Immobilie steuerfrei in GmbH übertragen! (Wichtiger Hinweis s. Videobeschreibung)
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- เผยแพร่เมื่อ 28 ส.ค. 2024
- Um eine Immobilie in eine GmbH zu übertragen, wird sie in der Regel verkauft, was Grunderwerbsteuer nach sich zieht.
In diesem Video zeige ich Dir jedoch eine Möglichkeit, wie Du eine Immobilie steuerfrei in eine GmbH überführst!
Wichtiger Hinweis:
Im Video ist von einer 5-jährigen Frist bis zum Formwechsel der KG in eine GmbH die Rede. Seit 01.07.2021 sieht das Gesetz jedoch eine Frist von 10 Jahren vor (vgl. § 5 Abs. 3 GrEStG).
Dies gilt es zu beachten!
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Sehr gut erkląrt und für jedermann leicht nachvollziehbar.Dankeschön.
Fehler in der "schönen" Gestaltung: Wie kommt der Gewinn beim Gesellschafter an? Auch hier werden Steuern fällig (Lohn oder Ausschüttung). Weiterhin ist der Verkauf bei dieser Gestaltung nicht berücksichtigt. Privatbesitz: Nach 10 Jahren keine Steuern, in der GmbH immer, da steuerverstrickt. Die jährlichen Gebühren für die zuletzt bestehende GmbH sind im Normalfall wesentlich höher, als die Anlage V. Außerdem weitere Verpflichtungen wie Offenlegung usw. Die Gründungen der GmbH´s und der Personengesellschaft sind ebenfalls mit Kosten und Kapital verbunden.
Besten Dank für diese wertvollen Hinweise. "Fehler" kann ich jedoch trotz dieser Hinweise keine erkennen, aus folgender Begründung:
Wenn Thesaurierung beabsichtigt ist, z.B. um den Vermögensaufbau zu beschleunigen, wird zunächst weder Lohn noch Ausschüttung nötig.
Ein steuerfreier Verkauf ist in der GmbH nicht mehr möglich, das stimmt. Das ist doch aber kein Fehler. Im Video wird einfach nur nicht drauf eingegangen. Wer beabsichtigt, die Immobilie in eine GmbH zu bringen, dem ist das in der Regel bereits bewusst. Eine individuelle Beratung kann durch ein 8-minütiges Video einfach nicht gewährleistet werden. Ich bitte darum, dies stets zu beachten.
Kosten für die ganze Sache fallen selbstverständlich an. Das dürfte auch jedem klar sein. Es ist dann einfach vorher mal durchzurechnen, ob das Konstrukt Sinn macht. Sicherlich nicht für jeden geeignet, aber für den ein oder anderen bestimmt schon. Auch hier liegt kein Fehler vor. Es ist nur stets individuell, deshalb kann man da nichts genaues sagen.
Aber gute Hinweise sind das auf jeden Fall. Dafür besten Dank!
Hallo Daniel, ein sehr gutes Video. Kann man auch mehrere Immobilien in die gleiche KG zeitgleich legen, damit später die GmbH mehr Volumen hat?
Vielen Dank, Mario!
Grundsätzlich kann das schon funktionieren.
Hier kommt es m.E. auf die Haltedauer der einzelnen Grundstücke an.
Einlagen können u.U. Zählobjekte i.S.d. 3-Objekt-Grenze darstellen. Bei Überschreitung dieser Grenze kann gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden.
Das wirst du bestimmt nicht wollen.
😉
Deshalb unbedingt dazu beraten lassen und nicht auf eigene Faust vorgehen.
Falls du noch keinen Berater hast, melde dich gerne unter info@danieldiemar.de
Beste Grüße
🙋🏻♂️
Gut erklärt aber der Ton war etwas leise.
Kosten der GmbH jaetlich. 150 Eur IHK, 800 Eur Jahresabschluss und Steuerklaerung. Kosten fuer KG in etwa gleich. Jahreskosten ca 2.000 Eur. Dann gleich step up Model in GmbH Co KG
Besser nicht, sondern 10 Jahre warten, da sonst Grunderwerbssteuer fällig wird (vgl. § 5 GrEStG).
Oder anderen Weg gehen und Immobilie in die GmbH für deutlich geringeren Kaufpreis verkaufen (s. Video: th-cam.com/video/Ne2gZ424yKk/w-d-xo.htmlsi=2MM6FO0PZgtKEex6).
😉
Steuerfreie Verkaufsgewinne sind nur bei privat genutzten Immobilien möglich. Gewerblich genutzte sind bei Verkauf grundsätzlich nie steuerfrei, oder?
Richtig! Also wenn man eine Immobilie in eine GmbH bringen möchte, dann sollte man auf den steuerfreien Verkauf verzichten können. Der Tipp aus dem Video ist eher für das langfristige Halten und Vermieten zu einem niedrigeren Steuersatz gedacht.
Danke 🙏
Gern geschehen.
😉
ist die Übertragung in die eigene KG als Objektverkauf bzgl. Gewerblichkeit zu zählen?
@@Joerg-AndreasStejskal Im Video geht es um eine Einlage in die Personengesellschaft, also eine Übertragung ohne Gegenleistung. In diesem Fall handelt es sich nicht um eine Veräußerung im Sinne der 3-Objekt-Grenze. Ein Verkauf an die Personengesellschaft, also die Übertragung für eine Gegenleistung jedoch schon(vgl. BMF vom 26.3.2004, BStBl I S. 434, Rz. 7).
@@danieldiemar Vielen Dank
Geht das nur mit lastenfreien Immobilien oder auch, wenn "noch" das Darlehen "läuft".
Grundsätzlich ist das auch mit belasteten Immobilien möglich. Man überträgt das Darlehen dann eben einfach mit. Jedoch muss die Bank da zustimmen.
Du könntest natürlich auch die Immobilie zu einem nicht symbolischen Preis von 10% in die GmbH verkaufen und somit die Grunderwerbsteuer um 90% senken. Und dir anschließend alle Gewinne auszahlen und dir dann die 90% Einlage vom Einlagenkonto steuerfrei rausziehen.
Witzig, dass Du das ansprichst. Video dazu folgt demnächst.
😉
Hier ist es: m.th-cam.com/video/Ne2gZ424yKk/w-d-xo.html
😉
@@danieldiemar schon gesehen 👍
Hier sollte man noch ergänzen, dass man bei verkauf an die KG auch eine Forderung hat...., ansonsten ist das hier kein besonders interessantes Projekt, wenn man in 5 Jahren nur 7500€ spart. Das ist auch nur für 3 Bundesländer zutreffend, den mehr haben ja keine 6,5% Grunderwerbsteuer
Klar, Verkauf ist auch möglich. Das hat sogar den Vorteil, dass die AfA-Bemessungsgrundlage nicht um bisher vorgenommene Abschreibungen gekürzt werden muss.
Und der „direkte“ Weg (formwechselnd) über OHG in GmbH geht nicht?
Geht auch. Ist steuerlich genau dasselbe wie mit einer KG. Ebenfalls 10 Jahre Wartezeit, wenn Grunderwerbsteuer vermieden werden soll.
Können bei der Umwandlung in die GmbH die Immobilien neu abgeschrieben werden?
Das kommt ganz darauf an:
Der Formwechsel einer Personengesellschaft in eine Kapitalgesellschaft (vgl. § 25 UmwStG) ist steuerlich wie die Einbringung eines Betriebs in eine Kapitalgesellschaft gemäß § 20 UmwStG durchzuführen. Bei einer solchen Einbringung würde die Immobilie mit ihrem gemeinen Wert (Verkehrswert) angesetzt werden (vgl. § 20 Abs. 2 S. 1 UmwStG). Das bedeutet, dass dann von diesem Wert neu abgeschrieben werden kann. Anderseits entsteht dadurch bei der GmbH & Co. KG ein Veräußerungsgewinn, der versteuert werden müsste. Es sei denn es handelt sich um eine rein vermögensverwaltende und gewerblich entprägte GmbH & Co. KG. Dann ist der Verkauf auch durch diese nach 10 Jahren steuerfrei.
Alternativ kann man den Formwechsel der GmbH & Co. KG auch zu Buchwerten vornehmen (vgl. § 20 Abs. 2 S. 2 UmwStG). In dem Fall entsteht der GmbH & Co. KG kein Gewinn und damit auch keine Steuern. Aber die Immobilie würde nicht neu abgeschrieben werden können.
Man kann es sich also aussuchen, wie man es gerade braucht.
Machen Sie auch eine kundenberatung?
Natürlich.
Kontaktieren Sie mich gerne unter info@danieldiemar.de.
Der Ton ist sehr leise
Kann statt der 1. GmbH (als Komplementär der KG) auch eine natürliche Person p.h.G. sein? Warum muss es eine GmbH sein?
Hallo!
Ja, das geht auch.
Die GmbH ist nur dafür da, damit man das alleine umsetzen kann und nicht auf eine weitere Person angewiesen ist.
Beste Grüße
😉
Und wieso nicht direkt in eine gmbh spart 5 Jahre
Oder besser eine holding Tochter also gmbh Gründen uns später verkaufen also 2 % vom Gewinn ohne holding nur gmbh 30 %
Weil es Grunderwerbsteuer kostet. Und das verringert die Liquidität.
Dazu gibt es aber auch eine charmante Lösung, die man sich in diesem Video anschauen kann: th-cam.com/video/Ne2gZ424yKk/w-d-xo.htmlsi=ImsI36LsvPTYvfeK
Ein Immobilien-Verkauf in einer Tochter-GmbH kostet aber nicht nur 2% Steuern. Er kostet ca. 30% + Soli. Bei einer erweiterten Gewerbesteuer-Kürzung kostet er 15% + Soli.
Erst die Ausschüttung von der Tochter an die Mutter-GmbH kostet nur ca. 1,5% + Soli. Da ist der Verkaufserlös aber wie gesagt bereits einmal in der Tochter versteuert worden.
Wie werden die 20.000 € Mieteinnahmen in den ersten 5 Jahren (KG) besteuert? Mit den reduzierten 15% oder dem persönlichen Steuersatz? Falls mit dem persönlichen Steuersatz, dann müsste man doch zu deinen 25.000 € Strukturkosten noch die 5 x 5.400 = 27.000 € (= Opportunitätskosten) addieren und wäre mit den 52.000 € auf 5 Jahre gesehen schlechter gestellt als einmalig die 32.500 € Grunderwerbssteuer zu zahlen?!
Mit dem persönlichen Steuersatz.
Aber in vielen Fällen ergibt sich durch die Einlage in die GmbH & Co. KG eine höhere AfA, die das wieder wett macht.
Was Sinn macht und was nicht muss man nicht nur nach dem Gesamtergebnis bewerten, sondern auch nach der Liquidität über die nächsten Jahre.
Im Übrigen sind es seit 01.07.2021 keine 5 Jahre mehr, sondern 10 (s. Videobeschreibung). Das sollte ebenfalls beachtet werden.
@@danieldiemar Die erhöhte AfA hätte man doch auch in der Variante direkter Verkauf an die GmbH. Wodrin sich die Varianten unterscheiden ist doch also nur Strukturkosten auf 10 Jahre zahlen (ohne von dem geringeren Steuersatz iHv. 15% zu profitieren) vs. direkter Verkauf an die GmbH (zwar einmalig 32.500 Grunderwerbssteuer, aber direkt einen Steuersatz von 15%).
@@DnProcyon ja, da hätte man die AfA auch. Das ist richtig.
Man muss es halt einfach mal individuell durchrechnen und dann schauen: Brauche ich jetzt sofort die Liquidität oder möchte ich ein möglichst gutes Gesamtergebnis über die 10 Jahre haben.
Wer Liquidität schonen möchte, für den ist dieser Weg über die GmbH & Co. KG häufig interessanter.
GmbH kostet auch erst einmal ein bißchen Geld.
Das ist wahr. Die Mieteinnahmen sollten das natürlich hergeben können.