1) jak to możliwe, że masz spółkę tylko pod lokale i wychodzisz na zero. Stoją puste? 2) musisz zapewne wiedzieć, że najemca lokalu sam sobie płaci za urządzenie go do swoich potrzeb, to wiąże go z biznesem i nie wyprowadza się z dnia na dzień. Najemca mieszkania może się wynieść w każdym momencie. 3) Meble i styl wykończenia zmieniają się w czasie. Mieszkania w stylu sprzed 20 lat nie wynajmą się łatwo i za tyle co nowo urządzone. Przyjmuje się, że co 10 lat robi się remont. Koszt tego remontu pokrywa właściciel. 4) Zniszczenia, które doprowadzają do tego remontu są po stronie właściciela (zwykłe zużycie). 5) Najemca dzwoni, że telewizor nie działa, że pralka się popsuła i wtedy płaci za to właściciel. Przy lokalu, wynajmujemy 4 ściany i nie ma się co popsuć. 5) Stopa zwrotu z mieszkania to 4,5-5% max. Stopa zwrotu gotowej Żabki w Warszawie z umową na 10 lat to 7%. Oferta z otodom, już po przycince pośrednika. Samemu można mieć 8-10% lekko, gdy wprowadzi się najemcę samemu. Fryzjer, sklep typu covenience, piekarnia czy mięsny, apteka - nie przeniosą się do netu. Zapotrzebowanie na lokale będzie zawsze, tak samo na mieszkania. Świętojańska była ulicą handlową, potem stała się bankową, obecnie staje się restauracyjną. Gdyby nie Covid, dalej by tam wszystko hulało. Skończy się pandemia i wszystko wróci do normy. Jednym zdaniem: chyba nie masz szczęścia do najemców lokali, stąd taki pesymistyczny ton. Ja mam w tej chwili 8 lokali i średnio stopa zwrotu z wszystkich to około 12%. Aby to osiągnąć z mieszkaniami, musiałbym ich mieć ponad 20. Nie zgadzam się więc z tezą, że lepsze są mieszkania. Lokale muszą być w odpowiednich miejscach i wtedy chodzą jak złoto.
Widzę ze jesteś doświadczony planuje kupić swój pierwszy lokal użytkowy za około 3-4 miesiące Dlatego chce spytać kogoś doświadczonego czy miałeś kiedyś trudności z wynajmem jednego z swoich lokali ? Jak obliczasz jaki będzie zwrot przed zakupem ? Oraz jakie lokale polecasz szukać czy biura w jakiejś kamienicy ciężej wynająć od lokalu na parterze
@@sirwicia867 Tylko partery, najlepiej dobrze widoczne i im większy ruch tym lepiej. Najlepiej od 40 do 100m2. Największy przestój trwał 3mce. Umowy mam długie. Koniecznie bierz kaucję w wysokości 2 czynszów na poczet niezapłaconych zobowiązań. Liczniki niech na siebie przepiszą. Chyba, że to sieciówka no. Żabka, to wtedy nie trzeba kaucji (ale można jak się ich przyciśnie). Lokalu nie remontujemy, dajemy to do zrobienia najemcy (można mu zejść z czynszu na czas remontu). Najlepiej duże miasta lub satelity dużych miast.
@@dominiknaskret Wynajmujących oraz lokali szukasz sam na portalach typu otodom ? W jakiś sposób kontrolujesz lokal już po wynajmie ? Jak sprawdzasz wynajmującego przed wynajmem ? Czy inwestujesz w lokale które posiadają wysoki czynsz typu 900zł czy wręcz przeciwnie bezczynszowe
Dziękuje Michale za kolejny ciekawy film z twoimi cennymi uwagami. Jakie elementy trzeba zawrzeć w biznesplanie do banku? Buduje właśnie bliźniaka pod wynajem i każda rada się przyda 😀
1) jak to możliwe, że masz spółkę tylko pod lokale i wychodzisz na zero. Stoją puste? 2) musisz zapewne wiedzieć, że najemca lokalu sam sobie płaci za urządzenie go do swoich potrzeb, to wiąże go z biznesem i nie wyprowadza się z dnia na dzień. Najemca mieszkania może się wynieść w każdym momencie. 3) Meble i styl wykończenia zmieniają się w czasie. Mieszkania w stylu sprzed 20 lat nie wynajmą się łatwo i za tyle co nowo urządzone. Przyjmuje się, że co 10 lat robi się remont. Koszt tego remontu pokrywa właściciel. 4) Zniszczenia, które doprowadzają do tego remontu są po stronie właściciela (zwykłe zużycie). 5) Najemca dzwoni, że telewizor nie działa, że pralka się popsuła i wtedy płaci za to właściciel. Przy lokalu, wynajmujemy 4 ściany i nie ma się co popsuć. 5) Stopa zwrotu z mieszkania to 4,5-5% max. Stopa zwrotu gotowej Żabki w Warszawie z umową na 10 lat to 7%. Oferta z otodom, już po przycince pośrednika. Samemu można mieć 8-10% lekko, gdy wprowadzi się najemcę samemu. Fryzjer, sklep typu covenience, piekarnia czy mięsny, apteka - nie przeniosą się do netu. Zapotrzebowanie na lokale będzie zawsze, tak samo na mieszkania. Świętojańska była ulicą handlową, potem stała się bankową, obecnie staje się restauracyjną. Gdyby nie Covid, dalej by tam wszystko hulało. Skończy się pandemia i wszystko wróci do normy. Jednym zdaniem: chyba nie masz szczęścia do najemców lokali, stąd taki pesymistyczny ton. Ja mam w tej chwili 8 lokali i średnio stopa zwrotu z wszystkich to około 12%. Aby to osiągnąć z mieszkaniami, musiałbym ich mieć ponad 20. Nie zgadzam się więc z tezą, że lepsze są mieszkania. Lokale muszą być w odpowiednich miejscach i wtedy chodzą jak złoto.
Można jakiś kontakt do ciebie mam pare pytań
@@sirwicia867 Tutaj możesz napisać. Oboje jesteśmy tu anonimowi.
Widzę ze jesteś doświadczony planuje kupić swój pierwszy lokal użytkowy za około 3-4 miesiące Dlatego chce spytać kogoś doświadczonego czy miałeś kiedyś trudności z wynajmem jednego z swoich lokali ? Jak obliczasz jaki będzie zwrot przed zakupem ?
Oraz jakie lokale polecasz szukać czy biura w jakiejś kamienicy ciężej wynająć od lokalu na parterze
@@sirwicia867 Tylko partery, najlepiej dobrze widoczne i im większy ruch tym lepiej. Najlepiej od 40 do 100m2. Największy przestój trwał 3mce. Umowy mam długie. Koniecznie bierz kaucję w wysokości 2 czynszów na poczet niezapłaconych zobowiązań. Liczniki niech na siebie przepiszą. Chyba, że to sieciówka no. Żabka, to wtedy nie trzeba kaucji (ale można jak się ich przyciśnie). Lokalu nie remontujemy, dajemy to do zrobienia najemcy (można mu zejść z czynszu na czas remontu). Najlepiej duże miasta lub satelity dużych miast.
@@dominiknaskret Wynajmujących oraz lokali szukasz sam na portalach typu otodom ?
W jakiś sposób kontrolujesz lokal już po wynajmie ?
Jak sprawdzasz wynajmującego przed wynajmem ?
Czy inwestujesz w lokale które posiadają wysoki czynsz typu 900zł czy wręcz przeciwnie bezczynszowe
Super wiedzą, dzięki że się nią dzielisz. Powodzenia i pozdrowienia
Bardzo lubię Wasze filmy:) są bardzo inspirujące, pozdrawiam!
Dziękuje Michale za kolejny ciekawy film z twoimi cennymi uwagami.
Jakie elementy trzeba zawrzeć w biznesplanie do banku? Buduje właśnie bliźniaka pod wynajem i każda rada się przyda 😀
Pamietam kino Warszawa!
Chodziłem tam jeszcze zanim powstał Silver Screen.
Dziś ani Warszawa ani silver screen nieistnieją 🙂
Czy coś się zmieniło w kwestii lokali vs mieszkania?
Ktos wie jak teraz kilka lat pozniej wyglada Swietojanska, dalej taka bieda?
Ciekawe też posłuchać jak radzicie sobie z wyrzuceniem nieuczciwego najemcy, który np. ma dziecko.
Podpisanie umowy notarialnej na najem oazajonalny tak mi sie wydaje gdzie okresla miejsce po opuszczeniu w ciagu miesiaca mieszkania