אחלה שי שבעולם בתור המורה הפרטי שלי לעינייני נדלן אתה משתבח עם השנים חברים תקשיבו לו הוא יודע מה הוא אומר באחריות אחרי 7 שנים של למידה היום ברוך השם הכסף עובד בשבילנו
רק הערה קטנה , גם אם החלטתי לבנות על הקרקע שרכשתי , תהליך הבנייה ייקח שנתיים לפחות במקרה הטוב . באותן שנתיים יכולתי להשכיר כבר את הנכס שהייתי קונה עם אותו מס רכישה גבוה ולחסוך לפחות חצי מעלויות המס ... נקודה למחשבה .
ראשית ימית, נקודה מצויינת! כשאני מדבר עם משקיעים, הבעיה העיקרית היא שמשקיעים לא רוצים לשלם עוד כסף! לא תמיד יש את התקציב הנוסף למס רכישה, אמנם אני מסכים כי במהלך תקופת הבנייה יכלו להרוויח ולהחזיר לעצמם את עלות המס, אך מעדיפים משקיעים (לפחות מי שאני פוגש) להוציא פחות כי כך זה גם מגדיל להם את התשואה... פחות הוצאה = תשואה יותר גבוהה הארה לעניין בהחלט! את משקיעה בעצמך בדירות או בנכסים אחרים?
@@ShayShor האמת שנרשמתי לקורס שלך שמתחיל בנובמבר הקרוב , יש לי קצת ידע בנדלן מקריאת ספרים והרצאות (כולל הספר שלך) והתרשמתי מאוד מהתוכן שאתה מעביר בערוץ שלך
הי. קודם כל תודה רבה על הסרטון, זה בדיוק מה שחיפשתי. תיארת את המצב שבו אני נמצא, ואשמח מאוד אם תסכים לענות לי על שאילה 1 בערוץ הפרטי. מייל/שיחת טלפון/סמס.
מה ההמלצה שלך למי שיש יותר מדירה אחת ורוצה לעשות פליפים בנדלן? מס הרכישה (גם כעת אחרי שירד ל5%) וגם השבח שוחקים את רוב הרווח. אני משער שיש לך יותר מנכס אחד. כיצד ממליץ לפעול? אשמח לתשובה מקצועית בעניין.
קודם כל שאלה נהדרת! אין כאן תשובה חד משמעית. כל אדם לפי הפרופיל האישי שלו והתכנית העסקית שלו. שי שור אישית מוכוון לפי תכנית עסקית של יזמות,לכן פונה לכיוון יזמות. כל אחד עם היעדים , המטרות והדברים שהוא רוצה להשיג ולכן לכל אחד יהיה פרופיל אישי ותכנית עסקית שונה. יש לך פרופיל אישי? כתבת תכנית עסקית?
היי מיכאל, על דירה נוספת ישנו תשלום של מס רכישה מהשקל הראשון. כלומר אם אתה רוכש נכס נוסף בסכום של 850k שקלים תצטרך לשלם 68k מס רכישה... אבל אפשר כמובן לחסוך במס רכישה, לא כדאי? כמובן זה תלוי בתכנית האישית שלך. אם תרצה עזרה תשאיר טלפון או תשלח אלינו הודעה לוואטסאפפ דרך הקישור shorturl.at/jnsLX
אם זאת דירה נוספת אז מס השבח יעמוד על 25% מהרווח. אם קנית את הדירה לפני עשרות שנים אז יהיה חישוב מס שבח לינארי שעורך הדין שלך יעשה, אז לא בהכרח יהיה 25% מהרווחים. מתי רכשת ניר? בתקופה האחרונה?
@@ShayShor זה אומר שבעצם אני אצטרך לאסוף כל הוצאה והוצאה בפרויקט ומתוך כלל ההוצאות לגזור רווחים? האם ניתן לדווח על ריביות משכנתא ? שכר דירה שלא מומש על שטח?
ברכישת קרקעות תמיד יהיה מס רכישה. החוק לא מתייחס לכמות הדירות שיש ברשות אדם. באתר של רשות המיסים תוכלי למצוא סימולטור מס רכישה ולראות שםמי זכאי להקלות במיסים www.misim.gov.il/svsimurechisha/frmFirstPage.aspx?cur=1#nbb את רוצה לבנות בית עינב?
היי גלי, למה המחשבה שהמימון הוא יקר? מימון לבנייה ולרכישת קרקע דומה לרכישת דירה... אם בנקים היו מוכנים לתת 100% מימון, העסקה תהפוך להיות כדאיות יותר... ככל שמביאים פחות כסף, אחוזי הרווח גדולים יותר. את לפני רכישת קרקע גלי?
@@ShayShor תודה רבה על המענה. אני בעלה של גלי. האם אני מבין נכון אותך שגם ברכישת מגרש ועל עלויות בניה אפשר לקבל משכנתה פריים -0.8% על 2/3 ההלוואה כ70% מהעלויות LTV?
שאלה מצויין אביתר, משקיע שמתעסק בהרבה עסקאות הוא כבר יזם. אין מנוס מפתיחת חברה כדי להתעסק באופן מסחרי. אין בעיה לעשות מספר עסקאות בשנה באופן פרטי, אבל כשזה הופך להיות מסחרי אז צריך לפתוח חברה. אתה רוצה להתעסק בנדלן באופן יומיומי אביתר?
@@ShayShor אני עוסק בנדלן ביום יום בכללי. האם תוכל לפרט יותר אודה לך. אני יודע שכאשר חברה רוכשת דירה משטר המס שונה לבטח הרכישה מוגדרת "כמלאי עסקי" אז. השאלה איך זה עובד בפועל?
רציתי לשאול, הרם אתה חושב שיהיה קל להשיג היתר בניה במקום לא כמו מרכז העיר או משהו כזה (איפה שהרוב מקימים עסק) אלא במקום שהוא ליד הכביש (לא משנה כרגע האם חכם להקים שם עסק או לא) הכוונה למקום שהוא כמו המיקומים של תחנות הדלק או אולמות אירועים? כי מצד אחד אין הרבה ביקוש למקומות כאלה, אבל אולי בכל זאת יהיה קשה להשיג שם... לא ממש מבין בזה.. אז השאלה האם לדעתך יהיה אפשר להשיג היתר בניה למקום שהוא ליד כביש מהיר כלשהו, למטרת הקמת עסק?
ראדית אני ממליץ לבדוק אם התב"ע מאפשרת ליישם שם את הייעוד הנוכחי. אם כן אז אין בעיה. אם התב"ע לא מאפשרת, צריך לעשות שינוי תב"ע נקודתי. ממליץ להתייעץ עם אדריכל מקומי על הנושא. באיזו עיר מדובר? יש עיריות שיותר קלות בדברים האלו
בנוגע להחזר של 1% מהמדינה בשלב הוצאת היתר הבניה , במידה וקניתי את המגרש מאדם פרטי ללא היתר בניה ולאחר מכן הוצאתי היתר בניה האם אני רשאית לקבל החזר מהמדינה או שהדבר תקף אך ורק על קניה של מגרש מהמדינה ?
הי שי תודה על הסירטון רציתי לישאול האם במחירת דירה ראשונה בבעלותי צריך לשלם מס? קניתי אותה ליפני 20 שנה עם משכנתא בסכום ממש זול יחסית להיום והיום המחיר שלו שווה מיליון שקל לפחות אז אם אני מוכר זה משנה אם אני קונה דירה או לא? מבחינת מס האם יש..? תודה רבה
קצת מטעה...מה עם עלויות מימון? בדוגמא הספציפית כ 18 אחוז רווח לפני מימון כלומר בהתחשב בזמן הבניה המוערך מדובר על רווח חד ספרתי לשנה ביזמות וזה עוד לפני הוצאות מימון.בהתחשב בהוצאות מימון , מגובר על רווח של כחמישה אחוז לשנה.בעסקת יזמות ולאור הסיכון וההשקעה מעבר לכסף ,, מדובר בהשקעה נמוכה !!
מסכים שאין כאן את אלמנט המימון. ברגע שמכניסים מימון הרווח באחוזים על העסקה עולה בצורה משמעותית! אני תמיד ממליץ לקחת מימון לעסקאות יזמות לפחות 50% אם לא יותר כך מביאים פחות מהכיס ומרוויחים יותר! יוסי, אתה בכיוון של עסקאות יזמות או נכסים בנויים?
היי שי, תודה על הסרטונים המעולים. 1.מדוע בקבוצת רכישה , כאשר היחידים הם היזמים, רשות המיסים מבקשת מס רכישה על כלל הנכס המוגמר, ולא 6% על הקרקע? 2. מדוע יש החזר של 1% ממס הרכישה לאחר התכנון? תודה !
היי בר, שאלות מצויינות! 1. המדינה מסתכלת על קבוצת רכישה כיזם כשנוח לה וכרוכשי דירות כשנוח לה. מצד אחד, הקבוצה תצטרך לשלם מע"מ על המגרש כמו יזם. מצד שני, הם ממוסים כמו מי שרוכש דירה על הנייר מקבלן. למה המדינה עושה את זה? כי היא רואה אותם לא כיזמים בדיוק ולא כרוכשי דירה בדיוק. זאת אומרת, יזם קונה את המגרש ומוכר לציבור, מי שישלם את המס זה הקונה של הדירה. לכן, היזם לא צריך לשלם מס רכישה כדין דירה גמורה, כי הלקוח שלו משלם. בקבוצת רכישה, אם המדינה תגדיר אותם כיזם אז היא לא תקבל את מס הרכישה שמגיע בעת מכירת הדירה ללקוח, כי אין מכירה (אולי תהיה מכירה, אבל הרעיון של התאגדות לקבוצה הוא לשם שכל אחד יגור בדירה). המדינה לא רוצה לפספס את המס. 2. הסיבה שיש החזר של 1% זה כי המדינה רוצה שתקנה קרקע ותבנה. אז היא דואגת לתת מוטיבציה בהטבות מס. מי שלא יוציא היתר תוך 24 חודשים לא יהנה מהחזר. בר, אתה קנית בקבוצת רכישה או שוקל האם לקנות בקבוצת רכישה?
כן אבל אחרי הכל היה פה גם כמה שנים שרק השקעת כסף ולא קיבלת שקל שכירות אז מה ההבדל בין לשלם מראש 8% ולכסות את זה ב3 שנים במקום להיכנס לבניה ארוכה ומסובכת שזה פרויקט פרויקט?
שאלה טובה רבקה נאמר וזמן הוצאת ההיתר והבנייה שווה ערך לזמן שמייצר 8% תשואה. ראשית, כאשר תקני נכס כזה בנוי, נאמר שהשווי שלו יהיה 3M שקלים. תשלמי 8% של מס רכישה 240k שקלים. במקרה של יזמות, את אותו נכס תייצרי במחיר של 2.5M נאמר (כנראה פחות) ואז מס הרכישה הכולל הוא כבר גבוה יותר כי רכשת ב-3M במקום ב-2.5M. כמובן שיש כאן גם רווח הוני של עוד 500k שקלים שלא התייחסת אליו. כל עסקת יזמות לעומת רכישת נכס בנוי (כנכס נוסף) תהיה רווחית בפער לטובת היזמות. תעשי סימולציות או שתבדקי עסקאות של אנשים שביצעו.
שלום שי היקר! קניתי מגרש מרמ"י , עדיין לא התחלתי לבנות , רציתי לשאול אם הצעתי 300,000 ש"ח לפני מע"מ לא כולל פיתוח של 500,000 ש"ח, כמה אני אמור לשלם? לגבי הסרטון אם הבנתי נכון משלמים 6 או 5 אחוז, אך במצטבר הרווח כל כך גדול שהוא כמו רווח של פחות מ 1 אחוז אך בפועל משלמים 5 או 6 אחוז. הבנתי נכון?
שלום אורן, כיף לשמוע שזכית במכרז🎉 מס הרכישה ישולם באופן מלא על הקרקע. על הוצאות הפיתוח ישולם מס רכישה לפי אחוז הפיתוח שייקבע על ידי החברה המפתחת. איפה זכית?
היי פבל, העסקה בסרטון בהחלט לא במרכז, אתה צודק, היא בפריפריה והיא כוללת את הוצאות הפיתוח. היום קשה למצוא בפריפריה קרקע במחיר הזה... בהחלט יש קרקעות במחיר הזה, כמו ביישוב דרור שיש שם מכרזים, אבל קשה למצוא. אם תעלה את התקציב למיליון שקלים כבר הרבה מקומות נפתחות בפניך. כמובן בבנייה רוויה המחירים של 300k ליח"ד בהחלט קיים בפריפריה
אתה שוכח נתון מאוד מהותי , שכחת את עלויות המימון במהלך הבנייה, ברוב הפעמים אנשים נעזרים בבנק וזה לא מעט כסף , יכול להגיע ל 60k בשנה אם לקחת מליון שח . ובנוסף במקום בו מגרש לצמוד קרקע עולה 300 אלף שח לא סביר שתמכור את הנכס ב 2 מליון שח - אם ביצעת עסקה כזאת שאפו אבל זה לא סביר .
אתה צודק בהחלט סער! עלויות המימון הן חשובות ביותר. בעסקת יזמות השאיפה היא לקחת גרייס/בלון ולשלם רק בסוף. בנוסף, אני יכול לספר כי הנתונים האלו הן מעסקה אמיתית. לקחתי גם נתוני מכירה נמוכים יותר. רק לחדד כי המגרש נקנה בתהליך של מכרז ולכן המחיר הינו זול יותר... הכיוון שלך הינו רכישת קרקעות?
חח תגיד מהתחלה כבר במקום לקנות דירה בנויה אז לקנות שטח ולבנות חח לא שווה את התעסקות זמן בזמן שהדירה שקנית במס רכישה הערך שלה עולה יותר מזמן שתסיים לבנות, בקיצור שווה לקנות דירה על מכונה וזהו
אינפורמטיבי כמו תמיד. מעולה !
תודה רבה דימה! מקווה שתשתמש במידע תחסוך מס רכישה בעתיד!
נותן כיוון מחשבה שונה לחלוטין ממה שכולם חושבים! סרטון טוב מאוד. תודה רבה
תכנון מס מצויין! כרגיל שור מצליח למצוא דרכים למקסם רווחים בעסקאות נדל״ן. אשף מהשורה הראשונה.
תאמין לי שי, כל סרטון אתה מפתיע מחדש. כל הכבוד
תודה רבה! כיף לשמוע
שמע זה רעיון מדהים עם פוטנציאל אדיר!
איך כיף לשמוע שהסרטון פתח לך את הראש!
עוד סרטון מעולה, תודה, אהבתי את הדחיפה שלך ל'יזמות' גם לדירה ראשונה וגם להשקעה, הכיוון כאן חד וברור, מקווה לישם..
שמח לשמוע יוסף שהסרטון דוחף אותך לעשייה.
למה אתה רק מקווה ליישם? ולא ליישם?
מה עוצר אותך?
@@ShayShor אשמח לשמוע אם יש היום עדיין עסקה עם אותם רווחים כמו זאת המוצגת בסרטון, גם אם העלות הכוללת גדולה/קטנה יותר, אבל אותם רווחים בדיוק?
תמיד יש עסקאות כאלה!
ברגע שאתה מחפש רק את העסקאות שאתה יכול לחסוך, אז אתה מוצא.
אתה מחפש השקעה לעצמך?
למה וואטסאפפ? אפשר שיחה רגילה!
אלא אם אתה בחו"ל?
תשלח את הטלפון למייל ויהיה אפשר לדבר
Moran@shor-invest.com
אלוף !!!
תודה רבה על הפרגון אדי🙏😊
אחלה שי שבעולם בתור המורה הפרטי שלי לעינייני נדלן אתה משתבח עם השנים חברים תקשיבו לו הוא יודע מה הוא אומר באחריות אחרי 7 שנים של למידה היום ברוך השם הכסף עובד בשבילנו
תודה רבה! איזה כיף לקרוא את המילים המפרגנות שלך אברהם😊
רק הערה קטנה , גם אם החלטתי לבנות על הקרקע שרכשתי , תהליך הבנייה ייקח שנתיים לפחות במקרה הטוב .
באותן שנתיים יכולתי להשכיר כבר את הנכס שהייתי קונה עם אותו מס רכישה גבוה ולחסוך לפחות חצי מעלויות המס ...
נקודה למחשבה .
ראשית ימית, נקודה מצויינת!
כשאני מדבר עם משקיעים, הבעיה העיקרית היא שמשקיעים לא רוצים לשלם עוד כסף!
לא תמיד יש את התקציב הנוסף למס רכישה, אמנם אני מסכים כי במהלך תקופת הבנייה יכלו להרוויח ולהחזיר לעצמם את עלות המס, אך מעדיפים משקיעים (לפחות מי שאני פוגש) להוציא פחות כי כך זה גם מגדיל להם את התשואה...
פחות הוצאה = תשואה יותר גבוהה
הארה לעניין בהחלט! את משקיעה בעצמך בדירות או בנכסים אחרים?
@@ShayShor האמת שנרשמתי לקורס שלך שמתחיל בנובמבר הקרוב , יש לי קצת ידע בנדלן מקריאת ספרים והרצאות (כולל הספר שלך) והתרשמתי מאוד מהתוכן שאתה מעביר בערוץ שלך
@@ימיתלוי-ג6ב תודה רבה! כיף לשמוע😊
יש סוגי עסקאות ספציפיות שאת מעדיפה לעשות? או שעדיין מחפשת כיוון?
@@ShayShor האמת שעסקאות אקזיט שזה בעיקר התחום שאתה מתמחה בו מאוד מעניינות אותי
@@ימיתלוי-ג6ב אחלה! כן, עסקאות אקזיט הן עסקאות מעניינות ומאתגרות בהחלט...
שמח שאת מצטרפת למשפחה, ניפגש בנובמבר.
בינתיים תמשיכי לעשות נדל"ן😊
הי. קודם כל תודה רבה על הסרטון, זה בדיוק מה שחיפשתי. תיארת את המצב שבו אני נמצא, ואשמח מאוד אם תסכים לענות לי על שאילה 1 בערוץ הפרטי. מייל/שיחת טלפון/סמס.
כיף לשמוע שהסרטון מועיל לך.
אתה מוזמן לשלוח אלינו מייל
Office@shor-invest.com
או להתקשר
052-22-906-22
נשמח לעזור לך
מה ההמלצה שלך למי שיש יותר מדירה אחת ורוצה לעשות פליפים בנדלן? מס הרכישה (גם כעת אחרי שירד ל5%) וגם השבח שוחקים את רוב הרווח. אני משער שיש לך יותר מנכס אחד. כיצד ממליץ לפעול? אשמח לתשובה מקצועית בעניין.
קודם כל שאלה נהדרת!
אין כאן תשובה חד משמעית.
כל אדם לפי הפרופיל האישי שלו והתכנית העסקית שלו.
שי שור אישית מוכוון לפי תכנית עסקית של יזמות,לכן פונה לכיוון יזמות.
כל אחד עם היעדים , המטרות והדברים שהוא רוצה להשיג ולכן לכל אחד יהיה פרופיל אישי ותכנית עסקית שונה.
יש לך פרופיל אישי?
כתבת תכנית עסקית?
שלום שי
אם יש לי דירה ב850 א' ואני רוכש עוד אחת ב850 א', מה יהיה מס הרכישה? 8% מכל ה850 או מסכום אחר?
תודה🙂
היי מיכאל,
על דירה נוספת ישנו תשלום של מס רכישה מהשקל הראשון.
כלומר אם אתה רוכש נכס נוסף בסכום של 850k שקלים תצטרך לשלם 68k מס רכישה...
אבל אפשר כמובן לחסוך במס רכישה, לא כדאי? כמובן זה תלוי בתכנית האישית שלך.
אם תרצה עזרה תשאיר טלפון או תשלח אלינו הודעה לוואטסאפפ דרך הקישור
shorturl.at/jnsLX
אם אחליט למכור, מהו מס השבח במקרה זה? לדירה שניה
אם זאת דירה נוספת אז מס השבח יעמוד על 25% מהרווח.
אם קנית את הדירה לפני עשרות שנים אז יהיה חישוב מס שבח לינארי שעורך הדין שלך יעשה, אז לא בהכרח יהיה 25% מהרווחים.
מתי רכשת ניר? בתקופה האחרונה?
@@ShayShor זה אומר שבעצם אני אצטרך לאסוף כל הוצאה והוצאה בפרויקט ומתוך כלל ההוצאות לגזור רווחים? האם ניתן לדווח על ריביות משכנתא ? שכר דירה שלא מומש על שטח?
בהחלט תצטרך לאסוף את כל החשבוניות/קבלות לאורך כל העסקה.
ריביות על המשכנתא בהחלט ניתנות לדיווח.
רלוונטי גם ברכישה דירה ראשונה (במידה מדובר משפחות חד הורית )
ברכישת קרקעות תמיד יהיה מס רכישה. החוק לא מתייחס לכמות הדירות שיש ברשות אדם.
באתר של רשות המיסים תוכלי למצוא סימולטור מס רכישה ולראות שםמי זכאי להקלות במיסים
www.misim.gov.il/svsimurechisha/frmFirstPage.aspx?cur=1#nbb
את רוצה לבנות בית עינב?
איך אני מיישמת זאת על דירה מקבלן שעוד לא נבנית
תודה רבה
אין אפשרות בדירה שקונים על הנייר. כי ברגע שקנית, את צריכה לשלם מס רכישה לפי שווי הדירה.
תודה על הרעיון. שאלה בבקשה... הרי המימון הבנקאי לפרויקט כזה הוא יקר משמעותית מבחינת הריביות שהבנקים מציעים. האם לא יוצא כשרו בהפסדו?
היי גלי,
למה המחשבה שהמימון הוא יקר? מימון לבנייה ולרכישת קרקע דומה לרכישת דירה...
אם בנקים היו מוכנים לתת 100% מימון, העסקה תהפוך להיות כדאיות יותר...
ככל שמביאים פחות כסף, אחוזי הרווח גדולים יותר.
את לפני רכישת קרקע גלי?
@@ShayShor תודה רבה על המענה. אני בעלה של גלי. האם אני מבין נכון אותך שגם ברכישת מגרש ועל עלויות בניה אפשר לקבל משכנתה פריים -0.8% על 2/3 ההלוואה כ70% מהעלויות LTV?
היי זאב,
לגבי אחוז הריבית,זה מו"מ מול הבנק.
לגבי משכנתא, על הקרקע ועל הבנייה - ניתן לקבל כמובן.
אתם הולכים לבנות את ביתכם?
@@ShayShor כמובן משא ומתן אך באופן כללי זה יותר יקר מבחינת הריביות מריביות המשכנתה או שאני טועה?
אין הבדל בכלל. כרגיל
אשמח לדעת איך משקיע המתפרנס מרכישה ומכירה של נדלן בהיקף של כמה עסקאות לםחות בשנה, מתמודד עם סןגיית המס?
שהרי הוא מאבד את הפטור של דירה יחידה .??
שאלה מצויין אביתר,
משקיע שמתעסק בהרבה עסקאות הוא כבר יזם.
אין מנוס מפתיחת חברה כדי להתעסק באופן מסחרי.
אין בעיה לעשות מספר עסקאות בשנה באופן פרטי, אבל כשזה הופך להיות מסחרי אז צריך לפתוח חברה.
אתה רוצה להתעסק בנדלן באופן יומיומי אביתר?
@@ShayShor אני עוסק בנדלן ביום יום בכללי.
האם תוכל לפרט יותר אודה לך.
אני יודע שכאשר חברה רוכשת דירה משטר המס שונה לבטח הרכישה מוגדרת "כמלאי עסקי" אז. השאלה איך זה עובד בפועל?
לדעתי כדאי שתתקשר. זה משהו ספציפי אליך וטלפון יהיה קל יותר להסביר...
@@ShayShor לצלצל לאן?
זה המספר 052-22-906-22 מוזמן להתקשר
רציתי לשאול, הרם אתה חושב שיהיה קל להשיג היתר בניה במקום לא כמו מרכז העיר או משהו כזה (איפה שהרוב מקימים עסק)
אלא במקום שהוא ליד הכביש (לא משנה כרגע האם חכם להקים שם עסק או לא)
הכוונה למקום שהוא כמו המיקומים של תחנות הדלק או אולמות אירועים?
כי מצד אחד אין הרבה ביקוש למקומות כאלה, אבל אולי בכל זאת יהיה קשה להשיג שם...
לא ממש מבין בזה..
אז השאלה האם לדעתך יהיה אפשר להשיג היתר בניה למקום שהוא ליד כביש מהיר כלשהו, למטרת הקמת עסק?
ראדית אני ממליץ לבדוק אם התב"ע מאפשרת ליישם שם את הייעוד הנוכחי.
אם כן אז אין בעיה.
אם התב"ע לא מאפשרת, צריך לעשות שינוי תב"ע נקודתי.
ממליץ להתייעץ עם אדריכל מקומי על הנושא.
באיזו עיר מדובר? יש עיריות שיותר קלות בדברים האלו
@@ShayShor כרגע אין בתכנית עיר ספיציפית אבל המטרה היא בעיקרון ליד אחת הערים הגדולות
אן קיי מצויין!
אל תשכח לחפש עיר שיש שם פוטנציאל לעליית ערך.
חפש תכניות עתידיות שיטיבו עם המחיר של הנכסים בעתיד
בנוגע להחזר של 1% מהמדינה בשלב הוצאת היתר הבניה , במידה וקניתי את המגרש מאדם פרטי ללא היתר בניה ולאחר מכן הוצאתי היתר בניה האם אני רשאית לקבל החזר מהמדינה או שהדבר תקף אך ורק על קניה של מגרש מהמדינה ?
שאלה מצויינת ימית!
החזר מס הרכישה רלוונטי גם בקניית קרקע יד שנייה ולא רק ברכישה מהמדינה.
את בתהליך של רכישת קרקע לעצמך ימית?
הי שי תודה על הסירטון רציתי לישאול האם במחירת דירה ראשונה בבעלותי צריך לשלם מס? קניתי אותה ליפני 20 שנה עם משכנתא בסכום ממש זול יחסית להיום והיום המחיר שלו שווה מיליון שקל לפחות אז אם אני מוכר זה משנה אם אני קונה דירה או לא? מבחינת מס האם יש..? תודה רבה
באופן כללי, אם זאת דירתך היחידה אז סביר להניח שלא תשלם מס שבח.
יש לך כיום עוד דירה ברשותך?
מה הסיבה שאתה מוכר את דירתך היחידה?
קצת מטעה...מה עם עלויות מימון? בדוגמא הספציפית כ 18 אחוז רווח לפני מימון
כלומר בהתחשב בזמן הבניה המוערך מדובר על רווח חד ספרתי לשנה ביזמות וזה עוד לפני הוצאות מימון.בהתחשב בהוצאות מימון , מגובר על רווח של כחמישה אחוז לשנה.בעסקת יזמות ולאור הסיכון וההשקעה מעבר לכסף ,, מדובר בהשקעה נמוכה !!
מסכים שאין כאן את אלמנט המימון.
ברגע שמכניסים מימון הרווח באחוזים על העסקה עולה בצורה משמעותית!
אני תמיד ממליץ לקחת מימון לעסקאות יזמות לפחות 50% אם לא יותר כך מביאים פחות מהכיס ומרוויחים יותר!
יוסי, אתה בכיוון של עסקאות יזמות או נכסים בנויים?
וכמובן בעסקת יזמות את המימון לוקחים בגרייס. יש גם שדוגלים בהלוואות בלון....
היי שי, תודה על הסרטונים המעולים.
1.מדוע בקבוצת רכישה , כאשר היחידים הם היזמים, רשות המיסים מבקשת מס רכישה על כלל הנכס המוגמר, ולא 6% על הקרקע?
2. מדוע יש החזר של 1% ממס הרכישה לאחר התכנון?
תודה !
היי בר,
שאלות מצויינות!
1. המדינה מסתכלת על קבוצת רכישה כיזם כשנוח לה וכרוכשי דירות כשנוח לה.
מצד אחד, הקבוצה תצטרך לשלם מע"מ על המגרש כמו יזם.
מצד שני, הם ממוסים כמו מי שרוכש דירה על הנייר מקבלן.
למה המדינה עושה את זה? כי היא רואה אותם לא כיזמים בדיוק ולא כרוכשי דירה בדיוק.
זאת אומרת, יזם קונה את המגרש ומוכר לציבור, מי שישלם את המס זה הקונה של הדירה. לכן, היזם לא צריך לשלם מס רכישה כדין דירה גמורה, כי הלקוח שלו משלם.
בקבוצת רכישה, אם המדינה תגדיר אותם כיזם אז היא לא תקבל את מס הרכישה שמגיע בעת מכירת הדירה ללקוח, כי אין מכירה (אולי תהיה מכירה, אבל הרעיון של התאגדות לקבוצה הוא לשם שכל אחד יגור בדירה).
המדינה לא רוצה לפספס את המס.
2. הסיבה שיש החזר של 1% זה כי המדינה רוצה שתקנה קרקע ותבנה. אז היא דואגת לתת מוטיבציה בהטבות מס.
מי שלא יוציא היתר תוך 24 חודשים לא יהנה מהחזר.
בר, אתה קנית בקבוצת רכישה או שוקל האם לקנות בקבוצת רכישה?
@@ShayShor תודה על התשובות המפורטות.
אכן רכשתי .
בכיף וברצון!
רכשת למגורים או להשקעה? ובאיזה אזור בארץ?
@@ShayShor דירה להשקעה, גבול ראשל"צ- בת ים, קו ראשון לים, דירת 2 חדרים מעולה להשקעה, רכשתי בפריסייל, מכרתי ברווח נאה לאחר קבלת היתר .
וואו! איזה יופי!
נשמע מצויין! עסקת אקזיט מעולה.
המשכת אחר כך לעסקה נוספת?
שכחת עלויות אגרות בניה היטל ח"ח עלות דמי הקמה עבור מים וביוב - כ 60-80 אלף ש"ח ( זה כולל ברכישת הדירה )
החישוב שלי לבנייה כולל עלויות עקיפות לבנייה.
אבל בהחלט הארה נכונה לכל הצופים!
תודה רבה על החידוד.
איפה פרויקט הבנייה שלך?
כן אבל אחרי הכל היה פה גם כמה שנים שרק השקעת כסף ולא קיבלת שקל שכירות אז מה ההבדל בין לשלם מראש 8% ולכסות את זה ב3 שנים במקום להיכנס לבניה ארוכה ומסובכת שזה פרויקט פרויקט?
שאלה טובה רבקה
נאמר וזמן הוצאת ההיתר והבנייה שווה ערך לזמן שמייצר 8% תשואה.
ראשית, כאשר תקני נכס כזה בנוי, נאמר שהשווי שלו יהיה 3M שקלים. תשלמי 8% של מס רכישה 240k שקלים.
במקרה של יזמות, את אותו נכס תייצרי במחיר של 2.5M נאמר (כנראה פחות) ואז מס הרכישה הכולל הוא כבר גבוה יותר כי רכשת ב-3M במקום ב-2.5M.
כמובן שיש כאן גם רווח הוני של עוד 500k שקלים שלא התייחסת אליו.
כל עסקת יזמות לעומת רכישת נכס בנוי (כנכס נוסף) תהיה רווחית בפער לטובת היזמות.
תעשי סימולציות או שתבדקי עסקאות של אנשים שביצעו.
שי תובנות נפלאות!
שאתה אומר מגרש האם זה חלק מבנין מגורים או בית פרטי? לא כל כך הבנתי...
תודה רבה על הפרגון תומר😊
כשאני אומר מגרש - זה מגרש ריק. לא בנוי עליו כלום.
לפי התב"ע (תכנית בניין עיר) ניתן להבין מה אפשר לבנות...
אתה מחפש מגרשים?
@@ShayShor אני כרגע הצעתי את דירתי למכירה ובודק וחוקר סוגי השקעות בנדל"ן
איזה יופי תומר!
המון בהצלחה בתהליך🤙
אם צריך סיוע, אנחנו כאן...
שלום שי היקר!
קניתי מגרש מרמ"י , עדיין לא התחלתי לבנות , רציתי לשאול אם הצעתי 300,000 ש"ח לפני מע"מ לא כולל פיתוח של 500,000 ש"ח, כמה אני אמור לשלם? לגבי הסרטון אם הבנתי נכון משלמים 6 או 5 אחוז, אך במצטבר הרווח כל כך גדול שהוא כמו רווח של פחות מ 1 אחוז אך בפועל משלמים 5 או 6 אחוז. הבנתי נכון?
שלום אורן,
כיף לשמוע שזכית במכרז🎉
מס הרכישה ישולם באופן מלא על הקרקע.
על הוצאות הפיתוח ישולם מס רכישה לפי אחוז הפיתוח שייקבע על ידי החברה המפתחת.
איפה זכית?
יש לך פתרון למס רכישה מופחת לדירה ?
כשאת/ה כותב/ת פתרון למס רכישה מופחת הכוונה היא לרכישת דירה נוספת?
במרכז אין קרקע ב 300, יש ב 3 מיליון, ושכחתה פיתוח סביבתי
היי פבל, העסקה בסרטון בהחלט לא במרכז, אתה צודק, היא בפריפריה והיא כוללת את הוצאות הפיתוח.
היום קשה למצוא בפריפריה קרקע במחיר הזה...
בהחלט יש קרקעות במחיר הזה, כמו ביישוב דרור שיש שם מכרזים, אבל קשה למצוא.
אם תעלה את התקציב למיליון שקלים כבר הרבה מקומות נפתחות בפניך.
כמובן בבנייה רוויה המחירים של 300k ליח"ד בהחלט קיים בפריפריה
אתה שוכח נתון מאוד מהותי , שכחת את עלויות המימון במהלך הבנייה, ברוב הפעמים אנשים נעזרים בבנק וזה לא מעט כסף , יכול להגיע ל 60k בשנה אם לקחת מליון שח .
ובנוסף במקום בו מגרש לצמוד קרקע עולה 300 אלף שח לא סביר שתמכור את הנכס ב 2 מליון שח - אם ביצעת עסקה כזאת שאפו אבל זה לא סביר .
אתה צודק בהחלט סער! עלויות המימון הן חשובות ביותר.
בעסקת יזמות השאיפה היא לקחת גרייס/בלון ולשלם רק בסוף.
בנוסף, אני יכול לספר כי הנתונים האלו הן מעסקה אמיתית. לקחתי גם נתוני מכירה נמוכים יותר.
רק לחדד כי המגרש נקנה בתהליך של מכרז ולכן המחיר הינו זול יותר...
הכיוון שלך הינו רכישת קרקעות?
@@ShayShor רק קרקעות ורק מרמ"י נעים להכיר!
כיוון מצויין בהחלט! המון בהצלחה ונעים להכיר🤙
אז באמת א"א לחסוך במס רכישה לדירה בנויה!!!
לדירה בנויה מי שקונה דירה נוספת לא יחסוך...
מי שמחפש לחסוך זה רק במגרשים לבנייה או לקנות פחות משליש דירה.
אתה שמואל מחפש נכס להשקעה?
חח תגיד מהתחלה כבר במקום לקנות דירה בנויה אז לקנות שטח ולבנות חח לא שווה את התעסקות זמן בזמן שהדירה שקנית במס רכישה הערך שלה עולה יותר מזמן שתסיים לבנות, בקיצור שווה לקנות דירה על מכונה וזהו
כל אחד עם דעתו אפרים...
יש רווח גדול יותר ברכישת קרקע. נכון שיש יותר התעסקות, אך הרווחים בהתאם
@@ShayShor אוקי
איזה סוג נכס אתה מחפש אפרים?
@@ShayShor לקנות דירה שנייה להשקעה עד 600 אלף
@אפריםאשטמקאר יפה מאוד! באילו ערים חשבת להתמקד? ונכס כנדל"ן מניב או כאקזיט?