베트남 뿐 아니라 난 태국에서 2년째 살고있는데 동남아에서는 집이나 콘도 절대 사는거 아닙니다 그냥 1년씩 렌트해서 사는게 최고 입니다 베트남 보다 훨씬 잘 사는 태국도 지금 집이 안팔려서 외국인들에게 팔려고 혈안 입니다 베트남은 더 하지요 공산주의 국가는 정책을 못 믿어요
2억2천을 국내나 미국 배당주에 투자하는게 더 이득임 베트남은 외국인이 부동산을 소유 못하기에 베트남에서 아내명의로 부동산 사서 이혼하면 쫄딱망함 동남아에서 외국인은 자산을 본국이나 미국배당주로 보유하고 배당금 받아서 베트남월세내고 사는게 좋음 나중에 베트남 떠날때도 바로 떠날수있고 부부가 갈라선다고해도 재산분할에서 깔끔함 절대 큰돈주고 와이프나 타인명의로 동남아 부동산 사면 안됨
국내주식 X , 미국 주식 O 국내 주식 믿고 한국부동산 정리하고 이민간 사람들 IMF때문에 제대로 당했죠. 고정수익으로 해외에서 최소한의 비용으로 살려면 언제나 레버리지가 중요하지요. 한국이 망해도 미국주식 달러 환율 좋으니 다행이고 한국 경제가 호황이라면 한국 주식만 오를까요? 일자리도 넘치고 무슨장사를 해도 잘될텐데 이땐 한국에 다시와 일하는게 맞다봅니다. 그럴가능성은 거의 없지만요.
저도 한베가정입니다. 이제 15개월된 아들하나 있습니다.가끔 베트남 시골에서 여유있게 생활하시는분들 유투브보면서 시골에 가서 생활해볼까 하다가도 아이 교육생각하면 안되겠더라구요. 호찌민 생활비 싸지 않습니다 . 자가인데도 월 350-450만원 듭니다. 한국하고 별 차이가 없어요
생각보다 많이 들어가네요 아이 교육비비나 베트남 현지인들과 비슷하게 로컬생활을 하지 않으니 들어가는거 아닐까요? 영상처럼 저도 직장때문에 베트남에 거주한지 벌써 4년차가 다되어가는데 우리나라 부동산도 거품이 심한데 베트남 부동산은 정말 말이 안될 정도입니다 ㅋㅋㅋ 집값이든 월세든 말이 안되는 수준이죠 물론 완전 로컬 집들은 싸지만 한국 사람이 살기에는 너무나 힘든수준이구요 . 베트남 대학에서 한국어 전공하고 저희 회사에 들어오는 신입 월급이 60만원 정도 되는데 이것도 베트남 기업에 비해 10~20%이상 높은거라고 그친구들이 말합니다 베트남 평균월급이 40만원선 정도라고 말하는데 월급에 비해 물가가 너무 비싸긴 하죠
아주 쉽게 거품측정 계산하는법은 월 임대료를 매물가의 0.5%..., 연수익이 매물가6%수익이 나는가를 계산하면 답이 나오는데 제 경험상 베트남 부동산은 0.1% 나오는곳도 거의 없습니다. 보통 상식적인 정상가격의 10배는 기본이고 조금 심하면 수십배에서 수백배까지 가격이 부풀려져 있습니다. 참고바랍니다.😅
댓글을 보니 공산국가 베트남에 집인지 거물인지 토지인지 비싸게 구입해 호가만 높이고 팔수없어 불안해하는 분 많네요 어느정도 기반이 있고 현금 흐름을 만들어 놓았더라면 베트남이건 태국이건 라오스건 4성급 5성급 호텔이건 리조트 건 일주일이건 이주일 이건 빈둥거리면서 쉬고 소비만 하면서 장소를 옮기면서 놀지 머리 아프게 공산국가에서 사업을 하고 현지 여자이름으로 재산을 다주고 망하거나 왜 개털이 될려는지 에너지가 넘쳐나는게 부럽습니다
저 가격이 토지 가격이 포함된 가격인지 아닌지 모르겠네요. 사회주의 국가나 영국 같은 경우에는 토지는 국가 소유라 건축시 최장 99년 토지 사용권을 설정해 주고 또 조건에 따라 1차, 2차 연장해서 백 몇십 년 사용할 수 있는 식이더근요. 원래 주택은 수익용(상업용) 부동산이 아니기 때문에 수익환원법을 사용해서 평가하지 않지만 이 경우에는 내가 월세를 살거냐 아니냐를 판단하는 정도이니까 이런 식으로 계산해봐도 될 것 같네요. 왜 200을 곱하라는지 처음에는 갸우뚱했는데 12개월을 0.06으로 나눠버린거군요. 혹시 궁금한 분을 위해, 수익용(임대용) 부동산에의 투자의사결정 시에는 미래 현금흐름(CF, Cash Flow) 그러니까 연간 임대료를 시징이자율(투자수익률, IRR)로 환원하는 방식을 사용합니다. 동일한 금액의 투자금을 은행에 예금했을 때의 예상수익(이자 수익-제세금) 이상의 수익이 가능해야 부동산에 투자를 결정할테니까요. 임대료 수익이 은행 이자보다는 높아야 투자를 하겠지요. 건물을 직접 관리하거나 관리를 위탁한다면 골치 아픈 비용과 시간, 위탁 비용도 고려해야 하니 현금흐름에서 빼야겠구요. 또 건물의 감강상각도 고려를 해야 하구요. 건물의 내용년수 후 재건축 비용의 적립을 위한 충당금도 매달 설정을 해야하죠. 그만큼 임대료 수익에서 차감이 되는 것이니 투자수익률은 시장이자율(은행이자율)보다는 높아야겠구요. 그래서 베트남 이자율이 5% 정도지만 더 높은 6%로 계산하신 거 같구요. 다만, 토지 가격의 포함여부가 불분명해서 이걸 어떻게 판단해야 할지는 모르겠네요. 사실 토지의 입지나 장래 개발 가능성 등은 거래에서 고려할 중요한 사항이거든요. 투자 의사결정에는 장래의 자본이득 가능성도 고려해야 하고 토지 자체 가격과 건물 가격이 장래에 상승하거나 떨어질 수도 있죠. 많은 것을 고려해야 하죠. 단순화한 수익환원법의 공식은 P=R/r 로 계산합니다. R: 연수익, r: 투자수익률(=시징이자율), P: 수익용 부동산의 가격, R은 연간 임대료니까 월 임대료×12개월로 계산합니다. 여기서 임대료 300,000원에 200을 곱하라는 건 공식대로 하자면 원래는 300,000/0.06×12개월 또는 (300,000 ×12)/0.06 으로 계산하는데 암산하기 쉽게 12/0.06을 먼저 계산해서 그 결과값인 200을 곱하라는 의미인거네요. 만약 5%로 환원한다면 12/0.05=240이 되는 식. 개략 이 정도면 수익용 부동산의 가격 산출 방법이나 투자의사결정의 이해에 대한 상식으로 알아두면 될 것 같습니다. 수익용 부동산의 중에서 대빵은 숙박업소죠. 건축비+인테리어비=건물 원가로 계산하지 않고 수익환원법으로 계산하면 공실률이 낮고 회전율이 높다면 엄청난 가격이 나오게 되니까요. 그래서 토지 수용을 한다든지 할 때 인근의 다른 건물들과는 평가 금액의 단위 자체가 다르게 나옵답니다.
저도 베트남 아내와 거주하면서 얼마 전 아파트를 구매하게 되었는데~ 베트남이 의외로 집 값이 장난 아니게 비싸더라구요~ 이번 영상도 유익하고 공감가는 부분이 많아서 재미있게 잘 보고 갑니다~~~ 행복하시고 즐거운 주말 보내시길 바라며 아내분과 계속 예쁜 사랑 하시길 바라겠습니다!~
필리핀 같은 경우는 답 없습니다. 부자들이 부의 대부분을 차지하고 있어 땅값 집값이 하늘을 뚫어 버렸지만 경제 위기가 와도 집이 렌트가 안되도 절대 임대료 안 낮춥니다. 몇년이고 그냥 비워 둡니다. 왜?? 돈이 있으니까요. 필리핀은 진짜 답 없는 동네입니다. 베트남은 공산 주의고 땅을 나누는 바람에 뒤로 긴 땅이나 건물이 많죠. 개인이 가진 땅을 내 놓기는 하지만 외국인이 사기엔 비싸죠. 외국인 프리미엄으로 팔기도 하고 베트남 와이프가 무조건적으로 사라고 꼬득이거나 남겨 먹으려고 하는 경우도 있고요. 지금은 미친 가격입니다. 한국보다 더 비싸다 생각하면 됩니다. 부동산 투자??? 지금은 비추입니다. 언젠가 베트남도 알게되겠죠. 부동산 폭등으로 일부만 잘먹고 잘살게 된다는 걸. 그럴때 공산당이 어떻게 할지는 중국을 보면 됩니다. 망해가는 중국이 선행지표가 될겁니다.
저도 하노이 거주하고 있지만 눈뜨고 코베이는 일이 많이 일어납니다. 말씀처럼 경재 관념 무지한것때문에 그걸 이용하려는 베트남 사람들도 엄청많아요 자기 가족 아니면 전부 그렇다고 보는게 편할겁니다. 한국인티나고 외 지 여행이라도 가면 말도 안되는 가격으로 변합니다. 특히 식당
저는 27년전 호지민시 12군에 ( 그때 당시는 혹먼 ) 370메타 스케야 130평 땅사고 2층집을 지어봤는데 그때당시 1메타 스케어당 25만동 370메타 한화 600만원인데 지금은 100배 올라 땅값만 한화로 6억 정도 됩니다 ~ 전에는 베트남 사람은 땅만 사면 무조건 올랐는데 ~ 지금은 베트남 땅 아무도 안산다는데 이유는 너무 올라서 입니다 ~ 지금 베트남에서 땅사는 것은 정신나간 사람이지요 ~ 25-30년전 샀어야 ~ 옛날 이야기 ~
저희 어머니께서도 호치민 공항 근처에서 집 2채를 한채로 연결된 타운하우스를 구입 했었는데 당시에 엄청 싼 가격이지만 현시세가 많이 다운된 상황이지만 그래도 10억원 정도는 무난하게 받는 물건이네요! 참고로 넓이 8m 길이 12m 이층집이고 옥상이 있는 집이며 시장에서 상인들에게 랜트를 주고있는 집입니다.
그래도 베트남인으로 키우는 게 더 좋을 겁니다. 토지와 건물을 살 수 있고 법인을 쉽게 만들 수 있다는 것 또한 매력적입니다. 물가가 그만큼 낮고 제조업이 부흥하고 있다는 것은 제조업이 성숙하고 기술력 패권이 조금이라도 경쟁력이 생길 수록 도심의 성숙도는 올라가고 서울 집 값처럼 엄청 오를 겁니다. 후진국에서 개도국으로 개도국에서 다시 선진국으로의 이동은 대부분 다 그런 과정을 겪습니다. 불변이라고 생각합니다.
저도 부동산 보다 배당을 선호하는 편입니다. 화폐의 총량이 늘어나면 물건의 가치(물가)가 상승하고 그 중에서 공급이 제한적인 물건(부동산)의 가치가 더 상승하는 것이 상식이지만 요즘 한국은 인구가 줄고 있어서 지방 부동산에는 이 상식이 적용되지 않는 것 같습니다. 그래서 몇년 전부터 마르지 않는 샘물(현금흐름)을 배당으로 찾아봤습니다. 노후를 배당으로 감당하려면 연 배당성장률이 물가상승률 보다 커야 했고 이것을 충족하는 상품을 미국 배당성장 ETF인 SCHD에서 찾았습니다. 첫해 배당율이 약3% 이지만 연 배당성장율이 6~10%정도 이므로 시간이 흐르면 노후를 책임질 것 같습니다. 주가도 미국 경제성장과 비례해서 성장합니다. 요즘은 경제적 자유를 꿈꾸는 파이어족에게 인기가 많아서 SCHD와 동일한 지수를 추종하는 국내 ETF도 여러개 출시되었더라구요.
그건 부동산이 금리를 바탕으로 하고 있기 때문이에요 인플레이션에 상품 가격이 오르니 집 값도 오를 거라고 착각 하면 안되는 건 집은 상품과 달리 현금 주고 사는 사람은 없고 대출 끼고 사는 사람들이 대부분이라 인플레이션으로 금리가 높아지면 매입 선호도가 급격히 떨어지기 때문이에요 여기에 한은 금리 5% 도 아니고 3% 대에 집 값이 무너지는 걸 보면 우리나라가 얼마나 거품이 있는지 알수있죠 그리고 그동안 낮은 금리로 부동산 거품을 경험한 나라들이 모두 미국 금리보다 낮은 금리를 유지하려고 하고있고 금리 인하를 미국 보다 빨리 하려 하고 있는 이유 역시 일본의 잃어버린 30 년을 자기 나라에서 반복 하지 않으려 환율 방어를 포기 했기 때문이에요 ,,, 우리 역시 미국과 2% 의 금리 차로 지금 미친 환율과 물가를 경험 하는 이유고요
@@opp-dg8vx 통화량 조절(물가 조절)을 위해 금리를 올려서 부동산 가격이 일시적으로 떨어졌다는 것도 맞습니다. 그리고 부동산도 수요 공급의 원리를 따르는 것도 맞습니다. 수요가 충족되어야 금리에 따라서 부동산 가격이 움직입니다. 그러나 지방 부동산은 수요가 충족되지 않는 것 같습니다. 물론 지방에도 수요가 많은 알짜 부동산은 있지만 평균으로 볼때 인구가 줄어 수요가 줄면 더 이상 부동산의 이점(공급의 제한적)이 사라집니다. 그러나 여전히 수요가 많은 수도권 부동산은 금리에 따라 가격이 결정될 것입니다. 요즘 기사를 봐도 수도권 부동산은 오르기 시작했는데 지방 부동산은 여전히 약세 입니다.
@@opp-dg8vx 부동산 가격이 금리를 바탕으로 하고 있는 것도 맞지만 수요와 공급을 바탕으로 하고 있는 것도 맞습니다. 통화량 조절(물가 조절)을 위해 금리를 올려서 부동산 가격이 떨어졌지만 금리를 내리면 다시 부동산 가격이 오르는 것은 수요가 충족 되었을 때 입니다. 지방은 인구가 줄어 알짜 부동산을 제외하고 금리에 따른 부동산 가격 변동폭이 줄어드는 모양입니다. 요즘 기사를 봐도 수도권 부동산은 오르기 시작했지만 지방 부동산은 여전히 약세 입니다. 부동산의 수요와 공급에서 수요가 약세로 돌아서면 더 이상 부동산의 이점(공급 제한)이 사라집니다. 그 현상이 수도권과 가장 먼 지역부터 나타나는 것으로 보입니다.
그렇게 경제지식 투자감각 좀 있는 사람중에 한국에서 몇년 일해서 모은돈으로 돌아가서 엄청난 부자가 되있던 젊은 분 다른 채널에 잠간 봤었는데.. 부동산 투자로 많이 벌었던거 같아요. 원래 성장기에는 그렇게 돈 버는 소수와 안주하는다수가 갈리게 되어있죠. 특히 저개발국에서 개도국정도 되면 급성장이 시작되는데 이때가 어찌보면 기회의 시기이기도 하죠.
내가 사는 붕따우지역도 매년 땅값이 오르는데 고속도로를 뚫느라 정부에 땅판사람들이 자동차사고 집새로만들고 분위기가 좋음. 토지법변경으로 내년1월 1일부터 정부에서 실가격으로 토지보상이 이루어지는데 다들 기대하는눈치. 베트남은 도시화율이 40%대라 아직 인프라를 더만들어야함.
그래서 경제관념이 없다고 비꼬신거겠죠. 호가상의 거품을 자기들끼리 매매해봤자 철저히 경제관점에서 기대수익률로 본다면 무슨 미술품도 아니고 그냥 탈세목적으로 거래하는거라면 굳이 호가상의 매매가가 그들에게는 의미없을수도 있습니다. 그런게 아니고 매수매도 스프레드를 발생하는게 목적이라면 당연히 기대수익률대비 평가하는게 상식이겠죠. 엄청비싼가격으로 그들끼리 리그하는건 일종의 미술품과 같은포지션이거나 그외의 자금세탁목적이 아니라면 당연히 경제관점으로 보면 이해할수없는 짓이 맞습니다. 원금보장되는 무위험리스크투자가 연5%기대수익률인데 평당 4000하는 곳의 기대수익률이 얼마인지 궁금하네요. 원금손실리스크가 존재하는 부동자산투자로는 향후 그 부동자산을 통한 임대수익의 기대수익률이 5%를 아주 많이 훨씬 상회한다면 그가격이 거품이 아닌 적정 가격이겠죠.
베트남 뿐 아니라 난 태국에서 2년째 살고있는데 동남아에서는 집이나 콘도 절대 사는거 아닙니다 그냥 1년씩 렌트해서 사는게 최고 입니다 베트남 보다 훨씬 잘 사는 태국도 지금 집이 안팔려서 외국인들에게 팔려고 혈안 입니다 베트남은 더 하지요 공산주의 국가는 정책을 못 믿어요
아주 정확한 지적 입니다. 너무나도 거품이 황당하게 끼어있어요. 저또한 거품이 거찐다면 구입할 의사가 있어요. 진솔한 주바베님 영상 잘 보고 있어요.
2억2천을 국내나 미국 배당주에 투자하는게 더 이득임 베트남은 외국인이 부동산을 소유 못하기에 베트남에서 아내명의로 부동산 사서 이혼하면 쫄딱망함 동남아에서 외국인은 자산을 본국이나 미국배당주로 보유하고 배당금 받아서 베트남월세내고 사는게 좋음 나중에 베트남 떠날때도 바로 떠날수있고 부부가 갈라선다고해도 재산분할에서 깔끔함 절대 큰돈주고 와이프나 타인명의로 동남아 부동산 사면 안됨
정답
국내주식 X , 미국 주식 O
국내 주식 믿고 한국부동산 정리하고 이민간 사람들
IMF때문에 제대로 당했죠.
고정수익으로 해외에서
최소한의 비용으로 살려면
언제나 레버리지가 중요하지요.
한국이 망해도 미국주식 달러 환율 좋으니 다행이고
한국 경제가 호황이라면
한국 주식만 오를까요?
일자리도 넘치고 무슨장사를 해도 잘될텐데
이땐 한국에 다시와 일하는게 맞다봅니다.
그럴가능성은 거의 없지만요.
무슨 소리 합니까??
아파트 건설해서 처음분양 할때 외국인지분(분양) 같이 합니다.
알고나 댓글 남기세요
무슨 외국인이 부동산을 못 산다고 하는지ㅋㅋㅋ 개웃겨서
모르면 그냥 있으세요
아는척해서 밑바닦 보여주지 마시구요ㅋㅋㅋ
개코나 알고나 댓글을 달아야지
개 웃기네ㅋㅋㅋ
@@랑인-s2y 정확히 아파트 중 외국인 허간난 일부 지요 다른 부동산 못삽니다 아파트도 다 살수 있는게 아닙니다
베트남에서 외국인들은 부동산소유 금지입니다 아내명의로 부동산사고 쪽박차신분들 많이보았읍니다
좋은 말씀 잘 들었습니다. 오늘도 많이 배우고 갑니다.
공산주의 국가에 절대로 부동산 사면 안 됩니다.
언제든지 국가에서 몰수할 수 있고 이유없이 재산 뺏겨도 분쟁 한 번 못해보고 뺏깁니다.
사실을 제대로 직시하셨네요 ...
부인께 경제관념 잘 알려줬군요 ㅋ
오늘 정말 좋은 이야기 멋지십니다
저희도 한베부부입니다. 영상 볼때마다 항상 많은것을 배우고 갑니다~ 감사합니다^^
저도 한베가정입니다. 이제 15개월된 아들하나 있습니다.가끔 베트남 시골에서 여유있게 생활하시는분들 유투브보면서 시골에 가서 생활해볼까 하다가도 아이 교육생각하면 안되겠더라구요. 호찌민 생활비 싸지 않습니다 . 자가인데도 월 350-450만원
듭니다. 한국하고 별 차이가 없어요
생각보다 많이 들어가네요 아이 교육비비나 베트남 현지인들과 비슷하게 로컬생활을 하지 않으니 들어가는거 아닐까요? 영상처럼 저도 직장때문에 베트남에 거주한지 벌써 4년차가 다되어가는데 우리나라 부동산도 거품이 심한데 베트남 부동산은 정말 말이 안될 정도입니다 ㅋㅋㅋ 집값이든 월세든 말이 안되는 수준이죠 물론 완전 로컬 집들은 싸지만 한국 사람이 살기에는 너무나 힘든수준이구요 . 베트남 대학에서 한국어 전공하고 저희 회사에 들어오는 신입 월급이 60만원 정도 되는데 이것도 베트남 기업에 비해 10~20%이상 높은거라고 그친구들이 말합니다 베트남 평균월급이 40만원선 정도라고 말하는데 월급에 비해 물가가 너무 비싸긴 하죠
한국인이 현지인처럼 살기는 어렵구요.또 그럴이유도 없지요.아직 아이가 어려서 교육비는 들지 않는데 생활비가 참 만만치 않습니다.
베트남에서 한국에서 같이 의식주 해결하면...300-400 들어가죠....저처럼 로컬식으로 살면.....50이면 되요 ㅋㅋㅋㅋㅋ
유익한정보 감사합니다
오늘 영상은 참으로 유익한 영상이네 저도 처가집에 땅을 사셔 집을 짓까 생각중이네 이영상보고 다시 생각하는게 되었습니다..
정말 맞는 말씀 입니다
아주 쉽게 거품측정 계산하는법은 월 임대료를 매물가의 0.5%..., 연수익이 매물가6%수익이 나는가를 계산하면 답이 나오는데 제 경험상 베트남 부동산은 0.1% 나오는곳도 거의 없습니다. 보통 상식적인 정상가격의 10배는 기본이고 조금 심하면 수십배에서 수백배까지 가격이 부풀려져 있습니다. 참고바랍니다.😅
솔직한 영상 감사드립니다
외국에서 살지만 지혜로우시다...짝짝짝
외국인이라 바로 사기쳐보려고 던진거네! 😃😁😆
주식을 해보신 분들은 일반인보다 경제관념이 다르죠!
한국보다 더 비싸! 참 좋은 영상입니다.👍
감사 합니다 좋은 정보 입니다
감사합니다 잘 보고갑니다
참 유익하네요..한수 배우고 갑니다..감사합니다**
현명하시네요부럽습니다마음씨고운아내를만났네요❤❤❤
다음에 와이프분이랑 어떻게 만낫는지 이야기두 해주세요
댓글을 보니
공산국가 베트남에 집인지 거물인지 토지인지
비싸게 구입해 호가만 높이고 팔수없어 불안해하는 분 많네요
어느정도 기반이 있고 현금 흐름을
만들어 놓았더라면 베트남이건 태국이건 라오스건 4성급 5성급 호텔이건 리조트 건
일주일이건 이주일 이건 빈둥거리면서 쉬고
소비만 하면서 장소를 옮기면서 놀지
머리 아프게 공산국가에서 사업을 하고 현지 여자이름으로 재산을 다주고 망하거나 왜 개털이 될려는지 에너지가 넘쳐나는게 부럽습니다
좋은 정보네요
선생님 매력있으세요
진솔하고 편하게 꾸임없는 영상 기분좋게 잘 보고 갑니다😊
와이프가 영어를 잘하시네요.
영어로 소통이 잘 되는 걸 보니...
아주 좋은 정보 감사합니다 정말 현명하신 말씀이십니다
임대료 x 200
경제관념은 한국 여자들도 무개념 마찬가지임. 쓸줄만 알지. ㅎ
진짜 좋은 정보 감사합니다. 안그래도 나짱에 로컬에 은퇴 거주를 일년에 6-8개월 거주를 할려고 정보를 모으고 있었는데 많은 도움이 됩니다.
베트남은 나라땅이라서 팔지도않고 국내인에한해서 영구임대한다.라고 들었어요 외국인 한테는 영구 임대 불가능 하다고요.공산국가들은 땅이 나라땅이라더라구요.중국포함
감사합니다~
정말 좋은 영상 입니다
좋아요 박고 갑니다
알고 계신데 건물만 산다고 표현하신것 같은데... 땅은 영구 국가소유에 사용계약이전 받고 건물을 구입하는걸로 알고 있습니다.
들은애기로 99년 임대하고 재계약 불발시 원상복귀.
응원 합니다 나이도 갑이고 현재 비슷한 상황인것 같아요
저 가격이 토지 가격이 포함된 가격인지 아닌지 모르겠네요. 사회주의 국가나 영국 같은 경우에는 토지는 국가 소유라 건축시 최장 99년 토지 사용권을 설정해 주고 또 조건에 따라 1차, 2차 연장해서 백 몇십 년 사용할 수 있는 식이더근요.
원래 주택은 수익용(상업용) 부동산이 아니기 때문에 수익환원법을 사용해서 평가하지 않지만 이 경우에는 내가 월세를 살거냐 아니냐를 판단하는 정도이니까 이런 식으로 계산해봐도 될 것 같네요.
왜 200을 곱하라는지 처음에는 갸우뚱했는데 12개월을 0.06으로 나눠버린거군요.
혹시 궁금한 분을 위해, 수익용(임대용) 부동산에의 투자의사결정 시에는 미래 현금흐름(CF, Cash Flow) 그러니까 연간 임대료를 시징이자율(투자수익률, IRR)로 환원하는 방식을 사용합니다. 동일한 금액의 투자금을 은행에 예금했을 때의 예상수익(이자 수익-제세금) 이상의 수익이 가능해야 부동산에 투자를 결정할테니까요. 임대료 수익이 은행 이자보다는 높아야 투자를 하겠지요.
건물을 직접 관리하거나 관리를 위탁한다면 골치 아픈 비용과 시간, 위탁 비용도 고려해야 하니 현금흐름에서 빼야겠구요. 또 건물의 감강상각도 고려를 해야 하구요. 건물의 내용년수 후 재건축 비용의 적립을 위한 충당금도 매달 설정을 해야하죠. 그만큼 임대료 수익에서 차감이 되는 것이니 투자수익률은 시장이자율(은행이자율)보다는 높아야겠구요. 그래서 베트남 이자율이 5% 정도지만 더 높은 6%로 계산하신 거 같구요. 다만, 토지 가격의 포함여부가 불분명해서 이걸 어떻게 판단해야 할지는 모르겠네요. 사실 토지의 입지나 장래 개발 가능성 등은 거래에서 고려할 중요한 사항이거든요. 투자 의사결정에는 장래의 자본이득 가능성도 고려해야 하고 토지 자체 가격과 건물 가격이 장래에 상승하거나 떨어질 수도 있죠. 많은 것을 고려해야 하죠.
단순화한 수익환원법의 공식은 P=R/r 로 계산합니다. R: 연수익, r: 투자수익률(=시징이자율), P: 수익용 부동산의 가격, R은 연간 임대료니까 월 임대료×12개월로 계산합니다. 여기서 임대료 300,000원에 200을 곱하라는 건 공식대로 하자면 원래는 300,000/0.06×12개월 또는 (300,000 ×12)/0.06 으로 계산하는데 암산하기 쉽게 12/0.06을 먼저 계산해서 그 결과값인 200을 곱하라는 의미인거네요. 만약 5%로 환원한다면 12/0.05=240이 되는 식.
개략 이 정도면 수익용 부동산의 가격 산출 방법이나 투자의사결정의 이해에 대한 상식으로 알아두면 될 것 같습니다.
수익용 부동산의 중에서 대빵은 숙박업소죠. 건축비+인테리어비=건물 원가로 계산하지 않고 수익환원법으로 계산하면 공실률이 낮고 회전율이 높다면 엄청난 가격이 나오게 되니까요. 그래서 토지 수용을 한다든지 할 때 인근의 다른 건물들과는 평가 금액의 단위 자체가 다르게 나옵답니다.
잘 봤습니다
형님 좋은 영상 잘 봤습니다~
베트남은 땅을 소유 할 수 없지 않나요?
단지 지상권만 있고
건물이 없어지면
재산이 아무것도 없는거잖아요.
땅은 국가 소윤데
모르는 소리죠.....제가 한베 국결인데 매매, 상속 다 됩니다. 헌법상 나라 땅이죠
정말 제대로 옳은 베트남 부동산 현황 공유해쥬셨네요!!
저도 베트남 아내와 거주하면서 얼마 전 아파트를 구매하게 되었는데~ 베트남이 의외로 집 값이 장난 아니게 비싸더라구요~ 이번 영상도 유익하고 공감가는 부분이 많아서 재미있게 잘 보고 갑니다~~~ 행복하시고 즐거운 주말 보내시길 바라며 아내분과 계속 예쁜 사랑 하시길 바라겠습니다!~
주인장님은 센스가 있으신분 같습니다~
필리핀 같은 경우는 답 없습니다. 부자들이 부의 대부분을 차지하고 있어 땅값 집값이 하늘을 뚫어 버렸지만 경제 위기가 와도 집이 렌트가 안되도 절대 임대료 안 낮춥니다. 몇년이고 그냥 비워 둡니다. 왜?? 돈이 있으니까요. 필리핀은 진짜 답 없는 동네입니다. 베트남은 공산 주의고 땅을 나누는 바람에 뒤로 긴 땅이나 건물이 많죠. 개인이 가진 땅을 내 놓기는 하지만 외국인이 사기엔 비싸죠. 외국인 프리미엄으로 팔기도 하고 베트남 와이프가 무조건적으로 사라고 꼬득이거나 남겨 먹으려고 하는 경우도 있고요. 지금은 미친 가격입니다. 한국보다 더 비싸다 생각하면 됩니다. 부동산 투자??? 지금은 비추입니다. 언젠가 베트남도 알게되겠죠. 부동산 폭등으로 일부만 잘먹고 잘살게 된다는 걸. 그럴때 공산당이 어떻게 할지는 중국을 보면 됩니다. 망해가는 중국이 선행지표가 될겁니다.
너무 오른 감이 있죠... 올라가다 멈춘 건물들도 너무 많습니다ㅎ 좋은 말씀 감사합니다
저도 하노이 거주하고 있지만 눈뜨고 코베이는 일이 많이 일어납니다. 말씀처럼 경재 관념 무지한것때문에 그걸 이용하려는 베트남 사람들도 엄청많아요 자기 가족 아니면 전부 그렇다고 보는게 편할겁니다. 한국인티나고 외 지 여행이라도 가면 말도 안되는 가격으로 변합니다. 특히 식당
맞아요..우리나라만큼 경제 관념 아는 나라가 많이 없어요..교육문제가 제일 크죠
와!
오늘 팩트하나 나왓네요!
해안가 지역은 고도가 어느 정도인지도 알아봐야 합니다.
너무 낮으면 해수면 상승으로 피해볼 수도 있어요.
잘~~~ 구독하고있어요~~~
저는 27년전 호지민시 12군에 ( 그때 당시는 혹먼 ) 370메타 스케야 130평 땅사고 2층집을 지어봤는데 그때당시 1메타 스케어당 25만동 370메타 한화 600만원인데
지금은 100배 올라 땅값만 한화로 6억 정도 됩니다 ~ 전에는 베트남 사람은 땅만 사면 무조건 올랐는데 ~ 지금은 베트남 땅 아무도 안산다는데 이유는 너무 올라서 입니다 ~
지금 베트남에서 땅사는 것은 정신나간 사람이지요 ~ 25-30년전 샀어야 ~ 옛날 이야기 ~
저희 어머니께서도 호치민 공항 근처에서 집 2채를 한채로 연결된 타운하우스를 구입 했었는데 당시에 엄청 싼 가격이지만 현시세가 많이 다운된 상황이지만 그래도 10억원 정도는 무난하게 받는 물건이네요!
참고로 넓이 8m 길이 12m 이층집이고 옥상이 있는 집이며 시장에서 상인들에게 랜트를 주고있는 집입니다.
좋은 정보 감사합니다.
주바베님 반갑습니다. 오늘 처음왔는데, 차분하게 이야기 하시는게 좋아 보여서 구독하고 친구가 되었네요. 유튜브이지만, 이것도 인연이라면 인연이니 좋은 일 많으시길 바랄께요
오 오늘 부동산 좋은 정보 공유해 주셔서 감사합니다
저도 해외에 거주할 생각이라 부동산도 좀 관심이 가네요 ^^
좋은 정보 감사합니다.....초보 한베 가족입니다
한국인 명의로 부동산 구입 불가능한 베트남도 중국처럼 상호주의 적용해야 된다고 생각 합니다
주식하는사람이. 돈되는주식하지 집사는데 돈쓰는건 바보죠.집은 나중에 꼭 필요할때 사면되죠.
ㅎㅎ 그 아주머니 집팔아서 떼돈벌려고 그러시나... 2억2천이면 한국에서 공기 좋고 바다보이고 편백나무가 울창하고 골프장뷰와 오션뷰가 보이는 30평대 브랜드 아파트 살수있습니다. 저도 부동산을 하고 있으면서 산책도 하고 잘 살고 있습니다.
아주 좋은영상 잘보고 갑니다~~꾸벅
좋은 정보감사합니다.
여자들이 대부분 아주적은 급여를 받으니 .. 경제관념이 생길리 없겠죠 .. 쓰기도 모자란 급여인데 .. 돈 모을수 있는 경제관념이 생길턱이 없겠죠 ..
동남아 많은 사람들이 은행 통장도 없는 경우가 많답니다
경제공부 시커줬다는거에 감탄하고 갑니다
재미있고유익하네요.
당연한 결정이네요.
환율, 위치, 경제 상황 모든 것을 따져봤을때,, 저 정도 건물이면 10억동 가치가 안됨. 2억동이나-3억동 정도로 억지로 값을 쳐줄수는 있겠네요
현명한생각이십니다
호구.
외국인 와이프 명의도 이혼하면 뺏김.
여기나 거기나 거품천지네요~~😊😊
한국 베트남과 비교조차 안됩니다 ㅎ ㅎ ㅎ
ㅎㅎ 잘봤습니다.
어떤 배당을 말씀 하시는건가요 ?? 한국 미국 주식 배당말씀하시는건가요 ?? 그리고 예금은 베트남 계좌에 한국인 본인 계좌로 하는건가요?? 진짜 궁금해서 여쭤봅니다 ~~
국내 주식 하죠. 배당 포트 4%정도 유지하고 목표 수익은 10%~20% 잡습니다. 올해 3700만 수익중이고
잘 보고 갑니다~~
오늘 구독하고갑니다
좋은영상 부탁합니다!
그래도 베트남인으로 키우는 게 더 좋을 겁니다.
토지와 건물을 살 수 있고 법인을 쉽게 만들 수 있다는 것 또한 매력적입니다.
물가가 그만큼 낮고 제조업이 부흥하고 있다는 것은 제조업이 성숙하고 기술력 패권이 조금이라도 경쟁력이 생길 수록 도심의 성숙도는 올라가고 서울 집 값처럼 엄청 오를 겁니다.
후진국에서 개도국으로 개도국에서 다시 선진국으로의 이동은 대부분 다 그런 과정을 겪습니다. 불변이라고 생각합니다.
남편이 한국인이라고 하면 절대안됨 바가지 씌움
눈탱이 제대로 치려고 하네요. 베트남 사람들도 욕심이 참.
전세계적으로 부동산이 폭등해서 저 공식으로하면 다 비싼게 현실입니다 앞으론 우찌될찌 알순없지만
수요와 공급가액
베트남 부동산 가격이 태국이나 차이가 없어요 하지만 국민 소득은 거의 2배차이
땅값인건비 자재비계산하며는 그가격 비슷하게나옴거기다 이익정도 하며는어떨까요 제생각임
호치민의 푸미홍의 상가 임대료나 집값이 한국의 강남구 수준이 수두룩한거 보고 뒤로 넘어질뻔 했다는.
저랑 비슷한 생각을 하시네요. 하이퐁입니다. 😊
좋은 공부됐습니다 금리조차도 잘모르는데 ㅇㅈㅇㅈ 이말에 모든걸 느꼈습니다
저도 부동산 보다 배당을 선호하는 편입니다. 화폐의 총량이 늘어나면 물건의 가치(물가)가 상승하고 그 중에서 공급이 제한적인 물건(부동산)의 가치가 더 상승하는 것이 상식이지만 요즘 한국은 인구가 줄고 있어서 지방 부동산에는 이 상식이 적용되지 않는 것 같습니다. 그래서 몇년 전부터 마르지 않는 샘물(현금흐름)을 배당으로 찾아봤습니다. 노후를 배당으로 감당하려면 연 배당성장률이 물가상승률 보다 커야 했고 이것을 충족하는 상품을 미국 배당성장 ETF인 SCHD에서 찾았습니다. 첫해 배당율이 약3% 이지만 연 배당성장율이 6~10%정도 이므로 시간이 흐르면 노후를 책임질 것 같습니다. 주가도 미국 경제성장과 비례해서 성장합니다. 요즘은 경제적 자유를 꿈꾸는 파이어족에게 인기가 많아서 SCHD와 동일한 지수를 추종하는 국내 ETF도 여러개 출시되었더라구요.
그건 부동산이 금리를 바탕으로 하고 있기 때문이에요
인플레이션에 상품 가격이 오르니 집 값도 오를 거라고 착각 하면 안되는 건 집은 상품과 달리 현금 주고 사는 사람은 없고
대출 끼고 사는 사람들이 대부분이라 인플레이션으로 금리가 높아지면 매입 선호도가 급격히 떨어지기 때문이에요
여기에 한은 금리 5% 도 아니고 3% 대에 집 값이 무너지는 걸 보면 우리나라가 얼마나 거품이 있는지 알수있죠
그리고 그동안 낮은 금리로 부동산 거품을 경험한 나라들이 모두 미국 금리보다 낮은 금리를 유지하려고 하고있고
금리 인하를 미국 보다 빨리 하려 하고 있는 이유 역시 일본의 잃어버린 30 년을 자기 나라에서 반복 하지 않으려
환율 방어를 포기 했기 때문이에요 ,,, 우리 역시 미국과 2% 의 금리 차로 지금 미친 환율과 물가를 경험 하는 이유고요
@@opp-dg8vx 통화량 조절(물가 조절)을 위해 금리를 올려서 부동산 가격이 일시적으로 떨어졌다는 것도 맞습니다. 그리고 부동산도 수요 공급의 원리를 따르는 것도 맞습니다. 수요가 충족되어야 금리에 따라서 부동산 가격이 움직입니다. 그러나 지방 부동산은 수요가 충족되지 않는 것 같습니다. 물론 지방에도 수요가 많은 알짜 부동산은 있지만 평균으로 볼때 인구가 줄어 수요가 줄면 더 이상 부동산의 이점(공급의 제한적)이 사라집니다. 그러나 여전히 수요가 많은 수도권 부동산은 금리에 따라 가격이 결정될 것입니다. 요즘 기사를 봐도 수도권 부동산은 오르기 시작했는데 지방 부동산은 여전히 약세 입니다.
@@opp-dg8vx 부동산 가격이 금리를 바탕으로 하고 있는 것도 맞지만 수요와 공급을 바탕으로 하고 있는 것도 맞습니다. 통화량 조절(물가 조절)을 위해 금리를 올려서 부동산 가격이 떨어졌지만 금리를 내리면 다시 부동산 가격이 오르는 것은 수요가 충족 되었을 때 입니다. 지방은 인구가 줄어 알짜 부동산을 제외하고 금리에 따른 부동산 가격 변동폭이 줄어드는 모양입니다. 요즘 기사를 봐도 수도권 부동산은 오르기 시작했지만 지방 부동산은 여전히 약세 입니다. 부동산의 수요와 공급에서 수요가 약세로 돌아서면 더 이상 부동산의 이점(공급 제한)이 사라집니다. 그 현상이 수도권과 가장 먼 지역부터 나타나는 것으로 보입니다.
3년전 2억5천에 평택 삼성 근방에 더샵아파트 샀었는데 ㅋ 저딴걸 2억.....
1. 동네에 한국 사람이 땅산다 하면 눈에 쌍라이트를 켜고 가격을 후려친다. 2. 베트남 사람들도 땅에 애정이 많죠. 한국 남편, 중국 남편들이 와이프 명의로 사준다 하니 아내도 신나지요. 왜 이리 호구가 됐는지 기가 찹니다.
웃고 갑니다~
저도 15년후 퇴직후 베트남 아내랑. 베트남에 살고 싶습니다.
깜라인 개발한거 보고 기겁했네요 ㅎㅎㅎ
해안라인 떴다 부동산들 ㅠㅠ
한국에 집을 사지 그 돈이면 😂
나트랑이 큰 도시였나요?? 베트남은 잘 몰라서...집이 그리 커보이지 않던데 2억은 황당하네요...
저도 이번에 태국 시골지역에 땅을 좀 샀는데 720평짜리를 1400만원 주고 샀거든요
베트남과 태국의 경제 차이까지 감안하면 땅값이 정상으로 보이진 않는군요
현 기준 하노이 외곽 가정집 대지포함 한국돈 6천정도 하고 하노이 중화 중심가 원룸 매물이 1억2천 정도 하더군요
그렇게 경제지식 투자감각 좀 있는 사람중에 한국에서 몇년 일해서 모은돈으로 돌아가서 엄청난 부자가 되있던 젊은 분 다른 채널에 잠간 봤었는데.. 부동산 투자로 많이 벌었던거 같아요. 원래 성장기에는 그렇게 돈 버는 소수와 안주하는다수가 갈리게 되어있죠. 특히 저개발국에서 개도국정도 되면 급성장이 시작되는데 이때가 어찌보면 기회의 시기이기도 하죠.
몇년째 베트남 부동산 공부중이지만
베트남 부동산 많이 어렵고
확신이 아직 안드네요
부동산의 가치와 상승도 한국과 살짝 다르구요
한국에서의 투자매력을
베트남에서는 아직 매력을 못느끼고 있습니다
18년분양가 : 하노이 스타레이크 113m2 74억동 (환율 5.0평균) :::: 현제 시세 및 매물 166억동 (현환율 5.38) 임대가:대략 180~200만원 (노옵션)
동남아 부동산은 한국과 달리 재개발 재건축 같은 법이 없어요
넓은 국토라 굳이 그럴 필요성이 없는데 한국인들이 착각 해서 투자를 하고 손해를 보는 거죠
동남아는 인프라가 낡으면 그냥 옆에 새로운 도시를 지으니 부동산이 안 오르는거에요 ㅋㅋ
저도 한베가정인데 처가는 하이퐁 시내에서 30분거리 외곽에 살고 있습니다.. 대로변에서 200m 안쪽 마을단지인데 와이프집 근처 30평 8천달라고하네요.. ㅋ
그래서 그집이 면적이 얼마이고 건평은? 준공은 언제?
그래야 시세를 비교하죠
지금 부동산 구입하면 호구다.
멀지 않은 시간에 부동산은 현재 가격에서 최소 30% ~ 50% 폭락 온다 !!!
각씨가총명해서😊
내가 사는 붕따우지역도 매년 땅값이 오르는데 고속도로를 뚫느라 정부에 땅판사람들이 자동차사고 집새로만들고 분위기가 좋음. 토지법변경으로 내년1월 1일부터 정부에서 실가격으로 토지보상이 이루어지는데 다들 기대하는눈치. 베트남은 도시화율이 40%대라 아직 인프라를 더만들어야함.
베트남 부동산가격이 정상은 아니지요. 그래도 나짱이라서 상대적으로 저렴하네요.요즘 분양되는 호찌민 아파트 m2당 미국달러로 만불 넘어갑니다. 평당으로 따지면 근 4천만원 꼴이지요. 푸미흥 미칸쪽 5m×17m 짜리 땅값만
400억동이 넘습니다. 한국인은 못 사죠. 현지인들끼리 매매됩니다
그래서 경제관념이 없다고 비꼬신거겠죠. 호가상의 거품을 자기들끼리 매매해봤자
철저히 경제관점에서 기대수익률로 본다면
무슨 미술품도 아니고 그냥 탈세목적으로 거래하는거라면 굳이 호가상의 매매가가 그들에게는 의미없을수도 있습니다.
그런게 아니고 매수매도 스프레드를 발생하는게 목적이라면
당연히 기대수익률대비 평가하는게 상식이겠죠.
엄청비싼가격으로 그들끼리 리그하는건 일종의 미술품과 같은포지션이거나 그외의 자금세탁목적이 아니라면
당연히 경제관점으로 보면 이해할수없는 짓이 맞습니다.
원금보장되는 무위험리스크투자가 연5%기대수익률인데 평당 4000하는 곳의 기대수익률이 얼마인지 궁금하네요. 원금손실리스크가 존재하는 부동자산투자로는
향후 그 부동자산을 통한 임대수익의 기대수익률이 5%를 아주 많이 훨씬 상회한다면
그가격이 거품이 아닌 적정 가격이겠죠.
맞습니다. 한국 부동산 미쳐서 돌아가는 상황이나 여기 베트남이나 상황은 비슷합니다. 5% 수익률로만 보자면 한국도 미친게 틀림없습니다.한국도 바보천치들이 지천에 널린거죠
부인이 유학생으로 한국 처음 왔을 때 진짜 예금과 적금의 차이를 모르고 있어서 머라 했더니 "돈이 없는데 예금, 적금을 어떻게 알아?"하더라구요. 코로나 끝나고 요즘 국제 결혼 이야기 많이 나오는데 좋은 이야기 보다 안 좋은 이야기가 많아서 안타깝네요.
현재 베트남에 살고있으면 나트랑이 아니라 나짱이라는걸 알수 있을텐데요...
호치민도 근처도 아닌데2억 때라. 사기 지대로 쳐볼려고 접근한거지 !