Auch wenn das Video schon 3 Jahre alt ist, erklärt es wirklich wunderbar, wie eine Immobilie gerade im Bereich WEG (Eigentumswohnung) abläuft. Es ist vielleicht einfach Eigentum zu erwerben, aber nicht so einfach diese laufend zu bewirtschaften. Super Video!!!
@@michaelbruhl4425 Der Fehler ist ja schon, davon auszugehen, dass es eine Rentenlücke geben wird. Es wird fälschlicherweise oft angenommen, dass man im hohen Alter immer noch das pro Monat braucht, was man jetzt braucht. Das muss bei Weitem nicht so sein. Manche Leute haben glaub überhaupt keine Ahnung, von wie wenig Geld Leute z.T. glücklich leben. Hat man zuvor seine Jahre entsprechend ganz ok verdient, wird die Rente allein schon reichen. Vorsorge fürs Alter ist gut und richtig aber oftmals kommt es so vor, als würden Leute glauben, wer nicht entsprechend effektiv vorsorgt, muss im Alter unter der Brücke leben.
@@philippbauer4516 das dümmste was ich je gehört habe. All die Jahre schön Geld zahlen um am Ende nichts zu besitzen. Genau das ist der Fehler den die meisten Leute machen
Mal wieder ein Video von höchster Qualität und verständlich erklärt. Schön, dass Ihr auch immer darauf hinweist, dass es natürlich nur ein Beispiel ist und es selbstverständlich auch anders laufen kann. Weiter so.
Toll!!! Endlich mal ein Video das nicht immer die Immobilie glanzvoll redet, sondern nüchtern betrachtet. Das erste wirklich brauchbare was ich bei YT gesehen habe! 👍🏻 Schaue mir gleich Teil 2 an. :)
Sehr gut, detailliert und fast allumfassend analysiert. Ein Punkt namens Inflation wurde nicht berücksichtigt. Denn die Inflation schmälert die Rendite des Anlegers, aber spielt der Fremdfinanzierung der Immobilie in die Karten, da die Schulden „verringert“ werden.
Inflation bei wertentwicklung, Instandhaltung und mietsteigerung berücksichtigt. Was du meinst ist gehaltssteigerung bzw steigende lebenshaltung. Die müssten auf beiden Seiten berücksichtigt werden
Finanztip nein, ich meinte konkret: ETFs sind mit EK finanziert und Immobilien mit FK/ Schulden. Bei ETF Anlegern wirkt die Inflation gegen Dich, bei Immobilien schmälert die Inflation Deine Schulden. Das erhöht die Rentabilität der Immobilie auf 15 Jahre erheblich. Aber ich bin ohnehin für Befürworter beider Anlagen und investiert:) Gute Videos und Top Content anyway
@@smartsoftskillsgmbh3474 Schulden werden nur insofern geschmälert, als sei Gehalt hoffentlich steigt. Und das steigende Gehalt kann der Anleger investieren
@@smartsoftskillsgmbh3474 Wenn du 100k Schulden hast bei der Bank, werden die nicht automatisch weniger durch die Inflation. Nur wenn dein Gehalt steigt fällt es dir leichter sie abzuzahlen
Sehr gut erklärt. Genau das vergessen viele Makler zu sagen. Ich vermarkte selber Kapitalanlageimmobilien und der Mandant zahlt dennoch einen kleinen Teil für die Instandhaltungsrücklage. Dazu eine eigene Mietverwaltung inkl. Absicherung zwecks Mietausfall. Immos alleine zu haben reicht nicht aus.
Gutes Video. Immobilien sind echt ein zweischneidiges Schwert. Sie können Fluch oder Segen darstellen. Die Lage und der EK werden immer wichtiger. Freue mich auf Teil 2
Mein Kommentar war wohl etwas unverständlich 🙈 meine mit EK nicht Eigenkapital, sondern den Einkaufspreis der Immobilie. Werde mir Teil 2 natürlich auch angucken ;)
@@ISIfinance , der Einkaufspreis ist wichtig, noch wichtiger ist der Modernisierungs- und Reparaturstau und die Instandhaltungsrücklage , die man bei einem Kauf leider auch übernehmen muss. Diese Umstände können hauptsächlich jede Immobilieninvestition in seiner Rentabilität kaputt machen und einen in den Ruin bringen. Cash-Flow-Immos in infrastrukturell, also in anlageaffinen, Lagen bringen leider sehr wahrscheinlich diese Problematik mit. Es muss nicht immer Cash-Flow sein! Hauptsache die Substanz ist in Ordnung und die Rentabilitätsberechnung ist gesund. Rendite und Rentabilität, in Form einer sehr konservativen Eigenkapitalberechnung, sind zwei Ansichtsweisen. Letztere sollte , meiner Meinung, den Ausschlag zum Kauf geben.
Gut erklärt und fair durchgerechnet. Ich würde höchstens bemängeln, dass der Immo-Deal relativ schlecht war. Er war realistisch für den aktuellen Markt, aber wenn die Miete nicht sämtliche Kosten deckt und man monatlich mehr als ein paar Euro zuschießen muss, kauft man das Ding nicht.
Ich denke ein entscheidender Faktor ist auch der Zeitaufwand. Wenn man eine Immobilie kauft, muss man sich 40 Jahre darum kümmern. Immer und immer wieder. Durchgehend. Außerdem ist eine Immobilie mit Risiken verbunden. Einen ETF kauft man einmal, idealerweise einen tesaurierenden und damit hat sich der Aufwand dann auch erledigt
Man kriegt zwar bei ETFs weniger raus, aber dafür hat man auch keinen stress natürlich kann es an der Börse auch anders gehen, trotzdem würde ich Lieber bei ETF bleiben. Oder ein Eigenheim kaufen und selber drin wohnen.
Ich finde im realen leben sind hier viel zu viele persönliche faktoren wichtig. Es gibt einfach typen die träumen von einer eigenen immobilie sowie für manche es nur "arbeit" ist
Investment in Immobilien ist theoretisch eine schöne Sache, praktisch aber sehr zeitaufwendig, evtl. problematisch und kaum kalkulierbar. Es spielen sehr viele Faktoren eine wichtige Rolle. Passiv investieren sollte da eher die Hauptrolle spielen. Danke Saidi :)
Was sich wann wie lohnt, ist ziemlich Situationsbedingt. Meine Buden haben zum Start 10% gebracht bei weit unter 2% Zinsen und waren in gutem Zusttand ohne Investitionskosten in die Erhaltung. Das hat sich gelohnt! Aktien sind seit dem März 2000 für mich gestorben! Aber total!!!
6:30 Betrifft Zinsen für Darlehn bei der Faktorberechnung: Welchen Wert setzt man denn ein? Habe ich ein Volltilgerdarlehn von 100.000 Euro über 10 Jahre zu anfänglichen Sollzinsen von 3,5% so habe ich insgesamt über die 10 Jahre verteilt durchschnittlich Zinskosten p.a. von ca. 1772 Euro. Setzte ich diesen Wert ein in die Netto Faktorberechnug, so gelange ich schnell zu einem Faktorwert von über 40. Oder verteilt man die gesamt anfallenden Zinsen genauso wie die Absxhreibung auf 50 Jahre?
Naja, wenn ich mir das so anhöre, ist der Etf Plan deutlich entspannter und flexibler, außerdem sind die zinsen mitlerweile auf imobilien deutlich stärker gestiegen als hier angenommen. Der Aufwand für ne immobilie ist schon sehr enorm. Zusätzlich ist man mit einer imobilie so ziemlich sein ganzes leben verschuldet. Etf´s kann man jederzeit mit einem Mausklick wieder verkaufen, verschieben usw. man kann viel besser reagieren. Dieses Video hat mir auf jedenfall geholfen. Alles in etf reinbuttern und hoffen das in naher zukunft keiner die Atombombe zündet. Wohne jetzt schon fast 5 jahre zur miete und zahle immernoch den gleichen Preis wie am anfang. Glaub meinem vermieter interessiert es überhaupt nicht und er lässt das einfach so laufen.
Hoffe dieses Kommentar wird einmal gelesen: die Annahmen in diesem sowie in den anderen 2 Videos zu Immobilien vergleichen eine andere Wertentwicklung einer Immobilie, wenn verglichen mit ETFs (was ja nachvollziehbar ist). Allerdings wird bei ETFs weiterhin davon ausgegangen, dass die Rendite der letzten Jahre weiterhin teilweise fortgesetzt wird (was ja, wie bei einer Immobilie, auch nicht vorhersehbar ist). Warum wird hier so berechnet? Weil man dann einfach zu einem anderen ETF wechseln kann?
Vereinfacht gesagt: weil wir mit irgendwelchen Annahmen rechnen müssen - für den ETF wie für die Immobilie. Aber warum Aktien eine höhere Rendite als kreditzinsen abwerfen, dazu haben wir das Video woher kommt die Rendite von Aktien
Die Annahme von 1%p.a. scheint mir doch eher gemittelt zu sein über so viele Faktoren und rechnet wahrscheinlich mit ein, dass der Käufer ein höheres Risiko hat die falschen Wohnungen zu kaufen. Aber 1% ist eher eine sehr geringe Wertsteigerung für eine Wohnung in den Ballungsgebieten. Wenn die richtigen Faktoren abgeklopft sind wie: * Wann war die letzte Modernisierung? * Wie ist der Mieterzuwachs * Infrastruktur * Verdienst der Mieter in der Umgebung * mögliche Wertentwicklung auf Grund vom richtigen Ort (siehe z.B. Leipzig / Dresden) wenn die stimmen, ist 1% schon sehr wenig gerechnet.
Bei der Vermietung wird euer Vermögen ( größtenteils ) vom Mieter aufgebaut, im Gegenzug zum ETF muss man von seinem eigenem Gehalt einen Sparplan machen von daher passt doch die ganze Rechnung nicht oder sehe ich das falsch ? 🤔
@@AnthonySmith-pl1ox ja genau 🤣🤣🤣 und welche Sicherheit hat die Bank? Ansonsten gerne, ich nehme dann 3 Millionen zu 1,5%. Du redest Blödsinn und bist unerfahren. Bei Immobilien geht das, bei Aktien nur im ganz kleinen Maß
Der hat schon recht. Banken vergeben Immobilien Darlehen viel lieber als für Aktien weil Immobilien einen echten Gegenwert bieten und relativ indlationsgeschützt sind. Für mich ist nicht die Frage Aktien oder Immobilien, wenn mans richtig macht bezahlt der Mieter deine Raten ab, und du musst de facto nichts zusätzlich reinoumpen. Dein Vermögen wächst. Man kann ja trotzdem noch nebenbei in etfs investieren
In dem Vergleich wurde nur erwähnt, dass die Mieteinnahmen zu versteuern sind. Aber müssen nicht auch die Wertsteigerungen bei den ETFs versteuert werden?
Schöne differenzierte Erklärung! Aber fehlt da nicht am Ende noch das angepasste Diagramm für das Szenario, in dem beide laufend Geld reinstecken (ETF-Sparplan) und nicht nur der Immobilienbesitzer? Bei dem ETF-Investor ist das eingesetzte Eigenkapital fix 40K, der Immobilienbesitzer steckt laufend weiter Geld rein. Deshalb kann man beides doch eigentlich so nicht vergleichen.
Absolut richtig, scheint außer uns aber keinen zu jucken, siehe auch mein Post vorhin. Wenn der ETF Anleger die ca. 100 Euro Differenz jeden Monat anlegt bei lediglich 5% p.a. sind’s nach 40 Jahren 150k! Immos lohnen sich nur wenn man nichts zuschiessen muss und dafür brauch ich mietrendite von 5-6% die es nur schwer zu holen gibt nach 10 Jahren Boom.
@@finanztip Schaut Euch Euer Diagramm nochmal genau an. Da steckt kein ETF-Sparplan drin. Das ist schlicht eine 40k Einmalanlage mit 5% =281k nach 40 Jahren.
Vielen Dank für dieses Video! Man bekommt ja immer gesagt, dass der Hebel bei Immobilien so viel ausmacht, jedoch finde ich den Unterschied nach 40 Jahren jetzt nicht so gravierend. Zudem ist man als Vermieter im Zweifel immer der Buhmann: - Mietpreisbremse - Mietnomaden Etc. Da hört man oft so Horrorstories, das Leute ihre Miete nicht zahlen, dann erst mit Gerichtsbeschluss ausziehen aber ihren Krempel da lassen, den man dann für sie mit eigenen Kosten einlagern muss (alles in der Familie schon vorgekommen). Ich bin auf jeden Fall sehr gespannt auf Teil 2, weiter so und vielen Dank!
Top Video. Habe nur eine Frage bezüglich der Kreditzinsen bei vermieteten Immobilien….Sind diese nicht zu 100% absetzbar? Somit ist es doch letztendlich völlig unerheblich für mich, wie hoch diese aktuell sind, oder?
Besetzen heißt aber dein zu versteuerndes Einkommen um den Betrag reduzieren. Du hast zb nicht mehr für 60.000€ Einkommensteuer zu zahlen sondern die die Zinsen vielleicht noch für 50.000€. Bei Spitzensteueesagt. vereinfacht nicht mehr 40% auf 60k = 24k. sondern 40% auf zb 50k = 20k Hast also für 10k Zinsen 4K von der Steuer wieder 😁 da kann man sich ausrechnen wieviele Objekte man mit 30k netto im Jahr finanzieren kann.
@@derpate1287 die Wohnung kann der steuerfrei verkaufen und der konnte über die ganzen Jahre abschreiben und die Zinskosten für die Finanzierung gegenrechnen wenn er vermietet hat
Die Inmobilienpreise sind momentan zu hoch im Gegensatz zu den zu erwartenden Mieterträgen. Gilt für den Durchschnitt. Wenn man Glück hat, kann es funktionieren. Der im Beispiel genannte Faktor von 29 kann definitiv schon als Glück bezeichnet werden. Vom ETF eine verminderte Rendite anzunehmen, sehe ich als unfair im Vergleich obwohl es natürlich Sinn macht, später die Strategie zu ändern. Dann aber bitte auch für beide Seiten. Der Immobilien-Besitzer hat 40 Jahre lang gebundenes Kapital. Ein Vergleich mit Faktor 25 bei der Immobilie und 5% ständiger Rendite beim ETF wären fairer. Oder halt 30/7%. Das ist aber nur meine Ansicht. Wieder mal super Video! Wäre cool mal einen Rechner für diese Vergleiche zu haben!
So einen Rechner gibt es. Dazu das Buch von Gerd Kommer "Kauf oder mieten" lesen und das dort erwähnte Tool von Ihm nutzen (ist nach Buchkauf kostenlos).
Der Faktor und die ETF Rendite müssen aber überhaupt nicht parallel laufen. Da steckt dann doch Diversifikation drin. Bloss dass die allermeisten nicht zb 50:50 immobilie:ETFs machen können
9:00 Naja...wenn wir einen Kredit von 200.000€ aufnehmen würden in ausschüttende ETFs, bzw. Dividendenaktien, wäre der Vergleich wesentlich sinnvoller. Zumal das Risiko in einem breit gestreuten Portfolio wesentlich geringer ist, als in Immobilien, da man quasi hier alles auf eine Karte setzt...und auf 20 Jahre gesehen kann viel passieren. Während ich mein Depot immer wieder umstrukturieren könnte oder Teile verkaufen, wenn nötig. Zudem steigen die Dividenden jährlich, was bei einem Anfangsinvestment von 200.000€ auf 20 Jahre eine spätere jährliche Rendite von 10-15% wäre, zzgl Kurssteigerungen.
ACHTUNG: Sorry aber da fehlt noch was in der Rechnung, wurde am Ende zwar angesprochen, aber warum fasst man das nicht in Zahlen? Der Vermieter muss ja jeden Monat noch etwas zuschiessen zur effektiven Nettomiete, d.h. nach abzug steuern, instandhaltung und nicht umlegbbare nebenkosten, um die kreditrate zu zahlen, miete allein deckt netto nicht kreditrate, die ca. 150 Euro Differenz (je nach persönlichem Steuersatz) muss Vermieter zuschießen, Betrag wird über die Jahre auch geringer da Zinsraten abnehmen, sagen wir im Mittel 100 Euro im Monat zusätzlich in ETFs zu 5% macht nach 40 Jahren satte 150.000 Euro mehr für ETF Anleger. Genau die Differenz was ein Vermieter für Zins plus Tilgung jeden Monat zuschießen muss, muss man einem ETF Anleger auch jeden Monat anlegen lassen. Dies wurde im Video nicht berücksichtigt. Rechnung daher für mich nicht repräsentativ. Sorry, das könnt ihr besser!!
Der Vermieter muss nur was zuschießen wenn der zu Teuer eingekauft und zu billig vermietet hat. Jeder normale Investor achtet beim Einkauf schon drauf. Das Video spiegelt den ich auf mal schnell eine Immobilietyp wider, aber nicht den langfristigen Investor. Egal wie ich es bei mir Drehe und wende ich muss definitiv nichts zuschießen
Four Payer Geht hier nicht um Sie sondern um das Beispiel im video, 200k Kaufpreis und 600 miete. Zumal es bei den heutigen Preisen schwierig ist etwas zu finden was noch 6% Rendite abwirft ohne hohem Leerstandsrisiko. Aber Glückwunsch Ihnen zum Kauf!
Hallo Saidi, gut dargestellt. Allerdings wird bei all diesen Vergleichen eines irgendwie nicht berücksichtigt. Man hat als Immobilienbesitzer am Ende zwar bspw. 440.000€ als Immobilienwert, jedoch ist dieses voll in der Immobilie gebunden. Man hat also quasi noch nichts zum Essen oder verreisen. Da ist der Mieter in einer günstigen Mietwohnung dann doch bedeutend flexibler, da er von dem Geld Leben, kann und das Geld auch wirklich verwenden kann. Es hat eben alles sein für und wider...
Das Video ist sehr interessant und voll hilfreicher Informationen. Lediglich hinkt der Vergleich ein wenig, da die Ausgangssituation nicht klar ist, vergleicht man beispielsweise 2 Personen miteinander. Was ist mit der eventuellen Miete?! Bei einem Immobilienkredite spare ich mir die, während der andere diese Zahlen muss über Jahrzehnte.
Gibt es einen online Rechner, wo man aktuelle Preise, Kosten und Zinsen eingeben kann, und dann eure Grafik bekommt? Oder könntet ihr eun aktuelles Video mit aktuellen Zahlen machen?
Wie immer top Video! Mir ist eine vermietete Wohnung zu stressig. Und im Alter ist mir ein Depot mit einer halben Million irgendwie sympathischer. Wenn ich Geld benötige, verkaufe ich einfach Anteile. Bei einer ETW ist das nicht so einfach, da der Wert ja nicht liquide ist. Dennoch ein spannendes Thema und für den ein oder anderen ist eine vermietete Wohnung sicherlich schon aus steuerlichen Gründen sinnvoll.
An sich ein gutes Video, aber da passt doch etwas komplett nicht. Du erwähnst bei 11:20 zwar die Unterdeckung und dass der ETF-Anleger einen entsprechenden Sparplan machen würde. Aber in eurem Grafik-Verlauf und bei der Berechnung gibt es außer den 40.000€ Startkapital keine weiteren Einzahlungen. Ansonsten wäre das Endvermögen des Anlegers deutlich höher. Der Cashflow-Vorteil des ETF-Anlegers wird also komplett ignoriert. Ich bitte um Aufklärung, da die Betrachtung dadurch vollkommen falsch ist. Noch ein weiterer Punkt, der nicht fair ist: Ihr nehmt 5% Rendite p.a. mit der Begründung, dass der ETF-Anleger ja nicht die ganzen 40.000€ anlegen soll um einen Puffer zu haben. Der Immobilienbesitzer hat in eurer Darstellung auch kein Puffer. Der nutzt sein ganzes EK, hat dann erstmal 186.000€ Schulden und absolut keinen Notgroschen, obwohl man den mit einer Immobilier nötiger hätte als der ETF-Anleger. Entweder betrachtet man beide ohne Notgroschen, dann kann man dem ETF-Anleger auch 7% gönnen. Oder beide haben einen Notgroschen, dann kann der Immobilienkäufer nicht sein ganzes EK nutzen und muss dementsprechend eine höhere Kreditsumme aufnehmen.
Bei deiner Wertentwicklung hast du aber die Inflation von mind. 2% vergessen, sodass die Wohnung im Wert nicht nur 1% steigt, sondern um 3%. Außerdem gibt es sowas wie eine Hausverwaltung der du circa 40€ im Monat zahlst und die sich um alles kümmert (Mietersuche, Instandhaltung des Gebäudes, Renovierung). Durch eine Renovierung kannst du deine Mieteinnahmen direkt mal um circa 2€ pro qm steigen sobald ein Mieterwechsel stattfindet. Ebenfalls sind die 200k für 60 qm ein bisschen hochgegriffen. Da bekommst du in Dortmund eine richtig gute Wohnung für, die auch langfristig im Wert steigen wird. Nicht zu vergessen ist auch die 10 Jahres Berechnung! Verkauft man nach 10 Jahren die Wohnung steuerfrei oder macht man eine günstigere Anschlussfinanzierung und spätestens bei der Anschlussfinanzierung kommst du nochmal günstiger weg, weil der Gesamtkredit natürlich geringer ist. Alles in allem leider kein ausführliches Video.
In Frankfurt (Main) Ballungsraum wird das schon sportlich was gutes für den Kurs (200 TSD EUR) zu finden. Neubauwohnungen mit 60qm liegen schon bei 300 TSD EUR und mehr. Für mich fraglich, wer das als Normalverdiener noch bezahlen kann.
sophist1cated Frankfurt selbst ist natürlich teuer! Du musst etwas außerhalb investieren. Um Frankfurt rum sind doch ganz viele andere Städte (spontan fällt mir Darmstadt, Mainz ein) Man muss in dem Gebiet eher in die Kleinstädte gehen weil dort die ganzen Leute wohnen die in den Städten arbeiten gehen und natürlich nicht so teure Mieten wie z.B in Frankfurt zahlen möchten.
@@Animefreak-u3k Die anderen sind auch schon längst auf die Idee gekommen. Im Stadtzentrum und Speckgürttel sind die Preise irre hoch, aber weit außerhalb ist das leider auch der Fall. Man muss schon 50km weit weg gehen damit es bezahlbarer wird.
Der Vergleich hinkt! In eurem Beispiel kommt dem Immobilieninvestor der Hebel des Fremdkapitals zugute. Damit geht er aber auch die mit Schulden verbundenen Risiken ein! Würde der ETF-Anleger zu Beginn der Vergleichsrechnung ebenfalls 180.000 € Darlehen aufnehmen und alles sofort in ETFs investieren, stünde er nach 30 Jahren bei weitem besser dar, als der Immobilieninvestor!
Leider nicht zu Ende gedacht, da Hypothekendarlehen anders besichert und anders verzinst werden. Auch werden Hypothekendarlehen in Ihrer Höhe bzw. Ausgabe anders behandelt. Ein Hypothekendarlehen kann mehrere 100000€ betragen, während bei Privatkredite nur mehrere 10000€ drin wären.
@@nachlassbayern ein Lombardkredit, sollte für den kleinen angestellten Sparer, der Altersvorsorge mit ETFs betreibt, keine Maßnahme zur Optimierung seines Anlagevermögens sein. Da denke ich eher an Diversifikation, z. B. in Immobilien in Lagen lange bekannter Infrastrukturen oder Cash, als an Lombardkredite. Ich sehe keinen Vorteil passiver Sparer an eine solche Pfandleihe zu denken. Zumal die Zinssätze und Laufzeiten ähnlich hoch sind, wie bei Privatkrediten. Das höhere Risiko sein Pfand zu verlieren muss man nicht noch diskutieren. Ich halte selbst Immobilien und mein ROI lag bisher weit über 10% p. A. in den letzten 15 Jahren, trotz Sonderumlagen, Mietausfällen und Instandhaltungsrücklagen. Das Ganze war für mich und vielen meiner gleichgesinnten Anleger bisher fremdverwaltet und einfach zu handhaben. Ergo sicher. Mag sein, daß sich das ganze auf 7-8% für die nächsten 15-25 Jahre relativiert, aber es bleibt faktisch immernoch interessant, wenn man die Eigenkapitalrendite betrachtet. Schließlich muss bei einer Krise die Masse immernoch irgendwo wohnen. Traden und lombardieren wohl eher leider nicht.
Es ist so wie mit allen Dingen. Nur wenige Mütter haben Töchter (Söhne), die einem gefallen. In einem ETF wird die Auswahl von Unternehmen, am die man sich beteiligen sollte, durch eine bestimmte Konzeption vorausgewählt. Bei Immobilien muss man sein Controlling und das darauf aufbauende Auswahlverfahren selbst eruieren. Wenn man wüsste, wie es für einen mit Immos funktioniert, kommt das Schwärmen dafür auch von selbst , wie bei ETFs ;) Risk = Disknowledge
Mietsteigerungen fehlen? , Inflation fehlt? Wertsteigerung viel zu gering berechnet, zzgl ist kauf un schnell verkauf auch lukrativ wenn man weiß wie ( z.b. Renovierung)
Keine Ahnung ob das noch im zweiten video oder am ende des video kommt oder ich verhört habe aber meine frage wenn ich eine wohnung vermiete was empfehlt ihr als rucklage und wo am besten also 10000 oder 20000 auf tagesgeld oder etf für umgeplante Reparatur oder mordernesirung fur vermietete Wohnung?
Rücklage: 1,60€ pro Quadratmeter pro Monat. Tages-/Festgeld oder ETF: alles in einem ETF sollte mind. 15 Jahre lang "liegen" bleiben. Alle Ausgaben, die Du vorher für Deine Immobilie benötigst: ab damit in Tages- bzw. Festgeld
@@finanztip Der Standort ist 8km von Freiburg entfernt. Das Haus wird zu 100% vermietet nach dem Bau und die Nachfrage ist sehr hoch da es fast keine Mietwohnung hier gibt. Das Haus wird barrierefrei gebaut.
Also du rechnest es dir schon ziemlich schön ;) Stichwort Kaufnebenkosten: -Ich kaufe IMMER ohne Makler -Die Grunderwerbssteuer liegt in meinem Bundesland auch weit unter 12 % Stichwort Zinsen / Zinsbindung: -Also nach 15 Jahren bin ich fertig. Dann ist es mir egal wie sich die Zinsen entwickeln ( falls sie denn steigen sollten) Stichwort Miete: -In meiner Stadt bekomme ich bei einer Immobilie die 200.000 Euro Wert ist weit mehr als 600 € und die Mieten kann man ja im Laufe der Jahre auch noch hin und wieder erhöhen. Leerstand: -Gut, kann passieren. Aber wenn man über mehrere Immobilien verfügt ist das Risiko gut gestreut und notfalls kann man auch mal selbst in eine Wohnung ziehen die leer steht. Renovierung/ Reparaturen: -Fällt an, sicher. Aber erstens bilden sich ja Rücklagen. Zweitens machen Reparaturen doch auch Spaß ( mir zumindest) und zum dritten habe ich ein gut funktionierendes Netzwerk an befreundeten Handwerker, kann also nichts passieren.
Hey Saidi Mir kommt euer Kanal ziemlich Seriös vor und entspricht auch dem Input aus den anderen Kanälen Finanzfluss, Welt Wirtschaftspodcast, der Aktionär etc. Auf eurer Website sagt ihr aber dass ihr über die Links auf eurer Website euer Geld verdient Woher soll ich denn wissen ob ihr vllt nicht eher die unternehmen / Vermittler empfehlt bei denen ihr mehr Geld verdient. Wäre schön mal ein Video zu sehen über unabhängigigkeit finanzierung etc von Finanztip
Was man auch beachten muss, eine Immobilie von 60qm, 10€/qm Miete und einem Kaufpreis von 200.000 Euro hat auch nur eine Bruttomietrendite von 3,6%. Wenn der Kaufpreis bspw. günstiger ist, kann die Rechnung auch wieder komplett anders aussehen.
Ich schau mir das Video im August 2022 an und die Zinsen sind bei 3,6 - 4% 😂 1,5% wär ein Traum.. dazu kommt dass die Häuser und Wohnungen vom Preis noch überteuert sind. Mal schauen wie es in ein paar Monaten aussieht
Die Anfangsfrage bei 40k€. Wäre Notgroschen vorhanden? Wenn nicht, dann diesen erst anlegen, je nach Situation noch ein paar euro extra. Dann bleiben max 30k€ übrig. Sonst klasse Video wie immer.
Hallo. Ich habe eine 2 ZKB Wohnung für 90000 Euro gekauft. Nun die Frage :-) Würde es Sinn machen diese zeitig zu verkaufen und Gewinn wieder einbringen für was größeres? Der aktuelle Kaufpreis würde sich auf 170800 belaufen. Kam durch Zufall günstig dran. Nach Abzug Steuern würde sich es immer noch lohnen.
Da gibt's keine pauschale Antwort. Das hängt total von den zukunftsaussichten deiner konkreten ETW ab. Und ob du ein anderes lohnendes Objekt findest. Und ob du eigentlich was größeres brauchst...
Hier steht keine Wohnung lange leer. Die Renovierung darf nur eine bis zwei Wochen dauern und dann zieht der nächste ein. Rücklagen werden gebildet aber nicht angewendet. Hier sind Häuser und Wohnungen da wurde schon 30 bis zum Teil 50 Jahre nichts mehr gemacht.
Wird denn nicht völlig vergessen, dass wenn die Immobilie abbezahlt ist der Vermieter auch noch zusätzlich die Kaltmiete einnimmt und keinen Kredit mehr abbezahlen muss oder habe ich da was übersehen. Der Vermögensvorteil nimmt doch für den Eigentümer erst richtig Fahrt auf
Ich setze mit einer 60m2 Mietwohnung für rund 5200€ warm jährlich dagegen inkl.aller Kosten die genannt wurden,aber ohne Abzahlung der Wohnung oder Haus!!!
Wurden das Klumpenrisiko (eine Immobilie beim Vermieter vs. vielfältiges Portfolio beim Anleger) eigentlich auch irgendwie berücksichtigt? Und wie sieht es mit dem Währungsrisiko (alle Finanzflüsse für die Immobilie in Euro, aber Anlagen in unterschiedlichste Währungen easy möglich) aus?
Ja, soweit schön und gut aber bei der grafischen Darstellung für die Anlage der 40.000€ ist diese konstant ohne weitere Einzahlungen in das Aktienkonto, während bei der Immobilie jeden Monat die Tilgung mit eingerechnet wird. Also wenn man das richtig Darstellen würde, müsste man die Differenz der Kosten eines Kredites mit lediglich der Miete entgegensetzen und die monatliche Differenz auf das Aktienkonto mit einberechnen. Denn etwas zu Mieten kostet in der Regel schon einiges weniger als sich ein neues Haus anzuschaffen
Klasse Video. Mit einer Immobilie hat man dennoch ein höheres Risiko. Es können schnell hohe Kosten anfallen oder der Mieter zahlt. Gibt zahlreiche Beispiele.
Hallo, ich finde Euren Channel super. Danke für die tollen Tipps. Vllt. könnt Ihr mir etwas empfehlen: Ich habe in Immobilien investiert und bei einer Wohnung habe ich eine extrem hohe Rückzahlung an den Mieter. Ich weiß nicht woran es liegt. Es gab keinen Verwaltungswechsel und es scheint alles richtig zu sein. Habt Ihr einen Tipp an wen ich mich wenden könnte, zwecks Überprüfung? Das haut mir die Rendite ganz schön um. Es wäre toll. Danke und viel Erfolg weiterhin.
Das ist aus der Ferne schwer zu überprüfen. Ich nehme an es geht um die Nebenkostenabrechnung. Lass Dir die doch mal von der Hausverwaltung (oder wer die sonst erstellt hat) erklären, v.a. warum anscheinend die Abschläge so viel zu hoch waren
Hatt jemand dies bzgl schon Erfahrungen gemacht, im Ausland (auch außerhalb Europas) Objekte zu vermieten. Man hört m immer mal Beispiele, dass es dort einfacher gehen soll.
Immos haben noch den Vorteil dass man sein invrstiertes Geld doppelt herauskriegt durch z.b.Aufwertung des objekts,bodenebene Dusche,Markise elektrisch.Rolläden,einmal über die Steuer,und später über den Verkauf
Etf und vermieten kann man so nicht vergleichen. Etf ist eigenes Geld das ich anlege, vermieten ist anderer Leute Geld (Kredit/ Miete) das für mich arbeitet.
Ich bedanke mich bei allen Eigentümern, die mich und andere Mieter Monat für Monat subventionieren. Ich habe keine Lust in einen fallenden Markt zu investieren. Von dem gesparten Eigenkapital, dass eigentlich für eine Eigentumswohnung gedacht war, habe ich mir ein schönes Wohnmobil gekauft, von der Differenz zwischen euren teuren Kreditraten und meiner günstigen Miete kann ich einen Tag weniger die Woche arbeiten und einen Teil in ETFs zurücklegen. Und die CO2-Steuer dürft ihr gerne auch für mich bezahlen. Alternativ nehme ich gerne eine Luftwärmepumpe. Und wenn es mir nicht mehr gefällt, dann ziehe ich einfach in die nächste Wohnung. Davon gibt es nämlich mittlerweile wieder mehr als ihr denkt. Dankeschön 👍
Nach 40 Jahren und 1 % p. a. angenommene Wertentwicklung der Immobilie wäre sie 298.315,00 EUR wert. Würde er die Immobilie also nach 40 Jahren zum Marktwert verkaufen, würde die Immobilie in der Grafik einen kräftigen Sprung machen.
Die Wohnung wird mit dem laufenden Nettowert (also der schuldenfreie Wert) dargestellt - daher kein Sprung, sondern das was du jederzeit bekommen würdest, wenn du verkaufst
Definiere sicher. Sind die 5% sicher? Nein, und schon gar nicht kurzfristig. Kann ich damit mein ganzes Geld verlieren? Nein, so gut wie sicher auch nicht. Kuck mal unsere Playlist zu etfs
Bitte bedenken: Aktien, Fonds, ETF eignen sich NICHT zur Altersvorsorge. Hier muss ein Einkommen im Ruhestand ein Leben lang generiert werden. Einfaches Sparen alleine hilft nicht. Das Risiko der Langlebigkeit muss mit berücksichtigt werden, z.B. durch Fonds-Rentenversicherungen, die dies absichern.
Man bedenke aber: Gesetze, Richtlinien und Steuerbestimmungen können sich jeder Zeit ändern. Im € Raum wäre ich die nächsten Jahre vorsichtig was Immobilien angeht ;)
Lastenausgleich,Grundsteuerreform,Mietendeckellung,Wegfall des steuerfreien Verkaufs nach 10 Jahre,Wegfall der Absetzbarkeit von Werbungskosten etc. Werbungskosten
@Finanztip - wie sieht die Rechnung aus wenn es nicht eine Wohnung ist ? nehmen wir mal an ( alle Wohnungen laufen so gut wie in der Berechnung und man findet auch Objekte ) & man kauft immer wieder und wieder etwas dazu ( z.B. alle 2/3/4 Jahren eine neue Wohnung ). Mit diesem Hebel ist man gegenüber ETFs etc. doch deutlich im Vorteil oder ??? Vielen Dank.
Ich bin zwar nicht Saidi , aber ETFs sind wichtige Instrumente und dienen für den Anleger und Sparer durch eine bestimmte Diversifizierung ein Vermögen aufzubauen und dieses bei Chancen und Marktbereinigungen zu hebeln (Neue Markt - und Weltwirtschaftskrise). Dazu benötig man natürlich eine gesunde Portion Cash, damit das ausreichend gut funktioniert. Cash, Immos und ETFs. Die drei Säulen eines jeden Anlegers. Mit Immobilien meine ich keine riskanten Eigennutzanlagen.
@@CD-Immo-Portfolio Diversifizierung, keine Frage. Wir gehen aber gerade davon aus, nur ETFs vs. vermietete Immobilien. Ich bin der Meinung, dass vermietete Immobilien ( alle Faktoren/Berechnungen ähnlich dem Beispiel ) deutlicher im Vorteil sind, sobald man die 2/3/4 Wohnungen hat. Man kann mit ETFs die Investitionsumme natürlich auch erhöhen aber wäre es nicht exponentiale Steigerung ( vermietete Wohnungen ) vs. "lineare" Steigerung ( ETFs, obwohl es nicht ganz linear ist ) ???
Was ist, wenn man das geld liegen hat? Ich bin 33 und habe mein Haus abbezahlt, da ich Glück im Job habe. Nun habe ich das komplette Geld für eine weitere Immobilie angespart. Macht es Sinn, sich davon auch eine Immobilie zu kaufen, oder lieber etwas anderes? Lg
Alles schön und gut, heutzutage kann man komplett fremd finanzieren ohne eigen Kapital. Also brauche ich keine 20k und habe trotzdem ein Cashflow. Klingt für mich besser wie etf’s. Ich investieren in beides, immobilen finde ich aber geiler ! Beton das mir gehört💪🏼 und das der Zins unbedingt steigt, naja, da habe ich andere Infos. Wie es am Ende ist sehen wir aber erst in 10 Jahren.
Die Immobilien werden richtig interessant wenn die älteren Mitmenschen sterben. Bei unserer Bevölkerungspyramide ist das ein nicht unerheblicher Anteil. Die bewohnen auch noch ziemlich große und gut erhaltene Immobilien, die dann frei werden. Könnte in einigen Jahren zu einem deutlichen Überangebot an Wohnraum führen. Gut wenn man dann mehrere Wohnungen hat. 🤣
Nach 40 Jahren ist die Immobilie mindestens 600.000 Euro wert. Ich habe Bekannte bei denen die Immobilie innerhalb von 7 Jahren den Wert verdoppelt hat.
Eine mittelgroße Stadt in einer gut entwickelten Region macht diese Zahlen durchaus realistisch. Ich habe vor 2 Jahren in eine sehr ähnlich bewertete Immobilie in Kaufbeuren investiert, eine Region, die nach Einschätzung der bayerischen Kommunen in den nächsten 10 Jahren neben der Stadt Augsburg am schnellsten wachsen wird. Preissteigerungen für Immobilien sind also fast einprogrammiert.
60 m2 für 200.000 kaufen und für 600 vermieten? Da ist doch schon was falsch. Hier im kreis bekommt mann eine etw 60 m2 für 125000 10 jahre alt. Zum mieten muss man allerdings 720€ hinlegen. Jungs für 200k kann man ein haus bauen lassen und für 900€ vermieten.
Wo geht das ? In der Pampa vielleicht ,aber in Ballungsräumen nicht,dafür kriegst du bei mir in Hamburg nicht mal ein Baugrundstück,und die Baugenehmigung für ein EFH gibst bei mir im Bezirk Nord auch nicht mehr zu viel Fläche zu viel Energiebedarf,soweit sind wir schon immer schön die Altparteien wählen und sich dann wundern...
@@strenge1969 im video geht es um immobilien als anlage. Wenn ich das geld in der "pampa" verdiene ist es trotzdem verdient. Wenn die "pampa" nur 50% der investition im vergleich einer grossstadt fordert aber trotzdem 75% einer grossstadtimmobilie einbringt ist ländliche lukrativer.
Danke lieber Saidi, für dieses informative Video :) Ich bevorzuge bisher ETFs und zu einem kleinen Teil auch P2P Kredite, da hier kein so ein großes Klumpenrisiko besteht- aber in Zukunft könnte ich mir durchaus vorstellen, auch in Immobilien zu investieren :)
Hy Saidi, danke für das Video, super verständlich erklärt, kurz, knapp und gut:) Eine Frage habe ich noch bezüglich der Falle mit den Steuern: ist es immer so, dass es ab einem Zeitpunkt zu einer Steuerrückzahlung kommt, wenn die Zinsen für das Darlehnen immer geringer ausfallen? Die anderen Kosten, die ich steuerlich geltende machen kann, steigen doch auch an?
Hallo Finanztip, kurze Frage: Wurde bei dem ETF-Investor berücksichtigt, dass bei Depotumschichtung/-auflösung im Alter Kapitalertragssteuern fällig werden? Ein Immobilienbesitzer kann seine Immobilien ja dann steuerfrei verkaufen.
Ein Immobilienbesitzer zahlt dafür beim Kauf Steuern. Und gerade als Rentner ist oft der Steuersatz geringer als 25%, sodass man die Gewinne auch über die Einkommensteuer versteuern lassen kann
Kurze Frage, Gewinne aus Aktien muss man ja auch versteuern, ist das in der Rechnung mit drin oder wird das hier nicht berücksichtigt? oder werden die Gewinne jedes Jahr mit dem Steuerfreibetrag verrechnet? Kenne mich bei Etf´s leider nicht aus
Auch wenn das Video schon 3 Jahre alt ist, erklärt es wirklich wunderbar, wie eine Immobilie gerade im Bereich WEG (Eigentumswohnung) abläuft. Es ist vielleicht einfach Eigentum zu erwerben, aber nicht so einfach diese laufend zu bewirtschaften. Super Video!!!
Je öfter ich eure Videos zum Thema Immobilien-Eigentum schaue, desto wohler fühle ich mich mit dem Gedanken für immer zur Miete zu wohnen...
@@michaelbruhl4425 Der Fehler ist ja schon, davon auszugehen, dass es eine Rentenlücke geben wird. Es wird fälschlicherweise oft angenommen, dass man im hohen Alter immer noch das pro Monat braucht, was man jetzt braucht. Das muss bei Weitem nicht so sein. Manche Leute haben glaub überhaupt keine Ahnung, von wie wenig Geld Leute z.T. glücklich leben. Hat man zuvor seine Jahre entsprechend ganz ok verdient, wird die Rente allein schon reichen. Vorsorge fürs Alter ist gut und richtig aber oftmals kommt es so vor, als würden Leute glauben, wer nicht entsprechend effektiv vorsorgt, muss im Alter unter der Brücke leben.
@Michael Göbke, absolut!
Miete ist top! Allein schon was man alles absetzen kann! Die Instandhaltung haut halt ordentlich rein!
@@philippbauer4516was kannst du als Mieter denn tolles absetzen. Haushaltsnahe Dienstleistungen, sonst nichts.
@@philippbauer4516 das dümmste was ich je gehört habe. All die Jahre schön Geld zahlen um am Ende nichts zu besitzen. Genau das ist der Fehler den die meisten Leute machen
Deswegen schaust du sie ja auch
Mal wieder ein Video von höchster Qualität und verständlich erklärt. Schön, dass Ihr auch immer darauf hinweist, dass es natürlich nur ein Beispiel ist und es selbstverständlich auch anders laufen kann. Weiter so.
Toll!!!
Endlich mal ein Video das nicht immer die Immobilie glanzvoll redet, sondern nüchtern betrachtet.
Das erste wirklich brauchbare was ich bei YT gesehen habe! 👍🏻
Schaue mir gleich Teil 2 an. :)
Sehr gut, detailliert und fast allumfassend analysiert. Ein Punkt namens Inflation wurde nicht berücksichtigt. Denn die Inflation schmälert die Rendite des Anlegers, aber spielt der Fremdfinanzierung der Immobilie in die Karten, da die Schulden „verringert“ werden.
Inflation bei wertentwicklung, Instandhaltung und mietsteigerung berücksichtigt. Was du meinst ist gehaltssteigerung bzw steigende lebenshaltung. Die müssten auf beiden Seiten berücksichtigt werden
Finanztip nein, ich meinte konkret: ETFs sind mit EK finanziert und Immobilien mit FK/ Schulden. Bei ETF Anlegern wirkt die Inflation gegen Dich, bei Immobilien schmälert die Inflation Deine Schulden. Das erhöht die Rentabilität der Immobilie auf 15 Jahre erheblich.
Aber ich bin ohnehin für Befürworter beider Anlagen und investiert:)
Gute Videos und Top Content anyway
@@smartsoftskillsgmbh3474 Schulden werden nur insofern geschmälert, als sei Gehalt hoffentlich steigt. Und das steigende Gehalt kann der Anleger investieren
Finanztip warum werden Schulden nur durch Inflation verringert wenn das Gehalt steigt ? Das eine hat doch mit dem anderen nix zu tun...
@@smartsoftskillsgmbh3474 Wenn du 100k Schulden hast bei der Bank, werden die nicht automatisch weniger durch die Inflation. Nur wenn dein Gehalt steigt fällt es dir leichter sie abzuzahlen
Sehr gut erklärt.
Genau das vergessen viele Makler zu sagen.
Ich vermarkte selber Kapitalanlageimmobilien und der Mandant zahlt dennoch einen kleinen Teil für die Instandhaltungsrücklage. Dazu eine eigene Mietverwaltung inkl. Absicherung zwecks Mietausfall. Immos alleine zu haben reicht nicht aus.
Gutes Video. Immobilien sind echt ein zweischneidiges Schwert. Sie können Fluch oder Segen darstellen. Die Lage und der EK werden immer wichtiger. Freue mich auf Teil 2
In Teil 2: warum Eigenkapital gar nicht so wichtig ist! ;)
Mein Kommentar war wohl etwas unverständlich 🙈 meine mit EK nicht Eigenkapital, sondern den Einkaufspreis der Immobilie. Werde mir Teil 2 natürlich auch angucken ;)
@@ISIfinance , der Einkaufspreis ist wichtig, noch wichtiger ist der Modernisierungs- und Reparaturstau und die Instandhaltungsrücklage , die man bei einem Kauf leider auch übernehmen muss. Diese Umstände können hauptsächlich jede Immobilieninvestition in seiner Rentabilität kaputt machen und einen in den Ruin bringen. Cash-Flow-Immos in infrastrukturell, also in anlageaffinen, Lagen bringen leider sehr wahrscheinlich diese Problematik mit. Es muss nicht immer Cash-Flow sein! Hauptsache die Substanz ist in Ordnung und die Rentabilitätsberechnung ist gesund. Rendite und Rentabilität, in Form einer sehr konservativen Eigenkapitalberechnung, sind zwei Ansichtsweisen. Letztere sollte , meiner Meinung, den Ausschlag zum Kauf geben.
Super erklärt, nicht zu viel zahlen. Dein Redensart plus Stimmfarbe ist sehr angenehm. 👍
Gut erklärt und fair durchgerechnet. Ich würde höchstens bemängeln, dass der Immo-Deal relativ schlecht war. Er war realistisch für den aktuellen Markt, aber wenn die Miete nicht sämtliche Kosten deckt und man monatlich mehr als ein paar Euro zuschießen muss, kauft man das Ding nicht.
Das ist aber oft der Fall
Ich denke ein entscheidender Faktor ist auch der Zeitaufwand. Wenn man eine Immobilie kauft, muss man sich 40 Jahre darum kümmern. Immer und immer wieder. Durchgehend. Außerdem ist eine Immobilie mit Risiken verbunden. Einen ETF kauft man einmal, idealerweise einen tesaurierenden und damit hat sich der Aufwand dann auch erledigt
Absolut bester Mann
gute und realistische Darstellung. Sieht bei anderen Dauer-TH-camr völlig anders aus. Die kaufen immer extrem günstig ein und vermieten bombastisch :(
Mein Ziel: immer realitisch sein, möglichst nah am Leben ;)
Ja, ich verstehe auch nicht wo sich die Schnäppchen stecken
Hey Saidi,
mega gut und top erklärt! Bin auf Video 2 gespannt! Gruß Paul
Danke Paul!
Mit so einer miesen Immobilie (Faktor 30) übertrifft man einen ETF mit 5% Rendite..Das ist heftig. Danke für das Video.
Man kriegt zwar bei ETFs weniger raus, aber dafür hat man auch keinen stress natürlich kann es an der Börse auch anders gehen, trotzdem würde ich Lieber bei ETF bleiben. Oder ein Eigenheim kaufen und selber drin wohnen.
Den letzten Satz kann ich unterstreichen, auch wenn das durch irrigen Preise die momentan aufgerufen werden schon schwierig wird.
Jeder Investor ist mit ihr vertraut , sie ist zuverlässig auf dem Gebiet , folgen Sie einfach ihren Anweisungen und Sie werden sich auszeichnen .
Ich finde im realen leben sind hier viel zu viele persönliche faktoren wichtig. Es gibt einfach typen die träumen von einer eigenen immobilie sowie für manche es nur "arbeit" ist
kuck mal auch Teil 2 zum Thema viele Faktoren...
Ich vermiete nicht mehr nur noch ETF. Vermieten lohnt nicht mehr macht viel ärger und kostet viel Zeit als klein Vermieter.
Vermieten lohnt sich für dich nicht mehr, weil du dumm bist.
Investment in Immobilien ist theoretisch eine schöne Sache, praktisch aber sehr zeitaufwendig, evtl. problematisch und kaum kalkulierbar. Es spielen sehr viele Faktoren eine wichtige Rolle. Passiv investieren sollte da eher die Hauptrolle spielen. Danke Saidi :)
Ja genau
Frag die Bank doch mal nach 1,4 Millionen für Aktien und etfs? Hätten die mir nicht gegeben, für Immobilien gibt es das Geld aber
Was sich wann wie lohnt, ist ziemlich Situationsbedingt. Meine Buden haben zum Start 10% gebracht bei weit unter 2% Zinsen und waren in gutem Zusttand ohne Investitionskosten in die Erhaltung. Das hat sich gelohnt! Aktien sind seit dem März 2000 für mich gestorben! Aber total!!!
6:30 Betrifft Zinsen für Darlehn bei der Faktorberechnung:
Welchen Wert setzt man denn ein? Habe ich ein Volltilgerdarlehn von 100.000 Euro über 10 Jahre zu anfänglichen Sollzinsen von 3,5% so habe ich insgesamt über die 10 Jahre verteilt durchschnittlich Zinskosten p.a. von ca. 1772 Euro.
Setzte ich diesen Wert ein in die Netto Faktorberechnug, so gelange ich schnell zu einem Faktorwert von über 40. Oder verteilt man die gesamt anfallenden Zinsen genauso wie die Absxhreibung auf 50 Jahre?
Ich habe ETFs und Immobilien, denke ist eine gesunde Mischung!
Dito
Kai Guck dir das Video auf jeden Fall mal an
th-cam.com/video/UVD3k-ZQ7cg/w-d-xo.html
Meine Anlageimmoangebote teile ich nur mit einem bestimmten Kreis. Sowas kann man nicht skalieren.
Kann dir noch Gold als Absicherung empfehlen.
Gold solte mann kaufen
wow! Tolles und verständliches Video!
Naja, wenn ich mir das so anhöre, ist der Etf Plan deutlich entspannter und flexibler, außerdem sind die zinsen mitlerweile auf imobilien deutlich stärker gestiegen als hier angenommen. Der Aufwand für ne immobilie ist schon sehr enorm. Zusätzlich ist man mit einer imobilie so ziemlich sein ganzes leben verschuldet.
Etf´s kann man jederzeit mit einem Mausklick wieder verkaufen, verschieben usw. man kann viel besser reagieren.
Dieses Video hat mir auf jedenfall geholfen. Alles in etf reinbuttern und hoffen das in naher zukunft keiner die Atombombe zündet.
Wohne jetzt schon fast 5 jahre zur miete und zahle immernoch den gleichen Preis wie am anfang. Glaub meinem vermieter interessiert es überhaupt nicht und er lässt das einfach so laufen.
Hoffe dieses Kommentar wird einmal gelesen: die Annahmen in diesem sowie in den anderen 2 Videos zu Immobilien vergleichen eine andere Wertentwicklung einer Immobilie, wenn verglichen mit ETFs (was ja nachvollziehbar ist). Allerdings wird bei ETFs weiterhin davon ausgegangen, dass die Rendite der letzten Jahre weiterhin teilweise fortgesetzt wird (was ja, wie bei einer Immobilie, auch nicht vorhersehbar ist). Warum wird hier so berechnet? Weil man dann einfach zu einem anderen ETF wechseln kann?
Vereinfacht gesagt: weil wir mit irgendwelchen Annahmen rechnen müssen - für den ETF wie für die Immobilie. Aber warum Aktien eine höhere Rendite als kreditzinsen abwerfen, dazu haben wir das Video woher kommt die Rendite von Aktien
Perfekt dargestellt, sehr realistisch - chapeau ! 👍🏻
Die Annahme von 1%p.a. scheint mir doch eher gemittelt zu sein über so viele Faktoren und rechnet wahrscheinlich mit ein, dass der Käufer ein höheres Risiko hat die falschen Wohnungen zu kaufen. Aber 1% ist eher eine sehr geringe Wertsteigerung für eine Wohnung in den Ballungsgebieten. Wenn die richtigen Faktoren abgeklopft sind wie:
* Wann war die letzte Modernisierung?
* Wie ist der Mieterzuwachs
* Infrastruktur
* Verdienst der Mieter in der Umgebung
* mögliche Wertentwicklung auf Grund vom richtigen Ort (siehe z.B. Leipzig / Dresden)
wenn die stimmen, ist 1% schon sehr wenig gerechnet.
Bei der Vermietung wird euer Vermögen ( größtenteils ) vom Mieter aufgebaut, im Gegenzug zum ETF muss man von seinem eigenem Gehalt einen Sparplan machen von daher passt doch die ganze Rechnung nicht oder sehe ich das falsch ? 🤔
Nennt sich Leverage Effekt. Aber du könntest auch FK aufnehmen und in Aktien investieren.
@@AnthonySmith-pl1ox ja genau 🤣🤣🤣 und welche Sicherheit hat die Bank?
Ansonsten gerne, ich nehme dann 3 Millionen zu 1,5%.
Du redest Blödsinn und bist unerfahren.
Bei Immobilien geht das, bei Aktien nur im ganz kleinen Maß
@@ImmoBauträger mit deinem Post hast du gerade gezeigt, dass du keine Ahnung hast, wie unser System funktioniert...
@@AnthonySmith-pl1ox dann erklär es mir
Der hat schon recht. Banken vergeben Immobilien Darlehen viel lieber als für Aktien weil Immobilien einen echten Gegenwert bieten und relativ indlationsgeschützt sind. Für mich ist nicht die Frage Aktien oder Immobilien, wenn mans richtig macht bezahlt der Mieter deine Raten ab, und du musst de facto nichts zusätzlich reinoumpen. Dein Vermögen wächst. Man kann ja trotzdem noch nebenbei in etfs investieren
In dem Vergleich wurde nur erwähnt, dass die Mieteinnahmen zu versteuern sind. Aber müssen nicht auch die Wertsteigerungen bei den ETFs versteuert werden?
Richtig, und haben wir eingerechnet. Abgeltungssteuer ist abgezogen
Schöne differenzierte Erklärung! Aber fehlt da nicht am Ende noch das angepasste Diagramm für das Szenario, in dem beide laufend Geld reinstecken (ETF-Sparplan) und nicht nur der Immobilienbesitzer?
Bei dem ETF-Investor ist das eingesetzte Eigenkapital fix 40K, der Immobilienbesitzer steckt laufend weiter Geld rein. Deshalb kann man beides doch eigentlich so nicht vergleichen.
Absolut richtig, scheint außer uns aber keinen zu jucken, siehe auch mein Post vorhin. Wenn der ETF Anleger die ca. 100 Euro Differenz jeden Monat anlegt bei lediglich 5% p.a. sind’s nach 40 Jahren 150k! Immos lohnen sich nur wenn man nichts zuschiessen muss und dafür brauch ich mietrendite von 5-6% die es nur schwer zu holen gibt nach 10 Jahren Boom.
Wie im Video gesagt steckt der ETF Anleger ebenfalls laufend Geld in seinen ETF, in gleicher Höhe wie der Vermieter. Ist schon eingerechnet
@@finanztip Schaut Euch Euer Diagramm nochmal genau an. Da steckt kein ETF-Sparplan drin. Das ist schlicht eine 40k Einmalanlage mit 5% =281k nach 40 Jahren.
Wer schaut es im März 2021🔥🔥🔥 Respekt ✌🏻✌🏻✌🏻
2023💯
2023
2023
Saidi bester Mann!
Danke für das interessante Video. Interessant wäre die Rechnung in aktueller Lage noch mal machen.
Vielen Dank für dieses Video! Man bekommt ja immer gesagt, dass der Hebel bei Immobilien so viel ausmacht, jedoch finde ich den Unterschied nach 40 Jahren jetzt nicht so gravierend. Zudem ist man als Vermieter im Zweifel immer der Buhmann:
- Mietpreisbremse
- Mietnomaden
Etc. Da hört man oft so Horrorstories, das Leute ihre Miete nicht zahlen, dann erst mit Gerichtsbeschluss ausziehen aber ihren Krempel da lassen, den man dann für sie mit eigenen Kosten einlagern muss (alles in der Familie schon vorgekommen).
Ich bin auf jeden Fall sehr gespannt auf Teil 2, weiter so und vielen Dank!
@Christian Schön Man kann Menschen immer nur vor den Kopf schauen, aber nicht hinein.
Stimme dir schon zu, aber so einfach ist das nicht, wie du anderswo ja auch schreibst
Genau! Wenn's gut läuft dann ist da ein Hebel, aber der ist oft nicht exorbitant gegenüber einem disziplinierten und informierten anleger
Ja zum Glück gibt es Mietpreisbremsen!!! Es sind Menschen die in der Immobilie Leben...man darf sie doch nicht als Geldmaschine sehen!
Hast du das Gründen eines EInzelunternehmens oder einer GmbH mit einbezogen und die Versteuerung der Mieteinnahmen?
Danke.
Ist ohne Körperschaftssteuer gerechnet wenn du das meinst
Top Video. Habe nur eine Frage bezüglich der Kreditzinsen bei vermieteten Immobilien….Sind diese nicht zu 100% absetzbar? Somit ist es doch letztendlich völlig unerheblich für mich, wie hoch diese aktuell sind, oder?
Besetzen heißt aber dein zu versteuerndes Einkommen um den Betrag reduzieren.
Du hast zb nicht mehr für 60.000€ Einkommensteuer zu zahlen sondern die die Zinsen vielleicht noch für 50.000€. Bei Spitzensteueesagt.
vereinfacht nicht mehr 40% auf 60k = 24k. sondern 40% auf zb 50k = 20k
Hast also für 10k Zinsen 4K von der Steuer wieder 😁 da kann man sich ausrechnen wieviele Objekte man mit 30k netto im Jahr finanzieren kann.
Absetzbar heißt ja nicht weg. Niedrigere Ausgaben sind immer gut, auch wenn du die voll absetzen kannst.
Danke für das super Video !!!
Echt toller Kanal, werde es meinen Freunden weiterempfehlen.
Atta Mirza Guck dir das Video auf jeden Fall mal an
th-cam.com/video/UVD3k-ZQ7cg/w-d-xo.html
@@janniedermeier8809 NEIN
Habe hier bei uns in Düsseldorf 2009 ETW gekauft für 136tsd €. Jetzt aktuell 540tsd €.
Das ist nicht mehr Normal. Einfach krank.
für 540k€ verkaufen u alles in MSCI World :D
Hättest du in Jahre 2009 136.000€ in den MSCI World gesteckt, dann hättest du heute ein vermögen von 893.000€. also du hast falsch investiert
@@derpate1287 die Wohnung kann der steuerfrei verkaufen und der konnte über die ganzen Jahre abschreiben und die Zinskosten für die Finanzierung gegenrechnen wenn er vermietet hat
@@TooMuchMoon und? Dazu muss er die Wohnung erstmal verkaufen und dann muss er sich eine neue Wohnung kaufen. Zack: 10% sind weg
@@derpate1287 gebe dir Recht. Aber lohnt sich der Hebel bei Immos? Hast du immos?
Die Inmobilienpreise sind momentan zu hoch im Gegensatz zu den zu erwartenden Mieterträgen.
Gilt für den Durchschnitt. Wenn man Glück hat, kann es funktionieren. Der im Beispiel genannte Faktor von 29 kann definitiv schon als Glück bezeichnet werden.
Vom ETF eine verminderte Rendite anzunehmen, sehe ich als unfair im Vergleich obwohl es natürlich Sinn macht, später die Strategie zu ändern. Dann aber bitte auch für beide Seiten. Der Immobilien-Besitzer hat 40 Jahre lang gebundenes Kapital.
Ein Vergleich mit Faktor 25 bei der Immobilie und 5% ständiger Rendite beim ETF wären fairer. Oder halt 30/7%.
Das ist aber nur meine Ansicht. Wieder mal super Video! Wäre cool mal einen Rechner für diese Vergleiche zu haben!
So ein Rechner würde mich auch brennend interessieren!
So einen Rechner gibt es. Dazu das Buch von Gerd Kommer "Kauf oder mieten" lesen und das dort erwähnte Tool von Ihm nutzen (ist nach Buchkauf kostenlos).
Der Faktor und die ETF Rendite müssen aber überhaupt nicht parallel laufen. Da steckt dann doch Diversifikation drin. Bloss dass die allermeisten nicht zb 50:50 immobilie:ETFs machen können
Ja können wir leider noch nicht zur Verfügung stellen
Die Mieten steigen auch immer weiter
9:00 Naja...wenn wir einen Kredit von 200.000€ aufnehmen würden in ausschüttende ETFs, bzw. Dividendenaktien, wäre der Vergleich wesentlich sinnvoller.
Zumal das Risiko in einem breit gestreuten Portfolio wesentlich geringer ist, als in Immobilien, da man quasi hier alles auf eine Karte setzt...und auf 20 Jahre gesehen kann viel passieren.
Während ich mein Depot immer wieder umstrukturieren könnte oder Teile verkaufen, wenn nötig.
Zudem steigen die Dividenden jährlich, was bei einem Anfangsinvestment von 200.000€ auf 20 Jahre eine spätere jährliche Rendite von 10-15% wäre, zzgl Kurssteigerungen.
Es gibt aber niemanden, der Dir 200.00 leiht, damit Du davon Wertpapiere kaufen kannst.
@@karlmuller3366 Santander, Targo, Spader ect. vergeben Konsumkredite bis zu 100.000€. Das geht heute alles...
Mega das Thema trifft ins Schwarze! Wir stehen gerade genau vor dieser Entscheidung.
Danke fürs Video.
Na dann schaut euch auch mal Kommer an, er ist ja der Spezialist zu dem Thema. th-cam.com/video/I8kdePKJDR8/w-d-xo.html
könnt ihr nochmsl ein Video zu Freistellungsaufträgen machen? wie und wo man die beantragt und ob fürs Depot oder für das damit verbundene Konto?
Gibt's schon! Such mal auf dem Kanal!
super vielen Dank. echt hilfreich
ACHTUNG:
Sorry aber da fehlt noch was in der Rechnung, wurde am Ende zwar angesprochen, aber warum fasst man das nicht in Zahlen?
Der Vermieter muss ja jeden Monat noch etwas zuschiessen zur effektiven Nettomiete, d.h. nach abzug steuern, instandhaltung und nicht umlegbbare nebenkosten, um die kreditrate zu zahlen, miete allein deckt netto nicht kreditrate, die ca. 150 Euro Differenz (je nach persönlichem Steuersatz) muss Vermieter zuschießen, Betrag wird über die Jahre auch geringer da Zinsraten abnehmen, sagen wir im Mittel 100 Euro im Monat zusätzlich in ETFs zu 5% macht nach 40 Jahren satte 150.000 Euro mehr für ETF Anleger. Genau die Differenz was ein Vermieter für Zins plus Tilgung jeden Monat zuschießen muss, muss man einem ETF Anleger auch jeden Monat anlegen lassen. Dies wurde im Video nicht berücksichtigt. Rechnung daher für mich nicht repräsentativ. Sorry, das könnt ihr besser!!
Der Vermieter muss nur was zuschießen wenn der zu Teuer eingekauft und zu billig vermietet hat. Jeder normale Investor achtet beim Einkauf schon drauf. Das Video spiegelt den ich auf mal schnell eine Immobilietyp wider, aber nicht den langfristigen Investor. Egal wie ich es bei mir Drehe und wende ich muss definitiv nichts zuschießen
Four Payer Geht hier nicht um Sie sondern um das Beispiel im video, 200k Kaufpreis und 600 miete. Zumal es bei den heutigen Preisen schwierig ist etwas zu finden was noch 6% Rendite abwirft ohne hohem Leerstandsrisiko. Aber Glückwunsch Ihnen zum Kauf!
Doch genau das haben wir berücksichtigt und auch so eingerechnet. Hatte ich auch so gesagt
11:17
Hallo Saidi, gut dargestellt. Allerdings wird bei all diesen Vergleichen eines irgendwie nicht berücksichtigt. Man hat als Immobilienbesitzer am Ende zwar bspw. 440.000€ als Immobilienwert, jedoch ist dieses voll in der Immobilie gebunden. Man hat also quasi noch nichts zum Essen oder verreisen. Da ist der Mieter in einer günstigen Mietwohnung dann doch bedeutend flexibler, da er von dem Geld Leben, kann und das Geld auch wirklich verwenden kann. Es hat eben alles sein für und wider...
Richtig, dafür hat er natürlich Mieteinnahmen. Außerdem kann er natürlich theoretisch verkaufen
Das Video ist sehr interessant und voll hilfreicher Informationen. Lediglich hinkt der Vergleich ein wenig, da die Ausgangssituation nicht klar ist, vergleicht man beispielsweise 2 Personen miteinander. Was ist mit der eventuellen Miete?! Bei einem Immobilienkredite spare ich mir die, während der andere diese Zahlen muss über Jahrzehnte.
Die Wohnung dient ja zur Vermietung an andere. Daher können beide Mieter sein.
Gibt es einen online Rechner, wo man aktuelle Preise, Kosten und Zinsen eingeben kann, und dann eure Grafik bekommt?
Oder könntet ihr eun aktuelles Video mit aktuellen Zahlen machen?
Wie immer top Video! Mir ist eine vermietete Wohnung zu stressig. Und im Alter ist mir ein Depot mit einer halben Million irgendwie sympathischer. Wenn ich Geld benötige, verkaufe ich einfach Anteile. Bei einer ETW ist das nicht so einfach, da der Wert ja nicht liquide ist. Dennoch ein spannendes Thema und für den ein oder anderen ist eine vermietete Wohnung sicherlich schon aus steuerlichen Gründen sinnvoll.
An sich ein gutes Video, aber da passt doch etwas komplett nicht. Du erwähnst bei 11:20 zwar die Unterdeckung und dass der ETF-Anleger einen entsprechenden Sparplan machen würde. Aber in eurem Grafik-Verlauf und bei der Berechnung gibt es außer den 40.000€ Startkapital keine weiteren Einzahlungen. Ansonsten wäre das Endvermögen des Anlegers deutlich höher. Der Cashflow-Vorteil des ETF-Anlegers wird also komplett ignoriert. Ich bitte um Aufklärung, da die Betrachtung dadurch vollkommen falsch ist.
Noch ein weiterer Punkt, der nicht fair ist: Ihr nehmt 5% Rendite p.a. mit der Begründung, dass der ETF-Anleger ja nicht die ganzen 40.000€ anlegen soll um einen Puffer zu haben. Der Immobilienbesitzer hat in eurer Darstellung auch kein Puffer. Der nutzt sein ganzes EK, hat dann erstmal 186.000€ Schulden und absolut keinen Notgroschen, obwohl man den mit einer Immobilier nötiger hätte als der ETF-Anleger. Entweder betrachtet man beide ohne Notgroschen, dann kann man dem ETF-Anleger auch 7% gönnen. Oder beide haben einen Notgroschen, dann kann der Immobilienkäufer nicht sein ganzes EK nutzen und muss dementsprechend eine höhere Kreditsumme aufnehmen.
Bei deiner Wertentwicklung hast du aber die Inflation von mind. 2% vergessen, sodass die Wohnung im Wert nicht nur 1% steigt, sondern um 3%.
Außerdem gibt es sowas wie eine Hausverwaltung der du circa 40€ im Monat zahlst und die sich um alles kümmert (Mietersuche, Instandhaltung des Gebäudes, Renovierung).
Durch eine Renovierung kannst du deine Mieteinnahmen direkt mal um circa 2€ pro qm steigen sobald ein Mieterwechsel stattfindet.
Ebenfalls sind die 200k für 60 qm ein bisschen hochgegriffen. Da bekommst du in Dortmund eine richtig gute Wohnung für, die auch langfristig im Wert steigen wird.
Nicht zu vergessen ist auch die 10 Jahres Berechnung!
Verkauft man nach 10 Jahren die Wohnung steuerfrei oder macht man eine günstigere Anschlussfinanzierung und spätestens bei der Anschlussfinanzierung kommst du nochmal günstiger weg, weil der Gesamtkredit natürlich geringer ist.
Alles in allem leider kein ausführliches Video.
In Frankfurt (Main) Ballungsraum wird das schon sportlich was gutes für den Kurs (200 TSD EUR) zu finden. Neubauwohnungen mit 60qm liegen schon bei 300 TSD EUR und mehr. Für mich fraglich, wer das als Normalverdiener noch bezahlen kann.
sophist1cated Frankfurt selbst ist natürlich teuer! Du musst etwas außerhalb investieren. Um Frankfurt rum sind doch ganz viele andere Städte (spontan fällt mir Darmstadt, Mainz ein) Man muss in dem Gebiet eher in die Kleinstädte gehen weil dort die ganzen Leute wohnen die in den Städten arbeiten gehen und natürlich nicht so teure Mieten wie z.B in Frankfurt zahlen möchten.
@@Animefreak-u3k Die anderen sind auch schon längst auf die Idee gekommen. Im Stadtzentrum und Speckgürttel sind die Preise irre hoch, aber weit außerhalb ist das leider auch der Fall. Man muss schon 50km weit weg gehen damit es bezahlbarer wird.
sophist1cated Aarbergen ist aktuell z.b ein ort wo man investieren sollte ;)
@@Animefreak-u3k danke, schaue ich mir mal an.
Ein Vergleich mit einem REIT Euro ETF wäre auch interessant? Habt ihr so einen gemacht? Danke für eure tollen Beiträge.
hier unser YTVideo zu REITS: th-cam.com/video/n5oW27r44o0/w-d-xo.html
Der Vergleich hinkt! In eurem Beispiel kommt dem Immobilieninvestor der Hebel des Fremdkapitals zugute. Damit geht er aber auch die mit Schulden verbundenen Risiken ein! Würde der ETF-Anleger zu Beginn der Vergleichsrechnung ebenfalls 180.000 € Darlehen aufnehmen und alles sofort in ETFs investieren, stünde er nach 30 Jahren bei weitem besser dar, als der Immobilieninvestor!
Leider nicht zu Ende gedacht, da Hypothekendarlehen anders besichert und anders verzinst werden. Auch werden Hypothekendarlehen in Ihrer Höhe bzw. Ausgabe anders behandelt. Ein Hypothekendarlehen kann mehrere 100000€ betragen, während bei Privatkredite nur mehrere 10000€ drin wären.
@@CD-Immo-Portfolio Sie haben noch nie etwas von einem Lombardkredit gehört, oder?
@@nachlassbayern ein Lombardkredit, sollte für den kleinen angestellten Sparer, der Altersvorsorge mit ETFs betreibt, keine Maßnahme zur Optimierung seines Anlagevermögens sein. Da denke ich eher an Diversifikation, z. B. in Immobilien in Lagen lange bekannter Infrastrukturen oder Cash, als an Lombardkredite. Ich sehe keinen Vorteil passiver Sparer an eine solche Pfandleihe zu denken. Zumal die Zinssätze und Laufzeiten ähnlich hoch sind, wie bei Privatkrediten. Das höhere Risiko sein Pfand zu verlieren muss man nicht noch diskutieren. Ich halte selbst Immobilien und mein ROI lag bisher weit über 10% p. A. in den letzten 15 Jahren, trotz Sonderumlagen, Mietausfällen und Instandhaltungsrücklagen. Das Ganze war für mich und vielen meiner gleichgesinnten Anleger bisher fremdverwaltet und einfach zu handhaben. Ergo sicher. Mag sein, daß sich das ganze auf 7-8% für die nächsten 15-25 Jahre relativiert, aber es bleibt faktisch immernoch interessant, wenn man die Eigenkapitalrendite betrachtet. Schließlich muss bei einer Krise die Masse immernoch irgendwo wohnen. Traden und lombardieren wohl eher leider nicht.
Ich kann trotz den vielen Schwärmern mich mit Immobilien nicht anfreunden.
Es ist so wie mit allen Dingen. Nur wenige Mütter haben Töchter (Söhne), die einem gefallen. In einem ETF wird die Auswahl von Unternehmen, am die man sich beteiligen sollte, durch eine bestimmte Konzeption vorausgewählt. Bei Immobilien muss man sein Controlling und das darauf aufbauende Auswahlverfahren selbst eruieren. Wenn man wüsste, wie es für einen mit Immos funktioniert, kommt das Schwärmen dafür auch von selbst , wie bei ETFs ;) Risk = Disknowledge
Mietsteigerungen fehlen? , Inflation fehlt? Wertsteigerung viel zu gering berechnet, zzgl ist kauf un schnell verkauf auch lukrativ wenn man weiß wie ( z.b. Renovierung)
Was meinst du mit Renovierung
@@user-gq3xc9yl5lIst Mayonnaise auch ein Instrument?
Keine Ahnung ob das noch im zweiten video oder am ende des video kommt oder ich verhört habe aber meine frage wenn ich eine wohnung vermiete was empfehlt ihr als rucklage und wo am besten also 10000 oder 20000 auf tagesgeld oder etf für umgeplante Reparatur oder mordernesirung fur vermietete Wohnung?
Rücklage: 1,60€ pro Quadratmeter pro Monat.
Tages-/Festgeld oder ETF: alles in einem ETF sollte mind. 15 Jahre lang "liegen" bleiben. Alle Ausgaben, die Du vorher für Deine Immobilie benötigst: ab damit in Tages- bzw. Festgeld
Soll ich ein Mehrfamilienhaus auf mein Grundstück bauen momentan oder eher lassen bei den Wirtschaftlichen Umständen?
Da gibt's keine pauschale Antwort. Hängt von deinen sonstigen Plänen als auch den Aussichten an dem konkreten Standort ab
@@finanztip Der Standort ist 8km von Freiburg entfernt. Das Haus wird zu 100% vermietet nach dem Bau und die Nachfrage ist sehr hoch da es fast keine Mietwohnung hier gibt. Das Haus wird barrierefrei gebaut.
ab 10 jahr ist es stuerfrei bei immobilien und deswegen lohnt sich wieder alles wenn man alle 10 jahre wächselt
Die ersten 10 Jahre Mieteinnahmen sind steuerfrei? Nie von gehört, sicher?
@@user-gq3xc9yl5l hab ich Miet Einnahmen geschrieben? nie gesehen
Also du rechnest es dir schon ziemlich schön ;)
Stichwort Kaufnebenkosten:
-Ich kaufe IMMER ohne Makler
-Die Grunderwerbssteuer liegt in meinem Bundesland auch weit unter 12 %
Stichwort Zinsen / Zinsbindung:
-Also nach 15 Jahren bin ich fertig. Dann ist es mir egal wie sich die Zinsen entwickeln ( falls sie denn steigen sollten)
Stichwort Miete:
-In meiner Stadt bekomme ich bei einer Immobilie die 200.000 Euro Wert ist weit mehr als 600 € und die Mieten kann man ja im Laufe der Jahre auch noch hin und wieder erhöhen.
Leerstand:
-Gut, kann passieren. Aber wenn man über mehrere Immobilien verfügt ist das Risiko gut gestreut und notfalls kann man auch mal selbst in eine Wohnung ziehen die leer steht.
Renovierung/ Reparaturen:
-Fällt an, sicher. Aber erstens bilden sich ja Rücklagen. Zweitens machen Reparaturen doch auch Spaß ( mir zumindest) und zum dritten habe ich ein gut funktionierendes Netzwerk an befreundeten Handwerker, kann also nichts passieren.
Sehr gut erklärt!
Hey Saidi
Mir kommt euer Kanal ziemlich Seriös vor und entspricht auch dem Input aus den anderen Kanälen Finanzfluss, Welt Wirtschaftspodcast, der Aktionär etc.
Auf eurer Website sagt ihr aber dass ihr über die Links auf eurer Website euer Geld verdient
Woher soll ich denn wissen ob ihr vllt nicht eher die unternehmen / Vermittler empfehlt bei denen ihr mehr Geld verdient.
Wäre schön mal ein Video zu sehen über unabhängigigkeit finanzierung etc von Finanztip
Weil wir viele Empfehlungen haben, für die wir kein Geld bekommen. Kuck zu den Thema mal das nächste Video kommende Woche zu flatex
Hallo @Finanztip, gibt es hierzu eine Excel Liste? So könnte man sich eigene Szenarien immer selbst durchspielen.
Leider haben wir derzeit keine Möglichkeit, solche komplizierten Excels für alle leicht bedienbar zugänglich zu machen.
Dieses Video ist jetzt nun schon 3 Jahre alt. Die aktuelle Situation hat sich geändert, es wäre an der Zeit das Thema noch mal neu aufzurollen!
Was man auch beachten muss, eine Immobilie von 60qm, 10€/qm Miete und einem Kaufpreis von 200.000 Euro hat auch nur eine Bruttomietrendite von 3,6%. Wenn der Kaufpreis bspw. günstiger ist, kann die Rechnung auch wieder komplett anders aussehen.
Jup. War keine Allgemeinaussage, nur zeigen wie man das sehen kann
Da fehlen aber noch die 2% jährliche Abschreibung die man steuerlich geltend machen kann, oder habe ich die verpasst?
6:20 ?
@@vfromabove Dankeschön.
Ich schau mir das Video im August 2022 an und die Zinsen sind bei 3,6 - 4% 😂
1,5% wär ein Traum.. dazu kommt dass die Häuser und Wohnungen vom Preis noch überteuert sind. Mal schauen wie es in ein paar Monaten aussieht
Die Anfangsfrage bei 40k€. Wäre Notgroschen vorhanden? Wenn nicht, dann diesen erst anlegen, je nach Situation noch ein paar euro extra. Dann bleiben max 30k€ übrig. Sonst klasse Video wie immer.
Waren davon ausgegangen dass auf beiden Seiten vorhanden. Gemeint sind 40k vorhanden zum langfristigen anlegen
Hallo.
Ich habe eine 2 ZKB Wohnung für 90000 Euro gekauft. Nun die Frage :-)
Würde es Sinn machen diese zeitig zu verkaufen und Gewinn wieder einbringen für was größeres? Der aktuelle Kaufpreis würde sich auf 170800 belaufen. Kam durch Zufall günstig dran.
Nach Abzug Steuern würde sich es immer noch lohnen.
Da gibt's keine pauschale Antwort. Das hängt total von den zukunftsaussichten deiner konkreten ETW ab. Und ob du ein anderes lohnendes Objekt findest. Und ob du eigentlich was größeres brauchst...
Hier steht keine Wohnung lange leer. Die Renovierung darf nur eine bis zwei Wochen dauern und dann zieht der nächste ein.
Rücklagen werden gebildet aber nicht angewendet. Hier sind Häuser und Wohnungen da wurde schon 30 bis zum Teil 50 Jahre nichts mehr gemacht.
Wird denn nicht völlig vergessen, dass wenn die Immobilie abbezahlt ist der Vermieter auch noch zusätzlich die Kaltmiete einnimmt und keinen Kredit mehr abbezahlen muss oder habe ich da was übersehen. Der Vermögensvorteil nimmt doch für den Eigentümer erst richtig Fahrt auf
Wurden die Steuervorteile bei Vermietung bezüglich Sonderabschreibungen mit einkalkuliert?
Ich setze mit einer 60m2 Mietwohnung für rund 5200€ warm jährlich dagegen inkl.aller Kosten die genannt wurden,aber ohne Abzahlung der Wohnung oder Haus!!!
Wurden das Klumpenrisiko (eine Immobilie beim Vermieter vs. vielfältiges Portfolio beim Anleger) eigentlich auch irgendwie berücksichtigt? Und wie sieht es mit dem Währungsrisiko (alle Finanzflüsse für die Immobilie in Euro, aber Anlagen in unterschiedlichste Währungen easy möglich) aus?
Ja, soweit schön und gut aber bei der grafischen Darstellung für die Anlage der 40.000€ ist diese konstant ohne weitere Einzahlungen in das Aktienkonto, während bei der Immobilie jeden Monat die Tilgung mit eingerechnet wird. Also wenn man das richtig Darstellen würde, müsste man die Differenz der Kosten eines Kredites mit lediglich der Miete entgegensetzen und die monatliche Differenz auf das Aktienkonto mit einberechnen. Denn etwas zu Mieten kostet in der Regel schon einiges weniger als sich ein neues Haus anzuschaffen
Das was dieser junge Mann da sagt, bezieht sich nicht auf München. In München findet ihr sofort einen Mieter !
Dort kann man mit Mietwohnungen auch Gewinne erzielen.
This is great, thank you.
Klasse Video. Mit einer Immobilie hat man dennoch ein höheres Risiko. Es können schnell hohe Kosten anfallen oder der Mieter zahlt. Gibt zahlreiche Beispiele.
Hallo, ich finde Euren Channel super. Danke für die tollen Tipps. Vllt. könnt Ihr mir etwas empfehlen: Ich habe in Immobilien investiert und bei einer Wohnung habe ich eine extrem hohe Rückzahlung an den Mieter. Ich weiß nicht woran es liegt. Es gab keinen Verwaltungswechsel und es scheint alles richtig zu sein. Habt Ihr einen Tipp an wen ich mich wenden könnte, zwecks Überprüfung? Das haut mir die Rendite ganz schön um. Es wäre toll. Danke und viel Erfolg weiterhin.
Das ist aus der Ferne schwer zu überprüfen. Ich nehme an es geht um die Nebenkostenabrechnung. Lass Dir die doch mal von der Hausverwaltung (oder wer die sonst erstellt hat) erklären, v.a. warum anscheinend die Abschläge so viel zu hoch waren
Das Video finde ich gut wie ihr erklärt zu welchen Kosten es kommt bei einem Kauf einer Immobilie.
10:25 Was ist das für ein dummer Vergleich? Was ist, wenn der ETF Anleger jeden Monat den gleichen Betrag zu seiner Geldanlage hinzuzahlt?
Was ist die Kritik daran? Gleiche nettoinvestition auf beiden seiten
@@finanztip 7:50 8:33 Wo werden die 1000 Euro vom ETF-Anleger in der Rechnung aufgeführt? Die Gerade von ETF müsste in der Grafik viel steiler sein.
@@butterwaffeln die spart er in den ETF. Wieso steiler? Das sind 1000€ im jahr
Ein super erklärtes Video zu einem interessanten Thema!
Hatt jemand dies bzgl schon Erfahrungen gemacht, im Ausland (auch außerhalb Europas) Objekte zu vermieten.
Man hört m immer mal Beispiele, dass es dort einfacher gehen soll.
Habe ich das richtig verstanden, dass der Vermieter weiteres Geld investieren muss und der ETF-Anleger kein weiteres Geld investiert?
ETF Sparplan heißt regelmäßiges Weiterinvestieren über die Jahre.
genau, der Anleger steckt genauso viel in den ETF wie der Vermieter unterm strich in die Immo
Nach 6 Jahren und 2x Miete um 10% erhöht sieht das aber anders aus... spätestens nach 9 Jahren, wenn man alle 3 Jahre nur um 5% erhöhen kann.
Immos haben noch den Vorteil dass man sein invrstiertes Geld doppelt herauskriegt durch z.b.Aufwertung des objekts,bodenebene Dusche,Markise elektrisch.Rolläden,einmal über die Steuer,und später über den Verkauf
Mit Etf ist man flexibler und hat weniger Arbeit/Ärger am Hals. Für mich wäre es nichts, eine Wohnung zu vermieten.
Etf und vermieten kann man so nicht vergleichen. Etf ist eigenes Geld das ich anlege, vermieten ist anderer Leute Geld (Kredit/ Miete) das für mich arbeitet.
@@3333gollum Und woher hast du das Geld für deinen ETF? Das ist vermutlich auch das Geld anderer Leute.
Ich bedanke mich bei allen Eigentümern, die mich und andere Mieter Monat für Monat subventionieren. Ich habe keine Lust in einen fallenden Markt zu investieren. Von dem gesparten Eigenkapital, dass eigentlich für eine Eigentumswohnung gedacht war, habe ich mir ein schönes Wohnmobil gekauft, von der Differenz zwischen euren teuren Kreditraten und meiner günstigen Miete kann ich einen Tag weniger die Woche arbeiten und einen Teil in ETFs zurücklegen. Und die CO2-Steuer dürft ihr gerne auch für mich bezahlen. Alternativ nehme ich gerne eine Luftwärmepumpe. Und wenn es mir nicht mehr gefällt, dann ziehe ich einfach in die nächste Wohnung. Davon gibt es nämlich mittlerweile wieder mehr als ihr denkt. Dankeschön 👍
Nach 40 Jahren und 1 % p. a. angenommene Wertentwicklung der Immobilie wäre sie 298.315,00 EUR wert. Würde er die Immobilie also nach 40 Jahren zum Marktwert verkaufen, würde die Immobilie in der Grafik einen kräftigen Sprung machen.
Die Wohnung wird mit dem laufenden Nettowert (also der schuldenfreie Wert) dargestellt - daher kein Sprung, sondern das was du jederzeit bekommen würdest, wenn du verkaufst
@@finanztip alles klar, verstanden. Vielen Dank für die schnelle Antwort.
geiles video. direkt abonniert. sind ETFs denn so sicher wie im video dargestellt?
Definiere sicher. Sind die 5% sicher? Nein, und schon gar nicht kurzfristig. Kann ich damit mein ganzes Geld verlieren? Nein, so gut wie sicher auch nicht. Kuck mal unsere Playlist zu etfs
Bitte bedenken: Aktien, Fonds, ETF eignen sich NICHT zur Altersvorsorge. Hier muss ein Einkommen im Ruhestand ein Leben lang generiert werden. Einfaches Sparen alleine hilft nicht. Das Risiko der Langlebigkeit muss mit berücksichtigt werden, z.B. durch Fonds-Rentenversicherungen, die dies absichern.
Hört bitte nicht auf meinen Vorredner, klar geht das und ist in praktisch allen Fällen besser, als eine private Rentenversicherung..
Man bedenke aber: Gesetze, Richtlinien und Steuerbestimmungen können sich jeder Zeit ändern. Im € Raum wäre ich die nächsten Jahre vorsichtig was Immobilien angeht ;)
Warum?
Und warum nicht vorsichtig bei ETFs und Aktien?
Lastenausgleich,Grundsteuerreform,Mietendeckellung,Wegfall des steuerfreien Verkaufs nach 10 Jahre,Wegfall der Absetzbarkeit von Werbungskosten etc. Werbungskosten
Wo finde ich denn den zweiten Teil bzw. wann kommt der raus? Sehr spannendes Thema, bin auf den weiteren vergleich gespannt!
nächsten Freitag
@@finanztip ö
@Finanztip - wie sieht die Rechnung aus wenn es nicht eine Wohnung ist ? nehmen wir mal an ( alle Wohnungen laufen so gut wie in der Berechnung und man findet auch Objekte ) & man kauft immer wieder und wieder etwas dazu ( z.B. alle 2/3/4 Jahren eine neue Wohnung ). Mit diesem Hebel ist man gegenüber ETFs etc. doch deutlich im Vorteil oder ??? Vielen Dank.
Ich bin zwar nicht Saidi , aber ETFs sind wichtige Instrumente und dienen für den Anleger und Sparer durch eine bestimmte Diversifizierung ein Vermögen aufzubauen und dieses bei Chancen und Marktbereinigungen zu hebeln (Neue Markt - und Weltwirtschaftskrise). Dazu benötig man natürlich eine gesunde Portion Cash, damit das ausreichend gut funktioniert. Cash, Immos und ETFs. Die drei Säulen eines jeden Anlegers. Mit Immobilien meine ich keine riskanten Eigennutzanlagen.
@@CD-Immo-Portfolio Diversifizierung, keine Frage. Wir gehen aber gerade davon aus, nur ETFs vs. vermietete Immobilien. Ich bin der Meinung, dass vermietete Immobilien ( alle Faktoren/Berechnungen ähnlich dem Beispiel ) deutlicher im Vorteil sind, sobald man die 2/3/4 Wohnungen hat. Man kann mit ETFs die Investitionsumme natürlich auch erhöhen aber wäre es nicht exponentiale Steigerung ( vermietete Wohnungen ) vs. "lineare" Steigerung ( ETFs, obwohl es nicht ganz linear ist ) ???
Was ist, wenn man das geld liegen hat? Ich bin 33 und habe mein Haus abbezahlt, da ich Glück im Job habe. Nun habe ich das komplette Geld für eine weitere Immobilie angespart. Macht es Sinn, sich davon auch eine Immobilie zu kaufen, oder lieber etwas anderes? Lg
Ich würde kaufen und vermieten.
Da hat man jeden Monat Einkünfte und der Wert der Immobilie steigt.
@@xevo250 aber das bringt eine Rendite von maximal 3 Prozent...
@@mirkotram5306
Wie lange noch?
Das musst ausrechnen. Die Banken kündigen manchmal auch gute Geldanlagen und dann?
@@xevo250 3 ptozent sind viel zu wenig meine ich damit
@@mirkotram5306
Ich wäre glücklich 3% zu bekommen
Alles schön und gut, heutzutage kann man komplett fremd finanzieren ohne eigen Kapital. Also brauche ich keine 20k und habe trotzdem ein Cashflow. Klingt für mich besser wie etf’s. Ich investieren in beides, immobilen finde ich aber geiler ! Beton das mir gehört💪🏼 und das der Zins unbedingt steigt, naja, da habe ich andere Infos. Wie es am Ende ist sehen wir aber erst in 10 Jahren.
Die Immobilien werden richtig interessant wenn die älteren Mitmenschen sterben. Bei unserer Bevölkerungspyramide ist das ein nicht unerheblicher Anteil. Die bewohnen auch noch ziemlich große und gut erhaltene Immobilien, die dann frei werden. Könnte in einigen Jahren zu einem deutlichen Überangebot an Wohnraum führen. Gut wenn man dann mehrere Wohnungen hat. 🤣
Nach 40 Jahren ist die Immobilie mindestens 600.000 Euro wert. Ich habe Bekannte bei denen die Immobilie innerhalb von 7 Jahren den Wert verdoppelt hat.
jup. Gut für sie. Glück gehabt.
Bitte, können wir auch eine Analyse über Autoleasing oder Kauf haben?
aime1968 leasen wenn du eine Gewerbe hast, ansonsten nicht
In vorbereitung
Sehr aktuell und informativ. Danke für das Video!
@Finanztip wo kann ich im Westen zu genannten Konditionen einkaufen?
Eine mittelgroße Stadt in einer gut entwickelten Region macht diese Zahlen durchaus realistisch. Ich habe vor 2 Jahren in eine sehr ähnlich bewertete Immobilie in Kaufbeuren investiert, eine Region, die nach Einschätzung der bayerischen Kommunen in den nächsten 10 Jahren neben der Stadt Augsburg am schnellsten wachsen wird. Preissteigerungen für Immobilien sind also fast einprogrammiert.
Stets komprimierter starker Wissenstranfer.. Danke dafür !!
60 m2 für 200.000 kaufen und für 600 vermieten? Da ist doch schon was falsch. Hier im kreis bekommt mann eine etw 60 m2 für 125000 10 jahre alt. Zum mieten muss man allerdings 720€ hinlegen. Jungs für 200k kann man ein haus bauen lassen und für 900€ vermieten.
Hier im Raum Freiburg kosten 60qm um die 240000 Euro.
Wo geht das ? In der Pampa vielleicht ,aber in Ballungsräumen nicht,dafür kriegst du bei mir in Hamburg nicht mal ein Baugrundstück,und die Baugenehmigung für ein EFH gibst bei mir im Bezirk Nord auch nicht mehr zu viel Fläche zu viel Energiebedarf,soweit sind wir schon immer schön die Altparteien wählen und sich dann wundern...
@@strenge1969 im video geht es um immobilien als anlage. Wenn ich das geld in der "pampa" verdiene ist es trotzdem verdient.
Wenn die "pampa" nur 50% der investition im vergleich einer grossstadt fordert aber trotzdem 75% einer grossstadtimmobilie einbringt ist ländliche lukrativer.
Danke lieber Saidi, für dieses informative Video :) Ich bevorzuge bisher ETFs und zu einem kleinen Teil auch P2P Kredite, da hier kein so ein großes Klumpenrisiko besteht- aber in Zukunft könnte ich mir durchaus vorstellen, auch in Immobilien zu investieren :)
Hy Saidi, danke für das Video, super verständlich erklärt, kurz, knapp und gut:)
Eine Frage habe ich noch bezüglich der Falle mit den Steuern:
ist es immer so, dass es ab einem Zeitpunkt zu einer Steuerrückzahlung kommt, wenn die Zinsen für das Darlehnen immer geringer ausfallen? Die anderen Kosten, die ich steuerlich geltende machen kann, steigen doch auch an?
Nein, richtig, das ist nicht immer so, hängt natürlich vom konkreten Fall ab. Wir haben hier nur mit einem wahrscheinlichen Szenario gerechnet
Hallo Finanztip, kurze Frage: Wurde bei dem ETF-Investor berücksichtigt, dass bei Depotumschichtung/-auflösung im Alter Kapitalertragssteuern fällig werden? Ein Immobilienbesitzer kann seine Immobilien ja dann steuerfrei verkaufen.
Ein Immobilienbesitzer zahlt dafür beim Kauf Steuern.
Und gerade als Rentner ist oft der Steuersatz geringer als 25%, sodass man die Gewinne auch über die Einkommensteuer versteuern lassen kann
Kurze Frage, Gewinne aus Aktien muss man ja auch versteuern, ist das in der Rechnung mit drin oder wird das hier nicht berücksichtigt?
oder werden die Gewinne jedes Jahr mit dem Steuerfreibetrag verrechnet?
Kenne mich bei Etf´s leider nicht aus
Jo wir haben den ETF jährlich versteuert und 801€ berücksichtigt