考的數據更少，就更容易被操控售價。