Hebeleffekt: So entstehen 99% aller VermÃķgen.
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- āđāļāļĒāđāļāļĢāđāđāļĄāļ·āđāļ 13 āđāļĄ.āļĒ. 2018
- Wie du Fremdkapital und den Hebeleffekt nutzt, um mit Immobilien eine Eigenkapitalrendite von 20% und mehr zu erzielen.
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ðĄ ÃBER DIESES VIDEO
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Fremdkapital dazu nutzen, um VermÃķgen aufzubauen und seine eigene Rendite zu nutzen ist eine weit verbreitete Strategie. Denn groÃe VermÃķgen entstehen auch nur da, wo die Finanzierung groà ist. Wir stellen uns in unserem heutigen Video die Frage ob du Immobilien finanzieren oder direkt bezahlen sollst? Gerade bei Immobilien lÃĪsst sich der sogenannte Hebeleffekt wunder einsetzen. Auch bekannt als Leverage Effekt beschreibt er die Hebelwirkung des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalredite: durch den Einsatz von Fremdkapital (anstelle von Eigenkapital) kann die Eigenkapitalrendite fÞr dich gesteigert werden. Voraussetzung fÞr einen positiven Leverage-Effekt ist, dass du Schulden machen kannst. Nur so kann durch den Fremdkapitalhebel deine eigene Rendite steigen. Welche Risiken jeweils durch den Fremdkapitalhebel IMMOBILIEN vs. AKTIEN entstehen, erklÃĪren wir dir ebenso in diesem Video.
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Buch direkt bestellt :) will dieses Jahr anfangen mir die erste Wohnung zu kaufen :) danke euch und eurem Kanal!
Wurde es was? :)
Wurde es was? ;)
Danke euch beiden!
Ich habe viele videos von euch angeschaut und habe durch hebeleffekt 2 Wohnungen in MÞnchen innerhalb von 3 Monaten gekauft :)
Beide habe ich 100 % finanziert. Hatte nur fÞr beide Objekte die Kaufnebenkosten.
Danke Jungs
Super Video ich habe viele Sachen gelernt
wie immer gut von euch erklÃĪrt. Eure Tipps haben mir sehr geholfen, vielen Dank. Ich habe letzte Woche meinen 1. Wohnunskauf beim Notar abgeschlossen und bin zufrieden.
Freut uns sehr zu hÃķren, GlÞckwunsch Martin!
Und wie sieht es nach 4 Jahren aus, schon mehrere oder noch dir selbe?
LG
@@scoobydoo3356 ich habe tatsÃĪchlich einige gute Wohnungen gekauft. Da ich etwas vorsichtiger vorgegangen bin, habe ich eine hÃķhere Tilgung und 15 Jahre Zinsbindung jedesmal abgeschlossen. RÞckblickend betrachtet habe ich dabei alles richtig gemacht. Die aktuell gestiegenen Zinsen interessieren mich nicht wirklich und ein groÃer Preisverfall wÃĪre auch egal, da ich durch sehr gute EinkÃĪufe bereits mehrere hundert Prozent Wertsteigerung mitgenommen habe
@@martinbergen2963 hÃķrt sich super an, GlÞckwunsch
Super Video.Vielen Dank euchðð
Hallo Ihr zwei, ich mag euren Kanal sehr und bin dankbar fÞr euer geteiltes Wissen. MÃķchte noch einige Videos von Euch anschauen.
Ihr seid also die groÃartigen Dudes, die dieses Programm geschrieben haben.
GroÃartig? Siehst du das immernoch?
Tolle Videos, hoher Lerneffekt! :-)
Habt Ihr selber zur Miete gelebt als Ihr die erste Wohnung gekauft habt?!
Immer wieder gut! Weiter so
Nur auf den ersten Blick ein gelungenes Video: Wenn man etwas genauer drÞber nachdenkt, merkt man schnell, dass die Rechnung nicht stimmt: die Wohnung ist 100000,- wert (100% finanziert)- man setzt 10000,- eigenes Kapital oben drauf (dadurch wird der Wert der Immobilie aber nicht gesteigert, sondern nur die "Nebenabgaben" bezahlt), durch die 2% Tilgung hat man nach 5 Jahren also ca. 90000,- Restschulden oder dementsprechend die eingesetzten eigenen 10000,- Euro als Buchwert wieder raus - natÞrlich ohne Steuern zu berÞcksichtigen, LeerstÃĪnde usw...., demgegenÞber steht die Inflation und evtl MieterhÃķhungen. Ich kann hier eigentlich nur viele Risiken und wenig VermÃķgensaufbau sehen, denn je mehr Hebel ich haben will, desto mehr Geld muss ich aufnehmen... Falls ich einen Denkfehler gemacht habe, wÞrde ich mich Þber eine Richtigstellung freuen.
Absolut... Das Risiko ist enorm. Bitte vergesst eure private Altersvorsorge nicht. Wenn der Zock in die Hose geht hat man im Alter nichts mehr. Wo stehen die Zinsen denn in 15 Jahren? 5% 7% 9%? Risiko Risiko Risiko... Mit Hebel geht man schnell in die Insolvenz wenn es schief geht...
Zudem fehlt mir die Abschreibung auf die Wohnung (ja, sie steckt mÃķglicherweise teils in den 1000⎠Kosten, aber wurde das so gesagt?) 2000⎠baue ich mitnichten pro Monat auf. Wenn die Wohnung abbezahlt ist, ist sie sicher nicht 100.000 wert. Zum einen Alterung, zum anderen ist vÃķllig unklar, wie die Immobilienpreise sich entwickeln. Klar soll das anschaulich den Hebeleffekt durch die Fremdfinanzierung erklÃĪren. Aber das Beispiel ist stark idealisiert
@@Martin_why
Den Leitzins haben auch die Staaten zu bezahlen. Steigt der leitzins nuf um 0.5% sind Spanien und Italien instant pleite.
Man kann auch kleine BrÃķtchen backen, dann bleibt man eben wo man ist.
@@fomodude8000 schon klar, aber wir sprechen hier Þber eine Entwicklung innerhalb von 15 Jahren. Und wer sich heute hinstellt und sagt er weià wo der Leitzins in 15Jahren steht der LÞgt. Zudem gibt es noch zahlreiche andere Faktoren die hier ins Gewicht fallen... Ein Beispiel wÃĪre die EinfÞhrung von Zwangshypothek. Ich habe schon eine Studie gelesen zum Thema demokrafischer Wandel, in der berechnet wird wie viel WohnflÃĪche freigesetzt wird. Gibt es zukÞnftig Mal wieder eine "Flucht" auf das Land? Fragen Þber Fragen... Auch ich investiere teilweise risikoreich, aber nur wenn die Chancen stimmen. Jeder sollte seine eigene Risiko-/Verlustbereitschaft kennen. Ich befÞrchte das so manche mit einem Totalverlust psychisch nicht umgehen kÃķnnen. Darum sage ich das man darauf garnicht genug hinweisen kann.
@@Martin_why
Klar kann keiner sicher sagen wo wir in 15 Jahren sind. Ich tendiere zu weiterhin niedrigen Zinsen bei deutlich hÃķherer Inflation.
Der Wohnraum wird vermutlich auch im 15 Jahren noch knapp sein und der SÞden teurer als der Osten.
Sehr gutes Video sehr wertvoller content
ÐĻÐŧÐļ ÐŋÐū ŅŅаŅÐūОŅ ŅŅКа ÐŋÐūÐŧÐļŅ Ņ ÐķÐĩÐŧаŅ ÐēаО КŅÐĩÐŋКÐūÐģÐū зÐīÐūŅÐūÐēŅŅ ŅÐĩÐŧÐūÐēÐĩКа ÐŋÐūŅÐŧÐĩ ŅŅÐūÐģÐū ОÐūÐķÐ―Ðū ÐąŅÐīÐĩŅ Ð―ÐūŅОаÐŧŅÐ―Ðū Ņ ŅÐĩÐąŅ ŅÐĩÐŧŅŅ КŅÐĩÐŋКÐū
Ich finde es interessant, das Vorgehen bei Immobilien zur Eigenkapitalrendite hier nochmal aufgezeigt zu bekommen. Hier sind allerdings an sehr vielen Stellen Variablen, die nach hinten los gehen kÃķnnen. Nicht nur die momentan gÃĪngige Rendite ist aktuell attraktiver als Aktien, sondern ich behaupte auch das Risiko. Man bedenke bitte, dass sich Immobilienpreise in den letzten Jahren gerade auf Grund der gestiegen Nachfrage (auf Grund cleverer Investoren und Privatpersonen, die ihre Chance zur gÞnstigen Finanzierung gewittert haben) in HÃķhen geschraubt haben, die nicht dem gegenwert entsprechen. Man kauft ja auch keine Aktie unmittelbar vor Einsetzen der Gewinnmitnahme, sondern dann, wenn sie gÞnstig ist. Also warum jetzt eine Immobilie fÞr 100.000⎠kaufen, die nach der nÃĪchsten Immo-Blase nur noch dem Realwert von 80.000⎠entspricht. NatÞrlich steigt der Wert langfrisitg wieder; wenn dann aber der Zins fÞr die Anschlussfinanzierung eurer 10 Wohnungen von 2% auf 5% steigt, wird die Immobilie genau zu diesem ungÞnstigen Zeitpunkt zwangsversteigert. Es droht die Privatinsolvenz...
Zudem ist eine Wertsteigerung von 1%/ Jahr ein Wertverlust von 1%, da wir in Deutschland (WÃĪhrungsunion) bemÞht sind die Inflation bei 2% zu halen.
Ãberall wo viel GewinnmÃķglichkeit ohne Eigenkapital mÃķglich ist, verhÃĪlt sich das Risikopotenzial proportional dazu.
FÞr alle mit sicheren EinkommensverhÃĪltnissen, wie z.B. Beamte usw., die ein bereits lange Zinssparer waren und somit bereits viel Eigenkapital einsetzen kÃķnnen, um z.B. tatsÃĪchlich im Rahmen einer 10-jÃĪhrigen Zinsbindung abzahlen zu kÃķnnen, ist dies tatsÃĪchlich eine gute Einnahmequelle nebst Pension/ Rente, da das Bankkonto wegen Inflation an Wert verliert. Wie immer sollte man hier natÞrlich streuen und nicht nur auf Immobilien, sondern auch Aktien, Gold etc. setzen. SchwÃĪchelt eine Anlage, profitiert die Andere und insgesamt hÃĪuft sich Besitz seit Anbeginn der Menschheitsgeschichte langfristig an.
AuÃerdem wurde nicht erwÃĪhnt, dass euch die Mieter eine Wohnung natÞrlich auch unterwohnen und die Miete nicht zahlen kÃķnnen. Das hinter deutschen TÞren RealitÃĪt. Gerade AnfÃĪnger holen sich schnell so ein Volk rein... die alten Hasen haben ihr Lehrgeld meist schon bezahlt.
Ich empfehle, sowohl beim Kauf von Aktien als auch Immobilien dann zuzuschlagen, wenn die MÃĪrkte ihre Depression und geplatzten Blasen erlitten haben... Vielleicht bis dahin einfach konservativ sparen und sich solange Þber die Finanz- und ImmobilienmÃĪrkte weiterbilden. Warren Buffet ist Þbrigens auch deswegen reich geworden, weil er geduldig eine langfristige Strategie verfolgt. "Hebeln" ist kein Taschenspieler-Trick fÞr jedermann.
Ich wÞnsche trotzdem allen einen gesunden Optimismus und viel Erfolg bei der VermÃķgensbildung.
btw: FInanzierte Immobilien sowie Autos und weitere Konsumschulden (egal ob privat oder geschÃĪftlich) kÃķnnen einen krank machen. Es ist ein Schatten, eine psychologische Last auf euren Schultern, die euch immer im Nacken sitzt und euch erstmal die finanzielle Freiheit nimmt, bevor sie euch irgendwann vielleicht mehr finanzielle Freiheit beschert. Fragt euch einfach, was das fÞr ein GefÞhl ist, 10 Wohnungen ÃĄ 100.000⎠= 1 Mio Schulden bei der Bank zu haben und morgens aufzustehen.
Da hast du Recht das kann dir den Schlaf rauben.
Seit wann sind Immobilien attraktiver als Aktien? Man bekommt risikolos 3% p.a. Brutto bei Aristokraten. Und Dividenden-ETFs bringen gerne auch 5% AusschÞttung mit sich. Aktien sind weniger Arbeit und sehr sicher - oder glaubst du das morgen keine KonsumgÞter wie Butter, Waschmittel und Zahnpasta verkauft wird? Immobilien sind aufgrund des Hebels attraktiv, ohne Kredit wÞrde es sich kaum lohnen. Bei AT&T bekomme ich aktuell 5% Nettorendite - fÞr 27000 Euro 100 Euro passives Einkommen monatlich was jÃĪhrlich gesteigert wird.
@@fitnesstoffer2703 steuerfrei verÃĪuÃern nach 10 Jahre. Bei Aktien nicht
@@saschalambert4558 In der Schweiz schon: Steuerfreie VerÃĪusserung von Aktien
@MR PTRS er hat nicht von einzelaktien gesprochen sondern von etfs und diese sind zu 99,999999% risikolos...damit diese nahezu wertlos werden muss schon die komplette weltwirtschaft von heute auf morgen ihren kollaps erleben..
Der Fehler den ihr bei euren Rechnungen macht, ist dass die 2000 euro Ãberschuss die ihr zut Tilgung verwendet, versteuert werden mÞssen. D.h. 45% steuern als reduktion. Sodass wir eig. Von 1100⎠ca. Sprechen die zur Tilgung noch da sind.
Hallo senden, vollkommen richtig, die Mieteinnahmen mÞssen versteuert werden (also auch die Tilgung). Wir haben in diesem simplen Vergleich auf beiden Seiten die Steuer weggelassen (auch die Kapitalertragssteuer).
Vielleicht interessant:
In diesem Video geht es um alle Detail fÞr die Versteuerung einer vermieteten Wohnung:
th-cam.com/video/rkMRcJJ7EY4/w-d-xo.html
Gruà Marco
Was ihr nicht berÞcksichtigt habt ist der Zinseszins-Effekt: Bei Immobilien wÃĪchst das VermÃķgen konstant jÃĪhrlich um 2.000⎠(da man soviel tilgt) Bei eurer anderen Rechnung wÞrde der jÃĪhrlich VermÃķgenszuwachs zwar im 1. Jahr 1000⎠betragen, aber stetig wachsen aufgrund des Zinseszinses-Effektes. Ein Vergleich Þber mehrere Jahre wÃĪre hier finde ich angemessener gewesen.
Liebes Immocation Team, ist es denn clever lediglich die EK-RentabilitÃĪt als KPI bei der Investition in eine Immobilie zu berÞcksichtigen oder denkt Ihr man sollte noch weitere hard facts zu Grunde legen? Vielen Dank fÞr eure Antwort! LG Volkan
Was haltet Ihr vom Kauf von FerienhÃĪusern/Chalets um diese dann zu vermieten. Z. B. in Holland?
Sauber Jungs weiter so
super Content
Wie lautet die formale wenn man 100% Fremdfinanziert hat? Ich stehe gerade auf dem Schlauch..
Hallo, ein tolles Video, und der Hebeleffekt wirkt auch solange der Zins unter der Mietrendite tendiert. Die erste Wohnung habe ich vor 20 Jahren gekauft. Der Zins lag bei 6%. Die Mietrendite ÃĪndert sich leider nicht mit dem Zins (was die EZB so vorgibt) und lag bei 4%. Da war der Hebeleffekt gegen mich. (schnell Tilgung erwÞnscht). Frage an Immocation: Ihr kalkuliert die Mietrendiete ohne Anschaffungsnebenkosten (warum ? ). Ich kalkuriere die Mietrendite auf das eingesetzte Kapital (dazu gehÃķrt Kaufrpeis und Nebenkosten). Alles andere ist SchÃķnrechnerei (oder gibt es Argumente, ich las mich auch belehren :-) ) Grus Pit
Die NK sind sehr speziell. Du muÃt die Steuer mit dazu nehmen. Ich habe bei meiner ersten Wohnung zu 115 % finanziert und ein Sparbuch als zusÃĪtzliche Sicherheit mit hinterlegt. Dann kannst du die NK zeitlich verteilen. Wenn der Markt richtig dreht, dann kannst du das Sparbuchn in 3-5 Jahren auslÃķsen uns bist flott in der Akkumulation von VermÃķgen.
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Wenn der Markt falsch dreht (Risiko), muÃt du entscheiden, ob durchhalten oder abstoÃen. Wenn du dir die Immobilie und den Fehlbetrag/die Bankrate leisten kannst, empfehle ich "aushalten". Habe ich 8 Jahre gemacht, dann sind die Preise gestiegen und deine Immos kommen dann brav ins Plus.
Ihr habt in der Berechnung die Steuern vergessen. zumindest muss ich meine Mieteinnahmen versteuern
Hallo Michael, diese Rechnung ist eine NÃĪherung - die Steuern quasi in den Kosten enhalten.
Schau mal diese beiden Videos, dort rechnen wir im Detail, ink. Steuer und erklÃĪren die steuerlichen ZusammenhÃĪnge:
th-cam.com/video/rkMRcJJ7EY4/w-d-xo.html
th-cam.com/video/Dkh3OrqSppU/w-d-xo.html
GruÃ
Marco
Danke Jungs!! WÞnsche euch auch viel Erfolg!! ð
Und das mit bis zu 30%. Macht man sich abhÃĪngig von der Zahlungsmoral der Mieter, also von der Miete, begibt man sich auf dÞnnes Eis!
Wo bekommt man ein Wohnung um 100.000, die man um 5000 p.a. vermieten kann? In meiner Stadt sind das nur absolute LÃķcher, die man komplett renovieren mÞsste. Und ich lebe in einer sogenannten B- Stadt.
Ich habe meine erste Wohnung in einer B Stadt aber A Stadtteil fÞr 103.000,-⎠gekauft und vermiete sie fÞr 6.000,-⎠kalt p.a.
Ich gebe dir aber recht, die Immobilien zu finden ist wirklich schwer.
GrÞÃe aus Essen
Ich vermisse bei den aufgezeigten Risiken den Ausfall der Miete. In den neunziger Jahren kam es bei ausgeglichenem Wohnungsmarkt zu erheblichen leer StÃĪnden. Ein Teil der leerstehenden Wohnungen wollte man nicht geschenkt haben, weil keiner dort wohnen wollte. Es waren auch Bauherrenmodelle die Þberteuert gekauft wurden und anschlieÃen leer standen. MÞmmelmannsberg und Steilshoop in Hamburg, der KÃķln Berg in KÃķln usw.
Hallo Peter, danke fÞr deine ErgÃĪnzungen. Leerstand ist ein wichtiges Risiko, dass man kennen und mit dem man umgehen muss. Wir bilden z.B. 3% einer jeden Miete als RÞckalge fÞr Mietausfall. Und natÞrlich ist die Auswahl des Standorts und des Mieters entscheidend. Gruà Marco
Und was haltet ihr von einer Mietausfallversicherung ? Danke fÞr eure Antwort ðĪ
HÃĪngt von der Stadt ab. In MÞnchen hast du keinen Leerstand, hier zahlt man BuÃgeld dafÞr.
Ich wÞrde nur Standorte wÃĪhlen, die heute KEIN Leerstands-Risiko haben (Bayern, Umfeld Berlin, Oldenburg etc.). Dann bist du immer noch relativ sicher, wenn die BevÃķlkerungszahl in D einmal abninmt.
Was habe ich denn davon wenn ich z.B. 20% Eigenkapitalrendite erreiche?
Im ersten Jahr schlagen meiner Meinung nach noch die Kaufnebenkosten auf die 100.000 ⎠des Kaufpreises zu Buche. Diese sollten von den Mieteinnahmen abgezogen werden, sodass sich netto eine hohe negative Rendite ergibt. Erst im zweiten Jahr wird diese dann positiv, wobei in Gesamtsicht allerdings immer noch die roten Zahlen dominieren dÞrften.
Nette Rechnung. Problem ist nur die brauchbaren Wohnungen zu finden ;)
Bingo.
Genau. Hier (Raum Karlsruhe) fast unmÃķglich.
@@cristianefrensemeyer3345 Dann such halt wo anders
@@GoldFighters15 Coole Antwort.... z.B. in DÞsseldorf, Bautzen, GÃķrliz oder Hildesheim? Was ist dann mit Fahrtkosten, Zeitaufwand usw? Ich weià nicht, ob das Sinn machen wÞrde wenn man es nÞchtern betrachtet bzw. durchrechnet
@@peixinho1973 Wie kommst du auf GÃķrlitz?
Hallo Marco, Hallo Stefan, eure Videos schaue ich regelmÃĪÃig und ich bin sehr interessiert noch eine Wohnung zu kaufen. Ich habe 2016 eine 3 Zimmer Wohnung gekauft die ich selbst mit meiner Tochter bewohne, voll finanziert!!! Ich hatte gerade die Renovierungs und die Nebenkosten. Wohlgemerkt, alleinerziehend mit einer studierenden Tochter. Es lÃĪuft prima und mir hÃĪtte nichts besseres passieren kÃķnnen. Durch eure Videos bin ich sehr motiviert noch eine Wohnung zu kaufen, diese wÞrde ich gerne als Ferienwohnung vermieten. Das Objekt hat sich jetzt aktuell ergeben. Jetzt hÃĪtte ich gerne gewusst ob ich mir das mit 56 Jahren noch antun soll? Wie ist Eure Meinung dazu?
Herzliche GrÞÃe
Manuela
Manuela Kaleja itâs Never too late
Ist es nicht besser wenn wir abwarten bis die immobilieblase platzt und die immobilien gÞnstiger sind? Oder empfehlt ihr eher jetzt teuer mit wenig zinsen einzukaufen?
Ihr sprecht das Thema in diesem Video an, besser 5 Immobilien kaufen und viel Geld leihen als 1 immobilie kaufen und viel Geld als Eigenkapital zu zahlen.
Wie bekommst du es hin das dir eine Bank mehrere Onjekte finanziert .?
Ohne dabei den Gegenwert in anderen Immobilien hast oder sie bei der Bank cash abzulÃķsen ???
Gibt es keinen Unterschied bei den Finanzierung 80% EK und 10% EK Þber die ganze Laufzeit?
Hallo Juergen, ich verstehe leider die Frage nicht ganz. Was meinst du genau? Wir gehen im Beispiel von 100% Finanzierung (Kaufnebenkosten durch EK aus). Es wÞrde einen erheblichen Unterschied machen 80% EK einzubringen, der Hebeleffekt wÃĪre fast nicht existent.
Gruà Marco
@@73Zapp wenn du mit Immobilien VermÃķgen aufbauen willst dann bist du je weniger EK du einsetzt besser. Ganz schlau wÃĪre es dieses EK auf ein Depot zu legen und an die Bank abzutreten, gleichzeitig finanzierst du diese Summe aber mit. Du zahlst dann zwar Zinsen auf dein EK das du ja eigentlich hast, aber wenn du dein EK abgetilgt hast und die Bank dein Depot wieder freigibt (vorher vereinbart), dann hast du dein EK wieder fÞr die nÃĪchste Immobile, das relativiert die Zinsen wieder. Wenn du aber das EK bar bezahlst oder mit hohen EK Anteilen finanzierst, dann hast du stÃĪndig einen EK Engpass. Dein EK ist dann auf Ewig in der Immobilie "versenkt", bis zum Verkauf. Zudem muss du das EK ja auch mal verdient und angespart haben, das ist ja der groÃe Vorteil von wenig EK Finanzierungen.
Wow das Ganze bei den aktuell hohen Zinsen aussieht wÃĪre spannend ^^
Ich habe mal nachgerechnet:
Vergleicht man eine Finanzierung, welche sich "nur" selbst trÃĪgt (+-0âŽ/Monat, incl. BerÞcksichtigung der Steuer) mit einer, welche 50âŽ/Monat kostet (entweder durch sparen + vorzeitige Sondertilgung oder hÃķherer monatlicher Tilgung) wÞrde man statt 30 Jahre abzahlen auf nur 25 Jahre kommen. Durch die 5 Jahre frÞhere volle Mieteinnahme holt man in den 5 Jahren mehr Geld rein, als man in den ersten 25 Jahren an Kosten gehabt hat (wie gesagt mit BerÞcksichtigung der fÃĪlligen Steuernachzahlung)
Das ist mir nur aufgefallen bei der Frage: lohnt es sich die Immobilie (durch sparen) vorzeitig abzuzahlen? Ich rechne Þbrigens damit, dass ungefÃĪhr 45% der Kaltmiete nach Abzug aller Kosten/RÞcklagen/Steuern als Netto-Einkommen Þbrig bleiben (Nachdem die Immobilie abgezahlt ist und dann auch mehr Steuern zu zahlen sind). Ist das ein realistischer Wert?
50âŽ/Monat Þber 25 Jahre bei 8% = 45.764,32⎠ohne Steuerabzug, dies wirst du durch die Zinsersparnisse und Mehrgewinn der "letzten 5 Jahre" nicht kompensieren.
Das ist natÞrlich nur die mathematische Sicht mit vorhandenen Zahlen, natÞrlich solltest du durchaus RÞcklagen bilden und nicht jeglichen Gewinn gleich weiter investieren.
Der prozentuale Anteil zwischen Kaltmiete und Gewinn hÃĪngt sehr Stark von dem Objekt und der Wartung wÃĪhrend der Tilgungszeit ab.
Seht gut die Chancen und Risiken zusammen gefasst.
Ich habe eine Frage: Wird hier bei der Berechnung nicht vergessen, dass die Mieteinnahmen noch versteuert werden mÞssen?
Angenommen man kauft sich eine Wohnung fÞr 100K mit einer Mietrendite von 5%. Muss hier nicht noch berÞcksichtigt werden, dass maximal 42 % der Mieteinnahmen versteuert werden mÞssen? Somit hÃĪtte man ja nur Netto-Einnahmen von 2.900 ⎠pro Jahr, sofern man sich in der hÃķchsten Einkommenssteuerklasse befindet.
Dann geht die ganze Rechnung doch nicht mehr auf, oder was Þbersehe ich hier?
In 10 Jahren steigen auch die Mieten und somit kann der Zinssatz auch hÃķher sein.
"....und somit kann der Zinssatz auch hÃķher sein."
Und den kann keiner Vorsaussagen!
jÞrgen moritz Deshalb gibt es verschiedene Zins Sicherungen. Man kauft eigentlich Immobilien bei einem normalen Zins(3-5 %) und sichert kurzfristiger(10 Jahre). Aktuell sollte man also eher mit 20-25 Jahren refinanzieren oder eben Immobilien vermietet mit einem Faktor 20-25(hÃķchstens) (Jahresmiete) kaufen, und trotzdem lange sichern. Zinsen kann keiner voraussehen. Rucki Zucki kÃķnnte eine WÃĪhrungsreform mit vernÞnftigen Zinsen(als Risiko Indikator) kommen.
@@saschagross804 ich kaufe nur HÃĪuser die sanierungsbedÞrftig sind und ein Faktor von 10 bis 12 haben und saniere die Objekte komplett und komme dann auf Faktor 18 bis 20.
und in 10 Jahren hast Du hoffentlich schon eniges getilgt, so dass hÃķhere Zinsen locker getragen werden kÃķnnen durch die die hÃķheren Mieteinnahmen (Inflationsausgleich).
Auch von meiner Seite wÞrde ich gerne anmerken, dass man auch Steuerliche Gesichtspunkte noch mehr hervorheben kÃķnnte. Was nutzt einem eine Vor Steuer Rendite, wenn diese durch die Steuer aufgefressen wird.
Hallo Raf J, du hast natÞrlich Recht. Zw. 5-6% Mietrendite bei "normaler" Finanzierung, ist der Effekt nicht so krass und, wie gesagt, sinngemÃĪà in den 2% Kosten enthalten. Hier gehen wir dann in alle Details zur Steuer:
th-cam.com/video/Dkh3OrqSppU/w-d-xo.html
Gruà Marco
Hallo, ich finde euren Kanal super, aber kann es sein, dass ihr einen Knick in eurer Rechnung habt? Wenn ich 10.000 als Eigenkapital fÞr die Kaufnebenkosten einsetze und nach einem Jahr 2.000 getilgt habe, dann liegt mein VermÃķgen nicht bei 12.000, sondern nur bei 2.000. Den eingesetzten 10.000 steht kein Gegenwert entgegen. Somit wÞrde es 5 Jahre dauern bis ich die ursprÞnglich eingesetzten 10.000 wieder zurÞckgewirtschaftet habe. Bei eurem linken Beispiel mit Aktien wÃĪre der Gegenwert nach 5 Jahren mit Zinseszins bereits bei 16.000. KOrrigiert mich bitte, wenn ich einen Denkfehler habe.
HÃķr doch auf zu rechnen. Lass die doch ihren Kurs verkaufen.
Wieso es aus meiner Sicht eine falsche Rechnung ist:
Die eingesetzten 10.000 EUR fÞr Kaufnebenkosten sind weg, d.h. man hÃĪtte erst nach 5 Jahren den Punkt erreicht, wo man sein eingesetztes Kapital zurÞck hÃĪtte! (Steuern etc. ja mal auÃen vor gelassen)
Wenn ich Wertpapiere habe, die 10% jÃĪhrlich zulegen, hÃĪtte ich nach 5 Jahren schon 15.000 VermÃķgen, die ich dazu noch mÞhelos tÃĪglich liquidieren kann. (Zinseszins ebenfalls mal auÃen vor gelassen)
Du hast die Tilgung vergessen.
Macht es Sinn fÞr eine Immobilie, die ich vermieten mÃķchte, einen Kredit aufzunehmen, obwohl ich diese aus meinem Ersparten komplett bezahlen kÃķnnte? Am Ende bekommt ja eh jemand mein Geld, entweder die Bank in Form von Zinsen oder das Finanzamt weil ich die Mieteinnahmen versteuern muss. Habt ihr dazu zufÃĪllig ein Video?
Das 5 Jahre alte Video mit vÃķllig unrealistischen Zahlen empfinde ich in heutiger Zeit inadÃĪquat. Das ist das erste Video in eurem Newslettermarketing. Aktualisieren wÃĪre mal dran und dann haben wir eine reale Situation wie vor dem Immobilienboom.
Von 5000 bleiben zwar 2000 aber instandhaltung und zinsen kann man von der steuer absetzen also die 3000 euro das heiÃt also man hat wieder mehr in der tasche
Welches Mikrofon benutzt ihr??
Kann ich dir leider nicht mehr sagen... g Marco
@@immocation welches verwendet ihr den jetzt ?
Boya Ansteck Mikro
Bei den Aktien habt ihr einen Denkfehler. Wie lange wÞrde man zum abbezahlen brauchen? Sagen wir 30 Jahre. WÞrde ich 10.000 Þber 30 Jahre jedes Jahr mit 10% verzinsen, dann wÞrde man auf 175.000⎠kommen
Wie viele Wohnungen kÃķnntet ihr mit 1Mio kaufen ?
Wie seht Ihr das Thema Sondertilgungen des Darlehens durch Eigenkapital? JÃĪhrlich weniger Zinsen zahlen, oder doch die hÃķheren (Zins-) Kosten geltend machen kÃķnnen? Oder wÞrdet Ihr das angesparte Eigenkapital in weitere Immobilien investieren?
Hey Prinzi, ja, eher investieren... aber natÞrlich nur, wenn noch ausreichend Puffer auf dem Konto und RÞcklagen gebildet werden. Geld, das in der Immobilien gebunden ist, kann ja eben nicht arbeiten. Da die Waage zu halten ist wichtig, hÃĪngt aber auch immer von der persÃķnlichen Risikoneigung ab.
Gruà Marco
Vielen Dank!! :-) Macht weiter so!
Es gibt leider noch ein 4tes Risiko bei eurem GeschÃĪfts Model, das auch nicht zu unterschÃĪtzen ist
Wenn der Mieter seinen Zahlungen nicht nachkommt (soll ja geben), dann mÞsst du selbst mit eigenem Kapital einspringen um den Kredit zu bedienen.
Der Bank ist das erstmal egal denn du hast ja einen Vertrag mit ihr, nicht dein Mieter.
AugenÃķffner Video geil ððŧ
Aber wenn man mehr Eigenkapital einbringt, hat man die Immobilie ja aber schneller abbezahlt. Das ist dann ja besser fÞr den Cashflow bzw. Man hat schneller einen besseren. Macht es also wirklich so wenig Sinn viel Eigenkapital einzubringen
Hallo ihr beiden, sehr schÃķn.
Es gibt aber noch ein weiteres Risiko.
Bei RÞckgang des Wertes der Immobilien, aus welchem Grund auch immer, kÃķnnte die Bank weitere Sicherheiten verlangen.
Auf dieser âNachschusspflichtâ wird die Bank insbesondere dann bestehen, wenn sie weiteren WertrÞckgang befÞrchtet.
"Alles hat sein Risiko" so bleibt das leider auch wie immer, aber vÃķllig richtiger Ansatz!
Mich wÞrde mal interessieren wie Ihr renovierungsbedÞrftige Wohnungen beurteilt ? Kauft Ihr sowas garnicht oder wer / wie schÃĪtzt Ihr hier vorab die Kosten und was zu tun ist ? Nehmt Ihr da einen Gutachter mit ?
Wenn man jetzt 10000⎠Nebenkosten hat und diese von seinem eigenen Geld zahlt, dann kann man doch mit der Eigenkapitalrendite, die von den Mieteinnahmen Þbrig bleiben, die Nebenkosten nicht wirklich reinholen, weil man ja die Mieteinnahmen zum abbezahlen der Immobilie verwenden muss, also ist doch das Geld so lange weg bis man das Darlehen abbezahlt hat. Verstehe ich das so richtig?
der Faktor zeit fehlt mir etwas in den videos.... sagt dochmal was dazu. oder sehe ich das falsch das ich in eurer bierdeckel rechnung eine wohnung mit 100.000 ⎠erst in 50 jahren abgezahlt habe... wenn man also nicht mit 20 anfÃĪngt, kommt das fÞr die rente zu spÃĪt....
Warum nehmt ihr fÞrs beispiel immer nur die wohnung(Anteil/Gemeinschaftseigentum)? Nehmt dochmal ein Haus mit 2 (oder mehreren) We's, wo ich nicht die UnwÃĪgbarkeiten/BeschlÞsse der EigentÞmergemeinschaft mit berÞcksichtigen muss.
Wer schon das Kapital fÞr ein Haus hat, braucht die 2 ja nicht mehr! :)
ich verstehe was ihr vermitteln wollt..........leider geht ihr von idealen bedingungen aus sprich alter des kÃĪufers........anschaffungspreis........was gerne vergessen wird sind plÃķtzlich aufkommende kosten am gemeinschaftseigentum etc.........also bitte etwas genauer fÞr die leute, die nicht vom metier sind.........
Hallo nero, danke fÞr deine wertvollen ErgÃĪnzungen! Das sind alles wichtige Themen und alle Stellschrauben der Kalkulation mÞssen zusammenkommen damit eine Immobilie zur erfolgreichen Kapitalanlage wird.
Diese Video ist natÞrlich ein Grundlagen-Video. Schau mal hier, in diesem Video rechnen wir eine Wohnung im Detail durch inkl. notwendiger RÞcklagen fÞr die von dir angesprochenen Themen.
th-cam.com/video/Dkh3OrqSppU/w-d-xo.html
AuÃerdem haben spezielle zum Thema "Risiken" gerade ein Video aufgenommen, das wir am Sonntag verÃķffentlichen. Ggf. auch interessant.
Gruà Marco
VermÃķgensumlage, Umweltsanierungskosten (DÃĪmmung), Steuern aus Vermietung und Verpachtung. Hohe Steuern bei VerÃĪuÃerung durch Wertsteigerung.
Die Mieteinnahmen muss man auch noch versteuern, nicht vergessen...
Spaà bei Seite. KÃķnnt Ihr mal was zum Thema Immobilien im europÃĪischen Ausland bringen? Es nervt mich die unbelastete Immobilie nicht belasten zu kÃķnnen, um es als Eigenkapital fÞr den Erwerb in Deutschland einzubringen.
Hallo wenn man mit wenig Eigenkapital arbeitet ist man viel anfÃĪlliger fÞr Krisen als mit einer groÃen Eigenkapitaldecke und genÞgend LiquiditÃĪt. Wer langfristig Spass mit Immobilien haben will, sollte schon MillionÃĪr sein um in dieses GeschÃĪft einsteigen zu kÃķnnen.
Wie lang ist denn immer die Laufzeit, wenn ihr von 2% Zinsen und 2% Tilgung sprecht?
Ab der 4:50 Minute wird dir ein Beispiel gegeben :-)
c.a. 35 Jahre - was aber nicht schlimm ist, weil du nicht selbst drinnen wohnst, sondern es vermieten lÃĪsst.
Wieso nehmen wir stets eine Vollvermietung an?
wegen der angeblichen Standortauswahl ...
@@haubaubloginfo9620 das ist auch richtig, je nach Standort (z.B. Karlsruhe). Allerdings gibt es dann keine Rendite von 5% oder mehr.
Mehr Geld scheffeln, Rendite hier, Dividende da. Super Sache, warum macht das nicht jeder so?
1.) Nicht jeder BÞrger ist kreditwÞrdig.
2.) Es bedeutet Risiko.
3.) Es macht Arbeit.
4.) Es gibt nur endlich viele Immobilien.
Wo findet man denn heute noch Immobilien, auÃer Schrottimmobilien, die man zu 100 % von der Bank finanziert bekommt und die Kaltmiete die Tilgung samt Zinszahlung deckt?
kann mir bitte jemand das video schicken von dem dieb2 herren kurz vor'm ende geredet haben?
top video!
Meinst du das Video: Wie viel passives Einkommen ist mÃķglich? Hier ist es:
Gruà Marco
th-cam.com/video/DL_uAOoJEDo/w-d-xo.html
Und was ist mit Steuern? Ich muss doch die Mieteinnahmen bestimmt versteuern?
Klar. Einkommensteuer aus VuV (Vermietung und Verpachtung).
@@gianlucabattiston9909 Aber bei 5000⎠muss man bei Miteinahmen doch keine Steuern bezahlen oder? Das fÃĪllt doch unter dem Freibetrag
das ist ja eine schÃķne rechnung, nur leider sind das nur nur buchgewinne solange der kredit nicht abbezahlt ist, was schÃķn ist wenn man das ganze wirklich nur als rente betrachtet, aber nicht so toll wenn man auf cashflow achtet
Hallo Jungbluth, da sind wir voll einer Meinung. Schneller Reichtum bzw. morgen ein riesiges passives Einkommen ist nicht die Aussage - der Gewinn flieÃt (anfÃĪnglich groÃteils) in die Tilgung und somit RÞckzahlung des Darlehen. So entsteht dann aber Þber die Zeit ein erhebliches VermÃķgen Dank des "Hebels". Um den Cash Flow zu optimieren mÞsstest du entweder viel riskantere Wohnungen mit hÃķherer Rendite an schlechten Standorten kaufen oder mehr Eigenkapital einsetzen (und so weniger vom Hebel profitieren). Gruà Marco
nach meiner schmerzlichen erfahrung sind kleinere hebel - sprich: mehr eigenkapital - sinvoll wobei nachtÞrlich bisher noch nciht weiss wie das bei immobilien ist
Hallo Jungbluth, positiver Cashflow bei Immobilieninvestitionen ist natÞrlich wichtig. Ich selbst investiere systematisch seit Þber 5 Jahren bereits in Immobilien, habe stets positiven Cashflow (Mieteinnahmen abzÞglich AnnuitÃĪt, abzÞglich nicht umlagefÃĪhige Kosten und RÞcklagen). In dieser Rechnung in dem Video sollte nur gezeigt werden, wie durch die Aufnahme eines Kredits zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie, bei gleichem Kapitaleinsatz (10.000 EUro) die Rendite gehebelt werden kann. In Wahrheit ist die Eigenkapitalrendite bei Immobilien meist viel hÃķher. So ist es bei mir keine Seltenheit, oftmals mehrere 100% zu haben, da ich schlichtweg fast kein EK mehr einsetze, da bereits bestehende stark getilgte Immobilien mit deren Grundschuld fÞr neue Immobilien als Sicherheit eingesetzt werden und somit kein "frisches Kapital" notwendig ist fÞr die Bank. NatÞrlich muss die persÃķnliche LiquiditÃĪt mit steigenden Fremdkapital mitwachsen, sodass stets LiquiditÃĪt fÞr unvorhergesehene Kosten, Reparaturen gewÃĪhrleistet werden kann, natÞrlich auch bei vorrÞbergehendem Leerstand. Ich kann sagen, ich hatte in den Þber 5 Jahren Investmenterfahrung im Immobilienbereich noch keinen einzigen Monat Mietausfall.
Gibt es keinen Unterschied bei der Finanzierung 80% EK und 10% EK Þber die ganze Laufzeit?
Hi ð
Wenn ihr solide Kapitalanlagen in SÞd Deutschland sucht kann ich euch gerne einige zu kommen lassen
Ich bin selber Makler arbeite aber im Off Market System
Die Objekte wo ich euch anbieten werde sind nicht im Netz zu finden
Lg
Der Hebeleffekt ist theoretisch genial, basiert doch aber auf der Annahme, dass die Wirtschaft stets positiv prognostiziert wird, oder?
So wie alle Anlageformen oder?
Hier nicht ganz richtig. Die Wirtschaft ist in erster Linie unabhÃĪngig von der Wohnungssituation. Wenn du mit Wirtschaft auch den Wohnungsmarkt meinst, hast du natÞrlich recht. Fallen die Mieten oder die GrundstÞckspreise geht deine Rechnung nicht auf und du machst Verlust.
In meinen Augen sind das alles irrefÞhrende Vergleiche und MilchmÃĪdchenrechnungen. Das Aktieninvestment fÞr 10000⎠hat ein wesentlich niedrigeres Risiko als eine Immobilie mit 100000⎠bei der genannten Fremdkapitalquote. Bei den Aktien verliert man nÃĪmlich maximal 10000âŽ. Sollte bei der Immobilie die Miete ausfallen oder sonstiges unvorhergesehenes passieren und das Objekt ist erstmal unbewohnbar (z.B. Mieter geht pleite und hinterlÃĪsst sein Eigentum in der Wohnung) geht die Rechnung nicht mehr auf.
Das Risiko ist nur in dem Fall verhÃĪltnismÃĪÃig, wenn eine passende unterbewertete Wohnung gefunden wird. Bei einem Kauf zu Marktpreisen ist das nicht der Fall.
Euer Ansatz ist bis auf den Punkt mit der Kreditsicherheit vergleichbar mit einem AktiengeschÃĪft auf Pump auf eine Firma mit unverhÃĪltnismÃĪÃig niedriger Bewertung. Das zu finden ist genauso wie bei Immobilien schwierig und niemand weià was die Zukunft bringt. Sollten etwa die Kurse der Aktie widererwarten doch fallen oder die Mieten sinken (wie gestern medial berichtet), sehen beide Rechnungen dÞster aus. AuÃerdem kann man trotz laufender Investition in das Objekt nicht davon ausgehen, dass es altert und dann eben nur noch zu geringerem Preis oder hÃķherer Investitionen vermietbar ist.
Wie steht mit Steuern?
Schaut mal bei Dave Ramsey vorbei. Der erklÃĪrt euch das Gegenteil :)
Also gar nichts machen?
Bondora und Mintos 6,75% bis 15% ð
milchmÃĪdchenrechnung... passiert aber vielen anderen auch ... da sind schon riesige banken daran pleitegegangen... und wenn ich schon hÃķre kredit ohne eigenanteil dann kommt mir hochspekulatives investment und das andrehen von finanzprodukten an naivlinge in den kopf... mieteinnahmen werden mit dem selben steuersatz wie der lohn versteuert und sind fÞr einen arbeitnehmer quasi sinnfrei als renditeanlage
Hallo denken lohntsich, RÞcklagen und ein finanzieller Puffer sind natÞrlich Pflicht! Schau mal hier, das rechnen wir genau aus, wie versteuert werden muss und welche Steuerbelastung auf einen Vermieter zukommt:
th-cam.com/video/Dkh3OrqSppU/w-d-xo.html
Gruà Marco
ich verstehe die Idee / die Rechnung nicht.
1. Eine Immobilie die 100.000 ⎠Kaufpreis/Anschaffungskosten hat und gleichzeitig 5.000 ⎠monatlich Miteinnahmen generiert ist ein vollkommen absurdes und unrealistisches Beispiel.
2. Die Grundidee den Tilgungsanteil als VermÃķgensaufbau anzusehen bzw. es hier so darzustellen, halte ich fÞr falsch. Es ist doch erst einmal eine RÞckzahlung von geliehenem Geld.
3. Auch wenn in der Rechnung der Zinsanteil zwar vorkommt, wird er aber nicht in die Renditenberechnung (VerhÃĪltnis Tilgung zu Eigenkapital) eingerechnet. Das ist doch falsch oder nicht? Der Zins sind reine Kosten dafÞr, dass die Bank mir Þberhaupt Geld leiht. Diese Kosten trÃĪgt der Darlehnsnehmer und mÞssen in eine Renditenberechnung eingerechnet werden
Dann muss man erstmal eine wohnung haben um es der bank als sicherheit zu zeigen um eine kredit aufnehmen zu kÃķnnen fÞr deine nÃĪchste wohnung
Jaja.. wenn das GeschÃĪft so gut laufen wÞrde, dann wÞrde der Kurs nichts kosten... Usw.
Aber aktuell lÃĪuft das halt nicht mehr.
Das Risiko vom hebeln darf nur nicht unterschÃĪtzt werden, man sieht ja aktuell, dass man auch ein politisches Risiko hat.
Es gibt immer und Þberall ein Risiko, mal mehr und mal weniger. ð
Wer nichts riskiert, kann auch nichts gewinnen.
Hallo Pfadsbach, das stimmt natÞrlich. Dazu gehÃķrt aber natÞrlich auch der richtige Umgang mit den Risiken. Ich wÞrde eher sagen: Chancen nutzen, aber Risiken verstehen und beherrschen.
Wichtig ist nur, dass die vermietete Immobilie den Cashflow begÞnstigt. Dies wird heute immer schwiriger...
Milchmetchen Rechnung, was ist mit dem Steuer? ð
Hey Sergej, ist ein Ãberschlag. Steuer sinngemÃĪà in den Kosten drin. In unseren Videos rund um kalkulieren von Immobilien gehen wir ausfÞrhlich auf die Steuer ein und berechnen sie. Gruà Marco
Das ist schon grob fahrlÃĪssig, was ihr hier erzÃĪhlt.. Leute, wenn ihr euch Immobilien hebelt, dann rechnet immer mit dem worst case, das ist nicht, wenn die Immobilie verschwindet, das sind z.B. Mietnormaden oder ein Rohrbruch.. das sollte bei Wohnungen fÞr 100k nicht selten sein...
Keine Bank finanziert einem mehrere Wohnung wenn derjenige nur Normalverdiener ist und selber bereits eine Eigentumswohnung finanziert und bewohnt. Wer gibt sich denn schon nur mit einer Wohnung zufrieden...
Mit einer FIrma statt einer natÞrlichen Person kann man sagen, man investiert die 2.000⎠erneut um sie nicht zu versteuern, oder?
Miss Boom geht quasi nur bei GmbHs bzw. AGs. Stichwort Schachtelprivileg
Wenn ich ne Wohnung fÞr 100000 ⎠kaufe und JÃĪhrlich nur 2000 ⎠Tilge bin ich damit ne weile beschÃĪftigt ....
Richtig, 34,55 Jahre - sofern der Zinssatz sich nicht ÃĪndert.
Aber so wirklich "beschÃĪftigt" bist du damit nicht, da es sobald du die Wohnung vermietest mehr oder weniger von selbst lÃĪuft.
Btw. fÃĪngst du mit 2% Zins und 2% Tilgung an, die Tilgung steigt natÞrlich, weil der Zinsanteil durch sinkende Restschuld weniger wird.
Dein Ziel ist nicht die Tilgung, sondern der Cashflow. Am liebsten wÞrde man gar nicht tilgen.
2% Tilgung macht 45 Jahre Laufzeit. Das passt vorne und hinten nicht
Finde es sehr interresant aber ich kann mit diesen 2000⎠nichts mehr Machen da sie Gebunden sind und wenn die Wohnung 100.000⎠kostet muss ich diese ja Þber 50 Jahre abzahlen
Wieso 50? Wir haben keine zweistelligen Sollzins sondern der liegt bei ~ 2% ....
Du kannst auch verkaufen oder (bei grÃķÃeren Objekten) nachbereiten, um das Geld wieder rauszubekommen.
2000 Euro ist die Anfangstilgung. Bei einem normalen AnnuitÃĪtendarlehen steigt die Tilgung mit der Laufzeit. Bei 2% Anfangstilgung liegt die Laufzeit bei circa 37 Jahren. Das ist reine Mathematik und unabhÃĪngig vom Kreditbetrag.
WolfderErste Sehr entscheiden fÞr die Dauer ist aber der Zinssatz. Je hÃķher, desto schneller ist es abgezahlt. Ãbrigens ein weiteres Risiko der geringen Zinsen zur Zeit.
@@jan-christianmuller293 Es ging hier lediglich um die Dauer der Tilgungszahlungen und diese ist einzig von der Anfangstilgung abhÃĪngig. Ein anderer Zinssatz beeinflusst lediglich die Rate an die Bank und das Gesamtdarlehen, aber in keiner Weise die Laufzeit. Falls du es mir nicht glaubst, schnapp dir einen Onlinerechner fÞr Zinsen und Kredite und rechne dir das gerne selbst nach. Die als gegeben betrachteten 2% sind derzeit schon sehr weit oben angesetzt. Der hÃĪufig angepeilte Wechsel im Zinsniveau durch Ãnderung des Leitzinses durch die EZB ist reine Glaskugelleserei. Er kann steigen, kann aber auch fallen bzw. bei 0% bleiben. Bei meinem Kommentar ging es einzig um die Verbindung zwischen Anfangstilgung und Laufzeit.....
So richtig Bock auf eine Immobilie bekomme ich nach diesem Video irgendwie nicht
Du darfst dich nur nicht blenden lassen, von den potentiellen Mietern. Ein netter Mieter bringt dir gar nichts, wenn er die Miete nicht mehr zahlen kann.
Absoluter Schwachsinn man muss von den 100k bei der Rechnung ausgehen nicht den 10k. Man haftet mit den 100k und nicht den 10k.
Die Story Þber Warren Buffet ist zu 100% falsch! :) Biographie lesen hilft! ;)
Dann solltest du das vielleicht auch tun.
Es ist zwar richtig, dass Warren Buffet durchaus immer sehr gut gespart hat und wohl weit Þber 10% Sparquote hat,
jedoch einen GroÃteil seines heutigen Kapitals kommt durch sehr gute Nutzung von Fremdkapital und seinem Geschick im Investment.
Wie war das: jegliche Gewinne in den Anlagen seiner einzelnen Personengesellschaften 50/50 fÞr alles, was er Þber Marktkurs erwirtschaftet?
Ich hoffe das auf deinem Profilbild bist nicht du. ^^
Hallo Immocation Team, Top Video sehr gut erklÃĪrt!! Ich brauche euren Rat zum dem folgenden Sachverhalt. Objekt Kaufpreis 249.000.000⎠108mÂē / Mietrendite 4%. Das Objekt wird 2020 fertig. Neubau Gehoben. Die Kaltimiete betrÃĪgt 800-900âŽ. Was meint ihr?
4% ist deutlich zu wenig. WÞrde ich nicht machen. Marco
Ihr habt bei der Rechnung 5k Miete - 1k Wartung / Hausverwaltung - 2K Tilgung = 2K Gewinn vergessen, dass 2% (2K) Zinsen noch abgezogen werden, was einen Restgewinn von 0⎠= 0% bringt.
Meine Frage ist: wenn das alles so top funktioniert und man reich wirdâĶwarum wird man dann TH-camr oder startet irgendwelche anderen NebentÃĪtigkeiten, BÞcher usw? ð
Die Antwort ist: Mit TH-cam und einem Buch, kann ich mÃķglichst viele Menschen ereichen, die genauso Immobilienbegeistert sind wie ich!
LG Anitað
@@immocation achso, es geht um NÃĪchstenliebe und ehrenamtliches Engagement im Lieblingshobby! ððŧ
Das ist aber eine ganz schÃķne MilchmÃĪdchenrechnung: Die eingesetzten 10.000⎠sind ja die Kaufnebenkosten. Die sind quasi komplett wertlos. Nach euer Rechnung habt ihr nach 5 Jahren erstmal Þberhaupt die 10.000⎠wieder rein geholt. So eine Rendite kann man doch nur Þber den Gesamtzeitraum ermitteln. Eure 20-34% verzerren da echt das Bild. Das ist so nicht korrekt....
bei den derzeitigen Mondpreisen zahle ich lieber 0,5% Negativzins und starte wenn die Immobilienblase platzt....
Problem bei dem Vergleich: Wenn ich 10.000,- in Aktien investiere und 1.000,- Rendite rausbekomme, habe ich meine 10.000,- immer noch. Die 10.000,- Euro fÞr die Kaufnebenkosten sind einfach weg. Die bekomme ich auch nicht zurÞck. ;-)
Das Geheimniss ist, es muss immer einen Verlierer geben damit es den BetrÞger besser geht ðð.
Achtung: Eine 100% Fremdkapital-Immobilie ist viel riskanter als ein 0% Fremdkapital in Aktien. Wenn es so chillig wÃĪre, wÞrde niemand mehr in Aktien investieren. Die Kungs erklÃĪren Immo-Dinge sehr gut, aber wenn man schon die Eigenkapital Rendite mit Aktien vergleicht sollte man schon dazusagen, dass das ein viel, viel, viel grÃķÃeres Risiko ist als bei Aktien.
Also ich muss etwas anmerken.
1. Ich wÞrde nie zu 100 % finanzieren. 30 % sollten schon als Eigenkapital vorhanden sein. Einfach um eine besseres GefÞhl zu haben.
2. Ihr sprecht in dem Video auch ganz kurz die Hausverwaltung und die EigentÞmergemeinschaft an. Ich wÞrde nie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen, denn zum einen mÃķchte ich "Herr im eigenen Haus sein" und mich nicht mit anderen EigentÞmern herumÃĪrgern und zum anderen gibt es bei den Hausverwaltung viele schwarze Scharfe, die sich um NICHTS kÞmmern, die aber aus Gewohnheit oder weil sich in der EigentÞmergemeinschaft eine Mehrheit fÞr dieses Hausverwaltung ausspricht, eben immer weiter "arbeiten" . Alles schon erlebt. Von Wohnungen in MehrfamilienhÃĪusern kann ich nur abraten. Dann lieber 2 FamilienhÃĪuser die mir komplett alleine gehÃķren oder 1 Familienhaus mit Einliegerwohnung.
Sehr gut aber die Stimme des rechten Typen ist echt langweilig und einschlÃĪfernd
Bla bla bla
Erst einmal eine gute Wohnung finden
Dann gute Mieter finden die auch immer bezahlen und und und
Auf Papier kann ich auch viel schreiben habe 2 Wohnungen zu Miete
Ganz ehrlich: Wer die Anschaffung einer Immobilie auf Grundlage eines TH-cam Videos und ein billiges excel Sheet tÃĪtigt, muss sich Þber eine Privatinsolvenz nicht wundern.
Ihr behauptet, dass bei Aktien der Totalverlust droht. Das ist theoretisch mÃķglich aber praktisch sehr unwahrscheinlich.
Ich bezweifle auch, dass weder ihr noch sonst jmd. das ZinsÃĪnderungsrisiko adÃĪquat abschÃĪtzen kann.
DarÞber hinaus solltet ihr auch das Liquirisiko betrachten. Bei Aktien kÃķnnt ihr theoretisch die Aktien teilweise verkaufen, wenn ihr das Geld fÞr was auch immer benÃķtigt. Wie sieht das bei Immobilien aus? Euer Kapital ist fÞr die nÃĪchsten 30 Jahre gebunden.
Und dann frage ich mich, wie der Zukauf von Immobilien zum demographischen Wandel Deutschlands passt? Wenn 5 Millionen Menschen weniger in DE leben, braucht es weniger Wohnungen.
Ich rate jedem sich diesen Schritt grÞndlichst zu Þberlegen.
Man sagt als Faustformel: 70% Wertpapiere, 20% Immobilien und 10% Rohstoffe oder Edelmetalle. Die Verteilung basiert auf Erfahrungswerten.