للعلم هامش ربح المطور بيصل إلى 80٪ من سعر العقار إنت إنسان محترم و ربنا يستر عليك لإنك بتتكلم فى موضوع غاية فى الخطورة أنا اتأذيت كتير فى شغلى لإنى بشاور ع الغلط و انا شغال فى المجال عارف لو مطور خفض الأسعار و قال اكسب بالمعقول عشان ارحم الناس يبوظوا شغله و يسوؤا سمعته و يطلعوه حرامى و يخرجوه من السوق خالص
أ.سامح تحيه لشخصك الكريم أشكرك علي دائما نقل الصوره الواقعيه للوضع الحالي و طريقه الالقاء الطبيعيه المصريه الجميله و المعلومات و طريقه النقاش استمرّ لآنك شخص مطلع ذو ضمير 💓 ارجوا انك تقولنا إيه اخبار المشروعات السكنيه في حي المستثمرين في العاصمه الاداريه 🙏🏼
الشركات قللت دفعات الحجز الي ٠% وزودت عدد سنوات الأقساط من ٥ سنوات للي ٨ سنوات ثم ١٠ سنوات والأن من سوديك وبالم ١٢ سنه فوقوا ياعالم العقار بخ خلاص مش للأستثمار
حسابات حضرتك غلط. النسبة البنائية ٢٠٪ تعنى ان ٢٠٪ من ارض المشروع يتم البناء عليها. بمعنى ان القرية التى مساحتها ١٠٠ الف متر مربع يتم البناء على ٢٠ الف متر مربع. لكن هذة المساحة البنائية يتم البناء عليها عدة ادوار عادة ٣ او ٤ فى الساحل. فلو مثلا ٣ ادوار فيكون الوحدات المباعة مساحتها ٦٠ الف متر مربع. فلو ما يخص الارض ٤٨ الف جنية لكل متر شقة فذلك يعنى ان سعر متر ارض المشروع من الدولة ٤٨ * ٦٠\١٠٠ = ٢٨٨٠٠ جنية مش ٩٠٠٠ج. و حتى هذة الحسبة متحفظة جدا لان مساحة الوحدة المبيعة اكبر من الحقيقى نتيجة نسبة التحميل فستجد ان ما يدعيه المطورون يفترض سعر الارض اكثر من ٤٠ الف جنية. حسابات كلها جشع فى جشع. انا مهندس و عملت فترة من حياتى فى بعض القرى او الكومبوندات و كانت كل هذة الحسابات الجزافية امامى.
@@rased2000 ياعم ضريبه ايه بس هاتتحمل علي المستأجر والي عايز يشتري لا يصح إلا الصحيح فيه ٥ مليون شقه مقفوله لو لغي قانون الايجار القديم الاسعار هاتتهبد او علي الاقل الدنيا هاتهدي شويه
بالعكس اي طلب زيادة عالعقار حيزود السعر اذا كان اللاجئين رفعوا السعر مابالك خروج ملايين من الايجار القديم حيسبب اجبارهم عالايجار او الشراء و دة حيولع السعر@@ahmedkhallil3550
تمام.. و لو متأجرتش و فضل صاحبها قافش فى سعرها أو ايجارها حسب غلاوتها عنده فيكع الضريبة من جييه .... مش عاوز يدفع يبقى هيضطر يهاود و هيبقى فيه عنصر ضاغط على مالكها أنها تتأجر لأنها بقت "واقفه بتاكل و بتشرب" .. فهيبقى فيه عرض "حقيقى" يوزن قصاد الطلب و يبدا يبقى فيه اسعار طالعه مع الطلب و تنزل مع العرض السوق يبقى فيه شويه منطق .. و خلينا نرجع لقانون الايجار و تحرير العلاقة بين المالك و المستأجر ... قد ايه بقى حضرتك من ال ٥ مليون شقه دول - مبدئيا هما اكتر بكتير من كده .. بس مشيها ٥ مليون- شقق ايجار قديم ، و قد ايه شقق تمليك مقفوله و واقفه لا بتاكل و لا بتشرب ؟ قد ايه من ملايين الشقق المغلقة و الغير مستغلة فى المدن و الاحوزه العمرانية القديمه و قد ايه فى المدن الجديده ؟ قد ايه من ملايين الشقق المغلقة للتسقيع تخضع اصلا لقانون الايجار القديم اللى فيه المشكله و قد ايه منهم اتبنى بعد ٢٠٠٨ ـ بعد صدور قانون الايجار الجديد ؟؟ ملحوظه بس عشان عارف انت هتقول ايه .. اى شقق تم بناءها بعد صدور قانون الايجار الجديد لا ينطبق عليها قانون الايجار القديم و لا تخصها ازمه العلاقه بين المالك و المستأجر من قريب أو بعيد و الإيجارات فى السما بالفعل و الناس بتنطرد كمان من شققها قبل نهايه العقود عشان تتأجر لسودانيين... فياريت نعقل الكلمه قبل ما نتكلم@@ahmedkhallil3550
@@ahmedkhallil3550هتتحمل بس هتتحرك و تتفتح و يبقى فيه عرض حقيقى يوزن قصاد الطلب ، و طول ما صاحبها قافش فى سعرها أو ايجارها حسب غلاوتها عنده يبقى هيدفع و يكع الضريبة من جييه لاول مره في التاريخ المصري.. و بكده و لاول مره في التاريخ المصري بردو هيكون فيه عرض حقيقى ينزل بالسعر لو صاحبها مش عاوز يدفع ضريبتها من جيبه
الحقيقة بردو ان جزء من كلامهم صح أي عاقل ميقدرش ينكر ان التضخم بشكل عام و انهيار سعر الصرف بشكل خاص من أهم العوامل اللي هتأثر بشكل مباشر في أسعار العقارات و طبعاً بردو ان الدولة تعمل حظر بناء في مناطق معينة لازم هتأثر بارتفاع اسعارها في المناطق اللي معليهاش حظر اعتقد دي بديهيات و لازم تتفق مع الكلام ده ولو جزئياً و معرفش انت معترض عليه بشكل كلي ازاي؟!
Your calculations is wrong. one meter of footprint for 20% development density produce 3-5 m2 of livable sold space depending on number of floors and the building being a villa or apartment
و اكيد ملاحظ يا سامح المغالطات فى نسب التحميل ، حسبه ان ال ٢٠٪ معناها ان متر البناء او متر الوحده العقارية متحمل عليه ٤ متر ارض غير مستغلة ده valid فى حالة واحدة ، لو كان المبنى عبارة عن دور واحد .. و ده مش حاصل لا فى الساحل و لا فى مصر كلها .. نسبة التحميل بدل ما تتحسب على عدد وحدات العقار بتتحسب على مساحة الدور المتكرر ، يعنى المطور بياخد نسبة تحميله ٣ او ٤ أضعاف ، انا عارف انه ينطبق اكتر على شركه او مطور او مقاول بيعمل عقار او فيلا واحده ، بس المبدا واحد ، و من ناحية تانية مهو سعر المتر جوه اتعب كومباوند ٣ أضعاف براه ... يعنى تقريبا محافظ على نفس نسبه الاستعباط فى التحميل
طول عمر قلبك جامد يا سامح ومبتخافش
للعلم هامش ربح المطور بيصل إلى 80٪ من سعر العقار
إنت إنسان محترم و ربنا يستر عليك لإنك بتتكلم فى موضوع غاية فى الخطورة
أنا اتأذيت كتير فى شغلى لإنى بشاور ع الغلط و انا شغال فى المجال
عارف لو مطور خفض الأسعار و قال اكسب بالمعقول عشان ارحم الناس يبوظوا شغله و يسوؤا سمعته و يطلعوه حرامى و يخرجوه من السوق خالص
تحليل جميل بالتوفيق يا سامح
برافو عليك يا استاذ سامح .. حلقة كاشفة و قوية جداً 👏
حلقه كاشفه متميزه 👍خلاصتها ان حاميها هو حراميها عايزها بزرميط عشان يغرف 😂
تحليل دقيق و حلقة مفيدة جدا.
تحياتي!!
محترم جدا
لازم يكون فيه تدخل و رقابة من الدولة على السوق المنفلت ده .. و بأيد طرشه كمان..
و البداية بضريبه عقارية عاليه على العقارات المغلقة
حلقة جامدة، ياريت تكتر من الحلقات زي دي
حلقه جامده جدا
والضرب فيها تحت الحزام
بارك الله فيك وشكرا على التوضيح الصريح للأوضاع.
أ.سامح تحيه لشخصك الكريم
أشكرك علي دائما نقل الصوره الواقعيه للوضع الحالي و طريقه الالقاء الطبيعيه المصريه الجميله
و المعلومات و طريقه النقاش
استمرّ لآنك شخص مطلع ذو ضمير 💓
ارجوا انك تقولنا إيه اخبار المشروعات السكنيه في حي المستثمرين في العاصمه الاداريه 🙏🏼
حلقه كاشفه للى بيحصل, بس انت خبط جامد فى الحديد على فكرة
حلقه متميزه فوق تميزك المعتاد يا سامح ❤❤❤
i like your approach very much
❤ رائع
نفس سوق السيارات 🫠 ياريت حضرتك تعملنا حلقة لو متابع السوق ده
لايك قبل ما نشوف
الشركات قللت دفعات الحجز الي ٠% وزودت عدد سنوات الأقساط من ٥ سنوات للي ٨ سنوات ثم ١٠ سنوات والأن من سوديك وبالم ١٢ سنه فوقوا ياعالم العقار بخ خلاص مش للأستثمار
liking the background Sameh..... the old misaligned foux brick drove me nuts
😂😂
I am just out of town.
سامح حسبتك لسعر المتر فيها مشكله
الحسبه دي لو المطور حيبني دور ارضي فقط
صحيح،
ده كان تبسيط بس لطريقة الحساب وانا نسيت أوضح،
وعلشان كدة قولت ان كلام مهندس فتح الله مبالغ فيه.
حسابات حضرتك غلط. النسبة البنائية ٢٠٪ تعنى ان ٢٠٪ من ارض المشروع يتم البناء عليها. بمعنى ان القرية التى مساحتها ١٠٠ الف متر مربع يتم البناء على ٢٠ الف متر مربع. لكن هذة المساحة البنائية يتم البناء عليها عدة ادوار عادة ٣ او ٤ فى الساحل. فلو مثلا ٣ ادوار فيكون الوحدات المباعة مساحتها ٦٠ الف متر مربع. فلو ما يخص الارض ٤٨ الف جنية لكل متر شقة فذلك يعنى ان سعر متر ارض المشروع من الدولة ٤٨ * ٦٠\١٠٠ = ٢٨٨٠٠ جنية مش ٩٠٠٠ج. و حتى هذة الحسبة متحفظة جدا لان مساحة الوحدة المبيعة اكبر من الحقيقى نتيجة نسبة التحميل فستجد ان ما يدعيه المطورون يفترض سعر الارض اكثر من ٤٠ الف جنية. حسابات كلها جشع فى جشع. انا مهندس و عملت فترة من حياتى فى بعض القرى او الكومبوندات و كانت كل هذة الحسابات الجزافية امامى.
ايوة يا بشمهندس علشان كدة قولت حسبة مهندس فتح الله مبالغ فيها
تراخيص البناء داخل المدن فتحت ولا لسه هتفتح…اتمنى الرد لو عندك المعلومة
حاميها........
👍👍👍
ايه رأيك في سراي
وايه رأيك في الطرح الجديد بتاع بكره the butterfly
هو الحسبه دى انت أخذت فى الاعتبار فيها عدد الأدوار اللى كل دور منهم بيباع المتر ١٢٠ ألف جنيه !؟
@@waleedel-sekelly86 مانا علشان كدة قولت الحسبة مبالغ فيها
لوسمحت ياسامح متقولش ع كلام نائب الشعب كلام حمصي ده كلام كسكسي 😂😂😂
اظن حسبتك لسعر الارض ب 9 الاف او 10 الاف جنيه خاطئه. يجب ادخال عدد الوحدات المبنيه على كل متر ارض لان معظم المباني فيها 5 طوابق.
اظن لو على حساب 5 طوابق لكل مبنى والبناء على20 في المائه من المساحه يبقى سعر المتر في الوحده مكافئ لسعر الارض مع خصم المصاريف والارباح
مفيش حاجه هاتهد زياده الاسعار كايجار وتمليك غير الغاء قانون الايجار القديم
لا ....
لازم يكون فيه تدخل و رقابة من الدولة على السوق المنفلت ده .. و بأيد طرشه كمان..
و البداية بضريبه عقارية عاليه على العقارات المغلقة
@@rased2000
ياعم ضريبه ايه بس
هاتتحمل علي المستأجر والي عايز يشتري
لا يصح إلا الصحيح
فيه ٥ مليون شقه مقفوله
لو لغي قانون الايجار القديم الاسعار هاتتهبد
او علي الاقل الدنيا هاتهدي شويه
بالعكس اي طلب زيادة عالعقار حيزود السعر
اذا كان اللاجئين رفعوا السعر مابالك خروج ملايين من الايجار القديم حيسبب اجبارهم عالايجار او الشراء و دة حيولع السعر@@ahmedkhallil3550
تمام.. و لو متأجرتش و فضل صاحبها قافش فى سعرها أو ايجارها حسب غلاوتها عنده فيكع الضريبة من جييه .... مش عاوز يدفع يبقى هيضطر يهاود و هيبقى فيه عنصر ضاغط على مالكها أنها تتأجر لأنها بقت "واقفه بتاكل و بتشرب" .. فهيبقى فيه عرض "حقيقى" يوزن قصاد الطلب و يبدا يبقى فيه اسعار طالعه مع الطلب و تنزل مع العرض السوق يبقى فيه شويه منطق ..
و خلينا نرجع لقانون الايجار و تحرير العلاقة بين المالك و المستأجر ... قد ايه بقى حضرتك من ال ٥ مليون شقه دول - مبدئيا هما اكتر بكتير من كده .. بس مشيها ٥ مليون- شقق ايجار قديم ، و قد ايه شقق تمليك مقفوله و واقفه لا بتاكل و لا بتشرب ؟
قد ايه من ملايين الشقق المغلقة و الغير مستغلة فى المدن و الاحوزه العمرانية القديمه و قد ايه فى المدن الجديده ؟
قد ايه من ملايين الشقق المغلقة للتسقيع تخضع اصلا لقانون الايجار القديم اللى فيه المشكله و قد ايه منهم اتبنى بعد ٢٠٠٨ ـ بعد صدور قانون الايجار الجديد ؟؟
ملحوظه بس عشان عارف انت هتقول ايه .. اى شقق تم بناءها بعد صدور قانون الايجار الجديد لا ينطبق عليها قانون الايجار القديم و لا تخصها ازمه العلاقه بين المالك و المستأجر من قريب أو بعيد و الإيجارات فى السما بالفعل و الناس بتنطرد كمان من شققها قبل نهايه العقود عشان تتأجر لسودانيين... فياريت نعقل الكلمه قبل ما نتكلم@@ahmedkhallil3550
@@ahmedkhallil3550هتتحمل بس هتتحرك و تتفتح و يبقى فيه عرض حقيقى يوزن قصاد الطلب ،
و طول ما صاحبها قافش فى سعرها أو ايجارها حسب غلاوتها عنده يبقى هيدفع و يكع الضريبة من جييه لاول مره في التاريخ المصري.. و بكده و لاول مره في التاريخ المصري بردو هيكون فيه عرض حقيقى ينزل بالسعر لو صاحبها مش عاوز يدفع ضريبتها من جيبه
الحقيقة بردو ان جزء من كلامهم صح
أي عاقل ميقدرش ينكر ان التضخم بشكل عام و انهيار سعر الصرف بشكل خاص من أهم العوامل اللي هتأثر بشكل مباشر في أسعار العقارات
و طبعاً بردو ان الدولة تعمل حظر بناء في مناطق معينة لازم هتأثر بارتفاع اسعارها في المناطق اللي معليهاش حظر
اعتقد دي بديهيات و لازم تتفق مع الكلام ده ولو جزئياً و معرفش انت معترض عليه بشكل كلي ازاي؟!
خلفيه الاسكان الساحلي المنصوره الجديده
شوية كدابين وعارفين أنهم كدابين وعارفين أننا عارفين أنهم كدابين برده بس لازم يفضله يكدبه عشان مصلحتهم فقط 😅
للاسف السوء العقاري زيه زي تقريبا معظم قطاعات الدولة اللي طايله الفساد
بس ده ما يمنعش ان صن كابيتال مشروع كويس 🫣🙈🙈
مكانه كويس بس 😂
طبعا المكان كويس جدا بالإضافة اني اشتريت فيه يا مستر سامح 🙂🙃? ?
@@samehthesalesman
سيبك م العقار ... و خلليك ف البرحي و المجدول
,علي رأي محمد صبحي في مسرحية تخاريف لما قال انا جبت المسؤولين و قالوا ليه احنا كمسؤولين غير مسؤولين عن اللي بيحصل .هههههههه
Your calculations is wrong. one meter of footprint for 20% development density produce 3-5 m2 of livable sold space depending on number of floors and the building being a villa or apartment
That's why I said that it was an exaggeration to consider 40% of meter price to be land price.
لا واقف ترخيص البناء يا استاذ الاسعار عندنا نار علشان مفيش بناء افهم بقا
و اكيد ملاحظ يا سامح المغالطات فى نسب التحميل ،
حسبه ان ال ٢٠٪ معناها ان متر البناء او متر الوحده العقارية متحمل عليه ٤ متر ارض غير مستغلة ده valid فى حالة واحدة ، لو كان المبنى عبارة عن دور واحد .. و ده مش حاصل لا فى الساحل و لا فى مصر كلها ..
نسبة التحميل بدل ما تتحسب على عدد وحدات العقار بتتحسب على مساحة الدور المتكرر ،
يعنى المطور بياخد نسبة تحميله ٣ او ٤ أضعاف ،
انا عارف انه ينطبق اكتر على شركه او مطور او مقاول بيعمل عقار او فيلا واحده ، بس المبدا واحد ، و من ناحية تانية مهو سعر المتر جوه اتعب كومباوند ٣ أضعاف براه ... يعنى تقريبا محافظ على نفس نسبه الاستعباط فى التحميل