CALCULER EN 4 POINTS LA RENTABILITÉ D'UN IMMEUBLE À REVENU
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- เผยแพร่เมื่อ 19 ก.ค. 2024
- La question que les gens me posent le plus souvent: Comment calculer la rentabilité d'un immeuble à revenu ou Comment avoir un bon rendement locatif ?
Vous avez envie de débuter en immobilier, passez à l'action grâce à mes programmes de formations et d'accompagnement privée sur l'immobilier: remibergeron.com
Je vous montre donc une méthode en 4 points faciles pour savoir si vous avez une bonne rentabilité locative sur un immeuble que vous voulez acheter. Investir immobilier est disponible à tous, mais pour y arriver, il faut apprendre à calculer et à trouver la rentabilité d'un immeuble à revenu .
0:00 Intro
1:40 - Calculer les revenus
Un immeuble peut générer des revenus de plusieurs façons. Il est important ici de prendre en considération tous les revenus possibles tel qu'une buanderie, des espaces de rangement, ...
3:10 - Calculer les dépenses
Souvent, les gens ont tendance à oublier certains postes de dépenses ou à minimiser certaines dépenses. Il faut tout calculer et on y retrouve pas mal toutes les dépenses dans cette vidéo.
7:30 - L'Hypothèque
8:30 - Calculer le flux de trésorerie (Cashflow)
Le but d'acheter un immeuble à revenu est d'avoir des revenus. Il faut donc s'assurer de bien calculer afin d'avoir un flux de trésorerie positif.
9:25 - Calculer le rendement
Plusieurs niveaux de rendement sont associés à un immeuble. Ici, on calcule le rendement sur comptant investi afin de voir si l'immeuble est intéressant financièrement.
Calculer les revenus d'un immeuble est une étape importante pour arriver a calculer la rentabilité d'un bien . Suivez les autres capsules pour bien comprendre comment investir en immobilier !
Avec ces 4 étapes, vous serez en mesure de comprendre si l'immeuble répond à vos critères d'investissement et de rentabilité. Calculer la rentabilité d'un bien immobilier est pas difficile quand on connait de bonnes méthodes.
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Je ne suis pas un conseiller financier. Je partage mes expériences et ma réalité afin de vous inspirer, motiver et vous aider à évoluer sur le plan financier et l'immobilier. Je vous montre comment investir en immobilier selon mes bons et mauvais coups. Toute information précise doit être validée pour votre situation et votre finance personnelle auprès d'un notaire / avocat / fiscaliste.
Rémi Bergeron
Bonjour Rémi, très bien expliqué, merci. Dis-moi, ce calcul que tu montres, tu l'appliques sur des immeubles à revenu de 5 logements et plus principalement? Ou c'est un peu différent lorsqu'il s'agit d'un 4plex, triplex, duplex etc...? Merci
Allô. Il s’agit du même calcul peu importe la grosseur de l’immeuble. Les chiffres vont juste être différent un peu sur certains point. Disons sur ta réserve, si c’est 6 logements, tout comme un duplex, il y a quand même un seul toit qui doit être changé. Donc si le toit arrive bientôt, peut être que dans ta réserve, tu devras te garder plus d’argent par logement sur le duplex que sur un 6 logements afin de faire le toit. Donc des petits changements mais le calcul reste le même. C’est au niveau de l’achat que ça change. J’ai une capsule qui s’en vient sur comment acheter un immeuble à revenu!
Remi tu es tres excellent dans tes explications.
Si tu veux de l’accompagnement pour aller plus loin, ça me fera plaisir de t’accompagner, tu peux me contacter via Facebook l’Argent Immobilier
Vraiment bien vulgarisé comme information complexe! ❤
Dans mes premières capsules! Et l’info est toujours aussi pertinente :)
très bonne vulgarisation, merci je vous suit avec beaucoup d’intérêt
Merci, n'hésitez pas à me poser vos questions si y'a des sujets que j'ai pas encore couvert et qui vous intéresse.
Super !
Merci! :)
merci , infos intéressantes et un très bon vulgarisateur
Merci Mélanie! J’espère que ça aidera les gens à voir que c’est réalisable de se lancer et de comprendre les chiffres en immobilier!
Merci pour tes informations précises! Cela m’aide beaucoup dans mes futures transactions immobilières.
Fait plaisir! :) Comprendre la rentabilité d’un immeuble est très important!
merci pour la video vraiment bien faite je m'abonne
Merci! As tu déjà des immeubles ou tu regardes pour investir éventuellement?
Merci super intéressant😊
Merci à toi 😁
Tres bonne capsule merci Remi !!
Merci! :)
Merci!
Avec plaisir
excellente vidéo merci.
Merci à toi
Très intéressant :) je m’abonne à ta chaîne !
Merci! :)
Merci beaucoup
Avec plaisir
Bon vulgarisateur complet concis et gratuit en plus
Merci Jf! :) effectivement, je suis bien content de partager mon expérience gratuitement avec les gens. Et pour ceux qui le veulent, j’ai aussi un Patreon qui m’aide avec des contributions des gens.
@@RemiBergeron patreon? Comment je procède ?
Voici le lien. C’est gentil et chaque montant m’aide, aussi peu que 1$ par mois! Ou plus si tu veux de l’accompagnement en plus :)
www.patreon.com/remibergeron
Good job Remi.
Merci :)
Super intéressant
Tant mieux, merci Jean! :)
Très bonne vidéo, comment inclure le retour d'impôt sur les intérêts payes sur l'hypothèque, et le retour d'impôt sur les frais exploitation de l'immeuble, je pense que vous devez les inclure dans le rendement.
Oui, quoi que c’est un calcul propre à chacun selon sa situation fiscale.
Merci pour cette vidéo. Je viens de me faire un Excel pour calculer rapidement si un immeuble est intéressant ou pas dans ma prospection. Malheureusement, pour le moment, tout est beaucoup, beaucoup, beauuuuuuuuucoup trop cher. J'arrive toujours avec un cashflow négatif dans les environs de 8% et ça c'est si les taux d'intérêt d'hypothèque ne continuent pas à monter :(
Dans ma prochaine capsule, je parle justement de pas désespérer, y’a des opportunités qui vont arriver. Mais oui, on sors tranquillement d’un moment où tout était beaucoup trop cher. J’espère que ton calculateur calcul bien aussi, il ne faut pas juste avoir une confiance absolue sur des chiffres dans un fichier Excel..!
Wow j'adore tes vidéos ça fait tout l'après midi que j'écoute vraiment instructif. Mon plan c'est d'acheter mon premier immeuble a logement habiter dedans le temps d'avoir la mise de fond pour ma première maison. C'est une bonne idée?
Allo Chelsea! Merci du commentaire, content de voir que ça t'intéresse! :) effectivement, financièrement parlant, acheter un Plex et occuper un des logements va clairement être intéressant. La location des autres unités, Ça permet de diminuer tes paiements pour l'immeuble, voir complètement les enlever. Donc c'est beaucoup plus facile d'acheter l'immeuble à revenus en premier et ensuite une maison que l'inverse. :)
merci Rémi! je suis à -2% avec ton raisonnement.
On en a parlé, c'est peut-être pas mauvais pour autant si tu penses que le marché est favorable encore un bout, mais c'est difficile avec ce genre d'achat d'acheter encore ensuite..
@@RemiBergeron exact. Je te raconte la suite prochainement
normalement il faut faire un R.N.N , normaliser les appartement , les frais sont de 550$ par appartement pour reparation et 195$ pour la conciergerie chaque , apres sa plus besoin de mettre tonte de pelouse et pour la neige , c'est inclus dans les frais ( c'est la maniere que les banques calcule, si vous voulez pas avoir l'air surpris car vos chiffre ne seront pas les meme que la banque pour les revenus.
Effectivement, dans certains projets les banques prennent des chiffres normalisés. mais ici je veux calculer ma rentabilité réelle, non pas ma capacité de financement selon le calcul de la banque. Quand je vais payer le gars de pelouse, je ne pourrai pas payer selon les chiffres normalisés, je vais devoir payer selon sa facture, c’est comme ça que je vais avoir ma rentabilité en bout de ligne..
Très intéressant... Merci pour la vidéo
Merci Saber!, avez vous déjà de l’immobilier ou vous êtes en recherche de votre premier achat?
@@RemiBergeron Non j'ai même pas fait mon premier achat. Je suis encore à la période d'apprentissage et j'attends aussi ma mise de fond à s'accumuler
C’est déjà un bon début! ;) La majorité ne s’y intéresse même pas quand pourtant c’est un des piliers de la richesse les plus puissants!
Salut Rémi quand tu parles de Retour Total est-ce que tu parles du Retour sur Équité ( = Cash Flow annuel / Équité à la fin de l'année) ou tu parles du Retour sur Investissement?
Le retour se fait toujours sur le montant d’argent investi. C’est un « retour » donc ça vient en retour de ton investissement. Il y a plusieurs niveaux de rendement. L’investisseur touche à tous les niveaux mais à différents moments de sa détention (ou de la vente!)
Je trouve intéressant
Merci David! :)
Bonjour Rémi,
Je te suit depuis longtemps.. tu es juste super excellent.. merci pr tes éclaircissements.. Je souhaiterai vraiment te contacter pour débuter..
Du courage
Allô Ousmane, premièrement, merci des commentaires! :) c’est gentil. Deuxièmement, tu peux me contacter via la page Facebook l’argent immobilier. Et si tu veux de l’accompagnement personnalisé, je t’invite à aller sur mon Patreon pour voir les possibilités. (Lien en description de mes vidéos). Il me fera plaisir de t’accompagner dans tes débuts :)
Salut, je viens de découvrir ta chaîne. Je me demandais de combien peuvent etre les déductions sur le revenus imposables quand on est locateur (pas commercial). Est ce qu'on peut parlé d'un "rendement" dans ce cas si
Le revenu imposable est après les dépenses, donc ils n’y a plus de déduction possible! J’ai déjà fait une capsule sur ça. Recherche « Impot immobilier »
Allo Rémi, merci pour tes capsules très intéressantes, utilises-tu desfois le taux de rendement interne (IRR) lors d'acquisition de propriété?
Si tu commences, ne te casse pas trop la tête avec cette donnée précisément..
Salut Rémi, merci pour l'excellente info! Pour les frais de vacances c'est annuellement que tu calculs?
Oui, normalement on calcul autour de 5% de vacance, donc que tu le calcules par année ou par mois, en pourcentage, ça reviens au même! ;)
Salut Remi! Pour ce qui de la mise de fond, tu parle de 20%, mais est-ce ce que c’est tout aussi possible d’y aller d’un 5% avec l’assurance prêt hypothécaire?
Merci! Lâche pas ton bon travail
Allo Marc-Olivier, sur un immeuble à revenus, c'est possible d'y aller avec l'assurance prêt si tu es propriétaire occupant (ou non sous certaines conditions). Dans ce cas, tu devras mettre 5% d'un duplex, 10% d'un triplex et quadruplex et 15% plus gros que 5 portes. Si tu n'es pas propriétaire occupant, en gros, c'est 20%.
Salut Rémi merci pour les vidéos tres bonne explication et facile de comprendre.
Au cas où après calcul les dépenses annuelles son supérieur au revenu annuelles que faut-il faire dans ce cas?
Négocier le prix de vente ?
Négocier le taux d'intérêt ?
Ou alors tout simplement abandonner l' opération.
Merci
Tu réponds pas mal à ta questions tout seul! ;) Les options que tu donnes sont les options disponibles, si l’immeuble est trop cher et qu’il ne fait pas ses frais, tu peux le négocier... Tu peux aussi regarder s’il y a place à optimisation, donc soit augmenter les revenus ou diminuer les dépenses
@@RemiBergeron merci pour la réponse
Super
Merci :)
Bonjour Rémi! Je viens de découvrir ta chaîne est je suis totalement fan :-)
Je possède un triplex depuis 2015, acheté au début en partenariat et racheté en totalité en 2018. J'ai investi beaucoup sur l'immeuble en rénovations diverses et augmenté les revenus également. Comme je n'ai/n'avais aucune idée des calculs stratégiques à faire je considère que j'ai été soit très chanceuse, soit très intuitive, parce que au final le résultat actuel est bon. Après avoir soigneusement écouté ta vidéo, mais que je ne suis toujours pas pro en calculs :-P je me demande si c'est possible, et si oui comment, de calculer la rentabilité de mon immeuble depuis 2015/2018.
Merci à l'avance de ta réponse :-)
Salut Sylvie! Bravo pour ton projet au fil du temps! Comme ça semble avoir été assez bien avec l'immeuble, je te dirais au lieu de vouloir calculer ta rentabilité passée, calcul la rentabilité future ou sur un prochain achat! Sinon, tu as juste à prendre ton rapport d'impôt, regarder le montant que tu as gagné chaque année et mettre ça en calcul via ta mise de fonds initiale et tes autres apports d'argent dans le projet. :)
Salut Rémi,
Y a-t-il moyen de nous partager plus en détail (formule) les calculs de rendement sur le retour total (16,36%) et sur le retour total avec la plus value (25,58%)?
Merci!
Bonjour Steve, le calcul de la rentabilité est assez simple. (Profits / argent investi) . Si on obtient 10$ de profit sur un montant de 100$ investi, on arrive à 0,1, c'est à dire 10% de rendement. Pour le retour avec la plus value, la formule est pratiquement la même (Profits + (Valeur de l'immeuble*(% de prise de valeur)) / argent investi). Donc si on obtient encore 10$ de profit sur un immeuble qui vaut 1000$ et qu'il a augmenté de 2% et bien la formule sera ((10+(1000*0,02))/100), un résultat de 0,3 ou 30%!
Si tu veux en apprendre plus, je viens de démarrer une page Facebook où je vais y mettre plus d'informations au quotidien et des petits trucs utiles.
facebook.com/R%C3%A9mi-Bergeron-Largent-Immobilier-109941540591356
Bonjour Rémi, quels sont les vérifications d'entretien à faire avant d'acheter et les durées de vie par exemple de la toiture et les coûts si possible.
C'est le métier d'un inspecteur, il saura regarder ce qui est important à vérifier et voir si c'est proche de leur fin de vie ou non. Par-contre, pour les prix, ça varie énormément d'un projet à l'autre selon grandeur, secteur, type de projet, quand c'est fait, ...
Bonjour Rémi, j’aime tes vidéos, je les trouve claires, simplement expliqué et j’apprécie ta transparence. Je me suis abonné et Bientôt je vais les avoir toutes regardées ahah.
Je suis curieux de savoir la rentabilité que tu poursuis idéalement sur les immeubles que tu achètes?
Lorsque tu négocies les prix, est ce que tu dévoiles clairement ce que tu recherches au vendeur ou tu fais tes calculs et tu fais ton offre?
Est ce que tu travailles avec un courtier dans tes recherches ou tu es solo?
Merci
Salut MK Jobs,
Merci des commentaires! :) Je répondrai un peu plus tard à toutes tes questions. Tu peux aussi me trouver sur Facebook afin qu’on échange directement au besoin.
Es-tu au Québec ?
Remi Bergeron L'Argent Immobilier merci pour ton temps. Je viens de liker ta page sur Facebook. Et oui j’habite à Québec!
MK Jobs cool. Je te reviens donc plus tard avec tes questions. N’hésite pas à partager avec des gens qui pourrais aimer, j’ai besoin d’un peu d’aide sur ma visibilité! J’aimerais atteindre 1000 abonnés bientôt. :)
Remi Bergeron L'Argent Immobilier Avec plaisir, tu mérites d’avoir plus d’abonnés. Tu fais une belle job ici!
Bjr, tu achete les immeubles dans quelle ville Remi? car ici a Montreal y'as pas vraiement d'occasion d'achat .
Effectivement, je suis en région et les prix sont plus abordables qu’à Montréal! Mais ça ne veut pas dire que c’est impossible à Montréal. Et ça veut aussi dire qu’un investisseur sérieux qui ne trouve rien pourrait aussi penser à sortir de Montréal pour réaliser ses objectifs.
Bonjour !
Merci pour la vidéo très intéressante.
On vient d'acquérir un triplex où nous serions propriétaire occupant d'une des unités. Est-ce que cela change quelque chose dans la méthode de calcul ?
Merci !
Ça ne change pas le calcul proprement dit, mais ça enlève environ le 1/3 du revenu puisque vous occupez un logement!
@@RemiBergeron Merci pour ton retour rapide :)
Salut Rémi, merci pour ta capsule, mais comment faire pour calculer la valeur marchande d'un immeuble...quand on sait que le profit se fait à l'achat
Voici une capsule qui devrait répondre pas mal à tes questions. Hésite pas si tu en as d'autres! th-cam.com/video/jv3dTvdoosc/w-d-xo.html
@@RemiBergeron un gros merci Rémi
Intéressant 👍
Merci Fouad! Avez vous déjà des immeubles?
J'ai une maison et je cherche à investir dans un immeuble 😉
Félicitations, croyez moi, c’est un excellent moyen de se construire un bon patrimoine! :)
Bonjour Rémi, j'ai une question concernant le calcul de l'hypothèque. Tu l'as fais avec le 200k ou tu as enlevé une mise de fond? Parce que ca change énormément le résultat. Selon le site du gouvernement du Canada, il y a 200$ de différence par mois entre une hypothèque de 200k et 160k.
Merci et bonne journée!
Quand on calcul les versements hypothécaires pour vérifier le rendement, on va prendre le montant du prêt, soit le montant d'achat moins le montant de mise de fonds (normalement 20%).
Excellent! Merci
Rémi, les montants de loyers présentés par le courtier/vendeurs sont-ils toujours fiables, peut-on demander à voir les contrats?
Tout à fait, l'offre d'achat devrait être conditionnelle à l'approbation des baux et autres documents de l'immeuble par l'acheteur.
Bonjour, ne faut-il pas également prendre en compte l'imposition sur les revenus locatifs qui s'élèvent à minimum 25% (si je ne me trompe pas) lorsqu'on ne fait pas de rénovations ou autres?
Allo Regiz, Je ne parle pas de l'impôt puisque l'impôt est "universel" sur un revenu. Donc oui, il y a de l'impôt à payer sur les revenus locatifs comme tout autres revenus, et le taux d'imposition dépend de chacun. Il n'y a pas un taux d'imposition différent juste pour le locatif, c'est le même taux que ton salaire du boulot une fois les revenus combinés. Dans tous les cas, comme c'est obligatoire de toute façon, j'aime mieux payer de l'impôt sur un revenu locatif qu'on ne travail pas vraiment que sur un salaire travaillé! ;)
@@RemiBergeron Merci, je voulais juste souligner que ça pouvait peut-être changer la donne pour les calculs si les revenus sont limités et qu'on oublie qu'on devra rendre 25-35% ;-)
Mais si les revenus sont limités, on en aura pas vraiment à payer en impôt... L'impôt ne fera jamais "payer" de l'argent. Il vient en chercher un pourcentage. Donc si l'immeuble ne dégage pas de revenus nets, il n'y aura pas d'impôt à payer. S'il en dégage, tu en auras une partie, mais il t'en restera aussi dans les poches. Un rendement se calcul toujours avant impôt (et inflation).
@@RemiBergeron Merci, ma réponse s'est effacée pour une raison obscure. Ce que je tentais de faire, c'était de calculer le tout pour arriver aux profits nets dans les poches après impôts. Là où je me trompais, c'est ce que j'oubliais qu'on pouvait déduire une partie des dépenses, même quand on ne fait pas de réparations: % des taxes foncières, % de l'assurance, etc.
Ma logique erronée m'amenait à me dire que dans ton exemple (et d'autres où les profits sont encore plus minces), l'impôt nous emmène vers des pertes plutôt que des profits car si on a 2000$ de revenus, ça veut dire environ 600$ d'impôts donc 1400$ de revenus nets et 1800$ de dépenses. Comme l'impôt est calculé sur les revenus et non sur le surplus de cashflow, je me disais que dans certaines situations ça pouvait devenir trompeur. Cela dit, j'oubliais les postes de dépense déductibles (hors réparations)... Bref, c'est plus compliqué que ce que je pensais ;-) Merci pour la discussion.
Ça fait plaisir :) si tu veux de l'accompagnement personnalisé, Je répond aux questions précises des gens pour les accompagner dans leurs achats immobilier. www.patreon.com/remibergeron
Est ce fréquent que un duplex avec un bon revenu et une mise de fond de 5% ne sois pas rentable pour les première année et arrive avec un rendement negatif de -3%?
Si tu mets 5% de mise de fonds, en théorie, ça veut dire que tu es propriétaire occupant, donc effectivement probablement pas rentable. En ce moment, selon l’endroit, y’a des places où c’est difficile de trouver une rentabilité même en mettant 20%, avec 5%, c’est encore plus difficile.
On peut toucher le montant aussi lors d'un refinancement
Si tu as de l’équité disponible sur l’immeuble, oui tu peux augmenter ton hypothèque pour aller chercher un montant. Mais ça ne rentre pas dans un calcul de rentabilité pour connaître le cashflow de ton immeuble.
@@RemiBergeron effectivement mais ça rentre dans le calcul du retour sur l'investissement car c'est de l'argent qu'on peut prendre pour soit rénover ou ré-investir soit en bourse ou dans d'autre immeubles 😜
Quels rendements recherchez vous sur un immeuble à revenu?
Cherchez-vous seulement à battre votre rendement à la caisse, celui de la bourse?
Rémi..et les impôts fonciers? Aussi, les frais de condo, quand il y en a.. ça tue la game..
Les impôts ne peuvent pas "tuer" les profits... Tu paies de l'impôt en % sur les profits que tu fais. Donc si tu ne fais pas de profit, tu ne paies pas d'impôt... Et si tu fais 100$ de profit, selon tes revenus, tu vas payer autour de 37$ d'impôt, il t'en reste donc encore. Tu ne payera pas plus d'impôt que tes profit, genre tu vas pas payer 150$ d'impôt si tu fais seulement 100$ de profit!
Mais comme les impôts sont différent pour chacun et que ça n'a pas de lien avec l'immeuble, ça ne sert à rien d'en parler. Si tu t'empêches de faire de l'argent par peur de payer de l'impôt, tu te trompes sur l'impôt! En plus en immobilier, on peut utiliser l'amortissement qui va permettre de différer l'impôt pendant plusieurs années...
@@RemiBergeronmerci pour la réponse. Mais ce qui me gêne c’est surtout les frais de condo..quand ça représente genre 350$ mensuels pour un condo 4 1/2 que tu loues l’ours disons 110$. que tu payes 285000$.. pas de profit pour sûr. Peu importe si tu l’achète 10k ou 15k de moins..
Effectivement, 350$ de frais de condo est élevé et difficile à rentabiliser! Mais en même temps, c'est qu'il doit y avoir des services à ce prix, donc le loyer doit comprendre l'accès à ces services et devrait avoir un loyer en conséquence. L'autre chose, les frais de condo sont pour un condo! Bien qu'il y a d'autres frais, Il n'y a pas de frais de condo dans un Plex ou du multilogement!
et les impots dans tout ça??
Les impôts sont impossibles a calculer puisque c’est différent pour chacun. Aussi, il faut dire qu’en immobilier, il est possible de prendre de l’amortissement sur l’immeuble et que souvent, pendant plusieurs années après l’achat, il est possible de ramener ses profits à près de 0, donc ça n’ajoute pas vraiment de revenus à son total. (Il faudra la payer au moment de la vente...)
Mais il y a une chose dont tu n’as pas parlé, les paiement hypothécaire ne sont pas déduits des impôts
Pas la totalité du paiement hypothécaire qui est déductible d’impôt, seulement la partie des intérêts. Le capital, ce n’est pas une dépense, mais un remboursement.
Dans la capsule, je parle de la rentabilité de l’immeuble, je ne parle pas de la fiscalité autour d’un immeuble! Y’a d’autres capsules que j’ai fait pour ça, l’impôt est un volet important de l’immobilier b