15萬一套！5折隨意選！惠州海景房跌到痹！無數香港客慘接盤，今暴跌幾十萬，惠州樓市已一片哀嚎。

最近，惠州樓價出現咗大幅下跌，高達5成嘅新聞上咗熱搜！更加嚴重嘅系，部分業主在蝕掉首付後，即便將房屋賣出去也仍然無法還清銀行既貸款。
呢並唔系在誇大其詞或者話唱衰惠州樓市，而系希望通過揭示呢啲客觀事實，提醒購房者投資需謹慎！
繼威海海景房價格崩盤之後，惠州嘅海景房價格也崩咗！海景房唔單只不再高高在上，反而有一種觸手可得嘅感覺。
冇睇過雪嘅南方人總系恁住有機會既話要去東北好好地感受下。冇睇過海嘅大陸人總系嚮往住喺大海邊，每天打開窗戶就能睇到大海，想想心情就很靚。
於是乎，雪鄉、冰雪大世界、海景房就成咗商業世界不可忽略嘅賺錢模式。尤其系海景房，創造嘅GDP可能會大得多，因為中國有着超長嘅海岸線，只要系靠海嘅商品房都可以被稱之為海景房，因此，中國並不缺少海景房，甚至還可能出現過剩嘅情況。
因為海濱資源有限，外溢嘅需求讓惠州東部嘅海濱小城--惠東縣也繁榮起身。惠東縣距離深圳市羅湖區只系個半鍾嘅車程，海岸線上分布着巽寮灣、雙月灣、十里銀灘、亞婆角等多個著名海濱風景區，官方數據顯示，在今年嘅中秋國慶假期，惠東縣濱海片區接待咗67萬名遊客，節日期間，因海濱區域遊客較多，惠東縣旅遊局還曾勸導遊客錯峰出行，前往惠東嘅其他景點。
豐富嘅海濱資源也吸引咗唔少發展商嘅到來，碧桂園、金融街、合正、富力、萬科、星河等房企開發嘅大型綜合旅遊項目在海岸線上依次排開。惠東縣嘅海景房可謂紅極一時，2011年碧桂園十里銀灘首次開盤當天就賣咗4000套，唔少人不惜花費百萬元購置海景房，以期在炎炎夏日帶上一家人去度假，亦或系在將來用於養老，再不濟也能租出去。
不過，「理想很豐滿，現實很骨感。」身在城市嘅人們工作繁忙，一年能去住幾次？另外，海邊嘅潮濕真嘅岩養老嗎？房屋一個月租金真嘅能達到咁高嗎？購房者買樓時或許冇考慮甘多，只有等到賣房時才感覺到心酸。
而家，在惠東海邊，唔到15萬元就可以購買一套住宅，二手樓「打折賣」已經系普遍現象，而真正想要賣埠去，五折好似已經系標配。除咗把價格降到位，賣房仲要花點心思，有房產中介為咗幫業主賣房，直接在露台上拉起紅色嘅橫幅，明確表示「業主急賣」。
惠州海景資源較豐富，大亞灣黃金海岸有着「東方夏威夷」嘅稱號，巽寮灣則被稱為「中國馬爾代夫」，再加上距離深圳較近，相比深圳嘅高樓價，單價1萬元/平方米左右嘅海景房自然有市場。
唔少人系買來度假，或者給長者養老嘅，購房人群中深圳人較多。
從而家嘅購房群體來睇，香港人亦系惠州海景房嘅主要客源。今年通關之後，交通也更加便捷，發展商特意增加咗樓巴專線，香港人從福田口岸、羅湖口岸、蓮塘口岸過關之後，就可以乘坐樓巴，沿着海岸線，一個半個鐘就能直達惠州東部嘅海景房。
「坐巴士過嚟嘅大部分都系香港人，深圳業主幾乎都系揸車來嘅。」一名房產銷售表示，疫情期間減少咗班次，今年通關之後就恢復正常咗，早上六點至夜晚九點，幾乎每個個鐘都有一班車。工作日晏晝，從深圳羅湖乘坐樓巴，蓮塘口岸上車嘅人較多，大多為講着粵語嘅老年人。
「我之前來過，今日帶她來睇睇。」走訪期間，就遇到一對從香港來嘅老年夫婦，因為佢哋嘅朋友早年在惠州海邊買咗海景房，呢次前來即專程睇樓。
從當前在售嘅新樓項目來睇，碧桂園十里銀灘片區維港灣項目，一線海景房已經賣完，在賣嘅為二線海景房，靠山，現房交付，均價為7000元/平方米左右，例如一套在售嘅，80平方米嘅二線海景房（可睇海），總價53萬元，單價6625元/平方米，而家發展商搞活動，還可以免費送一套家私。
房產銷售稱，2018年首次開盤時，維港灣一線海景房嘅均價在1.6萬元/平方米左右，二線海景房開盤價格在1.25萬元/平方米左右，相比之下，而家嘅二線海景樓價格已經有所下跌。
不過，相比於新樓，對於購房者來講，惠州海邊嘅二手樓更具性價比。
走在惠東海邊嘅街道上，除咗一啲吃食小店，隨處睇得到嘅仲有房產中介門店，門口清一色地立着廣告牌，上面寫着在售嘅二手單位信息，有嘅小區大門口亦有類似嘅牌子，兩房、三房戶型總價20～50萬不等。
以十里銀灘三期愛琴海小區一套朝南嘅二線海景房為例，面積97平方米，業主最低售賣總價僅為47萬元，按照呢個數據計算，單價僅為4845元/平方米，唔單只房屋面積大於上述新樓，價格還遠低於上述在售嘅新樓。推售該二手樓嘅房產中介稱，業主在深圳，2015年左右購入該單位嘅時候，單價約1.05萬元/平方米，總價102萬元左右，亦都講緊，8年左右嘅時間，業主轉手再賣時，蝕本咗55萬元，價格跌幅54%。
在惠州海邊，轉手再賣時蝕本嘅案例比比皆系。例如，十里銀灘海逸灣小區朝南嘅一線海景房，面積70平方米，7、8年前業主購入時，總價100萬元左右。「當時呢種一線海景房很少，都靠搶，我當時買過一套，總價要109萬元。「房產中介回憶起當時嘅場景時講。但系，幾年過去，該戶型嘅單位價格也已經腰斬，最便宜嘅一套總價已經降至47.5萬元。
在二手樓難買嘅情況下，以往由購房人全部承擔嘅中介費亦有所變動。惠東海邊嘅房產中介表示，二手樓成交嘅中介費率一般為房產交易總價嘅3%，而家業主承擔1/3嘅中介費應該系沒問題嘅。
想要在惠州海邊置業，而家嘅門檻也已經較高峰時期降低咗唔少，如果接受靠海稍微遠一點嘅房屋，單價可以低至3000多元。例如，碧桂園十里銀灘山林海小區一套70平方米嘅二手住宅，而家總價僅需要27萬元，單價僅3857元/平方米。根據房產中介介紹，7、8年前業主購入時總價約50萬元，而家價格也已經腰斬。另外，在房產中介平台上，有單位50平左右，總價唔到15萬元。
在惠州海邊，就算系租房，也很便宜，對於度假嘅人來講，租房好似比買樓更划算。房產中介平台上，不睇海嘅三室兩廳整租，租金低至700元/月，有嘅睇海嘅兩室一廳，租金也僅需700元/月。
何以至此？
惠州海景樓價格下跌已經系不爭嘅事實，安居客嘅平台數據顯示，而家，十里銀灘所在嘅稔山鎮二手樓掛牌均價為6814元/平方米，較2021年7月嘅高點1.07萬元/平方米下跌幅度約36%；巽寮片區嘅二手樓掛牌均價為9442元/平方米，較2021年10月嘅高點1.38萬元下跌幅度約32%。
咁，惠州海景房降價幅度較大嘅原因系乜野？
而家，惠州新樓庫存量處於高位，去化壓力較大，據中指數據，截至今年11月末，惠州海景房相對集中嘅惠陽區、惠東縣兩個區域新樓庫存量高達606萬平方米，去化周期超過25個月。
「近兩年來，宏觀經濟下行壓力大，房地產市場持續調整，預期不明朗，惠州海景房成交量也持續走弱，房地產開發企業為快啲項目去化，加速銷售回款，多採取降價銷售嘅策略。」楊紅俠表示，由於購買海景房嘅人群投資需求較多，受經濟及市場環境變化影響更為明顯，對價格敏感度更高，導致房企需要更大嘅降價幅度才能促進項目去化。
購房者在海邊買樓，一方面比較關注機場、高鐵等公共交通，另外亦畀較關注海景房項目周邊嘅配套設施，同埋項目系唔系存在同質化競爭，而家惠州海景房呢幾個問題都有待提升。
公共交通不便確實系惠州海景房嘅痛點。今年7月，有網友在人民網領導留言板上留言，建議碧桂園十里銀灘開通到高鐵站嘅直達巴士，對此，官方回復稱，由於從碧桂園十里銀灘片區前往惠東南站和惠陽站受季節性影響較大，客源少且不穩定，相關公交客運企業冇開通該運營線路嘅規劃，相關客運線路正在開展調研工作。
睇完威海、惠州嘅海景樓價格走勢，你還會對海景房念念不忘嗎？