不動産売却は一般媒介・専任媒介・専属専任媒介どれが良い？Gメンが答え出します
ฝัง
- เผยแพร่เมื่อ 22 ก.ย. 2022
- 不動産会社との契約パターンは、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介契約の3つのパターンがあります。今回は不動産Gメンが正直に考える、最もおすすめな契約形態についてお話しします。
■不動産Gメン滝島 オンラインサロン（月1で質問回答生配信やってます）
lounge.dmm.com/detail/6295
■滝島一統が原作を務める不動産漫画「SWEET DEAL」PASH UP!にて好評連載中！
pash-up.jp/content/00001390
■Gメン滝島への不動産売買・賃貸・お悩み相談などのお問い合わせフォーム
docs.google.com/forms/d/e/1FA...
#一般媒介
#専任媒介
#専属専任媒介
製作：テレビ朝日映像 αrCH
arch.tv-asahipro.co.jp/
20年以上専任でお願いしておりましたが、半年以上空室が埋まらないので一般に変更させて頂きました。その間は、音沙汰無し。
その後、慌てたのか直ぐに入居者が決まりました。長いお付き合いも考えものですね。
早送り全くしないチャンネルも珍しい。
話し方も聞きやすいからずっと聞いてられる。
先日、物件を売却しました。その時私がしたのは、複数の不動産会社に、物件に興味のある客に聞いて一番高いところと選任専属契約を結ぶと言いました。不動産会社としても、専属選任結んで売れない物件を抱えて営業するよりもすぐに結論出せるのでありがたいと言っていました。
滝島さんいつも勉強になるお話ありがとうございます。私事ですが先日実家を取り壊して売却いたしました。まずはネットで見積り依頼したところ３社から見積もりの回答がありましたが、１社が他の２社より３倍近く高い見積もり額でした。逆に疑ってしまいましたが、名前を知っている中堅企業だったのでそこに専属専任媒介契約でお願いしました。取り壊し業者の紹介など、スムーズに手続きは進み、見積額で売却完了しました。他の２社の見積額は何だったのか、と考えました。
専属専任の場合、悪質業者だと売ってるフリして何もやらず、というか売れるのに売らず、値下げすれば売れるとだまして
コネのある不動産屋に安く売却させて、そこでも手数料を二重取りするという手口もあるらしいから、ほんと難しいですね
とても勉強になります！
毎回楽しみにしております！
興が乗ると早口になる。だけど聞き取りやすい
すらすら言葉を畳み掛けてくる。だけど噛まない
エビデンスとともに言葉に説得力がある
ウイットに富んで聞いてて楽しい。引き込まれる。
滝島さんて頭の回転が凄く早いんやろなぁ・・て
結論：こんな大人になりたかった
大手不動産仲介で働いてた者です。
この方の言ってることは、殆どその通りです。ただ、客付けの初動は大手もＦＣ系の街の不動産屋さんも変わりなく同じ事やってましたけどね。
動画、タメになり面白いです！更新楽しみにしてます。
滝島炭治郎さんのお話ほんと勉強になります
心理的にも専属専任が1番不動産屋さんのモチベーションが上がると思って何社も話しを聞きまそた。
あまり大きなとこではなかったのですが1番フットワークの軽くて話しが分かりやすく希望も聞いてくれそうなところにしました。
大正解でした！戸建賃貸ですが出して1ヶ月で決まりました。
もし他のポンコツさんに頼んでいたらこんなにスムーズに行かなかったかもです。
今お話しを聞いて本当に良かったと思いました。
滝島さんの動画面白いし、ためになります。
今回も、大変勉強になりました。
ここまでシンプルな編集でこれだけずっと見れるのは初めて
内容って大事
2月から戸建てを売りに出して8ヶ月、引き合いも少なく、専属から一般に変えたり4社から2社に減らしたりしています。
不動産会社名より営業マンの手腕ですね。
我が家は四角い土地の間口が少し欠けて、集積所になってます。
見に来てからイヤという人や、納得の上購入しようとするところを親族がNOを出したり。
揉める原因になるものは避けたいから寄り付きません。男性は気にせずに奥様が嫌がるケースが多いです。
そんな家に住んでる私たち、区画整理地で新しくって、南向きリビングで人目が無いため、集積所くらいいいやと思ったのは、営業マンの思う壺でした。匂いも、散らかりもありますが、雨の日やゴミ袋2つ、剪定した木を大量に出すときは近くて良かった❤と思う時もあります。
今回も楽しかったです！
もしい良ければ、コメントの質問に答えていくとかやって欲しいです！
普通の物件は一般媒介で幅広く多くの目に見てもらって販売した方が早く適切な値段で売れる確率高いです。
本日もわかりやす良い動画ありがとうございます😊 ネクタイが鬼滅の刃の主人公カラーで可愛くて素敵ですね😊
フジモンさん似なのに説明が分かりやすい...
めちゃくちゃ面白い！
ポンコツ不動産屋シリーズお願いします❤
元不動産屋です。くだらないこと聞きます。専属専任媒介（専任媒介）は自動更新できました？
しかし、見て聞いていてたのしい！です！
私は現役時は専任媒介以上でないとお受けしませんでした。
滝島さんのおっしゃられるとおりですね！
宅建士取りたい人はこの動画参考になります。
某不動産会社と不動産売却の選任専属契約しましたが、なかなか売れず、大きな値引き売却を提案されました。選任専属契約期間が過ぎて他の不動産会社に売却を依頼すると、すぐに元の高い価格で売却出来ました。ちゃんとした不動産会社に選任専属契約が良いのは分かりますが、素人には良い不動産会社か、悪い不動産会社かは分かりません。なので一般契約が無難な気がします。
ちょうど売却を視野に入れていたためとても助かりました。契約にもいろいろ種類があるなど、行ってみてからだとわからずに進めてしまいそうですね。
どこがいいかは運ですか‥ 仰るように進捗の状態を見て判断するのがわかりやすいですね。
ありがとうございます！
@横井裕二
その考え間違いですよ。
レインズに乗せた物件だとつまり公開物件ですよね？
その時点で半分以上の投資家と業者が手を引きますよ。
基本的に適正な金額位まで下げておけば非公開ですぐ決まります。
ちょうど今のマンションを売却予定なので助かります。初めての不動産売却なので。購入側で色んな物件をネットで見ていましたら、同じ物件でも扱い業者によって表示価格が違ったり複数があつかっていたり、選任だったりしますが、その後の売れ行きを見ていると興味深いです。
1年経ちました。レインズに図面載せてませんでした。依頼先変更予定で、す？
一人暮らしのいい物件の探し方をやってください！！！
時期（引っ越したい何ヶ月前から探す、何月が安いなど）、いつ頃が物件多くなる傾向、いい物件の特徴、内覧しなくてもいい見取り図の見方など。
引っ越しの1ヶ月半前から
安いのは５，６月
物件は２，３が多いけど中身れないしいい物件は争奪戦
内覧はよっぽど築浅じゃなければしたほうがいい。
専属専任だと安く査定して安くさっさと売ろうとする悪徳不動産業者もいる。
専属専任にするなら業者の言いなりにならず、自分で不動産の価値を査定できる人じゃないとおすすめできません。
話し方が上手でおもしろいです。全部の動画拝見してしまいました❢
自分の場合は、独立して不動産屋を始めたという飛び込みで物件を勧めにきた女の人が人よさそうだったので、土地購入と売却併せて依頼していましたが、一生懸命なのは初めだけでダメな対応でしたねえ。
結局自分があちこち探した物件の不動産屋に自分の代わりに話を通しただけなのに手数料をもらってましたし、専属専任媒介でしたがレポート報告も始めのときだけ。
頼りにならずに一般媒介にして他の不動産屋に頼んで売却決まりました。女一人で頑張ってそうだけど客からしたら頼りにならず。すみれ不動産っていたっけかな？
頼んでみないとわからないですからねえ。。。
どうするべきか迷っていたところなので助かります。
いつもありがとうございます。賃貸サイトでも、同じ物件がいろんな仲介会社から掲載されていたら、うがった方が良さそうですね。
穿った見方しなくても単純に広告として載せてるとか色々ありますよ。
このチャンネルは突っ込みどころで参考程度に聞いたがよいと思いますよ。
不動産売買には必ず仲介を入れた方がいいと思う。
知り合いや親戚であればあるほど、仲介を入れた方が無難。
なんでかって言うと、金額が高額になるからトラブった時に物凄く困る事になる（特に知人の場合）。
売り手側が買い手を見つけたとしても、仲介（売り手の代理として？）を入れた方がいい。
私の場合、私が買い手を見つけたとしても、必ず仲介（代理としてでも）に入って下さい
って言って専属専任媒介契約をした。
勉強になります
不動産の売買の営業してた時は、自分の担当の専属専任が何件あるかで、翌月のベースの数字がある程度皮算用できるから、こだわってましたね〜
社内の営業と仲良い業者にばらまいて決めさせたら半分は仲介料入るし、両手決まればラッキーくらいでやってました〜
その方が早く決まるから、お客さんもお客さん呼んでくれるし、不動産売買の営業は受託できる人が数字残せる営業マンですね。
逆に賃貸は仲介力が高いところに仲介はお願いした方が空室リスクは抑えられる。ただ物件管理やリフォームが杜撰だったりしたら、管理はすぐ変えた方がいいですよ。
大手の情報隠しはマジでありますね笑
うちのエリアだとM井さんが酷いですねー
あとは居住中の物件、なんだかんだ理由を付けて案内させて貰えないなど。
何度打診しても「その日お客様が旅行で〜」「その日営業誰も立ち会えなくて〜」でのらりくらり。
気付いたらレインズで大幅指値で成約登録されてます。
なんで案内できない物件が売れるんだよ！笑
と心の中で突っ込んでます。
不動産屋の裏話が聞けてためになりますねぇ、ためになります。
少し話が出てた１週間毎提出のある状況報告書見れば、依頼した不動産屋がどの程度かかなりわかるのでは、と思いましたがどうなんでしょうか
それでダメなら依頼期間後に切ればいいだけですし
要は専属専任は「まともな業者」にとってはリソース割く価値があるからやる気が出るって話かな、そらそうよね
新作動画キター
最近イチオシのチャンネルです！
私も同じく楽しみにしてます！
更新頻度がもう少し多いと嬉しいな〜
いい不動産会社を探すのが難しいなあ。医者、弁護士、施工業者とかも、いい人に出会うのが難しいです。
いい人とご縁をいただきたいなら、自分がいい人になるしかないですなあ
今回は滝島さんのオープニング毒舌が無かったですね。
実は楽しみなんですよ ｗ
更新楽しみにしています！
4人家族が地方で賃貸を借りるシナリオとかって難しいですか？
多分知りたい人たくさんいると思いますので、是非動画を作っていただけると助かります。
まぁーポンコツふつうに存在しますよね、、本当、なんなんだコイツらと、、。TVCM流してる大手もロクなもんじゃねーなと実感しましたわ😩
投資家目線での話をもっとしていただけると嬉しいです。
都内でアパート経営（3棟）をしています。宜しくお願いします。
滝島さん初めまして、今物件を買おうとおもってまして、なぜか同じ物件が、専任媒介となってる不動産と一般媒介となってる不動産が多数入れ混じってます。これはなんなんでしょうか？
正直不動産では一般媒介のほうが良いって言ってましたね。
私は、一般でも専任でも契約になるように頑張りますけどね。手数料商売なので。
完全にセールストークですね。
一般の方、完全に信用しない方がいいですよ。
分かります
専任だろうが一般だろうが関係ないですよね(笑)
決まる金額かどうかが大事なんで。
今進めてるのが一般の7.5憶の物件で片手ですが人生かけてやってますしｗ
完全にセールストークですね。
このチャンネルもっと早く知っていたら良かったな。昨年9月に売りに出したマンション、ようやく年末に買手見つかったけど、まさに最初の不動産屋がポンコツでした。
後ろで従業員が働いてるのが自然体ですごく安心してみてられる笑笑
いつも動画勉強になります。親子リレーローンのメリットデメリットを教えてほしいです！営業の方に税金についてのリスクを聞いてるのですが、それは税務署に聞いて下さいと言われました。
昔、家を建てたいというお客さんが、
土地を大手の仲介で見つけてきたのですが、
問題山積みですぐに建てられる物件じゃなかった時は本当に腹が立ちました
これが大手のやり方かって思いましたね
日本へ留学を考えております。動画を拝見させていただいております。
お勉強になります。ありがとうございます。
質問なのですが賃貸物件で専任と一般、両方ある物件もあるのですが、これはどういう仕組みなのでしょう？
専任で頼んでおきながら、大家が別途一般でも物件を売りに出している、ということなのでしょうか？
不動産に限らず、重要な取引をするときは必ず信頼できる人に相談する
そして、会社によらず信頼できる自分と相性のよい人をみつけることが重要
実際は運もよくないと出会えないこともありますが
顔が怖そうでも心が男前な人を選ぶこと大切！
なにその「信頼できる人」って笑
いいカモだね
男前
配信者に失礼だな笑
財閥系の不動産屋で働いてたものですけど、滝島さんが言ってることは全て真実です笑
一般媒介と専任媒介の話や、大手や町の不動産屋の違いについても全く同じことをお客さんに話していたので懐かしくなりコメントしました笑
結論、オーナーからすると良い不動産屋を見極めて専属専任で依頼するのが、お互いにとって良さそうですね
自分は良質な不動産会社さんのとこで専任媒介（専属専任媒介かも）ので賃貸契約をしました。
住んでてマジで当たり物件で感謝しかないです。
勉強になる〜〜
大手は確かにあるあるですね。
自分の所しか考えていない。
ポンコツな不動産業者とちゃんとした不動産業者の見極め方をできるだけ詳しく解説してほしい。
一生で一番高い買い物売り物なのにポンコツ業者と関わったらたまったものじゃない。
東京なら滝島さんにお願いすればいいんだろうけど、地方在住はどうしたらいいのか。
むしろ大手のがやってるよね 囲い込み
どこでも両手もしくはサンタメ狙いで行きますよ。
無理なら片手しかし適正金額まで下がらないと基本的に動きません。
一般の方がいい
とにかく不動産業界ってのは政治界隈と同じくらい腐ってて遅れてる業界だから
独占させずに競わせたほうがいい
滝島さんの事を言うつもりはありませんしそんな方じゃないかもしれませんが、
業界として不動産と中古車屋はマジで終わってる
通りすがりの親戚w面白いです 3：50のところでおっしゃってる専属専任媒介契約って実務では自動更新できるんですね。勉強になりました。
スーモとかは特に同じ物件を複数載せている事が多いですね。しかも外観の写真だけで内部の写真が全くないので飛ばして観ている事が多い。
やっぱりレスポンスの早い業者さんがいいですね。
何件か業者さんの話しを聞いて1番レスポンスの早いところにしたら1ヶ月で賃貸契約が決まりました。
大手さんはこぞって遅かったですね。
「ちゃんとした不動産屋探すのは難しい」、これを不動産屋がいう事自体、闇が深いって事だよね・・笑
大手の場合は、殆どが「苦情相談窓口」が有りますからね、まだマシです・・中小の悪徳業者に引っ掛かったら大変ですよ
県の窓口に行かなきゃいけないんですけどね、相手も役人ですからね・・笑
東京郊外の中堅不動産会社さんレインズ掲載物件の全ての図面に契約不適合責任免責って記載してて売主様はそれ知ってるのかな〜って思った😂
弊社渋谷の不動産屋なんですが滝島さんの活動を支援したいのでとりあえず全部再生してますm(_ _)m
このチャンネル、スタッフが知識ゼロなのがいいな。聞きやすい。
草
もう一つ、専属専任媒介の中で不動産業者専用サイトだけ載せてあるケースがある。通常は、他の一般の方も閲覧できる不動産情報サイトに物件を載せるが、稀に大家さんが一般の人が閲覧できる市場に取引情報を載せたくないケースである。その不動産の平均家賃等を知られたくないケースなど、その場合、地盤業者の人にお願いしているケースもあり、そこで探している人のみを見つけるためにお願いしているケースもある。
これは参考になる回でした。サラッと仰っているが、素人には分かりようもない事だらけ。最も参考になったのは、レポートを1週間ごとにくれるハズ、という所。レポートくれない所は即解任、なんて素人には想像もつかなかった。
自動更新できないよ、、、
私も専任媒介は基本しませんね特に購入して最初に客付けする場合は絶対２～３社に声をかけるてお願いするようにしている
ただし、１回でも客付け出来て入居がやや短期であっても出来た不動産会社なら次からは、その物件については退去後１～２か月はその客付け出来た会社にだけお任せしている
その期間内に出来なかった場合については申し訳無いけど再度他社様にも声かけて募集してもらうようにしている
そうしないとダメ営業に当たるとずるずると空室期間が延びるしダメ営業はこっちを攻撃（言いくるめて専属を伸ばしたり要らない経費をかけさせようと）してくるからケジメと明確な区切りをつけるために一般媒介にするようにしている
あと毎週とはいかなくても頼んでから２週間以内に必ずその不動産屋さんに顔見せに行って話を聞く様にしています
義理の兄の父が、東京でマンションを購入しようとしています。ただ、これ、元手お金がないのにも関わらず銀行融資でマンションの収入を頼みで返していくみたいな感じらしいのですが、もう個人的にはうさん臭ささマックスです。でも、立地などで、絶対元は取れるよって楽観的で保証人になるやもしれない義理の兄も怖すぎる。どういうシステムかはっきりは聞いてないのですが、実の姉と姪が心配です。
不動産にも闇営業あるのか……
人気ですぐ売れそうな物件は特に、元売りの不動産に連絡しないともう売約済みとか嘘つかれますよね
レインズに載せないパターンも多いです
これはもうごく普通に行われてるイメージです、だから本当にほしいなら最初から元売りに連絡するべきですね
売りたい方は、条件の良い物件なら今の時代一般媒介のほうがいいかも
基本的に売れる物件は非公開です。
良い物件は一日で買い付け入ります。
元売りに連絡しても宅建免許ないと契約できませんよ。
そういうのって日本も海外も一緒なんですねー
最後に専属専任媒介の営業をしっかりしてるところで、感心したのかカメラ担当の方が「アハァ」と吐息をもらすのがGood
質問ですが、買う側には専属専任媒介の方は居ないのでしょうか？勿論、手数料は何パーセントと決まった方達ですが。
うちは一般でお願いしました。よほど信用できるところを知っているならともかく、ぽんこつのほうがおおいのでは、いきなり専任なんて無理。一般で頼んでみてそれでも一生懸命やってくれるところに専任でお願いするしかないかな、と。
根拠が一生懸命に動くというのはどうでしょうか？売主貸主の機会損失になりませんか？
このチャンネルを見るようになってから、街には小さい不動産屋さん（フツーの家に"有限会社〇〇不動産"の看板掲げてるレベル）が結構あることに気づいた。
賃貸の内見にいったときにオープン物件とかクローズ物件とかいわれたんですが同じ意味ですか？
預かったあとネットに載せて、あとは反響待ちですよね。
違いって反響に即対応するかしないかの違いしか思いつきませんが、他にあるんでしょうか？
うちは非公開しか基本しませんね。
公開物件は見送りです。
投資家たちは公開物件嫌がるし
公開されたらサンタメもできませんしね。
動画に出てるような大手の不動産屋さんの営業マンが、マンションの売買契約時に約束をすっぽかした時は、その場に居る全員がズッこけた！忘れてたのか何なのか…。結局1時間以上遅れて来たけど。
我が家は買主、大手不動産屋さんは売主さんの担当。我が家の担当は、かなり小規模な不動産屋さんだったけど、手続き等は何の問題も無かった。
ポンコツは何処にでも居る。
06:38 レインズとかいう不動産流通システムかな。詳しくは知らんけど。
まあ一つ間違えなく言えそうなのは不動産取引する時、滝島さん頼りにした方が良さそう 笑
うちは専任媒介なんだけど 契約書 不動産やと交わしたことないです。口約束でやって ネットに載ってますが そもそも大家と 不動産やの間に 契約書って有るのですか❓️今は気に入ってる不動産やですが 辞めたいときは メールか配達証明つきの文書出すのですね 解りました。
一般は3ヶ月自動更新の定めOKですが、専任と専属は3ヶ月自動更新を媒介契約で定めるのはダメですよ。更新毎に更新書類にて3ヶ月毎に契約する必要があります。
宅法34条の2第３項4項ですね。
専属と一般は、売買と賃貸で違う（と思う）。売買の場合は担当者が優秀であれば専属のほうがいい。賃貸の場合は管理も決めた業者でお願いするのであれば一般のほうがいい。
引合いが多いモテ物件で不動産取引に慣れているならば一般。買い手を見つけるのがなんとかの物件で全部お任せの人ならば専属専任媒介。専任で裏で取引がバレて成約料を請求されるのが自信家。
いろいろ動いても報酬がゼロの可能性がある一般媒介に、企業が大きなリソースを割くわけがないよね。
どこかが先に客を見つけたら終わり。
自分が案内した客がいつの間にか他社に問い合わせていて、仲介料割引でつられてこっそりそっちと
契約していたなんてこともある。
「一般媒介で競わせる」という発想は成り立たず、全業者が「一応ポータルに載せとこ。自社が当
たったらラッキーだね。さあ、ギャンブルはさておき、ちゃんとお預かりした専任の物件頑張るか」
くらいにで終わる。
私は自信がポンコツにならないように、仕事のフットワークの良さを心がけています。それでも知らないうちにポンコツ老人になってます。
仲介業者から言わせると、一般媒介で複数社に任せてる物件は、大体価格が高すぎる。
各業者も、腫れ物に触るように、「値段を下げましょう」等の提案をしにくい。
「一般媒介は業者が頑張らない」とはよく言いますが、真理は「一般媒介を任せるような売主は業者を穿った見方をしている腫れ物なので、関わりたくない」です。
と言うかレインズに乗ってる時点でうちでは扱いませんね。
基本的に非公開しかやらないので一般だろうが専任だろうが
適正まで金額下がって尚且つ利幅が確保できる物件しか動きません。
例えば5000以下の片手物件ならサンタメできないなら見送りですね。
どうしてもと言われたら片手間にするぐらいです。
宅建のお勉強では依頼者の申し出がなければ更新出来ないとなってますね。自動更新NG。実務上は違うのかな。
実務上も同じですよ・・・。このチャンネルは面白いんですけど、たまに新卒でも間違えないような内容間違えてる時があるので話半分で視聴したほうがいいかもしれませんね。
原則ですが報告は書面がベストですね
またもや大嘘
専属専任なんか融通きかないわ仲介料高いわで最悪もいいところ
立地と環境がよければ一般媒介でもいくらでも捌いてくれますね
仲介料の交渉もききやすいです
大手専任は両手狙いでマジ危険
おっしゃる通りです。
両手率すごいことになっています。
確実に囲い込まれます。
いや、大手だろうが中小だろうが基本的に両手狙いですけど？
専属専任がいいというユーチュバーもほぼ見たことない。つまりこのチューバー業者も。価格が低ければ専任もありだと思う。高ければ一般。そもそもとっておきの客がいてすぐ決まるんなら一般でも聞いてるし。一般ならがんばらないって営業トークの最たる例。
業者が見向きしない価格ならば…
広告出さない地場零細はさっさとレインズ載せて、知り合いの大手1社に広告出させて放置。
もし大手が付けてきたら重説もそっちに作らせる
なんてね
両手の何がヤバいんですか？
ご自身で宅建免許持ってないなら売買時中手払わないなら
僕らは動きませんよ？
この話ミナミの帝王でもやってたなー
自動更新？！
バリバリの宅建業法違反です。
依頼者から「今の媒介契約を更新して引き続き買主探しをお願いします」旨の話があれば、専属専任媒介契約の更新はオッケーなので
言い方の問題ですかね。。。
自動更新だけを聞くとアウトですが。
専任の解約は必ずメールかできれば内容証明でというのは本当の事。
電話だと、本当に気軽に聞いてませんをやります。
うちは、とある圧力をかけてもらえたので黙りましたけど。(反社ではないです)
親の代から専任媒介でテナント募集お願いしたのに何年間も空きのまま…よくよく調べたら無資格でやってる事務所で名義貸しの宅建士、ちなみに港区虎ノ門の総合○物…内容証明送り専任契約解約しました。取引銀行から昔紹介された業者だったのに、ポンコツでした。