Vorsteuerabzug bei Immobilien: Voraussetzungen und Fristen
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- เผยแพร่เมื่อ 17 ต.ค. 2024
- Vorsteuerabzug bei Immobilien als Gestaltungsmodell? Zusammen mit Dr. Maximilian Dachauer, unserem Spezialisten für Immobilien - und Umsatzsteuerrecht, erörtert Prof. Dr. Christoph Juhn die Möglichkeit, die beim Bau einer Immobilie anfallende Umsatzsteuer zurückerstattet zu bekommen. Schließlich kann man dabei 19 % der Baukosten sparen. Voraussetzung hierzu ist die Vermietung an umsatzsteuerpflichtige Unternehmer innerhalb der ersten zehn Jahre.
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Steuerberater Prof. Dr. jur. Christoph Juhn LL.M.
Christoph Juhn ist Professor für Steuerrecht und Steuerberater. Sein Beratungs- und Forschungsschwerpunkt liegt im Unternehmensteuerrecht. Prof. Dr. Juhn studierte Steuerrecht (Bachelor) und Unternehmensteuerrecht (Master) und legte bereits im Alter von 25 Jahren das Steuerberaterexamen ab. Seit 2013 ist er Lehrbeauftragter für Steuerrecht an der FOM Hochschule für Oekonomie und Management, wo er im Jahr 2020 zum Professor berufen wurde. Zusätzlich ist Christoph Juhn seit 2014 ständiger Fachreferent des Steuerberaterverbands Köln (Fortbildung für Steuerberater) und bildet seit 2018 an der Bundesfinanzakademie junge Finanzbeamte fort.
Die Kanzlei JUHN Partner hat sich auf die Gestaltungsberatung für Unternehmen spezialisiert und berät hierbei insbesondere bei Umstrukturierungen, Unternehmensverkäufen und internationalen Steuerfragen. Christoph Juhn und sein Team mit Standorten in Bonn und Köln erstellen für Unternehmen in der Rechtsform der GmbH und GmbH & Co. KG zudem die laufende Finanz-/Lohnbuchhaltung sowie Jahresabschlüsse und Steuererklärungen. Damit erhalten Mandanten „alles aus einer Hand“.
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#Vorsteuerabzug #Umsatzsteuer #Immobilien
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Ist es wirklich relevant, an wen vermietet wird oder ist es lediglich so, daß die Miete mit UST beaufschlagt werden muß? Wenn sich ein nicht vorsteuerabzugsberechtigter Mieter findet, sollte das dem Fiskus nur recht sein.
Hallo, kann dieses Modell auch angewendet werden, wenn man als Bauherr dann an seine eigene Firma vermietet? Vielen Dank
Vielen Dank für das tolle Video. Gilt Diese Möglichkeit nur für ein Neubau? In meinen Beispiel hat meine Immobilien GmbH eine Gewerbeimmobilie gekauft + eine umfangreiche Sanierung vorgenommen. Kann ich dieses Verfahren dann auch auf den Kaufpreis anwenden? Vermietet ist die Immobilie an meine ausführende Bau GmbH. LG Christian
Hab ich als Bauherr einer Halle so gemacht. D.h Vorsteuer der Baukosten gezogen. Mein Stb. Hat dann die Vorsteuer als Einnahme gebucht. Da war ich dann ganz schön enttäuscht. Wollte aber keinen Ärger und hab das so hingenommen, wobei ich immer noch davon überzeugt bin, dass mein Steuerberater einen Fehler gemacht hat. Mir leuchtet nicht ein warum man gezogene Vorsteuer als Einnahme versteuern muss.
Funktioniert das auch für Ferienhäuser? Die Vermietung unterliegt ja auch dem ermäßigten MwSt-Satz?
Höhe des Steuersatzes ist egal
Müssen alle gewerblichen Mieter in einem Mietobjekt umsatzsteuerpflichtige Unternehmer sein bzw. darf der Vermieter Umsatzsteuer auf die Miete erheben, wenn der Mieter kein umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer ist? Danke.
Hallo Folke Andresen,
damit die USt auf die Miete oben drauf kommen kann (Optierung), muss der Mieter diese als Vorsteuer abziehen können. Wenn der Mieter also bspw. Arzt ist, führt er steuerfreie Umsätze aus, kann also keine Vorsteuer ziehen, wegen den steuerfreien Umsätzen; hier ist keine Optierung möglich.
Das Ganze geschieht pro Mieter; ein Arzt in einem Stockwerk schließt das Konstrukt nicht gänzlich aus, sondern nur auf den Teil, der auf den Arzt entfällt.
VG Das Juhn Partner Team
@@juhnsteuerberater Danke für die schnelle Antwort.
Bis zu welchem Zeitraum kann der Mieter die zu Unrecht aufgeschlagene Umsatzsteuer (Miete + Umsatzsteuer) vom Vermieter zurückfordern, da der Mieter nachweislich keine Vorsteuer ziehen kann? Danke.
Hallo Folke Andresen,
da gibt es grundsätzlich keinen Zeitraum, bis wann das korrigiert werden muss. Jedenfalls sollten solche Fälle gar nicht erst passieren, weil der Vermieter vorher in Kontakt mit dem Mieter tritt und diese sich dann einig werden. Sollte es dennoch so sein, sollte der Vermieter schnellstmöglich die Rechnungen/ Miete korrigieren, weil dadurch eine Haftung ggü. dem Mieter entstehen kann.
VG Das Juhn Partner Team
@@juhnsteuerberater Ihre TH-cam Beiträge sind immer sehr informativ bzw. Ihre schnellen Antworten ebenso. Vielen Dank.
Nicht 20 % günstiger, sondern um 15,97 % (19/119).
Ist nach den 10Jahren ein steuerfreier Verkauf möglich?
Die Frage ist aus ertragsteuerlicher Sicht. Herr Juhn hat in dem Video das Umsatzsteuerrecht behandelt. Beide Gesetze gelten unabhängig voneinander 😙
@@luibaas8566 was ist ertragssteuer? einkommenssteuer? Bin jurist und habe keine ahnung von steuerrecht
Hallo Alex fry,
wie @Lui Baas bereits erläuterte, ist diese Frage aus ertragsteuerlicher Sicht zu sehen. Hier im Video geht es um die Umsatzsteuer (bzw. Vorsteuer). Für die Frage zum steuerfreien Verkauf haben wir ein eigenes Video: th-cam.com/video/AvmB4tLm940/w-d-xo.html
USt ist eine Verkehrssteuer, d.h. der Waren bzw. Dienstleistungsverkehr wird besteuert. Die Ertragsteuern (also Einkommensteuer, Gewerbesteuer und Körperschaftsteuer) sind für die Besteuerung des Gewinns da.
VG Das Juhn Partner Team
Hallo Herr Juhn,
Grundsätzlich erstmal gutes Video.
Lieder gibt es jedoch einen inhaltlichen Fehler in Ihrem Video.
Laut Aussage von Herrn Dachauer und auch Ihrer Aussage, ist Tatbestandsvoraussetzung bei Paragraph 9(2) UStG, dass der Mieter des Objekts selber steuerpflichtige Umsätze ausführt.
Das ist jedoch m.E nicht ganz richtig, da es vielmehr darauf ankommt, dass der Mieter selber Umsätze tätigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
Beispielsweise wäre nach Ihrer Ansicht eine Option bei einen Unternehmer (Mieter), der lediglich Ausfuhrlieferungen tätigt nicht möglich. Das ist jedoch aufgrund des Rückausschluss gemäß Paragraph 15(3) UStG möglich.
Über eine Antwort freue ich mich sehr!
Viele Grüße aus dem schönen Nordkirchen.
Max Blumberg (Student an der HSF)
Oh Je, hattest du USt bei Alfons Gehling oder Gerke?
@@luibaas8566 nääää
Gilt es auch für gekaufte Wohnung oder Haus?
Das würde mich auch interessieren
Sehr informativ! Kann man das Objekt an seine eigene GmbH vermieten, die sich als Daseinsberechtigung um Vermietungen an Privatpersonen kümmert? Dann könnte sich doch eine Mietminderung um den Aufschlag der USt. lohnen…
Da ist der Gestaltungsmissbrauch mit Sicherheit erfüllt... 😅
Wie immer ein Top Video👍
Mal nur so eine Frage von jemanden, der sich in 9 Monaten als Diplomfinanzwirt bezeichnen darf: nennt man so etwas schon Gestaltung? Mir scheint das Steuerbasiswissen zu sein.
M.E. steuerliches Basiswissen und auf jeden Fall kein Gestaltungsmissbrauch, da ja der § 15a UStG extra geschaffen wurde, um (unzulässige) Gestaltung zu verhindern. Ähnlich wie VÄ-Sperrfristen im UmwStG o.Ä. :D - VG ein anderer Dipl. Finw. :D
@@Nightmare851 hervorragende Ergänzung
Auf das Thema des späteren Verkaufs wurde leider nicht eingegangen. Gehört aber zu diesem Sachverhalt unbedingt dazu!
Sehr geehrter Herr Juhn, vielen Dank für Ihre informativen Videos. Ich würde mich sehr freuen, wenn Sie einmal ein Video zu §27 Abs. 2 UStG machen würden! Mit herzlichen Grüssen, JohnB
Was soll daran so spannend sein?
@@luibaas8566 Es reicht, wenn ich an einen Unternehmer vermiete. Er muss keine umsatzsteuerpflichtigen Umsätze machen.
@@JohnB5290 Die steuerliche Behandlung ist klar und Grundwissen. Ich denke nicht, dass diese kleine Anwendungsvorschrift ein Video füllen kann …
Hallo Herr Juhn, ich hätte mir gewünscht, wenn Sie auch noch auf das Phänomen - Gemeinschaftsrecht der EU überlagert den deutschen 15a UStG - eingegangen wären 🤓