Procurei por esse tema nos outros canais, só enrolação. :| Mas nesse vídeo, foi tudo esclarecido, muito obrigado por explicar com essa simplicidade. Assim todo mundo pode entender.
Vou perguntar ao CharGPT pra fazer um ranking (índice) de Fundos calculando com todos esses critérios que Vc listou..Tenho a impressão que o GPT não vai saber responder certo ou vai bugar...Mas fazer poema sobre o Biden ele sabe...kkkk
Mari, eu vejo que suas análises tem argumentos sólidos e com sentido pois como vc falou temos que qualidade e quantidade,segurança primeiro, eu amou sua forma como analisa todo o investimento, no fim de tudo se trata de seu dinheiro , né Mari, fica com Deus
Ao meu ver, esse vídeo é o reflexo e a ótima conclusão de todos os outros seus vídeos de FIIs. De que nada é "preto no branco", nunca é só um d.y, nunca é só a qualidade dos ativos, nunca é só concentração de receita... mas sim o conjunto de tudo isso em uma análise. Claro que nenhum fundo é perfeito e fica a critério de cada um correr determinados riscos, o importante pra mim é minimizar e os diversificar. Valeu Mari, ótimo vídeo!!!
Parabéns pelo video! P/VP pra FII de papel eu acho ok, pra FII de tijolo eu olho, mas sempre desconfiando, porque as vezes os valores estão desatualizados, e como vimos na pandemia, tem alguns muito mal avaliados, quando troca inquilino e reduz valor do aluguel pode cair bastante o VP na próxima avaliação, aí o pessoal recomenda usar esse modelo de Gordon, mas eu ainda uso ele um pouco diferente do que você explicou, simplifico mais comparando apenas a taxa do tesouro IPCA + prêmio de risco, visto que em teoria o valor dos imóveis mais ou menos corrige pela inflação. Abs
Mari, tenho FGTS, não precisei fazer nenhum tipo de saque que o governo liberou na crise, porém é ruim eu sacar esse dinheiro nas época que o governo libera pra investir em fundos imobiliários? Sucesso pelo canal. Abraço.
Não é ruim não. O FGTS rende 3% ao ano, ou seja, metade do que a poupança rende e muito menos do que a inflação. Se vc sacar e deixar na poupança vc estaria perdendo muito menos dinheiro. Acho super viável sacar e buscar outras opções, nem q seja de renda fixa se quiser mais segurança.
Você pode entrar em sites como o Status Invest ou o Funds Explorer (links na descrição do vídeo) e dar uma olhadinha na média de Dividend Yield que eles pagam.
Uma carteira para se aposentar precisa ser diversificada. Já fiz vários vídeos mostrando sobre isso. Tem uma playlist aqui no canal onde falo sobre como montar uma carteira ideal de investimentos 😁
Tipo, eu tenho um fundo de qualidade ok. Porém como eu sei se eu estou pagando o valor certo por ele ? Eu digo isso por que se eu olhar somente para Valor patrimonial, não acho seguro, pois esse valor e atualizado 1 vez por ano, e pode ser que o valor esteja defasado intende? Pode ser que essa métrica funcione para papel, mais já para tijolo não.
1 - vc avalia o valor de uma casa ou apartamento todo mês? Isso não faz sentido!! Até pq a variação de imóveis físicos normalmente não acontece em grandes proporções a não ser que algo muito específico ocorra na região dos imóveis (situações que sempre são mencionadas nos relatórios inclusive). 2 - avaliando pontos de qualidade dos fundos você define com clareza se faz ou não sentido ter na carteira. 3 - se quiser calcular preço justo vai perceber que cada analista vai te falar um valor diferente.
Olá Mari! Qual é a diferença entre: tesouro Selic, tesouro direto e tesouro Ipca +? São cada um diferente? Se sim, detalhe um pouco de cada um por favor!
Tesouro direto é um tipo de investimento. Dentro do Tesouro direto tem os que vão render a selic, ou o IPCA + uma taxa fixa e tem os pré fixados que vão render uma taxa fixa, ex.: 13% no ano.
Ola, pelo oque entendi o valor que vai pagar pela cota nao importa tanto e sim se o fundo será um bom FII, isso mesmo né? Vejo muita gente falando em pagar caro ou nao mesmo em FII de qualidade e então fico meio confuso.
O ideal é que o preço comparado com o valor patrimonial do fundo (P/VP) esteja próximo de 1 já que existe um imóvel por trás que se for vendido não vai conseguir ter um retorno muito acima do que já foi avaliado. Mas isso é só um dos pontos que precisam ser analisados. Não adianta comprar um FII ruim ou com algum problema só pq está barato, ou ainda pagar muito acima do que os imóveis realmente valem. Só não concordo com essas fórmulas para definir um preço justo, sendo que o justo depende da eficiência e do valor real dos imóveis do FII.
@@mari se eu analisar um fundo e for bom e digamos que esteja um pouco acima o PVP, ainda vale apena investir, pq meu pensamento leigo e novato é que seu eu estou comprando pensando a longo prazo e no aluguel mensal, não me importo tanto com o valor atual da cota pois o meu foco é no dividendo. Não sei se estou pensando correto.
Olá! Se eu for analisar um fundo imobiliário para comprar cotas, se for olhar no Dividend Yield nos anos anteriores, sei lá, digamos fui ver o Dividend Yield que esse fundo pagava 3 anos antes comparado ao Dividend Yield que está pagando atualmente... Se o Dividend Yield que está pagando atualmente é menor do que pagava nesses 3 anos anteriores, que dizer que não vale a pena comprar nesse fundo? Porque de um tempo pra cá, veio perdendo força? E se vejo que nesses 3 anos anteriores o fundo pagava Dividend Yield menor e veio crescendo até o momento atual com um Dividend Yield maior que os anos anteriores. Quer dizer que esse fundo vale a pena? Lembrando que é apenas nesse ponto de Dividend Yield tirando todos os outros pontos para analisar um fundo.
Dividend yield menor ou maior não significa NADA sem olhar outras coisas!!! Por exemplo, ele pode ter tido um dividendo maior pq vendeu um imóvel e depois voltou ao seu dividendo normal e isso não significa q seja ruim para o investidor. Mas se vc está olhado só para o Yield só vai ser que o dividendo não está tão alto quanto antes. Sem contar q quanto menor o preço maior o retorno. Ou seja, se no passado fundo custava 150 reais e pagou 1,50 significa um retorno de 10% de Dividend Yield, mas hoje o fundo se desvalorizou e custa 130 reais, e pagou os mesmo 15 reais de dividendos, o Dividend Yield vai ser de 11,50%. E isso não significa que seja bom!! Dividend yield não significa qualidade e nem pode ser usado dessa maneira.
Ok Mari entendido .. mas vamos lá … no exemplo o FII XYZ11 não mudou seus fundamentos não ocorreu nenhuma vacância , porém sua cota subiu pra 1,32 P/VP . Seu yeld está em 7% … Vc mantém ? Vende parcial ? Compra mais ? Vende tudo ?
Eu não compro um FII se ele tiver acima do preço q considero justo, ou seja, se estiver com o P/VP acima de 1,05 que citei (mesmo q ele tenha várias qualidades), eu não vou investir. Tem q atender a todos os meus critérios ou simplesmente busco novas oportunidades para o momento. Sobre quando vender eu até fiz um vídeo explicando com detalhes quando faço vendas de fundos imobiliários, se quiser dar uma olhada depois é só clicar aqui -> th-cam.com/video/1l-34KxoZLQ/w-d-xo.html
@@mari até aí ok , não compramos .. mas ele subiu 32 subtraindo o teto da compraP/VP (5) sobram 27 .. em yeld (7%)ele demoraria aprox 3 anos para nos pagar … não acha interessante vender !?
Depende!! Muita coisa pode ter acontecido. Por exemplo: de tempos em tempos o patrimônio dos FIIs passam por uma auditoria e são avaliados. Se esse fundo subiu 32%, é muito provável que seus imóveis tenham cido reavaliados para cima e só não foi atualizado no site. Por isso que, baseado nesse único dado de P/VP eu não tomo nenhuma decisão de compra ou venda. Eu analiso os relatórios e busco mais informações nos fatos relevantes. Nenhum fundo vai cair ou subir nesse nível do extremo nada.
@@mari Oi Mari, o preço dos fundos imobiliários são diretamente afetados pela taxa de juros futuros, se há aumento da expectativa da taxa de juros, o preço das cotas cai; se há expectativa de queda na taxa de juros futuros, o preço das cotas sobe; há uma relação inversa. Os o preço das cotas dos fundos imobiliários que investem em CRIs (fundos de papel) sempre orbitam o valor patrimonial. A reavaliação que você citou no vídeo ocorre uma vez ao ano e é uma estimativa, o valor patrimonial pode estar desatualizado simplesmente porque a avaliação é anual e em um ano o cenário econômico muda muito. O único valor patrimonial que é útil é o valor patrimonial dos fundos de papel e o valor patrimonial dos fundos de fundos que são atualizados constantemente.
@@robertoa.9574 você esquece q essa avaliação pode ser tanto positiva quanto negativa. É por isso, que o P/VP não é a ÚNICA métrica que uso. Sempre analiso mais coisas. Mas se o P/VP estiver muito distante do que faz sentido para minha estratégia, não vou investir. Principalmente pelo tantos reajustes q já vi acontecer. Pra minha estratégia não faz sentido.
Essa Técnica de Gordon explicada no vídeo está COMPLETAMENTE ERRADA !! 😮😮😮😮 Não é à toa que os valores encontrados são totalmente absurdos. 🤷🏻♂️🤷🏻♂️🤷🏻♂️
O P/VP em fundos de tijolo não é uma referência precisa, visto que os imóveis do fundo são avaliados anualmente e com critérios que podem variar dependendo do avaliador. Ou seja, o P/VP hoje pode estar defasado, comprometendo a avaliação do valor real do patrimônio que pode estar maior e por isso com preço mais barato do que o P/VP está indicando.
Nada é exatamente preciso, nem para os fundos de tijolo, nem para os fundos de papel. Mas, os imóveis que são reajustados negativamente são por motivos normalmente previsíveis, por exemplo: imóveis antigos, imóveis q tenham sofrido algum tipo de incêndio e por aí vai. Caso contrário os imóveis costumam ser avaliados positivamente. Por isso que o ideal é não olhar SOMENTE para isso. Mas deixar de lado esse indicador não acho correto. Principalmente pq esse "reajuste" seja positivo eu negativo quando analisado por cota não costuma ultrapassar 5%. Por isso, meu critério de no máximo 1,05 de P/VP.
@@mari É relativo. O HGLG11, por exemplo, tem P/VP historicamente acima de 1,10 e dificilmente será negociado abaixo desse valor. Ocorre que no caso desse fundo o mercado o precifica assim devido a qualidade dos seus imóveis que em geral sempre se valorizaram consideravelmente acima do IFIX, bem como da idoneidade da sua gestão que vem se provando ao longo de mais de uma década. Logo, considerar este fundo caro não é correto.
Eu considero muito caro, principalmente pq ele tem imóveis muito antigos. Mas o que é qualidade para mim não precisa ser para vc. Eu acho que o mercado aceitar pagar mais, nem sempre significa q é uma boa opção para investir ou q não tenha opções melhores e que atendam a todos os critérios que vc estabeleceu 😊
@@mari O HGLG11 está sempre renovando seus ativos através de vendas, aquisições e desenvolvimentos, o que vem garantindo o crescimento e a valorização do fundo. Pra mim isso é qualidade. Mas você está certa. O conceito de valor é subjetivo. Não é uma questão de certo ou errado, mas sim de meta e estratégia.
@@mari Localização é mais importante do que a qualidade do imóvel em si. Veja o exemplo do prédio em Barueri pertencente ao fundo XPPR11, é moderno, mas sofre com falta de inquilinos. Já os prédios do HGPO11 não são tão novos, mas tem fila para alugar e cobram mais caro de tanta demanda. Acredito que localização é mais relevante do que ser AAA.
clara, didática, inteligente, simples, não omite informação, não tem como ser melhor, parabéns!!!!!
Obrigada 🤩🤩🤩
Pela primeira vez vi um TH-cam ensinando melhor que os outros. Vou continuar seguindo
Se VALOR é diferente de PREÇO, então é preciso uma avaliação de mais sensibilidade mesmo. Este é o caminho. Gostei!
Procurei por esse tema nos outros canais, só enrolação. :| Mas nesse vídeo, foi tudo esclarecido, muito obrigado por explicar com essa simplicidade. Assim todo mundo pode entender.
Uma das melhores análises, fundamentadas que já vi sobre investimentos. Parabéns 👏🏻
Vc explica muito bem, nunca achei um vídeo assim, parabéns pelo seu trabalho ❤
Vou perguntar ao CharGPT pra fazer um ranking (índice) de Fundos calculando com todos esses critérios que Vc listou..Tenho a impressão que o GPT não vai saber responder certo ou vai bugar...Mas fazer poema sobre o Biden ele sabe...kkkk
Preço nao define qualidade. Perfeito!
Excelente vídeo. Clara e objetiva. Exatamente uma das principais ações que deve ser tomada na hora de escolher um fii. Parabéns.
Mari, eu vejo que suas análises tem argumentos sólidos e com sentido pois como vc falou temos que qualidade e quantidade,segurança primeiro, eu amou sua forma como analisa todo o investimento, no fim de tudo se trata de seu dinheiro , né Mari, fica com Deus
Obrigada!!! Fico muito feliz 🤩
Nunca mais saia da Minha mulher! 😂
Que video top!
Sinceramente, um dos melhores canais
Obrigada 🤩🤩🤩
Ao meu ver, esse vídeo é o reflexo e a ótima conclusão de todos os outros seus vídeos de FIIs. De que nada é "preto no branco", nunca é só um d.y, nunca é só a qualidade dos ativos, nunca é só concentração de receita... mas sim o conjunto de tudo isso em uma análise. Claro que nenhum fundo é perfeito e fica a critério de cada um correr determinados riscos, o importante pra mim é minimizar e os diversificar.
Valeu Mari, ótimo vídeo!!!
É exatamente sobre isso 👏🏼👏🏼👏🏼
E fico muito feliz com o seu feedback 🤩🤩🤩
Bom dia. Ótimas dicas este conteúdo.
Obrigada 🤩🤩
Muita subjetividade!
Excelente. Esclareceu basta coisa ...
São vídeos são muito bons! Gosto muito do jeito que você analisa os ativos. Obrigada por compartilhar seus conhecimentos.
Eu que agradeço 😘
Fico muito feliz em poder ajudar 🥳🥳
Parabéns pelo video! P/VP pra FII de papel eu acho ok, pra FII de tijolo eu olho, mas sempre desconfiando, porque as vezes os valores estão desatualizados, e como vimos na pandemia, tem alguns muito mal avaliados, quando troca inquilino e reduz valor do aluguel pode cair bastante o VP na próxima avaliação, aí o pessoal recomenda usar esse modelo de Gordon, mas eu ainda uso ele um pouco diferente do que você explicou, simplifico mais comparando apenas a taxa do tesouro IPCA + prêmio de risco, visto que em teoria o valor dos imóveis mais ou menos corrige pela inflação. Abs
É uma opção também!! Tem várias formas de calcular. 🤭
Top demais! Fez Um booom na minha cabeça
Ótimo explicação. Gratidão
Muito top o vídeo. Meus parabéns Mari, gosto de reconhecer um bom trabalho
Muito obrigado, Show de bola, completo. 🎉🎉👏🏾👏🏾👏🏾
BH MG ligadao no canal 😊
Parabéns pelas dicas!. Gostaria que você fizesse um vídeo falando como se calcula o VALUATION das Ações.
Posso fazer sim, não gosto de usar, então posso explicar o porque também. 🤭
@@mari Tá certo, obrigado pela atenção.
Parabéns pela análise!
Muito bom!
Parabéns pelo conteúdo!
Excelente! Muito didatica.👏👏👏👏👏👏
Obrigada!! 🤩🤩
Boa 🌙 Mary como sempre excelente conteúdo
Obrigada!! 🤩🤩🤩
Sempre dando aula, parabéns 🤗👏
Obrigada 🤩
Amei,Mari! 😊😊❤❤❤
mari, vc deveria disponibilizar essa planilha de calculo de preço teto.
Olá eu adoro as suas análises
🥰🥰🥰
Excelente vídeo!!
Muito bom seu vídeo, parabéns
Mari, como faz pra saber se está tendo problemas na Gestão?
Boa tarde , e os fundos de papéis
, Como calcular o teto
Percebi que não está nos seus critérios taxa de administração. Devemos nos importar com isso na hora de escolher um fundo?
Valeu!
Muito obrigada 😍🥰🤩
👍 excelente
faz um vídeo desse com recebíveis?
Mari, tenho FGTS, não precisei fazer nenhum tipo de saque que o governo liberou na crise, porém é ruim eu sacar esse dinheiro nas época que o governo libera pra investir em fundos imobiliários? Sucesso pelo canal. Abraço.
Não é ruim não. O FGTS rende 3% ao ano, ou seja, metade do que a poupança rende e muito menos do que a inflação. Se vc sacar e deixar na poupança vc estaria perdendo muito menos dinheiro. Acho super viável sacar e buscar outras opções, nem q seja de renda fixa se quiser mais segurança.
Olá Mari suas observações e critérios fazem mto sentido. Onde eu vejo esse 6% de retorno dos dividendos ? Tem horas que a mente buga toda rs. Obrigada
Você pode entrar em sites como o Status Invest ou o Funds Explorer (links na descrição do vídeo) e dar uma olhadinha na média de Dividend Yield que eles pagam.
@@mari tá bom eu tinha entendido que este era uma % do retorno que vc deseja rs. Mas não ela consta nos sites. Muito obrigada
Não, pra isso vc tem q calcular conforme eu mostrei, mas os dados para a conta tirei desses sites 😉
@@mari pode deixar vou assistir outras vezes, ja anotei as informações no caderno tbm. Muito obrigada 🤗
Como montar uma carteira previdenciária com fii?
Uma carteira para se aposentar precisa ser diversificada. Já fiz vários vídeos mostrando sobre isso. Tem uma playlist aqui no canal onde falo sobre como montar uma carteira ideal de investimentos 😁
quem tá começando tem que estudar e ver o que se pode eserar ué, não vai sair comprando que nem doido não
Tipo, eu tenho um fundo de qualidade ok. Porém como eu sei se eu estou pagando o valor certo por ele ? Eu digo isso por que se eu olhar somente para Valor patrimonial, não acho seguro, pois esse valor e atualizado 1 vez por ano, e pode ser que o valor esteja defasado intende? Pode ser que essa métrica funcione para papel, mais já para tijolo não.
1 - vc avalia o valor de uma casa ou apartamento todo mês? Isso não faz sentido!! Até pq a variação de imóveis físicos normalmente não acontece em grandes proporções a não ser que algo muito específico ocorra na região dos imóveis (situações que sempre são mencionadas nos relatórios inclusive).
2 - avaliando pontos de qualidade dos fundos você define com clareza se faz ou não sentido ter na carteira.
3 - se quiser calcular preço justo vai perceber que cada analista vai te falar um valor diferente.
Olá Mari! Qual é a diferença entre: tesouro Selic, tesouro direto e tesouro Ipca +? São cada um diferente? Se sim, detalhe um pouco de cada um por favor!
Tesouro direto é um tipo de investimento. Dentro do Tesouro direto tem os que vão render a selic, ou o IPCA + uma taxa fixa e tem os pré fixados que vão render uma taxa fixa, ex.: 13% no ano.
Obrigado!
Ola, pelo oque entendi o valor que vai pagar pela cota nao importa tanto e sim se o fundo será um bom FII, isso mesmo né? Vejo muita gente falando em pagar caro ou nao mesmo em FII de qualidade e então fico meio confuso.
O ideal é que o preço comparado com o valor patrimonial do fundo (P/VP) esteja próximo de 1 já que existe um imóvel por trás que se for vendido não vai conseguir ter um retorno muito acima do que já foi avaliado. Mas isso é só um dos pontos que precisam ser analisados. Não adianta comprar um FII ruim ou com algum problema só pq está barato, ou ainda pagar muito acima do que os imóveis realmente valem.
Só não concordo com essas fórmulas para definir um preço justo, sendo que o justo depende da eficiência e do valor real dos imóveis do FII.
@@mari se eu analisar um fundo e for bom e digamos que esteja um pouco acima o PVP, ainda vale apena investir, pq meu pensamento leigo e novato é que seu eu estou comprando pensando a longo prazo e no aluguel mensal, não me importo tanto com o valor atual da cota pois o meu foco é no dividendo. Não sei se estou pensando correto.
Olá! Se eu for analisar um fundo imobiliário para comprar cotas, se for olhar no Dividend Yield nos anos anteriores, sei lá, digamos fui ver o Dividend Yield que esse fundo pagava 3 anos antes comparado ao Dividend Yield que está pagando atualmente... Se o Dividend Yield que está pagando atualmente é menor do que pagava nesses 3 anos anteriores, que dizer que não vale a pena comprar nesse fundo? Porque de um tempo pra cá, veio perdendo força?
E se vejo que nesses 3 anos anteriores o fundo pagava Dividend Yield menor e veio crescendo até o momento atual com um Dividend Yield maior que os anos anteriores. Quer dizer que esse fundo vale a pena? Lembrando que é apenas nesse ponto de Dividend Yield tirando todos os outros pontos para analisar um fundo.
Dividend yield menor ou maior não significa NADA sem olhar outras coisas!!!
Por exemplo, ele pode ter tido um dividendo maior pq vendeu um imóvel e depois voltou ao seu dividendo normal e isso não significa q seja ruim para o investidor. Mas se vc está olhado só para o Yield só vai ser que o dividendo não está tão alto quanto antes.
Sem contar q quanto menor o preço maior o retorno. Ou seja, se no passado fundo custava 150 reais e pagou 1,50 significa um retorno de 10% de Dividend Yield, mas hoje o fundo se desvalorizou e custa 130 reais, e pagou os mesmo 15 reais de dividendos, o Dividend Yield vai ser de 11,50%. E isso não significa que seja bom!!
Dividend yield não significa qualidade e nem pode ser usado dessa maneira.
@@mari Entendi, mais que obrigado!
So corrigido a pronúncia: FundS Explorer, e não FundER Explorer. Desculpa, é uma crítica construtiva. Adoro seus videos!
Ok Mari entendido .. mas vamos lá … no exemplo o FII XYZ11 não mudou seus fundamentos não ocorreu nenhuma vacância , porém sua cota subiu pra 1,32 P/VP .
Seu yeld está em 7% …
Vc mantém ?
Vende parcial ?
Compra mais ?
Vende tudo ?
Eu não compro um FII se ele tiver acima do preço q considero justo, ou seja, se estiver com o P/VP acima de 1,05 que citei (mesmo q ele tenha várias qualidades), eu não vou investir.
Tem q atender a todos os meus critérios ou simplesmente busco novas oportunidades para o momento.
Sobre quando vender eu até fiz um vídeo explicando com detalhes quando faço vendas de fundos imobiliários, se quiser dar uma olhada depois é só clicar aqui -> th-cam.com/video/1l-34KxoZLQ/w-d-xo.html
@@mari até aí ok , não compramos .. mas ele subiu 32 subtraindo o teto da compraP/VP (5) sobram 27 .. em yeld (7%)ele demoraria aprox 3 anos para nos pagar … não acha interessante vender !?
Depende!! Muita coisa pode ter acontecido. Por exemplo: de tempos em tempos o patrimônio dos FIIs passam por uma auditoria e são avaliados. Se esse fundo subiu 32%, é muito provável que seus imóveis tenham cido reavaliados para cima e só não foi atualizado no site.
Por isso que, baseado nesse único dado de P/VP eu não tomo nenhuma decisão de compra ou venda. Eu analiso os relatórios e busco mais informações nos fatos relevantes.
Nenhum fundo vai cair ou subir nesse nível do extremo nada.
@@mari Oi Mari, o preço dos fundos imobiliários são diretamente afetados pela taxa de juros futuros, se há aumento da expectativa da taxa de juros, o preço das cotas cai; se há expectativa de queda na taxa de juros futuros, o preço das cotas sobe; há uma relação inversa. Os o preço das cotas dos fundos imobiliários que investem em CRIs (fundos de papel) sempre orbitam o valor patrimonial. A reavaliação que você citou no vídeo ocorre uma vez ao ano e é uma estimativa, o valor patrimonial pode estar desatualizado simplesmente porque a avaliação é anual e em um ano o cenário econômico muda muito. O único valor patrimonial que é útil é o valor patrimonial dos fundos de papel e o valor patrimonial dos fundos de fundos que são atualizados constantemente.
@@robertoa.9574 você esquece q essa avaliação pode ser tanto positiva quanto negativa. É por isso, que o P/VP não é a ÚNICA métrica que uso. Sempre analiso mais coisas. Mas se o P/VP estiver muito distante do que faz sentido para minha estratégia, não vou investir. Principalmente pelo tantos reajustes q já vi acontecer. Pra minha estratégia não faz sentido.
brabissima
Essa Técnica de Gordon explicada no vídeo está COMPLETAMENTE ERRADA !! 😮😮😮😮 Não é à toa que os valores encontrados são totalmente absurdos. 🤷🏻♂️🤷🏻♂️🤷🏻♂️
Criticar o teorema de gordon sem estudar é um problema.
O P/VP em fundos de tijolo não é uma referência precisa, visto que os imóveis do fundo são avaliados anualmente e com critérios que podem variar dependendo do avaliador. Ou seja, o P/VP hoje pode estar defasado, comprometendo a avaliação do valor real do patrimônio que pode estar maior e por isso com preço mais barato do que o P/VP está indicando.
Nada é exatamente preciso, nem para os fundos de tijolo, nem para os fundos de papel. Mas, os imóveis que são reajustados negativamente são por motivos normalmente previsíveis, por exemplo: imóveis antigos, imóveis q tenham sofrido algum tipo de incêndio e por aí vai. Caso contrário os imóveis costumam ser avaliados positivamente.
Por isso que o ideal é não olhar SOMENTE para isso. Mas deixar de lado esse indicador não acho correto.
Principalmente pq esse "reajuste" seja positivo eu negativo quando analisado por cota não costuma ultrapassar 5%.
Por isso, meu critério de no máximo 1,05 de P/VP.
@@mari É relativo. O HGLG11, por exemplo, tem P/VP historicamente acima de 1,10 e dificilmente será negociado abaixo desse valor. Ocorre que no caso desse fundo o mercado o precifica assim devido a qualidade dos seus imóveis que em geral sempre se valorizaram consideravelmente acima do IFIX, bem como da idoneidade da sua gestão que vem se provando ao longo de mais de uma década. Logo, considerar este fundo caro não é correto.
Eu considero muito caro, principalmente pq ele tem imóveis muito antigos. Mas o que é qualidade para mim não precisa ser para vc. Eu acho que o mercado aceitar pagar mais, nem sempre significa q é uma boa opção para investir ou q não tenha opções melhores e que atendam a todos os critérios que vc estabeleceu 😊
@@mari O HGLG11 está sempre renovando seus ativos através de vendas, aquisições e desenvolvimentos, o que vem garantindo o crescimento e a valorização do fundo. Pra mim isso é qualidade. Mas você está certa. O conceito de valor é subjetivo. Não é uma questão de certo ou errado, mas sim de meta e estratégia.
@@mari Localização é mais importante do que a qualidade do imóvel em si. Veja o exemplo do prédio em Barueri pertencente ao fundo XPPR11, é moderno, mas sofre com falta de inquilinos. Já os prédios do HGPO11 não são tão novos, mas tem fila para alugar e cobram mais caro de tanta demanda. Acredito que localização é mais relevante do que ser AAA.