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Vendere un immobile ereditario: perché si deve trascrivere la accettazione tacita della eredità?
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- เผยแพร่เมื่อ 24 เม.ย. 2022
- Beni immobili, accettazione tacita della eredità, trascrizione, vendere, acquistare, comprare, contratto, diritti reali, successione a causa di morte, atti di disposizione, erede apparente, sicurezza traffici giuridici, principio di continuità delle trascrizioni, venditore, acquirente, atto di trasferimento, legittimazione, eredità, Notaio, pubblico ufficiale, costi, imposte, tributi, dottrina e giurisprudenza, codice civile, articoli: 534, 2643, 2648, 2650
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Complimenti per la chiarezza espositiva Notaio
Grazie per la chiarezza.
COMPLIMENTI chiarezza e divulgazione su argomenti complessi, mi perdoni se posso chiedere un forte dubbio, in caso testamenti di genitori con palese lesione di legittima (pubblicazione testamenti olografi con acquiescenza degli eredi), (ovvero caso eredità di genitori con 3 figli cui viene lasciato con testamenti tutto a 1 figlio) è sufficiente per immobile ereditato la futura ACCETTAZIONE TACITA del beneficiario contestuale a un futuro ATTO DI VENDITA? ...oppure chi acquista, per non avere problemi anche per concessione mutuo, potrebbe richiedere anche RINUNCIA ESPRESSA dei due potenziali eredi ? (che se non sbaglio nonostante acquiescenza dovrebbero avere 10 anni per richiedere comunque azione di riduzione?) perdoni se sono stato poco chiaro o se ho scritto inesattezze...Buon Lavoro
Grazie per la chiarezza, notaio. Sono un geometra dalla parte opposta della Provincia di Belluno, chissà che prima o poi non ci incrociamo professionalmente. Auguri per l'avvio del nuovo studio
ottimo!....grazie
Complimenti per l'ottima capacità esplicativa e grazie per i sempre utili contenuti che realizza. Domanda: secondo lei, l'accettazione espressa dell'eredità in sede di pubblicazione del testamento olografo è atto idoneo a dare esecuzione del medesimo e, quindi, a far decorre il termine prescrizione ex art. 591 C.c. ? Grazie mille.
Grazie del gentile complimento. Perchè mi parla della accettazione della eredità con riferimento alla esecuzione del testamento olografo? Credo sia pacifico, nonchè testuale dal comma 5 art. 620 cc., che il testamento olografo ha esecuzione per il solo effetto della pubblicazione da parte del Notaio
@@ilcanaledeldirittoprivato8059 Pura curiosità da studioso e appassionato del diritto privato. Mi sono imbattuto in Cass. 4449/2020 che, richiamando pregressa giurisprudenza, ritiene che il termine per l'impugnazione non decorra dalla pubblicazione del testamento che è un "atto anteriore e soltanto preparatorio alla sua esecuzione". La sentenza però non fa riferimento alla pubblicazione con accettazione espressa. Mi chiedevo quindi se in tale ipotesi il discorso cambiasse. L'argomento magari potrebbe essere oggetto di un suo futuro video. Grazie per il riscontro.
Buongiorno Dottore. Avrei una domanda. Mi è sembrato di capire che, a fronte di un compendio ereditario composto da una pluralità di immobili, rientranti nella competenza della medesima Conservatoria, la trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità concernente soltanto alcuni immobili (in sede di compravendita degli stessi), "estende" l'accettazione tacita anche agli altri immobili. Dunque, laddove si dovesse effettuare un'ulteriore compravendita, concernente un immobile non ricompreso espressamente tra quelli oggetto della precedente accettazione tacita, ma ricadente nell'area di competenza della medesima conservatoria, non sarebbe necessario effettuare una nuova accettazione tacita con relativa trascrizione, giusto? Anche perché, ai sensi dell'art. 475 co.3 c.c. non è ammessa (a pena di nullità) la dichiarazione di accettazione parziale dell'eredità. La ringrazio in anticipo per la risposta.
Buonasera, la sua è una domanda di non facile risposta, perchè rappresenta il punto di congiunzione fra teoria del diritto e prassi applicativa dei singoli studi notarili. Spesso, comunque, nel quadro D della nota di trascrizione della accettazione tacita su determinati immobili alcuni Notai specificano che si intende accettata l'intera eredità o locuzioni simili. Personalmente non mi piace perchè di certo, pur non scrivendolo, non potrebbe essere diversamente. Per quanto riguarda la domanda, credo dipenda da come il singolo Notaio si regoli. A mio avviso, non riterrei di dover trascrivere altra accettazione, ma fra la pratica e la teoria vi è un abisso non sempre colmabile.
che tutela ha la trascrizione tacita dell erede apparente nei registri immobiliari?nel caso venga occultata?
Se è già avvenuta regolare voltura catastale da parte degli eredi non considera uno sperpero inutile di soldi la trascrizione dell'accettazione della eredità?
Assolutamente no, sono due cose totalmente differenti e che si riferiscono a due contesti differenti. Un conto sono i registri del Catasto, un conto sono i Registri Immobiliari, da tenere distinti. Anzi la normalità è che, se è stata presentata la dichiarazione di successione, quando si va a trascrivere nei Registri Immobiliari la accettazione tacita della eredità, già ci sia stata la voltura catastale a favore degli eredi, ma ciò non toglie la necessità, ai fini di continuità delle trascrizioni, di trascrivere nei Registri Immobiliari la accettazione suddetta.
Il Catasto ha meri fini fiscali e nessun valore probatorio. Se voglio sapere se un soggetto ha accettato l’eredità di altro soggetto devo guardare i registri Immobiliari e non il catasto. Sempre che la accettazione sia stata trascritta.
Non posso che ringraziarLa per la celere ed esaustiva risposta purtuttavia continuo a nutrire molte perplessità anche alla luce dell'ordinanza n.11478/2021 della Corte di Cassazione: “Soltanto chi intenda accettare l’eredità, in effetti, assume l’onere di effettuare la voltura catastale e di attuare il passaggio della proprietà dal de cuius a sé stesso”
@@sanca2689 quello che lei riporta è un orientamento di Cassazione di qualche tempo fa estremamente discusso al tempo, discutibile, e che comunque nulla toglie alla necessità di trascrivere la accettazione di eredità nei Registri Immobiliari, ammesso anche fosse da prendere per buono. Il suddetto orientamento è stato criticato su innumerevoli fronti, dato che, tanto per iniziare dall’argomento più banale, e come è stato da sempre insegnato, la presentazione della dichiarazione di successione è un OBBLIGO FISCALE, di nessun rilievo sul piano civilistico e a cui, tuttavia, consegue la voltura catastale. Quindi se io presento la dichiarazione di successione, a cui sono obbligato per legge, e vengo indicato come intestatario del bene, allora ho tacitamente accettato l’eredità? Direi proprio di no. Sarei sempre nella possibilità di rinunciarvi. Certo, avrei potuto effettuare un atto di rinuncia precedente, ma è altro discorso ancora. E se io presento la dichiarazione e la successione viene volturata anche a favore di altri eredi legittimi, magari ignari, diventano eredi senza un atto di accettazione perché in Catasto c’è scritto che il bene è stato attribuito loro? Ma proprio no. Le sentenze sono riferite a casi concreti, non è detto che la decisione assunta in quel caso sia necessariamente estensibile ad altri e andrebbe contestualizzata. Inoltre, in Italia non vige il principio del precedente vincolante. Le sentenze non sono legge. Ma, ammesso pure, e ho serissimi dubbi, come molti altri miei colleghi, che la voltura catastale equivalga ad accettazione tacita di eredità (mani nei capelli), questo fa venire meno l’obbligo di trascrivere la accettazione (tacita a questo punto) della eredità? No, Catasto e registri Immobiliari sono due registri diversi. Una visura catastale la pago 0,90 cent, una visura ipotecaria euro 6,30: le faccio su due Registri differenti. Le norme del sesto libro del codice civile in tema di continuità delle trascrizioni e le regole pubblicitarie fanno riferimento ai Registri Immobiliari, non al Catasto, che ha una valenza davvero limitata.
Se bastasse la voltura Catastale in nessuno studio notarile di Italia si trascriverebbero più accettazioni tacita di eredità, dato che una volta presentata la dichiarazione di successione consegue la voltura catastale: e invece ne facciamo tutti i giorni in continuazione. Un motivo c’è .
Grazie ancora Notaio, complimenti per professionalità e chiarezza dimostrate
Buongiorno, la ringrazio per il video e approfitto per una domanda: mio padre, unico erede di sua madre, non ha mai trascritto l'accettazione tacita dell'eredità. Se lui venisse a mancare prima di farlo, sarebbe per me, sua unica erede, un problema?
Fino a che non traferisce o non ipoteca beni ereditari direi di no. Se invece volesse farlo, verosimilmente se ne occuperà il Notaio incaricato dell’atto che le darà tutte le indicazioni del caso.
Ottimo e chiaro, devo però farle una domanda: nel caso che un bene immobile di quell’eredità è già stato venduto in precedenza e l’accettazione tacita di quel bene è stata trascritta, ma manca l’indicazione del bene che viene venduto oggi, bisogna rifare la trascrizione? Oppure non serve visto che di fatto e di diritto l’accettazione vale per tutti i beni dell’asse ereditario?
Si tratta di questione discussa. Qualora il bene sul quale sia già stata trascritta la accettazione tacita di eredità si trovi nella medesima Conservatoria dei Registri Immobiliari (Belluno, ad esempio) del bene da vendere, molti, fra i quali anche io, ritengono non sia necessaria una ulteriore trascrizione. Infatti, facendo una visura nei Registri sull’erede o sul defunto, quindi una visura sulla persona, la trascrizione risulterà, a prescindere che sul singolo bene non sia presente. E poiché i Registri sono strutturati su base personale e l’accettazione è unica per tutta l’eredità, non sarebbe necessaria ulteriore trascrizione. Alcuni, tuttavia, ritengono che sia necessaria la trascrizione anche sul singolo bene, e in un caso simile occorrerebbe ripeterla. Caso diverso, invece, se il bene sul quale è già stata trascritta la accettazione tacita di eredità si trova in Conservatoria dei Registri Immobiliari diversa da quella in cui si trova il bene da vendere e su quest’ultima non risulta trascrizione. In tal caso l’opinione preferibile è che la trascrizione debba essere effettuato anche nella diversa Conservatoria. Ciò ha poco senso, a onor del vero, da un punto di vista giuridico, essendo unica la accettazione della eredità e valevole per tutti i beni del compendio ereditario, ma trova il suo significato sul piano pratico. Come detto, infatti, i Registri Immobiliari sono suddivisi su base personale, ma se io facessi anche una visura sulla persona, ma nella Conservatoria dove non è stata trascritta la accettazione tacita (esempio: trascrizione effettuata nella Conservatoria dei Registri Immobiliari di Belluno e bene immobile ereditato da vendersi a Padova), non troverei nulla o, comunque, non risulterebbe la suddetta trascrizione. Perciò da un punto di vista pubblicitario e pratico, risulta necessario ripetere la formalità.
Mi perdoni: ma se un'eredità è composta di beni immobili e beni mobili come, ad esempio, dei conti correnti. Nel momento in cui gli eredi firmano presso la banca il subentro all'estinto come nuovi titolari dei conti correnti, questo atto non è già di per sé un'accettazione tacita dell'intera eredità, compresi i beni immobili? Non credo si possa infatti disgiungere l'accettazione di una parte dell'eredità "liquida" dalla parte consistente in fabbricati e terreni. Inoltre, la sottoscrizione di una voltura catastale, non è a sua volta accettazione espressa di eredità, la qual cosa esclude la necessità di un'ulteriore tacita accettazione (tra l'altro più debole dell'accettazione espressa)? Grazie in anticipo
@@davidecrestani se il conto corrente era solo del defunto potrebbe anche essere una interpretazione corretta. Ciò non toglie che a livello di registri immobiliari non sia trascritto nulla e manchi la continuità delle trascrizioni che va ristabilita. Se il conto corrente fosse cointestato, invece, non è detto che il prelievo avvenga a tale titolo, anzi.
Per quanto riguarda la voltura catastale dei beni del defunto a favore degli eredi a seguito della dichiarazione di successione, immagino si riferisca a questo, è fortemente discusso se integri accettazione tacita (giammai espressa) di eredità. Ci fu una sentenza di Cassazione in tal senso, veramente discussa, sopratutto in ambito notarile, e discutibile. La voltura è conseguente ad un adempimento obbligatorio e meramente fiscale, quale la dichiarazione di successione. In passato altre sentenze più velatamente facevano riferimento alla voltura quale un indice valutabile in senso favorevole (indice, non certezza) alla accettazione della eredità. C’è poca certezza su questo punto.
Personalmente mi dissocio dall’orientamento anzi detto. La dichiarazione di successione va ricondotta nel suo ambito naturale, quello di adempimento fiscale e nulla più.
In ogni caso, comunque, la continuità delle trascrizioni nei pubblici registri va ristabilita per una vendita immobiliare.
@@ilcanaledeldirittoprivato8059 Molte grazie per la cortese risposta. Ne approfitto per un'ultima domanda: è corretto che la trascrizione può riguardare il singolo immobile oggetto di vendita oppure la totalità degli immobili ereditati? In questo secondo caso, la trascrizione aumenta di prezzo? Concludo evidenziando che per la vendita di un box a 9900 euro, mi sono stati chiesti 500 euro di trascrizione (più del 5% del prezzo di vendita), importo che considero francamente eccessivo. Grazie in anticipo
Dott. come va da quando ha iniziato ad esercitare?
Abbastanza bene, grazie! Sono un po’ provato dai lavori interni allo studio, scadenze, impegni e professione vera e propria, ma sto entrando nei ritmi. Un caro saluto
👏🏻