Cum să cumperi 7 case în 7 ani prin credit imobiliar? Cristian Istrătescu - Investitor în imobiliare
ฝัง
- เผยแพร่เมื่อ 28 พ.ค. 2024
- Cristian Istrătescu - antreprenor, Investitor în imobiliare și pe bursă și property manager
Mihai Cima - fondator IMOBILIARIUM
În episodul 12 al Imobiliarium PODCAST, Cristian Istrătescu, investitor în bursă, imobiliare și business, împărtășește povestea remarcabilă a unui portofoliu de 7 case în doar 7 ani, realizat prin folosirea inteligenței financiare și a creditului imobiliar.
Descoperă originile călătoriei lui Cristian în lumea investițiilor imobiliare și de ce consideră că un început mai lent în educația financiară nu l-a împiedicat sǎ aibǎ succes. Explorează motivul care l-a determinat să-și propună obiective ambițioase și cum a gestionat nu mai puțin de 8 credite ipotecare în calea sa către succes.
Hot Topics:
▶️ Cum să-ți maximizezi veniturile din investițiile imobiliare;
▶️ Identificarea oportunităților în perioade de criză;
▶️ Importanța locației imobilului în succesul investițiilor;
▶️ Avantajele și dezavantajele investițiilor în blocuri noi sau vechi;
▶️ Cum să eviți cele mai frecvente greșeli în investițiile imobiliare.
Cuprins video:
00:00 intro
01:30 7 case în 7 ani
04:22 8 credite ipotecare pentru locuință
06:31 Cum poți să câștigi extra salariu
08:23 Creditele pot genera câștiguri în loc de costuri
10:35 Crizele aduc oportunități de câștig
11:59 Locul imobilului decide prețul
14:11 Randamentul potrivit în imobiliare
18:51 Prețul imobilului vs. randamentul corect
21:04 Blocuri noi vs. blocuri vechi
31:25 Prețul corect pentru imobil
34:17 Varianta de investiții prin REIT-uri
35:50 Companiile de investiții în imobiliare
38:57 Cum ajungi la randamente de peste 20%
42:00 Interes crescut pentru orașele mari
47:34 Randamentul depinde și de facilitățile din zonă
51:25 Cele mai mari greșeli în investițiile imobiliare
54:31 Cele mai inspirate decizii imobiliare
55:52 Crizele aduc oportunități de investiții
Imobiliarium PODCAST este filmat în exclusivitate în cadrul NORD Events Center by Globalworth, cel mai versatil spațiu de evenimente din capitală: www.nordevents.ro.
Insightful. Cu dl Iohannis... Pe cand, un podcast?
Cu unele sfaturi are dreptate(rel cu chiriasi, locatia chiriei) insa la partea de randament nu inteleg logica lui, azi la imobilele noi ai 20 de ani in recuperare ceea ce inseamna un randament de max 5%
De unde pana unde randamente de 10-20% nu inteleg. Singura explicatie ar fi ca el ar adauga si aprecierea imobilului (si isi imagineaza ce apreciere are in 20 de ani)
Insa trebuie sa intelegeti, el acum a luat multi bani prin cele trei firme si cauta investitori(+trebuie sa-i tina pe cei ce au investit deja). Concluzia este ca trebuie sa aibe discurs de "vanzator" sa prezinte doar scenariul "mega pozitiv" si sa le zice povesti frumoase
Sincer sa fiu si eu as face fix la fel in locul lui, daca pot sa ma imbogatesc beneficiand de notorietate "online" as face-o
Pai e simplu.. Pui 20k eur jos azi pentru o garsoniera la prețul de 65k. Ea va fi gata peste 3 ani, cand va fi evaluata (în piață) la 85k eur (daca ar fi sa o vinzi). Cand e gata, o inchiriezi cu 450eur/luna.
Formula randamentului este (chirie x 12) / valoarea investiției. Deci in anul 3 în care o vei închiria pentru prima data pentru un an de zile, o sa ai un randament de ~19% pentru ca tu ai pus jos 20k avansul + ~5k ratele la banca (pe un an) și încasezi din chirie tot aproape 5k. Si deci conform formulei 4800(aka chiria pe un an) / 25 000 (cât ai investit într-un an) = 19%.
LE CUMPERI LA MOMENTUL POTRIVIT , MAI EXACT , NU IN 2024.
PRETURILE IMOBILELOR DAU RANDAMENTE JENANTE IN ZIUA DE AZI.
Min 9:25: ALO, Domnu’ calcule, daca ai rate 10.000 de lei si incasari din chirii 18.000 de lei la 10 apartamente, cum poti sa spui ca daca iti pleaca un chirias tu trebuie sa acoperi 1000 de lei scazand din aia 18.000 de lei? Pai daca iti pleaca un chirias nu mai incasezi 18.000 de lei, ci proportional cu 10% mai putin, adica 18.000 - 1.800 = 16.200. Deci tu acoperi rata de 1.000 de lei din 16.200 incasari, nu din 18.000 incasari - deci nu ramai cu 17.000 de lei, ci cu 15.200 de lei.
Dupa calculul sau, el ajunge pe zero cu cheltuielile doar daca ii pleaca toti chiriasii. ALO DOMNU’ SI RATELE LA BANCA CINE LE PLATESTE DACA PLEACA TOTI CHIRIASII? Cum naiba iesi pe zero? Iesi pe gaura 10.000 de lei luna de luna in cazul asta.
Coach in imobiliare…Fmm de matematica.
Buna 8servatie. Eu as intreba altceva : cate case are dansul in chirie si f important DE CE S-a limitat la cate are ? Si nu a luat un infint de case daca nu exista nici un risc ?
@@ditoiuc problema este ca e un gargaragiu pe care lumea il crede si il plateste, dovada fiind « calculul » pe care l’a facut.
Dupa ce a scos asa ceva pe gura, nimeni nu ar trebui sa il mai cheme la niciun eveniment/podcast.
Nu toate sunt la 1800 lei,are garsoniere si apartamente,deci chiria difera
@@ditoiucpt ca nu iți mai permite varsta,si vrei sa ajungi in liniste ca sa poti trai din cateva mii de euro,trebuie sa te opresti si sa traiesti linistit din investitii
@@ditoiuc pentru ca de la un punct încolo probabil devine un infern sa gestionezi atâtea proprietăți și atâția chiriași și atâtea facturi de utilități etc.
De cord cu tot, mi-placut deschiderea. Doar cateva obs: riscul creditelor ipotecare exista, Ap. de aici incolo vor creste mai lent (ne apropiem de Ungaria si Polonia: @2800-3000 eur/mp) inseamna apreciere mai mica in timp. Bursa optiunea nr.2..., da cam asa vad si eu. Bvo
Like si abonat, am gasit invitati faini la tine
Astfel de discuții pot crea impresia că oricine poate face asta, în orice moment. Mai ales când știm că românii sunt fierți după imobiliare. Dacă "citiți printre rânduri" veți observa că:
1. La început tot din muncă faci banii pe care îi investești.
2. Faci greșeli până înveți. Deci și mai multă muncă.
3. Ai nevoie de un context favorabil, ceea ce acum nu avem, mai ales pt începători. Avem piața sus după 10 ani de creștere continuă, si dobânzile sunt și ele sus. Domnul invitat a cumpărat în perioada cea mai ieftină a imobiliarelor de după criză. Normal că a făcut profit, când plătește rate la valoarea din 2014 și câștigă din chirii la nivel de 2024. A ținut istoria cu el, dar dacă faci la fel acum nu știi dacă ține istoria cu tine.
3. Randament de minim 10% pe an e din ce în ce mai greu pe imobiliare. Tre' să cunoști piața si dezvoltatorii ca să iei la stadiu de proiect, ceea ce oricum e riscant și presupune un cost de oportunitate crescut dacă blocul nu se construiește repede, pt că blochezi bani.
4. Zonele bune nu permit randament bun la închiriere in perioada asta dacă cumperi în bloc dat in folosință. Greu duci chiria peste rată, și te blochezi probabil după 2-3 apartamente.
4. Nu e venit pasiv. Pasiv e când îți intră în cont dividende și cupoane de obligațiuni. La imobiliare tre să gestionezi chiriași, să renovezi, etc. E cel mult semipasiv.
5. Domnul putea ajunge la rezultate financiare asemănătoare sau mai bune și cu mai puțină muncă dacă în loc de focus masiv pe imobiliare mergea mai mult pe bursă. Iar la ora actuală iei peste 7% randament net din titluri de stat cu efort minim. Fără chiriași și fără să fi specialist în imobiliare sau finanțe. Nu zic că e rău la imobiliare, sau că titlurile de stat sunt mai bune sau mai sigure. Dar sunt o alternativă cu mai puține bătăi de cap, și în care poți "parca" niște bani pt vremuri mai bune, dacă vrei neapărat să te faci "latifundiar" pe viitor. Și diversificați, fraților! Nu mizați tot pe un singur activ, sau un singur tip de activ, sau o singură țară.
Eu cred ca s-au inmultit astfel de sfaturi financiare, tocmai pentru ca piata merge din ce in ce mai prost (nu cresc chiriile pe cat cresc preturile) iar asta e un dezastru pe cei care s-au bazat pe efectul de levier.
Levierul e bun cand piata e pe crestere. Te bazezi pe banii bancii ca sa iti maresti profitul. Doar ca atunci cand se intoarce trendul, amplificarea se aplica pierderilor, nu castigului.
Nici nu trebuie sa fii geniu ca sa iti dai seeama ca 2024 nu mai e o piata avantajoasa pentru buy to rent, e doar o piata bazata pe speranta aprecierii proprietatii. Cand dai 320 Euro rata si iei 300 Euro chirie la o garsoniera, sau 500 rata si 450 chirie la 2 camere, nu mai ai randament de 10%, ci de minus.
Sfatul meu, atucni cand faceti o investitie imobiliara, e sa luati in calcul toate costurile, in mod realist - cu toate taxele si renvoarile incluse, si in worst-case scenario (nu in lumea ideala pe care o viseaza invitatul).
Legat de 5, poti sa imi spui si mie unde gasesc "la ora actuala" acele titluri de stat cu randament de "peste 7%" net? Si mai important, unde o sa le găsești si anul viitor sau peste 3-5 ani cand vei avea sume noi de investit si dobanzile vor scădea, iar cele pe care le cumperi acum ajung la scadență. De ce gândiți doar pe termen scurt?
@@Madalinn.. sigur, titlurile de stat Fidelis pot fi achiziționate prin orice broker autorizat. Sau puteți aștepta emisiune nouă - apar cam trimestrial. Cea mai recentă a avut 7.25% anual, pe 3 ani în lei. Cea pe euro a avut 5.5% anual pe 5 ani. Toate câștigurile sunt neimpozabile, așadar vorbim de randament net.
Ca să lămurim un lucru: am spus că poți parca bani așteptând vremuri mai bune, profitând de dobânzile bune la titluri de stat. Peste 3-5 ani om trăi și om evalua. Economia este ciclică. Faptul că pot scoate mai mult randament din titluri de stat decât din chirie este parte din ciclul economic în care ne aflăm: și anume cu dobânzi mari, așa că mai bine le iei decât să le dai. Nu gândesc pe termen scurt, gândesc practic și pragmatic.
Ultima emisiune de titluri de stat fidelis în ron pe perioada maxima a fost peste 7% .... fidelis nu sunt impozitate de stat ....
@@dgddgd4597 si cum pot eu sa subscriu "la ora actuală" titluri de stat Fidelis ca sa beneficiez de dobanda de 7%. Comentezi doar sa te afli in treaba?
Greu cu matematica, nu ? (de la minutul 9 incolo)Nu mai puneti botul la toti cioflingarii astia oameni buni. Nu ai din imobiliare randamentul ala niciodata. Toti fac calculele cele mai pozitive fara sa calculeze si : gradul de ocupare, renovarile necesare , taxele platite, etc, etc, etc. Cum spuneam mai sus, e plina piata de cioflingari din astia ;)
nu e riscant sa țineți banii la C.A.R ?
Cum poți lua mai multe credite ipotecare? Practic eu dacă iau primul credit mai am voie sa iau și altele chit ca nu le am achitat?
da, atata timp cat nu depasesti limita de indatorare inpusa de banca
Abia asteptam sa apara Cristian! Felicitări pentru podcast!
#hubixteam
Pplp
Mi se pare că bate câmpii
Nu ti se pare. Chiar ii bate . Si ii bate rau de tot :)))))))
Randamente de peste 10% le obtii cand ai chirii actuale 2024 la apartamente cumparate prin 2014-2016 .... adica chirii maxime in 2024 pe cumparaturi minime prin 2015 .... calcul total gresit .... costuri suplimentare cu reparatii si renovari? ... poveste spusa frumos pentru cei naivi ....
Randamentul ar trebui calculat la valoarea actuala a proprietatii pentru ca, teoretic, ai valoarea aia alocata ca investitie.
E bine, inca😅
Oricum acuma este o perioadă proastă de a cumpăra o locuință, cine are răbdare acuma va avea doar de câștigat.
Salutare, este greu ca cineva sa previzioneze o criza si din pacate cresterea de preturi pare mai predictibila. Multumesc