Franchement ça a l'air simple avec VDV mais en réalité c'est un parcours du combattant. L'Anah impose certaines dépenses que l'on aurait jamais faites au départ, ensuite les devis sont très difficiles à obtenir des artisans RGE et en plus doivent comporter certains détails et aucune erreur sous peine de les faire refaire, multiplié par les 6/7/8 artisans avant d'avoir son dossier correct c'est la galère, pareil pour les factures finales. Ensuite je comprends pas comment on peut avoir des bon rendements annuels, quand on est en LOC2/LOC3 les loyers sont parfois ridicules, donc pour être en cash flow légèrement positif il faut faire vraiment un bon apport. Sans compter que tous les travaux ne sont pas subventionnés. Bref, merci pour la vidéo, je vais la confronter avec mon projet en cours mais de mon côté je suis très loin des 59% de subventions. Ce type de montage est particulièrement laborieux la première fois. Il vaut mieux le dupliquer plusieurs fois dans le même département (sinon changement d'interlocuteurs). Sinon, il y a probablement des montages plus avantageux que d'autres, par exemple, mieux vaut plusieurs petits logements qu'un grand. Car certaines primes fixes sont par logement. Vis à vis de la tension locative sur toute la France et au vu des loyers conventionnés, ca doit se louer comme des petits pains.
Salut, Merci pour ton commentaire et témoignage. Je n’indique pas que c’est simple, je précise justement en point de vigilance les difficultés inhérentes à cette stratégie, pour autant comme je le dis régulièrement, c’est en réglant des problèmes qu’on s’enrichit. L’intérêt de ce genre de stratégie n’est pas le rendement ou le cash flow positif, mais le fait de générer de la trésorerie et soulager sa fiscalité. Pour les artisants RGE, à mon sens si on est allergique à la paperasse, il est plus confortable de prendre une société tout corps d’état mais ca reste souvent plus cher…
Salut MrChocoMik ! Les démarches sont techniques et lourdes effectivement. En revanche, c'est comme tout ! Une fois le process est connue il devient plus accessible voir même plus fluide parfois ! Concernant le Loc2 et Loc3, pour info le Loc3 n'est jamais préconisé par la plupart des collectivités ! Ils réfutent ce type de loyer très très bas qui ne permet pas de répondre à leurs objectifs économiques avec des familles qui sont dans le besoin ou pour des associations. Le Loc2 est parfois demandé lorsque dans l'immeuble il y a d'autres logements de type Loc1! Noter que le type de loyer est au choix de l'investisseur ! Aucune obligation n'est faite ! Néanmoins certaines DDT encourage juste 1 Loc2 pour 2 ou 3 Loc1 dans le but d'atteindre leurs objectifs. Il y a donc aussi un enjeu politique et un angle d'approche à ne pas négliger !
Merci pour cette vidéo de qualité, une fois de plus. En général, les avantages fiscaux et les subventions sont bénéfiques à saisir, même si la gestion administrative n'est pas divertissante, cela fait partie du jeu. Cependant, lors de la revente, il n'y aura pas d'avantages évidents à mettre en avant (notamment avec des loyers relativement bas). Il est nécessaire de se demander ce qui pourrait inciter un investisseur à devenir acquéreur dans le futur.
Salut merci pour ton commentaire. Déjà si on bénéficie des subventions on est engagé 6 ans avant de pouvoir revendre. À la revente on revendra des biens valorisés et sans obligation de louer plafonné pour l’acquéreur donc avec un meilleur rendement ;)
Oui, je partage votre avis. Cependant, avec des loyers bas, il n'est pas possible d'augmenter arbitrairement le loyer, même après une période de 6 ans. Toute augmentation du loyer est soumise à des règles spécifiques comme vous le savez : - Si l'augmentation est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est progressivement répartie sur la durée du nouveau bail (1/3 par an pour un bail de 3 ans, 1/6 par an pour un bail de 6 ans). - En revanche, si l'augmentation dépasse 10 %, elle est répartie sur chaque année du bail, par sixième annuel (1/6 par an, quelle que soit la durée du bail). Par conséquent, pour le futur acquéreur, le rendement ne sera pas très élevé... Toutefois, je partage votre point de vue concernant la valorisation du bien.@@VDVSALVA
Bonjour et merci pour vos vidéos Concernant le versement des subventions Ces dernières sont elles fiscalisées ? Je veux dire par là ,sont elles à rajouter sur la base irpp ou des revenus fonciers ? Ou alors de fiscalisées comme le sont les indemnités d assurances ?
Bonjour, il est important de clarifier un point : oui, les subventions sont effectivement imposables et doivent être incluses dans les recettes des revenus fonciers. Cependant, considérant la charge significative de travaux sur vos projets, ces subventions seront en grande partie compensées par les dépenses nécessaires à la rénovation complète de votre bien. Par ailleurs, il est crucial de distinguer ces subventions des indemnités d'assurance. Contrairement à certaines affirmations, l'indemnité d'assurance est non imposable.En ce qui concerne le cadre d'une société, les règles sont légèrement différentes. Dans ce cas, les subventions doivent être déclarées dans la case des recettes, comme cela se pratique dans un bilan comptable classique pour une entreprise.J'espère que cette clarification vous sera utile.
Si je comprends bien dans le cas de loc avantage 2 bénéficiant de 35%de réduction d impôts sur les loyers , il s agirait d appliquer cette réduction également sur les subventions ? Étant donné quelle est considérée comme du revenu foncier 🤔?
Non les subventions c'est dans les autres recettes revenus fonciers, la réduction d'impôt c'est directement en déduction de l'impôt que vous payer sur votre foyer fiscal. Donc le montant qui est en bas de page de votre avis d'impôt ! C'est 2 choses différentes attention !
Bonjour, j'ai demandé plusieurs aides notamment auprès de l'anha et de la région et ils m'ont toujours répondu que ça n'était pas possible en société, fauf si l'un des membres de la société avais sa RP dans le ou l'un des logements du coup je ne sais pas a qui m'adresser pour optenire des aides en SCI ? @@VDVSALVA
Bonjour, ca depend du projet - pour des projets “action cœur de ville” en zone OPAH-RU c’est tout ça fait possible. Des clients de notre agence immo en ont obtenu. Même en MDB certains ont eu des aides de la ville pour les façades - toitures. Je vous invite à contacter la mairie - les mairies des communes dans lesquelles vous souhaitez investir..
Merci pour toutes ces vidéos super interessantes. J’ai une SCI IS avec un immeuble pour lequel je dois refaire toute la toiture. Sais-tu quel organisme je dois contacter ? Par avance merci.
Bonjour, La ville - regarder sur le net si des plans pour la Reno sont prévus- si cette ville est concernée par un plan action logement cœur de ville …
Perso j'en profite cette année pour acheter ma résidence principal en utilisant la prime renov globale+ pret a taux zero . Je vais passer d'une maison F à B pour 20.000 de travaux.
Salut, vous évoquez probablement le rendement et non la rentabilité. L’objectif et la puissance de ce levier c’est pas le rendement ou le CF mais la création de trésorerie a 6 chiffres sans vendre un lot …
Merci pour ta vidéo (et bonnes fêtes à toi). Je m’interroge justement à ce sujet : 1) est-ce que ces emprunts garantis par l’état permettent de contourner le taux max d’endettement ? 2) peut-on négocier légèrement les plafonds de location ?
Bonjour Jonathan ! 1) attention le prêt d'action logement n'est pas un prêt garanti par l'état ! Contrairement à l’éco-PTZ ! Le taux d'endettement est alors plus faible selon les calculs des banques si il y a obtention du prêt à taux 1.25% et à taux 0%. La baisse des intérêts bancaires n'est pas négligeable dans le calcul. Après c'est du cas par cas ! 2)tu peux négocier le type de loyer Loc1 ou Loc2 mais pas au niveau du montant au prix au m2. Les loyers de l'Anah dépendent du simulateur en ligne. Et les loyers d'Action Logement sont basés sur du Pinel.
Bonjour, Cette indication est plutôt une préconisation pour être éligible aux aides et subventions. Il convient en effet de proposer plusieurs logements, de différents types, d’autre part s’engager dans ce type de stratégie peut s’avérer chronophage et il est important de s’assurer que cela soit rentable et générant de la trésorerie donc c’est un minimum aussi conseillé pour que le levier soit pertinent…
@@VDVSALVA Pour ma part, j'ai plutôt l'impression que ce n'est pas tant la surface qui compte mais plutôt le nombre de fois où tu appliques le processus car la première fois c'est galère. Donc mieux vaut faire un T2 de 40m2 puis quelques mois plus tard un autre T2 et après un autre T2, plutôt qu'essuyer les plâtres directement sur un 120m2. Ensuite, il y a certains biens qui sont plus adaptés à certaines villes, par exemple dans une ville fortement étudiante/jeune on ne va pas te reprocher de livrer trop de petites surfaces. Si la demande est là, c'est bon.
@MrChocoMik salut, c’est du cas par cas oui et les exigences des villes peuvent en effet variées. En revanche je pense qu il est préférable de commencer par un projet plus important pour faire plusieurs lots et limiter justement la récurrence des paperasses, tout dépend de l’appétence à l’administratif de chacun, mais je vois peu d’intérêt de faire cela sur un petit bien..
Merci beaucoup pour ce contenu très instructif ! Tu évoques le contexte 2024 (notamment les taux et règles HCSF) mais en quoi cette stratégie est porteuse dans le sens où il faut emprunter l’intégralité de la somme, travaux inclus, avant de prétendre aux subventions ? Cela ne permet donc pas de « contourner » les règles HCSF et d’emprunter moins et donc de moins subir l’impact de la hausse des taux. J’avoue humblement ne pas réussir à faire le lien entre ces deux facteurs limitants ++ et les subventions ?🤔
Salut jean baptiste, merci pour ton intérêt. C’est très simple, la hausse des taux et le resserrement des conditions d’emprunt HCSF (endettement- apport - fin du différentiel) compliquent nettement l’enchaînement ou la construction d’un patrimoine. Or avec des subventions, c’est la garantie de toucher une somme importante (souvent > 100k) d’un coup, sans vendre un lot, et cette treso permet très clairement, non pas de contourner le HCSF mais de s’adapter en permettant de continuer à investir soit en réduisant les montants empruntés via un remboursement partiel ou total des crédit soit via un achat cash d’un autre bien. J’espère avoir été plus clair…
Merci pour ta réponse Martin. J’avais parfaitement compris l’intérêt pour l’enchaînement mais quid du premier investissement que l’on réalise si l’on a peu ou pas de trésorerie et que l’on est déjà dans les limites du taux d’endettement ? Il me semble, corrige moi si je me trompe, que cette stratégie est parfaitement adaptée à qui aurait les ressources nécessaires pour un premier investissement mais aurait des difficultés pour enchaîner. En revanche pour un premier investissement, elle ne constitue pas une facilité d’accès au crédit puisque les subventions sont perçues a posteriori. 🤷♂️
Une division d'une maison peut être aussi valable ! Mais attention à la répartition des m2 selon les logements à proposer en location ! 😊 Aymeric de Wimmob
Hello, le temps de collecter toutes les infos pour la validation des subventions, même en passant par Wimmob, l'immeuble peut nous passer 2 fois sous le nez non ?
Bonjour, Non parce qu il y a des dispositifs connus en place, vous pouvez effectuer une offre pour un immeuble dans une zone déjà analysée et avancer. Ça se fait très bien
Bonjour,Merci pour cette excellente vidéo, très complète. Petite question : ces subventions sont possibles que pour des investissements en nom propre (exclu SCI notamment à l'IS) ? Merci encore pour le contenu très qualitatif de tes vidéos ❤❤
Ces subventions sont possibles avec sous n'importe quel type de forme juridique Sci SAS Nom Propre Sarl de Famille etc.. excepté pour les Marchands de biens.😊
@@dresseurdepangolins En fait, tu fais un blocage là. En effet, c'est la galère et sur certains points du non sens. Mais une fois que tu sais exactement ce qui est attendun tu appliques une méthode qui rentre dans les cases administratives sans pour autant porter atteinte à ta santé mentale. Ceci n'est pas une ouverture de discussion de qui a tort / qui a raison. Fais comme tu veux, regarde les choses sous un autre angle ou reste sur ton avis initial.
@@dresseurdepangolinseffectivement il y a pleins d'autres moyens de faire de l'argent ! L'argent facile n'existe pas ! Surtout aujourd'hui! Plus Le chemin est semé d'embûches plus la récompense est intéressante !
Dans l'exemple on parle de rendement de 8% mais sans spécifier si les 111 740 € ont été remboursés sur le crédit ou pas. ça change quand m^me pas mal les choses
Bonjour, en LOC2, du 8% ce serait énorme vu le plafond des Loyers. On sera plutôt sur du 6% pendant 6 ans et après ça évoluera. Du vrai 6% puisque les simu prennent tout en compte (impayé- vacances-provisions gros travaux) et un Loyer commercial faible..l’intérêt de faire du LOC 2 C’est absolument pas de chercher du CF mais plutôt un grand montant de trésorerie tout en étant à l’équilibre… Si on recherche du CF, du rendement et moins de subventions on ira sur du Loyer intermédiaire…
@@VDVSALVA je sais bien que l'on cherche pas le cf. J'ai déjà fait deux immeubles anah + denormandie, mais à l'époque ou l'anah defiscalisait à 85% les loyers perçus. La video est bien complete, il manque juste le fait que soliha se paye sur les loyers, ce qui diminue encore le rendement (obbligation de passer par soliha). Et dans mon cas, pas de vacance locative, j'étais payé que l'appartement soit libre ou occupé, que lo locataire paye ou pas : l'anah payait le loyer du moment que le logement était mis à disposition. Mes rendements était plutot autour du 4.5% net au final (ce qui explique ma question initiale du 6%), ça me permettait d'être tout simplement à l'équilibre sur le projet (sans rembourser). La sortie (dans 2 ans, car déjà 7 ans d'exploitation) s'avère moins joyeuse, l'anah paye mais trois des six locataires de mon premier immeuble n'ont jamais payé. Une fois finis les 9 ans, je vais avoir du mal à avoir un bien qui soit ne serais que à l'équilibre, et je vais avoir du mal aussi a faire partir les "mauvais locataires". Tout cela sans compter le nombre de fois ou la police et les pompiers m'ont appelé (parfois en pleine nuit) car un locataire était alcolisé sur le toit ou une fois quand ils ont vu sur leboncoin un de mes locataires revendre les extincteurs de la cage d'escalier et j'en passe. Avec du recul, j'aurais pu louer 1000 € de plus l'immeuble par mois, en 9 ans j'aurais recupéré mes travaux et eu moins de soucis. Tu diras que ça permet d'enchainer, nous avons dejà eu une longue discussion il y a un an je pense : je te disais que pour enchainer pour moi la meilleure methode reste le nantissement.
Beaucoup de contraintes tout de même, mais pas mal de chose à grappiller ! On prend volontiers MERCI
Avec plaisir, pour s'enrichir il convient effet de régler des problématiques que d'autres ne veulent pas regler...
Est-ce que les SCI à l'IS peuvent prétendrent à ces subventions ?
Bonjour oui
C'est sûr on a des aides mais de l'autre côté faut quand même payer, et les entreprises le savent et en profites !
Les artisanes RGE sont souvent plus coûteux, charge à chacun de piloter parfaitement la négociation.
Franchement ça a l'air simple avec VDV mais en réalité c'est un parcours du combattant.
L'Anah impose certaines dépenses que l'on aurait jamais faites au départ, ensuite les devis sont très difficiles à obtenir des artisans RGE et en plus doivent comporter certains détails et aucune erreur sous peine de les faire refaire, multiplié par les 6/7/8 artisans avant d'avoir son dossier correct c'est la galère, pareil pour les factures finales.
Ensuite je comprends pas comment on peut avoir des bon rendements annuels, quand on est en LOC2/LOC3 les loyers sont parfois ridicules, donc pour être en cash flow légèrement positif il faut faire vraiment un bon apport. Sans compter que tous les travaux ne sont pas subventionnés.
Bref, merci pour la vidéo, je vais la confronter avec mon projet en cours mais de mon côté je suis très loin des 59% de subventions.
Ce type de montage est particulièrement laborieux la première fois. Il vaut mieux le dupliquer plusieurs fois dans le même département (sinon changement d'interlocuteurs).
Sinon, il y a probablement des montages plus avantageux que d'autres, par exemple, mieux vaut plusieurs petits logements qu'un grand. Car certaines primes fixes sont par logement.
Vis à vis de la tension locative sur toute la France et au vu des loyers conventionnés, ca doit se louer comme des petits pains.
Salut,
Merci pour ton commentaire et témoignage.
Je n’indique pas que c’est simple, je précise justement en point de vigilance les difficultés inhérentes à cette stratégie, pour autant comme je le dis régulièrement, c’est en réglant des problèmes qu’on s’enrichit.
L’intérêt de ce genre de stratégie n’est pas le rendement ou le cash flow positif, mais le fait de générer de la trésorerie et soulager sa fiscalité.
Pour les artisants RGE, à mon sens si on est allergique à la paperasse, il est plus confortable de prendre une société tout corps d’état mais ca reste souvent plus cher…
Salut MrChocoMik ! Les démarches sont techniques et lourdes effectivement. En revanche, c'est comme tout ! Une fois le process est connue il devient plus accessible voir même plus fluide parfois ! Concernant le Loc2 et Loc3, pour info le Loc3 n'est jamais préconisé par la plupart des collectivités ! Ils réfutent ce type de loyer très très bas qui ne permet pas de répondre à leurs objectifs économiques avec des familles qui sont dans le besoin ou pour des associations. Le Loc2 est parfois demandé lorsque dans l'immeuble il y a d'autres logements de type Loc1! Noter que le type de loyer est au choix de l'investisseur ! Aucune obligation n'est faite ! Néanmoins certaines DDT encourage juste 1 Loc2 pour 2 ou 3 Loc1 dans le but d'atteindre leurs objectifs. Il y a donc aussi un enjeu politique et un angle d'approche à ne pas négliger !
Merci Martin pour cette vidéo très instructive !
Avec plaisir, merci pour ton commentaire
Merci pour cette vidéo de qualité, une fois de plus. En général, les avantages fiscaux et les subventions sont bénéfiques à saisir, même si la gestion administrative n'est pas divertissante, cela fait partie du jeu.
Cependant, lors de la revente, il n'y aura pas d'avantages évidents à mettre en avant (notamment avec des loyers relativement bas).
Il est nécessaire de se demander ce qui pourrait inciter un investisseur à devenir acquéreur dans le futur.
Salut merci pour ton commentaire.
Déjà si on bénéficie des subventions on est engagé 6 ans avant de pouvoir revendre. À la revente on revendra des biens valorisés et sans obligation de louer plafonné pour l’acquéreur donc avec un meilleur rendement ;)
Oui, je partage votre avis. Cependant, avec des loyers bas, il n'est pas possible d'augmenter arbitrairement le loyer, même après une période de 6 ans. Toute augmentation du loyer est soumise à des règles spécifiques comme vous le savez :
- Si l'augmentation est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est progressivement répartie sur la durée du nouveau bail (1/3 par an pour un bail de 3 ans, 1/6 par an pour un bail de 6 ans).
- En revanche, si l'augmentation dépasse 10 %, elle est répartie sur chaque année du bail, par sixième annuel (1/6 par an, quelle que soit la durée du bail).
Par conséquent, pour le futur acquéreur, le rendement ne sera pas très élevé...
Toutefois, je partage votre point de vue concernant la valorisation du bien.@@VDVSALVA
@immobilier1232 L’idée c’est de passer par exemple d’un bail nu à un bail meublé au bout des 6 ans.
Bonjour et merci pour vos vidéos
Concernant le versement des subventions
Ces dernières sont elles fiscalisées ?
Je veux dire par là ,sont elles à rajouter sur la base irpp ou des revenus fonciers ?
Ou alors de fiscalisées comme le sont les indemnités d assurances ?
Bonjour, il est important de clarifier un point : oui, les subventions sont effectivement imposables et doivent être incluses dans les recettes des revenus fonciers. Cependant, considérant la charge significative de travaux sur vos projets, ces subventions seront en grande partie compensées par les dépenses nécessaires à la rénovation complète de votre bien.
Par ailleurs, il est crucial de distinguer ces subventions des indemnités d'assurance. Contrairement à certaines affirmations, l'indemnité d'assurance est non imposable.En ce qui concerne le cadre d'une société, les règles sont légèrement différentes. Dans ce cas, les subventions doivent être déclarées dans la case des recettes, comme cela se pratique dans un bilan comptable classique pour une entreprise.J'espère que cette clarification vous sera utile.
Si je comprends bien dans le cas de loc avantage 2 bénéficiant de 35%de réduction d impôts sur les loyers , il s agirait d appliquer cette réduction également sur les subventions ?
Étant donné quelle est considérée comme du revenu foncier 🤔?
Non les subventions c'est dans les autres recettes revenus fonciers, la réduction d'impôt c'est directement en déduction de l'impôt que vous payer sur votre foyer fiscal. Donc le montant qui est en bas de page de votre avis d'impôt ! C'est 2 choses différentes attention !
Rapprochez de vous de votre fiscaliste à ce sujet 😉
Merci pour cette vidéo ! En société c'est possible également ?
Pour les subventions oui mais pour les sociétés à l’IS pas de défiscalisation.
Bonjour, j'ai demandé plusieurs aides notamment auprès de l'anha et de la région et ils m'ont toujours répondu que ça n'était pas possible en société, fauf si l'un des membres de la société avais sa RP dans le ou l'un des logements du coup je ne sais pas a qui m'adresser pour optenire des aides en SCI ? @@VDVSALVA
Bonjour, ca depend du projet - pour des projets “action cœur de ville” en zone OPAH-RU c’est tout ça fait possible. Des clients de notre agence immo en ont obtenu. Même en MDB certains ont eu des aides de la ville pour les façades - toitures.
Je vous invite à contacter la mairie - les mairies des communes dans lesquelles vous souhaitez investir..
Merci pour toutes ces vidéos super interessantes.
J’ai une SCI IS avec un immeuble pour lequel je dois refaire toute la toiture.
Sais-tu quel organisme je dois contacter ?
Par avance merci.
Bonjour,
La ville - regarder sur le net si des plans pour la Reno sont prévus- si cette ville est concernée par un plan action logement cœur de ville …
Perso j'en profite cette année pour acheter ma résidence principal en utilisant la prime renov globale+ pret a taux zero . Je vais passer d'une maison F à B pour 20.000 de travaux.
Oui, les aides permettent aussi de financer la rénovation énergétique d'un résidence principale
@@VDVSALVA je me retrouve avec une rp rentable en location futur à moindre cout+ plue value
@marcoreus7111 bravo 👍
J'ai acheté ma résidence principale mais les banques ne m'ont pas proposé le prêt à taux zéro, comment vous avez fait ?
@@Alexv6677 suffit de demander, ou alors passer par un courtier
1er, ça y est, il l'a sorti :) Bravo et merci.
Bravo;)))
Bonjour, les contraintes tuent la rentabilité..... (Loyers et travaux)
Salut, vous évoquez probablement le rendement et non la rentabilité.
L’objectif et la puissance de ce levier c’est pas le rendement ou le CF mais la création de trésorerie a 6 chiffres sans vendre un lot …
Bonjour et bravo pour cette nouvelle vidéo très instructive, comment faire pour obtenir les slides?, je ne les ai pas vu sur tipee
Bonjour, pour celles ci, un don libre suffira ;)
Si quelqu'un opère déjà des loyers bas, obtient on une réduction d'impôt si on en fait la demande pour loyers encadrés?
Tmi 11% mais 3500 de csg...
Il faut adhérer à un dispositif de défiscalisation type Anah pour en bénéficier…
@@VDVSALVA merci mais ça va pas être facile car non soumis au DPE dans les DOM... J'ai des chauffe-eau solaires qui viennent d'être installés sinon.
Merci pour ta vidéo (et bonnes fêtes à toi).
Je m’interroge justement à ce sujet :
1) est-ce que ces emprunts garantis par l’état permettent de contourner le taux max d’endettement ?
2) peut-on négocier légèrement les plafonds de location ?
Bonjour Jonathan !
1) attention le prêt d'action logement n'est pas un prêt garanti par l'état ! Contrairement à l’éco-PTZ ! Le taux d'endettement est alors plus faible selon les calculs des banques si il y a obtention du prêt à taux 1.25% et à taux 0%. La baisse des intérêts bancaires n'est pas négligeable dans le calcul. Après c'est du cas par cas !
2)tu peux négocier le type de loyer Loc1 ou Loc2 mais pas au niveau du montant au prix au m2. Les loyers de l'Anah dépendent du simulateur en ligne. Et les loyers d'Action Logement sont basés sur du Pinel.
@@aymericlaffage4657 Je vous ai envoyé un formulaire de contact via votre site web ! L’avez-vous reçu ? Bonne journée
Bonjour,pourquoi il faut des bien de plus de 150 metres carré?je n'ai pas compris😅
Merci pour toutes ces precieuse info👍
Bonjour,
Cette indication est plutôt une préconisation pour être éligible aux aides et subventions. Il convient en effet de proposer plusieurs logements, de différents types, d’autre part s’engager dans ce type de stratégie peut s’avérer chronophage et il est important de s’assurer que cela soit rentable et générant de la trésorerie donc c’est un minimum aussi conseillé pour que le levier soit pertinent…
@@VDVSALVA Pour ma part, j'ai plutôt l'impression que ce n'est pas tant la surface qui compte mais plutôt le nombre de fois où tu appliques le processus car la première fois c'est galère. Donc mieux vaut faire un T2 de 40m2 puis quelques mois plus tard un autre T2 et après un autre T2, plutôt qu'essuyer les plâtres directement sur un 120m2.
Ensuite, il y a certains biens qui sont plus adaptés à certaines villes, par exemple dans une ville fortement étudiante/jeune on ne va pas te reprocher de livrer trop de petites surfaces. Si la demande est là, c'est bon.
@MrChocoMik salut, c’est du cas par cas oui et les exigences des villes peuvent en effet variées. En revanche je pense qu il est préférable de commencer par un projet plus important pour faire plusieurs lots et limiter justement la récurrence des paperasses, tout dépend de l’appétence à l’administratif de chacun, mais je vois peu d’intérêt de faire cela sur un petit bien..
Merci beaucoup pour ce contenu très instructif !
Tu évoques le contexte 2024 (notamment les taux et règles HCSF) mais en quoi cette stratégie est porteuse dans le sens où il faut emprunter l’intégralité de la somme, travaux inclus, avant de prétendre aux subventions ? Cela ne permet donc pas de « contourner » les règles HCSF et d’emprunter moins et donc de moins subir l’impact de la hausse des taux. J’avoue humblement ne pas réussir à faire le lien entre ces deux facteurs limitants ++ et les subventions ?🤔
Salut jean baptiste, merci pour ton intérêt. C’est très simple, la hausse des taux et le resserrement des conditions d’emprunt HCSF (endettement- apport - fin du différentiel) compliquent nettement l’enchaînement ou la construction d’un patrimoine. Or avec des subventions, c’est la garantie de toucher une somme importante (souvent > 100k) d’un coup, sans vendre un lot, et cette treso permet très clairement, non pas de contourner le HCSF mais de s’adapter en permettant de continuer à investir soit en réduisant les montants empruntés via un remboursement partiel ou total des crédit soit via un achat cash d’un autre bien. J’espère avoir été plus clair…
Merci pour ta réponse Martin. J’avais parfaitement compris l’intérêt pour l’enchaînement mais quid du premier investissement que l’on réalise si l’on a peu ou pas de trésorerie et que l’on est déjà dans les limites du taux d’endettement ? Il me semble, corrige moi si je me trompe, que cette stratégie est parfaitement adaptée à qui aurait les ressources nécessaires pour un premier investissement mais aurait des difficultés pour enchaîner. En revanche pour un premier investissement, elle ne constitue pas une facilité d’accès au crédit puisque les subventions sont perçues a posteriori. 🤷♂️
Bsr vidéo intéressante, ce n'est vraiment valable que pour les immeubles ou une maison de 150m2 qu'on peut diviser fera l'affaire ?
Une division d'une maison peut être aussi valable ! Mais attention à la répartition des m2 selon les logements à proposer en location ! 😊
Aymeric de Wimmob
@aymericlaffage4657 merci 👍🙏
@@aymericlaffage4657 c'est à dire qu'il y a un minimum à respecter ? 20m2 ? 30m2/ logement ?
@@seravoe136 les surfaces des logements ne doivent pas dépasser 80m2 au delà les travaux sur les surfaces supplémentaires ne sont pas pris en compte.
Hello,
le temps de collecter toutes les infos pour la validation des subventions, même en passant par Wimmob, l'immeuble peut nous passer 2 fois sous le nez non ?
Bonjour,
Non parce qu il y a des dispositifs connus en place, vous pouvez effectuer une offre pour un immeuble dans une zone déjà analysée et avancer. Ça se fait très bien
@@VDVSALVA cool alors !
Et où se trouve l'agence des investisseurs ?
Merci
A Sophia antipolis (06) encore quelques mois ensuite Montauroux (83) frontière entre var et alpes maritimes ..
@@VDVSALVA parfait j'habite Seillans ! 😀
Ces aides sont elles également valables dans le cas d'un achat en sci à l'is? Merci pour cette vidéo très inspirante en réflexions
Bonjour, oui pour les subventions 👍 en revanche les avantages fiscaux ne sont pas possibles avec cette structure.
@@VDVSALVA cela va de soit merci 👍
Bonjour @@VDVSALVA , et en SCI à 'lIR ??
@TheBrumeSombre possible oui
Top, Merci 👌
Merci Aldo 🙏
Tu es au top merci
Avec plaisir merci pour le commentaire 🙏
Bonjour,Merci pour cette excellente vidéo, très complète. Petite question : ces subventions sont possibles que pour des investissements en nom propre (exclu SCI notamment à l'IS) ? Merci encore pour le contenu très qualitatif de tes vidéos ❤❤
Ces subventions sont possibles avec sous n'importe quel type de forme juridique Sci SAS Nom Propre Sarl de Famille etc.. excepté pour les Marchands de biens.😊
Cauchemar bureaucratique.
C’est en réglant des problèmes qu’on obtient des résultats. Quand c’est simple tout le monde peut le faire…
@@VDVSALVA Je te laisse la bureaucratie abrutissante, il y a des moyens de faire de l'argent en conservant sa dignité et sa santé mentale.
Tant mieux si tout le monde ne va pas sur les mêmes types de projet…
@@dresseurdepangolins En fait, tu fais un blocage là. En effet, c'est la galère et sur certains points du non sens. Mais une fois que tu sais exactement ce qui est attendun tu appliques une méthode qui rentre dans les cases administratives sans pour autant porter atteinte à ta santé mentale. Ceci n'est pas une ouverture de discussion de qui a tort / qui a raison. Fais comme tu veux, regarde les choses sous un autre angle ou reste sur ton avis initial.
@@dresseurdepangolinseffectivement il y a pleins d'autres moyens de faire de l'argent ! L'argent facile n'existe pas ! Surtout aujourd'hui! Plus Le chemin est semé d'embûches plus la récompense est intéressante !
Toujours aussi complet et réaliste, merci !
Merci beaucoup 🙏🙏
Dans l'exemple on parle de rendement de 8% mais sans spécifier si les 111 740 € ont été remboursés sur le crédit ou pas.
ça change quand m^me pas mal les choses
Bonjour, en LOC2, du 8% ce serait énorme vu le plafond des Loyers. On sera plutôt sur du 6% pendant 6 ans et après ça évoluera. Du vrai 6% puisque les simu prennent tout en compte (impayé- vacances-provisions gros travaux) et un Loyer commercial faible..l’intérêt de faire du LOC 2 C’est absolument pas de chercher du CF mais plutôt un grand montant de trésorerie tout en étant à l’équilibre…
Si on recherche du CF, du rendement et moins de subventions on ira sur du Loyer intermédiaire…
@@VDVSALVA je sais bien que l'on cherche pas le cf.
J'ai déjà fait deux immeubles anah + denormandie, mais à l'époque ou l'anah defiscalisait à 85% les loyers perçus.
La video est bien complete, il manque juste le fait que soliha se paye sur les loyers, ce qui diminue encore le rendement (obbligation de passer par soliha).
Et dans mon cas, pas de vacance locative, j'étais payé que l'appartement soit libre ou occupé, que lo locataire paye ou pas : l'anah payait le loyer du moment que le logement était mis à disposition.
Mes rendements était plutot autour du 4.5% net au final (ce qui explique ma question initiale du 6%), ça me permettait d'être tout simplement à l'équilibre sur le projet (sans rembourser).
La sortie (dans 2 ans, car déjà 7 ans d'exploitation) s'avère moins joyeuse, l'anah paye mais trois des six locataires de mon premier immeuble n'ont jamais payé.
Une fois finis les 9 ans, je vais avoir du mal à avoir un bien qui soit ne serais que à l'équilibre, et je vais avoir du mal aussi a faire partir les "mauvais locataires".
Tout cela sans compter le nombre de fois ou la police et les pompiers m'ont appelé (parfois en pleine nuit) car un locataire était alcolisé sur le toit ou une fois quand ils ont vu sur leboncoin un de mes locataires revendre les extincteurs de la cage d'escalier et j'en passe.
Avec du recul, j'aurais pu louer 1000 € de plus l'immeuble par mois, en 9 ans j'aurais recupéré mes travaux et eu moins de soucis.
Tu diras que ça permet d'enchainer, nous avons dejà eu une longue discussion il y a un an je pense : je te disais que pour enchainer pour moi la meilleure methode reste le nantissement.