REIT ใน U.S. ทำไม payout ratio เกิน 100% ได้ ?

REIT ใน U.S. ทำไม payout ratio เกิน 100% ได้ ?
มีนักเรียนมีคำถาม เค้าไปเจอ REIT ต่างประเทศที่ Dividend payout ratio เกิน 100% อย่างต่อเนื่องหลายปี แล้วก็เลยสงสัยว่าเป็นไปได้ยังไงที่มันเกิน 100% ไม่เคยเห็นอะไรแบบนี้ใน REIT ไทย
อันนี้เป็นคำถามที่ดีนะ เผื่อคนไม่คุ้นเคย Dividend payout ratio คืออัตราส่วนระหว่างจำนวนเงินที่จ่ายปันผลเทียบกับกำไรสุทธิ Dividend payout ratio 50% ก็คือจากกำไรสุทธิ 100 จ่ายออกมาเป็นปันผล 50 ถ้า Dividend payout ratio มากกว่า 100% ก็คือกำไรสุทธิ 100 จ่ายออกมาเป็นปันผลเกิน 100 ซึ่งมันไม่ควรจะเป็นอะไรที่ทำได้ตลอด ทำบางปีอาจจะได้ แต่โดยหลักการมันไม่ควรจะทำได้ต่อเนื่อง ก็เลยเป็นเหตุผลที่นักเรียนเรามีความสงสัย
ตัวอย่างที่นักเรียนผมพูดถึงก็จะเป็น Realty Income ซึ่งเป็น REIT เจ้าใหญ่ใน US
จะสังเกตว่า payout ratio ก็เกิน 100% ตลอดจริงๆ
ให้ดูอีกตัวอย่าง W. P. Carey เป็น REIT ขนาดใหญ่เช่นกัน
สังเกตว่าคล้ายกันตรงที่ payout ratio เกิน 100% ตลอด
ประเด็นเรื่องนี้สมัยที่เริ่มดู REIT ใน U.S. ตอนแรกๆผมก็เคยสงสัยเหมือนกัน สิ่งที่ผมเจอคือเป็นเพราะวิธีการบันทึกบัญชีมันไม่เหมือนกับที่ไทยครับ คือ REIT ที่อเมริกาเค้ามีการบันทึกค่าเสื่อม ในขณะที่ REIT ที่ไทยไม่บันทึกเพราะมองว่าเป็น investment
เพื่อให้เห็นภาพเดี๋ยวผมเปิดเทียบให้ดู
ส่วนสาเหตุว่าทำไมบันทึกต่างกัน ผมเข้าใจว่าเพราะในมุมของ US GAAP เค้ามองว่า REIT นี่เป็น operating assets ในขณะที่ของไทยมองว่าเป็น investment assets ครับ
สมมติเราคำนวณ payout ratio เองเลยนะ เอาแบบตรงๆ เราจะได้ว่า
Realty Income 208.58%, 342.21%
W. P. Carey 143.48%, 190.65%
แต่สมมติเราคำนวณ payout ratio แบบตัดผลของ depreciation ออกไป เราจะได้ว่า
Realty Income 72.13%, 97.84%
W. P. Carey 77.97%, 88.41%
ดูปกติขึ้นมะ มันเป็นเพราะแบบนี้แหละครับ ตอบคำถามว่าทำไม payout ratio ของ REIT ใน U.S. มันถึงสูงเกิน 100% ตลอด
ทีนี้โดยปกติ REIT ใน U.S. นี่เค้าจะรายงานตัวเลข Funds From Operations (FFO) กับ Adjusted Funds From Operations (AFFO) ประกอบในรายงานด้วย และปกติธุรกิจนี้เวลาเค้าพูดถึงการจ่ายปันผลเค้าจะเทียบ payout ratio กับไม่ FFO ก็ AFFO มากกว่าที่จะเทียบกับ Net Income ตัวเลขพวกนี้ก็จะเป็นตัวเลขที่มีการบวกกลับค่าเสื่อมและมีการปรับตัวเลขด้วยรายการอื่นอีก มันจะไม่ได้ตามมาตรฐานบัญชี US GAAP แต่มันเป็นตัวเลขที่อุตสาหกรรมนี้เค้าตกลงร่วมกันว่าช่วยให้เข้าใจผลการดำเนินงานของ REIT มากขึ้นและเพื่อให้นิยามการคำนวณเหมือนกันเค้าจะอิงตาม NAREIT ผมทิ้งลิ้งค์ไว้ให้สำหรับคนที่มีความสนใจ REIT ใน U.S. ควรต้องอ่านครับ
www.reit.com/sites/default/fi...
ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ
ติดตามข่าวสารเราได้บน Facebook
/ smartstockinvestment
ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์
www.adisonc.com/
และ ทดลองเรียนฟรี แล้วด้วยนะ
www.adisonc.com/courses/learn...

[@pangnoii4103]

ขอบคุณมากค่า สงสัยอยู่ตั้งนาน อธิบายได้ตรงประเด็น และเข้าใจมากเลยค่า กดติดตามช่องไว้ในลิสเรียบร้อยนะคะ

[@tummavitjirasinpanurak8496]

ชัดเจน ชัดเจน สุดๆ ไม่มีใครตอบได้ชัดแบบนี้

[@smartstockinvestment4127]

เจ้าของคำถามชอบคำตอบผมก็ดีใจ

[@aungs2585]

เป็นช่องที่คนกด Subscribe และยอดวิว น้อยกว่า คุณภาพของช่องมากๆ เท่าที่ดูมาช่องนี้เป็นช่องทางให้ความรู้แบบตรงไปตรงมา ตรงจุด กระชับ และไม่ยืดเยื้อที่สุดแล้ว
ขอบคุณอาจารย์มากครับ

[@smartstockinvestment4127]

ยินดีที่ชอบครับ อยากให้เราทำวีดิโอหัวข้ออะไรเพิ่มเติมเสนอได้นะ