Is it difficult to rent a house in Germany? ｜SHASHA77
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- เผยแพร่เมื่อ 29 มิ.ย. 2024
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各節重點：
00:00 開頭
00:39 【芒狗狗 Mango Pup 《檸檬愛玉》】廣告段落
01:39 來賓介紹
02:03 為甚麼想做跟居住正義相關影片？
02:39 分享德國租屋經驗
03:47 德國的租屋型態
04:42 以漢堡為例，租屋預算通勤時間大概怎麼抓？
05:51 德國找到可以租的房子非常難？
08:01 德國租屋有「特殊規定」嗎？
09:57 德國人對於租屋狀況滿意嗎？
10:30 在德國會想買房嗎？
11:21 在德國買房負擔重嗎？
12:48 鄉村跟城市通勤方便嗎？
13:30 德國的房貸要怎麼貸？
14:50 德國人會覺得房價太高嗎？
15:34 德國人會因為租屋買房負擔重，而呼籲政府推動居住正義嗎？
16:20 是甚麼因素造成台灣與德國房屋交易環境不同？
20:06 跟觀眾分享
21:32 結尾
【 製作團隊 】
｜企劃：羊羊
｜腳本：羊羊
｜編輯：土龍
｜剪輯後製：上均／絲繡
｜剪輯助理：珊珊
｜演出：志祺／Sophia
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好奇鑰匙長怎樣
我第一次沒略過工商時段哈哈哈，好好聽～
這次非常感謝志祺七七團隊的訪談邀約😎 原本的訪談錄了快一個小時，我太佩服剪輯師的功力了！👍 影片後製之後還要校稿3次，志祺團隊真的非常專業和用心啊！🤩
謝謝分享~ 講的好清楚!!! 若台灣能有所借鏡真的是...太難了
捕獲野生Sophia~🤣🤣🤣
剪輯的很好，講的也非常好，雙方真的都很棒欸！
我去年以為會走上美食頻道呢！
或是開德國風味台菜館😏
🙌🙌🙌
德國是因為需求的人多 房源少 所以上漲 這很合理，台灣是一堆空房 然後房價還漲 所以代表問題很大..
代表人還是太多，要進行構造改革。
台灣不是安樂死計劃嗎XD
因為持有代價成本很低.甚至政府就是房東地主構成的.
那對他們而言是"資產".什麼時候有政府很照顧人民的錯覺.
政府是為財團服務的
@@Ruls2635 修法的是立委，可是台灣的立委哪個不是手頭上一堆房子跟土地，
要他們修法提高持有成本，等於要他們搬石頭砸自己的腳一樣困難。
@@Iiiowu 你有問題...
而且還蠻嚴重的。
想補充一下影片最後關於大學的資訊:
1. 德國的確可以說是學費免費，但免費不代表完全不用付錢。還有一般的雜費加區域交通費(通常包含的時間都用不到，但還是要買)可是真的很低例如我的學校是128歐，依地區學校這筆費用會有些微差異
2. 國際學程，也就是英語授課的部分，主要還是碩士以上。學士部分主要還是德語。目前要求的語言程度似乎有提高，大家申請學校時要注意看自己的科目的要求。
3. 雖然學費如同免費，生活費也不是高得離譜(跟台北相比)，但是所有的外國學生都必須有限制提領帳戶，也就是讓你凍結一筆生活費，目前是一年10332歐。除非你有辦法證明自己資金夠，德國這裡核准了你才可以不用開限制提領帳戶。個人覺得對很多收入還不穩定的人來說，應該是要一段時間才能備齊的費用。可以一起放進出國的計畫裡
4. 額外補充(小小心理準備)，德國的考試通常三次沒考過你就出局了。有些不用入學許可申請就可以入學的(Zulassungfrei) 會有規定，某些特定課程在第三學期前，只有兩次考試機會，通過才能繼續讀。 所以班上同學消失是很常見的，也不會有萬年重補修的傳說學長姊。對德國學生也不是非常容易，身為外國學生就更難一點。
但有興趣的人，下定決心就試吧! 到台灣在台協會等等的各種機構洽詢。似乎還有每天的回國學生分享會，可以自己找找資訊
謝謝你的咨詢！！我現在是高三生 已經想好要到德國留學 但是父母一直不相信德國的學費那麼便宜 說服他們真的很心累 TvT
@@kilobai2267 你可以直接到德協拿本本，爸媽可能可以看的比較清楚😉
另一個也是很多很多的擔心吧。德國沒有正式的寒暑假喔！所以回臺就是自己找沒有考試的時間。現在回臺隔離政策還是蠻嚴的，我一直還回不去🥲
@@yao2364 不好意思 想問下你現在是留學生嗎 是有特定科目還是學校全免的嗎？ 然後是每一個外國生都是自動沒有學費的還是要特別去申請嗎？？還有真的只需要自付生活費之類的而已嗎？（不好意思我問題多TvT
+1个忠告，来德国读bachelor要慎重，我们学校计算机bachelor毕业人数一般只有入学人数的一半不到。
@@kilobai2267 除了特定的国际课程和bw州的学校，都是免学费，学杂费/注册费一般在150欧左右，交通票大概也是150左右
不只是亞洲人在德國抄房，德國人現在也很流行投資房地產，youtube就有專門的頻道，很多德國人都有好幾套，還有土耳其人，他們專門買便宜二手房，自己團隊裝修一下，馬上兩倍賣出。
我住德國也差不多20年了，一開始在柏林讀書沒有錢買房，當初大概只要25萬歐元起，可以在B區高級住宅區買到二手獨棟帶花園小別墅，現在25萬一樣地點，大概就只能買一個一房一廳小公寓。
然後我又搬家了，搬家到拜仁州，反正我每次搬家去的地方，一開始房子都負擔的起，然後眼睜睜看著房價一直漲，第二個城市附近有一個大城市叫紐倫堡，當初市中心二手公寓，每平方米才1000歐元起，也就是100平方米，10萬左右，真的不要太便宜，當時租金一個月200-250/人，而且非常多房源，比我住的鄉下小城市還便宜😂，所以很多人是住紐倫堡，然後通勤到鄉下上班，現在應該是超過4000歐元(我最近不關注了，可能上下有出入)，所以房價只有漲60%，應該是平均了那些鳥不生蛋的地方，反正很多大城市都是翻了好幾倍。我住的地方，二手別墅是從40萬變成80萬起，也是兩倍，我在那裡看了也是幾十間房子，反正我那時候單身，有房子我就去看，看中的不少，還可以殺價，但是我老公就是不敢買，猶豫不決，當初有公寓120平方米才15萬6歐元，現在要50萬左右。
然後我又搬家到北威州，這次是一個人口10萬多的大學城，比起前面的兩個地方，房價總算是便宜到可以負擔，大概30萬左右，結果沒有想到我們一搬家過來，要開始漲價😂幸好我們在疫情前買了房子，然後這裡的二手別墅現在大概需要50萬了，新的需要80萬。
德國人自己都是怨聲載道，他們的媒體有很多這類型的記錄片，有一個醫生家庭，夫妻都是醫生，他們一直看房，四年也買不到房子😂因為喜歡的太貴，可以負擔的太差，醫生都買不起，那普通人怎麼辦？
現在不只是城市，連那種鳥不生蛋的地方，房價也漲起來，明明政府公告的地價沒有那麼貴，但是僧多粥少，沒有兩倍是買不到的，而且好的房子，廣告一出來，一天就好幾千觀看，幾乎就是連看房子的幾乎都沒有，因為沒有搶到前幾位打電話的，那很抱歉，你就是看了一個美夢。我們的房子是排到第二個看，看的同時我就馬上下訂，結果晚上第一個看房的也說要買，幸好我有經驗，所以當機立斷，不然可能到現在還是租房。
目前我們還在看房，因為我喜歡種菜，所以希望可以找地皮更大的房子，不過真的好難，搶不過其他人，所以打算等小孩上大學，再搬家到鄉下去，或者西班牙，氣候比較適合種菜，德國的冬天太冷，夏天太短，而且我們住的地方198/365天都在下雨。
小時候經歷了台灣房價大豬
漲，現在在德國，就是一樣的事情重複，大家不要再相信什麼德國房子3-6年可以買到，好的房子差不多都要付貸款20-30年吧！(很多城市是比台北是便宜，都是像慕尼黑，法蘭克福可能不會比台北便宜)
最近關注西班牙，倒是有些度假城市，每平方米1000歐元左右可以買到，不知道之前房價如何，說不定我一去，又漲😂
我跟我老公說，我們應該先在鄉下買便宜的地，然後召集志同道合，喜歡田園生活的人一起搬過來，發展有機農業，蓋食品小工廠，可以提供工作，慢慢發展個小鎮，醫生，老師也需要，反正我就先做做白日夢😄
你講的內容比較符合我在德國觀察的實況，Sophia的訪談有點避談德國房市的弊病
早年(主要在歐元區成立前)在德國存款利率高,據說八九十年代甚至定存利率可以高達７－８％，多數人就算手頭有錢也不會買房，因為放在銀行明顯利潤更高．這才是２０１０年以前房價增長有限的最根本因素
但是這樣的利率前提是經濟的高度增長，而這幾年大幅降息，銀行普遍負利率，定存連通膨幅度都不夠，資金自然也會用到房市去．這也側面說明了德國經濟蕭條的現狀
我不知道Sophia的資料基礎在哪裡，部分的訊息有明顯錯誤，但也可能單純是口誤的原因（例如德國有７０％的人口住鄉村？？）
您最後的言論讓我想起了模擬市民4這款遊戲,如果現實生活中也能如此就好了,祝你理想成功啊!!!
其實我覺得主要出在收了100萬的難民，然後又有100萬人的房屋需求
僧多粥少往死裡課稅也是漲給接盤者
@@user-ip5en4ui2t 的確她的說法有誤，是70%人口住在10萬以下城鎮(但小城鎮不等於鄉村，像宜蘭市人口也是9萬多，但說不上是鄉村)，事實上德國都市化人口比率是77%。
資料是一個網站叫德国概况tatsachen 多彩之國頁面找的，youtube無法貼連結，要用關鍵字找一下。
@@jojojoe4930 ....你的意思是70%以上的人口居住在10萬人以上的城市吧...
德國的城市幅員較大,交通網路與公共設施也較完備,即便是十萬人以下,整體的城市規格感覺起然就像是台灣10萬到20萬人口的中小型城市
德國人對土地規畫的設計，正如同對外國人對德國人的刻板印象......如此謹慎而精細。
我住德國，也有房子租人！
1）德國房荒是看地方！有些地方空屋不少。特別德東
2）租屋來看房上百人？没這種情況。大學城或許新學年，找房學生較多！
3）錯！漲房租是5年內，不可漲超過25%
4）零首付？全世界沒有銀行會貸款給零首付的。另外沒有工作也貸不到款
5）德國炒不起房子是因為買房10年內賣的話稅金很重，10年內賣超過2間視為商業買賣
6）德國缺1百萬房子？ 那這些人現在要住哪裡？
常傳達給台灣人不正確資訊！
那個抱歉文意理解不好，所以你說的是對的還是錯的?希望作者回答
其實現在德國房價也被中資炒高了，在2000年以前，德國甚至是人均收入不斷增加，但房價還會下跌的狀況，相較於台灣簡直是夢幻國度
确实炒高了，不过与中资无关。因为德国购买房产也不能移民，租售比又很不划算，对于中国人没有吸引力。实际上房价上涨主要还是德国的大城市非常缺房子，而前些年利率又低，很多居民就贷款上车了。
要阻止炒房很簡單
只要跟日本一樣房子3年內轉售課50%重稅
讓炒房沒賺頭就好
但在台灣議員都有建商背景
官商一起炒房
也不要想搞啥屯房稅
屯房稅連進立院排程都沒辦法
怎麼杜絕炒房？
台灣不是5年內45%
台灣也有啊= = 現在的房價問題炒房已經不是最主要的了 建築成本高升也是原因之一
交易方便只是加速器，房屋或者說土地本來就有限，可以造成絕對的壟斷性，任何人或團體長期持有本來就會損害他人利益，最終就是回到鬥地主或土地改革二擇一
國內不是有45% 5年以內? 國外30年不漲 台灣跟國外不一樣 我們薪資不漲20年 哈哈
你知道事實是什麼嗎?
事實是台灣跟韓國已經這麼做了，
然後，就在這麼做之後，房價立刻大漲一波。
因為短期持有的出售稅率提高了，
所以屋主買房後就不願意太早出售，
市場屋源減少 > 房價提高。
把供給變少，怎麼會是讓價值變低的手段呢??
這思維跟政府很像啊，很適合當官啊~~~
對了，更因為這個政策，你想買到0~5年內的房子也更難了
(要付更多錢，因為屋主會把稅率轉價給買方)
然後第六年後開始的房子，也不會比0~5年的房子便宜
降低需求或提高供給，才是仰制價格的手段，連小朋友都懂，不是嗎?
德國思緒：讓人民有房住
台灣思緒：把人民當ATM
就是這麼簡單....
我有小孩也送往德國，可以學德語英語+自身的中文，三語基本起跳
還有優良的教學和人文思緒，不是不愛台灣，只是沒比較沒傷害...
聽到留學真的很心動❤自己都想再去多學東西
如果市場夠健康，房產市場本就不會有那麼多資本來炒。
撇除掉找房困難跟冬天冷到靠北
德國總體確實是比台灣租屋環境還好的地方
住在stuttgart 兩年了
如果有考慮移民
那還是儘早吧…
這裡居然有Stuttgart的居民！
還要再加兩條重要須知：
1. 人均所得稅超高
2. 看個病 雷很多（跟台灣相較）
願意把你的薪資35～50% 都先扣掉再說，而且同樣職位條件的稅前薪資也沒有美國那麼高
做重大的選擇都要先知道最不美好的部份，畢竟美好的部份誰都能接受，但也有ㄧ堆的醜陋部份，每人接受度真的很不同
另外還有一條看個人：每年付個200～300€ 的律師險
在德國請律師的機會很多，一不小心把你的心跟荷包給榨乾
身為國中生我完全聽不懂
要房價穩定的關鍵在於去除"房子=商品"這件事
好多人在捍衛房價喔,看來這影片戳到很多人的痛處
對R，可能是既得利益者怕大家發現真相吧。
生態鏈是這樣啦，政府放任銀行、建商勾對炒，一方面GDP上升又騰出就業機會，政府成績單交的出去，二來底下官員賺飽飽，不論是炒地炒房還是收回扣，通吃! 至於建商和銀行，就是瘋狂放便宜的貸讓建商獵地，多家建商獵地的下場就是極高的地價，至於得標了高地價的建商，自然而然就是用小格局，拉高戶數，提高利潤，然後我們這些可悲的螻蟻再拿著畢生微薄的積蓄，去貸款給銀行賺利息錢，從頭到下政府、建商、銀行爽歪歪，而自住戶要與法人、有錢的中小企業主等等妖魔鬼怪玩拉抬房價的遊戲，不然2房、進階3房、1.200萬的車位這種鬼東西是怎麼出來的呢?
戳到利益當然會反抗阿lol
覺得買實坪真的很重要！！！
我真心不了解買公設比是在買三小....
德國還可以直接規定一塊地不能全部蓋滿，要留綠地規劃，結果台灣直接把這些視作資產抬價強制購買，真的很煩
台灣是全世界唯一買房還有公設比的地區。
@@user-xj3zc3ri1e 真的？
德國大城市近幾年的房價是真的漲得很驚人，看看柏林5年前和現在相比，德國人自己對房價的增加也很有感
出國留學的部分想小補充，學費的話還是要注意一下各邦的規定，有些邦對國際學生收費是比較高的，但相較英美還是便宜很多。若是要念學士班的話英語學程不能算是普及。就算是來念號稱是英語學程的學位或是碩士班，都還是強烈建議要有花很多時間學德文的打算。來德國如果是抱著講英文就可以的心態的話很快就會遇到各種撞牆期。
不過總結來說還是很推薦可以考慮來德國發展，不只是住房，德國各種的社會福利都是相當友善的。當然相對的代價就是稅很高，但算是實現了均貧均富的概念，今天你繳比較多稅，明年可能換你領失業基金。抱持好準備加入這個"社會共同體”的心態，相信德國可以很適合你。
在台灣，選前政客們高喊著居住正義，但選上後卻只會喊影響經濟。
我是德国机械工程方面的在读博士生，说实话，不太喜欢德国这个国家。所谓的全民医保，说好听叫看病不要钱，说难听就是强制交医疗保险。。机械工程方面的硕士生刚毕业平均一个月净收入大概2500欧，医保还要收取近400多欧……美国没有强制医疗保险，很多人选择不买保险，然后大家就会说美国医疗很贵，但在美国花德国一样的钱买商业医保也能达到看病不要钱的效果。区别就是德国强制收缴，美国自己选择。再者，德国的税收真的很重，比加州的税都要高，说好听点叫福利社会，说难听点就是在德国真的也赚不到什么钱。最后，德国的房价近几年涨得真的很快，尤其是慕尼黑这样的大城市，市中心的房价已经超过北京房价了……我认识两个博士师兄，毕业后，最后都辗转到了美国工作，虽然美国生活也有好有坏，但总体感觉生活质量提高了不少，都买了别墅和心仪的车，这些在德国都很难实现的。总体而言，我单方面觉得德国不太适合个人发展……
德國的都市規劃真的是做的很好，讀了很多都市規劃的書很多也都是德國作者
日本的法律也很保護房客
不能亂漲 房東不能亂趕房客
日本東京不吃不喝13年雖然還是貴
但看看台北 己很感恩
泡沫經濟跌的很徹底
雷曼兄弟又大跌
讓我們有居住正義
終於可以在東京蓋製定透天
關鍵前提聽起來就是
地大，政府持有大量土地，城市化需求較低
輔助執行是
增加交易成本，完善租房政策，大量補助
台灣前提完全不一樣，不過政策參考還是可以改善情況，但問題就是政府的錢要從哪裡挪來
市價課地價稅，政府收入就綽綽有餘。可上網查德國之聲 DW的「土地轉型：德國的民宅用地不多了」報導。
其實政府真的不懂如何打房嗎?真的有心 可以派人考察德國這類國家 或是聽聽專業人士的建議
說穿了就是怕得罪建商 德國選舉不用保證金 而台灣要繳高額保證金 然後再看看那些建商每次送多少政治獻金 你就知道為何政府會"不懂"如何打房了 不然也不會最近才處裡完礦業法了
至於社會住宅 呵呵呵(遠望那些歧視者跟怕沒政治獻金跟選票的政府
唉，官員的考察真的...
吃喝玩樂占多少相信大家看新聞都知道了
好像有一部分也是因為如果打房那些 建商可能會影響到經濟 到時候台灣經濟會出現問題所以那些 政府也不敢輕易動
@@user-eb1jd7jn2i 夭壽讚XD
台灣還有很多地方要改善
說這個多 感覺移民德國比改變台灣更加簡單
我是覺得有時候在面對自己所處環境的問題與別的地方做的好時，有些人的反應有點過度激動。
這有好有壞，好的點是還很有志氣想要趕上別人的優秀。壞處是會過度樂觀自己情況其實很好改善。
但事實是無論大至國家民族，大小企業，小至個人生活考試成績。能改善已經很好。
平時考試成績中間甚至末段而大考直接衝到前三的情況不是不可能，但往往是會被當成勵志的故事你就知道多麼難得。
所有人都會希望自己所處環境社會方方面面都是優秀或是最優秀，但是事實是，任何社會都有其煩惱以及長期的問題難以解決。
我們該正視問題處理問題但也要學習與這些現實相處。
就近日本泡沫化後的改革就是個很可以參考的例子，他們也是不能隨便漲價強迫搬遷...，但這麼多年下來臺灣眾多有權責的就是沒有想要學著做...只想做些對實質效果充滿問號的表面工夫。
主要的問題是位高權重，那些有立法、行政權力的人
通常都是房產的大戶，你要如何讓它們拿石頭砸自己的腳
這也是為何打房越打越高
這兩個頻道我都剛好有訂閱 真的很喜歡志祺七七 @台灣家庭在德國的內容 非常受用
台灣的問題是太多公司總部 都只設在台北市 造成今天的局面 還有法規問題 總是有漏洞 讓房東有機會鑽
房價穩定的國家似乎共同點都是土地國有化。反之會迅速飛漲的都是土地/房屋商品化然後配套越來越跟不上
我覺得土地國有化不是關鍵因素，畢竟影片有提到德國房價穩定很長一段時間，那近幾年也是飛漲，但德國公有地應該也沒有大量釋出？
而日本經濟大蕭條後，房價也是穩定好久到2010，而從2010開始看各國房價幾乎都是飆漲，且德國還能買賣房屋/土地，也不是沒有商品化，只是德國是對不動產限制非常嚴苛的國家(還要加上配套的租屋市場法規)
我覺得雖然國有化不是主要因素，但是勝在後續立法相較輕鬆，不用看那些有意炒作的商人臉色也比較不怕政客操弄，看看現在各國，除去材料成本增加外不外乎都是因為人為的炒作，如果想要像德國這樣嚴苛，感覺在已開發國家已經不太可能了。
人口密度不能太高，不然房价肯定飙涨。
@@angel832000 嚴格說起來德國也不算土地國有化吧，日本也沒有，你要說案例大概只有新加坡，中國也是土地國有化，但他房價也很不穩定，至於你說炒作，中國也是可以炒作房價，政客操弄？既然都是政客了，那怎麼不能去讓國有化法條開後門或鑽漏洞，你說人為炒作，但德國這麼難炒作也是有漲，代表這就是大趨勢阿...就算土地公有，那房屋是否也是商品、裝潢也是商品、使用權本身也是一種商品，更不提不動產最重要的就是地點，台積電附近的不動產，對非員工來說就是毫無吸引力，但對員工來說就是很有價值，那以台北這種工作機會多很多的地方，就是對其他地方有高度吸引力，這也是為何雙北房價會這麼噴，不只是材料成本或人為炒作，要炒作也要有價值，像是苗栗什麼的就沒在炒吧，建案就兩三隻小貓，那德國的房價翻漲，我認為只是遲來而已，畢竟大家都希望在工作地點、學校附近，而這需求終究是有個上限
如果你要以極端案例來說可以控制房價就是只有國有住宅，全面禁止私人住宅，那就不存在交易問題，因為通通是國有，不然你說公有地只有使用權，使用權也是能炒作的，看看台北車站地上權那種
我覺得德國成功還有來自於城市分散化
跟東西德合併也有點關係
要課徵的是資本利得不是單純持有時間轉售課稅，按造實際買價與賣價的利得課稅(實價登錄實價課稅)，再來租金跟稅金本來就要連動這樣漲租金也要負擔更高稅額(薪資都有級距課稅)，高稅額不動產就能享有較高租金，低稅額則租金上限較低，當然這些都要配套有嚇阻程度的刑責，不然只會像勞基法重罰3萬那種笑話。
其實受訪者講的是大城市例如慕尼黑、柏林、斯圖加特等。我待的幾個城市基本上沒有這麼多人來看房，看房也不像面試。
還有關於鑰匙，也不是完全像她講的，一支鑰匙用到底…每個地區狀況都不一樣。
Sophie口條好清楚👍
聽完真的覺得
台灣居住正義還有很多
可以努力的地方🤜
唉
暖租不是用到飽，只是水，電...公司依照之前使用狀況推定的一個概略價，
屬於 多退少補
所以不能說是含或包
這個系列超棒的，志祺邀請的來賓不只是住在當地很久，而且都對當地買房租房的情況有蠻多了解的，可以讓大家清楚了解到當地的真實情況。
德國是個很特別的國家，之前在德國公司上班，聽德國同事分享，連在自己家裡烤肉次數都有限制，據說一年可以烤兩次，但如果超過，鄰居沒反對就ok，如果鄰居有意見就不能超過兩次，是一個管理很嚴格的國家，德國同事說到台灣跟東南亞工作生活，讓他們覺得很輕鬆，哈！
裡頭還有提到一點，城鄉差距的分配，
要是台灣不要工作都集中在某城市的某一區，
在很多鄉下地方其實還是很有空間的唄?
那些產業聚落對台灣城鄉問題是不是負面的阿?
什麼園區之類的，台灣明明很小為啥要縮得更緊更小?
1.產業聚落對城鄉差距有利有弊，聚落假設在鄉下，舉例來說竹科那邊，假設沒有竹科，新竹那塊本身發展應該就會很差
但這也是看執政者的角度，例如內湖重劃區這種，重新用產業聚落去打造，但說到底內湖還是在台北，這是加劇城鄉差距
2.台灣腹地太小，擁有造鎮機能的產業也有限，那有些重工業，也不可能插到宜蘭花蓮去破壞環境
3.產業聚落在上下游有群聚效應，也可以讓人才集中，例如同個區域都同種公司，跳槽什麼比較容易點，也不用換房子什麼的
實務上啦，就算各縣市都塞科學園區或產業聚落，也就是那塊聚落附近有
而德國那些大企業造鎮，也是圍繞那個企業本身，但台灣也就20個行政區，再加上地狹人稠
你說要怎分散2300萬人，每個行政區還是破100萬在那塊奈米地阿...
更不提台灣具有造鎮能力的企業其實很有限，如果不是政府主導，也很難造鎮
但政府主導的造鎮也就是那塊園區/重劃區而已，現階段人口開始負成長，我認為在去做城鄉均衡應該很難了
此外也不是說放個台積電就可以把偏鄉發展起來，頂多就是那塊附近會產生聚落
但當地的老齡化、人口流失也不會停止，只是會把年輕人口往那塊集中
再加上各縣市其實有其任務，像是宜蘭就有觀光運轉機能等等，也不一定是必須放什麼產業去均衡
@@Lzainside
對人民來講，居住跟工作兩個就是綁一起討論，
高雄人口270w台北人口260w，104打開，工作數量10w：4w，
當人口聚集越高於一點上，造成的就是房價會越疊越高，
你拉開距離就會分散大家對房子的需求度，
你說要發展起該區域，那是極度理想的發展，
但現存問題是存在高度聚集的產業造成了基本生活上的問題，
發展什麼的已經不是主軸了，現在是生活必須要工作，
可是工作又再高貴區，妳為了生活必須遷往高貴區，
高貴區你又住不下去，變相你的生活只剩下工作
產業聚落效應就是我在說的糟糕的地方，什麼跳槽方便，
問題是你人就是外縣市來的，跳去哪對你來講都是旅外，根本沒有好處，
我一個高雄人要是買不起房，在高雄能找到工作對我來講才是重要的，
你把人移去台北，說台北到處都工作方便跳槽根本是楚門世界，
劃一個假的環境告訴你這是你家，我住家裡還要花每個月薪水佔1/2以上大部分，
算個屁家。
@@yclai5999你的論述很怪，就算沒有設定產業聚落，你要怎樣讓私人企業願意去鄉下？答案就是在鄉下有產業聚落
舉個例子，你說你高雄人，高雄也有微軟南部辦公室，那請問高雄軟體業有噴飛？並沒有，就算有Google也一樣
但假設政府在南部規劃軟體業聚落，給予減稅、補助、低利或各種獎勵，那廠商大舉去高雄開分公司
那高雄的工作機會不就起來了，但問題就你講的，那個聚落附近房價會不會噴？一定會噴嘛
但你如果剛好住附近也就不用在買了，但你講的問題根本跟產業聚落優劣無關，單純就是我家不在台北，高雄機會少啥小的
所以就算沒產業聚落，你讓私人企業打散到各縣市，也不會把各縣市各種領域帶飛好嗎？
就算花大錢請微軟、Google在各縣市放個辦公室徵個十幾二十人，也不會帶動整個產業
那你說不要搞產業聚落，只要某些產業去某個縣市就有獎勵，那也行啦，但這就要很長期去發展才能平均
而且如果你說大家自由插點，那還不是會往市中心靠？有些產業聚落是插在荒地上還比較有辦法造鎮
你讓企業自由選擇辦公室，那些企業也是往交通樞紐蓋而已，應該很少公司會說那我就挑縣市最偏僻的地方買地來蓋吧
影片中講德國的人口分散很平均，但實際上德國各行政區也是存在薪資差距，比較差的也是比平均低20%左右
@@Lzainside
從你打"那你說不要搞產業聚落"之前的論述就沒有必要存在了，
你連生活都開始困難了，發展什麼的百姓根本關心不上，
有工作有地住，再討論發展，
因此我在講的也確確實實就是不要搞產業聚落，
而不要搞產業聚落就是為了不要讓大家因為奇怪的理由聚集於一個點上，
造成居住需求過度集中，導致炒高房價租屋價格等問題，
抱括聚集在市中心就是個非必要原因，甚至我認為有很多行業，
根本也不需要交通連上主要交通比如靠近高鐵什麼的，
軟體業就是其中一個例子，大家東西明明都是網路上可以來往，
甚至疫情發展這麼多WFH，你會需要再交通要道聚集，
就是來自外縣市的人要去高度聚集的產業上班的緣故，
不然各自散落根本沒有聚集的需求，薪資差異已經不是最重點了，
產業聚落造成的房價疊高的效應，很明顯遠高於其他因素影響力，
造成了百姓基本生活困頓的主因
@@yclai5999 問題就是就算政府不做產業聚落，產業本來就會自然聚集阿，你今天要創個軟體業，你不是在雙北，就是到台中或高雄這種大城市，誰會開在花蓮或屏東，然後要大家WFH，的確軟體業很適合WFH，但問題是政府要怎強制產業必須WFH？更不提有些接案公司會在北部就是因為其他客戶都在北部，例如接醫療系統，那你在東部沒幾間醫院，是要接啥案子；那你講的各自散落，重點就是各種公司就不會各自散落，大家創業租辦公室不就還是會在商業或住商區，你要怎樣設計法條才能讓公司強制散落在不同點去均衡發展？要軟體公司抽籤當辦公室？抽到嘉義抽到外島就只能去那邊？你的論述就很怪，產業聚落造成高房價+生活困苦這種推論太瞎了，房價又不是產業聚落造成的，竹科在那邊多久了？竹科房價也不是有聚落就已經噴飛，也是近十幾年才跟大環境一起起飛，而且這效應僅限於半導體，還是近幾年才有的效應，中鋼有讓高雄房價噴飛？中油有讓苗栗噴飛？很明顯沒有嘛
現在20-30歲的年輕人，真的能31年不吃不喝，買到房嗎？😂，我怎麼覺得是一輩子都買不到。前陣子看到台北地下室一樓的房子，開快900萬，頭很痛🤣。
看來還是乖乖在夢中蓋城堡好了…
他們會說「誰叫你買台北，你不會買苗栗嗎？」
問題是台灣城鄉發展不均，如果每個縣市就業機會都多而且薪資水準相近，那自然就不一定要買台北啊😑
鑰匙的部分不一定，租屋沒薪資單也可以找擔保人，合約是可以簽包電費的，看合約怎麼打，租金房東可以漲但是必須先取得房客同意，不同意需給房客至少三個月的搬家時間，所以內容不是全正確的
我人現在也在德國
台灣要改我覺得很難非常難
一來能修法的那些民代、議員、立委 可以說全部都是既得利益者
想當年王金平的土地多到一個境界
選民會去靠腰買不起房嗎? 不會
但如果說要調高地價稅、房屋稅、限制調漲費用等等 有損自己利益的 選民一定天天去靠邀
加上那些民代還需要民間捐款、獻金等等
台灣靠不動產被動收入的有錢人其實真的不少 ，
拿台北捷運來舉例 進出人數 前30名的站 每個出口 方圓150公尺
小小20坪月租金就至少10萬起跳了 按照進出人數 方圓/租金還呈等比增加
感謝分享！
台灣居住正義改革最大的阻礙就是掌權者＝既得利益者
小至監督政府的立委或議員，很多都是在地建商或和建商有掛鉤的
但我還是抱持著希望
希望年輕的立委出來趕跑那些腐爛的老屁股
對阿 不過台北人仍然選擇蔣萬安 帥真的可以當飯吃 哪怕自己的背景與居住正義完全化不上等號 如果政府的組成仍然是那群既得利益者 台灣居住正義永遠不可能落實
住香港的人還是不要看了…看了都是淚
這集好棒 為台灣年輕人發聲 學學德國制度吧！
看到廣告時志祺的樣子笑噴XD 好 那我繼續看了
德國房子不是鋼筋水泥的，老一輩的人有的還自己蓋房子，超強的動手能力跟老美有得拼！歐洲有的國家買房子還能貸款比房價更多，因為還要裝潢啊！這點還真的很貼心。圖書館不只能借書，甚至還能借畫作回家掛。
簡單講就是配套措施很完整，但兩國發展歷史軌跡跟方向不同，但德國這叫居住正義嗎? 講直白點就是透明化加上補貼，影片中提到，5-10年內房價上漲60%，那租金是不是也會漲，請問德國人收入增加有追上房價漲幅嗎? 加上難民和移民政策，導致房屋大量供給不足，講到這有人認為德國未來房價租金會下跌的嗎? 最後也是最重要一點就是歐央的利率，影片開頭有提到德國人過往喜歡租房，那是因為利率比較高，租房划算，如今在低利率環境下，紛紛轉而買房。現在我們來看一下歐元-美金-台幣，匯率在某種程度上算是反映經濟體的實力與成長性，三種貨幣之間，只有歐元是長年走貶，在這樣的情況之下，歐央能升息的幅度有限，也就是這樣的超低利率可能是常態，而房價成長也是。德國是上個世紀的霸主之一，工業技術也是世界頂尖，長年累積下來的資本，加上早期良好的租屋市場機制規劃，才有如今好評，觀其歷史發展軌跡，能出其右的不過英美日，但後者因國情不同而出現不同面貌，而台灣是個短期時間內，透過都市化集中化，快速發展的經濟體，在人多地小的情況下，很難實施德國那樣的分散策略，在財政資源有限，既必須增加國防支出，又要完善各大建設，後有勞健保制度及軍公教制度待改，租金只能部分補貼，各地方政府自己加碼，加上長期大量社會住宅，狀況才會有所好轉，故德國雖有可借鏡之處，但也別過度醜化自己國家。
好羨慕德國喔！這才是真正落實居住正義的國家，哪像我們國家喊了好幾年也沒落實居住正義🥲
喊越大力，房東的口袋越滿
左手賣地，右手打房
居住正義就是個口號
炒房女婿棒棒啊，實際登錄讚
有阿~
建商女婿要說實價登錄，價格一公開，大家一起漲😊
也許 真正的漲房租 叫做聯合哄抬物價
好讚！突然想去德國留學了！
難怪之前去德國玩的時候那邊的亞洲留學生感覺特別多！
在德國那幾天被到處帶去玩帶去吃🤣
我喜欢的两个博主联动了欸！开心
政府在打房果然是玩假的 果然要學德國一樣 買賣房子附加費用直接調高10-20% 應該就可以減少炒房
感謝分享
台灣要做的話最基本就是以里為單位的都更，重新規劃格局外也增加數量容量，不過這又牽扯容積率問題。再來工作問題也很嚴重，同工作高雄台中可以差快50%，比台北更是快100%。
志祺好ㄎㄧㄤˉ😂（廣告的時候）
國外都很保護租客，對它們來說租客是弱勢，更需要保護。我們之前還因為疫情有政策是，即便房客付不出房租，也不能要求他們搬走，強制搬走政策跟執行直接暫停。政府也有公告一年房租漲幅的天花板，絕對不會超過通膨，呵呵
五年前在荷蘭租過房子，沒有地板的，要自己裝，搬走時還要花錢拆掉。
我在瑞士蘇黎世 也不太容易找到租房～但單坪房價倒是比台北便宜。
台灣政府是不停地把地賣給建商 然後再讓建商沒有任何條件要求下賣給人民
或是一起分
遠方的東邊，在板橋園區挖山養魚，是為了沒有距離的通訊
亞洲國家資源都太集中在city了，歐美這種suburban的確實會讓資源分佈好一些
后发地区都是大城市集中
還是要看國家 英法也是有巨型城市 德國算少數沒有巨型城市的大國
@@nathanhuang6166 英美的大城市其實都是一個市中心+許多衛星城，就像sf bay area，great LA metropolitan，其實大部分地區都是suburban沒啥高樓，人口密度也不高
美國紐約、芝加哥就很集中，西岸的洛杉磯、舊金山就還好。
鄉鎮透天也1200萬了...
我真的很自然的把芒狗狗聽完了 :)
5:24 換算成台灣的坪應該是21.4-25.7吧，因為台灣有公設比，大概佔3成
現在重點是台灣鄉下也漲得很誇張阿......
就像我家這邊沒有高速公路的山區 也沒什麼就業環境 全新透天也都要一千多萬.....(加上台灣鄉下的薪資....)
而且影片中的德國的賣房成本 在台灣基本上都應當地直接轉嫁到買方 變成買房就應當富這價格
現在年輕人聽到一間百萬的房子都還覺得是詐騙 有問題的房子吧....
其實可以明顯感覺到，如果房價超出市場行情多少屬於犯罪的話，那缺少套利、炒作的市場機制，建商會增加建案的意願也會比較低，
加上德國對於環境相關的法規要求高，所以降低提出新建案的意願。
看特斯拉在德國蓋的廠房就知道有多不容易了。
台灣應該可以學日本，提高持有成本，不要用屯房稅，而是一概而論，
另外大樓或社區型的房子，需要依照年度提撥和高修繕費用，
販售的房子應該要有透明化的公式，從地價、建築成本、年份這些提供一個客觀的公式
畢竟建築成本會依照當時建材和法規要求有不同，
房屋也會有老舊攤提的狀況，畢竟老舊要付出的維修成本就不同，
坪數也要建立實坪制才行
台灣的房價就是鬼，德國超適合移民
志祺七七團隊
也希望可不可以請到有誰住在北歐國家 或者紐澳國家的人
很想知道這些國家整體大環境如何
民生經濟 房價又如何
美國 日本 澳洲 他們 買民生 正常會比台灣低 我去澳洲和日本玩過 有的貴 但沒貴多少 牛奶 差很多 蛋4塊
@@jolinstellar5670 2年前去玩0.27 現在0.21 當時吃的明治冰淇淋 等 20多 現在應該20以內 匯率的關西 ...
就是呀，不會甚麼sophisticated city vs town, 也該buildings空幾條街來排,
感謝志祺，蘇菲亞分享❤️👍
台灣不就是持有成本太低的問題嗎
一堆房東囤了好幾間房子
一間每年繳的稅比一台國產車稅金還低
租金甚至繳房貸還有剩
房租還不用繳所得稅
靠房租就可一直滾出一間又一間房子來
管制越多，供需失衡就越大
一年半前剛搬新家, 當時旁邊有個工地在建兩層的幼稚園, 已經有個雛形了. 現在再看, 還是只有雛形, 不過是水泥墻加了窗戶....
平時都看建築工人慢慢悠悠的操作, 要不然就是直接停擺個好幾個星期....這當然不僅於這個建築物, 日常修馬路、地鐵手扶梯、人行道、鐵軌什麼的, 所有工人的態度都一樣, 漫不經心, 喜歡站著聊天, 或是兩個人站在一邊盯著一個人工作.... 是個發展非常緩慢的國家 (住過德國4個大城市, 2個偏鄉的個人見聞....)
如果台灣要打房，一堆拿房子抵押給銀行借錢的中小企業直接倒一片
惡性循環，企業、建商、銀行，根本吃定了政府根本動不了
最重點，持有"多"戶的成本並沒有談到，這是最根本的原因，台灣愛炒房主因是持有多戶成本異常的低，房子賣不掉至少也保值。台灣愛炒房也造成勞健保可能破產，少子化問題
有幫忙解決問題的政府真的很幸福❤
直接限制一人名下只能有一間居用途的房子呢？夫妻屬共同持有的部分也就只能有戶，房子自然會多出來？
如果限制太極端惡劣，購買二房三房需提交申請書，並派人不定時查水錶是否為居住使用同住人是否為親屬？可以有效減少壟斷嗎？
本人在德國... 這個標題太聳動了吧，我還是有從我自身跟朋友的經歷聽到很多奇葩房東事蹟...
這幾年德國房價也是狂飆，只是相對台灣的房價薪資比合理。
翻譯的不好。Grundsteuer應該翻成「房產稅」而非地價稅。稅基Einheitswert也不是公告「地」價。而是包含土地與房屋價值，算是地價稅與房屋稅合一。
沒有地方住會衍伸很多社會問題
這系列影片越看越令人鼻酸
希望台灣可以學習
很難….
一堆議員立委都在畫地重劃…這才是他賺錢的地方，這樣基本就不可能有居住正義
你要交更多稅嘛
恭喜，沒利益就是國情不同
我也希望，但最後絕望🥲
十幾二十年前，德國購屋利率很高，9% 10%都有，購屋人不多。 市區房價比鄉村高很多，喜歡市區居住的人，很多時候寧可繳房租也不願意住到郊外，當然很多家庭有了孩子，決定買房，就搬到郊外，給孩子更好的生活環境，成本也比較低。
最後，住鄉村最好還是要有車，罷工、火車停開、等火車一天幾小時就過了。
買房沒自住滿三年賣掉也會要繳將近50%但出售稅，跟銀行貸款沒滿十年賣掉也要繳錢給銀行。
另外補助還有kfw 等貸款補助，baukindergeld比較像是補助不是貸款項目，薪資還要在一定水準一下，太有錢申請不到..ㄓ
跟政府買地可以，但要排隊通常要地方是有良好名聲，才會排到你，基本上不用多想。
很多德國人抱怨的事情......我想想台灣.....就覺得他們根本沒什麼好抱怨的。
像是房價、少子化......
德國租房像面試一樣.......超難找....
像慕尼黑根本很難租房
@@waynehsintw6647 還超級貴 😂
我之前就是待在慕尼黑郊區.....找到想打包行李回家.....
可以訪問下新加坡的
控制租金那個我覺得很棒...可惜台灣學不了QAQ
（我現在背房貸到起笑...)
壓力一定很大吧..
臺灣的房地產現況真的是在抓最後一個，苦的是有自住需求性買在山頂的一般人。
說真的制度面的東西也就那樣，政府願不願意做而已。
打房最好的方法就是蓋公宅，買了之後永遠不得轉售
很諷刺 初衷要幫助 有需求的人 還有人獲利一倍的新聞
居住正義不用談~~基本上建商可是政治獻金很重要的來源
德國不愧是謹慎嚴謹的態度，居住環境真是太好了！買房不是那麼重的負擔。
負擔ㄧ樣重！
@@c.l.c.2024 你哪邊看到一樣重了，影片內都解釋了慕尼黑不吃不喝16年就買的起
台北要31年，差了快兩倍
德國的問題在於房租過高，高到一般人被房東壓榨到沒辦法籌出頭期款的錢
在慕尼黑一間３０坪房子租金一個月2000歐算很基本的開銷了．現在１０萬人口的小城市租個雅房也要三百到五百歐不等
只能說，美好的國度總在他鄉．這種想像反映的未必是客觀現實，更多事自己對自身所處環境的不滿而已
@@user-eb1jd7jn2i 我不是只看影片，是親自查找喔。我不在慕尼黑，但是我所在城市的新房換算成台灣坪數，平均跟台北蛋黃區邊邊ㄧ樣貴，這是事實！更何況是慕尼黑
不吃不喝多久這個標準還要看薪資，每個人薪資又不ㄧ樣，每月就可以差到幾萬至幾十萬，直接看單坪價更準，要是你在德國不是超高薪階層，你以為你只需要16年不吃喝嗎(?
德國非高薪階層，取中間值的人的薪資扣掉40%左右的稅（你願意嗎）比台灣類似條件稅後的薪資高一點，並沒有高很多
買房的負擔很重
就如同要一個已經三十歲的人還原到嬰兒期的模樣，Sopia 超聰明，沒被這種“還原論”唬住！
？？
政府就是炒房兇手之一啊！重劃抵費地拿出來讓市場標天價，這不是政府帶頭炒房，不然是什麼？！
有一個疑問: 如果在德國租金不可以包括電費, 那分租的場合不會很麻煩嗎? 例如在四房分租的時候有3家電力公司供電?
而且公用空間(廚房和浴室等)的電費要怎麼算?
WG 的話，就是房客自己去分，沒看過一個 WG 有分不同電表的。房客自己跟電力公司簽約，房東不插手。
我遇到的狀態，其實還是一戶用同家電力公司。 然後會依照比例分配。公共空間當然也是平分。
打房效果根本問題是那些政治人物本身就不想房價下跌，自己有得賺。那些政治人物書讀那麼高會不知道該怎麼打房?不是不知道只是官商勾結
台灣就是房價太貴了，大家全部把錢貢獻給房東房貸，經濟根本無法成長，光養自己就養不活了，哪還有錢養小孩，所以少子化是正常！最近看iku老師的「台灣一般房子價格只值300萬左右」影片，覺得台灣的房子真的就是這個價格，又老又舊的房子還有上千萬的價值也太奇怪了對吧？
法律兩個字，在台灣要落實根本不可能任務! 問題大家都知道~但就是做不到
德國真的很先進，不管任何方面
兩黨都完全執政過，房價也完全起飛，2022年3月立法院囤房加重刑罰的法案也被藍綠聯手否決......
房是拿來住，不是拿來炒的。不管價格多少，你總要一間來住，所以房價漲跌與一般使用者無關。一句話，漲價歸公，我看誰還會再炒?
蠻想知道台灣有這麼多空地，那些地能夠蓋嗎? 聽完感覺台灣就是在土地分配下有問題，轉手到人民手中都不知道先被建商跟政客炒幾手了
在南德的菸酒生幫忙補充，
1.巴登符騰堡邦和拜揚邦這兩個南德地區的大學(如慕尼黑理工、慕尼黑大、海德堡、杜賓根等知名大學
自2018年起會跟國際碩士生收取每學期1500歐元(約台幣50000元)的額外費用(直接繳給邦政府)，
是用來幫助清寒或未開發國家的國際生的互助基金，
加上很多研究所常常會念很久都無法畢業(大部分德國除了期末考試三次沒過會被退學外沒有修業年限)，
政府為了保留名額給其他研究生才決定收這個額外費用。
2.申請學生簽時需要有限制提領帳戶，念學位的學生通常是先存一年，
等到簽證到期延簽時再一年一年補齊，
但第一次延簽時"通常不需要"付帳戶餘額證明就可以拿到1~2年時限的居留卡，
所以想申請的同學最多先準備約12-15個月的金額即可(目前861歐/月)，
學生可以打工兼職，每個月400歐以內的mini job不上稅
3.每個邦的物價不同，
德國除水電(每月約100-150歐)、保險價格(學生公保每月110歐左右)比台灣高外，
超市日用品的價格甚至比台灣低很多，一個月自煮通常200歐就能過得很好，
加上房租每月生活費大約在700歐左右
德國唸大學並不是完全免費，還是要付ㄧ些手續費，譬如申請學生證。當然費用不高，把它忽略，視為免費亦可。
這就是為什麼人家是核心國家我們是半邊陲
即使我們有六都分散首都，結果首都緩漲，其他五都在飆漲...
政府看一下啦！
不過他們都是擁地自重者或是跟建商有關係的…