Problema 1. La gente non percepisce il rischio e considera meno rischioso un mucchio di mattoni piuttosto che un investimento globale diversificato. Problema 2. Quando il valore di un immobile scende (anche di molto) il proprietario non vende mentre quando un investimento vira in rosso l'investitore va in panico e vende "perché la fine è vicina".
Allora io sono d accordo con voi MA OGNI SANTISSIMA VOLTA, e dovreste smetterla, dovete considerare l opportunità del acquisto in Leva per gli immobili
Un immobile da 170000 non può essere affittato a 6000 euro/anno (3.5 lordo). O ha strapagato l'immobile o l'ha affittato sottocosto. In più i lavori realizzati avranno fatto oggetto di qualche detrazione che non é presa in conto. Personalmente, con gli strumenti finanziari attualmente disponibili, ritengo l'investimento in immobili un po' obsoleto, ma il caso analizzato nel video non mi sembra possa essere generalizzato.
Nicola ti rispondo io che ho scritto l'articolo. Purtroppo i lavori sono già considerati al netto delle detrazioni. Per quanto riguarda i prezzi di affitto e acquisto/vendita fa proprio parte del problema. Le persone molto spesso non hanno le conoscenze adeguate per muoversi nel settore e rischiano di prendere delle cantonate. Certamente come dici tu l'investimento immobiliare in questione sarebbe potuto essere gestito in maniera migliore, ma sarebbe servito know how e competenza. Cosa per nulla scontata. Il senso del video è cercare di far ragionare coloro che trattano il mattone come investimento sicuro, senza rischi e dal guadagno facile. Certamente non è generalizzabile, ma come ogni singolo caso. Però è uno spunto per fare ragionare tanti che si approcciano in maniera superficiale alla questione.
@@nicolamasalacfa3406 , ho 55anni, romena, decisa di rimanere in Italia. Ho un'appuntamento in Romania. Mi conviene vendere e comprare un'altra casa in Italia?
@@nicolamasalacfa3406 Entrando nel mercato immobiliare senza esperienza si prendono le stesse cantonate che si prendono entrando nei mercati finanziari senza esperienza. L'acquisto nel 2007 di un tre locali di 80 mq a 170k presuppone il collocamento dello stesso in una periferia di una media città. Nello stesso mercato era possibile acquistare per circa lo stesso importo 2 appartamenti bilocali che avrebbero consentito una resa quasi doppia. Nei conteggi delle rendite finanziarie non sono stati inoltre conteggiati i costi della consulenza necessaria per la costruzione e il mantenimento di un portafoglio efficente, pari a circa 23k (0,7%+iva all' anno). A conti fatti l'investimento oculato nel caro e vecchio mattone è certamente illiquido ma non così poco remunerativo come indicato in questo video
Condordo in toto, avere un immobile in affitto non ne vale la pena. Gli investimenti immobiliari hanno senso nelle zone turistiche con affitti brevi, certo non performeranno quanto l'azionario.
Buongiorno, premetto che non sono un fan dell'investimento immobiliare, ma mi permetto di sollevare dei dubbi (non miei) che non sono stati presi in considerazione in questo video. Qui si considera il costo totale dell'immobile, ma cosa succederebbe se invece si acquisisce un immobile con un muto? Se di considera come investimento iniziale il 30% del totale e successivamente l'affitto paga la rata del mutuo, e in piu il restante 70% si investidde invece in mercato finanziario credo che i conti siano completamente diversi
@@AndreaPiacentino non sono un esperto ma provo a spiegarmi meglio. Comprando questa anticipando il 30% che sono circa 50k, il resto pagandola con un mutuo al 3% per 30 anni avresti pagando circa 400 euro di rate. Il restante 70%, circa 120k potevi investirlo in altro modo. E anche affittandolo a 500 euro come in questo caso che è comunque basso, usare 400 euro per pagare la rata del mutuo e restavano 100 euro, meglio se usati per investire. In questo modo alla fine tu la casa la paghi 50K il restante la paga l'affittuario e hai in più un ingresso di 100 euro al mese.
Ciao Marco, ho visto i tuoi video e ragionamenti sulla convenienza o meno di un acquisto immobiliare o in alternativa di un ETF. In linea di ragionamento teorico mi trovo d'accordo ma i primi ETF immobiliari hanno avuto, in un anno, una perdita dal 20% al 40%. Fare un meno 40% da un acquisto immobiliare in Italia in un anno la vedo dura. Certamente l'orizzonte temporale è breve ma la cosa mi rende perplesso, in quanto pensavo avessero una maggiore stabilità
12k di perdita per affitto non percepito non è reale. Se ne ha guadagnati 91 non è corretto toglierne 12 di "non guadagni". Il conto in banca non scende realmente
ma le spese per i contratti di affitto e il valore del tempo dedicato, come mai non sono stati inseriti? Di sicuro è ancora meno di quanto avete esposto. Alla fine il settore immobiliare è solo una vecchia abitudine ereditata dei nostri nonni, ma sopratutto l'ignoranza italiana in ambito finanziario.
Fate pero' case history anche con gli affitti brevi e i conti saranno ben diversi. Poi 8000 euro per 2 anni sfitti di condominio +imu?. Mi sa che c'e' un errore. Mi sembra che ci sia un conflitto di interessi quando paragonate investimenti immobiliari e quelli finanziari. Con gli investimenti azionari il drawdown puo' essere bello grande vedi periodo covid al contrario dell'immobiliare dove i prezzi scendono piu' lentamente. Il ROI è anche proporzionale al rischio. Personalmente se avessi 200000 K preferirei investirli nell'immobiliare dove ho piu' controllo dell' investimento a fronte di minor profitto e di minor loss ma prospettiva di una rendita costante.
Ciao Vagabondo, ti giro i calcoli presi dal mio articolo: - 182 mensilità x 500 euro = 91.000 € di utile lordo in 15 anni e due mesi - 91k di revenue che sono ipotizzate come se la casa fosse sempre affittata e l'inquilino pagasse sempre 500 € Andiamo a togliere le spese e gli imprevisti in questi 182 mesi: - 24 mensilità di casa sfitta o non pagate dagli inquilini = 12.000 € (per cui se non si trova un inquilino, magari perché si chiede un prezzo più alto, oppure se lo stesso smette di pagare per qualsiasi motivo, questa cifra andrà sottratta dall'ipotesi iniziale di 91k di revenue) - 21% di cedolare secca = 17.000 € (il minimo possibile a livello di tassazione, calcolato certamente non sui 91k ipotetici di revenue, ma da quelli stornati degli affitti non incassati per casa sfitta o inquilino insolvente per cui 21% di 79.000€) - Lavori di ristrutturazione minimi + boiler + interventi di manutenzione straordinaria = 25.000 € (al netto delle detrazioni fiscali) - Spese di intermediazione + spese notarili di acquisto/vendita = 12.000 € (notaio + contratto + agenzia immobiliare) - Imu + spese condominiali a carico del proprietario = 8.000 € (400 euro di IMU dal 2012 + le spese condominiali a carico della proprietà nei 16 anni) - Prezzo di vendita 165.000 € quindi 5.000 € di differenza tra valore di acquisto e di vendita - Manca la quota per assicurare l'immobile come suggerito da un utente qui nei commenti che non è stata inserita Il caso è reale e riguarda persone a me molto vicine. Libero di non crederci per carità, ma ti assicuro (mio malgrado) che è andata esattamente così. E poi non stiamo considerando il tempo speso, il nervosismo di un inquilino che non paga o magari lascia la casa in cattivo stato, la noia di dover contattare maestranze, oppure di essere giustamente contattati dall'inquilino stesso per questo o l'altro problema. I rischi intrinseci del possedere un immobile come calamità naturali, oscillazioni di prezzo di mercato e le sue difficoltà in sede di lascito o eredità. L'alternativa invece sarebbe stata quella di essere esposti sul mercato azionario e obbligazionario globale, senza rischi specifici, con la massima diversificazione geografica e settoriale possibile, con un portafoglio costruito per obiettivi di vita da un professionista che ci avrebbe seguito lungo il percorso. E, al netto della parcella e dei costi annessi all'investimento, ci saremmo ritrovati 7 volte il guadagno, una marea di tempo in più e un fegato più sano nonostante il 2008 e i suoi mutui subprime. Anche il concetto di rendita costante è oltremodo semplicistico e non considera tutta quelle serie di fattori di cui sopra. Inoltre anche un portafoglio finanziario, a seconda delle esigenze, può essere gestito a decumulo e generare una rendita.
Invece di comprare un immobile con le 170 mila euro poteva comprare azioni digital turbine o quelle del famoso dream team, a quest'ora avrebbe fatto il millemiliardi %...poi il suono della sveglia e un - 80% sul portafoglio.😂
@@MrAdriande ma chi ha parlato di etf word? Non riuscite nemmeno a comprendere banali testi, come potete pensare di investire autonomamente i vostri soldi? Cmq sicuramente anche tu sei nuovo sennò avresti capito il mio primo messaggio. Vi do un consiglio andatevi a vedere i video di ioinvesto pubblicati nel 2020/2021.
Problema 1. La gente non percepisce il rischio e considera meno rischioso un mucchio di mattoni piuttosto che un investimento globale diversificato. Problema 2. Quando il valore di un immobile scende (anche di molto) il proprietario non vende mentre quando un investimento vira in rosso l'investitore va in panico e vende "perché la fine è vicina".
Ottimo. Purtroppo in Italia l'ignoranza finanziaria regna sovrana e c'è tantissima gente convinta che il mattone sia un investimento redditizio.
Allora io sono d accordo con voi MA OGNI SANTISSIMA VOLTA, e dovreste smetterla, dovete considerare l opportunità del acquisto in Leva per gli immobili
Un immobile da 170000 non può essere affittato a 6000 euro/anno (3.5 lordo). O ha strapagato l'immobile o l'ha affittato sottocosto. In più i lavori realizzati avranno fatto oggetto di qualche detrazione che non é presa in conto. Personalmente, con gli strumenti finanziari attualmente disponibili, ritengo l'investimento in immobili un po' obsoleto, ma il caso analizzato nel video non mi sembra possa essere generalizzato.
Nicola ti rispondo io che ho scritto l'articolo. Purtroppo i lavori sono già considerati al netto delle detrazioni. Per quanto riguarda i prezzi di affitto e acquisto/vendita fa proprio parte del problema. Le persone molto spesso non hanno le conoscenze adeguate per muoversi nel settore e rischiano di prendere delle cantonate. Certamente come dici tu l'investimento immobiliare in questione sarebbe potuto essere gestito in maniera migliore, ma sarebbe servito know how e competenza. Cosa per nulla scontata. Il senso del video è cercare di far ragionare coloro che trattano il mattone come investimento sicuro, senza rischi e dal guadagno facile. Certamente non è generalizzabile, ma come ogni singolo caso. Però è uno spunto per fare ragionare tanti che si approcciano in maniera superficiale alla questione.
@@nicolamasalacfa3406 , ho 55anni, romena, decisa di rimanere in Italia. Ho un'appuntamento in Romania. Mi conviene vendere e comprare un'altra casa in Italia?
@@nicolamasalacfa3406 Entrando nel mercato immobiliare senza esperienza si prendono le stesse cantonate che si prendono entrando nei mercati finanziari senza esperienza. L'acquisto nel 2007 di un tre locali di 80 mq a 170k presuppone il collocamento dello stesso in una periferia di una media città. Nello stesso mercato era possibile acquistare per circa lo stesso importo 2 appartamenti bilocali che avrebbero consentito una resa quasi doppia. Nei conteggi delle rendite finanziarie non sono stati inoltre conteggiati i costi della consulenza necessaria per la costruzione e il mantenimento di un portafoglio efficente, pari a circa 23k (0,7%+iva all' anno). A conti fatti l'investimento oculato nel caro e vecchio mattone è certamente illiquido ma non così poco remunerativo come indicato in questo video
Condordo in toto, avere un immobile in affitto non ne vale la pena. Gli investimenti immobiliari hanno senso nelle zone turistiche con affitti brevi, certo non performeranno quanto l'azionario.
Ma in 2007 non era così diffusa l'idea di investire in azionario
Utilissimo. Grazie. Sempre contestualizzati ottimamente
Interessante, attenzione ai congiuntivi tipo al minuto 6.20>> se li avessi /avesse investiti
Buongiorno, premetto che non sono un fan dell'investimento immobiliare, ma mi permetto di sollevare dei dubbi (non miei) che non sono stati presi in considerazione in questo video. Qui si considera il costo totale dell'immobile, ma cosa succederebbe se invece si acquisisce un immobile con un muto? Se di considera come investimento iniziale il 30% del totale e successivamente l'affitto paga la rata del mutuo, e in piu il restante 70% si investidde invece in mercato finanziario credo che i conti siano completamente diversi
Sarebbe interessante capire dove si va a finire si si... Però con il prezzo della casa rimasto pari la vedo dura anche in leva...
@@AndreaPiacentino non sono un esperto ma provo a spiegarmi meglio. Comprando questa anticipando il 30% che sono circa 50k, il resto pagandola con un mutuo al 3% per 30 anni avresti pagando circa 400 euro di rate. Il restante 70%, circa 120k potevi investirlo in altro modo. E anche affittandolo a 500 euro come in questo caso che è comunque basso, usare 400 euro per pagare la rata del mutuo e restavano 100 euro, meglio se usati per investire. In questo modo alla fine tu la casa la paghi 50K il restante la paga l'affittuario e hai in più un ingresso di 100 euro al mese.
Ciao Marco, ho visto i tuoi video e ragionamenti sulla convenienza o meno di un acquisto immobiliare o in alternativa di un ETF. In linea di ragionamento teorico mi trovo d'accordo ma i primi ETF immobiliari hanno avuto, in un anno, una perdita dal 20% al 40%. Fare un meno 40% da un acquisto immobiliare in Italia in un anno la vedo dura. Certamente l'orizzonte temporale è breve ma la cosa mi rende perplesso, in quanto pensavo avessero una maggiore stabilità
Poteva comprare 7000 azioni Eni nel 2007 . Adesso avrebbe un capitale di 85000€ , ma avrebbe percepito tanti bei dividendi......
Come se negli strumenti finanziari non si prendessero fregature.
e se avesse fatto un 80/100 azionario/obbligazioni?
Immobile assicurato = é stata considerato il costo dell’assicurazione ?
Ciao Antonio, effettivamente andrebbe aggiunta anche quella voce.
12k di perdita per affitto non percepito non è reale. Se ne ha guadagnati 91 non è corretto toglierne 12 di "non guadagni". Il conto in banca non scende realmente
ma le spese per i contratti di affitto e il valore del tempo dedicato, come mai non sono stati inseriti? Di sicuro è ancora meno di quanto avete esposto. Alla fine il settore immobiliare è solo una vecchia abitudine ereditata dei nostri nonni, ma sopratutto l'ignoranza italiana in ambito finanziario.
Fate pero' case history anche con gli affitti brevi e i conti saranno ben diversi. Poi 8000 euro per 2 anni sfitti di condominio +imu?. Mi sa che c'e' un errore. Mi sembra che ci sia un conflitto di interessi quando paragonate investimenti immobiliari e quelli finanziari. Con gli investimenti azionari il drawdown puo' essere bello grande vedi periodo covid al contrario dell'immobiliare dove i prezzi scendono piu' lentamente. Il ROI è anche proporzionale al rischio. Personalmente se avessi 200000 K preferirei investirli nell'immobiliare dove ho piu' controllo dell' investimento a fronte di minor profitto e di minor loss ma prospettiva di una rendita costante.
Ciao Vagabondo,
ti giro i calcoli presi dal mio articolo:
- 182 mensilità x 500 euro = 91.000 € di utile lordo in 15 anni e due mesi - 91k di revenue che sono ipotizzate come se la casa fosse sempre affittata e l'inquilino pagasse sempre 500 €
Andiamo a togliere le spese e gli imprevisti in questi 182 mesi:
- 24 mensilità di casa sfitta o non pagate dagli inquilini = 12.000 € (per cui se non si trova un inquilino, magari perché si chiede un prezzo più alto, oppure se lo stesso smette di pagare per qualsiasi motivo, questa cifra andrà sottratta dall'ipotesi iniziale di 91k di revenue)
- 21% di cedolare secca = 17.000 € (il minimo possibile a livello di tassazione, calcolato certamente non sui 91k ipotetici di revenue, ma da quelli stornati degli affitti non incassati per casa sfitta o inquilino insolvente per cui 21% di 79.000€)
- Lavori di ristrutturazione minimi + boiler + interventi di manutenzione straordinaria = 25.000 € (al netto delle detrazioni fiscali)
- Spese di intermediazione + spese notarili di acquisto/vendita = 12.000 € (notaio + contratto + agenzia immobiliare)
- Imu + spese condominiali a carico del proprietario = 8.000 € (400 euro di IMU dal 2012 + le spese condominiali a carico della proprietà nei 16 anni)
- Prezzo di vendita 165.000 € quindi 5.000 € di differenza tra valore di acquisto e di vendita
- Manca la quota per assicurare l'immobile come suggerito da un utente qui nei commenti che non è stata inserita
Il caso è reale e riguarda persone a me molto vicine. Libero di non crederci per carità, ma ti assicuro (mio malgrado) che è andata esattamente così.
E poi non stiamo considerando il tempo speso, il nervosismo di un inquilino che non paga o magari lascia la casa in cattivo stato, la noia di dover contattare maestranze, oppure di essere giustamente contattati dall'inquilino stesso per questo o l'altro problema. I rischi intrinseci del possedere un immobile come calamità naturali, oscillazioni di prezzo di mercato e le sue difficoltà in sede di lascito o eredità.
L'alternativa invece sarebbe stata quella di essere esposti sul mercato azionario e obbligazionario globale, senza rischi specifici, con la massima diversificazione geografica e settoriale possibile, con un portafoglio costruito per obiettivi di vita da un professionista che ci avrebbe seguito lungo il percorso. E, al netto della parcella e dei costi annessi all'investimento, ci saremmo ritrovati 7 volte il guadagno, una marea di tempo in più e un fegato più sano nonostante il 2008 e i suoi mutui subprime.
Anche il concetto di rendita costante è oltremodo semplicistico e non considera tutta quelle serie di fattori di cui sopra. Inoltre anche un portafoglio finanziario, a seconda delle esigenze, può essere gestito a decumulo e generare una rendita.
Invece di comprare un immobile con le 170 mila euro poteva comprare azioni digital turbine o quelle del famoso dream team, a quest'ora avrebbe fatto il millemiliardi %...poi il suono della sveglia e un - 80% sul portafoglio.😂
Ma chettestai anventá? Parla di un etf diversificato..
@@davidecerutti5567 probabilmente segui ioinvesto da troppo poco per capire la battuta. 😁
Un ETF word non può farti un - 80% almeno che non ci sia l'apocalisse, ma in quel caso il problema non sarebbe quello d'investire.
@@MrAdriande ma chi ha parlato di etf word? Non riuscite nemmeno a comprendere banali testi, come potete pensare di investire autonomamente i vostri soldi?
Cmq sicuramente anche tu sei nuovo sennò avresti capito il mio primo messaggio. Vi do un consiglio andatevi a vedere i video di ioinvesto pubblicati nel 2020/2021.