膝蓋斬！深圳樓市：跌幅超乎想象！從天價到親民，割肉大大平賣！全都繃唔住喇，業主徹底躺平，擺爛，曾經嘅天價樓跌落神壇。
仲有唔到20天，就要跟2024講拜拜了。
深圳有套建面約420平的別墅產品，依山傍海，成個社區蔥蔥鬱郁，一入眼底，就畀人心曠神怡。2018年底，原業主買入價系4668萬。而家，以1445萬法拍價成交，六年時間蝕本3223萬，平均每年蝕本537萬、每個月蝕44.7萬。簡直系妥妥的「吞金獸」。呢個樓盤系東部大鵬新區麓灣居，用於度假的確唔錯，但從自住的角度，周邊產業、交通、教育等配套，冇一個抗打的，「地段唔可以行，蝕錢第一名」。在郊區，別墅越賣越便宜，幾乎系家常便飯。
像2010年左右買入東部華僑城天麓的，而家平均每套蝕本都系以上千萬起步。唔知大家有冇想過一個問題：點解大部分別墅都系遠郊？很重要的一個原因，就系郊區的土地相對便宜，蓋高密度的高層根本唔好賣，所以蓋呢種低密度的別墅成本低。而市中心的地價比較貴，如果蓋別墅的話數量少價格高，對於發展商來講比較無利可圖，所以市中心傾向於蓋密度較高的高層為主。別墅系傳統豪宅，慢慢有過時的趨勢。
加上總價高，流通性差，維護開銷非常高昂，市面上極少有岩投資的別墅，除非系頂級別墅可以考慮，其他都已經過氣了，只能睇作一個消費品。我哋而家睇到一啲位置很偏的別墅仲可以偶爾成交，主要就系個別中產對別墅仲有一定的濾鏡。一般踩過別墅呢個坑的人都唔會再碰，以後可輸送過去的韭菜，梗系越來越少。在當前深圳核心區熱門樓盤普遍上漲的時候，非核心區的樓價依然可以跌得很嚇人。以後自己買樓千萬唔可以只跟住感覺走，一定要有理性且專業的分析作為輔助才行。
好多發展商在給新盤做宣傳的時候，都會以地鐵作為賣點，咁地鐵對周邊樓盤的價值帶動有多大？對於買地鐵房，首先睇小區離地鐵站的距離。步行500米以內嘅系正地鐵房，一公里以內嘅系准地鐵房，1.5公里以內算勉強有地鐵，再遠，就不屬於嚴格意義上的地鐵房了。越系交通不便利的板塊，對地鐵站距離的要求就越高，原則上越近越好。從過往的數據來睇，地鐵影響樓價的時間節點，主要系該地鐵站點確定的時候、開始動工的時候，同埋地鐵開通前後一兩年。如果系規劃中的地鐵，配套可唔可以實現？
你要睇它系正在建的，仲系圖紙上的，兩者差別非常大。因為，地鐵從無到有，從規劃到落地，再到正式運營，系一個漫長的過程，充滿咗未知和挑戰。在呢個過程中，可能會出現各種變數，比如線路更改、站點調整、延期通車、甚至取消站點等。因此，我哋在買樓的時候，唔可以只盯着地鐵呢一因素，仲需要考慮到產業、地段、配套設施等多個方面。只有全面權衡各種因素，才能確保我哋的資產收益。在網上睇到一個言論，大概意思系：科技園和寶中1000萬左右的次新小區，每月租金才一萬左右，租金回報率咁低，嗰啲買樓人點下得咗手？真相系，買樓包含了居住和投資，有好大的金融屬性，未來預期、市場價值共識，呢啲因素占比更大。
往往漲得快的房屋，租金收益率都低，而租金收益率高的房屋，通常沒啥上漲動力。對比大城市和小城市。單睇租金回報率，一啲小城市的房屋，比北上廣深的房屋都高，但系漲幅方面，小城市的房屋完全沒法和大城市的房屋比。再對比次新樓和老房屋。同一地段的次新樓和老房屋，次新的價格可能系老舊房的兩倍，可租金其實差距沒咁大，次新樓的租金優勢並不明顯，可行情一來，都系次新樓跑在前面。區域亦系一樣，羅湖作為深圳成熟片區，租金收益率系全市最高的，但系因為區域配套未來冇成長預期，樓價上漲動力亦都唔強，屬於存量市場。好多數據都像租售比噉樣具有迷惑性，一定要撥開雲霧睇本質才行。只盯着租金買樓的話，往往很容易蝕底。
深圳的樓價，曾經畀人望塵莫及，而家卻畀人大跌眼鏡。2007年的小區，單價曾飆升到12萬億每平米，呢數字比科幻小講還誇張。但現實比小講更戲劇，今年，同樣的小區，單價跌到咗5.15萬億，幾乎腰斬。月薪一萬的你，一年人工連一平米都買唔到，呢合理嗎？顯然不！深圳樓價的泡沫，終於破了。「呢樓價跌得，比股市還刺激！以前嗰啲豪宅，價格高得只能仰望，而家居然也親民了。但講實話，呢跌得人心惶惶的，誰仲敢輕易下手？不過，呢也算系俾我哋呢啲普通人一點希望吧，至少唔使再仰望嗰啲高唔可攀的數字了。2021年1月，73平米的房屋要價905萬，單價高達12.3萬億每平米。但到咗今年9月，77平米的房屋僅售398萬，單價降至5.15萬億每平米。
深圳二手樓市場累計降幅達到37.3%，在一線城市中跌幅最大。華某成、半島某幫三期、某密湖一號等曾經的豪宅，價格也紛紛跳水。呢唔單止系市場的自我調節，更系政策調控的結果。今年上半年，深圳出台了7大利好政策，試圖為樓市回暖注入活力。但政策的暖風並未吹散市場的寒意，賣方市場的博弈仍在繼續。在今年的深圳，房地產市場的波動比過山車還刺激。就拿寶中的精英某亭來講，呢個小區的樓價就好似系坐了一回跳樓機。2021年，呢度的樓價高得離譜，73平米的小三房要價905萬，單價12.3萬億每平米。
但到咗今年，同樣的面積，價格直接跳水，一套77平米的房屋只賣398萬，單價降到咗5.15萬億每平米。呢價格，比起最高點，唔單止系腰斬，簡直系膝蓋斬，直接返到咗2015年的水準。深圳的二手樓市場，唔理系報價仲系成交價，都畀人感受到咗市場的寒意。深圳的二手樓累計降幅達到咗37.3%，在一線城市中跌幅最大。呢可唔系小打小鬧，呢系真金白銀的縮水。華某成、半島某幫三期、某密湖一號呢啲曾經的網紅神盤，價格也紛紛跳水，最高跌幅達到咗4成。今年，深圳出台了16次樓市調控政策，呢啲政策唔單只在首付比例、貸款利率等方面進行咗調整，還首次在中央政治局會議上提出要促進房地產市場「止跌回穩」。呢啲舉措顯示了政府對「救市」的決心。
尤其系9月底的系列政策組合，為市場注入咗正能量，推動樓市逐步走出低谷。隨着保障房的各種新政逐步推出，深圳樓市的特徵和變化也在悄然發生。政策的暖風並未吹散市場的寒意，賣方市場的博弈仍在繼續。只要一個小區有一層樓屋樓價落來咗，其他的房屋也紛紛跟住開始降價。樓價的漲跌，其實和股票一樣，好大程度上系由心理因素控制的。人們對於樓價的預期，對於政策的反應，都系影響着樓價的走勢。深圳樓價的呢波下跌，系市場自我調節和政策調控共同作用的結果。雖然政策在努力穩定市場，但系市場的供需關係、人們的購房預期，都系影響着樓價的走勢。
而且，隨着深圳經濟的發展，樓價的穩定和合理回歸，亦系大勢所趨。畢竟，房屋系用來住的，唔系用來炒的。高樓價曾系深圳快速發展的象徵，但而家，它成為咗普通市民的沉重負擔。樓價的下跌，雖然減輕了購房者的壓力，但也暴露了市場的脆弱和政策的局限性。北上廣深四大城市的樓價紛紛回落，系對過去幾年樓價瘋漲的反思。大家點睇？系唔系也覺得而家系個機會，仲系繼續觀望？」你認為深圳樓價的下跌，系市場的自然調整，仲系政策調控的結果？