Bonjour Sébastien merci pour cette vidéo, par l'exemple y'a rien de mieux 😀. Petite question au réel peut on déduire les frais de menage, check in, check out ...?
bonjour Sébastien et merci pour tes vidéos d'une grande clarté ! petite question, en admettant que je loue en LMNP un appartement acheté vide, en faisant en sorte que locataire n'ait plus qu'à poser ses valises, donc en achetant mobilier, écran plat etc... est il possible de déduire ces achats? ou seulement de les amortir? Merci !!
Bonjour, on a fais une extension de la maison principale , on a rendu cette extension appartement T3, sachant qu'on a fais un credit immobilier pour la maison principale, et pour l'extension on a acheter les matériaux de notre salaire, mais pas de main ouvre, mon mari s'est occuper de contruire. Je commence à louer en courte durée , pouvez vous me dire qd et comment déclarer les revenues fonciers et comment je vais calculer les amortissement du credit total, et les frais de travaux .merci d'avance .
Il faut déclarer dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux. Concernant les amortissements, ce ne sera pas possible car il s'agit de votre RP. Le mieux est de consulter un expert comptable
Bonjour à toi, bonne vidéo. Cependant je pensais que les frais de notaire n'était pas à prendre compte lors du calcul de l'impôt sur les loyers. Tu peux m'en dire plus ?
Bonjour Sébastien et merci pour tes vidéos très claires ! On se pose une question, on a acheté notre résidence principale il y a 3 ans et dans notre propriété, il y a des dépendances dont une maisonnette de 30m2 que l'on est en train de rafraîchir pour faire de la location courte durée. On s'interroge sur les impôts qui seront liés aux revenus générés... Au delà des 760€ à l'année on est imposable mais peut-on enlever des frais qui seraient liés à l'investissement de la maison (crédit, taxe foncière, etc...) ? Et des frais liés aux frais engendrés pour le rafraîchissement ? Nous te remercions par avance pour ton retour :)
Bonjour, Il faut contacter votre comptable et vous déclarer LMNP. IL proratisera la surface de 30m2 par rapport à la surface de votre résidence principale
Si j'ai bien compris si les toutes les charges dépasse le montant des revenu annuel les impôts sur les revenus s'annule ?? Je suis plus que novice dans ce domaine désolé si ma question vous semble idiote. Est ce pareil pour les locations de courte durée ?
Bonjour Sébastien merci pour cette vidéo très instructive. en revanche si je me déclare en LMNP et fais de la location saisonnière 3 mois par an, comment se calcule avec ton exemple dans la vidéo les divers amortissements et déductions au prorata temporis je suppose ? si oui peux-tu me répondre en utilisant ton exemple chiffré stp. pour faire de la location saisonnière seulement l'été est on tout de même obligé de se déclarer ? en attente de tes réponses. cordialement,
C'est le comptable qui gère l'amortissement. Mais que tu fasses de la location étudiante ou courte durée, tant que tu restes en dessous de 23000 euros de CA, la fiscalité reste la même. Donc dans ton cas, rien ne change.
@@sebastienascon mais il n'y a aucune obligation d'avoir un comptable pour remplir sa déclaration ? si je comprends bien ta réponse je déclare de la même façon que dans ton exemple ????!!! même si je ne loue que l'été je n'ai ^pas a appliquer le prorata temporis je déclare comme une location normale c'est ça ?
Si tu sais faire un bilan comptable et une liasse fiscale, tu peux gérer seul en effet. En dessous de 23ke, les loyers de la LCD sont considérés comme des loyers de meublé classique
Très clair, merci. Question pour un investissement via une société : est il possible de distribuer des dividendes lorsque le résultat fiscal est négatif ? merci d'avance.
Merci Sébastien Je suis déclaré en meublé de tourisme. Quelle est la différence avec le LMNP et la location saisonnière. Est ce à cumuler et où est ce différent et lequel est préférable?
Le LMNP est un statut fiscal. La location. saisonnière est une activité. Ce sont 2 choses différentes. Pour faire de la location saisonnière, il faut être LMNP ou exercer en société.
Bonjour, dans le cas d'une location meublée de courte durée, les frais de ménage, de gestion de l'appartement par une société tierce et les frais des plateformes de réservation (Airbnb) peuvent-ils être déduits ? Merci
Merci beaucoup Sébastien pour toutes tes vidéos.J'ai besoin de ton éclairage car nous sommes perdus.Nous avons acheté une ruine que nous avons retapé.Nous avons la partie du haut pour notre résidence principal et donc la partie du bas plus une autre maisonnette transformé en duplex que nous exploitons en gîte en location saisonnière . Nous faisons environ 19 000€ de loyers . Nous payons 200€ d'impots/mois et nous avons de très petits revenus(moins d'un smic). J'ai déclaré en mairie notre activité de gîtes. Où faut il se déclaré en LMNP, aux impôts ou sur la feuille d'impôts lors de la déclaration.Et est ce le bon statut? En plus la partie du bas étant attenant à notre résidence principale, on me dit que je n'ai droit que de louer 120 jours ? comment dois je procéder et dois je me renseigner? Merci infiniment pour ton aide
La limite à 120 jours est si vous louez TOUTE votre résidence principale à chaque fois ; ce qui n'est pas le cas. Pour se déclarer LMNP, c'est auprès du greffe du tribunal de commerce ou au SIE.
@@sebastienascon en faite je suis débutant, je n'ai même encore rien fait à par regarder des vidéos, et je me suis attarder sur les votres non seulement parce que vous expliquez bien mais aussi vous dites que vous nous lâcherez pas et que vous avez un fils donc vous ne prendriez pas de risque...enfin bref j'aime bien votre façon de faire du coup je souhaiterais poursuivre avec vous, que me conseillez vous ?
Je vous invite à m'envoyer un email via ce formulaire de contact : louer-en-courte-duree.fr/contact/ Nous pourrons discuter plus précisément de vos projets et de l'aide que je peux vous apporter.
bonjour Sébastien comment sont déterminées les années dont tu parles (30 ans pour le bien , 10 ans Travaux etc......)? Que penses tu d'un comptable en ligne comme:"je déclaremonmeubléen ligne.com MERCI
@@sebastienascon le seuil des 23000€ qui fait passer de LMNP a LMP . Lorsqu on est au reel, ce seuil s applique sur le Chiffre d'affaire ou sur le bénéfice ?
Martine : merci pour cet exposé très intéressant. Personnellement j'investis en SCI à l'IR et je déduis presque tout. Pas d'imposition pour le moment. Aujourd'hui je réhabilite deux bureaux qui n'intéresse personne, en Duplex de 40 m2 chacun. Je n'ai pas encore choisi le régime. Il me faut plus d'explications sur le sujet...
Sébastien, si l'on choisit pour de la location meublée le LMNP en régime réel, faut-il garder les factures pour chaque objet acheté ? Faut-il que mon nom soit indiqué sur chacune d'entre elles (y compris pour des factures de vaisselle) ? Comment prouver que tel objet acheté est bien destiné à la colocation que j'envisage de créer ?
@@sebastienascon dsl mal exprimé. Un appartement qui est payé donc plus de crédits es que l'amortissement est toujours intégrable dans les réductions d'impôts ?si oui comment ? J'espère être plus clair.
@@sebastienascon re bonjour je vous disait si on réalise un bénéfice de 40 000 € et qu’on décide de ne pas les prendre et qu’ont les réinvestie le bénéfice de la société est épongée et donc zéro d’is .
@@santeaunaturel5496 : oui, dans le cadre du régime forfaitaire ou micro BIC. Mais au réel, on peut avoir un résultat négatif, donc ne pas être imposé, alors qu'avec 71% en meublé de tourisme on reste imposable.
Un des avantages est lié à la taxe de séjour notamment, car non classé tu vas souvent payer (enfin tes locataires saisonniers) la Taxe de séjour plein pot, soit 5% du montant de ta nuitée. Alors qu'en étant classé, ta TS diminue et passe souvent à 1 € ou 1,50 € la nuit. Si tu loues 50 € la nuit, ta TS peut donc être de 2,50 € + 10% soit 0,25 € de taxe départementale. Après cela dépend de ta commune, mais les dernières modif vont en ce sens. Donc un meublé 2 ou 3 étoiles te permet de louer au même prix, mais ton locataire aura une TS moins elevée entre autres.
Bonjour Sébastien. La SCI à l IS me semble intéressante mais du coup, lorsque l on veut sortir des dividendes, comment cela se passe? Quel est l imposition (pour une TMI 14%)? Merci d avance
Vous avez 2 possibilités : - Soit la flat tax de 30% - Soit le système du barème progressif avec un abattement de 60% pour le calcul de l'IR (avec votre TMI) puis les prélèvements sociaux (17,2%)
Et bien il faudra soit payer des impôts, soit faire des travaux, soit ré-investir. Mais payer des impôts n'est pas grave. Si on ne fait rien, on prend 100% de 0. Personnellement, je préfère être imposé et gagner X% de quelque chose :) Pas vous ?
@@sebastienascon oui pas de soucis de payer des impôts 😊 bien d'accord , c'est juste savoir si on paye le RSI ( calculé par rapport à notre résultats fiscale aussi) on ne paye pas en plus la CSG+RDS de 17,2 % on est d'accord ?
salut seb , une question en société l'amortissement du bien vient impacter le prix de vente contrairement en LMNP . Tu peux me confirmer ça stp ? merci
Deux appartements jusqu’à présent en micro !! Je viens d acheté deux autres appartements ?? Que me conseillez-vous de faire ?? Sachant que j ai 25 ans de crédit et pas de travaux . Merci de votre réponse
Bonjour Je voudrais votre conseil.! J étais en nom propre avec mes apparts Je veux passer en SCI( IR) La valeur des apparts dois-je les mettre à la bonne valeur ou sous estimé un peu pour Ben pas payer trop d impôts.?! Car je doit me vendre les apparts à la SCI.. Merci de vos conseils...!
Bonjour Sébastien, il est possible d'investir seul en sci? ( je pose la question car j'ai un doute et j'avais cru qu'il fallait etre au moins 2 personnes) et quel en est le coût pour se mettre en sci (combien ca coute approximativement)? J'adore vos vidéos ! très claires et organisées
@@sebastienascon Merci de votre réponse, mais peut on amortir le prix d'achat de l'appartement (même si il a été acheté au comptant) ainsi que les frais de notaire d'acquisition ?
Bonsoir, en effet les frais d'acquisition sont payés une seule fois, mais on les déduit une seule fois, en les passant en charge. Mais dans l'exemple, l'année suivante on reste en négatif de 3000 € sur le résultat environ, donc non imposable. Par contre les amortissement des travaux s'arrêteront au bout de 10 ans, et c'est en général là que l'on devient imposable, ou plus tôt dans le cas de loyer plus important ou d'une rentabilité meilleure. (ici la renta est correcte, mais on peut faire mieux = 500 € loyer / 80 000 € = 7,5% brute). Aussi, au bout de 10 ans ou quand on devient imposable se pose la question d'arbitrer (revente ?) ou de réinvestir, car les revenus et les charges vont venir se rajouter avec ce nouveau bien sur ceux existants. D'où l'intérêt d'enchainer les investissements :)
@@zihuatanejo35 du coup c'est largement plus rentable que le nu au réel ...moi même avec 30000€ de travaux je vais être tranquille 3-4 ans après je serait taxée...
Bonjour Super vidéo, très bien expliquée. Tu nous donnes un exemple pour la première année mais comment ça ce passe pour les années suivantes Merci beaucoup
sebastien ascon Je comprends pas, tu pourrais me donner un exemple comme tu as fait pour la première année ? Car ensuite tu ne peux pas déduire les frais de notaire et d’agence ? Le négatif se reporte d’année en année ? Je suis perdu Merci beaucoup
Bonjour j'aimerais savoir si une personne me prêt une grosse somme pour acheter un bien immobilier , est-ce que je dois payer des impôts sur l'argent prêté merci 🙏
@@sebastienascon ça oui je sais mais je vais faire une reconnaissance de dette on va me prêté cette somme et je vais devoir la rembourser c'est la ou je sais pas quoi faire
Bonjour, pour moi la méthode de calcul des intérêts d'emprunt et fausse. On peut juste passer en charge, l'intérêt sur l'emprunt et pas l'emprunt en lui-même. ( On ne peut déduire que les 2% environ d'intérêt sur l'année encourus) Sinon cela s'appelle un amortissement et on ne peut le faire que en société, en sci par exemple.
(Petite note, la déduction de certains frais, comme les frais de notaires ne fonctionne pas sur la location nue : bofip.impots.gouv.fr/bofip/4140-PGP) Là j'ai un cas d'école important et intéressant selon moi (location nue et local commercial) : 2520 € de loyers pour 1771 € de dépenses (crédit, assurance, taxe foncière et travaux). premier coup d'oeil, on est pile dans les 70% pour ne pas toucher à l'endettement. ça me donne une rentabilité nette-nette entre 5.6% et 5,91% selon le régime micro ou réel avec un cashflow de 750 € / mois ça parait super sauf lorsqu'on calcul l'impôt. entre 9 et 10 k€ d'impôts (CSG+tranche à 30% du coup puisque ça fait 30 k€ de loyers) pour 9 k€ de recettes (et encore s'il n'y a pas de pb). Donc, on va droit dans le mur ? Aucun moyen de réduire cet impôt sauf en rajoutant une somme astronomique de travaux ? Merci pour ton aide.
Merci pour toutes ses explications. Je loue actuellement trois appartements en non meublé, en nom propre et je suis en déficit fiscal, car travaux parce que ce sont de vieux appartements et certains locataires sont partis sans payés leurs loyers. Ce sont des inconvénients lié à la location sans assurances loyers impayés.
Le problème avec ce type de raisonnement c’est le jour ou vous voulez vendre votre appartement votre bien Vous vous perdez tout ce que vous avez gagné et pour moi c’est pas une bonne méthode Quant à location courte durée c’est vraiment pas le moment de faire un investissement Dans cet état d’esprit
En fait non, tout dépend si le bien a été acheté en nom propre ou en société. Mais comme il n'y a pas de solution meilleure que les autres, il faut en effet avoir une vision long terme de son immobilier et arbitrer ses achats en fonction de cette vision.
Bonjour Sébastien; Merci beaucoup pour cette vidéo. Le fait de payer des impôts ne me dérange pas tant qu'il me reste encore du cash-flow positif mais comment dois-je faire lorsque j'aurai un cash-flow négatif ? Merci pour votre réponse car du coup j'ai peur d'investir de nouveau car je ne veux pas mettre de ma poche.
Il ne peut pas y avoir de cashflow négatif ni on fait les choses correctement. Sinon, il faut continuer à investir, faire des travaux, ou arbitrer et revendre :)
@@sebastienascon Merci beaucoup de m'avoir éclairer. C'est juste que j'utilise le simulateur investissement locatif et il me dit qu'au bout de 9 ans, je paierai des impôts et du coup j'aurais un cash-flow négatif donc là je suis dans le floue.
Oui, mais peu importe, vous aurez encaissé des loyers durant plusieurs années et de toute façon, même si l'impôt passe par là, il restera forcément plus que si vous ne faites rien. Je vous repose la question : Préférez-vous ne rien faire et prendre 100% de 0 ou bien faire quelque chose, et gagner de l'argent quitte à en donner un peu aux impôts ?
@@sebastienascon : et encore, au régime LMNP on ne réintègre pas les amortissements, donc pas forcément de plus value à la revente, ou en tout cas moindre qu'en SCI à l'IS !
Je vous invite à regarder la vidéo pour comprendre. J'y évoque les différents régimes fiscaux existants et notamment ceux qui permettent d'éviter l'impôt
Merci pour ta vidéo:) peut on déduire la taxe foncière sur du locatif ?
biensur
Merci ☺️
Bonjour Sébastien merci pour cette vidéo, par l'exemple y'a rien de mieux 😀. Petite question au réel peut on déduire les frais de menage, check in, check out ...?
Biensûr
bonjour Sébastien et merci pour tes vidéos d'une grande clarté !
petite question, en admettant que je loue en LMNP un appartement acheté vide, en faisant en sorte que locataire n'ait plus qu'à poser ses valises, donc en achetant mobilier, écran plat etc... est il possible de déduire ces achats? ou seulement de les amortir?
Merci !!
Certains achats se déduisent et d'autres s'amortissent
Bonjour, on a fais une extension de la maison principale , on a rendu cette extension appartement T3, sachant qu'on a fais un credit immobilier pour la maison principale, et pour l'extension on a acheter les matériaux de notre salaire, mais pas de main ouvre, mon mari s'est occuper de contruire. Je commence à louer en courte durée , pouvez vous me dire qd et comment déclarer les revenues fonciers et comment je vais calculer les amortissement du credit total, et les frais de travaux .merci d'avance .
Il faut déclarer dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Concernant les amortissements, ce ne sera pas possible car il s'agit de votre RP.
Le mieux est de consulter un expert comptable
@@sebastienascon merci pour votre réponse
Bonjour à toi, bonne vidéo.
Cependant je pensais que les frais de notaire n'était pas à prendre compte lors du calcul de l'impôt sur les loyers. Tu peux m'en dire plus ?
Bonjour,
Si, ils passent en charges
Merci pour les explication
Avec plaisir
Bonjour Sébastien et merci pour tes vidéos très claires ! On se pose une question, on a acheté notre résidence principale il y a 3 ans et dans notre propriété, il y a des dépendances dont une maisonnette de 30m2 que l'on est en train de rafraîchir pour faire de la location courte durée.
On s'interroge sur les impôts qui seront liés aux revenus générés... Au delà des 760€ à l'année on est imposable mais peut-on enlever des frais qui seraient liés à l'investissement de la maison (crédit, taxe foncière, etc...) ? Et des frais liés aux frais engendrés pour le rafraîchissement ?
Nous te remercions par avance pour ton retour :)
Bonjour,
Il faut contacter votre comptable et vous déclarer LMNP.
IL proratisera la surface de 30m2 par rapport à la surface de votre résidence principale
@@sebastienascon Merci beaucoup Sébastien pour ton retour rapide et pour les infos !
Super vidéo merci beaucoup j’ai bien compris maintenant ; )
avec plaisir
Est ce qu’il serait possible qu’on discute sur Instagram car j’ai quelques questions à vous poser ?
Le mieux est de me contacter ici : www.sebastienascon.com/contact/
Si j'ai bien compris si les toutes les charges dépasse le montant des revenu annuel les impôts sur les revenus s'annule ?? Je suis plus que novice dans ce domaine désolé si ma question vous semble idiote. Est ce pareil pour les locations de courte durée ?
Vous avez parfaitement compris :)
Merci beaucoup d'avoir pris le temps de me répondre.
Bonjour Sébastien merci pour cette vidéo très instructive.
en revanche si je me déclare en LMNP et fais de la location saisonnière 3 mois par an, comment se calcule avec ton exemple dans la vidéo les divers amortissements et déductions au prorata temporis je suppose ? si oui peux-tu me répondre en utilisant ton exemple chiffré stp.
pour faire de la location saisonnière seulement l'été est on tout de même obligé de se déclarer ?
en attente de tes réponses.
cordialement,
C'est le comptable qui gère l'amortissement.
Mais que tu fasses de la location étudiante ou courte durée, tant que tu restes en dessous de 23000 euros de CA, la fiscalité reste la même.
Donc dans ton cas, rien ne change.
@@sebastienascon mais il n'y a aucune obligation d'avoir un comptable pour remplir sa déclaration ? si je comprends bien ta réponse je déclare de la même façon que dans ton exemple ????!!! même si je ne loue que l'été je n'ai ^pas a appliquer le prorata temporis je déclare comme une location normale c'est ça ?
Si tu sais faire un bilan comptable et une liasse fiscale, tu peux gérer seul en effet.
En dessous de 23ke, les loyers de la LCD sont considérés comme des loyers de meublé classique
Très clair, merci. Question pour un investissement via une société : est il possible de distribuer des dividendes lorsque le résultat fiscal est négatif ? merci d'avance.
non, il faut qu'il soit positif
merci@@sebastienascon
@@sebastienascon bonjour, du coup comment sortir des dividendes ou se rémunérer ? Merci
@@Marty-et-ses-complicesFr il faut que la société réalise des bénéfices
Merci Sébastien Je suis déclaré en meublé de tourisme. Quelle est la différence avec le LMNP et la location saisonnière. Est ce à cumuler et où est ce différent et lequel est préférable?
Le LMNP est un statut fiscal.
La location. saisonnière est une activité.
Ce sont 2 choses différentes.
Pour faire de la location saisonnière, il faut être LMNP ou exercer en société.
Bonjour, est-ce que tout type de travaux sont déductibles (rafraichissements ?)
tout à fait
Bonjour, dans le cas d'une location meublée de courte durée, les frais de ménage, de gestion de l'appartement par une société tierce et les frais des plateformes de réservation (Airbnb) peuvent-ils être déduits ? Merci
biensûr
Merci beaucoup Sébastien pour toutes tes vidéos.J'ai besoin de ton éclairage car nous sommes perdus.Nous avons acheté une ruine que nous avons retapé.Nous avons la partie du haut pour notre résidence principal et donc la partie du bas plus une autre maisonnette transformé en duplex que nous exploitons en gîte en location saisonnière . Nous faisons environ 19 000€ de loyers . Nous payons 200€ d'impots/mois et nous avons de très petits revenus(moins d'un smic). J'ai déclaré en mairie notre activité de gîtes. Où faut il se déclaré en LMNP, aux impôts ou sur la feuille d'impôts lors de la déclaration.Et est ce le bon statut? En plus la partie du bas étant attenant à notre résidence principale, on me dit que je n'ai droit que de louer 120 jours ? comment dois je procéder et dois je me renseigner? Merci infiniment pour ton aide
La limite à 120 jours est si vous louez TOUTE votre résidence principale à chaque fois ; ce qui n'est pas le cas.
Pour se déclarer LMNP, c'est auprès du greffe du tribunal de commerce ou au SIE.
Bonjour est-ce que votre formation convient pour un immeuble de rapport.?? Merci
Bonjour,
Laquelle ?
@@sebastienascon en faite je suis débutant, je n'ai même encore rien fait à par regarder des vidéos, et je me suis attarder sur les votres non seulement parce que vous expliquez bien mais aussi vous dites que vous nous lâcherez pas et que vous avez un fils donc vous ne prendriez pas de risque...enfin bref j'aime bien votre façon de faire du coup je souhaiterais poursuivre avec vous, que me conseillez vous ?
Je vous invite à m'envoyer un email via ce formulaire de contact : louer-en-courte-duree.fr/contact/
Nous pourrons discuter plus précisément de vos projets et de l'aide que je peux vous apporter.
bonjour Sébastien comment sont déterminées les années dont tu parles (30 ans pour le bien , 10 ans Travaux etc......)?
Que penses tu d'un comptable en ligne comme:"je déclaremonmeubléen ligne.com
MERCI
C'est l'expert comptable qui gère cette partie
Sébastien merci pour toutes tes vidéos.
J adore
Allez Toulouse
:-)
Bonjour Sébastien. Si on passe au reel en LMNP, le seuil des 23 000€ CA s applique t il ?
je n'ai pas compris la question
@@sebastienascon si l on passe au reel en LMNP, est que le seuil de 23 000€ de CA s applique ?
je n'ai pas compris la question
@@sebastienascon le seuil des 23000€ qui fait passer de LMNP a LMP . Lorsqu on est au reel, ce seuil s applique sur le Chiffre d'affaire ou sur le bénéfice ?
chiffre d'affaire
Toujours aussi clair, net et précis.
Excellent comme d'habitude.
merci :)
Martine : merci pour cet exposé très intéressant. Personnellement j'investis en SCI à l'IR et je déduis presque tout. Pas d'imposition pour le moment. Aujourd'hui je réhabilite deux bureaux qui n'intéresse personne, en Duplex de 40 m2 chacun. Je n'ai pas encore choisi le régime. Il me faut plus d'explications sur le sujet...
Vous pouvez vous rapprocher de votre expert comptable qui vous aidera
Mais pour les bureaux, pas le choix, c'est de la location nue...
Sébastien, si l'on choisit pour de la location meublée le LMNP en régime réel, faut-il garder les factures pour chaque objet acheté ? Faut-il que mon nom soit indiqué sur chacune d'entre elles (y compris pour des factures de vaisselle) ? Comment prouver que tel objet acheté est bien destiné à la colocation que j'envisage de créer ?
Biensûr, il faut garder toutes les factures...comme pour une entreprise...
@@sebastienascon Il faut donc mon nom sur chacune d'entre elles ? Les simples tickets de caisse ne suffisent pas ?
non, il faut des factures
Salut super vidéo une question es que bien ou le crédit a été remboursé. Es que l'amortissement est perdu pour intégrer aux frais ?!
Je n'ai pas compris la question
@@sebastienascon dsl mal exprimé. Un appartement qui est payé donc plus de crédits es que l'amortissement est toujours intégrable dans les réductions d'impôts ?si oui comment ? J'espère être plus clair.
Oui car l'amortissement n'est pas forcément calé sur la durée du credit
Merci c est très clair 😁😁
Avec plaisir 🙂
Bonjour si on fait plus de 40k€ et qu’on les réinvestie tout suite le Bnf est éponger non
Bonjour,
Je n'ai pas compris la question
@@sebastienascon re bonjour je vous disait si on réalise un bénéfice de 40 000 € et qu’on décide de ne pas les prendre et qu’ont les réinvestie le bénéfice de la société est épongée et donc zéro d’is .
Vous serez quand même imposé sur les 40ke de bénéfice
Bonjour Sebastien, Si nous louons des meublés en court durée, quels sont les avantages et les inconvénients de les faire classer s'il vous plaît?
J'explique tout dans cette vidéo : th-cam.com/video/kQRpCqiAfXQ/w-d-xo.html
71% d’abattement au lieu des 50%
@@santeaunaturel5496 : oui, dans le cadre du régime forfaitaire ou micro BIC.
Mais au réel, on peut avoir un résultat négatif, donc ne pas être imposé, alors qu'avec 71% en meublé de tourisme on reste imposable.
Un des avantages est lié à la taxe de séjour notamment, car non classé tu vas souvent payer (enfin tes locataires saisonniers) la Taxe de séjour plein pot, soit 5% du montant de ta nuitée. Alors qu'en étant classé, ta TS diminue et passe souvent à 1 € ou 1,50 € la nuit. Si tu loues 50 € la nuit, ta TS peut donc être de 2,50 € + 10% soit 0,25 € de taxe départementale.
Après cela dépend de ta commune, mais les dernières modif vont en ce sens. Donc un meublé 2 ou 3 étoiles te permet de louer au même prix, mais ton locataire aura une TS moins elevée entre autres.
Bonjour Sébastien, tu n'as retirer les 15% du terrain non amortissable et les gros œuvre ont une durée de 75 ans.
Bonjour Sébastien.
La SCI à l IS me semble intéressante mais du coup, lorsque l on veut sortir des dividendes, comment cela se passe? Quel est l imposition (pour une TMI 14%)?
Merci d avance
Vous avez 2 possibilités :
- Soit la flat tax de 30%
- Soit le système du barème progressif avec un abattement de 60% pour le calcul de l'IR (avec votre TMI) puis les prélèvements sociaux (17,2%)
Y a t il es experts comptables spécialisés dans l immobilier ?
Biensûr
D'accord mais pour l'imposition le jour où les charges sont épuisés au réel on paye tmi+CSG + RSI ou tmi+RSI du résultat fiscale ? Merci
Et bien il faudra soit payer des impôts, soit faire des travaux, soit ré-investir.
Mais payer des impôts n'est pas grave.
Si on ne fait rien, on prend 100% de 0.
Personnellement, je préfère être imposé et gagner X% de quelque chose :)
Pas vous ?
@@sebastienascon oui pas de soucis de payer des impôts 😊 bien d'accord , c'est juste savoir si on paye le RSI ( calculé par rapport à notre résultats fiscale aussi) on ne paye pas en plus la CSG+RDS de 17,2 % on est d'accord ?
oui, c'est l'un ou l'autre
salut seb , une question en société l'amortissement du bien vient impacter le prix de vente contrairement en LMNP . Tu peux me confirmer ça stp ? merci
Il vient impacter le montant de l'imposition sur la plus value, mais pas le prix de vente
Deux appartements jusqu’à présent en micro !! Je viens d acheté deux autres appartements ?? Que me conseillez-vous de faire ?? Sachant que j ai 25 ans de crédit et pas de travaux . Merci de votre réponse
Il faut poser les chiffres pour voir ce qui est le plus intéressant : micro-BIC ou réel
Bonjour
Je voudrais votre conseil.!
J étais en nom propre avec mes apparts
Je veux passer en SCI( IR)
La valeur des apparts dois-je les mettre à la bonne valeur ou sous estimé un peu pour Ben pas payer trop d impôts.?!
Car je doit me vendre les apparts à la SCI..
Merci de vos conseils...!
Pour ce genre de transaction, rapprochez-vous de votre expert comptable qui étudiera au plus juste votre situation.
Bonjour Sébastien, il est possible d'investir seul en sci? ( je pose la question car j'ai un doute et j'avais cru qu'il fallait etre au moins 2 personnes) et quel en est le coût pour se mettre en sci (combien ca coute approximativement)? J'adore vos vidéos ! très claires et organisées
il faut être au moins 2 en effet
Seul = SASU
Seul , oui si tu mets ta société en associé dans le cas où tu as déjà une société si tu es plombier où consultant par exemple
Une petite question : cela s'applique-t-il aussi pour l'achat d'un appartement, mais qu'on loue à l'année non meublé ?
En location nue, on ne passe pas autant de choses en charges et amortissements, donc c'est moins avantageux
@@sebastienascon Merci de votre réponse, mais peut on amortir le prix d'achat de l'appartement (même si il a été acheté au comptant) ainsi que les frais de notaire d'acquisition ?
oui
Merci pour tout
avec plaisir
Bonjour Sebastien
Si j'ai bien compris, vous retirez chaque année de vos loyers les frais notariés (8:58) ; mais vous ne les payez qu'une seule fois.
Non, les frais de notaire sont pas passer en charges, mais une seule fois
Bonsoir, en effet les frais d'acquisition sont payés une seule fois, mais on les déduit une seule fois, en les passant en charge. Mais dans l'exemple, l'année suivante on reste en négatif de 3000 € sur le résultat environ, donc non imposable. Par contre les amortissement des travaux s'arrêteront au bout de 10 ans, et c'est en général là que l'on devient imposable, ou plus tôt dans le cas de loyer plus important ou d'une rentabilité meilleure. (ici la renta est correcte, mais on peut faire mieux = 500 € loyer / 80 000 € = 7,5% brute).
Aussi, au bout de 10 ans ou quand on devient imposable se pose la question d'arbitrer (revente ?) ou de réinvestir, car les revenus et les charges vont venir se rajouter avec ce nouveau bien sur ceux existants. D'où l'intérêt d'enchainer les investissements :)
@@zihuatanejo35 du coup c'est largement plus rentable que le nu au réel ...moi même avec 30000€ de travaux je vais être tranquille 3-4 ans après je serait taxée...
Bonjour, comment on fait pour amortir les charges de travaux sur 10ans des meubles sur 5ans ?
c'est l'expert comptable qui s'en charge
D'accord merci de votre réponse 👍😌
Bonjour
Super vidéo, très bien expliquée.
Tu nous donnes un exemple pour la première année mais comment ça ce passe pour les années suivantes
Merci beaucoup
c'est la même chose
sebastien ascon
Je comprends pas, tu pourrais me donner un exemple comme tu as fait pour la première année ?
Car ensuite tu ne peux pas déduire les frais de notaire et d’agence ?
Le négatif se reporte d’année en année ?
Je suis perdu
Merci beaucoup
@@christophequettier6497 il y aura toujours des charges et des amortissements les années suivantes également
sebastien ascon oui ça j’ai bien compris mais est-ce que le bilan négatif de la 1ère annee est re portable sur l’année 2
Merci
oui
Je peux pa télécharger l'ebook
Bonjour Evelyne,
Envoyez-moi un email ici : louer-en-courte-duree.fr/contact/
Je vous l'enverrai
Bonjour j'aimerais savoir si une personne me prêt une grosse somme pour acheter un bien immobilier , est-ce que je dois payer des impôts sur l'argent prêté merci 🙏
Les donations sont soumises à l'impôt
@@sebastienascon ça oui je sais mais je vais faire une reconnaissance de dette on va me prêté cette somme et je vais devoir la rembourser c'est la ou je sais pas quoi faire
si ce n'est pas une donation, c'est différent
Bonjour, pour moi la méthode de calcul des intérêts d'emprunt et fausse.
On peut juste passer en charge, l'intérêt sur l'emprunt et pas l'emprunt en lui-même. ( On ne peut déduire que les 2% environ d'intérêt sur l'année encourus)
Sinon cela s'appelle un amortissement et on ne peut le faire que en société, en sci par exemple.
SCI a l'IS car ma societe est actionnaire dans SCI pour pouvoir faire des apports en compte-associe
(Petite note, la déduction de certains frais, comme les frais de notaires ne fonctionne pas sur la location nue :
bofip.impots.gouv.fr/bofip/4140-PGP)
Là j'ai un cas d'école important et intéressant selon moi (location nue et local commercial) :
2520 € de loyers pour 1771 € de dépenses (crédit, assurance, taxe foncière et travaux). premier coup d'oeil, on est pile dans les 70% pour ne pas toucher à l'endettement.
ça me donne une rentabilité nette-nette entre 5.6% et 5,91% selon le régime micro ou réel avec un cashflow de 750 € / mois
ça parait super sauf lorsqu'on calcul l'impôt. entre 9 et 10 k€ d'impôts (CSG+tranche à 30% du coup puisque ça fait 30 k€ de loyers) pour 9 k€ de recettes (et encore s'il n'y a pas de pb).
Donc, on va droit dans le mur ? Aucun moyen de réduire cet impôt sauf en rajoutant une somme astronomique de travaux ?
Merci pour ton aide.
Il faut faire les calculs précisément.
Mais la location meublée sera de toute façon plus intéressante.
L'homme le plus détesté des fisc 🤣🤣🤣🤣
Pourquoi ?
Top cette vidéo!
merci
Merci pour toutes ses explications. Je loue actuellement trois appartements en non meublé, en nom propre et je suis en déficit fiscal, car travaux parce que ce sont de vieux appartements et certains locataires sont partis sans payés leurs loyers. Ce sont des inconvénients lié à la location sans assurances loyers impayés.
Le problème avec ce type de raisonnement c’est le jour ou vous voulez vendre votre appartement votre bien Vous vous perdez tout ce que vous avez gagné et pour moi c’est pas une bonne méthode
Quant à location courte durée c’est vraiment pas le moment de faire un investissement Dans cet état d’esprit
En fait non, tout dépend si le bien a été acheté en nom propre ou en société.
Mais comme il n'y a pas de solution meilleure que les autres, il faut en effet avoir une vision long terme de son immobilier et arbitrer ses achats en fonction de cette vision.
Bonjour Sébastien;
Merci beaucoup pour cette vidéo. Le fait de payer des impôts ne me dérange pas tant qu'il me reste encore du cash-flow positif mais comment dois-je faire lorsque j'aurai un cash-flow négatif ? Merci pour votre réponse car du coup j'ai peur d'investir de nouveau car je ne veux pas mettre de ma poche.
Il ne peut pas y avoir de cashflow négatif ni on fait les choses correctement.
Sinon, il faut continuer à investir, faire des travaux, ou arbitrer et revendre :)
@@sebastienascon Merci beaucoup de m'avoir éclairer. C'est juste que j'utilise le simulateur investissement locatif et il me dit qu'au bout de 9 ans, je paierai des impôts et du coup j'aurais un cash-flow négatif donc là je suis dans le floue.
La revente va être douloureuse
Pourquoi ?
Si on ne fait rien, on prend 100% de 0.
Personnellement, je préfère être imposé et gagner X% de quelque chose :)
@@sebastienascon à force d'amortir, le plus value à la revente va être salé !
Oui, mais peu importe, vous aurez encaissé des loyers durant plusieurs années et de toute façon, même si l'impôt passe par là, il restera forcément plus que si vous ne faites rien.
Je vous repose la question :
Préférez-vous ne rien faire et prendre 100% de 0 ou bien faire quelque chose, et gagner de l'argent quitte à en donner un peu aux impôts ?
@@sebastienascon : et encore, au régime LMNP on ne réintègre pas les amortissements, donc pas forcément de plus value à la revente, ou en tout cas moindre qu'en SCI à l'IS !
🤣 Tellement faus paille pas tes impôts et tu verra yaura les policier qui vont apparaître devant ta porte
Avez-vous regardé la vidéo ?
A priori non.
Je vous invite à la regarder avant de poster un commentaire :-)
@@sebastienascon Nan je les pas regarder parseque ces des connerieee depuis quand tu peux pas payer d'impôt mdr
Je vous invite à regarder la vidéo pour comprendre.
J'y évoque les différents régimes fiscaux existants et notamment ceux qui permettent d'éviter l'impôt