Brauche ich eine Verwaltung fÞr meine Immobilie?
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- āđāļāļĒāđāļāļĢāđāđāļĄāļ·āđāļ 28 āļŠ.āļ. 2024
- Ab wann macht es Sinn eine Hausverwaltung zu beauftragen?
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Selbst verwalten oder eine Hausverwaltung engagieren? Und macht eine Sondereigentumsverwaltung Sinn?
Wir sprechen heute mit Profi-Investoren Daniel und Basti.
Vorab sollte man sich Þberlegen, welche Aufgaben eine Verwaltung Þbernimmt und ob man alle Aufgaben abgeben mÃķchte oder einige Aufgaben.
Zu den Aufgaben der Hausverwaltung gehÃķren u.a. die Organisation von Instandhaltungs MaÃnahmen, Mietermanagement, also auch Ansprechpartner fÞr Mieter zu jeglichen Belangen sein, man ist der Zwischenmann der Versorger und natÞrlich die Betriebskostenabrechnung und kaufmÃĪnnische Aufbereitung fÞr die Steuer.
Doch ab wann lohnt sich eine Verwaltung? FÞr die ersten paar Wohnungen wohl eher noch nicht, aber so ab der 5. Eigentumswohnung kann man mal kalkulieren, ob es sich rentiert gewisse Aufgaben abzugeben. Es macht durchaus Sinn mit den ersten Wohnungen oder dem ersten MFH seine eigenen Erfahrungen zu sammeln, und wenn man sich vielleicht eine Verwaltung ran holt, aber mit dieser in sehr engem Kontakt und Austausch bleibt.
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Mir wurde es mit 6 vermieteten Einheiten zuviel, neben der Arbeit im Schichtbetrieb, sich ausreichend um die Immobilien und die Mieter zu kÞmmern.
Deswegen habe auch ich einen Verwalter gesucht und gefunden. Die Rendite schmÃĪlert sich natÞrlich, aber ich habe insgesamt weniger Stress und kann mich auf die Suche nach weiteren Investitionen konzentrieren.
Super Video von Euch.
ich habe keine immobilie und mÃķchte auch keine kaufen aber eure videos schau ich mir dennoch immer sehr gerne an.
Alexander Luhn Zuviel Aufwand
Ich glaube man sollte das Thema der Verwaltung bis zu einem gewissen Immobilienstand selbst vornehmen, bis es sich lohnt, in meinem Investment-Gebiet einen Hausmeister auf Basis Minijob zu haben. Der Hausmeister kann, wenn er gut ist, die kleinen Sanierungen vornehmen.
Ein Allrounder/Hausmeister ist immer Goldwert. Muss aber der Richtige sein und die Immos nah genug beieinander, oder? g Marco
@@immocation Ich denke, man sollte damit starten, sein Immobilien-Revier festzulegen, denn Immobilien, die nah beieinander liegen bringen groÃe Skaleneffekte mit sich. Ab dem Zeitpunkt wenn sich ein eigener Hausmeister/Allrounder lohnt (5-10 Wohneinheiten), gibt man die Arbeit ab und kann sich um weitere dediziert kÞmmern.
Ich bzw. wir (zwei BrÞder) bevorzugen auch den Mittelweg (aktuell 70 Einheiten). Papierkram grÃķsstenteils rechtssicher abgeben, aber selber Einfluss auf Mieter, Renovierung und Reperatur haben.
Ich habe Immobilienwirtschaft studiert und arbeite seit 12 Jahren in dem Bereich. 11 Jahre davon habe ich in Verwaltungen gearbeitet, Wohnen, Gewerbe, Centermanagement, alles von A-Z, habe verschiedene Verwaltungen kennengelernt und bei einigen gearbeitet.
Ich habe viele Immobilien in die Verwaltung genommen, die nicht professionell verwaltet wurden. Da ist so viel schief gelaufen, dass das Aufarbeiten unheimlich viel Zeit und Aufwand in Anspruch genommen.
Eine Hausverwaltung hat nicht immer was mit "QualitÃĪt" zu tun, das ist wahr. Aber Þber die QualitÃĪt der Verwaltung kann man sich ja informieren, ich kann den Umfang der VertrÃĪge selbst bestimmen, ... Es gibt genÞgend MÃķglichkeiten, selbst zu steuern.
Die Aussage "die erste Wohnung kann man auch alleine machen" ist fÞr mich ganz, ganz gefÃĪhrlich. Man muss nur mal in die eine oder andere Vermieter-Facebook-Gruppe schauen, was da fÞr Fragen gestellt werden. Ich kann nur jedem empfehlen, sich professionell unterstÞtzen zu lassen, wenn man keine Ahnung von der Materie hat. Ich kenne viele Vermieter, die die Verwaltung selbst machen und oft schauert es mich, wenn ich mir ihre "VerwaltertÃĪtigkeit" von ihnen erklÃĪren lasse. Da braucht nur ein Mieter mal zum Mieterbund laufen und das Kartenhaus bricht zusammen.
Im Ãbrigen: bei 60 % der Verwaltungen, die ich als EigentÞmer kennengelernt habe, arbeiten schlecht. Rechnungen, die doppelt so teuer sind, wie notwendig, BeschlÞsse, die nicht korrekt umgesetzt werden, Þberhebliches Auftreten gegenÞber den EigentÞmern, etc. Wie @Selbastian Kopp schon richtig sagt, bist du da auf die WEG angewiesen und in der Regel haben die "ÃĪlteren" EigentÞmer wenig Ahnung von der Materie und schÃĪtzen die schlechte Leistung der Verwaltungen nicht richtig ein und haben Angst, den Verwalter zu wechseln.
Interessant. Danke
@@k1rmali kommen Sie sich nicht langsam ziemlich dumm vor?
@@k1rmali aha, Sie haben offensichtlich Vorurteile oder schlechte Erfahrungen gemacht. Ich Weise Sie darauf hin, dass Sie hier einem gesamten Berufszweig Bestechlichkeit vorwerfen. Sagt einiges Þber Sie aus und wenig Þber die Hausverwalter.
@@k1rmali in der Annahme, dass Ihnen das passiert ist (was Ihren vÃķllig albernen Hass begrÞnden wÞrde), schieÃen Sie sich gerade krÃĪftig selbst ins Knie. ð
@Bahnsteig neundreiviertel irgendwelche Tipps, wie ich eine gute Verwaltung finde, also wie ich vorher die QualitÃĪt beurteilen kann?
Erst mal alles selbst verstehen und machen. Ich machte sogar die Gartenpflege selbst. So habe ich es zwei Jahre selbst gemacht. Mir unverstÃĪndlich, was Herr Kleinert mit Versorgerproblematik meint und wie sich dort eine Beauftragung lohnen sollte.
Vielen Dank. Hilft mir grade sehr.
KÃķnntet Ihr ein Video zum Thema âVerkÃĪufer zahlt Kaufnebenkostenâ machen. Wie geht man da vor? Was sind Fallstricke etc.
Du meinst so dass die Bank es als Teil des Kaufpreises sieht? Machen wir gerne. Du solltest aber vorsichtig sein.. ist nicht im Sinne des Erfinders...Gruà Marco
Ja genau, schaut mal bitte auf den Blog von Alexander Raue. Dort im Bereich Immobilien ohne EK kaufen. Da ist der von mir genannte Punkt auch beschrieben. Ich wÞrde das Thema allerdings gerne in einem Video von Euch und von Euren Profis erlÃĪutert bekommen. Das wÃĪre klasse.
@@immocation Warum nicht? Wenn das sauber im notariellen Kaufvertrag vereinbart ist (unter Kosten: "Die Kosten dieser Urkunde sowie die Grunderwerbsteuer ... zahlt der VerkÃĪufer") dann ist nichts dagegen einzuwenden. Die Bank kann dann selbst entscheiden, ob sie einen Abschlag in HÃķhe der Nebenkosten macht (weil die enthalten sind) oder nicht, weil das Objekt entsprechend werthaltig ist. Das wird bei verschiedenen Banken durchaus unterschiedlich gehandhabt. Mit der Maklercourtage noch unproblematischer, da diese auch nicht im Kaufvertrag erwÃĪhnt wird bzw. erwÃĪhnt werden sollte (GrErwSt).
Wie sieht es aus, wenn die Wohnungen nicht in der NÃĪhe des eigenen Wohnorts liegen (Diszanz 450km) und die SEV auch die Mietersuche fÞr 1,5NKM inkl SchufaprÞfung abdeckt?
Was empfehlt ihr in diesem Fall? Vermietet sind 3 kleine 1- Zimmereinheiten mit relativ hoher Fluktuation (Mieterwechsel alle 3-4 Jahre)
Wie wÞrdet ihr da den Aufwand kalkulieren bzw. Was wÞrdet ihr empfehlen?
Ein Aspekt bei meiner Ãberlegung ist es, ob Hausverwaltung und 100% im Job bleiben, oder alles selbst und nur noch 90% Job, also ein halber Tag pro Woche fÞr die Hausverwaltung, wo man einiges an Verwaltung schafft oder Besichtigungen macht. Hinzu kommt, machen mir die Aufgaben Spaà oder ist es nur lÃĪstig.
Wenn du Spaà daran hast und es dein Job zulÃĪsst / deine Situation zulÃĪsst ist es sicher eine gute Ãbung und bringt auch neue Deals. g Marco
wir haben nur probleme mit der Hausverwaltung, bitte kÃķnnt ihr da mehr drÞber machen. wie kann man die wechseln und so...
Das kommt ganz darauf an, was fÞr eine Verwaltung es ist. WEG? SEV? Miethaus?
@@bahnsteigneundreiviertel7234 weg
@@raptor735 Schwierig, gerade, wenn die anderen Mitglieder der WEG keine Probleme haben. Da hilft nur, Argumente zu sammeln, Mehrheiten suchen, Zweifel an der Verwaltung Þber mehrere Versammlungen aufbauen. Wenn die Verwaltung keine groben Fehler macht (Geld veruntreuen), hat man kaum Chancen auf eine AuflÃķsung/fristlose KÞndigung des Vertrages.
Was kostet so eine Verwaltung monatlich die sich um alles kÞmmert ? Ich habe hier ein Angebot fÞr 800 EUR fÞr ein 10 MFH Haus
Lieber versuchen selber zum machen weil Ãķfters sind die Hausverwaltung viel komplizierter als man denkt
Habe ich das richtig verstanden, Daniel hat ein Gewerbe angemeldet und sich selbst fÞr die Verwaltung bezahlt? Oder war das nur theoretisch gedacht? Wenn das Finanzamt das akzeptieren wÞrde wÃĪre das ja eine super MÃķglichkeit steuern zu sparen..
Wie sollen hierdurch Steuern gespart werden? Selbst wenn das Finanzamt das akzeptieren wÞrde, dann wÃĪre das umsatzsteuerlich nichts (sog. Innenumsatz). Insoweit passt die Rechnung schon nicht. Die Werbungskosten, die bei der Vermietung gespart wÃĪren Betriebseinnahmen im Gewerbebetrieb -> einkommensteuerliche Auswirkung 0,00.
Ab 24.500,00 Gewinn wÞrde noch GewSt anfallen, die natÞrlich zum Teil die Einkommensteuer wieder vermindern wÞrde. Dies ist Þbrigens meine erster Beitrag hier (Ich bin 37 Jahre alt, EigentÞmer von 4 Einheiten und von Beruf Steuerberater). Bin ein groÃer Immocation-Fan.
Ja klar, wenn das Einkommen im Gewerbe zu hoch ist macht es keinen Sinn mehr, jedoch wenn man noch in dem steuerfreien Bereich beim Gewerbe ist und dann die Ausgaben bei den Immobilien absetzen kÃķnnte und im Gewerbe natÞrlich als Gewinn kennzeichnet ist es auf der Immobilienseite Verlust der die Steuerlast senkt und auf der Gewerbeseite Gewinn, der jedoch nicht versteuert werden muss, da die Einnahmen gering genug sind.
Du sagst aber das wÞrde das Finanzamt nicht akzeptieren?
poinz16 Einkommensteuerlich gibt es keine steuerfreien gewerblichen EinkÞnfte. Das gilt nur fÞr die Gewerbesteuer. Diese muss zusÃĪtzlich zur Einkommensteuer gezahlt werden. Deshalb ist ja gerade die Vermietung eine schÃķne Sache, da sie (i.d.R.) bloÃe VermÃķgensverwaltung ist und eben kein Gewerbebetrieb. Das ist nur rechte Tasche, linke Tasche bei der ESt. EinkÞnfte aus Vermietung und Verpachtung -10 und EinkÞnfte aus Gewerbebetrieb +10. Das zu versteuernde Einkommen ist also unverÃĪndert.
14 AO definiert ganz klar, dass die Verwaltung eigenen GrundvermÃķgens kein Gewerbebetrieb ist: "Eine VermÃķgensverwaltung liegt in der Regel vor, wenn VermÃķgen genutzt, zum Beispiel KapitalvermÃķgen verzinslich angelegt oder unbewegliches VermÃķgen vermietet oder verpachtet wird."
Mich wÞrde mal interessieren, was man denn so mit 10-12 Einheiten verdient, als Investor. Ich weià ist sehr abhÃĪngig von der Region, aber was bleibt dem Investor prozentual am Ende von der Kaltmiete?
habe meine Portfolio in der Region Hannover, groÃe Wohnanlagen, Bjh. Þblicherweise 1970er : Von 1 ⎠Kaltmiete bleiben bei mir nach Abzug der nicht umlagefÃĪhigen Kosten und Sonderumlagen 0,70 ⎠- VOR Kapitaldienst, VOR Sondereigentumsverwaltung, VOR Steuern.
ab wie viel Wohnungen (geschÃĪtzt) braucht man eine Mieterverwaltung?
stella mix kommt drauf an, wie viel Arbeit du selbst haben willst...
Kommt immer drauf an, was fÞr Mieter man hat. Wohne im Ausland und meine haben stÃĪndig was zu meckern, trotz Renovierung vor deren Einzug. Hauptsache Krawall, das Restaurant unten kÞndigt eine Renovierung an und sofort kommt 'ist stÃķrungsfreies Home Office und die Nutzung des Balkons dennoch garantiert?'.