分譲マンションの「老朽化」「修繕費不足」問題…長期計画が見直されず“工事費高騰”【Jの追跡】(2023年3月18日)
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- เผยแพร่เมื่อ 27 ก.ย. 2024
- 今、マンションの修繕費用不足が深刻な問題となっています。建物が老朽化する一方、修繕費は足りない…。この問題に取り組む人々を追跡しました。
■独特な形状で…高額な修繕費「通常の2倍」
神奈川県川崎市にある築29年、全19戸の分譲マンション。
豊田賢治郎さんは、マンションの大規模修繕に関するアドバイスや工事会社を紹介しています。このマンションには、“ある問題”があるといいます。
豊田さん：「建物の中に水が入ってしまっていて、中の鉄筋がさびて膨らんで、割れが出て、さび汁が出ている状態となっている」
このマンションには、こうした箇所が数多くありました。
豊田さん：「これが2年くらいすると、どんどんさび汁が出てくる。ひび割れが増えてくる」
今回の依頼者は、このマンションの理事長（70）。その部屋の玄関前の階段にも、大きなひび割れがあります。
マンションの管理組合の理事長：「かなり割れてますもんね。ちょっと怖いな」
そこで2年前、修繕積立金およそ4000万円で、外壁などの修繕をする計画を立てました。しかし、管理会社が出してきた見積もりは…。
マンションの管理組合の理事長：「6000万円近かった。それはちょっと…という感じで」
実は、建物が横に広がった独特な形状が、修繕費が高くなる原因になります。
豊田さん：「複雑に足場を組まないといけないので、金額が通常の大規模修繕の1.5倍～2倍になる」
■3社から見積もり “2～3割削減”できることも
「修繕費が2000万円足りない」。マンションの住人にとって、由々しき事態でした。
ここで27年暮らしているという夫婦は、次のように話します。
マンションの住人（60代）：「『ここまでの予算しかないんだから、この予算の中でやって』というやり方もあるので。（住人からの）持ち出しっていうのは、やっぱりあり得ない。出すつもりもない。出せないし」
このお宅では、およそ4000円の管理費と、1万3000円の修繕積立金を毎月支払っています。
「追加でお金は出せない」という夫婦には、切実な事情がありました。
マンションの住人：「脳内出血」「左脳の脳内出血で右半身はだめだった。リハビリをやって、だいぶ良くなった」
71歳の夫は15年前、脳出血で倒れ、右半身が不自由に…。現在の収入は、保険会社で働く60代の妻の収入と夫の障害年金です。
マンションの住人：「月々出ていくお金（修繕積立金）が上がるのは、とても大変なことだと思う」
高齢化が進み、多くの住人にとって修繕積立金の値上げは大きな負担。豊田さんにも相談し、3社の工事会社から見積もりをとり、予算内で工事ができないか交渉しているといいます。
マンションの管理組合の理事長：「3000万～4000万円で、しっかりやってくれるところがあればお願いしたい」
豊田さんによると、適正価格を把握するためにも複数の工事会社から見積もりを取ることが必要。同じ工事内容でも、修繕費用が2～3割程度削減できることもあるといいます。
■“人件費・資材の高騰”で…修繕費“不足”
一体なぜ、今、修繕積立金不足のマンションが増えているのか？
実は、44％のマンションで定期的に長期修繕計画の見直しがされていません。さらに近年問題なのが…。
豊田さん：「近年の人件費・資材の高騰が大きい」
長期の修繕計画を立てた時より工事費用自体が高騰、人件費だけでも、ここ10年で25％近く高くなっているといいます。しかも…。
豊田さん：「築年数の経過とともに、必要な工事費はどんどん増えていく。ただ、住人の支払い能力が下がっていく状況のなかで、修繕積立金が足りないのは、非常に深刻な問題である」
■「修繕委員会」立ち上げ 修繕内容の見直しへ
この日、「修繕工事費を見直したい」という依頼がありました。
向かったのは、東京・台東区にある全31戸の分譲マンション。築年数はまだ23年ですが、近いうちに2度目の大規模修繕工事を行う予定です。
豊田さん：「あっ！割れ大きくなってません？」
住人：「伸びた。こっち何ともなかったのに、こっちまで伸びてきちゃった」
豊田さん：「割れ自体が大きくなりましたよね」
その他にも、エントランスの扉の破損や、階段の手すりの劣化など、老朽化が進んでいるといいます。
実は、このマンションでは去年、管理会社を通じて水道管の工事を行いましたが…。
マンションの住人：「管理会社が見積もり取らないで、（工事会社を）1社に決めちゃった」
その結果、予想以上の高額になったといいます。そこで今回の修繕工事は、管理会社任せにせず、住人による「修繕委員会」を立ち上げました。この日に行ったのは…。
豊田さん：「これシートなんですよ。（床に）カチカチのシートが貼ってあって。これを全部はがして張り替えるのが、見積もりに入ってるんですけど、まだまだ使える」
「修繕工事」の費用を見直すため、業者提案の修繕内容をチェックし、優先的に行うものとそうでないものを精査していきます。
豊田さん：「（シートの張替えを）見積もりから除外しませんか？」
住人：「各階きれいでしたもんね」
結果、今回の修繕工事では、早急に必要な屋上の防水や外壁の修繕などを優先的に行い、工事内容を絞ることにしました。
■“積立金”上回る見積もり 住民から不満の声
続いて向かったのは、東京・港区にある築44年、全38戸の分譲マンション。
中島綾子さん（35）：「今期、理事長をしている中島と申します」
中島さんは3年前に入居し、現在、理事長を務めています。
中島さん：「壁のひび割れがあるんですけど、これが管理組合が修理せずに放置していて。壁の一部がもし落ちたりなんかすると、下の人に迷惑が掛かる」
その他にも、さびによる劣化が激しいフェンスや、数年前からつかなくなっているという外灯など、至る所に修繕が必要な箇所があります。
そこで、管理会社に大規模修繕工事の見積もりを依頼したところ…。
中島さん：「元々の修繕積立金が6000万円くらいあって。それをさらに超える6800万円が最初の見積もりだった」
当然、住人からは不満の声が上がりました。
マンションの住人（64）：「修繕費が上がっていくとか、一時的に（お金を）出さなければいけないことがあると、ちょっと困る」
■「住人の負担を増やさない」修繕計画を…
そんななか、中島さんは子育てをしながら、去年6月に立候補して理事長になりました。
中島さん：「今は月々3万円の修繕積立金と管理費を倍にしていかないと、必要な工事ができないという計画になっていたので、誰かが行動を起こさないと」
住人の声を受け行ったのが、工事業者の見直し。「住人が積極的に参加できる」ようにと、先月の臨時総会では業者によるプレゼンを行い、住人が直接の投票で工事会社を選びました。
中島さん：「業者に丸投げすると、どうしても業者視点の工事になってしまって、住民の目線が反映されないことがある」
当初含まれていた内階段の塗装は先送りにするなど、工事内容も精査し、当初の6800万円から4000万円に削減できました。それでも一戸あたり平均105万円になる負担額について…。
中島さん：「105万円の買い物したことありますか？最近。結構大きい出費だと思う。そういった気持ちで（修繕工事に）臨んでいきたいと思うので、住民の皆さんもそのつもりでお願いします」
マンションの住人（64）：「（Q.理事長の中島さんについて）お子さんがいて忙しいだろうに、すごく尽力してくれるなと思いますね」
同時に進めているのが、管理会社の見直しによる管理費の減額。「住人の負担を増やさず、修繕費を確保するため」です。
中島さん：「（Q.管理会社を変えることに抵抗する人も？）いました。そこはすんなりは決まらなくて。色々変えたところで、『自分たちのその仕事が増えたり、追いつかない部分が出たら…』という心配は聞きました」
それでも、説明会を開くなど理解を求め、管理会社を変更へ。その結果、ほぼ管理内容は変わることなく、管理費を減額。その分を修繕積立金に上乗せできることになりました。
中島さんは、これからも「住人の負担を増やさない」修繕計画を考えていくといいます。
[テレ朝ｎｅｗｓ] news.tv-asahi....
戸建も同じように修繕要りますが、家族の意見だけでいいので気が楽ですね。
中島さんのような方が、マンションだけでなく市町村、国を変えていくリーダーになって欲しいですね。
本当にこういう方が政治家に向いてるよな。
@@manzaisi0215 裏で政治家の男性との不倫現場を暴露され、マスコミの格好の餌食に
中島さんはよく出来る人だけど、他の住人も任せっきりにしたりしないで彼女をサポートしてあげて欲しいし
彼女から学んで欲しい
他の住民がポンコツだから、中島さんが立候補して理事長になったのでは？
そんなポンコツ老人たちがサポート出来るわけがない。
@За украйну 役員報酬が支給されるかどうかはマンションによる、支給されたとしても雀の涙ほどだよ。当然、割には合わない。
ものすごく稀な例だと思うよ。
中島氏のようなタイプはレアだし、彼女から学ぼうとおもうタイプはもっとレア。
まったく縁もゆかりもない他人同士で意思決定するということは、こういう恵まれた例はあまり参考にならないのでは。
29世帯の分譲マンション。
立地は駅前で便利だったが、修繕積立金の見直しが長く行われず、遅れに遅れて築２０年目でやっと第１回の大規模修繕計画。内容も建物と機械式駐車場の入れ替えがセットになったずさんな計画表を管理会社が出してきて闇を感じた。
理事会を開くも出席者はいつも少なく、維持管理に無関心な住民がほとんどで、賃貸に住んでいる感覚が抜けない様子。
自分は住み続けるのが怖くなり、さっさと売却して、駅からは離れたが無理のない金額で戸建てを購入して住み替えた。
正解です。
住まいに対する関心の度合いが、言い換えれば「民度」なんだよな。そんな民度の低いトコは出て行って正解中の正解。
あなたは賢い！
マンションの気楽さは、管理に無関心な住民を生み出す。
そんなマンションを狙って食い物にする業者が裏で蠢く。
↑
これに気づいた人は戸建てに切り替えますよね。
自分もそうでした。
基本設計から耐震から断熱から屋根構造から基礎形状まで全部主体的に関与しましたから、メンテも自分でできるものばかりです。
ヒマさえあればメンテしていますから、もはや趣味ですね(笑
やっぱ一戸建てが最高
分譲の時に販売しやすくする為に、修繕費を安く設定しているから、このような問題が起きる。
安さに飛びついても、手抜き工事など起きる可能性があるので注意が必要。
月3万で38戸だから、仮に6000万の修繕費だとしても、たった4年半で賄えますよ。この報道はなんか抜けてるのか、おかしい。
@@tc1415
10:00 修繕費と管理費合わせて月３万なので、修繕費は１万くらいなのだと思います。
あと同じマンションでも間取りによって金額も違うので、他の部屋はもっと狭いともっと安く設定されてたりします。
@@lefteye580 なるほど。管理費の方がかかるんですね？
分譲で管理費や修繕費未納とか対応も難しいですよね
古い建物ほど修繕費はかかる一方で未納も増えますし
ちゃんとした管理会社が入ってたら将来の上がる計画とか管理規約に書いてるし。
そこは関係ないと思うで、修繕費は上がる前提やねんやから。
問題はある程度戸数があって管理会社がしっかりしてるところ選ばんのが問題なのよ。
この理事長さんは素晴らしいですね。
こんな人がいたら住民は楽でしょうね。
私は築12年目で初めての大規模修繕を迎えている約120戸マンションの50代ですけど、自ら理事長に立候補して大規模修繕と管理維持費をすべて見直しましたね。理事長以降は大規模修繕委員としてもう3年ぐらい経ちますが継続して担当してますよ。勿論無報酬です。自力では無理なので有償ですがコンサルいれました。いよいよ大規模修繕直前になりましたのでほぼ毎月コンサルと打合せです。勿論自分の仕事も超激務ですが楽しんでやってますよ。ちなみに管理会社の管理コストも見直してトータル年間500万円ぐらい安くなりましたね。大変だけど自分の住む家だから続けて頑張りたいと思いますね
凄く立派な方ですね！
自分の為だけでなく、人の為に尽力されていてとても尊敬します。
住民の方々が、コメ主様への感謝の気持ちを持ってくれる事を切に願います。
引き続き頑張ってください！
@@Haru-c3c 有難うございます。すごく嬉しいです。始めてみてわかりましたが、自分も10年近くこの問題には無関心でした。この無関心につけ入る管理会社や業界団体があることは事実だと知りました。皆さんにも早く手遅れになる前に気付いてもらいたいですね。
こう言う人のノウハウはどんどん他のマンションにもリファレンスとして広がっていけばいいと思うし、ノウハウ提供側も何らかの見返りがあれば広まりやすいと思うなー。意識高い人が得する仕組みになってほしい。
逆に貴方みたいな方がいないと終了です。
地方や郊外にいるかな
凄い。この経験で得たノウハウをユーチューブとかコンサルタントとかで活かせば収入ばっちり稼げると思います。
修繕費不足がマンション購入を躊躇する一番の問題だな。特にマンションを建設したグループ会社に管理を丸投げしている所は要注意だ。
マンションを建設したグループ会社なだけマシですよ。
全く関係ない会社に任せてる管理組合もかなり多いので
@@akoi7512なに言ってんだ？グループ会社だから高額になってる場合が多いんでしょ。管理会社の選定に競争原理が働いてないからぼったくられるんやぞ
@@neinei601 それは正しい、例えばライオンマンションと穴吹工務店等はその最たるもの、近所に築12年弱のライオンマンションが在るんだがもう穴吹工務店で大規模修繕を実施しているんだよ、10年ぐらいで大規模修繕等を実施すると反って建物が傷むんだよ、修繕は適切な時期と言うのが有るんだ。
@@massar23 12年は妥当だと思うよｗ
@@Tubingenstr 例えば温泉地に在るとか豪雪地帯とか海辺で潮風が吹き付けているマンションは12年ぐらいで大規模修繕したほうが良いかも知れない、しかしその他は12年など全く必要無し、それまでは修繕費が潤沢に貯まる迄は部分的な修理をしておけば大丈夫
中島さん有能すぎる
民間だけじゃないよ。道路、橋、トンネルなんかのインフラも人口減の税収減で修繕できなくなるよ
この女性若いのに偉すぎる。
超美人だから許します
このひとクラアクの人じゃね？
理事長立候補した中島さん凄いね！
役員にはある程度人件費投入すべきと思うんだがな
ほんと、そうなんですよね
いくら自分たちの住処とはいえ、仕事以外に時間と労力をかけることになるので
ある程度の報酬はあってもおかしくないと思います、、
うちのマンションでは輪番制理事5人が決まり、その中から理事長を選ぶのだが誰も立候補しなくてクジ引きでシブシブ理事長が決まってる。
マンションはほんと面倒くさいよね
@@STraightE おかんの知り合いが住んでるマンションに50半ばくらいの夫婦がいておやじが理事長になったんだけどなんと理事会に時給を発生させることにしましょうって言い出したんだと。他の人たちは、は？てなるじゃん。いらない備品を購入したりマジキチ行動が目立って住人激おこでそいつを引きずりおろして翌年から絶対やらせないようにしてんだってさ。飛び降りてくれたらいいのにね。
尊敬する。なかなかできる事じゃないですよ。なりたがらないから理事長はほんと決まらない。でも説明会とかでは自分は建築の仕事してるからとかでやたら口挟んだりする人がいて、それだったら協力しろよって言いたい。お客様気取りかよって、ほんと面倒くさい。
私は築12年目で初めての大規模修繕を迎えている約120戸マンションの50代ですけど、自ら理事長に立候補して大規模修繕と管理維持費をすべて見直しましたね。理事長以降は大規模修繕委員としてもう3年ぐらい経ちますが継続して担当してますよ。勿論無報酬です。自力では無理なので有償ですがコンサルいれました。いよいよ大規模修繕直前になりましたのでほぼ毎月コンサルと打合せです。勿論自分の仕事も超激務ですが楽しんでやってますよ。ちなみに管理会社の管理コストも見直してトータル年間500万円ぐらい安くなりましたね。大変だけど自分の住む家だから続けて頑張りたいと思いますね。
やっぱり戸建てのほうがいいのかなぁと思ってしまうわ。マンションって老朽化した後に色々困りそう。
管理組合が機能しているマンションなら良いけども
修繕に後ろ向きや修繕が追いつかないところが今後も増えてくると景観や廃墟マンション化になる
地域社会としては他人事ではない問題です
インフレや為替も大いに影響するし積立金の試算は本当に困難だと思う。かといって安全を見て相場の1.5倍とかとったら入居者集まらんし、マンション購入者は個人でコントロールできないリスクを軽視しすぎ。
@@健太-m1b
だって縦長屋って理解できてないもの
インフレや為替見込むなら自分たちで管理費運用するしかないよ
そんなのできないけどね
@bbb aaa
まぁそうなんだけど、そもそもこんな負債・負動産を「個人の財産」だと勘違いして購入してしまう情弱が後を絶たないことに日本の闇を感じるね。東京都港区でもこの動画のような有様なんだから他の地域は推して知るべし。
@@wow-sg8su
縦長屋は言い得て妙。マンションだのタワマンだのという和製英語に騙されてしまう情弱が多すぎる。
何か失礼だけど、例えば遺産の相続対策での土地の売買、町工場とかの海外移転や廃業後の土地活用方法とかで、バブル崩壊後もマンション建設し増やしたツケが回って来ている感じもしますな。
販売しやすいように修繕積立金を低く設定していることが問題。下げるのは容易だが上げるので同意得るのは至難の業
ほんとね。それでヒーヒーいってちゃ元も子もない！
見かけの数字に騙されたらあかんってことか
マンションなんて販売するときから修繕費不足の管理費で販売するからね。購入してからすぐに管理組合で修繕費を倍に上げたことがあったなぁ。
そして自治会の自治会費も毎年余った分を修繕費に組み込んでいたなぁ。修繕には業者選定から見積もり取って工事開始まで２－３年はかかったなぁ。
住民の意識が高くて管理組合がしっかりしていないとダメですね。
マンションはメンテ任せれるから老後良いなーと思ってだけど こういうの見ちゃうと 戸建ての方が自分次第だから良いなーと思う
絶対戸建てがいいですよ。
@@hide-xp4uy 昔は鎌倉とか逗子に戸建て住宅を構えて、都心のマンションに事務所を持つのが夢だった。
>マンションはメンテ任せれるから
マンションとアパートを混同してるかな……。
賃貸物件だと大家や管理会社が面倒見てくれるけど、マンションは賃貸物件じゃなく持ち家扱いだから、メンテをやって貰えるとは限らないんだよね……
行うとしても、他の住人の同意も得なきゃならないし、かなり面倒くさい事になるかと。
その「自分次第」が若い時に想像している自分だからね。足腰頭も衰えるし独居になる可能性もある中、階段のある広い戸建での暮らしは、防犯面でもメンテ面でも事故防止の観点でも不安要素はある。極論を言ってしまうと一生賃貸が一番気楽。
@@classicontemporary
全くその通りですね笑
考えが甘いんですよね
郊外の戸建てなんて、車運転できなくなったらどうするつもりなんでしょうね
理事長立候補した女性の方、理事会で「100万円を超える買い物をした事ありますか？」と参加者に質問を問いかけるのはプレゼンのテクニック。住民にこのような有能な方がたまたまいても、足を引っ張る住人が幅を利かせているとうまくいかないですね。運次第。
区分所有権自体が欠陥法だからね
どんだけ上手く回しても意思決定に複数の人間が関わる以上、いつか限界が来る
使えなくなっても解体して手放すなんて不可能
分譲マンションはタダでさえ維持費が掛かるのに大規模修繕になると揉めてしまう。
オレは借りるならマンション購入するのは戸建てと決めている。
最初の大規模修繕を元施工にさせて、２回目をお金が無いから、安いだけで建設業の許可を持っているのだけの塗装屋にさせて、結局雨漏りなど止まらず、元施工に泣きついて直して貰おうとしても、一度他の施工会社が施工した後なので、瑕疵が曖昧になり、３回目の大規模修繕が出来ないのが、今、全国でおこっているマンションの現状です。集合住宅は、一定数身勝手な人が必ずいてるので、合意をとる事は、不可能です。
数年前まで分譲専門の管理会社で勤務していました。中島さんのように自分から立候補して理事長になる方は素晴らしいと思いますが、その中には管理会社を悪役に仕立て上げ、修繕の見積もりを身内の業者のみで取得して手数料を受け取ることだけを目的としているとんでもない理事長も実在します。その方は最終的にプロパンガスの契約先を変更させ、ガス会社から大量の手数料を受け取ってから逃げるように退去していきました。全て目の前で見てきた経験談です。
管理会社も大概ですが、進んで役員や理事長に立候補する方には要注意です。何かしらの意図がある可能性が高い。
私の母の管理組合ではアパートの住人が定年退職された建築関係の方で、修繕工事の見積もりが高すぎるという事でその方のコネを使って２割程安く出来たそうです。 そういう方がいると心強いですね。
10年住んで売り逃げするのが常識では？
成功した例とともに成功しなかった例も挙げて、比較分析した結果どういう要因で成功・失敗したかまで報道するとより有意義だと思う。
その通りです
今はまじで材料費が高い 人件費も人手が足りな過ぎて下がらない 人件費は中間層がごそっと職人がすくないから若い人も育ちにくい。中間層がいない理由としては、その年代の時建築業が不景気で全然採用されなかったから。その層が少ないもんだからベテランの職人と若手しかいない。その若手も担い手が少ないし、場合によっては昔の見て覚えろがまだあるところもあるので若い人が続かないのもある。
修繕は本当に計画的に、優先順位を決めてやるしかない。
マンションで大事なのは、住民の多くが当事者意識をもって真剣にマンションの事を考えてるかどうかなんですよね。
理事総会に一度も出てこないでずっと管理会社の出してきた見積もりに賛成してきたくせに、修繕積立金が足りなくなってくると
「そんな金額払えない、払わない」と拒否して話し合いにも出てこず、誰かがなんとかしてくれると思っている人、
こんな人が多いマンションは、木造一戸建てよりも耐用年数が短くなっちゃうことだってあります。
人に任せきりにせず、知恵と金を出し合って自分の住処を守る。
住民の傾向によっては、これが本当に難しいんです。
戸建ても同様ですよ。
築38年のマンションで管理組合の会計をやってます。去年大規模修繕をしたのですが、3社から見積を取ったら、28百万〜40百万でした。一番低い額の所が一番しっかりした見積書を作って来てマンションから近くに会社もあったのでそちらにおまかせしましたがしっかりやってくれました。管理費+積立金は年に5百万程で、普通の年は3百万は貯まるので、また10年後辺りに修繕をやるつもりです。その他に40百万ほど定期預金がありますので万一にも大丈夫だと思います。
昔のマンションの修繕積立金は将来発生する修繕金額よりかなり安く設定されていたから分かっていたことではありました。更には、修繕積立金値上げは組合の反対で棄却されることも多いですからね。
築30年以上になると、外壁だけでなく給排水設備、エレベーター等の更新が必要になるから資金繰りが出来ないマンションはかなり多いと思いますけどね。
ただ、長期修繕計画があるからといって、全て計画通りに進めかは考える必要もあるし、物価上昇は考慮されていないから過信は禁物ですけどね。
管理会社や工事業者の選定も出来レースになる可能性もあるので競争すれば良いというのも難しいですけどね。
＞管理会社や工事業者の選定も出来レースになる可能性もあるので競争すれば良いというのも難しいですけどね。
そのとおり。全く同じ見積もり出してきますよ。
管理会社にもある程度は儲けさせないと管理契約をを打ち切られる時代になるよ。
関東は東日本大震災で建物が傷んでるから修繕費用が高くなるでしょうね。
自分にとって集合住宅って自分の一存で物事を進められないのが最大のネック。
同意
最初の川崎のマンションは築29年19戸。その後に出ていた台東区のマンションは築23年で問題はありながらも全体的な疲労度が全く違う。最初の川崎のマンションは築50年くらいの印象があるね。ヒビだらけ、鉄骨の爆裂現象多発で施工不良かもしれない。あと戸数が少ないマンションはやはり資金力が乏しく修繕が出来ないリスクが高い。大企業と中小企業の経営体力の違いと同じ。注意した方が良い。
いや、台東区の築23年も大概にしてくれって感じな欠陥集合住宅だろ。
10年で100万円くらいは戸建てでも修繕費が発生します。
1ヶ月当たり 8,400円くらいなので少額ですが、マンションで怖いのは建て替えはほぼ不可能ということです。
しかし、マンションでは建て替えを見越して修繕積立金を算出（この例では 30,000円）しているところが一般的です。
都心で購入する場合は一般的にマンションになりますので、都心のマンション、郊外の戸建て、のどちらを選択するかは悩みどころです。
これ見ると分譲買うなら戸建て、マンションなら賃貸の方がいい気がする
子供が進学する際、子供用に250万くらいの古いワンルームマンションを購入してもいいかなと思ったが、知人から猛反対された。
安いと飛びついたら、あとで修繕分担でトラブルになるんですね。
４年賃貸契約すればいいだけ。区分マンションなんて所有はハイリスクでしかない。
@@ウエイノ-l7l ちょうど県庁所在地の中心駅から500メートルくらいの良立地だったので、色気が出ました。
築40年くらいの見た目きれいなワンルーム分譲です。
まぁ、面倒事の話を聞いて結局賃貸にしたんですけどね。
30年前とかでは、良いマンションだったんだろうなと思うマンション群も、ああ、こんなもんなか見えるし、入ると装備も古い。
駅近だと良いのだろうが、ああいうのを大量に見ると、
買う土地を吟味して、戸建てで個別で簡単に修繕、リノベ、建て替えなど色々出来る方が良い。
マンションに住まうなら新築で購入、子供が独立したら売却して戸建てに引っ越しが理想だと思います。
ひとつの物の権利を大人数が持っているって本当は凄く恐ろしいことなのに、軽い気持ちで購入すると大変な未来が待っているって話です。
戸建は若いうちが良いですよ。うちは築40年の戸建ですが維持していくのが不安になって、老後の今賃貸マンションにするか中古マンションを購入するか物件を色々見て回っています。
老いは必ずきます。
ただ新築の場合、価格の下落率が大きいから、子供が独立するまで広い賃貸に住んで、その後戸建て買うか、適正サイズの賃貸住み続けるでいいと思う。もしくは中古買って、子供独立後に他へ移行するか。
東京港区の築44年の若い組合理事長は頼もしいですね。
建物も長く大事に使っていけば最後はお得となると思うので頑張って。
10:58 1戸あたり105万の負担というが、月々3万の積立金ならば、たった3年分。築44年で、他のメンテが何度かあったとしても6000万しかストックがないのが異常な気がする。
火災とかがあったら、その時に使われる
年金暮らしの生活保護スレスレの高齢者なら決して少なくないよ。
お金無いのにやれウレタンの塗膜が薄いだの音がうるさい言ってくるようなマンションは業者もやりたくないと思うぞ。やらなきゃやらないで自分のマンションの資産価値が下がるだけ
何十年も前から予想されていて、いよいよ現実的になって来たな！という感じで感慨深いです。これからこの問題はもっと深刻な状態になって行くので、またいつか特集して頂きたいです。KK省もずいぶん前から色々工夫してはいますが、全く問題解決に至らず焼け石に水状態です。。。
50年後のタワマンとか地獄な気がする。どんだけ費用かかるんだろ。。
@@tc1415 どうせ買えない貧乏人が心配すんなよ🐸笑
@@tc1415 無駄に高さあるから壊すのも大変だしやっぱり高さ制限は必要だわ
@@しゅてるん-u1z ほんとどうやって壊すんだろうね？重機のクレーンも届かなければ、かといってダイナマイト使うわけにもいかないし。。
最近近くに建設中のタワマンが一個あって、遂にここにも？って感じ。景観的にも完全アウトでほんと困りものですわ。いくら金あっても、あんなの買うヤツかわりもんやと思う。
@@tc1415 上から地道にばらしていくしかないんじゃないかな…
これから空室があるマンションが増えていくと思う。そうなると更に修繕費の一戸当たりに負担が増える。朽ち果てる寸前のマンションに数戸しか住んでないなんて恐ろしい事態になる。数十年後の現実？
廃墟化したマンションだらけなる可能性ありますね。こわい。
数年後だろうね
@@まつはな-n2t 廃墟だらけになったマンション群に南海トラフ巨大地震が直撃、倒壊までありえます。
地上波では流せないのだろうが、「朽ち果てる寸前のマンションに数戸しか住んでない」なんていう激ヤバ集合住宅は既にこの日本に山ほどあるべ。
分譲は一度販売されたら、オーナーが買い戻さない限り住んでいなくても持ち主はいるからね？
修繕費は持ち主が払わなくてはいけないから空きが増えても関係ない
都内23区駅徒歩圏内の物件を築10年以内にローンを前倒し完済して賃貸にまわし自分は実家を改装して二世帯住宅に、その後は築30年程度で売却してしまうのがマンションのベストな利用方法
私も中島さんと年が近く理事会に入ってますが、理事会は若い人がやるべきです。
今の理事会は、ほとんどが30-40代で市役所から助成金をもらったり、地震対策で業者の選定をコンペで決めたり、普通の会社でやっているような業者選定や助成金補助の活用などと同じようなことをしてコスト削減等をしています。
若い人で普通に社会人している人なら、当たり前にできるような内容ですが、それができない管理組合が多いのではないのでしょうか？
中島さんに漂うもとバリキャリ感……。プレゼンも司会も慣れているんだろうな。
気の強い女性感いいよね！美人で才色兼備！三浦瑠璃さんと通じるものがある
@@JohnJohn-cj3pi
今悪い意味で話題の Lully（夫の Kiyoshi はタイーホ済）を出してくるこたぁないだろうに。
なんも考えず買うと、こうなるよ。
同じようなことに巻き込まれたことあるからわかるけど、マンションの積立金っていろんなところに使うんよ。例えば上下水道管の改修とか、エレベーター補修とか、駐車場の改修とか、高齢化した住民への配慮のための改修とか。大規模修繕工事は確かに1回で出る量が多いから注目されやすいけど、問題はそれだけじゃない。もともと分譲マンションそのものが無理がある設計だとは個人的には思う。
戸建てにしろマンションにしろ、永遠に老朽化しない建物なんて存在しないんだから、自身でしっかり管理できる物件か、修繕計画がしっかりしたマンションを買うべきだよね。
そもそも、日本はデフレだったけど、世界的にインフレしてるんだから、修繕費も年々上げて積立するか、外国株などに投資するなどして運用して増やしていく必要があると思う。
管理組合で積立費の年々アップができないのであれば、こういう修繕費を運用して将来増やしていく様な新たな投資会社ができても良いのではと思う。
世界の物価が上がるのだからそこも見越して積立金を考えないと。
今までの古い修繕積立金の考えを変えていかなくてはいけないと思う。
ほんそれ。積立金ってかなりでかいし、外国株までいかないまでも優良債権とかで2-3%で長期運用するだけでも「まさか」の時の足しになると思うんだけどな。実際かなりマネリテ高い理事会じゃないと厳しいな。
戸建てだとそれができるからいいよね。自分で修繕費の分運用する
えええ。運用してマイナスになったらどうするの？
古いマンションが多い地域は今後スラム化する可能性あるね
タワマンも今から10年20年したらやばくね？
マンション住人はある意味株主みたいなもので、管理業者は経営陣で修繕工事業者は社員だとしたら、マンション住人は臆せず声をあげるのは当然の権利ですね。
マンションって買うもんだし一軒家買うのと同じようなもんだろう？
なら自分の家の修繕費用を出すのは当然じゃないか？
修繕費用だすのがいやだったらマンション買うんじゃなくてじゃなくてアパート借りればいいじゃん
マンション理事会とたまに関わる仕事（不動産ではない）をしてるけど、声のデカい住民のせいで理事会とか総会上手くいかないところ見てるから、絶対にマンションは買わないと心に誓ってる。
ちなみに機械式駐車場のあるマンションは買ってはいけない
機械式駐車場メンテ費やばいけど、それを選択肢から除くとだいぶ絞られるのもやっかい。。
管理会社に丸投げすると、そこから下請けに出して、中抜きで相当搾取される。直接施工する業者を探す努力をしなきゃダメだよね。そもそも管理会社に丸投げすることが問題。
これ一戸建てだったら300万ぐらいの修理費用普通にかけるよな
集合住宅だと自分の責任って感覚薄いんだろう
もっと言うと少しコンクリートにヒビが入った時点で見て貰えばもう少し安くすんだ可能性も
ただただ中島さんがかっこいい！優秀！家もきれいにされててすごいわ〜
賃貸と購入ならどっちが良い？
こういうリスクもこの問題を考えるピースやね。
分譲マンションに住めば将来的に大規模修繕工事が必要なのはわかりきって購入したんでは？
見積もりはきちんと取って修繕費用下げても、いずれは修繕しなきゃならなくなるのは目に見えてる。
防水も屋上だけすればいいわけではないですからね。
修繕積立金より、材料費が高騰しちゃった事が問題になってるみたいよ！
積立金が安い所は、買わないとか購入時聞いたけどね、積立金を、
管理してのいるが、管理会社で、管理会社が金持ち逃げするとか
金額が大きいですから、理事長が持ち逃げしたりとか
信用ある管理会社選ばなければね〜
施工会社も選んでくれるとか…選ばないとね
管理会社も大変なのに、減額したら、
日々の清掃管理を、住人がするんだろうか？
URとか都営の方がしっかりしてるよな。
デベロッパーのマンション買うのはちょい怖い。
足場代が高くつくんですよね。
13年位前ですが、持ち回りで理事をやらされた時が大規模修繕の1回目の計画に当たりました。足場だけで1000万という見積書を見て、使い回すような道具に対し大金が掛かることに驚きました。
マンションは買わないほうがいいと思っています。
ローン（35年）金利（35年）、修繕費 管理費 駐車場台（ずっと）、固定資産税（ずっと）
戸数が少ないのに、積立てしている修繕積立金が少なすぎると思う。
うちのマンションは築15年ですでに2万円近く払っています。大規模修繕も１度終わりました。
大体こういう問題が発生したときに足引っ張るのって年寄りなんだよなぁ
若い人が積極的に現状改善しようとしても年寄りは現状変更を嫌がる。
じゃあ負担増も仕方がないよね、と突き放すと逆ギレする。
最終的に若者が日本捨てて海外移住する。日本は魅力0になって更に少子化になるだけ
年金では家賃がいっぱいいっぱいなんやろな
その分若い人が払えば早く出来るんじゃない？
「出すつもりはない」なんて悪びれずに言い切る人がいるマンションには住みたくねー！
事情があるのはわかるけど
マンションは20年以内に逃げ切るのが基本。
マンションはいろいろな人が住んでるんだから意思統一なんてできないよ。大規模修繕や老朽化時の建て替えが困難なことは初めから分かってたことだと思う。
マンションは入居者が変わる度に入居者の年収下がるから 当初の管理費、修繕費払えない人増えてくる
そして最後は廃墟になる
他の入居者の影響なんか受けない戸建ての方が将来安心かな？
高齢になったら都心に住む必要はないんだから、マンションは売って、
郊外のUR団地にでも引っ越す方がいいかも
管理も全部やってくれるし、家賃も安いですよ
老後を考えたら一軒家が無難ですね
マンション修理は首都圏で今後増加します。
仕事できる女感が凄い 優秀なんだろうね
修繕積立金が不足しがちなマンションは、仮に大規模修繕工事が出来たとしても、工事が終わったら確実に修繕積立金は値上がりしますよ。
ウチは大規模修繕工事の前に売り抜けらましたけど...
自主管理マンションの役員を3回やった者です。中島さんはこのマンションにとっては大谷みたいな存在やね。ただ人それぞれ事情が異なるから管理組合の意思決定は本当にたいへんです。特にお金が絡むとね。夢だけ見させて後々の修繕コストが莫大な豪華な共用部分を作らずマンション分譲価格の10%は当初の修繕積立金に充当するってデベが登場することを願って止みません。
分譲も戸建ても個々の負担は基本的に同じ。
管理側の運営計画が駄目で追尾費用が発生するのは疑問になる。
でも、『出すつもりがない』なんて考え方としては論外だとおもう。
購入時にリスクも考慮した契約を巻いているはず。
戸数の少ないマンションはこうなっちゃうのよ
100戸ぐらいあると大体ゆとりがある
積立金不足はだいたい過去に値上げが否決から先送りされているケースが多い。
今まで理事会に出ない他人任せだった連中が大規模修繕の際に金がない、金がないと騒ぎ始める。
さも管理会社が悪いみたいな言い方をする。
凄いね
店舗やオフィスなどテナントが入居した商業ビルだと家賃歩合制で収益性が高く、修繕費用を賄える仕組みがありますが、分譲マンションは管理費や修繕積立金以外の収益性は殆ど無いため、対応は難しいです。
これから3Dプリンターの家がどんどん普及しそう
タワーマンションの住人も数十年後にはタワーマンション自体住めなくなる可能性大。
分譲マンションを終の住みかにするのは止めておいた方が良い。
・「分譲マンションを終の・・・」のアドバイスを、ありがとうございました。これで１千万円の無駄遣いをしなくて済みました。
初めからこうなることが分かってたからマンションは購入しなかった!
築35年超えのマンションは実質負債でしかないよな。安物買いの銭失い
大手H社は一括管理にしてグループ企業で不要や異常に高価な仕事を回して問題になってましたね、
管理会社が癒着して利益を上げて修繕費がろくに残ってない
住人が払わない、払えない
etc
集合住宅は厳しい！
管理会社は変えられるという事を住民が気づくかどうかですね
大手H社とは？
築２３年で二度目の大規模修繕工事が必要って最初から欠陥マンションだろ。
最大手Ｄ社だろ
@@鏡音リン-s9s大規模修繕は12年に1回ペースでやるものだから割と普通やろ。逆に12年に1回キチンとやれてるマンションの方が珍しい。
建築業の人手不足の方が問題だろ。近いうち業者を手配できなくなるよ。
超肉体労働、休みは週1日、それで並の給料、オッサンだらけ。 今の若い子はそんなのやりたがらないよ。完全週休2日制の空調設備の整ったオフィスで綺麗なお姉さんと仕事したいに決まってるやがな😤
鉄筋が錆びてるなら、躯体はもう駄目だね。
つまり、立て直しだよ？
６０００万円じゃ、表面を塗り変えるだけだって (´・ω・｀)
自分もそう思う。内部にまでガタが来てるんだから6000万じゃ根本的な解決にはならないだろうね。
もっと年月が経つと基準を満たせなくなって退去って話になると思う。
こんな集合住宅は沢山あると思います。優秀な修理アドバイスを出来る方が必要でしょうか。杜撰な工事を避ける為にも。
うちのマンションも築３０年になるけど まめに修繕してるし大規模修繕は１０年毎にしてる。今年は 敷地内に電気自動車用のコンセントをつける予定。資金も潤沢にあるようでとりあえず安心。
マンションは立地と管理を買って転売前提って昔から言われてるのに。
やっぱり若い人が上にいるとスムーズに進むし良いほうに進んでるよな。
どうでしょうか若い女性だからではなくある程度知性や人生経験のある人に任せた方が何かあった時責任は受けた自分に返って来る事も考えなければならないでしょうね。
若いかどうかよりも行動力と識見でしょうね。
プレゼンや交渉慣れしてるし反対者の説得も上手いから普通に管理職とかやってそう。
築35年のマンション（総戸数500以上）に住んでます。今年夏に第2回大規模修繕工事をすることになってるけど、理事会や管理組合がかなりキッチリしているので修繕積立金が不足しているという話は聞かないですね。むしろ、昨年秋頃に修繕積立金を取りすぎていると価格が下がったくらい。
総戸数が多いと余裕ができますよね。一戸当たりの負担が少なくて済むし、工事にも規模のメリットが働く。
対極が動画中に出てきた複雑なかたちの小規模マンション（19戸）。
安く済ませたいなら自分たちで動くしかないよなぁ。
安い業者ほど手抜きすることもあるから、そのあたりも監視しなきゃならないのは気を遣うよね。
マンションは高くなって当たり前やわ、田舎の一軒家5LDKの割れ修理と外壁塗装と足場で約300万いくんやで。
マンションやから倍々倍々で、ウン千万になるのは当たり前。
こんなモン､これからも日本中で起きるでしょ｡ちょっと内容･内情は違えど､20年前には将来こうなるって言われてたじゃんね
俺も分譲マンションに住んでるけど管理会社が提案してきたものを管理組合が精査したり相見積もり取るよう指示したら
もっと安く済ませられる物が多い
管理会社ってだいたいグループ企業に仕事回してそっちで高値で受けて儲けようとするからね
全く信用ならないよ
管理組合がしっかり機能してるマンションじゃないとこうはいかないだろうけど
修繕より部屋の断捨離した方がいい
デベロッパー勤務してるけど、マンションは買うつもりないです
デベロッパーってなんスか🐒
素朴な疑問なんだが、人件費高騰してるのに平均給与が下がってるのはなんで？
100世帯以下のマンションは修繕費不足に陥りやすい
人数の多いとこに入らんとほんと駄目だね。うちも24年くらいかなー。見た目はまったく変わらんよ。値段も下がらんし横に大型スーパーなどいろいろ便利になつてしまいむしろ固定資産税がだいぶ上がってしまった。
小中規模のマンションは住んでる住人が少ないし、
住人の質も悪いからこういう時困る
コンクリートの区分所有ビルは耐久年数は６０年が限界です、 雨漏り、配管の腐食、漏電、クラック、水道のタンクの中にカビがあるかも、？
そうですか？海外では100年越えもありますよ。パリのショパンが住んでたアパルトマン(ショパンはよく引っ越しした)はほぼ全部残ってますよね。
知識が古い笑
60年程度で住めなくなるなら大問題だぞ笑
この問題は今後ますます起きるだろうし各地で大問題になるだろうな
うちの団地の管理事務所、リタイアしたおじさん連中がやりたい放題
透明性なんてないし、ここでも昭和のオッサンがチュウチュウしてます