Ferienwohnungen als Investment
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- āđāļāļĒāđāļāļĢāđāđāļĄāļ·āđāļ 23 āļ.āļ. 2024
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Erfolgreich in Ferienimmobilien investieren? Das macht unser immocation Coach Daniel Kleinert. Zuerst investierte er als Immobilieninvestor in normale Wohnungen und HÃĪuser, bis ihm im Urlaub die Idee kam, an seinem Lieblingsort eine Immobilie zu erwerben. Worauf muss man beim Kauf achten? Wie kalkulieren Investoren die Auslastung und die Zusatzarbeit, damit sich das Investment trÃĪgt? Was ist bei der MÃķblierung zu beachten? Wie Daniel die Immobilie verwaltet und wie sich die Rendite mit der Zeit entwickelt hat, das erfahrt ihr in dieser Folge.
00:00 Einleitung
00:20 So ging es los
01:57 Worauf musst du achten?
03:30 Kalkulation
06:08 Verwaltung
07:50 MÃķblierung
09:03 Rendite: Entwicklung
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Wir wÞnschen dir ganz viel Spaà beim Lesen bzw. HÃķren :-)
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Suchst du nach finanzieller Absicherung? MÃķchtest du, dass dein hart verdientes Geld optimal fÞr dich arbeitet und VermÃķgen aufbaut statt an Wert zu verlieren? Willst du deine Geldanlage verstehen und selbst umsetzen kÃķnnen?
Was auch immer dich antreibt: Eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen, war die beste finanzielle Entscheidung, die wir je getroffen haben.
Wir haben innerhalb von zwei Jahren 6 kleine Wohnungen gekauft und sie vermietet. Die Mieteinnahmen reichen aus, um alle Kosten zu decken und die Rate an die Bank zu bezahlen. In 30 Jahren bringen uns diese Wohnungen ca. 4.500 ⎠passives Einkommen, fÞr das wir nicht mehr arbeiten mÞssen. Deshalb kÃķnnen wir sagen: Unsere Altersvorsorge ist gelÃķst!
Aber der Anfang war nicht einfach. Wir hatten viele Bedenken, bevor wir unsere erste Wohnung wirklich gekauft haben: Wie wahrscheinlich sind Mietnomaden? Welcher Aufwand kommt auf uns zu? MÞssen wir in der NÃĪhe wohnen? Heute sind wir sehr froh, dass wir genauer hingeschaut haben. Wir haben unser Vorgehen gefunden - um eine lohnenswerte Wohnung zu kaufen, zu betreiben und die Risiken zu beherrschen.
Wir sind davon Þberzeugt, dass jeder lernen sollte, wie man eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kauft, um sich selbst finanziell abzusichern. Und nicht mehr von der staatlichen Rente abhÃĪngig zu sein.
Aus dieser Ãberzeugung ist immocation entstanden: Wir helfen dir mit strukturiertem Wissen und passenden Werkzeugen beim Verstehen und Umsetzen dieser Form der Geldanlage. Von den Grundlagen bis zum Notar fÞr dein erstes Immobilien Investment.
Starte jetzt dein kleines Projekt zum Wohnungskauf, damit du schon bald dein Leben ganz anders gestalten kannst - weil du weiÃt, dass du finanziell abgesichert bist. Der beste Einstieg dafÞr ist unser Buch, in dem wir das immocation Konzept auf Þber 300 Seiten vollstÃĪndig beschrieben haben. So, dass du den Kauf von Immobilien als Kapitalanlage auch ohne Vorwissen und mit wenig Eigenkapital umsetzen kannst.
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(es heiÃt: Die Do-it-yourself-Rente. Passives Einkommen aus Immobilien zur Altersvorsorge.)
Na ja, unsere Erfahrung ist, dass gute Agenturen eher 25-28% nehmen und die Auslastung an der See eher bei 90 bis 120 Tagen liegt. Bei Eigenbelegung von 30 Tagen im Sommer bleiben dann noch 60 bis 80 Tage in der Nebensaison. Das deckt allenfalls die Nebenkosten, aber nicht substanzielle Kosten wie Neueindeckung Reetdach etc. Aus unserer Sicht ist aber wichtig, dass das Haus nicht leer steht und die Vermietung steuerlich (gezogene Umsatzsteuer bei Sanierung nach Erwerb! ) fÞr 10 Jahre Sinn macht. Ferien immobilien nur fÞr Fremdnutzung wÞrden wir nur machen, wenn wir vor Ort wÃĪren.
Der wichtigste Punkt bei den Steuern ist die Zweitwohnungssteuer. Hier sollte man unbedingt vorher die Satzung der jeweilige Stadt/Gemeinde prÞfen denn die kann nachher sehr unangenehme Kosten verursachen, die einem den Gewinn und oder die Laune am Objekt verhagelt. Manche Gemeinden nehmen mittlerweile so absurd hohe Zweitwohnungssteuern ab dem ersten Tag der Eigennutzung, da kann es dann leider gÞnstiger sein, sein eigenes Objekt nicht zu nutzen und stattdessen doch wieder selbst zu mieten (je nach Anzahl der eigenen Aufenthaltstage pro Jahr)
Wenn man nachweisen kann, dass man die Dauer der Eigennutzung zur Renovierung oder fÞr irgendwelche anderen werterhaltenden oder WerbungsmaÃnahmen genutzt hat, ist auch die Zweitwohnungssteuer voll steuerlich absetzbar.
Hi Daniel, how do you find the investment for holiday house in Crete, Greece? Thanks ð
Macht schon Spaà das Thema! Bin selbst aber halt echt kein Deutschland-Urlauber, dabei sind die Bedingungen dort so viel besser als z. B. in Spanien oder Frankreich.
Danke fÞr dein Feedback! ð Wenn du nicht in Deutschland lebst, willst du es ja mal sehen. ð
Ich wÞrde gerne im Ausland Ferienobjekte kaufen. Wie sieht es dort aus? Was muss man dabei beachten? Wie viel Steuern muss man in Deutschland abgeben und wie viel im Ausland?
Wie sieht es in Kroatien aus?
Kann man einen Kredit aufnehmen und die Ferienwohnung steuerlich geltend machen durch Abschreibung und Bankzinsen? WÞrde gerne in SÞdeuropa eine eine Wohnung kaufen âĶ
Nein.
Habe selbst ein Ferienhaus in einem Skigebiet direkt am Lift/Piste in Tirol. Auslastung: Zwischen 20-25 Wochen/Jahr, gleich daneben ist ein Nationalpark und der hÃķchste Berg Ãsterreichs.
Im Sommer gibt es Biketrails, sehr groÃe WandermÃķglichkeiten, SÞdtirol ist auch nicht weit entfernt.
Vorteile: Kein Ãrger durch Mietnomaden, Rendite ist wirklich gut. Durch die hÃķhere Lage des Skigebietes (zw. 1400 bis 2430 Hm) erhÃķhte Schneesicherheit.
Nachteile: In der Region ist kaum Reinigungspersonal zu finden, es gibt in den Zwischensaisonen einiges am GrundstÞck/Haus zu tun. In den Zwischen
Danke fÞrs Teilen deiner Erfahrungen! An solchen Ecken eine geeignete Reinigung zu finden, kann schwierig sein, da es eher ein Urlaubsort ist mit niedriger Einwohnerzahl.
Viel Erfolg dir weiterhin und Liebe GrÞÃe aus MÞnchen!ðĨģð
WÞrde gern auf Mallorca Ferienimmobilien anbieten. Auslasstung sollte passen. Das problem sind die hohen Preisen und die Lizenzen die du dafÞr brauchst. Wie siehst du das mit Mallorca?
Hi Alex,
Mallorca ist ein beliebtes Reiseziel und am besten tauschst du dich mit Leuten aus, die Erfahrungen damit haben. Du kannst gerne unserer immocation Gruppe beitreten und da mal einen Beitrag verfassen und Fragen wer sich damit auskennt. Dort helfen sich die Mitglieder gegenseitig mit Rat und Austausch.
Bitte denk dran, unsere Beitrittsanfragen zu beantworten, um schneller angenommen zu werden.
ð facebook.com/groups/immocation
LG Anita vom Teamðð
@@immocation danke. Bin nicht auf Facebook unterwegs.Alternative?
wende dich hierzu an den Kollegen Paul Misar. Dieser bietet Co-Investments auf Mallorca an. Gute Rendite, aber 5 Jahre gebunden. Also keine Cashflow-Cow. Alleine wirst du es sehr schwer haben, da was aufzuziehen...ohne das Rechtssystem und die Sprache zu kennen.
Ich habe mittlerweile 5 FerienhÃĪuser und habe dieses Investment nie bereut, auÃer zu Corona Zeiten. Ich erreiche an der Ostsee bis zu 290 Vermietungstage und im Harz liegt mein Rekord bei 339! 180 Tage trifft in Toplagen normal nicht zu. Eher an der Ostsee im Hinterland
Cool, an welchen Standorten bist du aktiv?
Die Aussage kann ich bestÃĪtigen, Ostsee in erster Reihe 300 Tage kein Problem. In Skigebieten mit Bikeparks im Sommer, in guten Lagen ebenfalls 270+ Tage machbar. Kommt natÞrlich auch auf eine ansprechende Einrichtung und gute Vermarktung an.
@@tobiaseckert8057 Brodersby-SchÃķnhagen(Ostsee ), St. Andreasberg, Panoramapark (Oberharz)
Cool, kann man dich Þber IG oder FB erreichen?
Respekt. Klingt sehr gut
Hat noch wer bei Punkt 5 âImmobilien Verhaltungâ gelesen?
Ich hatte auch schon daran gedacht an der Nordsee am Strand ein Charlee zu kaufen, man kann nicht's auf den NiederlÃĪndischen Markt kaufen die werden wohl direkt unter der Hand weitervermittelt ð
At im zillertal
Gibt momentan genug zu kaufen ð
Ich habe 4 Einheiten im AllgÃĪu und habe dieses Jahr eine durchschnittliche Auslastung von Þber 90%
Mittlerweile habe ich mein Knowhow genutzt und selber eine Agentur aufgebaut. Das Thema macht richtig Spaà und hat eine mega Rendite
Und... Kein Ãrger mit Dauermieter :)
Das hÃķrt sich nach Erfolg an! Viel Freude weiterhin und Danke fÞrs Teilen!ððĨģ
Kappeln an der Ostee/Schlei
Cuxhaven
Top Lage an der Nord und Ostsee kosten mittlerweile ab 300k aufwÃĪrts und das bei heutigem Zins rechnet sich das doch gar nicht mehr. Da musst du ja schon 250-300 Tage vermieten im Jahr das es sich so gerade deckt.
Ãkonomen erwarten weltweit stark steigende Preise
Laut einer Umfrage des Ifo-Instituts sollen die Preise global im Mittel um jÃĪhrlich neun Prozent zulegen. In Deutschland wird ein Plus von etwa 7,2 Prozent erwartet.
Meine Immobilien werden nicht verkauft, heute, morgen, Þbermorgen , man muss nur Geduld haben, mit einem kleinen Gruà an die Immobilienpiraten /Immobilienhaie ......
Sehr flacher Beitrag.
Vorausgeschickt: Diese Immobilien-Sub-Asset Klasse (âFerienimmobilienâ) unterliegt starken Ertrags- und Wertschwankungen.
Auf wichtige Dinge wie steuerliche Behandlung (sehr unterschiedlich bei Auslands- oder Inlandsimmobilen (groÃes Thema âLiebhabereiâ, mÃķgliche Versteuerung von WertzuwÃĪchsen der Immobilie im Ausland), Brandschutzauflagen bei gewerblicher Vermietung (wird gerne vergessen), Versicherungen des Grundeigentums, Finanzierungfragen, Vandalismus durch Mieter, behÃķrdliche EinschrÃĪnkungen bei der Vermietung etc. wird nicht eingegangen.
Wir besitzen seit 2008 ein Haus mit Seeanstoà am Lago Maggiore, vermieten aber nicht an Dritte (2008 war der Kauf ein SchnÃĪppchen). Zur Vermeidung der italienischen Zweitwohnungssteuer hat ein Ehepartner dort seinen Wohnsitz. Home-Office von Italien / der Schweiz unterliegt EinschrÃĪnkungen!
Mich hÃĪtte eher interessiert, wie ich an solche Objekte komme, da Immoscout sowas in der Regel nicht drin hat. Dort findet man nur normale Wohnungen. AuÃerdem hÃĪtte mich interessiert, wie ich das mit den Gemeinden mache, da die in der Regel ja keine Umwandlung von Wohnraum in einne Ferienwohnung wollen sondern den Wohnraum fÞr die eigene BevÃķlkerung erhalten wollen. In Ãsterreich muss ich mich mit dem dortigen Recht rumschlagen und dort versteuern. Da wir in Deutschland wenig schneesichere Skigebiete haben kommt fast nur das Meer in Betracht. StÃĪdte eher nicht, da gerade diese ja Airbnb und Co nicht wollen.
Man kann tatsÃĪchlich noch in einigen StÃĪdten und in vielen lÃĪndlichen Gebieten Wohnungen in Ferienwohnungen umnutzen. Solange es kein Zweckentfremungsverbot oder bestimmte Satzungen gibt oder die Wohnung in einem reinen Wohngebiet liegt, wird eine Umnutzung grundsÃĪtzlich genehmigt. Einfach mal beim Bauamt nachfragen, dann bekommt man recht schnell eine Auskunft, ob es mÃķglich ist oder nicht.
Bei Immoscout stehen mittlerweile wieder genug drin. Nur teilweise noch zu teuer.