Kaufen , 10 jahre Laufzeit, nach 10 Jahren (Vertraglich festmachen -Bank) verkaufen. Im Bereich der Ferienhausvermietung absolut machbar. Das ist sehr profitabel. Oder behalten und auf Mietkauf gehen. Wird auch gerne gemacht.
Bei der von euch angenommenen Rendite von 5% zahlt sich die Wohnung aus meiner Sicht nicht selbst ab, da man von Anfang an auf die Tilgung Steuern zahlt. Solange die Wohnung also nicht mehr einbringt als die Tilgung kostet, bleibt man im Minus. Die geringer werdenden absetzbaren Zinsen erhöhen die Steuerbelastung noch weiter. Das muss man neben der Rücklagenbildung auch aus seinen beruflichen Einkünften finanzieren. Also im ersten Jahr, wo die Steuerbelastung noch am geringsten ist, zahlt man bereits 400 Euro drauf. Für mich ist das ein negativer Cashflow. Denn die Miete landet nicht auf meinem Konto, sondern bei der Bank bzw. in einem sachlichen Wert. Wenn der Zinsanteil später nur noch 1000 statt 2000 Euro beträgt, komme ich bei eurem 5% Modell und einer Grenzsteuer von 38% auf eine Nachzahlung von 1140 Euro, die aus meinen beruflichen Einkünften finanziert werden muss. Oder habe ich irgndetwas falsch verstanden bzw. übersehen?
Super Video. Ich komme aufgrund der aktuellen Zinsen auf einen direkten Cashflow im minus. Wiederum aber auch minus zu versteuern, ich denke aufgrund der höheren Zinszahlungen. Und somit wieder einen positiven Indirekten Cashflow. Könnt ihr dazu was sagen? Ist glaub ich aktuell auch für andere Interessant. Vielen Dank für die Hilfe Liebe Grüße Marco
Alles schön und gut, aber nun finde mal eine Immobilie die wertstabil ist, 50qm und nur 100.000 Euro kostet und der Quadratmeterpreis auch noch 10 Euro Kaltmiete wie ihr annehmt zutrifft ;) Magdeburg 6,50 der qm..und so geht es weiter... Sowas ist garnicht realistisch. Eventuell, wenn sich ne Oma nicht auskennt und euch dann die Wohnung unter der Hand verkauft. Was hier auch immer wieder fehlt. Die Nebenkosten. Wenn ich eine Wohnung habe, die 100.000 kostet, so kommen in den meisten Fällen 7,14 Maklergebührr dazu, mind. 5% Grunderwerbssteuer plus Notar und Grundbucheintrag ca 2%, dann sind wir ca bei 14% nochmal oben drauf, daher 14.000 Euro..oder eben die Wohnung kostet inkl. allem 85.000. Dann ist der qm Meter Preis von 10Euro Kalt bei dem Ankuafspreis aber noch mehr wie unrealistisch. Ich schaue mir seit 2-3 tagen die Videos an und habe nun auch meine erste Ferienimmobilie nach langem Suchen (3 Jahre) gefunden und gekauft. Die Videos sind gut, sollten aber realistischer auf die heutige Zeit sein. Z.B. die Person mit den 40 Wohnungen. Wenn mir einer sagt, das sein Maklerjob ihm dabei nicht geholfen hat, der ist blind ;) Auch seine Kontakte helfen ungemein bei Finanzierung/Abwicklung usw. Daher bitte, wenn ihr Rechenbeispiele macht, macht sie realistisch anhand eventuell eurer eigenen Immobilien..Kaufpreis (wann) Zentrum/Randlage..qm Preis...Kosten inkl NK , Bankdarlehen und Rate..das man wirklich nachvollziehen kann alles.. Das wirkt transparenter dann. Auch die Abschreibung..Normal wird über 50 jahre 2% abgeschriebung wenn "Vermietung und Verpachtung" in diesem Beispiel wären das 2000 Euro jährliche Abschreibung. (oder habt ihr Grundstück rausgerechnet?) dann müsst ihr das jedoch nachvollziehbar sagen ;)
Hey David, alle unsere Immobilien (wir hatten vorher nichts mit Immobilien zu tun) haben wir mit mehr als 6% Mietrendite in zukunftssicheren Standorten als Magdeburg gekauft (Ludwigsburg, Heidenheim und Bonn). Aber ich stimme dir zu: Einfach zu finden sind solche Immobilien nicht... aber es geht - mit Geduld und Marktnähe. Basti hat sicher einen sehr guten Marktzugang, aber den hat er sich auch strategisch erarbeitet. Zu den Steuern: Ja, Grundstück ist rausgerechnet (was auch richtig so ist). Sorry, hätten wir im Video sagen sollen. Gruß Marco
Danke für die schnelle Antwort. Habe ja nicht gesagt, dass er es sich nicht hart erarbeitet hat und verdient. Es sollten halt nur alle auch einschätzen können, dass es nicht ganz soooo einfach ist. Für manchen mit Kenntnis z.B. "Basti" und mit Kontakten und Know How in der Branche und auch Connections sicherlich einfacher als ein "Ottonormalverbraucher" Was mich interessieren würde. Bei Immscout24 bieten sie ja das Premium Paket an, mit Schufa /erste Nachricht an den Verkäufer ploppt oben auf usw. Haltet ihr diese Investition für sinnvoll? Ich glaube im Video von Basti hat er indirekt gesagt er hat das "Suchraster" eingeschränkt und bekommt immer Angebote dann, die darauf fallen. Dies geht meines Wissens aber nur mit einemPremiumaccount der wiederum monatlich Geld kostet. Und wie ich sagte. Ich selbst habe jetzt 3 Jahre intensiv gesucht, bis ich "eine" gefunden habe..Daher "Mehrere" pro Jahr...(wenn viele Suchen und bei den Preisen) ist schon sehr sehr schwierig, zumal die Anderen ja auch nicht auf den Kopf gefallen sind und nach B-lagen schauen zur Anlage.
Wenn man nach Immobilien sucht steht immer das Hausgeld dabei. Dieses wird auch von euch erwähnt (mit 820 Euro pro Jahr). Wenn ich nach Immobilien schaue steht da bspw. Hausgeld: 350 ist dieser Wert bei gängigen Immobilienportalen pro Monat/Quartal oder Jahr zu verstehen? Sollte dieser pro Monat sein, so komme ich so gut wie nie auf einen positiven Cashflow. Deshalb die Frage.
Hallo ColoSon, das Hausgeld in den Anzeigen wird üblicherweise monatlich angegeben. Allerdings wird der Großteil des Hausgeldes auf den Mieter umgelegt - nur Kosten wie bspw. die Hausverwaltung musst du als Eigentümer tragen. Die genaue Kostenstruktur der Immobilie kannst du erst erkennen, wenn du Einblick in die Abrechnungen hast - oder der Makler/Verkäufer dir die Höhe des "nicht umlagefähigen Anteils" nennt. Ganz grob: Du kannst 25% der Kaltmiete abziehen für nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen Haus und Wohnung und Rücklagen für Mietausfall. Das ist zwar sehr grob und kann falsch sein (z.b wenn die tatsächlichen nicht umlagefähigen Kosten höher sind), aber für eine erste Einschätzung ist es ganz hilfreich. Gruß Marco
Ja auch und wenn man nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hat. Aber muss man die nicht immer auch zahlen, so lange man unter der Beitragsbemessungsgrenze ist?
In Österreich sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mWn nicht sozialversicherungspflichtig. Wenn Deutschland hat in Detail hin und wieder andere Regeln.
Ihr habt mitten im Video plötzlich 500€ der Kosten weggeschummelt. Die Idee ist schon klar, aber etwas schwer nachvollziehbar. Außerdem: "Vermieter können Beiträge in die Instandhaltungsrücklage nur steuerlich absetzen, wenn das Geld für zum Beispiel Reparaturen ausgegeben wurde." Das kommt auch nur schlecht raus.
Hallo Patrick, danke für deine Ergänzung! Die 500€ weniger erklären wir im Video. Am Anfang ist es eine grobe Betrachtung und dann machen wir den Rechenweg genauer. Und du hast Recht: Rücklage nur dann von der Steuermindernd wenn sie auch anfallen. Aber bei der Kalkulation darf man schon davon ausgehen, dass die Rücklagen irgendwann ausgegeben werden (und wir tun das ja nur für die WEG Rücklagen). Gruß Marco
Ich denke die richtige Bank ist hier sehr wichtig... Kann hier jemand ein Institut empfehlen... Die meine Bank ohne Namen zu nennen ist eine echte Katastrophe... (dauert zu lange, möchte 110% Sicherheit etc.) trotz Solide Bonität Oder gar vielleicht mehrere unterschiedliche Banken einspannen?
Schau mal auf unseren TH-cam Kanal vorbei, da haben wir ein Video darüber gemacht, welches die beste Bank ist. th-cam.com/video/Bq7Q1T9d9F8/w-d-xo.htmlsi=CKw2hdE8uvTeyNhC LG Anita🚀
![Finanzielle Freiheit systematisch aufbauen mit Immobilien [Anleitung von Markus Beforth]](http://i.ytimg.com/vi/936WDj6XZVk/mqdefault.jpg)
Kaufen , 10 jahre Laufzeit, nach 10 Jahren (Vertraglich festmachen -Bank) verkaufen. Im Bereich der Ferienhausvermietung absolut machbar.
Das ist sehr profitabel. Oder behalten und auf Mietkauf gehen. Wird auch gerne gemacht.
Bei der von euch angenommenen Rendite von 5% zahlt sich die Wohnung aus meiner Sicht nicht selbst ab, da man von Anfang an auf die Tilgung Steuern zahlt. Solange die Wohnung also nicht mehr einbringt als die Tilgung kostet, bleibt man im Minus. Die geringer werdenden absetzbaren Zinsen erhöhen die Steuerbelastung noch weiter. Das muss man neben der Rücklagenbildung auch aus seinen beruflichen Einkünften finanzieren. Also im ersten Jahr, wo die Steuerbelastung noch am geringsten ist, zahlt man bereits 400 Euro drauf. Für mich ist das ein negativer Cashflow. Denn die Miete landet nicht auf meinem Konto, sondern bei der Bank bzw. in einem sachlichen Wert.
Wenn der Zinsanteil später nur noch 1000 statt 2000 Euro beträgt, komme ich bei eurem 5% Modell und einer Grenzsteuer von 38% auf eine Nachzahlung von 1140 Euro, die aus meinen beruflichen Einkünften finanziert werden muss.
Oder habe ich irgndetwas falsch verstanden bzw. übersehen?
Sehe ich genauso und verstehe ihren Ansatz nicht
Oh jetzt habe ich es verstanden die Abschfeibungen darf man nicht abziehen man muss sie nur nicht versteuern! Lg
Super Video.
Ich komme aufgrund der aktuellen Zinsen auf einen direkten Cashflow im minus.
Wiederum aber auch minus zu versteuern, ich denke aufgrund der höheren Zinszahlungen.
Und somit wieder einen positiven Indirekten Cashflow.
Könnt ihr dazu was sagen?
Ist glaub ich aktuell auch für andere Interessant.
Vielen Dank für die Hilfe
Liebe Grüße
Marco
Alles schön und gut, aber nun finde mal eine Immobilie die wertstabil ist, 50qm und nur 100.000 Euro kostet und der Quadratmeterpreis auch noch 10 Euro Kaltmiete wie ihr annehmt zutrifft ;) Magdeburg 6,50 der qm..und so geht es weiter... Sowas ist garnicht realistisch. Eventuell, wenn sich ne Oma nicht auskennt und euch dann die Wohnung unter der Hand verkauft. Was hier auch immer wieder fehlt. Die Nebenkosten. Wenn ich eine Wohnung habe, die 100.000 kostet, so kommen in den meisten Fällen 7,14 Maklergebührr dazu, mind. 5% Grunderwerbssteuer plus Notar und Grundbucheintrag ca 2%, dann sind wir ca bei 14% nochmal oben drauf, daher 14.000 Euro..oder eben die Wohnung kostet inkl. allem 85.000. Dann ist der qm Meter Preis von 10Euro Kalt bei dem Ankuafspreis aber noch mehr wie unrealistisch. Ich schaue mir seit 2-3 tagen die Videos an und habe nun auch meine erste Ferienimmobilie nach langem Suchen (3 Jahre) gefunden und gekauft. Die Videos sind gut, sollten aber realistischer auf die heutige Zeit sein. Z.B. die Person mit den 40 Wohnungen. Wenn mir einer sagt, das sein Maklerjob ihm dabei nicht geholfen hat, der ist blind ;) Auch seine Kontakte helfen ungemein bei Finanzierung/Abwicklung usw. Daher bitte, wenn ihr Rechenbeispiele macht, macht sie realistisch anhand eventuell eurer eigenen Immobilien..Kaufpreis (wann) Zentrum/Randlage..qm Preis...Kosten inkl NK , Bankdarlehen und Rate..das man wirklich nachvollziehen kann alles.. Das wirkt transparenter dann. Auch die Abschreibung..Normal wird über 50 jahre 2% abgeschriebung wenn "Vermietung und Verpachtung" in diesem Beispiel wären das 2000 Euro jährliche Abschreibung. (oder habt ihr Grundstück rausgerechnet?) dann müsst ihr das jedoch nachvollziehbar sagen ;)
Hey David, alle unsere Immobilien (wir hatten vorher nichts mit Immobilien zu tun) haben wir mit mehr als 6% Mietrendite in zukunftssicheren Standorten als Magdeburg gekauft (Ludwigsburg, Heidenheim und Bonn). Aber ich stimme dir zu: Einfach zu finden sind solche Immobilien nicht... aber es geht - mit Geduld und Marktnähe.
Basti hat sicher einen sehr guten Marktzugang, aber den hat er sich auch strategisch erarbeitet.
Zu den Steuern: Ja, Grundstück ist rausgerechnet (was auch richtig so ist). Sorry, hätten wir im Video sagen sollen.
Gruß Marco
Danke für die schnelle Antwort. Habe ja nicht gesagt, dass er es sich nicht hart erarbeitet hat und verdient. Es sollten halt nur alle auch einschätzen können, dass es nicht ganz soooo einfach ist. Für manchen mit Kenntnis z.B. "Basti" und mit Kontakten und Know How in der Branche und auch Connections sicherlich einfacher als ein "Ottonormalverbraucher" Was mich interessieren würde. Bei Immscout24 bieten sie ja das Premium Paket an, mit Schufa /erste Nachricht an den Verkäufer ploppt oben auf usw. Haltet ihr diese Investition für sinnvoll? Ich glaube im Video von Basti hat er indirekt gesagt er hat das "Suchraster" eingeschränkt und bekommt immer Angebote dann, die darauf fallen. Dies geht meines Wissens aber nur mit einemPremiumaccount der wiederum monatlich Geld kostet. Und wie ich sagte. Ich selbst habe jetzt 3 Jahre intensiv gesucht, bis ich "eine" gefunden habe..Daher "Mehrere" pro Jahr...(wenn viele Suchen und bei den Preisen) ist schon sehr sehr schwierig, zumal die Anderen ja auch nicht auf den Kopf gefallen sind und nach B-lagen schauen zur Anlage.
Wenn man nach Immobilien sucht steht immer das Hausgeld dabei. Dieses wird auch von euch erwähnt (mit 820 Euro pro Jahr). Wenn ich nach Immobilien schaue steht da bspw. Hausgeld: 350 ist dieser Wert bei gängigen Immobilienportalen pro Monat/Quartal oder Jahr zu verstehen? Sollte dieser pro Monat sein, so komme ich so gut wie nie auf einen positiven Cashflow. Deshalb die Frage.
Hallo ColoSon, das Hausgeld in den Anzeigen wird üblicherweise monatlich angegeben.
Allerdings wird der Großteil des Hausgeldes auf den Mieter umgelegt - nur Kosten wie bspw. die Hausverwaltung musst du als Eigentümer tragen. Die genaue Kostenstruktur der Immobilie kannst du erst erkennen, wenn du Einblick in die Abrechnungen hast - oder der Makler/Verkäufer dir die Höhe des "nicht umlagefähigen Anteils" nennt.
Ganz grob: Du kannst 25% der Kaltmiete abziehen für nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen Haus und Wohnung und Rücklagen für Mietausfall. Das ist zwar sehr grob und kann falsch sein (z.b wenn die tatsächlichen nicht umlagefähigen Kosten höher sind), aber für eine erste Einschätzung ist es ganz hilfreich. Gruß Marco
sollte man nicht die Sozialversicherung auch betrachten? sind ja immerhin auch 16 % + 2,55 % bzw 2,8 % :)
Ja auch und wenn man nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hat.
Aber muss man die nicht immer auch zahlen, so lange man unter der Beitragsbemessungsgrenze ist?
In Österreich sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mWn nicht sozialversicherungspflichtig. Wenn Deutschland hat in Detail hin und wieder andere Regeln.
Ihr habt mitten im Video plötzlich 500€ der Kosten weggeschummelt. Die Idee ist schon klar, aber etwas schwer nachvollziehbar.
Außerdem: "Vermieter können Beiträge in die Instandhaltungsrücklage nur steuerlich absetzen, wenn das Geld für zum Beispiel Reparaturen ausgegeben wurde." Das kommt auch nur schlecht raus.
Hallo Patrick, danke für deine Ergänzung!
Die 500€ weniger erklären wir im Video. Am Anfang ist es eine grobe Betrachtung und dann machen wir den Rechenweg genauer.
Und du hast Recht: Rücklage nur dann von der Steuermindernd wenn sie auch anfallen. Aber bei der Kalkulation darf man schon davon ausgehen, dass die Rücklagen irgendwann ausgegeben werden (und wir tun das ja nur für die WEG Rücklagen). Gruß Marco
Ich denke die richtige Bank ist hier sehr wichtig...
Kann hier jemand ein Institut empfehlen...
Die meine Bank ohne Namen zu nennen ist eine echte Katastrophe... (dauert zu lange, möchte 110% Sicherheit etc.) trotz Solide Bonität
Oder gar vielleicht mehrere unterschiedliche Banken einspannen?
Schau mal auf unseren TH-cam Kanal vorbei, da haben wir ein Video darüber gemacht, welches die beste Bank ist.
th-cam.com/video/Bq7Q1T9d9F8/w-d-xo.htmlsi=CKw2hdE8uvTeyNhC
LG Anita🚀