강남 아파트가 재건축 멈칫한 진짜 이유 | 레이디가가
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- เผยแพร่เมื่อ 28 พ.ค. 2024
- 이젠 재건축을 하려면 건설사의 간택을 받아야 합니다. 조합이 건설사를 선택했던 시대는 간 거죠. 어쩌다 이 지경이 됐을까요? 오늘 레이디가가에선 최근 재건축 아파트 상황 한번 짚어볼게요.
#강남 #반포 #개포 #도곡 #잠실 #추가분담금 #공사비 #개포한신 #개포주공 #내집마련 #분양가상한제 #몸테크
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김정은 기자의 부동산 기사, 모아서 보세요!
www.hankyung.com/reporter/74
둔주는 진짜 막차였네 ㅋㅋㅋ ㄷㄷ...
개포주공1단지(현 디퍼아)도 막차였던 것 같습니다
둔주 분담금 없다고 했다가 내라니까 시위하고 난리였는데 지금 생각해보면 그 분담금도 적은 액수였던..
막차 인정
공사비 저렴
둔주는 모른다. 상가가 하도 더럽게 엮여있다
재개발 재건축 둘다 힘든시기이긴하지
한남5구역도 난리인데
다른곳은 더 하겠지
재건축이 사실 추가 공급물량은 그리 많지는 않지요. 새아파트로 바꿔주는 효과는 크지요
안녕하세요~ 영상 잘보고갑니다! ㅎㅎ
명분은 주거슬럼화라하지만 진정한 슬럼화는 10%도 안되고 기본 인프라 다 갖춰져있는 연식 오래된 아파트들이 주 타겟이라는거가핵심....
레이디'가가' 이름잘지었다
뭐 지금 조합설립 하는 곳은 괜찮음 금리 인하 시점까지 존버 하면서 사업시행 인가 준비까지 하면 됨
그리고 금리 인하 시점에 맞춰서 본격적으로 진행하면 되고 문제는
관리처분 인가 받은 단지들이지 철거하고 나면 시간 싸움인데 답 없음
평촌 1기 신도시 우선 개발 단지 선정 된곳은 재건축 얼마나 걸릴거라고 보시나요?
30년내로는 되겠죠
👍👍
우와 가가님 차장님이예요?
하이엔드 브랜드로 건축하려고 해서 그런것도 있는듯..
서울 중상등급 지역 다른 곳에서 멀쩡히 재건축 중인 곳 많음.
고금리와 고환율이 장기화될거라는 전망이 매우 높습니다. 사실 1000밑으로 충분히 건축 하는한데 지방 미분양과 고금리에 따른 자금조달 비용을 서울 재건축으로 너무 충당하려는게 보이네요.
주거슬럼화라기엔 비싼데
개포럭키아파트도 해주세요
정은이 누나 좋아요~
여전히 귀엽고,애교,사랑스런
김정은 기자님~
수고많으세요.
너무 예쁘세요 ^^ 말씀도 너무 잘 하시구, 똑똑하시구 ^^ 항상 응원하고 있어요 ^^
앞으로 서울신축은 더욱 귀해지고 가격은 더 오르겠네
참나 이런 그지같은 경우가...
그 가격으로 고급화 해달라고하니 못하니 입잘안하지 ㅎㅎ
920만원도 싼거 아닌가 싶은데요....
이제 평당 1100~1300 사이로 짓지 않으면....
(고급화) 안될것 같은데...
건설 시작하고 건설사가 돈 더 내놓으라고 하면 안 줄수가 없는………
둔촌주공 마피간다는 인간 아직 사과없음
이현철 소장님
둔촌마피 ?
1:40
3:49
그런데도 압구정 현대 재건축 가능하다고 전고점 돌파 한다고 말을 하는데
과연 거기는 재건축 비용이 초프리미엄을 추가하면 재건축 비용이 1800에서 2000만원까지도 갈수 있는데
과연 할수 있을까요
대한민국에서 유일하게 그런 걱정 안해도 되는 곳인거 같은데요?
거기 들고 있는 분들은, 아리팍이나 원베일리 같은데랑 비교하는 것도 싫어할 정도인데...
압구정 현대는 재건축하면, 그냥 부르는게 값인 곳입니다.
재건축 후 국평이 100억 되도 없어서 못 들어가는 곳이 될듯 입지,학군,상권,조망,상징성 대한민국 0티어임
거기 원주민 분들 대다수가 보유하신 자산이 그 아파트만 있으신거라면 좀 어려울 거 같아요. 분담금 올라갈 때마다 반대하는 볼멘소리가 커질테니까요.
@@Plan_God압구정 할아버지 할머니분들 분담금 못낸다고 난리인데..
크게... 대국적으로 보자면....
나이때문에 분담금 못내는 조합원들이 집 좁혀받아가면서 지으면... 되긴 되는데
건설사의간택을받아야합니다. 토건마피아니 언론플레이니뭐니 멍멍이소리하던인간들 다어디갔나?
지방은 1000만원 언더로 잘말 짓더만 뭐여 뭐냐구…
분양가 말고 공사비
재개발도 이제 끝났습니다.. 내 집값만 지키면 된다며 무작정 금리 끌어내린 결과 원달러 환율이 천정부지로 치솟고 있고 그 여파는 건설 원자재가 폭등으로 이어지고 있죠. 시공사가 간택해 준다고 해도 착공 당시 책정된 건설가를 맹신할 수나 있을까요? 분담금 수억 감당할 수 있는 초초초 호재지역만 제외하고 그동안 욕심부리며 노후주거개선 미뤄왔던 댓가를 톡톡히 치르게 생겼네요!
20년전에도, 10년전에도.. 재개발 재건축은 끝났다며 어쩌고 해도... 결론적으론 되기만하면 다 대박남. 시간을 갈아넣어야 한다는 점이 문제지..
이렇게 똑똑하신 분이 왜 유튜브 댓글이나 달고 계실까. 그냥 님이 한은 총재 하세요.
박근혜 정권때도 저출산이니 누가 집사냐 부동산 끝났다 하면서 전세몰려서 전세대란오고 언론에서 난리치던게 10년전입니다
@@cy0172 서울에 지어져 있는 집값은 앞으로 더 오릅니다. 시시각각 모든 것들이 서울로 집중되는 상황에서 폭락이 온다는 것도 말이 안되는 억측이죠. 그런데 이제 당분간 수익도 보고 공짜집도 먹는 재개발은 끝났다는 걸 아셔야 합니다. 수입 건축 원자재가 폭등을 막으려면 환율을 조정하기 위해 미국 금리를 따라가야 할 텐데 그럼 고금리에 우리나라 자산채권시장이 버틸 수 있을까요? 결국 현행에서 재개발 발 들여놓은 사람들만 큰일났습니다.
@@굿럭 괜히 몸테크가 아님. 구축 안좋은 환경에 몸 갈아넣어서 돈 버는거라 ㅋㅋ
지방미분양 손해난거 수도권에서 땜빵하려고 하니 건축비 폭등하는거 아님?
좀 기다리면 분상제 재초환 다 폐지됩니다. 느긋하게 기다리세요 ㅎㅎ
민주당마저도 1주택 종부세는 폐지하자고 하는 판입니다. 시장 분위기 파악 잘 하시면 됩니다.😂
느긋하게 기다리면 서울 인구 1년에 10만명씩 빠지고 있는데요..?
@@honolulucookie8272 오히려 인구 줄면 집중화가 되는 걸 모르는걸 보니 너는 평생 집 한채 못 사겠구나
😱
다른이유도있지만 작은단지잖아요 ㅡㅡ
일분 그리적은데 누가..ㅡㅡ
잠실 진주 재건축이 막차^^
이젠 15층이상 중층 아파트들이 대부분이라 사업성 뽑아내기도 힘들고 건축비 자체도 많이 올라서 앞으론 계속 힘들것같네요 둔주사태가 그 시발점인듯 하고
이렇게 오른 건축비가 나중에 다시 떨어질수있긴한건가?? 인건비야 그렇다쳐도 금리나 공사자재비용같은건 떨어질 시기도 오긴할텐데
+최소 10억은 있어야 가능하다
이래서 본인이 강남신축산거임
껄껄
기본 용적률이 애매하게 낮으면서 소형평수 위주인 단지인데다 단지도 작고....
그러니 용적률을 200프로 이상 높혀도 사업성이 안나오니 건설사들이 그냥 던지는갑네요
부자들위에 더 부자들만 물갈이되서 결국 비싼 재건축분담금도 감당가능한 사람들로 채워지는순간..
집값은 더올라가겠죠 요즘 압구정 아파트 사는 사람들보면 젊고 돈많은사람들
옛날에 싸게 들어온 사람들은 아파트랑 같이 낡아가거나
팔고 조금 더 교외로 쫓겨나겠죠..
3:42 😂 지금이 더 나으신;;;
재개발 하지말고 벽화에 낙서나 하죠(실제로 한 정책)
잘생긴 형진이형께서 이 댓글을 보실진 모르겠지만 만약 래미안 원펜타스 청약 공고가 올라오고 그 내용으로 라이브를 하시게 된다면 라이브 시작하시면서 엄마야 누나야 강변살자 노래를 틀어주시면 좋을것같아요.
마침 오늘 그 노래 불렀어요😙
다음주 월요일 흥청망청에 나옵니다
@@전형진 헉❤️ 형진이형이랑 통했다🤭🤭
결국 건설사 망하는구나! 눈 앞의 잔머리 굴리면 나중에 건설사 모두 쫄딱 망한다. 우리는 경제 위기 대비 하자
중국 건설사에게 맡기면 해결 되겠네요
부실이면 어때 ?
어차피 비싸게 팔고 나가면 그만
시공사 간부 만났는데 어지간하면 시공비(인건비 포함)800만원이면 충분하데요 그 이상은 강남 고급화 단지 이야기고 시공사들이 수주를 적게 하는 데신 수익성을 높이는 작전인거죠
어디 동네 인테리어 사장을 만났나
요즘 건설사 pf부실나서 신세계건설도 겨우 막았는데 무슨 배부른 수익성 작전을 따져
적당히 마진만 남아도 덤벼들지
그렇죠. 사실 하이엔드 브랜드 아니면 더 저렴하게 재건축 가능합니다.
실제로 하급지와 상급지 사이 정도 지역들은 상대적으로 저렴한 브랜드로 재건축 진행중이죠
이유는 하나 아파트의 개념이 바꿔어 가는중입니다.
건설사는 짓고 임대수익을 목표로 입주자는 분담금없는 재건축
결과는 건설사 승
즉, 아파트의 개념은 주거목적 임대건물로 제자리 찾아갑니다.
1기 신도시 재건축부터 바뀔것입니다.
공사비가 사실 저게 말도 안되는거죠... 롯데타워 짓는데 평당 3천500이였음... 대한민국에서 가장 높은 비싸기 비싼 롯데타워가... 123층에 지하도 무려 6층에 지하 면적만 해도 어마어마하게 큰 롯데타워가... 우리 마천루 지어 달라는거 아니잖아요... 주거용 아파트 짓는건데... 평당 천? 아무리 요즘 물가나 경기가 그렇다고 해도... 솔직히 아파트 짓는데 어떻게 그렇게 건설비용이 높게 나오는지 아무도 설명 못함... 솔직히 가능만 하면 입주민들 단결되서 누군가 나서서 건설사가 아닌 직접 시공사랑 건축사무소 컨택해서 아파트 쭈욱 올려버리면 건설기간도 확 줄고 건설비도 낮아서 대지면적 20평씩 나오는 아파트들은 예전같이 내집 내어주고 살짝 큰집 받고 남은돈 1~5천은 돌려 받을꺼임
땅값 비싼 동네인거랑 공사비 높은거랑 무슨 상관인데? 부지 매입을 해야하는것도 아니고 세대수가 줄어들거나 똑같은것도 아니고... 비싼동네니까 평당 건설비가 왜 더 높음?
자제가격 올랐다고 해도 2배 3배 올랐는거랑, 총 건설비용을 2~3배 올리는건 말이 됨?
인건비도 올랐다고 하는데, 누가보면 요즘 노가다 하는 사람들 매일 1공수씩 뛰는 전업 노가다꾼들 달에 1천씩 벌던 사람이 요즘엔 한 3~4천 버나봐? ㅎ
특별법 생겨서 공사비 그렇게 계산한 세부내역 공개 하라고 하면 건설사들 난리날꺼임... 재건축 하고 나면 수익을 20~40% 잡아버리니까... 공사비 미쳤다 말 나오지...
내 20억짜리 집 내줬는데 추가 분담금 수억씩 더 내야 한다니. 단합이 아니면 이게 말이되나...
금리 상승 + 원자재 상승 + 임금 상승 콜라보죠
건설사 실적 보면 이익률 낮아지긴했어요
억지 ㄴㄴ
롯데타워 착공을 2010년에 했어요 ㅋㅋㅋㅋㅋ 지금 2024년입니다..
롯데타워 짓던 게 언제인데 그거랑 비교를 해요. 그거 15년 전부터 공사 시작한 거에요. 롯데타워 짓기 시작하던 2009년 당시 최저시급 4천원이었어요. 지금 만원 입니다. 2.5배 올랐어요. 건설사 담합은 진짜 말도 안되는 소리인게 건설사는 지금 놀면서 직원들 급여 지급하고 있는 거에요. 금융이나 자재 등 여러 환경에 불확실성이 높은 시기이므로 확실하게 이익이 나지 않으면 리스크 관리차원에서 사업장을 늘리지 않겠다는 게 건설사 입장인 겁니다. 상식적으로 돈을 벌 수 있다는 확신이 있고 먹을 게 있으면 담합해서 수주를 안한다는 게 말이나 됩니까? 지금 건설사들 영업이익률 5% 안되는 곳들도 많아요. 그리고 건설사가 아닌 시공사를 직접 컨택한다뇨. 시공사가 건설사 입니다. 건설사에 시공을 맡기면 그때부터 시공사가 되는 거에요. 그리고 지금 공사비가 이렇게까지 오른데에는 고급화 열풍도 한몫합니다. 강남이야 그렇다 치고 경기도 외곽이며 지방에서도 죄다 고급화 노래를 하니까 그게 싸게 지어집니까? LH가 임대아파트 짓듯이 커뮤니티나 최소화 하고 자재 저렴한 거 쓰고 하면 당연히 이렇게까지 건설비가 오르지 않았겠죠. 그리고 개포한신은 용적률이 낮지만 평균 대지지분이 많이 적어요. 즉 세대구성이 소형위주라는 얘기죠. 원래가 20평 초중반대가 주력인 소형단지인데 이걸 중대형 위주로 재건축을 하니까 자체적으로 사이즈업 하는 것만으로 용적률이 대부분 소진됩니다. 상계주공5단지가 딱 이랬죠. 상계주공5단지가 대지지분이 93%인데 거기가 전 세대가 11평 단일 평형입니다. 근데 재건축 한다고 하니 대부분 84타입을 원하죠. 그러면 자체적으로 11평짜리 아파트를 33평으로 사이즈를 업하는 것 만으로도 93%의 용적률이 279%가 되는 겁니다. 이러면 이미 1:1 재건축만해도 현행 허용용적률을 초과해버려요. 이러니 일반 분양 물량이 나옵니까? 일반분양 물량이 안나오면 공사비는 누가내요? 건설사가 몇년간 공사한 값을 누가 내냐고요? 일반 분양을 통해 돈을 벌지 못했으니 당연히 사업 주체인 조합원들이 내야죠? 그러니까 공사비가 올라가는 거라고요. 동일 평형으로 짓는게 아니고 평수를 늘려서 다시 짓겠다잖아요. 개포한신도 결국 본질은 같아요. 소형 평형 위주의 소단지인데 고급화해서 자재 좋은거 쓰고 커뮤니티 좋게 짓고 평수까지 늘리려는 탓에 일반 분양할 물량이 없으니 당연히 추분을 몇억씩 내서 공사비를 지급해야 할 거 아닙니까? 뭔 재건축의 기본도 이해를 못하고 있으면서 담합이니 뭐니 아무말이나 합니까. 조합은 일반 분양을 통해 일반 분양자들에게 기존 조합원들이 소유하고 있던 땅을 나눠주고 일반 분양자들은 그 땅 값을 분양가로 지불하는 것이며 일반 분양으로 거둬들인 수익으로 공사대금을 치루는데 남으면 환급을 받고 모자르면 조합원들에게 추가분담금으로 부과되는 겁니다. 일반 분양 수익이 없으면 그냥 무조건 분담금으로 공사비를 치뤄야 하니까 사업성 없는 단지일수록 공사비가 천정부지로 치솟는 거라고요. 즉 애초에 지금 재건축 문제의 본질은 하나에요. 지금 저층 재건축이 더이상 없어서 중층 재건축으로는 일반 분양 물량이 거의 나오지 않는다는 거죠. 참고로 강남은 분상제까지 해서 몇채 안되는 일반 분양도 제값에 못파는건 사업상 저하의 또다른 이유입니다.
@@moophago5252 네네... 105층 건물 짓는데도 요즘 계산으로 5조라는데ㅎ 당시 3조5천억이 지금 5조가 되었는데, 왜 아파트는 당시 평당 수백만원에 남는돈 주민들 돌려주기 까지 한했는데, 지금은 거래가격 20억짜리 아파트를 재개발 하는데도 평당 천만원을 불러도 중간에 돈 없다 배째라 하고 나올까요? ㅎ
건설사들이 이제 일 없어서 적자나기 시작할텐데 퍽이나 단합을 하겠다 돈이 안되니깐 안하지
누가 나서서 직접 공사를 한다고? ㅋㅋㅋㅋ 법적으로 불가능하거니와
조그마한 건물 한개 나 지어봐라 돈 만주면 하도급업체들이 일 제대로 해주는줄아냐? 너만 봐도 월급받고 너가 사장처럼 신경써서 일하디? 놀생각만하지
건설 제대로 아는 현장소장이 다 지켜보면서 대충하거나 하자 날수 있는 부분 하나하나 지적 안해주면 일꾼들은 다 대충하고 넘어갈려고한다
그런데 일반인이 맡아서한다? 하도급업체들한테 눈탱이 처맞고 10년동안 하자봐도 너무 많아서 하자 다 못잡을거다
10년 넘게 건축기사로 일해도 현장소장 일 제대로 못하는 애들이 ㅈㄴ 많은데 그 만큼 배우고 알아야할게 워낙 많아서
10년넘어도 열심히 안배우면 죽었다 깨어나도 현장소장 제대로 못한다 일반사무직하고는 실무로 배워야하는 양이 하늘과 땅차이다
데이케어센터 소셜믹스 임대세대
반대하면 아파트 무너질 때까지
재건축 못하게 해라
압현도 은마처럼 될거라 본다
이해가 잘 안되는 부분이 있는데요 재건축이 안되는데 집값들은 왜 오르는거에요?
재건축이 안되니까 공급이 중단되죠? 서울에서 재개발 재건축 아닌걸로 주택공급을 못하잖아요. 그러니까 수요과 공급의 법칙에 의해서 기존의 집값들이 오르는겁니다.
그중에 신축은 더 희소해서 가격이 더 오르겠죠?
재건축은 꾸준히 있어야함 지금시작하는 단지가 별로없기에 몇년후 물량부족이 옴...
@@shrewdboy1418 그렇군요 선생님 질문이 하나 더 있는데요. 전국에 미분양이 넘치는 모양인데요 서울은 사업성이 있다 싶으면 건설사에서 덤벼들지만 지방 같은 경우는 재개발의 가능성이 아주 낮다. 또는 희박하다로 봐도 될까요?
@@grx1988 감사합니다
삐약이 누나 팬이에요!!
누나 귀여워😍😍
동자 누나
김정은 위원장님 에게,
지능형 손전화기로 위원장님의 얼굴을 보아서 슬픔증이 사라지는듯 합니다.
현재 아빠트 값은 눅지 않지만 위원장님이 배워주시면 해종일 볼수 있습니다.
- 한남동 김선태
공사비가 천정부지로 올랐죠
인건비가 가장 크고 자재비도 점점 더 오릅니다. 떨어질거라 기대하지 마십시오
하지만 전세가는 앞으로 더 오를 겁니다. 사회 구조가 그렇게 흘러가고 있네요
향후 10년 이상 이 저출산 기조가 깨지지 않는한 쭉 입니다.
세계 1위 저출산이 끼치는 영향 일본을 앞지른 고물가 영향
그리고 개포동 재건축 아파트들 가보니 정말 개판으로 지어 놨습니다
얼마나 시공사들이 하청업체 단가를 후려친 것이 티나 납니다.
시멘트 철근 가격이 50% 공사물량 감소로 내렸다는 팩트를 다들 놓치고 있네요. 그런데 공사비가 왜 내릴 생각을 한하는가? 담합이 작용한다고 합리적인 의심이 가는 부분이다. 노동자 인건비도 큰 차이가 없다, 소소하게 올랐을 뿐이다.
내린거보다 오른게 더많음;;;
경제학 기초도 모르는 소리..
인건비가 오르면
시멘트 채굴비
시멘트 운송비
시멘트 가공비
시멘트 타설비
다 오릅니다.
시멘트가격 = 시멘트원자재 가격이 아니라 원자재 + 이 모든 과정의 인건비의 합임.
그리고 '최저'인건비가 전 정권에 40%가 올랐어요. 원자재 20~30% 빠진다고 저 인건비의 합이 떨어질 것 같음?
920만원? 최소 1300만원 제시하고 차후 인상시 보상하는 조건을 제시해야 할듯요
보통 변동폭5%이상 차이나면 반영하는걸로 합니다;;;
결론은 강남아파트는 문화로 보존하자!
이미 외곽권에는
이게 왠 문화여...!
싶은 아파트들이 존재합니다
대통령이 문제다
1
첫번째
🐣 삐약 🐥
너무 강력한 규제로 고인물만 살고
뉴비 다 죽는 게임 만들어 놓은 듯
재건축 초과이익환수제는 유지해야됩니다. 녹물아파트가 싫으면 팔고 나가시면 됩니다.
아파트 공급은 절대 안 줄어요. 대신, 인구가 급격히 줄어요😂
아파트 공급이 뭘 안줄어듬? 서울은 향후몇년간 쥐꼬리만큼 공급예정인데
레이디가가 보려 개처럼 뛰어옴
웃끼는 주민들 주민들이 갑인줄 착각하네