Lucivanio, boa tarde. Eu tenho um processo de viabilidade em duas etapas. A primeira etapa é mais rápida e menos precisa e serve para apontar se um projeto tem potencial ou não. Se o projeto tiver potencial partimos para a etapa de viabilidade detalhada, mais demorada e mais precisa. Nos dois casos o projeto somente é viavel se os parametros do investidor forem atendidos. Tenho como parametro aqui que o investidor deve ter um retorno de 1,5% ao mes aproximadamente ou 20% ao ano aproximadamente. Existem outros parametros também como pagamento do terreno e retorno para os administradores. Fazemos isso para todos os projetos dentros de um fluxo de viabildiade.
Valeu Bruno, muito obrigado. E quando sai essa obra ai em Ribeirão? Bruno, estou produzindo um curso gravado, vai ser um curso bem completo e estamos planejando fazer reuniões de nivelamento ao vivo com os alunos. Assim que ficar pronto eu te aviso.
Boa tarde, muito bons seus vídeos, com a captação via SPE, msm assim teria que fazer uma incorporação e ter o RI, ou seria apenas cotas, sem a necessidade de RI
Boa noite, Alexandre. Tudo bem? Obrigado pelo feedback. Para captar investidores via SPE, não é necessário fazer o Registro de Incorporação (RI), pois os investidores são sócios do empreendimento, não clientes. No entanto, se houver vendas de unidades para clientes durante a obra, então será necessário obter o RI para garantir a legalidade e a segurança do empreendimento para os compradores. Se não houver venda para clientes durante a obra, por exemplo, se o empreendimento for para locação, não é necessário fazer o registro de incorporação. Nesse caso, fazemos a legalização no final do processo.
Boa noite. Poderia tirar uma duvida quanto a aprovação dos projetos antes de constituir a SPE como seria sobre em nome de quem sai os projetos? E neste caso já teria comprado o terreno com capital próprio?
Meu caro, você diz que antes da constituição da SPE aprova o projeto e só depois coloca no nome da SPE. No caso, em nome de quem o projeto é aprovado, do dono do terreno? Não fica muito burocrático? Também estou inclinado a entender que a melhor estruturação jurídica seja a SPE.
É possível fazer uma SPE que tenha como objeto o investimento e a SCP como objeto a construção do empreendimento? Isso limitaria os riscos dos investidores?
Olá Angelo, boa tarde. O que normalmente as pessoas operam é a SPE para executar a obra e a SCP para captar investimento. Eu particularmente não gosto dessa composição, a SCP diminui o risco do investidor sim, mas aumenta o seu. Do meu ponto de vista o maior beneficio da SPE é justamente compartilhar o risco e se encontrar investidores dispostos a investir no modelo SPE eu até concordaria, mas não é. Se vc estiver pensando em captar investimento via SCP acho que vale a reflexão, o investidor da SCP deveria pagar mais então.
Thiago, por favor, vc trabalha com financiamento da obra por bancos? Desta forma o retorno imagino que poderia ser mais alto com investimento menor e com capital de terceiro (banco). Obrigado
Thiago, por favor me explique como vc faria a distribuição de lucros para investidor com uma SPE formada apenas para construir uma casa e vender? Imagine que terei uns 3 sócios e cada um entrando com um determinado valor , como vc faria quando vender este imóvel? Vc determina um retorno de 20 % a.a sobre capital, ou pela proporção investida, como faria ( exemplificar por gentileza). Muito obrigado
Gustavo, boa tarde. Vamos imaginar que cada um tem 33% do negócio. Após o recebimento do valor da venda da casa, paga todas as despesas inclusive a sua adm da obra e divide na proporção do capital de cada investidor.
@@thiagoincorporadorou seja, paga os impostos, corretagem e o administrador da obra e o restante divide conforme percentual individual de cada investidor.
Olá Thiago, obrigado por compartilhar conhecimento! Qualquer pessoa física pode participar de uma SPE como investidor ou não? Tem regulamento específico?
Oi Oton, boa tarde. Não tem, qualquer pessoa pode participar. Existe algumas observações, por exemplo, se for funcionário publico é interessante verificar se o estatuto não tem algum impedimento. Tirando isso qualquer pessoa pode participar.
Acho que é dúvida de muitos. No contrato social de uma SPE, os investimentos tem que ser obrigatoriamente próprios; ou existe algum tipo de financiamento bancário para realização da obra?
Oi Renato, boa tarde. Pode haver financiamento bancário sim, muitas empresas funcionam assim. Uma questão muito importante é sobre o planejamento tributário e de que forma a incorporação será conduzida, o financiamento bancário pode ter um impacto grande nesse processo. Uma operação de crédio normalmente envolve garantias, se a garantia for o terreno, por exemplo, o planejamento tributário pode mudar significativamente.
@@thiagoincorporador Ok! São muitas questões! Mas sua boa vontade, didática e colaboração em explicar trás um ânimo para o incentivo para esse tipo de investimento.
Alex, boa noite. Tudo bem? Pode ser das duas formas dependendo do seu planejamento. Eu participo da SPE com a minha empresa, que não necessáriamente é uma incorporadora, e também sou administrador da SPE.
Fernando, boa tarde. Não necessáriamente, o que vai definir se o projeto precisa do registro de incorporação é se haverá vendas durante a obra. Nesse caso, seja qual for o formato de sociedade é obrigatório o RI. Caso contrário não é necessário. Vamos imaginar que vc reuna um grupo de amigos e vcs constituem uma SPE para construir um prédio e cada um vai ficar com uma unidade para locação, nesse caso não é necessário incorporar. Agora, se vcs fizerem vendas durante a obra sim, é necessário o processo de registro de incorporação. Vou deixar aqui para vc um link de um vídeo que eu falo de incorporação. 👉: O que é incorporação imobiliária? 🎥: th-cam.com/video/lbGgcCe4fNY/w-d-xo.htmlsi=1RcBrz1ACKYs0TlW Se tiver mais alguma dúvida me chama aqui.
Se abrir uma SPE e a sócia ostensiva da SCP for a SPE, isso não faria mais sentido? Neste caso, poderia obter investimento tanto por uma quanto pela outra?
Marcus, bom dia. Eu prefiro manter a estrutura apenas com a SPE, acredito que a Sociedade em Conta de Participação (SCP) não dilui o risco para o construtor, apenas para os investidores. Para mim, a diluição do risco é o maior benefício de uma sociedade, e com uma SCP, isso fica desbalanceado. Se tudo der certo, os resultados são iguais, mas em caso de problemas ou contratempos, a responsabilidade é do incorporador. Por isso, manter uma estrutura com a SPE faz mais sentido do meu ponto de vista, tem um equilíbrio melhor de responsabilidades e riscos. Partindo disso a minha opinião é que se houver investidores que queiram participar via SCP deveriam pagar mais visto que o risco deles é menor.
Gustavo, boa noite. Tudo bem? Vou deixar o vídeo que fiz essa semana aqui falando desse assunto. Acredite quando eu falo que o gargalo desse negócio não são os investidores, é o terreno. 👉Como conseguir investidores para minha obra! th-cam.com/video/5VjVQKBeuPY/w-d-xo.htmlsi=f3R3D8KhR4lW9RTU Gostaria do seu feedback sobre esse vídeo. Valeu Gustavo, obrigado por acompanhar aqui.
@@thiagoincorporador eu vi esse vídeo, mas a questão é.. onde achar esses investidores ? Através de tráfego pago anunciando que precisa de investidores na área de imóveis?
Gustavo, eu utilizo duas estratégias, nenhuma delas envolve propaganda na internet ou trafego pago. Não que não possa funcionar. 1º Uma lista de pessoas que eu conheço que tem potencial de investiemnto. Comecei assim na verdade, com meus amigos mais próximos, meus irmãos, tios e primos. 2º Via imobiliárias, essa maneira eu tenho utilizado mais ultimamente e traz muito resultado. Obs.: Nos dois casos existe uma estratégia de negócio, não da para simplesmente abordar o investidor com sem ter um plano de negócio desenvolvido.
Parabéns pelo conteúdo claro e objetivo Thiago! Como você trabalha a questão da taxa de retorno aos investidores de um projeto?
Lucivanio, boa tarde.
Eu tenho um processo de viabilidade em duas etapas. A primeira etapa é mais rápida e menos precisa e serve para apontar se um projeto tem potencial ou não. Se o projeto tiver potencial partimos para a etapa de viabilidade detalhada, mais demorada e mais precisa. Nos dois casos o projeto somente é viavel se os parametros do investidor forem atendidos. Tenho como parametro aqui que o investidor deve ter um retorno de 1,5% ao mes aproximadamente ou 20% ao ano aproximadamente. Existem outros parametros também como pagamento do terreno e retorno para os administradores. Fazemos isso para todos os projetos dentros de um fluxo de viabildiade.
@@thiagoincorporador Grato pelo pronto retorno Thiago!! A cada vídeo seu que assisto, mais claro fica o processo!!! Obrigado!!
👊
Muito boa explicação amigo. Parabéns.
Me ajudou bastante.
Que bom que ajudou, cumpriu o proposito 👊👊👊👊👊👊👊
Obrigado pelo feedback
Parabéns Thiago! Adoro seus vídeos, sempre muito claros e informativos.
Muito obrigado dona Lucia, é sempre um prazer ter vc por aqui.
Obrigado por consumir o conteúdo e comentar aqui.
😊@@thiagoincorporador
Top Thiago! Conteúdo de ótima qualidade. Parabéns!
Valeu Bruno, muito obrigado.
E quando sai essa obra ai em Ribeirão?
Bruno, estou produzindo um curso gravado, vai ser um curso bem completo e estamos planejando fazer reuniões de nivelamento ao vivo com os alunos. Assim que ficar pronto eu te aviso.
Muito bom, estou estudando entrar nesse modelo de negócio e seus vídeos estão ajudando muito
Boa tarde Rogério.
Que bom que os vídeos estão ajudando.
Boa tarde, muito bons seus vídeos, com a captação via SPE, msm assim teria que fazer uma incorporação e ter o RI, ou seria apenas cotas, sem a necessidade de RI
Boa noite, Alexandre. Tudo bem?
Obrigado pelo feedback. Para captar investidores via SPE, não é necessário fazer o Registro de Incorporação (RI), pois os investidores são sócios do empreendimento, não clientes. No entanto, se houver vendas de unidades para clientes durante a obra, então será necessário obter o RI para garantir a legalidade e a segurança do empreendimento para os compradores. Se não houver venda para clientes durante a obra, por exemplo, se o empreendimento for para locação, não é necessário fazer o registro de incorporação. Nesse caso, fazemos a legalização no final do processo.
Boa noite.
Poderia tirar uma duvida quanto a aprovação dos projetos antes de constituir a SPE como seria sobre em nome de quem sai os projetos? E neste caso já teria comprado o terreno com capital próprio?
Amei essa modalidade de investimento.
É muito interessante, faço a bastante tempo e funciona muito bem. Não depender de banco para empreender é muito bom rs.
@@thiagoincorporador COMO PARTICIPAR
Meu caro, você diz que antes da constituição da SPE aprova o projeto e só depois coloca no nome da SPE. No caso, em nome de quem o projeto é aprovado, do dono do terreno? Não fica muito burocrático? Também estou inclinado a entender que a melhor estruturação jurídica seja a SPE.
É possível fazer uma SPE que tenha como objeto o investimento e a SCP como objeto a construção do empreendimento? Isso limitaria os riscos dos investidores?
Olá Angelo, boa tarde.
O que normalmente as pessoas operam é a SPE para executar a obra e a SCP para captar investimento. Eu particularmente não gosto dessa composição, a SCP diminui o risco do investidor sim, mas aumenta o seu. Do meu ponto de vista o maior beneficio da SPE é justamente compartilhar o risco e se encontrar investidores dispostos a investir no modelo SPE eu até concordaria, mas não é. Se vc estiver pensando em captar investimento via SCP acho que vale a reflexão, o investidor da SCP deveria pagar mais então.
Thiago, por favor, vc trabalha com financiamento da obra por bancos? Desta forma o retorno imagino que poderia ser mais alto com investimento menor e com capital de terceiro (banco). Obrigado
Thiago, só participo de um projeto se estiver adquirido o curso?
To curtindo esse conteúdo!
Valeu Arthur 👊👊👊👊
Thiago, por favor me explique como vc faria a distribuição de lucros para investidor com uma SPE formada apenas para construir uma casa e vender? Imagine que terei uns 3 sócios e cada um entrando com um determinado valor , como vc faria quando vender este imóvel? Vc determina um retorno de 20 % a.a sobre capital, ou pela proporção investida, como faria ( exemplificar por gentileza). Muito obrigado
Gustavo, boa tarde.
Vamos imaginar que cada um tem 33% do negócio. Após o recebimento do valor da venda da casa, paga todas as despesas inclusive a sua adm da obra e divide na proporção do capital de cada investidor.
@@thiagoincorporadorou seja, paga os impostos, corretagem e o administrador da obra e o restante divide conforme percentual individual de cada investidor.
E qual seria o percentual do administrador da obra? E nesses casos seria você mesmo?@@thiagoincorporador
Boa, Thiago!
Valeu Caio, obrigado.
Olá Thiago, obrigado por compartilhar conhecimento! Qualquer pessoa física pode participar de uma SPE como investidor ou não? Tem regulamento específico?
Oi Oton, boa tarde.
Não tem, qualquer pessoa pode participar. Existe algumas observações, por exemplo, se for funcionário publico é interessante verificar se o estatuto não tem algum impedimento. Tirando isso qualquer pessoa pode participar.
Boa tarde Tiago, existe um investimento mínimo numa SPE?
Oi Roberto, boa tarde.
Não existe investimento minimo.
Acho que é dúvida de muitos.
No contrato social de uma SPE, os investimentos tem que ser obrigatoriamente próprios; ou existe algum tipo de financiamento bancário para realização da obra?
Oi Renato, boa tarde.
Pode haver financiamento bancário sim, muitas empresas funcionam assim.
Uma questão muito importante é sobre o planejamento tributário e de que forma a incorporação será conduzida, o financiamento bancário pode ter um impacto grande nesse processo. Uma operação de crédio normalmente envolve garantias, se a garantia for o terreno, por exemplo, o planejamento tributário pode mudar significativamente.
@@thiagoincorporador
Ok!
São muitas questões!
Mas sua boa vontade, didática e colaboração em explicar trás um ânimo para o incentivo para esse tipo de investimento.
Pode ir perguntando aqui Renato, a gente vai conversando. Obrigado por acompanhar o conteúdo do canal.
Thiago na formação da SPE você utiliza o seu CNPJ de incorporadora como sócio ou entra como PF ?
Alex, boa noite.
Tudo bem?
Pode ser das duas formas dependendo do seu planejamento. Eu participo da SPE com a minha empresa, que não necessáriamente é uma incorporadora, e também sou administrador da SPE.
No sistema SPE ou SCP, precisa ter RI (registro de incorporação) ?
Fernando, boa tarde.
Não necessáriamente, o que vai definir se o projeto precisa do registro de incorporação é se haverá vendas durante a obra. Nesse caso, seja qual for o formato de sociedade é obrigatório o RI. Caso contrário não é necessário. Vamos imaginar que vc reuna um grupo de amigos e vcs constituem uma SPE para construir um prédio e cada um vai ficar com uma unidade para locação, nesse caso não é necessário incorporar. Agora, se vcs fizerem vendas durante a obra sim, é necessário o processo de registro de incorporação.
Vou deixar aqui para vc um link de um vídeo que eu falo de incorporação.
👉: O que é incorporação imobiliária?
🎥: th-cam.com/video/lbGgcCe4fNY/w-d-xo.htmlsi=1RcBrz1ACKYs0TlW
Se tiver mais alguma dúvida me chama aqui.
👏👏
👊👊👊👊👊
Se abrir uma SPE e a sócia ostensiva da SCP for a SPE, isso não faria mais sentido? Neste caso, poderia obter investimento tanto por uma quanto pela outra?
Marcus, bom dia.
Eu prefiro manter a estrutura apenas com a SPE, acredito que a Sociedade em Conta de Participação (SCP) não dilui o risco para o construtor, apenas para os investidores. Para mim, a diluição do risco é o maior benefício de uma sociedade, e com uma SCP, isso fica desbalanceado. Se tudo der certo, os resultados são iguais, mas em caso de problemas ou contratempos, a responsabilidade é do incorporador. Por isso, manter uma estrutura com a SPE faz mais sentido do meu ponto de vista, tem um equilíbrio melhor de responsabilidades e riscos.
Partindo disso a minha opinião é que se houver investidores que queiram participar via SCP deveriam pagar mais visto que o risco deles é menor.
@@thiagoincorporador Compreendido e obrigado Thiago
Eu que agradeço 👊👊👊👊👊
👊👊👊👊👊
A questão e onde conseguir investidores
Gustavo, boa noite.
Tudo bem?
Vou deixar o vídeo que fiz essa semana aqui falando desse assunto.
Acredite quando eu falo que o gargalo desse negócio não são os investidores, é o terreno.
👉Como conseguir investidores para minha obra!
th-cam.com/video/5VjVQKBeuPY/w-d-xo.htmlsi=f3R3D8KhR4lW9RTU
Gostaria do seu feedback sobre esse vídeo.
Valeu Gustavo, obrigado por acompanhar aqui.
@@thiagoincorporador eu vi esse vídeo, mas a questão é.. onde achar esses investidores ? Através de tráfego pago anunciando que precisa de investidores na área de imóveis?
Gustavo, eu utilizo duas estratégias, nenhuma delas envolve propaganda na internet ou trafego pago. Não que não possa funcionar.
1º Uma lista de pessoas que eu conheço que tem potencial de investiemnto. Comecei assim na verdade, com meus amigos mais próximos, meus irmãos, tios e primos.
2º Via imobiliárias, essa maneira eu tenho utilizado mais ultimamente e traz muito resultado.
Obs.: Nos dois casos existe uma estratégia de negócio, não da para simplesmente abordar o investidor com sem ter um plano de negócio desenvolvido.