Jetzt ist eine Rendite von 4% in allen A-Städten schon ein super gutes Schnäppchen und B--Städten auch nicht mehr so üblich zu finden. Die Realität ist dass man einen Haufen Wohnungen mit Renditen von 2,0-2,5% in A-Städten erzielen kannn. In B-Städten ist 3,5% schon ziemlich gut. Rendite über 5% gibt's jetzt meistens nur noch in C-Städten, wo ich nicht weiß ob ich nach diesem Mieter den nächsten finde... 🤔 Vielleicht suche ich falsch aber nach meiner Erfahrung ist es wirklich so.
Ich hoffe der Kommentar hilft dir auch ein Jahr später noch. Wichtig ist es, am Ball zu bleiben. Die Jungs meinten mal, es ist nahezu unmöglich nach 6 Monaten konstanter Suche kein richtiges Schnäppchen gefunden zu haben. Gerade im Off-Market lassen sich deutlich bessere Renditen erzielen, weil es keine bis wenig Konkurrenz gibt. Wenn man die nötigen Kontakte hat, kann man auch sanierungsbedürftige Objekte für deutlich günstigere Kaufpreise erwerben und mit 10-15k die Immobilie nochmal richtig aufmöbeln um hinterher gute Renditen zu erzielen. Fazit: Geduld und nicht nur immoscout durchwälzen ist der Weg zum ersten guten Anlageobjekt.
Danke dass jemand genau das ausspricht was ich immer denke wenn ich diese Immocation Videos schaue. Es wäre ja schön und gut eine Mietrendite von 6% zu bekommen, aber wo zum Teufel findet man diese Objekte? Ich habe sie zumindest noch nicht gefunden.
Eine eintägige Suche in Stuttgart und allen Landkreisen drum herum hat ergeben, dass das aktuelle Renditeniveau tatsächlich bei 3% liegt. Vermutlich bekommt man die Rendite von 5-6% wirklich nur über direkte Kontakte bzw. nur bei den Immobilien die nicht bis zur letzten Phase der Inserierung auf Online-Portalen kommen. Wobei die Immobiliendatenbanken der Regionalbanken haben das gleiche magere Bild ergeben.
Das Problem bei dieser Rechnung ist, dass sie keine Laufzeit angeben. Nach dieser Methode rentiert sich die Immobilie immer. Es ist nur eine Frage wie lange man die Laufzeit zieht.
Eine Rendite von 6% findet man nicht wenn man eine Wohnung in guter Lage und in einem guten Zustand haben möchte. Realistisch sind 1-3 % Rendite und dann muss man auch schon Glück haben. Heute kann man mit Immobilien kein Geld mehr verdienen und das ist die Wahrheit. Der Markt ist heiß und die Preise liegen über das 20 -fache. Es gibt auch viele Leute die Ihr Geld nicht auf dem Konto mehr belassen wollen und jetzt in immobilien parken. Denen ist die Rendite teils egal hauptsache keine strafzinsen. Wie sollen in so einem Markt Investoren auf eine gute Rendite kommen. Wie wärs mit einfach warten bis es sich wieder lohnt. Das ist kein Käufermarkt mehr.
bei 8:40 bisschen verhaspelt? Wenn ich Kaufpreis durch Mieteinnahmen teile ist es doch besser, je kleiner dieser Faktor ist. Ihr gebt aber die Empfehlung, genauer zu prüfen, wenn der Faktor kleiner 20 ist. Genau das Gegenteil ist richtig. Je kleiner dieser Faktor, desto höher ist die Mieteinnahme im Verhältnis zum Kaufpreis und somit besser.
Bei 1:47 was fasst ihr unter den Kosten zusammen? Nichtumlagefähige Kosten der Bewirtschaftung? Private Instandhaltungsrücklage X€/m² auch schon dabei? Steuern auf die Miete?
Bei eurer Rechnung dürft ihr die Steuer nicht vergessen. Wenn ihr mehr Miete erzielt wie für Zinsen und Kosten anfallen müsst ihr den Überschuss versteuern. Tilgung kann man nicht absetzen.
Hört sich logisch an. Tolles Video, anschaulich erklärt! Jetzt frage ich mich aber folgendes: -Wie ermittle ich am Besten die mögliche jährliche Kaltmiete und -kann ich Zins u Tilgung nicht einfach der Miete anpassen indem ich die Laufzeit des Kredites ändere? (Oder kalkuliert man immer mit einem festen Zeitraum?)
Die Miete pro m² findest du im Mietspiegel deiner Stadt. Manchmal werden dort sogar Zu-/Abschläge für bestimmte Ausstattung wie Balkon, Aufzug etc. ausgewiesen. Das rechnest du dann zusammen, multiplizierst es mit der Wohnfläche und dann mit 12. Darlehen von Immobilien werden i.d.R. nicht so lange vereinbart, dass du sie am Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt hast. Es gibt eine Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren und danach brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen. Und grundsätzlich gilt natürlich, dass du mit dem arbeiten musst, was deine Bank dir anbietet. Wenn die eben nur 2% Tilgung und 2% Zinsen mit 10 Jahren Zinsbindung machen möchte, kannst du natürlich etwas anderes vorschlagen, letztendlich sitzt die Bank aber am längeren Hebel, da du ja etwas von denen willst. Abgesehen davon profitiert eine Bank auch nur bedingt von einer langen Zinsbindung. Insbesondere, wenn wie gerade die Zinsen niedrig sind, ist eine längere Zinsbindung nicht gerade ein Argument für niedrigere Zinsen.
👍🏼 Kann jemand von Euch einen Link zu Informationen Hausgeld teilen? Mich interessieren die Bestandteile des Hausgeldes, die optimalen Verhältnisse der selben und was davon auf den Mieter umgelegt werden kann. Besten Dank im Voraus? 🙏🏼☺️
Guten Morgen. Ich verfolge Eure Videos seit kurzem und finde das Thema Immobilienkauf für die Rente sehr interessant. Ich habe da mal eine Frage. Wie steht ihr zu dem Thema Zwangsversteigerungen. Ich habe hier ein paar Wohnungen in meiner Gegend, die Versteigert werden. Mit Eurem Tool hätte ich dort eine Eigenkapitalrendite von 35% was sich ja grundsätzlich nicht schlecht anhört. Sind solche Versteigerungen interessant und gibt es dort normalerweise eine Haken? Grüsse D.S.
Hallo Dennis, mittlerweile gehen auf Zwangsversteigerungen die Preise oft sogar über Martkwert und es ist schwer noch Schnäppchen zu bekommen. Es kommt aber auf die Region und ein wenig Geduld an. Wir kennen auch Leute, die dort ab und zu erfolgreich Immobilien kaufen. Schau dir unbedingt vorher das genaue Vorgehen, es gibt im Vorfeld einiges zu beachten damit du auch wirklich mitbieten kannst. Gruß Marco
Ich finde eure Videos gut, aber leider auch teils unrealistisch. Fast jeder Immobilien Channel auf TH-cam bringt immer das Beispiel 100.000 Kaufpreis mit 6.000 Euro Jahresmiete. An welchem guten Standort (außerhalb der Pampa) soll das jetzt (in 2018) noch möglich sein? Selbst in kleineren Großstädten wie Braunschweig findet man so gut wie keine 2 Zimmer Wohnung unter 100.000 Euro. Das sind dann meistens ca. 40m2 und bringen niemals 500 Euro Kaltmiete im Monat. Wenn es diese Standorte angeblich noch gibt, dann bringt doch bitte mal ein konkretes Beispiel einer Stadt mit Stadtteilen und nicht immer nur so allgemeines Zeug, dass jeder weiß von wegen Jobs, Schulen, Infrastruktur ist wichtig.
Hey Mike, wir haben z.B. Immobilien in Ludwigsburg, Heidenheim und Bonn. Natürlich findest du nicht einfach jetzt auf Seite 1 von immoscout dort solche Objekt, aber mit einer geduldigen Suche geht das. Schau dir mal dieses Video an, da erzählt Basti, wie er es macht. th-cam.com/video/X6CT5KYGdeA/w-d-xo.html&lc=UgzaRpH6ryRMW0ovirh4AaABAg Gruß Marco
Danke für die Antwort, aber auch in dem Video ist es leider etwas unkonkret. Wie z.B. habt ihr denn herausgefunden welcher Stadtteil von Bonn in gut ist? Und wenn man auch noch eine Mietverwaltung beauftragt, bleibt dann noch genug Mieteinnahme um das Darlehen ohne monatliches EK zurückzuzahlen? Grüße Mike
Naja, es ist wie immer ne "Schönrechnerei" Ich schaue seit 2 Jahren schon. Das Problem an der Sache ist, klar findet man solche Immobilien (meist im Osten), aber was will man mit einer Immobilie die zwar wenig kostet, aber dementsprechend auch eher im Wert sinkt oder man Probleme hat Mieter zu finden, da viele abwandern in Ballungszentren. Wenn man in aussichtsreichen Lagen investieren will, ist man durch den Immobilienhype eh schon hintendran. Die Sahnestücke gehen unter der Hand weg, wenn man ehrlich ist. Da gibt es Leute denen es egal ist ob sie 2-3k mehr zahlen. Und der Makler hat meist auch 2-3 Großkunden mit Geld in der Hinterhand die genau auf diese Sahnestücke heiss sind. Da bist du als "Kleiner Mann" sehr arm dran. Glück hast du allenfalls, wenn du durch "Hören-Sagen" Nachbarschaft-Freunde-Beruf an sowas rankommst. Als Vergleich..Schau dir die Immopreise an den beliebten Badeorten der Ostsee an. Ich habe 3 Jahre gebraucht um eine Ferienimmobilie zu finden nun die Unter Faktor 30 nach Abzug "aller Kosten" (Hausgeld/Ferienvermittlungsprovision/Kreditkosten/Abschreibung) liegt..und selbst da musste ich innerhalb von 2h (ohne Besichtigung) reservieren.. Der Markt ist hart umkämpft. Und gerade an belibeten Standorten wo eine Wertsteigerung prognostiziert wird ist es noch schwierig brauchbares zu finden. siehe Leipzig/Dresden.. Ich nehme dann auch gern einen geringen negativen Cashflow anfangs in Kauf, solnage die Lage halbwegs passt und ich ner Wertsteigerung und sicherer Einnahmen gewiss sein kann. Dann kann ich guten GEwissens anfangs auch 100 Euro monatlich bezuschussen. Man muss es auch mal aus der anderen Perspektive sehn. Wir reden von Altersvorsorge. Daher, wenn ich eh 250-300 Euro monatlich weglegen will, so kann ich auch 2-3 Wohnungen in guter Lage mit geringem negativen Cashflow holen. im Grunde kommt es auf das gesamtbild an und das man zur Rent abgesichert ist und diese werterhaltend/wertsteigernd abbezahlt sind und man dann gut davon leben kann zusätzlich, oder eben diese verkauft.
Hallo David, ich gebe dir nur teils Recht - also im Osten würde ich - aus persönlichen Gründen - nichts investieren, aber hier im Westen gibt / gab es doch noch einige gute Anlagemöglichkeiten. Als ich mein Haus gekauft habe, war der Markt noch sehr attraktiv, die Zinsen noch bei 4-5% und die Mieten günstig - jetzt spare ich bereits durch die weniger Miete (monatlich 200-300 €) - einschließlich der Tilgung - die müsste man hier noch drauf rechnen. Für mich ist nicht nur die Altersvorsorge entscheidend, ich will auch einfach die individuellen monatlichen Lebenskosten drücken - um mehr Geld für anderes zu haben. Die Immobilie muss ja nicht immer im "Hotspot" liegen - mir fallen auf Anhieb 10 Städte/Gemeinden in NRW ein, bei denen eine Suche Sinn macht. Beispiele (aus m. Sicht) : Langenfeld (Rhld.); Monheim; Haan; Overath (Zentrum); Bergisch Gladbach; Siegburg; Leverkusen.... alles nicht "DIE" Städte, aber dort könnte man einmal die Augen schweifen lassen... Die demografische Entwicklung kann man auch relativ schnell abklären - deshalb hatte Solingen lange fallende Preise - gerade für Anlageobjekte - steht jetzt aber teils überbewertet da. Bei Angst/fehlendem Kapital empfehle ich sparen in einen BS ("Geld verdoppeln") und ein wenig Geduld, mit steigenden Zinsen wird der Markt wieder abkühlen und manche müssen Sie dann trennen - spätestens bei der Refinanzierung. Gruß Marek...
Noch eine Frage: Da ich bereits 41 Jahre alt bin, ist mir eine Rückzahlung von 30 Jahren zu lange. Wenn ich aber mit der Laufzeit runter gehe, dann komme ich eigentlich nicht daran vorbei, doch monatlich etwas draufzubezahlen. Lohnt sich das dann wirklich nicht mehr, so wie ihr sagt?
Ist das mit der 6 % Rendite im Jahr 2022 noch realistisch? Euro Videos sind super informativ und ich arbeite mich mit euren Materialien in die Thematik ein. Mein Problem ist, dass ich nicht weiß, ob alles noch so aktuell ist im Moment.
Liebe Lilly, ja 6% Rendite kann im Jahr 2022 möglich sein. Danke für dein Feedback, wir freuen uns darüber! Hol dir gerne unser kostenloses Kalkulationstool, um zu schauen ob sich eine bestimmte Immobilie für dich lohnt! 👉 immocation.de/kalkulationstool-roter-faden/ LG Anita vom Team😊🚀
Hallo zusammen, ich habe bislang eine Wohnung erworben (Im Jahr 2014) in der ich auch selbst Wohne und möchte nun auch gerne weitere Wohnung zur Vermietung kaufen. Ich habe sehr viel Glück beim Kaufpreis damals gehabt, 3ZW, 92m² + Garage für zusammen 145T€, und zwar in Frankfurt am Main, logischerweise ist die Wohnung jetzt viel mehr wert, punkte ich mit diesem Mehrwert der Wohnung bei den Banken wenn ich nun einen weiteren Kauf tätigen möchte ? Wie stellen sich bei solchen Sachverhalt die Banken auf wenn die sehen dass ich eine Wohnung habe die jetzt viel mehr Wert ist als das Darlehen welches ich bei der Bank habe? Kann ich damit rechnen dass ich dadurch bessere Konditionen bekomme oder interessiert das die Bank nicht ? P.S Einen Termin beim Finanzvermittler werde ich in den kommenden Wochen wahrnehmen, wollte vorher von euch eine Einschätzung haben. Vielen Dank
Hey Cube, das ist auf jeden Fall eine gute Ausgangslage. Du kannst typsicherweise "freie Grundschulden" zum Beispiel wieder beleihen mit einem Nachangdarlehen. So kommst du an EK für die neue Finanzierung. "Auf Kante" geht das aber nicht, muss schon ein deutlicher Wertzuwachs bzw. eben freie Grundschuld sein. Falls du noch keinen hast, hier findest du die Vermittler mit denen wir zusammenarbeiten: www.immocation.de/finanzierung Gruß Marco
Hallo, mich interessiert wie es mit der Versteuerung der Mieteinnahmen aussieht. Diese 6.000€ die behalte ich doch nicht einfach so ein oder? Muss man nichts versteuern?
Du musst die Mieteinnahmen, wie alle anderen der insgesamt 7 Einkommensarten, in der Einkommenssteuererklärung angeben. Mieteinnahmen müssen versteuert werden
und was ist mit den Zinsen und mit den steuern die man auf die Mieteinnahmen zahlt ist der Zins höher ist die Steuer niedriger mir fehlt da sehr viel da das ganze meiner Ansicht nach sehr viel umfangreicher ist. ich merke das gerade an meiner ersten Immobilie.
Hey Kackfrosch1980, nein, in der ersten "Bierdeckelrechnung" (Buttromietrendite) geht es nicht um KNK und UFK. Es dient nur der ersten Einschätzung. Gruß Marco
ich wäre dankbar, wenn dieser Dialog, da öffentlich, nicht in unverständlichen Abkürzungen geführt würde. Ich kann raten, dass es hier um irgendwelche Nebenkosten geht, aber nichts Genaues weiß man nicht. Danke schön.
Danke für tolles videos....können sie mit bau jahr Thema eine Video machen....welche mindestens bau jahre als Kapital Anlage suchen müssen.....danke...viele Erfolg
Hallo! Tolles Video aber ein Frage habe ich zu eurem Rechenbeispiel schon. Müsst ihr die €6000,- in Deutschland nicht versteuern? Ich komme aus Österreich und da werden Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zum Gehalt dazugerechnet und dann nachversteuert. Heißt, wenn jemand gut verdient und in der 50% Steuerklasse ist, bleiben nur mehr €3000,- übrig nach Steuer und die Rechnung geht nicht auf. Abschreibung ist auch nur mehr 1,5% auf 66 Jahre! Warte gespannt auf eure Antwort. Liebe Grüße Kurt
Hey Kurt, ja, die Einnahmen muss man versteuern. Das ist in dieser Überschlagsrechnung sinngemäß in den Kosten enthalten. Neben der Abschreibung (2% in Deutschland) darfst du auch noch Zinsen und Kosten für Instandhaltung und Bewirtschaftung gegenrechnen. Hier rechnen wir das im Detail aus: th-cam.com/video/Dkh3OrqSppU/w-d-xo.html Gruß Marco
Der Spekulationsgewinn bei Verkauf (binnen 10 Jahren) muss auch versteuert werden - die Kostenrechnung halte ich im Beispiel für zwar knapp - aber je nach vorhandener Rücklage, Bauart und Bausubstanz des Objektes für i.O. - es ist ja nur ein Überschlag. In der Rechnung ist auch ein sinkender Zinsanteil nicht berücksichtigt - für einen aktiven Aufbau kann man z. B. am Anfang mehr zuzahlen, statt einer zweiten Wohnung - steuerlich und unternehmerisch ist das aber ungünstiger - da ist der Rat "ordentlich" Schulden machen... ich würde noch einen Risikoausfall von 10% einpreisen - falls Mieter mal ausziehen und die Wohnung 2-3 Monate leer ist. Im Detail könnte man noch ein Wertzuwachs von 1-2% und eine Mietsteigerung im selben Bereich ansetzen - das bläht aber nur die Rechnung auf. Zu viele Faktoren für den Bierdeckel :) mein herangehen : bei bis 17-18 Jahren Umlauf wird es interessant - das ist momentan aber schwer zu finden :/ PS: Super Sache eure Videos! Auch wenn ich bereits sehr früh gekauft habe und die meisten Dinge für mich Wiederholung sind - so finde ich es gut den Leuten die Augen zu öffnen.
Sorry aber ich steig direkt am Anfang schon aus. 2:00. Man sieht Tilgung 2000 -> Jedes Jahr bezahlt sich die Wohnung selbst um 2000 ab, hat sich also selbst nach 50 Jahren abbezahlt. Gleichzeitig sagt der Kollege "Das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ist genau so, dass wir am Ende nichts drauflegen müssen.". Ja das wäre doch der Fall, wenn Tilgung=0 wäre und nicht 2000, oder etwa nicht?! wenn also Kosten+Zinsen=Miete sind, also ein tilgungsfreier Kredit quasi. Oder versteh ich da was net?
es bleibt nichts übrig, und wenn du Pech hast und ein schlechte Mieter reinbringst dann sind die 3 Jahre netto miete weg auf ein mal. mit 2% tilgung hast du in 10 Jahre gerade mal ein viertel bezahlt.
….garnicht mehr so ein gutes Investment… 🧐Wieder eine Frage der Wünsche und Ziele.. wenn ich auf Nummer sicher gehen will kaufe ich mir ein Objekt in A/B Lagen und dort bekommt man regulär keine Rendite über 5%. Außer man vermietet es mit dem einzelzimmervermietungskonzept.
Es verhält sich aber anders, wenn ich eine Immobilie für mich kaufen möchte. Habt ihr da bitte auch ein Beispiel? Bin unglaublich verunsichet und habe großen Respekt davor. Die Immobilie soll 58.000€ Kosten.
Hallo, tolles Videos. Leider ist es in Berlin auch der Fall das man maximal 2-3% Mietrendite bekommt. Das heißt meistens muss man hoffen das die Preise in Zukunft nochmehr steigern damit sich der Kauf lohnt.
Hey Luskasz, es gibt leider keine pauschalen Steuervorsteile beim Immo-Kauf. Mieteinnahmen müssen versteuert werden. In Jahre mit großen Renovierungen kannst du die Steuerlast drücken, aber grundsätzlich: Wenn eine Immo funktioniert - erhöht sie deine Steuerlast (weil Einnahme größer als Ausgaben/Abschreibung). Gruß Marco
Blöde Frage, würde es schon eine Immobilie in einer Kleinstadt tun, nahe einer größeren Stadt, ca. 20km von einer Universiätsstadt entfernt, mit guter Versorgung und Anbindung?:)
Milchmädchenrechnung ala TH-cam .. lieber 3 - 4 % in München bei einer Wertateigerung von 5 - 7 % als in Ludwigsburg bei 6%.. Die 6 % sind dann auch schön auf alte Objekte gerechnet, wo die nächstgrösseren Sanierungen ins Haus stehen 👎
4% muss man schon suchen in München. 2-3% sind realistisch. Was die Wertsteigerung angeht... Was wenn die Wohnung nicht weiter steigt? Zinsen um 2% rauf = niemand kauft mehr. Sanierung kann man nach 3 Jahren sinnvoll nutzen, um Steuern zu sparen und damit "kostenlos" den Wert der Wohnung zu steigern. Mit 2-3% Rendite sagt die Bank ab 500k Volumen: machen sie was, wovon sie Ahnung haben... Die München Rechnung funktioniert nur, wenn man 50% Eigenkapital hat und das Geld irgendwo parken möchte. Zu glauben, man kann vorausschauen, was in 10 Jahren passieren wird... Da sind schon ganz andere auf die Fresse gefallen, die das geglaubt haben :)
![So bewerten wir Immobilien bevor wir investieren [in 4 Schritten]](http://i.ytimg.com/vi/voRRowzKXII/mqdefault.jpg)
Jetzt ist eine Rendite von 4% in allen A-Städten schon ein super gutes Schnäppchen und B--Städten auch nicht mehr so üblich zu finden. Die Realität ist dass man einen Haufen Wohnungen mit Renditen von 2,0-2,5% in A-Städten erzielen kannn. In B-Städten ist 3,5% schon ziemlich gut. Rendite über 5% gibt's jetzt meistens nur noch in C-Städten, wo ich nicht weiß ob ich nach diesem Mieter den nächsten finde... 🤔 Vielleicht suche ich falsch aber nach meiner Erfahrung ist es wirklich so.
Ich hoffe der Kommentar hilft dir auch ein Jahr später noch. Wichtig ist es, am Ball zu bleiben. Die Jungs meinten mal, es ist nahezu unmöglich nach 6 Monaten konstanter Suche kein richtiges Schnäppchen gefunden zu haben. Gerade im Off-Market lassen sich deutlich bessere Renditen erzielen, weil es keine bis wenig Konkurrenz gibt. Wenn man die nötigen Kontakte hat, kann man auch sanierungsbedürftige Objekte für deutlich günstigere Kaufpreise erwerben und mit 10-15k die Immobilie nochmal richtig aufmöbeln um hinterher gute Renditen zu erzielen. Fazit: Geduld und nicht nur immoscout durchwälzen ist der Weg zum ersten guten Anlageobjekt.
Danke dass jemand genau das ausspricht was ich immer denke wenn ich diese Immocation Videos schaue. Es wäre ja schön und gut eine Mietrendite von 6% zu bekommen, aber wo zum Teufel findet man diese Objekte? Ich habe sie zumindest noch nicht gefunden.
Eine eintägige Suche in Stuttgart und allen Landkreisen drum herum hat ergeben, dass das aktuelle Renditeniveau tatsächlich bei 3% liegt. Vermutlich bekommt man die Rendite von 5-6% wirklich nur über direkte Kontakte bzw. nur bei den Immobilien die nicht bis zur letzten Phase der Inserierung auf Online-Portalen kommen. Wobei die Immobiliendatenbanken der Regionalbanken haben das gleiche magere Bild ergeben.
Bist du inzwischen weiter gekommen und hast das Thema noch etwas verfolgt?
Das Problem bei dieser Rechnung ist, dass sie keine Laufzeit angeben. Nach dieser Methode rentiert sich die Immobilie immer. Es ist nur eine Frage wie lange man die Laufzeit zieht.
Eine Rendite von 6% findet man nicht wenn man eine Wohnung in guter Lage und in einem guten Zustand haben möchte. Realistisch sind 1-3 % Rendite und dann muss man auch schon Glück haben. Heute kann man mit Immobilien kein Geld mehr verdienen und das ist die Wahrheit. Der Markt ist heiß und die Preise liegen über das 20 -fache. Es gibt auch viele Leute die Ihr Geld nicht auf dem Konto mehr belassen wollen und jetzt in immobilien parken. Denen ist die Rendite teils egal hauptsache keine strafzinsen. Wie sollen in so einem Markt Investoren auf eine gute Rendite kommen. Wie wärs mit einfach warten bis es sich wieder lohnt. Das ist kein Käufermarkt mehr.
Hallo.
Sehr tolle Videos die ihr da macht.
Top !!
Danke Viktor! Bist du selbst gerade auf Immobilien-Suche? Welche Tipps/Inhalte würden dir weiterhelfen? Gruß Marco
bei 8:40 bisschen verhaspelt? Wenn ich Kaufpreis durch Mieteinnahmen teile ist es doch besser, je kleiner dieser Faktor ist. Ihr gebt aber die Empfehlung, genauer zu prüfen, wenn der Faktor kleiner 20 ist. Genau das Gegenteil ist richtig. Je kleiner dieser Faktor, desto höher ist die Mieteinnahme im Verhältnis zum Kaufpreis und somit besser.
Habe vor 15 Jahren ein Mfh gekauft und weiter entwickelt Seit ein paar Jahren 12 Prozent Rendite. Die Rente kann kommen❤
Das hört sich toll an! viel Erfolg dir weiterhin!🚀
Ich danke euch für tolles Video
Bei 1:47 was fasst ihr unter den Kosten zusammen? Nichtumlagefähige Kosten der Bewirtschaftung? Private Instandhaltungsrücklage X€/m² auch schon dabei? Steuern auf die Miete?
Hallo.
Ist die Kaltmiete im Beispiel abgeschätzt worden mit Vergleichen in der Umgebung an Wohnungen und Häusern oder wie kommt das ganze zu Stande ?
Wie rechnet mann den faktor 20 um in die prozent mit welcher summe ?
Gut gemacht
Hallo, ich hätte mal eine Fragen zu den Kosten, wie errechnet ihr diese? Habt ihr dafür auch eine Formel?
Mit freundlichen Grüßen
Bei eurer Rechnung dürft ihr die Steuer nicht vergessen. Wenn ihr mehr Miete erzielt wie für Zinsen und Kosten anfallen müsst ihr den Überschuss versteuern. Tilgung kann man nicht absetzen.
Stimmt. Für eine einfache erste Prüfung machen wir das aber nicht. Marco
Muss man denn keine steuern auf die eingenommene Miete zahlen, wenn man sie zur Abzahlung des Kredites nutzt.
@@JulienSHZ Man kann nur die Zinsen von der Miete abziehen, nicht die Tilgung.
kaufpreis / jahresmiete: welche ist gemeint ?netto?
Hört sich logisch an. Tolles Video, anschaulich erklärt!
Jetzt frage ich mich aber folgendes:
-Wie ermittle ich am Besten die mögliche jährliche Kaltmiete und
-kann ich Zins u Tilgung nicht einfach der Miete anpassen indem ich die Laufzeit des Kredites ändere? (Oder kalkuliert man immer mit einem festen Zeitraum?)
Die Miete pro m² findest du im Mietspiegel deiner Stadt. Manchmal werden dort sogar Zu-/Abschläge für bestimmte Ausstattung wie Balkon, Aufzug etc. ausgewiesen. Das rechnest du dann zusammen, multiplizierst es mit der Wohnfläche und dann mit 12.
Darlehen von Immobilien werden i.d.R. nicht so lange vereinbart, dass du sie am Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt hast. Es gibt eine Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren und danach brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen. Und grundsätzlich gilt natürlich, dass du mit dem arbeiten musst, was deine Bank dir anbietet. Wenn die eben nur 2% Tilgung und 2% Zinsen mit 10 Jahren Zinsbindung machen möchte, kannst du natürlich etwas anderes vorschlagen, letztendlich sitzt die Bank aber am längeren Hebel, da du ja etwas von denen willst. Abgesehen davon profitiert eine Bank auch nur bedingt von einer langen Zinsbindung. Insbesondere, wenn wie gerade die Zinsen niedrig sind, ist eine längere Zinsbindung nicht gerade ein Argument für niedrigere Zinsen.
👍🏼 Kann jemand von Euch einen Link zu Informationen Hausgeld teilen? Mich interessieren die Bestandteile des Hausgeldes, die optimalen Verhältnisse der selben und was davon auf den Mieter umgelegt werden kann.
Besten Dank im Voraus? 🙏🏼☺️
Guten Morgen. Ich verfolge Eure Videos seit kurzem und finde das Thema Immobilienkauf für die Rente sehr interessant. Ich habe da mal eine Frage. Wie steht ihr zu dem Thema Zwangsversteigerungen. Ich habe hier ein paar Wohnungen in meiner Gegend, die Versteigert werden. Mit Eurem Tool hätte ich dort eine Eigenkapitalrendite von 35% was sich ja grundsätzlich nicht schlecht anhört. Sind solche Versteigerungen interessant und gibt es dort normalerweise eine Haken? Grüsse D.S.
Hallo Dennis, mittlerweile gehen auf Zwangsversteigerungen die Preise oft sogar über Martkwert und es ist schwer noch Schnäppchen zu bekommen. Es kommt aber auf die Region und ein wenig Geduld an. Wir kennen auch Leute, die dort ab und zu erfolgreich Immobilien kaufen. Schau dir unbedingt vorher das genaue Vorgehen, es gibt im Vorfeld einiges zu beachten damit du auch wirklich mitbieten kannst. Gruß Marco
Ich finde eure Videos gut, aber leider auch teils unrealistisch. Fast jeder Immobilien Channel auf TH-cam bringt immer das Beispiel 100.000 Kaufpreis mit 6.000 Euro Jahresmiete. An welchem guten Standort (außerhalb der Pampa) soll das jetzt (in 2018) noch möglich sein? Selbst in kleineren Großstädten wie Braunschweig findet man so gut wie keine 2 Zimmer Wohnung unter 100.000 Euro. Das sind dann meistens ca. 40m2 und bringen niemals 500 Euro Kaltmiete im Monat. Wenn es diese Standorte angeblich noch gibt, dann bringt doch bitte mal ein konkretes Beispiel einer Stadt mit Stadtteilen und nicht immer nur so allgemeines Zeug, dass jeder weiß von wegen Jobs, Schulen, Infrastruktur ist wichtig.
Hey Mike, wir haben z.B. Immobilien in Ludwigsburg, Heidenheim und Bonn. Natürlich findest du nicht einfach jetzt auf Seite 1 von immoscout dort solche Objekt, aber mit einer geduldigen Suche geht das. Schau dir mal dieses Video an, da erzählt Basti, wie er es macht. th-cam.com/video/X6CT5KYGdeA/w-d-xo.html&lc=UgzaRpH6ryRMW0ovirh4AaABAg Gruß Marco
Danke für die Antwort, aber auch in dem Video ist es leider etwas unkonkret. Wie z.B. habt ihr denn herausgefunden welcher Stadtteil von Bonn in gut ist? Und wenn man auch noch eine Mietverwaltung beauftragt, bleibt dann noch genug Mieteinnahme um das Darlehen ohne monatliches EK zurückzuzahlen? Grüße Mike
Naja, es ist wie immer ne "Schönrechnerei" Ich schaue seit 2 Jahren schon. Das Problem an der Sache ist, klar findet man solche Immobilien (meist im Osten), aber was will man mit einer Immobilie die zwar wenig kostet, aber dementsprechend auch eher im Wert sinkt oder man Probleme hat Mieter zu finden, da viele abwandern in Ballungszentren. Wenn man in aussichtsreichen Lagen investieren will, ist man durch den Immobilienhype eh schon hintendran. Die Sahnestücke gehen unter der Hand weg, wenn man ehrlich ist. Da gibt es Leute denen es egal ist ob sie 2-3k mehr zahlen. Und der Makler hat meist auch 2-3 Großkunden mit Geld in der Hinterhand die genau auf diese Sahnestücke heiss sind. Da bist du als "Kleiner Mann" sehr arm dran. Glück hast du allenfalls, wenn du durch "Hören-Sagen" Nachbarschaft-Freunde-Beruf an sowas rankommst. Als Vergleich..Schau dir die Immopreise an den beliebten Badeorten der Ostsee an. Ich habe 3 Jahre gebraucht um eine Ferienimmobilie zu finden nun die Unter Faktor 30 nach Abzug "aller Kosten" (Hausgeld/Ferienvermittlungsprovision/Kreditkosten/Abschreibung) liegt..und selbst da musste ich innerhalb von 2h (ohne Besichtigung) reservieren..
Der Markt ist hart umkämpft. Und gerade an belibeten Standorten wo eine Wertsteigerung prognostiziert wird ist es noch schwierig brauchbares zu finden. siehe Leipzig/Dresden..
Ich nehme dann auch gern einen geringen negativen Cashflow anfangs in Kauf, solnage die Lage halbwegs passt und ich ner Wertsteigerung und sicherer Einnahmen gewiss sein kann. Dann kann ich guten GEwissens anfangs auch 100 Euro monatlich bezuschussen. Man muss es auch mal aus der anderen Perspektive sehn. Wir reden von Altersvorsorge. Daher, wenn ich eh 250-300 Euro monatlich weglegen will, so kann ich auch 2-3 Wohnungen in guter Lage mit geringem negativen Cashflow holen. im Grunde kommt es auf das gesamtbild an und das man zur Rent abgesichert ist und diese werterhaltend/wertsteigernd abbezahlt sind und man dann gut davon leben kann zusätzlich, oder eben diese verkauft.
Hallo David, ich gebe dir nur teils Recht - also im Osten würde ich - aus persönlichen Gründen - nichts investieren, aber hier im Westen gibt / gab es doch noch einige gute Anlagemöglichkeiten.
Als ich mein Haus gekauft habe, war der Markt noch sehr attraktiv, die Zinsen noch bei 4-5% und die Mieten günstig - jetzt spare ich bereits durch die weniger Miete (monatlich 200-300 €) - einschließlich der Tilgung - die müsste man hier noch drauf rechnen.
Für mich ist nicht nur die Altersvorsorge entscheidend, ich will auch einfach die individuellen monatlichen Lebenskosten drücken - um mehr Geld für anderes zu haben.
Die Immobilie muss ja nicht immer im "Hotspot" liegen - mir fallen auf Anhieb 10 Städte/Gemeinden in NRW ein, bei denen eine Suche Sinn macht. Beispiele (aus m. Sicht) : Langenfeld (Rhld.); Monheim; Haan; Overath (Zentrum); Bergisch Gladbach; Siegburg; Leverkusen.... alles nicht "DIE" Städte, aber dort könnte man einmal die Augen schweifen lassen...
Die demografische Entwicklung kann man auch relativ schnell abklären - deshalb hatte Solingen lange fallende Preise - gerade für Anlageobjekte - steht jetzt aber teils überbewertet da.
Bei Angst/fehlendem Kapital empfehle ich sparen in einen BS ("Geld verdoppeln") und ein wenig Geduld, mit steigenden Zinsen wird der Markt wieder abkühlen und manche müssen Sie dann trennen - spätestens bei der Refinanzierung.
Gruß Marek...
Dafür kannst du deine Suche natürlich nicht auf Internetportale beschränken. Dass du da nicht wirklich fündig wirst, ist klar.
Noch eine Frage: Da ich bereits 41 Jahre alt bin, ist mir eine Rückzahlung von 30 Jahren zu lange. Wenn ich aber mit der Laufzeit runter gehe, dann komme ich eigentlich nicht daran vorbei, doch monatlich etwas draufzubezahlen. Lohnt sich das dann wirklich nicht mehr, so wie ihr sagt?
Ist das mit der 6 % Rendite im Jahr 2022 noch realistisch? Euro Videos sind super informativ und ich arbeite mich mit euren Materialien in die Thematik ein. Mein Problem ist, dass ich nicht weiß, ob alles noch so aktuell ist im Moment.
Liebe Lilly,
ja 6% Rendite kann im Jahr 2022 möglich sein. Danke für dein Feedback, wir freuen uns darüber!
Hol dir gerne unser kostenloses Kalkulationstool, um zu schauen ob sich eine bestimmte Immobilie für dich lohnt! 👉 immocation.de/kalkulationstool-roter-faden/
LG Anita vom Team😊🚀
Danke für das super Video. Dennoch Hätte ich eine Rückfragen. Werden die Kaufnebenkosten und Renovierungskosten nicht berücksichtigt?
Starkes Video, bin neu dabei! Irgendwelche Meinungen zum Standort Bonn für das Jahr 2020?
Ihr macht es sehr gut.. weiter so
Hallo zusammen, ich habe bislang eine Wohnung erworben (Im Jahr 2014) in der ich auch selbst Wohne und möchte nun auch gerne weitere Wohnung zur Vermietung kaufen. Ich habe sehr viel Glück beim Kaufpreis damals gehabt, 3ZW, 92m² + Garage für zusammen 145T€, und zwar in Frankfurt am Main, logischerweise ist die Wohnung jetzt viel mehr wert, punkte ich mit diesem Mehrwert der Wohnung bei den Banken wenn ich nun einen weiteren Kauf tätigen möchte ? Wie stellen sich bei solchen Sachverhalt die Banken auf wenn die sehen dass ich eine Wohnung habe die jetzt viel mehr Wert ist als das Darlehen welches ich bei der Bank habe? Kann ich damit rechnen dass ich dadurch bessere Konditionen bekomme oder interessiert das die Bank nicht ? P.S Einen Termin beim Finanzvermittler werde ich in den kommenden Wochen wahrnehmen, wollte vorher von euch eine Einschätzung haben. Vielen Dank
Hey Cube, das ist auf jeden Fall eine gute Ausgangslage. Du kannst typsicherweise "freie Grundschulden" zum Beispiel wieder beleihen mit einem Nachangdarlehen. So kommst du an EK für die neue Finanzierung. "Auf Kante" geht das aber nicht, muss schon ein deutlicher Wertzuwachs bzw. eben freie Grundschuld sein. Falls du noch keinen hast, hier findest du die Vermittler mit denen wir zusammenarbeiten: www.immocation.de/finanzierung Gruß Marco
Das nennt man Eigentümergrundschuld
Hallo, mich interessiert wie es mit der Versteuerung der Mieteinnahmen aussieht. Diese 6.000€ die behalte ich doch nicht einfach so ein oder? Muss man nichts versteuern?
Du musst die Mieteinnahmen, wie alle anderen der insgesamt 7 Einkommensarten, in der Einkommenssteuererklärung angeben. Mieteinnahmen müssen versteuert werden
Gutes Video! Danke!
und was ist mit den Zinsen und mit den steuern die man auf die Mieteinnahmen zahlt ist der Zins höher ist die Steuer niedriger mir fehlt da sehr viel da das ganze meiner Ansicht nach sehr viel umfangreicher ist. ich merke das gerade an meiner ersten Immobilie.
Sehr interessiert 👍
Meint man hier Brutto oder Nettomietrendite ?
Wird das Hausgeld bei der Bierdeckelrechnung nicht mit einbezogen?? Da geht ja auch ein großer Batzen rein und die Höhe variiert z.T. sehr...
Das ist sowas von wertvoll was ihr hier weitergibt . Weiter so 👍💪
Und wie ist es beim Kauf einer GmbH
Mieteinnahmen 285.000€ per anno
Kaufpreis 7.5mio
Dann brauch ich aber ja 50 Jahre bis ich so eine Immobilie mit 6% Mietrendite komplett abbezahlt habe😳 und sozusagen Schuldenfrei bin
Nein, dein Zinsenanteil sinkt mit der Zeit da weniger Schuld übrig bleibt und deine Tilgungsrate steigt
@@heyoni3848 stimmt, den Punkt habe ich nicht bedacht 🤔 Danke!
Berücksichtigt Eure Renditeerwartung von
Hey Kackfrosch1980, nein, in der ersten "Bierdeckelrechnung" (Buttromietrendite) geht es nicht um KNK und UFK. Es dient nur der ersten Einschätzung. Gruß Marco
ich wäre dankbar, wenn dieser Dialog, da öffentlich, nicht in unverständlichen Abkürzungen geführt würde. Ich kann raten, dass es hier um irgendwelche Nebenkosten geht, aber nichts Genaues weiß man nicht. Danke schön.
Danke für tolles videos....können sie mit bau jahr Thema eine Video machen....welche mindestens bau jahre als Kapital Anlage suchen müssen.....danke...viele Erfolg
Hallo! Tolles Video aber ein Frage habe ich zu eurem Rechenbeispiel schon.
Müsst ihr die €6000,- in Deutschland nicht versteuern? Ich komme aus Österreich
und da werden Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zum Gehalt dazugerechnet
und dann nachversteuert. Heißt, wenn jemand gut verdient und in der 50% Steuerklasse
ist, bleiben nur mehr €3000,- übrig nach Steuer und die Rechnung geht nicht auf. Abschreibung
ist auch nur mehr 1,5% auf 66 Jahre! Warte gespannt auf eure Antwort. Liebe Grüße Kurt
Hey Kurt, ja, die Einnahmen muss man versteuern. Das ist in dieser Überschlagsrechnung sinngemäß in den Kosten enthalten. Neben der Abschreibung (2% in Deutschland) darfst du auch noch Zinsen und Kosten für Instandhaltung und Bewirtschaftung gegenrechnen. Hier rechnen wir das im Detail aus: th-cam.com/video/Dkh3OrqSppU/w-d-xo.html Gruß Marco
Der Spekulationsgewinn bei Verkauf (binnen 10 Jahren) muss auch versteuert werden - die Kostenrechnung halte ich im Beispiel für zwar knapp - aber je nach vorhandener Rücklage, Bauart und Bausubstanz des Objektes für i.O. - es ist ja nur ein Überschlag.
In der Rechnung ist auch ein sinkender Zinsanteil nicht berücksichtigt - für einen aktiven Aufbau kann man z. B. am Anfang mehr zuzahlen, statt einer zweiten Wohnung - steuerlich und unternehmerisch ist das aber ungünstiger - da ist der Rat "ordentlich" Schulden machen... ich würde noch einen Risikoausfall von 10% einpreisen - falls Mieter mal ausziehen und die Wohnung 2-3 Monate leer ist.
Im Detail könnte man noch ein Wertzuwachs von 1-2% und eine Mietsteigerung im selben Bereich ansetzen - das bläht aber nur die Rechnung auf.
Zu viele Faktoren für den Bierdeckel :) mein herangehen : bei bis 17-18 Jahren Umlauf wird es interessant - das ist momentan aber schwer zu finden :/
PS: Super Sache eure Videos! Auch wenn ich bereits sehr früh gekauft habe und die meisten Dinge für mich Wiederholung sind - so finde ich es gut den Leuten die Augen zu öffnen.
Sorry aber ich steig direkt am Anfang schon aus. 2:00. Man sieht Tilgung 2000 -> Jedes Jahr bezahlt sich die Wohnung selbst um 2000 ab, hat sich also selbst nach 50 Jahren abbezahlt. Gleichzeitig sagt der Kollege "Das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ist genau so, dass wir am Ende nichts drauflegen müssen.". Ja das wäre doch der Fall, wenn Tilgung=0 wäre und nicht 2000, oder etwa nicht?! wenn also Kosten+Zinsen=Miete sind, also ein tilgungsfreier Kredit quasi. Oder versteh ich da was net?
es bleibt nichts übrig, und wenn du Pech hast und ein schlechte Mieter reinbringst dann sind die 3 Jahre netto miete weg auf ein mal. mit 2% tilgung hast du in 10 Jahre gerade mal ein viertel bezahlt.
….garnicht mehr so ein gutes Investment… 🧐Wieder eine Frage der Wünsche und Ziele.. wenn ich auf Nummer sicher gehen will kaufe ich mir ein Objekt in A/B Lagen und dort bekommt man regulär keine Rendite über 5%. Außer man vermietet es mit dem einzelzimmervermietungskonzept.
Es verhält sich aber anders, wenn ich eine Immobilie für mich kaufen möchte. Habt ihr da bitte auch ein Beispiel?
Bin unglaublich verunsichet und habe großen Respekt davor. Die Immobilie soll 58.000€ Kosten.
Dann ist eurer Meinung nach eine Wohnung mitten in München kein gutes Investment?
Der Gewinn liegt im Einkauf ;-)
so sieht's aus
P@@Bekkaye01 riöööö
6 % spricht ihr da von nettorendite oder bruttorendite ?
Hallo, tolles Videos.
Leider ist es in Berlin auch der Fall das man maximal 2-3% Mietrendite bekommt.
Das heißt meistens muss man hoffen das die Preise in Zukunft nochmehr steigern damit sich der Kauf lohnt.
Werden von euch gar keine Steuervorteile berücksichtigt? Die tragen doch zu einer höheren Rendite bei?!
Hey Luskasz, es gibt leider keine pauschalen Steuervorsteile beim Immo-Kauf. Mieteinnahmen müssen versteuert werden. In Jahre mit großen Renovierungen kannst du die Steuerlast drücken, aber grundsätzlich: Wenn eine Immo funktioniert - erhöht sie deine Steuerlast (weil Einnahme größer als Ausgaben/Abschreibung). Gruß Marco
@@immocation ...was ja eher erfreulich ist, wenn die Einnahmen die Ausgaben überschreiten. ;-). Über zu zahlende Steuern soll man doch nicht jammern.
Blöde Frage, würde es schon eine Immobilie in einer Kleinstadt tun, nahe einer größeren Stadt, ca. 20km von einer Universiätsstadt entfernt, mit guter Versorgung und Anbindung?:)
Aber man bekommt kein Wohnung die 100.000,-€ kostet und die man dann für 500,-€ vermieten kann 🙄
Milchmädchenrechnung ala TH-cam .. lieber 3 - 4 % in München bei einer Wertateigerung von 5 - 7 % als in Ludwigsburg bei 6%.. Die 6 % sind dann auch schön auf alte Objekte gerechnet, wo die nächstgrösseren Sanierungen ins Haus stehen 👎
4% muss man schon suchen in München. 2-3% sind realistisch. Was die Wertsteigerung angeht... Was wenn die Wohnung nicht weiter steigt? Zinsen um 2% rauf = niemand kauft mehr.
Sanierung kann man nach 3 Jahren sinnvoll nutzen, um Steuern zu sparen und damit "kostenlos" den Wert der Wohnung zu steigern.
Mit 2-3% Rendite sagt die Bank ab 500k Volumen: machen sie was, wovon sie Ahnung haben...
Die München Rechnung funktioniert nur, wenn man 50% Eigenkapital hat und das Geld irgendwo parken möchte.
Zu glauben, man kann vorausschauen, was in 10 Jahren passieren wird... Da sind schon ganz andere auf die Fresse gefallen, die das geglaubt haben :)
Brutto-Mietrendite!