Euro Mieteinnahme bei 100.000 Euro Immobilienkosten? Das ist doch eine Schönrechnerei! Und zudem: mit der Zeit steigt die Tilgung und es sinkt der Zinsanteil. Damit verringert sich auch der Betrag, den ich steuerlich geltend machen kann. Nicht mit eingerechnet: Mietausfälle, Renovierungsarbeiten ( in 36 Jahren ist mindestens 2 mal das Bad fällig). Da reichen die Rücklagen nicht.
@@immocation Das kann ich mir eigentlich nicht vorstellen. Ein Kauf für 2000 der Quadratmeter erzielt einen Erlös von 10 Euro kalt vermietet. Das passt nicht zusammen.
Sowas nennt man "Beispielrechnung". Wenn ihr davon ausgeht, dass ihr diese Werte bei jedem x-beliebigen Objekt 1:1 ansetzen könnt, solltet ihr euch das mit dem Immobilienkauf lieber noch einmal überlegen
Hi Marco, danke für das Teilen eurer Erfahrung. Eine Sache würde ich bei der Kalkulation zusätzlich berücksichtigen. Die "nicht umlagefähigen" Kosten enthalten meines Wissens i.d.R. noch einen Anteil der Rücklagen (nicht die "privaten"), die laut festgelegtem Wirtschaftsplan der Hausverwaltung/ Eigentümergemeinschaft anfallen. Auch diesen Teil dürfte man den Einnahmen zur Steuerminderung erst gegenüber stellen, wenn dieser auch tatsächlich für Reparaturen verwendet wird. Sofern ich mich nicht täusche :-) Gruß, Domi
Eure kostenlos zur Verfügung gestellten Videos sind absolut Top! Vielen Dank dafür, auch von mir als Profi. Nur eine Anmerkung zu diesem Video muss ich loswerden. Ich kenne heute KEINE Kaufobjekte mehr, bei denen von Anfang an ein Mietüberschuß - hier als mtl. Cash Flow bezeichnet, bleibt. Das klappt in der Regel nur dann, wenn irgend jemand aus der absoluten Not gang, ganz schnell verkauft, oder die Wohnung leer steht und ggf. nach Renovierung/Modernisierung neu und zu ortsüblichen Mieten vermietet werden kann. Aber Vorsicht!!! In Städten wie z.B. Leipzig gilt es die Regeln der Mietpreisbremse zu beachten, so dass Du hier evtl. gar nicht ohne Weiteres eine neue Miete festlegen kannst.
Mir Scheint das Hausgeld sehr gering kalkuliert, habe so wenig Hausgeld noch bei keinem Haus gesehen, falls es so bei euren ist, ist das natürlich ein Träumchen 👌😊
Schöne Beispielrechnung, welche selbst für Laien gut nachvollziehbar sein dürfte. Nachdem ich selbst seit rund 25 Jahren Immobilieneigentum besitze, auch Vermietung, und in der Vergangenheit der Sachwert „Immobilie“ genau wie von Immocation kalkuliert sich gerechnet hat, sehe ich das Für die kommenden Jahre nicht mehr. Besonders 100%-Finanzierungen werden bei einem wirtschaftlichen Zusammenbruch oder Wirtschaftscrash in den kommenden Jahren (und damit ist aus meiner Sicht zu rechnen) die extrem teueren Immopreise stark sinken lassen. Dies wird sämtliche aktuellen Kalkulationen abadsurdum führen. Von deutlich niedrigeren Mieteinnahmen über viel Jahre und dem Risiko den laufenden Kreditverpflichtungen nachkommen zu können mal ganz abgesehen
Sebastian Chillkröte , es kommt darauf an was Deiner Meinung nach in dem langen Zeithorizont einer Immobilienfinanzierung in den kommenden Jahren passiert: Die Finanzwirtschaft bleibt in den kommenden Jahr(Zehnten) so wie jetzt, dann kannst du mit extrem günstigen Zinsen eine Immobilie zur Vermietung finanzieren (hier auf dem Portal gibt es zu dem Thema ja viele gute Ratschläge). Die Finanzwirtschaft kommt in starke Turbulenzen, ggf crasht der Euro und die Arbeitslosigkeit nimmt deutlich zu, dann a) ist bei einer Währungsreform deine Hypothek problematisch da Sxhulden stets in einem deutlich schlechteren Verhältnis in eine neue Währung getauscht wird als Guthaben und b) der „Wert“ deiner Immobilie, also der Verkaufspreis über einen langen Zeitraum deutlich sinkt, da sich keine Käufer mehr finden lassen die zu deinen ehemaligen hohen Kaufpreisen die Immobilie erwerben möchten, sondern höchstens zu einem deutlich niedrigeren Preis. So, ... jetzt habe ich mir hier die Finger wund getippt 😅 ... aber es ist ja kurz vor Weihnachten (20.12) 🎁
Ich bedanke mich bei allen Eigentümern, die mich und andere Mieter Monat für Monat subventionieren. Ich habe keine Lust in einen fallenden Markt zu investieren. Von dem gesparten Eigenkapital, dass eigentlich für eine Eigentumswohnung gedacht war, habe ich mir ein schönes Wohnmobil gekauft, von der Differenz zwischen euren teuren Kreditraten und meiner günstigen Miete kann ich einen Tag weniger die Woche arbeiten und einen Teil in ETFs zurücklegen. Und die CO2-Steuer dürft ihr gerne auch für mich bezahlen. Alternativ nehme ich gerne eine Luftwärmepumpe. Und wenn es mir nicht mehr gefällt, dann ziehe ich einfach in die nächste Wohnung. Davon gibt es nämlich mittlerweile wieder mehr als ihr denkt. Dankeschön 👍
Es ist großartig, dass du einen Weg gefunden hast, der für dich funktioniert und dir Freiheit und finanzielle Flexibilität bietet. Jeder hat unterschiedliche Strategien und Prioritäten. Während Miete und alternative Investitionen wie ETFs für manche die richtige Wahl sind, bieten Immobilien langfristige Stabilität und Wertsteigerung für andere. Beide Ansätze haben ihre Vorteile, und es kommt darauf an, was am besten zu deinen Lebenszielen passt. Viel Spaß mit deinem Wohnmobil und viel Erfolg mit deinen ETFs! LG Anita🚀
Liebes Immocation-Team, ich beschäftige mich seit 3 Wochen intensiv, d.h. jeden Tag mit dem Immobilienkauf zum Vermögensaufbau. Eure Videos sind dabei der Ausgangspunkt aller meiner Überlegungen und Tätigkeiten. Vielen Dank dafür - ich habe neben der Tagesschau mit Abstand keinen relevanteren Content auf meinem TH-cam-Konto als euren Kanal. Vor einer Woche habe ich euer Toolpaket XL gekauft und muss nach ausführlicher Prüfung aller Dateien [6] sagen, dass sich die Kosten mehr als gelohnt haben und ihr mir damit einen riesigen, administrativen Aufwand erspart habt. Auch mit den Erläuterungen und rechtlichen Nebeninformationen spielt Ihr auf Augenhöhe mit Elster und Co. Vielen Dank nochmal. Macht weiter so, euer Erfolg ist verdient!
Hallo, vielen lieben Dank für dein Feedback. Es freut uns riesig, dass unser Tool dir die Arbeit erleichtert und wir wüschen dir weiterhin viel Spaß und Erfolg rund um Immobilien. Beste Grüße, Christine vom immocation Team
Das kleine 1X1 sehr gut transportiert!!! Kleiner Fehlerteufel hat sich eingeschlichen ... Die Gebäude AfA muss doch unter euren Prämissen 1.000 pro Jahr, respektive 83,33 EU pro Monat lauten?!?!
Thilo Köwing wie bekomme ich den Wert für das Gebäude heraus ? Um die 2% AfA geltend zu machen, muss ich doch das für die Steuererklärung wissen. Eine Beispiel für eine Neubauwohnung(299800€) in München wäre super. Hab alle Unterlagen durchgeschaut aber finde keine Aufteilung für Grundstück/Gebäude.
Danke für das Klasse-Video. Nachfrage: Bei 100.000 Kaufpreis komme ich auf eine mtl. Abschreibung für das Gebäude von 83,33 € (100.000 / 2, davon 2 % und das geteilt durch 12)
flott Konzept awer probéiert Handel op Forex an aner binär Optioun déi méi rentabel a reliabel sinn a seng Zäitdauer ass net sou vill un Immobilien zousätzlech ech sinn eng Elite Immobilienhändler awer wiesselt Säit nom Versuch btc Trading
Die Berechnung ist schon sehr akkurat, allerdings bei negativem Cashflow würde ich, trotz der unterstellten, positiveren Zukunftsentwicklung, keine Kaufempfehlung aussprechen. Aus dem Grund, da nur ein positiver Cash Flow, weitere Immobilienkäufe hebelt.
In der Zusammenfassung wird vergessen, dass zwar ein leicht negativer Cashflow entsteht, aber wenn man die Tilgung (=Vermögensaufbau) mit einrechnet, ist diese Investition vom ersten Monat an positiv, auch ohne Wertsteigerung der Immobilie. Nach ein paar Jahren, wenn die Tilgung das Darlehen etwas reduziert hat, wird die Monatsrechnung auch Cashflow positiv, und man kann auf die nächste Anlage schauen. Natürlich ist es besser, wenn man schon vom ersten Monat an Cashflow positiv ist, wie Sie sagen. Aber es kann langfristig auch eine gute Investition sein, wenn dies nicht der Fall ist.
Hallo Marco & Stefan, Ich bin jedes Mal aufs neue begeistert über das Fachwissen vor allem die Herleitung und fundierte Erläuterungen warum und wann es Sinn macht in Immobilien zu Investieren. Besten Dank dafür!
Bei mir in AT kostet eine Wohnung für die man 500e Miete bekommen könnte 200.000 - 250.000 (ohne Nebenkosten). Da sieht man wieder mal, dass es sich in DE wohnen lohnt. Dazu sind unsere Löhne auch noch niedriger - bei höheren Haushaltskosten.
Gut erklärt, aber: Wenn die Zinsen in 10 Jahren steigen und Ihr dann die Tilgung auf die anfängliche Tilgung senkt, dürften die 24 Jahre Gesamtlaufzeit nicht mehr stimmen. Insofern ist das Zinsänderungsrisiko m.E. nicht korrekt abgebildet.
Die Wohnung hat nicht 100.000 Euro gekostet.... Die hat um die 140.000 gekostet. Die 2% Zinsen pro Jahr, die nominell über die Laufzeit geringer ausfallen, haben die Bude 40% teurer gemacht, die die Bank kassiert hat. Plus die 10.000 Kaufnebenkosten. Also hat es 150.000 gekostet + das Hausgeld über 36 Jahre, die ja auch Kosten sind (zugegebenermaßen keine Kaufkosten, aber dennoch Kosten, die durch den Erwerb der Wohnung für immer anfallen). Hat man 500 Euro Bruttomiete, sagen wir 350 netto minus Hausgeld, rechnen wir also mit 325, dann würde es ab dem Tag der Schuldenfreiheit noch einmal gut 2,5 Jahre dauern, bis sich durch die Mieteinnahmen, die man ab da behalten kann, auch die Kaufnebenkosten amortisiert haben. Wenn zwischendurch keine Reparaturen anfallen. Das könnt ihr nur machen, weil euch der Kaufpreis und die 40% Zinsen letztendlich von eurem Mieter bezahlt werden. Inflation lass ich hier mal weg, denn echte Inflation erhöht ja die Preise im Allgemeinen im Gleichschritt. Wenn ihr 200 Euro mehr Miete bekommt, aber die Lebenshaltungskosten auch um 200 Euro gestiegen sind, habt ihr keinen Kaufkraftgewinn dabei. Der einzige Effekt ist, dass im Grunde der Kredit dadurch billiger wird. Ich nehme an, das meint ihr immer mit dem "Hebel". Gibt aber auch viele Leute, die kaufen sich nur eine Immobilie (oder bauen sie) als Eigenheim zum selber drin wohnen. Gibt ja einige, die auf den Gedanken mit dem Eigenheim als Rentenvorsorge abfahren. Das funktionierte nur bei den Rentnern der letzten Jahrzehnte scheinbar, weil diese noch ne auskömmliche Rente aus dem gesetzlichen Rentensystem bekamen. Von dieser könnten die sich aber auch problemlos ne Miete leisten. Ne eigene Wohnung oder ein Haus frisst immer wieder Geld für Reparaturen, und da ist kein Mieter, der es einem bezahlt. Nach 30 Jahren brauchts ein neues Dach, neue Heizung usw. Am Ende zahlt man nicht viel weniger als wenn man mietet. Also kaum ist der Kredit abbezahlt, fallen die nächsten hohen Kosten an, weil einfach teure Sanierungen anfallen. Das Problem habt ihr mit euren Wohnungen dann aber auch. Ich glaube, um wirklich nennenswert Gewinn mit Immobilien zu machen, muss man schon einige Stück davon besitzen, damit sich die einzelnen kleineren Gewinne einer Wohnung durch viele Wohnungen zu einem nennenswerten Betrag läppern. Zwischen klassischem Mieten und 100% Eigentum sehe ich noch das Miteigentum in Genossenschaften als Möglichkeit. Wenn man nicht Immobilienmogul werden will :-)
Hallo Christoph, danke für dein wertvollen input. Du sprichst wichtige Themen an. Über die Zeit entstehen natürlich erhebliche Kosten durch die Bewirtschaftung einer Immobilie. Die Immobilie lohnt sich immer dann, wenn die Mieteinnahmen ausreichen um diese Kosten (Zinsen, Betrieb, etc..) zu decken und darüber hinaus noch ausreichen, um den Kredit zurückbezahlen. Geht die Rechnung nicht auf, muss jeden Monat nachbezahlt werden es lohnt sich ggf. schon bald nicht mehr. Genau deshalb empfehlen wir vor dem Kauf genau hin zuschauen - die Mietrendite macht den Unterschied und der Cash Flow nach Steuern (im Video berechnet) ist die noch genauerer Kennzahl um herauszufinden ob sich eine Immobilie auch in der Monatsbetrachtung von selbst tragen kann. Tut sie das und die Risiken sind im Griff (Rücklagen für Instandhaltung, Zinsänderung, Mietausfall) entsteht ein erhebliches Vermögen über die Zeit mit vergleichsweise geringem EK-Einsatz. Wir wollen genau das verändern: Es muss nicht jeder Großinvestor/mogul werden und das Eigenheim ist leider meist eine schlechte Investition. Gruß Marco
Zitat: "Tut sie das und die Risiken sind im Griff (Rücklagen für Instandhaltung, Zinsänderung, Mietausfall) entsteht ein erhebliches Vermögen über die Zeit mit vergleichsweise geringem EK-Einsatz." Aber eben deshalb, weil der Mieter euch das Vermögen kauft :-) Gibt ja den Spruch, dass jeder im Laufe seines Lebens eine Wohnung kauft. Die einen für sich selbst, die anderen für ihren Vermieter. Dennoch bleibt ein wichtiges Argument stehen (und das kann man nicht mit dem ständigen Herunterbeten von Kennzahlen mildern - weil die eher für die Finanzierungsphase sind), nämlich dass eine einzelne Wohnung keine Altersvorsorge macht. Außer vielleicht, es wäre ein Palast. Es braucht dann schon mehrere Wohnungen, um eine Rente zusammenzukriegen, weil so unheimlich viel Gewinn wirft eine einzelne Wohnung im Monat nun auch wieder nicht ab. Es kann nur eine Minderheit der Menschen mehrere Wohnungne pro Person besitzen. Denn wenn jeder mehrere Wohnungen hätte, dann gäbe es ein Vielfaches mehr Wohnungen als Menschen, wer soll dann darin wohnen und die Rente zahlen? ;-) Also das Rentenargument bedeutet eben auf der sozialen Seite, dass man sich von seinen Mietern sein Vermögen bezahlen lässt und sich danach dann das Einkommen. All diese modelle (ncht nur bei Immobilien) setzen darauf, dass eine Mehrheit der Leute es nicht umsetzen kann ,weil sie es bezahlen müssen und aus dieser Rolle nur eine Minderheit rauskommen kann. Ich finde, man sollte auch immer diese Seite der Medaille sehen. Vor allem, weil bei vielen Tippgebern gern so getan wird, als könnte das jeder machen. In der Theorie hätte jeder die Möglichkeit, aber praktisch umsetzen ist dann nur für eine Minderheit möglich. Also was genau wollt ihr verändern? Es ist strukturell einfach gar nicht anders möglich, als dass eine Minderheit auf Kosten der Mehrheit lebt, die dafür arbeiten geht, um anderen ihren Vermögensaufbau zu bezahlen. Nur so funktionieren diese Kreisläufe. Oder anders ausgedrückt: Ihr könnt nur deshalb auf diese Weise ein solches Vermögen aufbauen, weil die Mehrheit der Leute dies nicht tut und nicht tun kann (sondern dafür zahlt). Es wäre auch strukturell selbst bei den besten Absichten gar nicht anders möglich. Es bleibt immer eine Mehrheit darauf hängen, durch Arbeit das Geld zu verdienen, mit dem sie Zahlungen tätigt, die anderen ein Vermögen aufbauen. Ich meine halt nur, dass man nicht bloß auf die schöne Seite der Medaille schauen sollte, sondern sich auch der anderen Seite immer bewusst sein sollte. Ich spiele dann manchmal den Miesmacher, der auf die zweite Seite der Medaille hinweist, weil heute überall immer nur die schöne Seite betont wird und sich hinterher alle wundern, wieso es immer nur einer Minderheit so gut geht. Und dann rutscht das oft genug in soziale Probleme ab. Erst lassen sich die wenigen Vermögenden ihr Vermögen von den anderen kaufen, und danach gängeln sie diese Leute noch mit der Machtposition, die aus dem Vermögen entsteht. Da gibts dann z.B. Mietteuerungen (die nicht durch Inflation kommen), die bei Mietern zum Teil Existenznöte verursachen. Erst wird eine Minderheit auf Kosten der anderen vermögend und dann machen die Vermögenden manchmal (nicht alle) diesen Leuten mit ihrem Vermögen noch zusätzlich das Leben schwer. Behaltet das bitte als zweite Seite der Medaille auf eurem Weg im Hinterkopf und achtet immer auch auf eure Mieter, ja? Das sind keine Milchkühe, die euch maximale Renditen schulden und anderen das Sonnenleben zu finanzieren haben. Vergesst nicht irgendwann, dass diese Leute euch das Vermögen mit deren Hände Arbeit bezahlt haben. Lieben Gruß
Hallo Christoph, vielen Dank für deinen ausführlichen Kommentar. Ich kann dir versichern, dass wir auf die Mieter "achten" bzw. davon überzeugt sind, dass ein fairer Umgang der einzige Weg zum Ziel ist. Wir empfehlen immer, eine Situation für beiden Seiten zu erzeugen, die funktioniert. Bisher ist uns das bei unsere eigenen Wohnungen immer gelungen. Mieter schätzen es wenn sie Vermieter haben, die sich um die Wohnung kümmern, Instandhalten betreiben, Renovieren, etc... Dafür die Marktmiete zu nehmen nimmt einem meist niemand übel. Irgendwelche Tricks für überhöhte Mieten sind unrecht, unfair und gehen für uns gar nicht. Eine angemessene Mieter aber fair. Ja, es können nicht alle Wohnungen besitzen. Wer sich aber eine Wohnung leisten kann, sollte eine kaufen (die als Geldanlage funktioniert) und sein Geld nicht jeden Tag weniger wert werden lassen. Private Anleger sind meist die besten Vermieter, weil sie oft langfristig mit dem Mieter denken. Wenn wir es schaffen, dass mehr Wohnungen privaten Anlegern gehören, statt z.B. ausländischen Großinvestoren die mit Preisen spekulieren, ist das sicher nicht schlecht für alle und hilft auch denen, die sich keine Wohnung leisten können. Nochmal: Danke für deine Sicht. Es ist wichtig sich klar zu machen wo das Geld herkommt und mit Bedacht zu handeln wenn man Eigentümer einer vermieteten Wohnung ist. Gruß Marco
Die Marktmiete ist kein Index, der ein Argument für Fairness ist. Ist eher so ein "die anderen nehmen das auch, also halte ich die hand ebenfalls auf". Sehe das ja in Berlin. Da geht ein Mieter aus der Wohnung und ohne dass an der Wohnung irgendwas verädnert wird, wird für den nächsten Mieter die Miete extrem erhöht, nur "weil die anderen das auch machen". Aber der Anstieg der Miete ist selten mit einem entsprechenden Anstieg des Aufwandes verbunden. Das Ergebnis ist, dass sich die Miete einfach nur durch Auszüge und neue Einzüge allmählich hochschaukeln. Wir sehen ja überall die Probleme der Gentrifizierung. Die wird auch mit dem Mietspiegel gerechtfertigt. Ist aber trotzdem ein Graus. In dem Zusammenhang gibt es ja auch noch die vielen Leute, die ihr zu Hause verlieren, weil die Miete wegen Sanierung steigt. Da werden die Kosten der Sanierung auf die Miete umgelegt, ok. Nach 10 Jahren oder so hat es sich dann amortisiert. Was sollte dnan passieren? Wenn es vollständig bezahlt ist, sollte der Anteil von der Miete wieder runter. Aber er wird natürlich für alle zeit drauf bleiben, weil dieser Anteil ja inzwischen den Mietspiegel nach oben getrieben hat. Und so machen die Immbilieneigentümer nach der Amortisierung der Sanierungskosten mit der Sanierung zusätzlichen Profit (auf Kosten der Mieter). Und da hat der Gesetzgeber schönen großen Mist gebaut. Wenn man kosten auf eine Miete umlegt, muss diese Umlage natürlich wegfallen, sobald die Kosten wegfallen bzw. amortisiert sind. Würde ein Vermieter tatsächlich so fair sein und das machen, dann wäre er plötzlich unter dem Mietspiegel. Ganz klar, dass er dann lieber die hand aufhält, anstatt es vom fairen Standpunkt aus zu betrachten. Dass die Mieter damit einverstanden sind, ist ein Trugschluss. Sie haben ja schlicht und ergreifend keine andere Wahl als es zu akzeptieren, weil alle das so machen. Hier ist ein großes Machtgefälle. Und Machtgefälle sind selten der Ausgangspunkt von Fairness. Dabei sagt ja unser Grundgesetz, dass der Gebrauch von Eigentum der Allgemeinheit diesen soll. Wie aber die Mieten in Städten gestaltet werden, das hat wenig mit Gemeinwohl zu tun. Viele Leute ächzen darunter, dass der letzte Cent aus ihnen herausgepresst wird. Aber die müssen es mitmachen. Der Mensch muss ja wohnen. Die meisten können sich nicht in Eigentum retten, weil das strkturell nicht geht. Daher bleib ich dabei, dass das Konzept der Genossenschaften (Miteigentümerschaft für alle) der gute Mittelweg wäre. Gibt ja auch neben den Genossenschaften nicht umsonst städtische Wohnungsbaugesellschaften, die andere Regelungen für Mieten haben. Wären wir alle ausschließlich von privaten Vermietern abhängig, hätten wir wahrscheinlich erstmal noch mehr Obdachlose und eine Gesellschaft, in der nur noch ausreichend Wohlhabende in der Stadt leben können. Und das alles trotz Mietspiegel. Der bringt keine Fairness. :-)
Nix für Ungut... Wollts nur mal loswerden. Ich finde, dass sich über die Zusammenhänge zu wenig Gedanken gemacht wird. Leider herrschen eher Dogmen :-( Alles wird isoliert für sich betrachtet.
Hi ihr Lieben! Finde eure Tipps toll und euer Channel ist wirklich sehr unterstützend. Ich lebe in Wien, Österreich und da sind leider einige Parameter unterschiedlich. Sachen wie Steuer sind anders. Gewinne sind mit 30 % zu versteuern und auch Preise in Ballungszentren wie Wien oder andere Hauptstädte sind viel höher anzusetzen damit auch die Renditen viel kleiner. Daher ist das ganze eigentlich nur als Kapitalanlage zu betrachten weil es sehr schwer ist den Cashflow zu generieren mit den Hebel die ihr propagiert sprich 10-20 % Eigenmittel, was mir auch sehr sympathisch ist aber leider am Ende eher in den Verlust führt. Trotzdem weiter so und viel Erfolg ihr macht das toll!
Nachdem man jedes Jahr weniger Zinsen zahlt, weil weniger Kreditbetrag offen ist, wird der zu versteuernde Betrag ja immer höher. D.h. ich muss rechnen, dass mit der Zeit zwar durch Inflation und Mietzinsanpassung mehr Geld reinkommt, aber ich muss auch mehr versteuern, ergo jedes Jahr mehr Steuer zahlen. In eurem Video klingt es aber so, als würde mit der Zeit mehr Geld übrig bleiben? Meine Befürchtung ist eher, dass ich mir zu Beginn die Wohnung noch leisten kann, aber zum Ende hin wo ich (fast) nur mehr 2% Kreditbetrag und (fast) keine Zinsen mehr bezahle, immer mehr zuzahlen muss?
Man muss keine 15 Jahre warten. Gemäß Paragraph 558 und 557 BGB kann man nach einer Modernisierungsmaßnahe oder nach dem Mietspiegel Index sowie vergleichbare Mietpreise alle drei Jahre um 20% (von BL zu BL durch Mietpreisbremse unterschiedlich {10 bis 15%} erhöhen. Sofern der Mieter dies schriftlich akzeptiert.
Ich finde in diesem Video wird diese Thematik super anschaulich erklärt. Danke dafür. Die 500 € Mieteinnahmen bei einem 100.000 € Objekt finde ich allerdings sehr optimistisch angenommen. Schade an der ganzen Immobiliengeschichte ist, dass sich die Sache wie man hier gut sieht ja erst nach vielen Jahren so wirklich lohnt. Und wenn dann der komplette Kredit abbezahlt ist darf man auch noch mehr von seinen Mieteinnahmen versteuern, da der Zinsanteil an die Bank wegfällt.
Im Südwesten Deutschlands (Freiburg, Karlsruhe, etc.) kann man doch so eine Rendite nicht mal annähernd erzielen. Die Immobilienpreise gehen schon lange durch die Decke, der Markt ist abgegrast. Frage an euch: Lohnt es sich denn überhaupt noch hier zu investieren?
Rechnen wir das mal durch: Nehmen wir mal an es gäbe auf dem Markt eine bewohnbare Wohnung für 100.000€ Nehmen wir an diese Wohnung bringt 6% Rendite. Alles klar, Ciao
Eure Videos sind sehr informativ. Bei den Tilgungstips würde ich noch zwischen selbstgenutzt (ohne Steuereffekt) und vermietet (Zinskosten reduzieren die steuerliche Einnahme) differenzieren. In der Folge lohnt sich bei einer Mischung aus Eigengenutzt und Vermietet, das eigengenutzte Objekt schneller zu tilgen und die Zinslast steuermindernd auf dem vermieteten Objekt zu belassen bzw. zu konzentrieren.
Im Video wird gesagt 10€/qm/Jahr Instandhaltungsrücklsge, aber der Betrag wird hier pro Monat in der Grafik aufaddiert. Also pro Jahr oder pro Monat 10€ pro Quadratmeter? Oder hab ich was falsch verstanden?
Tolles und informatives Video. Es wird aber zu wenig auf die Risiken eingegangen. Was macht ihr, wenn in 10 Jahren die EZB die Zinsen anhebt und ihr euch mit einer Anschlussfinanzierung begnügen müsst, die ein Vielfaches eurer heutigen Finanzierung verschlingt?
Wenn ihr irgendwo über euch oder hinter der Kamera 1 oder 2 Akustik-Module installiert, klingt euer Raum deutlich besser. Oder alternativ besorgt euch kleine Ansteckmicros.
Dass ich ein "Fan" von Euch bin brauche ich nicht zu erwähnen. Was mir aber bei allem zu knapp kommt: Die regierung oder regierungen (in Zukunft) plant so viele Maßnahmen zur Wäredämmung (beispielhaft) mal ehrlich, bei den baukosten und den steiegenden Zinsen, das kannst Du einfach nicht über die Miete reinholen.
Das gute Geschäft macht auch hier nur die Bank. Wie kommt ihr darauf dass die Wohnung im Wert steigt. Wird doch nix gravierendes investiert. Ich vermiete doch keine Wohnung und muss Monatlich noch zuzahlen ? Und die Inflation ist hier auch noch außen vor? Laufzeit Finanzierung ? 100000€ heute sind nicht 100000€ in 20 Jahren
Hallo nyms, in dem Video weisen wir bewusst die Wertsteigerung als "on top" am Ende aus und gehen nicht davon aus, dass sie zwangsläufig eintritt. Dennoch wird in die Immobilie investiert, dafür bilden wir die Rücklagen in der Rechnung. Eine Wertsteigerung halte ich zumindest für wahrscheinlich. Die Inflation würde sich positiv auf die Rechnung auswirken - schließlich steigen mit der Inflation zwar die Kosten, aber eben auch die Miete (der höhere Anteil), wenn wir sie berücksichtigen würden. Auf die Schulden wirkt sich die Inflation zusätzlich positiv aus weil Geld ja weniger Wert wird. Mit dem Kauf einer Immobilie kannst du also doppelt von der Inflation profitieren. Die Laufzeit der Finanzierung ist auf jeden Fall wichtig! Nach Ablauf der Zinsbindung entsteht ein Zinsänderungsrisiko, das man kennen und mit dem man umgehen musst. Schau mal hier, vielleicht ist diese Video dazu interessant für dich: th-cam.com/video/0bIRoRCUUFQ/w-d-xo.html Gruß Marco
immocation Kosten für Instandhaltung ist keine Modernisierung ! Der Eigenkapitalanteit von 10000€ ist auch viel zu gering . Sowas wird keine Bank finanzieren. Absicherung Mietausfall durch Mieterwechsel ? Renovierung ? Kaum eine Wohnung ist über 20 Jahren durchgängig Vermietet. Durch Inflation wird nicht zwangsläufig die Immobilie mehr Wert.
@@WaffeleisenPrinz Instandhaltung hält nur den Wert in Stand. Es sagt keiner, dass die Wohnung dadurch an Wert gewinnt. Ob 10k Eigenkapital ausreichen, hälgt von den persönlichen Gegebenheiten ab. Bist du 55J alt, macht das keine Bank mit. Bist du aber 30 und hast nen guten Job, und vllt sogar bereits eine abbezahlte Wohnung, nimmt dich jede Bank. Durch Inflation steigt nicht der Wert an sich. Es steigt aber die Miete inflationsbedingt und bezogen auf den fixen Kaufpreis, ergibt das eine immer höher werdende Rendite. Die Kaufkraft der Miete bleibt natürlich gleich.
Also die Laufzeit ist definitiv zu lange. 36 Jahre lang sich um eine Wohnung (und den Mieter) kümmern die eigentlich nichts abwirft. Eine Tilgung sollte bei 3% beginnen. Und das wichtigste: Eigenkapital "mitbringen"! Nicht Voll Finanzieren. (Meine Meinung)
Wie aber soll das bei mehreren Wohnungen möglich sein. 1 - 2 Wohnungen OK, aber bei einem Durchschnittseinkommen der BRD von 2000 € ist es kaum möglich, die Nebenkosten zu finanzieren. Da müssen mtl. 1000 € beiseite gelegt werden, was bei diesem Einkommen (fast schon) nicht möglich ist. Und von einem "Cashflow" würde ich erst ab 1500 € mtl. sprechen.
Zuschuß anfänglich ist mit 9 Euro noch gering (th-cam.com/video/Dkh3OrqSppU/w-d-xo.htmlm45s) aber aufpassen, während der Rückzahlung nimmt der Zinsanteil des Kredits weiter ab. d.h. die Steuervergünstigung fällt niedriger aus. Somit steigt der Zuschußanteil stetig.
Hallo Telbea, danke für wertvolle die Ergänzung! Wichtig zu wissen: mit der Zeit steigt der Anteil für die Steuer wenn der Tilgungsanteil größer wird. Entgegen wirkt in der Regel, dass die Miete steigt und Rücklagen irgendwann zu echten Kosten werden, die dann von dern Steuer abgesetzt werden können (in Jahren in denen z.B. renoviert wird).
Ich habe jetzt einige euer Videos gesehen und die Rechnungen sehen in dieser Weise immer recht gut aus. Könntet ihr bitte mal Preise in Süddeutschland benutzen. Für 100000 Euro bekommt man hier eine 25 Quadratmeter Wohnung, die man für ca 260 Euro kalt vermieten kann. Auch nach Monaten langer Suche, kann ich nicht mal eine Wohnung finden, die annähernd eine solch positive Mietrendite bringt. Evtl sind eure Videos nicht mehr zeitgemäß und eher auf dem Stand von 2014.
Die Videos sind wahrscheinlich schon auf dem neuesten Stand. Aber als Münchner kann ich mir für 100.000€ wohl nur einen Tiefgaragen Stellplatz kaufen, aber definitiv keine 50qm Wohnung :D
@@maurizioarrivabene8182 das war jetzt sehr aussagekräftig!!! In diesem Video wird von einer Mietrendite ausgegangen, die ich noch nie zu Gesicht bekommen habe. Ein Quadratmeter Preis der nicht mit dem angegeben Mietpreis zu vereinbaren ist. Also wenn du so klug bist, oder ich es wirklich nicht verstanden habe, dann sei so nett und erkläre es mir.
Eure Videos sind sehr gut verständlich erklärt und interessant 👍 allerdings sind die 50% Anteil Grund und Boden in der Abschreibung nur in ganz wenigen Fällen, 20% GuB sind realistischer und somit die Afa fürs Gebäude meist höher.
Wie verhandelt ihr eigentlich mit Banken? Wenn ihr angenommen 5 Immobilien im Bestand habt, aber diese auf z. B. 30 Jahre abbezahlt werden und durch diese langsame Tilgung positiven Cash-Flow generiert, werden die Bänker nicht irgendwann kritisch? Gibt es an der Stelle also eine "Obergrenze"? Ich sehe als langfristige Investition buy & hold lukrativ (besonders wenn es in Richtung vermögensverwaltende GmbH geht aus steuerlichen Gründen), aber falls noch Erfahrungen im Bereich Immobilien vorhanden sind, wäre ein fix&flip-Geschäft deutlich rentabler. (vorausgesetzt, man kennt sich wirklich gut aus).
Ist es viel Geld wenn man als 18 jähriger Schüler monatlich 400€ spart? Habe nämlich das Ziel, mir in einem Alter zwischen 20-30 meine erste eigene Wohnung zu finanzieren.
Das ist für einen 18 jährigen sehr viel, vorausgesetzt du kannst das wirklich regelmäßig jeden Monat sparen dann sparst du wohl mehr als die meisten Deutschen
Wirklich wirklich geiles Video. Aber diese Zahlen haha. 500€ Miete für 100.000€?? hahah naja man kommt auch heut noch in die Nähe! Im RheinMainGebiet aktuell gefunden. 5 Garagen für 70K€ Gutachten bei Zwangsversteigerung. Bei 50€ Miete kämen wir auf 250€. also bei 7 Garagen die 100k kosten würden. hättest du mieteinnahmen von 350€mtl. Und billiger als Garagen für Miete geht's nicht.
Hi, ich schaue gerade euren 10x10 Online Kurs. In Video 8 zieht ihr die Bewirtschaftungskosten in voller Höhe ab und sagt auch, dass die Rücklagen steuerlich absetzbar sind - ab Minute 3:25 (ihr sagt ihr nehmt an, dass ihr sie irgendwann ausgebt - das interessiert doch das Finanzamt erstmal nicht, solange es nicht ausgegeben ist?). Das stimmt ja dann so erstmal nicht, was ihr im Videokurs sagt, wenn ich den übrigen Cashflow nach Steuern ausrechnen möchte oder irre ich mich da? Viele Grüße und Danke für euren ganzen Input!
Hallo Manuel, die Rücklage für die WEG ist Teil der nicht-umlagefähigen Kosten und wird mit dem Hausgeld an die Hausverwaltung bezahlt. Bei Kauf eines konkreten Objektes solltest du immer prüfen ob die Höhe der Rücklage auch angemessen ist. Für die Herleitung gibt es viele Wege, z.B. die Petersche Formel. Ich würde mal sagen bei einer Bestandsimmobilie sollten es mindestens 10€ pro qm pro Jahr für die WEG sein, kommt aber natürlich auf die Sanierungsplanung an.
Ich überlege ob es sinnvoll ist ein 2 oder 3 Parteienhaus zu kaufen und eine davon selbst zu nutzen. Wäre das mal was für ein Video? Hierüber findet man bisher nichts
65 qm Kaufpreis Ink kauf Nebenkosten 128000 Euro Bankrate 468 Euro Hauageld nicht Umlagefähig 70 Euro Mieteinnahme 500 Euro kalt Baujahr 1985 frisch renoviert Fenster und Türen letztes Jahr erneuert. Was sagt ihr dazu 🤐
Ist es denn realistisch das man eine Wohnung, die 500€ Kaltmieteinnahmen bringt findet, für einen Kaufpreis von 100.000€? Würde mich sehr über eine Antwort freuen!
hole dir einfach zwei Wohnung für 25.000 -30.000 Euro wo beide Wohnungen 200-250 Euro netto Kaltmiete einbringen. dann hast du 50-60.000 Euro bezahlt für 400-500 Euro netto Kaltmiete :)
Bei uns in München findet man so Wohnungen auch nicht. Es sagt ja auch keiner das man eine Wohnung bei sich in der Umgebung kaufen muss. aber es gibt genügend Umgebungen in denen man auch vermietete Wohnungen für 30.000 - 35.000 Euro kaufen kann die eine Jahresnettokaltmiete von 3.000 Euro erwirtschaften
Hi ich habe ne frage. Bei eigentümerwechsel darf man die instaltungsrücklage ja nicht mitnehmen. Gilt es auch für die Rücklage für mietausfall BSP. 3 % ??? Danke.
Wenn ich das richtig verstanden habe, lassen sich die InstandhaltungsRücklage nicht bei der Steuer abziehen. Erst wenn man sie aufwendet zum reparieren o.ä. Lässt es sich dann nicht schönrechnen, indem man sie hinterher wieder miteinrechnet, da man das Geld ja hat, wenn auch vllt auf einem anderen Konto. Und entweder man gibt es irgendwann aus und bekommt es vom Staat durch den Abzug in der Steuer wieder oder man gibt es nicht aus und hat es hinterher immernoch (je nach Zeitraum sogar mit nennenswerten Zinsen)? Macht das so Sinn oder wo liegt mein Denkfehler?
Habe mal noch eine Frage. Wäre es nicht sinnvoller die monatliche Rate an die Bank viel höher anzusetzen? Damit würde man sich über die komplette Laufzeit doch eine ganz ordentliche Summe an Zins sparen und hätte unterm Strich mehr Geld. Die niedrige Rate macht ja nur dann Sinn, wenn man annimmt, dass die jährliche Inflation von dem Kaufpreis einiges "auffrisst". Aber das ist ja nicht sicher ob dies in Zukunft auch noch so sein wird.
Fehlen hier nicht die Rücklagen, die man in den großen Topf der Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen muss für Reperaturen am Haus?Oder hab ich das verpasst?? diese machen nämlich manche Objekte komplett uninteressant.
Sehr gutes Video, nur hab ich noch eine Frage zur Abschreibung auf das Gebäude. Ich komme nicht auf die 92€. Bei dem Kaufpreis von 100.000€ und einem Gebäudeanteil von 50% nehmen wir 50.000 und setzen die 2% an, dann kommen wir Jährlich auf 1000€ und das auf den Monat runtergerechnet ergibt bei mir 83,33€. Sollte ich irgendwo einen Fehler begangen haben würde ich mich über eine kurze Korrektur freuen, vielen Dank und macht weiter so.
Hallo Radek, du darfst bei der Berechnung der Abschreibung auch anteilig die Kaufnebenkosten zzgl. zum Kaufpreis berücksichtigen. Wenn wir von 10.000€ ausgehen für die Nebenkosten kommst du auf die 92€. Ich hoffe das beantwortet die Frage.
Um auf realistische Werte für Kaufpreis, Wohngeld und Wertentwicklung zurückgreifen zu könnenm bieten sich -dank der ‚Digitalisierung‘- inzwischen verschiedene Online-Angebote an (sämtliche sind kostenpflichtig): Immobilienpreiskalkulator der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen: www.gag.niedersachsen.de/immopreiskalkulator/start/immobilien-preis-kalkulator-88290.html immobilienwertrechner.de/ (ein Unternehmen aus Berlin, berücksichtigt auch Wohngeld und Miete) www.sprengnetter24.de/ (Sprengnetter ist Zertifizierer vieler Gutachter, ewtas veraltet) immolyze.de/ (ein Unternehmen aus Hamburg, bietet Szenarien-Rechnung) und natürlich Scout (hier die Mobile App) hier nur Kaufpreis Die meisten Bodenrichtwerte findet man auch online (teilweise kostenlos von den Gutachterausschüssen bereitgestellt).
Also ich bin noch relativ jung und bin nicht überwiegend an der Rechnung interessiert, aber ist das erwerben und anschließend vermieten ein lizenzpflichtiges gewerbe?
Könnt ihr mal eine Beispielrechnug mit einem lohnenswerten MFH machen mit 100 Prozent Finanzierung? Beispiel nach eurer Veranschaulichung: MFH Kaufpreis 300K / Jahresnettokaltmiete 30K = X Faktor 10. 100 Fremdfinanzierung , 2 Prozent Tilgung 6K und 2 Prozent Zins 6K , Instandh. 4k, Mietausfallrücklage 900 Euro, Steuern 500Euro? = 17.400 Euro Fixkosten im Jahr - also bleiben 12.600 Cashflow im Jahr übrig ??
@@Prince_VegetaX hmm ja stimmt schon. Was das angeht, die meisten preise sind passend im verhältniss resp. Luxusgüter wie autos sind in der schweiz im verhältniss ev sogar billiger . Aber immobilien sind eher teurer, auch im verhältniss.
Glaube nicht, denn er wendet ja den Grenzsteuersatz auf das zu versteuernde Einkommen an, der Freibetrag ist in der Prozentzahl ja glaube ich schon mit berücksichtigt.
Wie sieht es eigentlich aus, wenn man von den Mieteinnahmen in zehn Jahren leben möchte. Wenn man sich mit Mitte 20 eine Wohnung kauft, die in ca. 30 Jahren abzahlt ist, dann ist man ja erst mit ca. 55 Jahren vermögend und hat sich eine Altersvorsorge aufgebaut. Eine Frage habe ich noch, es gibt Videos auf TH-cam in denen es darum geht, dass man in 7 Jahren zum Immobilien Millionär wird. Wie geht das ?
Hey Wadim, wenn du sehr schnell mit Immoblien sehr viel Geld verdienen möchtest, musst du entweder damit handeln oder z.B. Sondervermietungsmodelle umsetzen. Grundsätzlich ist das möglich aber mit mehr Risiko und vermutlich sehr hohen Zeitaufwand (fulltimejob) verbunden. Gruß Marco
Hallo Immocation, leider bin ich aus der Rechnung im Detail nicht ganz schlau geworden. Auch stellt sich mir die Frage, wenn ich einen Immobilienkredit aufnehme, zahle ich ja monatlich in dessen Summe 50/50 Zinsen und Kredit sondern erstmal ist der Anteil der Zinsen viel höher. Was ja für den Anfang gut ist, da ich mehr absetzen kann wenn ich das richtig verstehe.
eines habe ich nicht verstanden... mit 2% Tilgung wäre die wohnung ja erst in 50 jahren abbezahlt, wie kommt man da auf 36? allgemein versteh ich nicht wie man mit 2% Tilgung überhaupt mal fertig wird...übersehe ich etwas?
Sagen wir 200 Gesamtkosten (tilgen plus zins ) die Zinsen wird ja von der aktuellen Schuld berechnet sagen wir du tilgst ein Jahr schon ab und deine Zinsen kosten dich jetzt nur noch 90 Euro statt 100 Euro diese 10€ Differenz geht jetzt zum Tilgung teil über heißt du zahlst jetzt immernoch 200 aber du Tilgung jetzt mit 110€ und 90 euro Zinsen dass geht immer so weiter
Hallo Immocation, vielen Dank für die sehr wertvolle Videos! Ich habe ein paar Fragen an euch: Würdet ihr 80-100k€ lieber für die Nebenkaufkosten der mehreren Kapitalanlagen ausgeben oder lieber eine Kapitalanlage möglichst mit wenig oder gar keinem Darlehen kaufen und von Anfang an Cashflow generieren, selbst wenn es 3 bis 4% Rendite hat? Ziel wäre, schnellst möglich durch die Mieteinnahmen Vermögensaufbau zu beschleunigen. Also nicht 20-25 Jahre darauf warten, bis die Wohnung sich selbst abzahlt. Vielen Dank im Voraus für eure Antwort.
Hey JamBergMann, um den Vermögensaufbau zu beschleunigen: Mehr investieren -> größerer Hebel (und größerer Risiken!) -> schnellerer Vermögenszuwachs. Wenn du allerdings das Geld möglichst früh AUSGEBEN willst, dann brauchst du möglichst früh Immobilien die nennenswert Cash Flow liefern. Das ist nicht einfach. Dann ist es für mich eine Frage des Aufwands den du reinstecken kannst: 1. Willst du echter Investor werden und ein großen Bestand aufbauen? Dann sind 80-100k ein guter Start und du solltest intensiv nach lukrativen Immobilien suchen und dir eine Akquisestrategie überlegen. 2. Du verdienst dein Geld erstmal noch weiter anders und willst es nur ein passives Einkommen "transferieren": Dann kannst du auch Immo mit viel mehr EK kaufen und früher Geld rausziehen. Gruß Marco
Wo finde ich die alten Videos, bei denen ich eure Excel Tabelle step by step nachbauen kann? Habe das in einem eurer ersten Podcasts gehört und suche die videos aktuell, weil ich für mein Studium eh excel lernen muss und deswegen dachte wieso nicht mit dem Hoffe mir kann jemand weiterhelfen
Du kannst auch Tippgeber beschäftigen und dadurch schneller Immobilien finden, die genau zu dir passen. Frag gerne bei unseren Stammtischen nach. 👉 immocation.de/stammtische/ LG Anita🚀
Hallo Immocation Team, wie werden denn aus den 74€ monatlicher Überschuss dann die 9€ Nachzahlung bei der Steuererklärung? Kommt bei 8:25 im Video. Grüße
74€ sind die Steuern, die du monatlich im Schnitt an das FA zahlst. Somit Cashflow vor den >Steuern +65 € - 74€ Steuern = - 9 € im Monat Cashflow nach Steuern
Lieber Malte, wir haben ein Kalkulations-Tool, mit dem du berechnen kannst, ob es sich für dich lohnt. Schau gerne mal auf unserer Website vorbei. LG Anita vom immocation Team🚀 immocation.de/tools/
Hallo Kanan, es gibt verschiedenen Versicherungen, die du abschließen kannst beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage. Üblich ist eine Wohngebäudeversicherung, die gemeinsam von der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen ist - sie ist dann Teil des Hausgeldes und damit auch in der Rechnug berücksichtigt. Sie kommt z.B. für ein Sturmschaden am Dach auf. Darüberhinaus kannst du als Vermieter eine Grundbesitzerhaftlicht abschließen falls Personen zu Schaden kommen durch die Immobilie (z.B. fallende Dachziegel). Auch eine Rechtschutzversicherung wird manchmal abgeschlossen, meist aber nur, wenn der Vermieter viele Einheiten besitzt.
Ich würde gerne gleichzeitig 2 getrennte Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt 18 Parteien kaufen (als Renditeobjekt). Diese zwei Wohnungen gehören demselben Eigentümer. Wenn ich zwei statt einer Wohnung kaufe hat der Makler angeboten, dass sich die Maklercourtage insgesamt halbiert. Lassen sich dadurch noch andere Synergien erzielen? Also halbieren sich dann auch andere Kosten, wie z. B. Notar, Hausverwaltung etc.? Würde eine die Bank diese zwei Wohnungen als ein Objekt finanzieren, wenn diese in einem Kaufvertrag stehen, oder Funktionen das grundsätzlich gar nicht? Viele Grüße Jens
Die Kosten des Marklers halbieren ist ein gutes Angebot! Vielleicht kannst du den Kaufpreis noch reduzieren..wenn der Verkäufer dir beide Wohnungen verkäuft! Ansonsten hast du keine Vorteile! Die Grunderwerbsteuer bleibt gleich ca. 6% je nach Bundesland! 1.5 Notarkosten noch! Richtet sich nach dem Kaufpreis! Hausverwaltungskosten..nach deinen Anteilen des Gesamtobjektes! Rücklagenbildungen und Hausmeisterkosten sind auch Anteilsmässig geregelt!
Macht es eigentlich Sinn eine kleine 50.000€ Wohnung direkt und ohne Finanzierung, d.h. komplett mit Eigenkapital zu bezahlen? Zwar fällt dann der Hebeleffekt weg, aber man könnte diese Wohnung als Sicherheit für eine weitere teurere Wohnung bei der Bank “hinterlegen“, so dass der angesprochene Nachteil aufgehoben wird. Hintergrund ist, dass kleine Kredite (bis 50.000) von meiner Bank nicht finanziert werden. Viele Grüße Jens
Dann geh zu einer anderen Bank. Bitte mach nicht den Fehler nur bei deiner Hausbank anzufragen. Klappern alle Banken in deiner Umgebung durch. Du wirst bessere Konditionen für Wunschkredit bekommen. Das kann ich dir versichern.
Selbst besitzen wir nur unsere 6 Immobilien, die wir 2015-2017 gekauft haben. Seitdem fulltime "immocation", was ein anderer Job ist und den ein oder anderen Nachteil in Sachen weitere Immos finanzieren bringt ;) Aber es geht weiter und wir planen unseren Bestandsaufbau durchaus größer... Wie viele für dich gut sind, musst du selbst entscheiden. Manchen sind mit 2-3 happy und fühlen sich abgesichert, anderen wollen 100 Wohneinheiten haben... Willst du denn daraus (Investor) ein fulltime Job machen, ein bisschen Vermögen aufbauen oder dich absichern? Was würdest du ankreuzen? Gruß Marco
Hallo immocation, habt ihr euch denn auch schonmal mit einer Immobilien-GmbH zur wesentlichen Steuerersparnis ser ganzen Sache Gedanken gemacht? Damit sähe die ganze Rechnung schon sehr viel besser aus :-P
Hey Jonas, das haben wir ;) Eine vermögensverwaltenden GmbH sorgt allerdings auch dafür, dass wir nie mehr steuerfrei verkaufen können und das verdiente Geld in der GmbH steckt. Gruß Marco
Dann könnte man sie trotzdem noch mit 25% KEST auszahlen, hätte sich also trotzdem sehr gelohnt, da während des Abzahlen der Wohnung(en) der Steuersatz für die Mieteinnahmen nur 15% beträgt und nicht 42-45%.
@@GenerellesWissenDeutsch Nein, denn 1,15x1,26375= 1,453, also 45% Steuern, da 15% KSt und mit Dividendenausschüttung nochmal 25% AbgSt+Soli 5,5% auf AbgSt drauf. Somit ergibt es in diesem Fall keinerlei Ersparnis, sondern nur nicht notwendige Kosten. Ander gerechnet: 100€ x 0,85 (15% KSt)= 85€ von den 85€ gehen bei Ausschüttung nochmals 26,375% weg, wodurch von den 85€ nur noch 62,58€ bei dem Empfängernübrig bleiben. Zudem werden bei Ausschüttung auf der Unternehemensebene weitere Steuern erhoben, wodurch du erneut bei bei identischer Besteuerung mit Spitzensteuersatz landest.
![[BAEMON NEWS 7] NEW ALBUM COMING IN](http://i.ytimg.com/vi/wtVeAPimOyo/mqdefault.jpg)
Das was ich mir lange Zeit mühsam zusammengesucht habe, ist hier super erklärt. Ich liebe euren Kanal!
Danke MSTruchh, viel Spaß weiterhin. Fehlt noch was? Gruß Marco
Gut erklärt ! Feier es Total das Mario Gomez jetzt Immobilien Videos macht !
Und Meister Proper 😅
Mir fällt sofort auf dass die Zahlen in diesem Video sehr schön dargestellt sind. Wo gibts heutzutage eine Mietwohnung mit 500€Miete für 100,k€ ?
Wir haben einige davon im Bestand. z.B. in Ludwigsburg, Heidenheim und Bonn ;-) Allerdings nicht auf immoscout Seite 1... Gruß Marco
Euro Mieteinnahme bei 100.000 Euro Immobilienkosten? Das ist doch eine Schönrechnerei!
Und zudem: mit der Zeit steigt die Tilgung und es sinkt der Zinsanteil. Damit verringert sich auch der Betrag, den ich steuerlich geltend machen kann. Nicht mit eingerechnet: Mietausfälle, Renovierungsarbeiten ( in 36 Jahren ist mindestens 2 mal das Bad fällig). Da reichen die Rücklagen nicht.
@@immocation Das kann ich mir eigentlich nicht vorstellen.
Ein Kauf für 2000 der Quadratmeter erzielt einen Erlös von 10 Euro kalt vermietet.
Das passt nicht zusammen.
Bei uns auch ... Niedersachsen
Sowas nennt man "Beispielrechnung". Wenn ihr davon ausgeht, dass ihr diese Werte bei jedem x-beliebigen Objekt 1:1 ansetzen könnt, solltet ihr euch das mit dem Immobilienkauf lieber noch einmal überlegen
Danke euch ! Dank eure Grafik und klares Tonfall und Akzent hilft es mir sehr als Ausländer :)
Doch es muss lauter sein
Habe jetzt viele Videos von euch gesehen die mir sehr geholfen haben ihr zwei seid auch echt Mega sympatisch .
Danke Sabo!
Vielen Dank für die Tipps 🙏🏻
Danke Dir!🚀
Hi Marco,
danke für das Teilen eurer Erfahrung.
Eine Sache würde ich bei der Kalkulation zusätzlich berücksichtigen. Die "nicht umlagefähigen" Kosten enthalten meines Wissens i.d.R. noch einen Anteil der Rücklagen (nicht die "privaten"), die laut festgelegtem Wirtschaftsplan der Hausverwaltung/ Eigentümergemeinschaft anfallen. Auch diesen Teil dürfte man den Einnahmen zur Steuerminderung erst gegenüber stellen, wenn dieser auch tatsächlich für Reparaturen verwendet wird. Sofern ich mich nicht täusche :-)
Gruß, Domi
sehr gut erklärt. Die beste Rentenvorsorge!
Eure kostenlos zur Verfügung gestellten Videos sind absolut Top! Vielen Dank dafür, auch von mir als Profi. Nur eine Anmerkung zu diesem Video muss ich loswerden. Ich kenne heute KEINE Kaufobjekte mehr, bei denen von Anfang an ein Mietüberschuß - hier als mtl. Cash Flow bezeichnet, bleibt. Das klappt in der Regel nur dann, wenn irgend jemand aus der absoluten Not gang, ganz schnell verkauft, oder die Wohnung leer steht und ggf. nach Renovierung/Modernisierung neu und zu ortsüblichen Mieten vermietet werden kann. Aber Vorsicht!!! In Städten wie z.B. Leipzig gilt es die Regeln der Mietpreisbremse zu beachten, so dass Du hier evtl. gar nicht ohne Weiteres eine neue Miete festlegen kannst.
Danke Alexander für dein Feedback! Wir freuen uns immer über konstruktive Kritik.🫶🚀
Echt gutes Video! Danke fürs Know-How sharen
Top erklärt 👍
Danke!🔥🚀
Super easy erklärt. Top! Danke👍
Mir Scheint das Hausgeld sehr gering kalkuliert, habe so wenig Hausgeld noch bei keinem Haus gesehen, falls es so bei euren ist, ist das natürlich ein Träumchen 👌😊
Schöne Beispielrechnung, welche selbst für Laien gut nachvollziehbar sein dürfte. Nachdem ich selbst seit rund 25 Jahren Immobilieneigentum besitze, auch Vermietung, und in der Vergangenheit der Sachwert „Immobilie“ genau wie von Immocation kalkuliert sich gerechnet hat, sehe ich das Für die kommenden Jahre nicht mehr. Besonders 100%-Finanzierungen werden bei einem wirtschaftlichen Zusammenbruch oder Wirtschaftscrash in den kommenden Jahren (und damit ist aus meiner Sicht zu rechnen) die extrem teueren Immopreise stark sinken lassen. Dies wird sämtliche aktuellen Kalkulationen abadsurdum führen. Von deutlich niedrigeren Mieteinnahmen über viel Jahre und dem Risiko den laufenden Kreditverpflichtungen nachkommen zu können mal ganz abgesehen
Heißt im Klartext es lohnt sich nicht mehr?;)
Dabei dachte ich es wäre günstig zur Zeit?^^
Sebastian Chillkröte , es kommt darauf an was Deiner Meinung nach in dem langen Zeithorizont einer Immobilienfinanzierung in den kommenden Jahren passiert: Die Finanzwirtschaft bleibt in den kommenden Jahr(Zehnten) so wie jetzt, dann kannst du mit extrem günstigen Zinsen eine Immobilie zur Vermietung finanzieren (hier auf dem Portal gibt es zu dem Thema ja viele gute Ratschläge). Die Finanzwirtschaft kommt in starke Turbulenzen, ggf crasht der Euro und die Arbeitslosigkeit nimmt deutlich zu, dann a) ist bei einer Währungsreform deine Hypothek problematisch da Sxhulden stets in einem deutlich schlechteren Verhältnis in eine neue Währung getauscht wird als Guthaben und b) der „Wert“ deiner Immobilie, also der Verkaufspreis über einen langen Zeitraum deutlich sinkt, da sich keine Käufer mehr finden lassen die zu deinen ehemaligen hohen Kaufpreisen die Immobilie erwerben möchten, sondern höchstens zu einem deutlich niedrigeren Preis.
So, ... jetzt habe ich mir hier die Finger wund getippt 😅 ... aber es ist ja kurz vor Weihnachten (20.12) 🎁
@@sunnycamper6685 Besten Dank fürs Tippen und Erklärung. Frohes neues noch ;)
Er hatte damals einfach ne Glaskugel …
Tja hätte man mal nicht auf den man gehört und sich die Zinsen von damals gesichert.
Ich bedanke mich bei allen Eigentümern, die mich und andere Mieter Monat für Monat subventionieren. Ich habe keine Lust in einen fallenden Markt zu investieren. Von dem gesparten Eigenkapital, dass eigentlich für eine Eigentumswohnung gedacht war, habe ich mir ein schönes Wohnmobil gekauft, von der Differenz zwischen euren teuren Kreditraten und meiner günstigen Miete kann ich einen Tag weniger die Woche arbeiten und einen Teil in ETFs zurücklegen. Und die CO2-Steuer dürft ihr gerne auch für mich bezahlen. Alternativ nehme ich gerne eine Luftwärmepumpe. Und wenn es mir nicht mehr gefällt, dann ziehe ich einfach in die nächste Wohnung. Davon gibt es nämlich mittlerweile wieder mehr als ihr denkt. Dankeschön 👍
Es ist großartig, dass du einen Weg gefunden hast, der für dich funktioniert und dir Freiheit und finanzielle Flexibilität bietet. Jeder hat unterschiedliche Strategien und Prioritäten. Während Miete und alternative Investitionen wie ETFs für manche die richtige Wahl sind, bieten Immobilien langfristige Stabilität und Wertsteigerung für andere. Beide Ansätze haben ihre Vorteile, und es kommt darauf an, was am besten zu deinen Lebenszielen passt. Viel Spaß mit deinem Wohnmobil und viel Erfolg mit deinen ETFs!
LG Anita🚀
Sehr stark!
Gefällt mir! Danke 🤘
Gerne!
Liebes Immocation-Team,
ich beschäftige mich seit 3 Wochen intensiv, d.h. jeden Tag mit dem Immobilienkauf zum Vermögensaufbau. Eure Videos sind dabei der Ausgangspunkt aller meiner Überlegungen und Tätigkeiten. Vielen Dank dafür - ich habe neben der Tagesschau mit Abstand keinen relevanteren Content auf meinem TH-cam-Konto als euren Kanal. Vor einer Woche habe ich euer Toolpaket XL gekauft und muss nach ausführlicher Prüfung aller Dateien [6] sagen, dass sich die Kosten mehr als gelohnt haben und ihr mir damit einen riesigen, administrativen Aufwand erspart habt. Auch mit den Erläuterungen und rechtlichen Nebeninformationen spielt Ihr auf Augenhöhe mit Elster und Co. Vielen Dank nochmal. Macht weiter so, euer Erfolg ist verdient!
Hallo,
vielen lieben Dank für dein Feedback. Es freut uns riesig, dass unser Tool dir die Arbeit erleichtert und wir wüschen dir weiterhin viel Spaß und Erfolg rund um Immobilien.
Beste Grüße, Christine vom immocation Team
Klasse Video!!
Das kleine 1X1 sehr gut transportiert!!!
Kleiner Fehlerteufel hat sich eingeschlichen ... Die Gebäude AfA muss doch unter euren Prämissen 1.000 pro Jahr, respektive 83,33 EU pro Monat lauten?!?!
Thilo Köwing wie bekomme ich den Wert für das Gebäude heraus ?
Um die 2% AfA geltend zu machen, muss ich doch das für die Steuererklärung wissen. Eine Beispiel für eine Neubauwohnung(299800€) in München wäre super. Hab alle Unterlagen durchgeschaut aber finde keine Aufteilung für Grundstück/Gebäude.
Ein sehr einfacher und kurz erklärter Einstieg für Anfänger. CESM
Danke für das Video! Stark!
Einer der das thema erst lernen will versteht bei dem Video bur bahnhof, danke dafür
Auf unserem Kanal findest du auch viele Einsteiger Videos. Einfach mal durchstöbern.🚀
Danke für das Klasse-Video. Nachfrage: Bei 100.000 Kaufpreis komme ich auf eine mtl. Abschreibung für das Gebäude von 83,33 € (100.000 / 2, davon 2 % und das geteilt durch 12)
flott Konzept awer probéiert Handel op Forex an aner binär Optioun déi méi rentabel a reliabel sinn a seng Zäitdauer ass net sou vill un Immobilien zousätzlech ech sinn eng Elite Immobilienhändler awer wiesselt Säit nom Versuch btc Trading
Die Berechnung ist schon sehr akkurat, allerdings
bei negativem Cashflow würde ich, trotz der unterstellten, positiveren Zukunftsentwicklung, keine Kaufempfehlung aussprechen.
Aus dem Grund, da nur ein positiver Cash Flow, weitere Immobilienkäufe hebelt.
In der Zusammenfassung wird vergessen, dass zwar ein leicht negativer Cashflow entsteht, aber wenn man die Tilgung (=Vermögensaufbau) mit einrechnet, ist diese Investition vom ersten Monat an positiv, auch ohne Wertsteigerung der Immobilie.
Nach ein paar Jahren, wenn die Tilgung das Darlehen etwas reduziert hat, wird die Monatsrechnung auch Cashflow positiv, und man kann auf die nächste Anlage schauen. Natürlich ist es besser, wenn man schon vom ersten Monat an Cashflow positiv ist, wie Sie sagen. Aber es kann langfristig auch eine gute Investition sein, wenn dies nicht der Fall ist.
Den Daumen hoch bekommt ihr aber sowas von !!!!!!!!! ECHT TOLLER KANAL !!!!!!!!!
Besten Gruß
Hallo Pascal, vielen Dank für den netten Worte!
Bitte bitte. Macht weiter so!!!!!!!!!!!! Für MICH kann ich hier viel an nützlichen Infos mitnehmen
das machen wir, versprochen :)
Здрасти п2иеитостии4хр
Maşallah Bruder, richtig stark erklärt!
American Hans wtf
Hallo Marco & Stefan,
Ich bin jedes Mal aufs neue begeistert über das Fachwissen vor allem die Herleitung und fundierte Erläuterungen warum und wann es Sinn macht in Immobilien zu Investieren.
Besten Dank dafür!
sehr schönes Video. Einfach und verständlich erklärt!
Eine Wohnung, die €100K kostet und €500 netto im Monat bringt. Wo gibt es denn das? In Deutschland nicht.
Das stimmt. Wir sehr sehr schwierig.
Sehr hilfreich und ein guter Überblick 👍
Bei mir in AT kostet eine Wohnung für die man 500e Miete bekommen könnte 200.000 - 250.000 (ohne Nebenkosten). Da sieht man wieder mal, dass es sich in DE wohnen lohnt. Dazu sind unsere Löhne auch noch niedriger - bei höheren Haushaltskosten.
Gut erklärt, aber: Wenn die Zinsen in 10 Jahren steigen und Ihr dann die Tilgung auf die anfängliche Tilgung senkt, dürften die 24 Jahre Gesamtlaufzeit nicht mehr stimmen. Insofern ist das Zinsänderungsrisiko m.E. nicht korrekt abgebildet.
Danke für das Video
Grüße
Die Wohnung hat nicht 100.000 Euro gekostet....
Die hat um die 140.000 gekostet. Die 2% Zinsen pro Jahr, die nominell über die Laufzeit geringer ausfallen, haben die Bude 40% teurer gemacht, die die Bank kassiert hat. Plus die 10.000 Kaufnebenkosten. Also hat es 150.000 gekostet + das Hausgeld über 36 Jahre, die ja auch Kosten sind (zugegebenermaßen keine Kaufkosten, aber dennoch Kosten, die durch den Erwerb der Wohnung für immer anfallen).
Hat man 500 Euro Bruttomiete, sagen wir 350 netto minus Hausgeld, rechnen wir also mit 325, dann würde es ab dem Tag der Schuldenfreiheit noch einmal gut 2,5 Jahre dauern, bis sich durch die Mieteinnahmen, die man ab da behalten kann, auch die Kaufnebenkosten amortisiert haben. Wenn zwischendurch keine Reparaturen anfallen.
Das könnt ihr nur machen, weil euch der Kaufpreis und die 40% Zinsen letztendlich von eurem Mieter bezahlt werden.
Inflation lass ich hier mal weg, denn echte Inflation erhöht ja die Preise im Allgemeinen im Gleichschritt. Wenn ihr 200 Euro mehr Miete bekommt, aber die Lebenshaltungskosten auch um 200 Euro gestiegen sind, habt ihr keinen Kaufkraftgewinn dabei. Der einzige Effekt ist, dass im Grunde der Kredit dadurch billiger wird. Ich nehme an, das meint ihr immer mit dem "Hebel".
Gibt aber auch viele Leute, die kaufen sich nur eine Immobilie (oder bauen sie) als Eigenheim zum selber drin wohnen.
Gibt ja einige, die auf den Gedanken mit dem Eigenheim als Rentenvorsorge abfahren. Das funktionierte nur bei den Rentnern der letzten Jahrzehnte scheinbar, weil diese noch ne auskömmliche Rente aus dem gesetzlichen Rentensystem bekamen. Von dieser könnten die sich aber auch problemlos ne Miete leisten. Ne eigene Wohnung oder ein Haus frisst immer wieder Geld für Reparaturen, und da ist kein Mieter, der es einem bezahlt. Nach 30 Jahren brauchts ein neues Dach, neue Heizung usw. Am Ende zahlt man nicht viel weniger als wenn man mietet. Also kaum ist der Kredit abbezahlt, fallen die nächsten hohen Kosten an, weil einfach teure Sanierungen anfallen. Das Problem habt ihr mit euren Wohnungen dann aber auch. Ich glaube, um wirklich nennenswert Gewinn mit Immobilien zu machen, muss man schon einige Stück davon besitzen, damit sich die einzelnen kleineren Gewinne einer Wohnung durch viele Wohnungen zu einem nennenswerten Betrag läppern.
Zwischen klassischem Mieten und 100% Eigentum sehe ich noch das Miteigentum in Genossenschaften als Möglichkeit. Wenn man nicht Immobilienmogul werden will :-)
Hallo Christoph, danke für dein wertvollen input. Du sprichst wichtige Themen an.
Über die Zeit entstehen natürlich erhebliche Kosten durch die Bewirtschaftung einer Immobilie. Die Immobilie lohnt sich immer dann, wenn die Mieteinnahmen ausreichen um diese Kosten (Zinsen, Betrieb, etc..) zu decken und darüber hinaus noch ausreichen, um den Kredit zurückbezahlen. Geht die Rechnung nicht auf, muss jeden Monat nachbezahlt werden es lohnt sich ggf. schon bald nicht mehr. Genau deshalb empfehlen wir vor dem Kauf genau hin zuschauen - die Mietrendite macht den Unterschied und der Cash Flow nach Steuern (im Video berechnet) ist die noch genauerer Kennzahl um herauszufinden ob sich eine Immobilie auch in der Monatsbetrachtung von selbst tragen kann. Tut sie das und die Risiken sind im Griff (Rücklagen für Instandhaltung, Zinsänderung, Mietausfall) entsteht ein erhebliches Vermögen über die Zeit mit vergleichsweise geringem EK-Einsatz.
Wir wollen genau das verändern: Es muss nicht jeder Großinvestor/mogul werden und das Eigenheim ist leider meist eine schlechte Investition.
Gruß
Marco
Zitat: "Tut sie das und die Risiken sind im Griff (Rücklagen für Instandhaltung, Zinsänderung, Mietausfall) entsteht ein erhebliches Vermögen über die Zeit mit vergleichsweise geringem EK-Einsatz."
Aber eben deshalb, weil der Mieter euch das Vermögen kauft :-)
Gibt ja den Spruch, dass jeder im Laufe seines Lebens eine Wohnung kauft. Die einen für sich selbst, die anderen für ihren Vermieter.
Dennoch bleibt ein wichtiges Argument stehen (und das kann man nicht mit dem ständigen Herunterbeten von Kennzahlen mildern - weil die eher für die Finanzierungsphase sind), nämlich dass eine einzelne Wohnung keine Altersvorsorge macht. Außer vielleicht, es wäre ein Palast.
Es braucht dann schon mehrere Wohnungen, um eine Rente zusammenzukriegen, weil so unheimlich viel Gewinn wirft eine einzelne Wohnung im Monat nun auch wieder nicht ab.
Es kann nur eine Minderheit der Menschen mehrere Wohnungne pro Person besitzen. Denn wenn jeder mehrere Wohnungen hätte, dann gäbe es ein Vielfaches mehr Wohnungen als Menschen, wer soll dann darin wohnen und die Rente zahlen? ;-)
Also das Rentenargument bedeutet eben auf der sozialen Seite, dass man sich von seinen Mietern sein Vermögen bezahlen lässt und sich danach dann das Einkommen. All diese modelle (ncht nur bei Immobilien) setzen darauf, dass eine Mehrheit der Leute es nicht umsetzen kann ,weil sie es bezahlen müssen und aus dieser Rolle nur eine Minderheit rauskommen kann.
Ich finde, man sollte auch immer diese Seite der Medaille sehen. Vor allem, weil bei vielen Tippgebern gern so getan wird, als könnte das jeder machen. In der Theorie hätte jeder die Möglichkeit, aber praktisch umsetzen ist dann nur für eine Minderheit möglich.
Also was genau wollt ihr verändern? Es ist strukturell einfach gar nicht anders möglich, als dass eine Minderheit auf Kosten der Mehrheit lebt, die dafür arbeiten geht, um anderen ihren Vermögensaufbau zu bezahlen. Nur so funktionieren diese Kreisläufe. Oder anders ausgedrückt: Ihr könnt nur deshalb auf diese Weise ein solches Vermögen aufbauen, weil die Mehrheit der Leute dies nicht tut und nicht tun kann (sondern dafür zahlt).
Es wäre auch strukturell selbst bei den besten Absichten gar nicht anders möglich. Es bleibt immer eine Mehrheit darauf hängen, durch Arbeit das Geld zu verdienen, mit dem sie Zahlungen tätigt, die anderen ein Vermögen aufbauen.
Ich meine halt nur, dass man nicht bloß auf die schöne Seite der Medaille schauen sollte, sondern sich auch der anderen Seite immer bewusst sein sollte. Ich spiele dann manchmal den Miesmacher, der auf die zweite Seite der Medaille hinweist, weil heute überall immer nur die schöne Seite betont wird und sich hinterher alle wundern, wieso es immer nur einer Minderheit so gut geht.
Und dann rutscht das oft genug in soziale Probleme ab. Erst lassen sich die wenigen Vermögenden ihr Vermögen von den anderen kaufen, und danach gängeln sie diese Leute noch mit der Machtposition, die aus dem Vermögen entsteht. Da gibts dann z.B. Mietteuerungen (die nicht durch Inflation kommen), die bei Mietern zum Teil Existenznöte verursachen. Erst wird eine Minderheit auf Kosten der anderen vermögend und dann machen die Vermögenden manchmal (nicht alle) diesen Leuten mit ihrem Vermögen noch zusätzlich das Leben schwer.
Behaltet das bitte als zweite Seite der Medaille auf eurem Weg im Hinterkopf und achtet immer auch auf eure Mieter, ja? Das sind keine Milchkühe, die euch maximale Renditen schulden und anderen das Sonnenleben zu finanzieren haben. Vergesst nicht irgendwann, dass diese Leute euch das Vermögen mit deren Hände Arbeit bezahlt haben.
Lieben Gruß
Hallo Christoph, vielen Dank für deinen ausführlichen Kommentar.
Ich kann dir versichern, dass wir auf die Mieter "achten" bzw. davon überzeugt sind, dass ein fairer Umgang der einzige Weg zum Ziel ist. Wir empfehlen immer, eine Situation für beiden Seiten zu erzeugen, die funktioniert. Bisher ist uns das bei unsere eigenen Wohnungen immer gelungen. Mieter schätzen es wenn sie Vermieter haben, die sich um die Wohnung kümmern, Instandhalten betreiben, Renovieren, etc... Dafür die Marktmiete zu nehmen nimmt einem meist niemand übel. Irgendwelche Tricks für überhöhte Mieten sind unrecht, unfair und gehen für uns gar nicht. Eine angemessene Mieter aber fair.
Ja, es können nicht alle Wohnungen besitzen. Wer sich aber eine Wohnung leisten kann, sollte eine kaufen (die als
Geldanlage funktioniert) und sein Geld nicht jeden Tag weniger wert werden lassen.
Private Anleger sind meist die besten Vermieter, weil sie oft langfristig mit dem Mieter denken. Wenn wir es schaffen, dass mehr Wohnungen privaten Anlegern gehören, statt z.B. ausländischen Großinvestoren die mit Preisen spekulieren, ist das sicher nicht schlecht für alle und hilft auch denen, die sich keine Wohnung leisten können.
Nochmal: Danke für deine Sicht. Es ist wichtig sich klar zu machen wo das Geld herkommt und mit Bedacht zu handeln wenn man Eigentümer einer vermieteten Wohnung ist.
Gruß
Marco
Die Marktmiete ist kein Index, der ein Argument für Fairness ist. Ist eher so ein "die anderen nehmen das auch, also halte ich die hand ebenfalls auf".
Sehe das ja in Berlin. Da geht ein Mieter aus der Wohnung und ohne dass an der Wohnung irgendwas verädnert wird, wird für den nächsten Mieter die Miete extrem erhöht, nur "weil die anderen das auch machen". Aber der Anstieg der Miete ist selten mit einem entsprechenden Anstieg des Aufwandes verbunden. Das Ergebnis ist, dass sich die Miete einfach nur durch Auszüge und neue Einzüge allmählich hochschaukeln.
Wir sehen ja überall die Probleme der Gentrifizierung.
Die wird auch mit dem Mietspiegel gerechtfertigt. Ist aber trotzdem ein Graus.
In dem Zusammenhang gibt es ja auch noch die vielen Leute, die ihr zu Hause verlieren, weil die Miete wegen Sanierung steigt.
Da werden die Kosten der Sanierung auf die Miete umgelegt, ok. Nach 10 Jahren oder so hat es sich dann amortisiert. Was sollte dnan passieren? Wenn es vollständig bezahlt ist, sollte der Anteil von der Miete wieder runter. Aber er wird natürlich für alle zeit drauf bleiben, weil dieser Anteil ja inzwischen den Mietspiegel nach oben getrieben hat.
Und so machen die Immbilieneigentümer nach der Amortisierung der Sanierungskosten mit der Sanierung zusätzlichen Profit (auf Kosten der Mieter). Und da hat der Gesetzgeber schönen großen Mist gebaut. Wenn man kosten auf eine Miete umlegt, muss diese Umlage natürlich wegfallen, sobald die Kosten wegfallen bzw. amortisiert sind.
Würde ein Vermieter tatsächlich so fair sein und das machen, dann wäre er plötzlich unter dem Mietspiegel. Ganz klar, dass er dann lieber die hand aufhält, anstatt es vom fairen Standpunkt aus zu betrachten. Dass die Mieter damit einverstanden sind, ist ein Trugschluss. Sie haben ja schlicht und ergreifend keine andere Wahl als es zu akzeptieren, weil alle das so machen. Hier ist ein großes Machtgefälle. Und Machtgefälle sind selten der Ausgangspunkt von Fairness.
Dabei sagt ja unser Grundgesetz, dass der Gebrauch von Eigentum der Allgemeinheit diesen soll. Wie aber die Mieten in Städten gestaltet werden, das hat wenig mit Gemeinwohl zu tun. Viele Leute ächzen darunter, dass der letzte Cent aus ihnen herausgepresst wird. Aber die müssen es mitmachen. Der Mensch muss ja wohnen.
Die meisten können sich nicht in Eigentum retten, weil das strkturell nicht geht. Daher bleib ich dabei, dass das Konzept der Genossenschaften (Miteigentümerschaft für alle) der gute Mittelweg wäre.
Gibt ja auch neben den Genossenschaften nicht umsonst städtische Wohnungsbaugesellschaften, die andere Regelungen für Mieten haben. Wären wir alle ausschließlich von privaten Vermietern abhängig, hätten wir wahrscheinlich erstmal noch mehr Obdachlose und eine Gesellschaft, in der nur noch ausreichend Wohlhabende in der Stadt leben können. Und das alles trotz Mietspiegel. Der bringt keine Fairness. :-)
Nix für Ungut... Wollts nur mal loswerden. Ich finde, dass sich über die Zusammenhänge zu wenig Gedanken gemacht wird. Leider herrschen eher Dogmen :-( Alles wird isoliert für sich betrachtet.
Super Video für Anfänger wie mich die vor ihren ersten Kauf stehen!
Danke für diese informative Video🙏🏽
Hi ihr Lieben!
Finde eure Tipps toll und euer Channel ist wirklich sehr unterstützend.
Ich lebe in Wien, Österreich und da sind leider einige Parameter unterschiedlich.
Sachen wie Steuer sind anders.
Gewinne sind mit 30 % zu versteuern und auch Preise in Ballungszentren wie Wien oder andere Hauptstädte sind viel höher anzusetzen damit auch die Renditen viel kleiner.
Daher ist das ganze eigentlich nur als Kapitalanlage zu betrachten weil es sehr schwer ist den Cashflow zu generieren mit den Hebel die ihr propagiert sprich 10-20 % Eigenmittel, was mir auch sehr sympathisch ist aber leider am Ende eher in den Verlust führt.
Trotzdem weiter so und viel Erfolg ihr macht das toll!
Hä und was ist mit dem getilgten Anteil? Der muss doch auch versteuert werden bzw wird der angerechnet oder??
Nachdem man jedes Jahr weniger Zinsen zahlt, weil weniger Kreditbetrag offen ist, wird der zu versteuernde Betrag ja immer höher. D.h. ich muss rechnen, dass mit der Zeit zwar durch Inflation und Mietzinsanpassung mehr Geld reinkommt, aber ich muss auch mehr versteuern, ergo jedes Jahr mehr Steuer zahlen. In eurem Video klingt es aber so, als würde mit der Zeit mehr Geld übrig bleiben? Meine Befürchtung ist eher, dass ich mir zu Beginn die Wohnung noch leisten kann, aber zum Ende hin wo ich (fast) nur mehr 2% Kreditbetrag und (fast) keine Zinsen mehr bezahle, immer mehr zuzahlen muss?
Man muss keine 15 Jahre warten. Gemäß Paragraph 558 und 557 BGB kann man nach einer Modernisierungsmaßnahe oder nach dem Mietspiegel Index sowie vergleichbare Mietpreise alle drei Jahre um 20% (von BL zu BL durch Mietpreisbremse unterschiedlich {10 bis 15%} erhöhen. Sofern der Mieter dies schriftlich akzeptiert.
Ich finde in diesem Video wird diese Thematik super anschaulich erklärt. Danke dafür. Die 500 € Mieteinnahmen bei einem 100.000 € Objekt finde ich allerdings sehr optimistisch angenommen. Schade an der ganzen Immobiliengeschichte ist, dass sich die Sache wie man hier gut sieht ja erst nach vielen Jahren so wirklich lohnt. Und wenn dann der komplette Kredit abbezahlt ist darf man auch noch mehr von seinen Mieteinnahmen versteuern, da der Zinsanteil an die Bank wegfällt.
Im Südwesten Deutschlands (Freiburg, Karlsruhe, etc.) kann man doch so eine Rendite nicht mal annähernd erzielen. Die Immobilienpreise gehen schon lange durch die Decke, der Markt ist abgegrast. Frage an euch: Lohnt es sich denn überhaupt noch hier zu investieren?
Rechnen wir das mal durch:
Nehmen wir mal an es gäbe auf dem Markt eine bewohnbare Wohnung für 100.000€
Nehmen wir an diese Wohnung bringt 6% Rendite. Alles klar, Ciao
Eure Videos sind sehr informativ. Bei den Tilgungstips würde ich noch zwischen selbstgenutzt (ohne Steuereffekt) und vermietet (Zinskosten reduzieren die steuerliche Einnahme) differenzieren. In der Folge lohnt sich bei einer Mischung aus Eigengenutzt und Vermietet, das eigengenutzte Objekt schneller zu tilgen und die Zinslast steuermindernd auf dem vermieteten Objekt zu belassen bzw. zu konzentrieren.
Im Video wird gesagt 10€/qm/Jahr Instandhaltungsrücklsge, aber der Betrag wird hier pro Monat in der Grafik aufaddiert. Also pro Jahr oder pro Monat 10€ pro Quadratmeter? Oder hab ich was falsch verstanden?
Tolles und informatives Video. Es wird aber zu wenig auf die Risiken eingegangen. Was macht ihr, wenn in 10 Jahren die EZB die Zinsen anhebt und ihr euch mit einer Anschlussfinanzierung begnügen müsst, die ein Vielfaches eurer heutigen Finanzierung verschlingt?
Privatinsolvenz
Wenn ihr irgendwo über euch oder hinter der Kamera 1 oder 2 Akustik-Module installiert, klingt euer Raum deutlich besser. Oder alternativ besorgt euch kleine Ansteckmicros.
Was ist der Durchschnitt von kosten das man als Eigentumer fur den hausgelt bezahlt? Also wie viel % sind von hausverwaltung vs. wasser/heizkosten?
Reine Kosten für die Verwaltung pro Monat etwa 18-30€
Dass ich ein "Fan" von Euch bin brauche ich nicht zu erwähnen. Was mir aber bei allem zu knapp kommt: Die regierung oder regierungen (in Zukunft) plant so viele Maßnahmen zur Wäredämmung (beispielhaft) mal ehrlich, bei den baukosten und den steiegenden Zinsen, das kannst Du einfach nicht über die Miete reinholen.
Das gute Geschäft macht auch hier nur die Bank.
Wie kommt ihr darauf dass die Wohnung im Wert steigt.
Wird doch nix gravierendes investiert. Ich vermiete doch keine Wohnung und muss Monatlich noch zuzahlen ?
Und die Inflation ist hier auch noch außen vor? Laufzeit Finanzierung ?
100000€ heute sind nicht 100000€ in 20 Jahren
Hallo nyms, in dem Video weisen wir bewusst die Wertsteigerung als "on top" am Ende aus und gehen nicht davon aus, dass sie zwangsläufig eintritt. Dennoch wird in die Immobilie investiert, dafür bilden wir die Rücklagen in der Rechnung. Eine Wertsteigerung halte ich zumindest für wahrscheinlich.
Die Inflation würde sich positiv auf die Rechnung auswirken - schließlich steigen mit der Inflation zwar die Kosten, aber eben auch die Miete (der höhere Anteil), wenn wir sie berücksichtigen würden. Auf die Schulden wirkt sich die Inflation zusätzlich positiv aus weil Geld ja weniger Wert wird. Mit dem Kauf einer Immobilie kannst du also doppelt von der Inflation profitieren.
Die Laufzeit der Finanzierung ist auf jeden Fall wichtig! Nach Ablauf der Zinsbindung entsteht ein Zinsänderungsrisiko, das man kennen und mit dem man umgehen musst. Schau mal hier, vielleicht ist diese Video dazu interessant für dich:
th-cam.com/video/0bIRoRCUUFQ/w-d-xo.html
Gruß
Marco
immocation
Kosten für Instandhaltung ist keine Modernisierung !
Der Eigenkapitalanteit von 10000€ ist auch viel zu gering . Sowas wird keine Bank finanzieren.
Absicherung Mietausfall durch Mieterwechsel ? Renovierung ?
Kaum eine Wohnung ist über 20 Jahren durchgängig Vermietet.
Durch Inflation wird nicht zwangsläufig die Immobilie mehr Wert.
@@WaffeleisenPrinz Instandhaltung hält nur den Wert in Stand. Es sagt keiner, dass die Wohnung dadurch an Wert gewinnt.
Ob 10k Eigenkapital ausreichen, hälgt von den persönlichen Gegebenheiten ab. Bist du 55J alt, macht das keine Bank mit. Bist du aber 30 und hast nen guten Job, und vllt sogar bereits eine abbezahlte Wohnung, nimmt dich jede Bank.
Durch Inflation steigt nicht der Wert an sich. Es steigt aber die Miete inflationsbedingt und bezogen auf den fixen Kaufpreis, ergibt das eine immer höher werdende Rendite. Die Kaufkraft der Miete bleibt natürlich gleich.
Auf 1.25 geschwindigkeit ist es so perfekt lol
Also die Laufzeit ist definitiv zu lange. 36 Jahre lang sich um eine Wohnung (und den Mieter) kümmern die eigentlich nichts abwirft. Eine Tilgung sollte bei 3% beginnen. Und das wichtigste: Eigenkapital "mitbringen"! Nicht Voll Finanzieren. (Meine Meinung)
Wie aber soll das bei mehreren Wohnungen möglich sein. 1 - 2 Wohnungen OK, aber bei einem Durchschnittseinkommen der BRD von 2000 € ist es kaum möglich, die Nebenkosten zu finanzieren. Da müssen mtl. 1000 € beiseite gelegt werden, was bei diesem Einkommen (fast schon) nicht möglich ist. Und von einem "Cashflow" würde ich erst ab 1500 € mtl. sprechen.
Dann aber in Eigenheim!
Zuschuß anfänglich ist mit 9 Euro noch gering (th-cam.com/video/Dkh3OrqSppU/w-d-xo.htmlm45s) aber aufpassen, während der Rückzahlung nimmt der Zinsanteil des Kredits weiter ab. d.h. die Steuervergünstigung fällt niedriger aus. Somit steigt der Zuschußanteil stetig.
Hallo Telbea, danke für wertvolle die Ergänzung! Wichtig zu wissen: mit der Zeit steigt der Anteil für die Steuer wenn der Tilgungsanteil größer wird. Entgegen wirkt in der Regel, dass die Miete steigt und Rücklagen irgendwann zu echten Kosten werden, die dann von dern Steuer abgesetzt werden können (in Jahren in denen z.B. renoviert wird).
Ich habe jetzt einige euer Videos gesehen und die Rechnungen sehen in dieser Weise immer recht gut aus. Könntet ihr bitte mal Preise in Süddeutschland benutzen.
Für 100000 Euro bekommt man hier eine 25 Quadratmeter Wohnung, die man für ca 260 Euro kalt vermieten kann.
Auch nach Monaten langer Suche, kann ich nicht mal eine Wohnung finden, die annähernd eine solch positive Mietrendite bringt.
Evtl sind eure Videos nicht mehr zeitgemäß und eher auf dem Stand von 2014.
Die Videos sind wahrscheinlich schon auf dem neuesten Stand. Aber als Münchner kann ich mir für 100.000€ wohl nur einen Tiefgaragen Stellplatz kaufen, aber definitiv keine 50qm Wohnung :D
Was heisst denn "in süddeutschland"? Du hast immobilien nicht verstanden
@@maurizioarrivabene8182 Was soll ich denn nicht richtig verstanden haben?
@@renoviertdochmal7496 alles
@@maurizioarrivabene8182 das war jetzt sehr aussagekräftig!!!
In diesem Video wird von einer Mietrendite ausgegangen, die ich noch nie zu Gesicht bekommen habe.
Ein Quadratmeter Preis der nicht mit dem angegeben Mietpreis zu vereinbaren ist.
Also wenn du so klug bist, oder ich es wirklich nicht verstanden habe, dann sei so nett und erkläre es mir.
wenn die Wohnung nicht vermietet ist, allerdings zahle Ich als eigentümer die umlagefähig kosten ?
in diesem fall kann Ich von meine steuer absetzen ?
Eure Videos sind sehr gut verständlich erklärt und interessant 👍 allerdings sind die 50% Anteil Grund und Boden in der Abschreibung nur in ganz wenigen Fällen, 20% GuB sind realistischer und somit die Afa fürs Gebäude meist höher.
Wie verhandelt ihr eigentlich mit Banken? Wenn ihr angenommen 5 Immobilien im Bestand habt, aber diese auf z. B. 30 Jahre abbezahlt werden und durch diese langsame Tilgung positiven Cash-Flow generiert, werden die Bänker nicht irgendwann kritisch? Gibt es an der Stelle also eine "Obergrenze"? Ich sehe als langfristige Investition buy & hold lukrativ (besonders wenn es in Richtung vermögensverwaltende GmbH geht aus steuerlichen Gründen), aber falls noch Erfahrungen im Bereich Immobilien vorhanden sind, wäre ein fix&flip-Geschäft deutlich rentabler. (vorausgesetzt, man kennt sich wirklich gut aus).
Leider findet man in der jetzigen Zeit mit Zinsen teilweise über 4% praktisch keine Objekte mehr mit positivem Cashflow. Außer man hat riesen Glück...
Ist es viel Geld wenn man als 18 jähriger Schüler monatlich 400€ spart? Habe nämlich das Ziel, mir in einem Alter zwischen 20-30 meine erste eigene Wohnung zu finanzieren.
Solltest es investieren. Dann sind 400 € pro Monat vor allem in dem Alter ganz ordentlich.
Das ist für einen 18 jährigen sehr viel, vorausgesetzt du kannst das wirklich regelmäßig jeden Monat sparen dann sparst du wohl mehr als die meisten Deutschen
Wirklich wirklich geiles Video. Aber diese Zahlen haha. 500€ Miete für 100.000€?? hahah naja man kommt auch heut noch in die Nähe! Im RheinMainGebiet aktuell gefunden. 5 Garagen für 70K€ Gutachten bei Zwangsversteigerung. Bei 50€ Miete kämen wir auf 250€. also bei 7 Garagen die 100k kosten würden. hättest du mieteinnahmen von 350€mtl. Und billiger als Garagen für Miete geht's nicht.
Hi,
ich schaue gerade euren 10x10 Online Kurs. In Video 8 zieht ihr die Bewirtschaftungskosten in voller Höhe ab und sagt auch, dass die Rücklagen steuerlich absetzbar sind - ab Minute 3:25 (ihr sagt ihr nehmt an, dass ihr sie irgendwann ausgebt - das interessiert doch das Finanzamt erstmal nicht, solange es nicht ausgegeben ist?). Das stimmt ja dann so erstmal nicht, was ihr im Videokurs sagt, wenn ich den übrigen Cashflow nach Steuern ausrechnen möchte oder irre ich mich da?
Viele Grüße und Danke für euren ganzen Input!
Wie geht man denn mit der Berücksichtigung der Rücklage (für die WEG) um? In Deinem Beispiel erwähnst Du diese nicht explizit.
Hallo Manuel, die Rücklage für die WEG ist Teil der nicht-umlagefähigen Kosten und wird mit dem Hausgeld an die Hausverwaltung bezahlt. Bei Kauf eines konkreten Objektes solltest du immer prüfen ob die Höhe der Rücklage auch angemessen ist. Für die Herleitung gibt es viele Wege, z.B. die Petersche Formel. Ich würde mal sagen bei einer Bestandsimmobilie sollten es mindestens 10€ pro qm pro Jahr für die WEG sein, kommt aber natürlich auf die Sanierungsplanung an.
Ich überlege ob es sinnvoll ist ein 2 oder 3 Parteienhaus zu kaufen und eine davon selbst zu nutzen. Wäre das mal was für ein Video? Hierüber findet man bisher nichts
Wie viele Immobilien habt ihr.
65 qm
Kaufpreis Ink kauf Nebenkosten 128000 Euro
Bankrate 468 Euro
Hauageld nicht Umlagefähig 70 Euro
Mieteinnahme 500 Euro kalt
Baujahr 1985 frisch renoviert Fenster und Türen letztes Jahr erneuert. Was sagt ihr dazu 🤐
Ist es denn realistisch das man eine Wohnung, die 500€ Kaltmieteinnahmen bringt findet, für einen Kaufpreis von 100.000€? Würde mich sehr über eine Antwort freuen!
hole dir einfach zwei Wohnung für 25.000 -30.000 Euro wo beide Wohnungen 200-250 Euro netto Kaltmiete einbringen.
dann hast du 50-60.000 Euro bezahlt für 400-500 Euro netto Kaltmiete :)
@@jenshaldenwang6980 Bei uns findet man keine Wohnungen für 25000 Euro...
Bei uns in München findet man so Wohnungen auch nicht.
Es sagt ja auch keiner das man eine Wohnung bei sich in der Umgebung kaufen muss.
aber es gibt genügend Umgebungen in denen man auch vermietete Wohnungen für 30.000 - 35.000 Euro kaufen kann die eine Jahresnettokaltmiete von 3.000 Euro erwirtschaften
Hi ich habe ne frage. Bei eigentümerwechsel darf man die instaltungsrücklage ja nicht mitnehmen. Gilt es auch für die Rücklage für mietausfall BSP. 3 % ???
Danke.
Hallo, kann ich eine Wohnung (abbezahlt) die aktuell einen Marktwert von ungefähr 28.000Euro hat beleihen, oder ist der Wert zu niedrig?
Du kannst alles machen was die Bank absegnet
Wenn ich das richtig verstanden habe, lassen sich die InstandhaltungsRücklage nicht bei der Steuer abziehen. Erst wenn man sie aufwendet zum reparieren o.ä.
Lässt es sich dann nicht schönrechnen, indem man sie hinterher wieder miteinrechnet, da man das Geld ja hat, wenn auch vllt auf einem anderen Konto.
Und entweder man gibt es irgendwann aus und bekommt es vom Staat durch den Abzug in der Steuer wieder oder man gibt es nicht aus und hat es hinterher immernoch (je nach Zeitraum sogar mit nennenswerten Zinsen)?
Macht das so Sinn oder wo liegt mein Denkfehler?
Habe mal noch eine Frage. Wäre es nicht sinnvoller die monatliche Rate an die Bank viel höher anzusetzen? Damit würde man sich über die komplette Laufzeit doch eine ganz ordentliche Summe an Zins sparen und hätte unterm Strich mehr Geld. Die niedrige Rate macht ja nur dann Sinn, wenn man annimmt, dass die jährliche Inflation von dem Kaufpreis einiges "auffrisst". Aber das ist ja nicht sicher ob dies in Zukunft auch noch so sein wird.
Fehlen hier nicht die Rücklagen, die man in den großen Topf der Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen muss für Reperaturen am Haus?Oder hab ich das verpasst?? diese machen nämlich manche Objekte komplett uninteressant.
Sind die 50 euro für die nicht umlagefähigen kosten ein beispiel mit dem man erstmal grob kalkulieren kann ? oder wie macht ihr das?
Und wie sieht es bei Garagen oder Stellplätzen aus ?
Sehr gutes Video, nur hab ich noch eine Frage zur Abschreibung auf das Gebäude. Ich komme nicht auf die 92€. Bei dem Kaufpreis von 100.000€ und einem Gebäudeanteil von 50% nehmen wir 50.000 und setzen die 2% an, dann kommen wir Jährlich auf 1000€ und das auf den Monat runtergerechnet ergibt bei mir 83,33€. Sollte ich irgendwo einen Fehler begangen haben würde ich mich über eine kurze Korrektur freuen, vielen Dank und macht weiter so.
Hallo Radek, du darfst bei der Berechnung der Abschreibung auch anteilig die Kaufnebenkosten zzgl. zum Kaufpreis berücksichtigen. Wenn wir von 10.000€ ausgehen für die Nebenkosten kommst du auf die 92€. Ich hoffe das beantwortet die Frage.
Alles klar dann passt das. Vielen Dank.
Um auf realistische Werte für Kaufpreis, Wohngeld und Wertentwicklung zurückgreifen zu könnenm bieten sich -dank der ‚Digitalisierung‘- inzwischen verschiedene Online-Angebote an (sämtliche sind kostenpflichtig):
Immobilienpreiskalkulator der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen:
www.gag.niedersachsen.de/immopreiskalkulator/start/immobilien-preis-kalkulator-88290.html
immobilienwertrechner.de/ (ein Unternehmen aus Berlin, berücksichtigt auch Wohngeld und Miete)
www.sprengnetter24.de/ (Sprengnetter ist Zertifizierer vieler Gutachter, ewtas veraltet)
immolyze.de/ (ein Unternehmen aus Hamburg, bietet Szenarien-Rechnung)
und natürlich Scout (hier die Mobile App) hier nur Kaufpreis
Die meisten Bodenrichtwerte findet man auch online (teilweise kostenlos von den Gutachterausschüssen bereitgestellt).
Also ich bin noch relativ jung und bin nicht überwiegend an der Rechnung interessiert, aber ist das erwerben und anschließend vermieten ein lizenzpflichtiges gewerbe?
Darmus Mulmus 8i doch, da gibt es so ein Formular, Merkel muss das unterschreiben. Dauert ewig.
Könnt ihr mal eine Beispielrechnug mit einem lohnenswerten MFH machen mit 100 Prozent Finanzierung? Beispiel nach eurer Veranschaulichung: MFH Kaufpreis 300K / Jahresnettokaltmiete 30K = X Faktor 10. 100 Fremdfinanzierung , 2 Prozent Tilgung 6K und 2 Prozent Zins 6K , Instandh. 4k, Mietausfallrücklage 900 Euro, Steuern 500Euro? = 17.400 Euro Fixkosten im Jahr - also bleiben 12.600 Cashflow im Jahr übrig ??
100'000€ für eine Wohnung...?
Dafür bekommt man in der schweiz 2 tiefgaragenstellplätze...
Ist so ein Preis überhaupt realistisch?
Du musst auch bedenken, dass ihr das doppelte wie wir verdient..
@@Prince_VegetaX hmm ja stimmt schon. Was das angeht, die meisten preise sind passend im verhältniss resp. Luxusgüter wie autos sind in der schweiz im verhältniss ev sogar billiger . Aber immobilien sind eher teurer, auch im verhältniss.
Hallo immocation, danke für das schöne Video. Fehlt bei eurer Berechnung nicht noch der Steuerfreibetrag?
Glaube nicht, denn er wendet ja den Grenzsteuersatz auf das zu versteuernde Einkommen an, der Freibetrag ist in der Prozentzahl ja glaube ich schon mit berücksichtigt.
Wie sieht es eigentlich aus, wenn man von den Mieteinnahmen in zehn Jahren leben möchte. Wenn man sich mit Mitte 20 eine Wohnung kauft, die in ca. 30 Jahren abzahlt ist, dann ist man ja erst mit ca. 55 Jahren vermögend und hat sich eine Altersvorsorge aufgebaut. Eine Frage habe ich noch, es gibt Videos auf TH-cam in denen es darum geht, dass man in 7 Jahren zum Immobilien Millionär wird. Wie geht das ?
Hey Wadim, wenn du sehr schnell mit Immoblien sehr viel Geld verdienen möchtest, musst du entweder damit handeln oder z.B. Sondervermietungsmodelle umsetzen. Grundsätzlich ist das möglich aber mit mehr Risiko und vermutlich sehr hohen Zeitaufwand (fulltimejob) verbunden. Gruß Marco
Gratis Buch: Immobilien Tycoon >>>> th-cam.com/video/DsoTsMtTZzU/w-d-xo.html
Hallo Immocation, leider bin ich aus der Rechnung im Detail nicht ganz schlau geworden. Auch stellt sich mir die Frage, wenn ich einen Immobilienkredit aufnehme, zahle ich ja monatlich in dessen Summe 50/50 Zinsen und Kredit sondern erstmal ist der Anteil der Zinsen viel höher. Was ja für den Anfang gut ist, da ich mehr absetzen kann wenn ich das richtig verstehe.
eines habe ich nicht verstanden... mit 2% Tilgung wäre die wohnung ja erst in 50 jahren abbezahlt, wie kommt man da auf 36? allgemein versteh ich nicht wie man mit 2% Tilgung überhaupt mal fertig wird...übersehe ich etwas?
Sagen wir 200 Gesamtkosten (tilgen plus zins ) die Zinsen wird ja von der aktuellen Schuld berechnet sagen wir du tilgst ein Jahr schon ab und deine Zinsen kosten dich jetzt nur noch 90 Euro statt 100 Euro diese 10€ Differenz geht jetzt zum Tilgung teil über heißt du zahlst jetzt immernoch 200 aber du Tilgung jetzt mit 110€ und 90 euro Zinsen dass geht immer so weiter
Hallo Immocation, vielen Dank für die sehr wertvolle Videos!
Ich habe ein paar Fragen an euch: Würdet ihr 80-100k€ lieber für die Nebenkaufkosten der mehreren Kapitalanlagen ausgeben oder lieber eine Kapitalanlage möglichst mit wenig oder gar keinem Darlehen kaufen und von Anfang an Cashflow generieren, selbst wenn es 3 bis 4% Rendite hat? Ziel wäre, schnellst möglich durch die Mieteinnahmen Vermögensaufbau zu beschleunigen. Also nicht 20-25 Jahre darauf warten, bis die Wohnung sich selbst abzahlt. Vielen Dank im Voraus für eure Antwort.
Hey JamBergMann, um den Vermögensaufbau zu beschleunigen:
Mehr investieren -> größerer Hebel (und größerer Risiken!) -> schnellerer Vermögenszuwachs.
Wenn du allerdings das Geld möglichst früh AUSGEBEN willst, dann brauchst du möglichst früh Immobilien die nennenswert Cash Flow liefern. Das ist nicht einfach. Dann ist es für mich eine Frage des Aufwands den du reinstecken kannst:
1. Willst du echter Investor werden und ein großen Bestand aufbauen? Dann sind 80-100k ein guter Start und du solltest intensiv nach lukrativen Immobilien suchen und dir eine Akquisestrategie überlegen.
2. Du verdienst dein Geld erstmal noch weiter anders und willst es nur ein passives Einkommen "transferieren": Dann kannst du auch Immo mit viel mehr EK kaufen und früher Geld rausziehen.
Gruß Marco
In den genannten 37 Jahren hat die Wohnung aber auch 37 Jahre weniger Restnutzungsdauer.
Wo finde ich die alten Videos, bei denen ich eure Excel Tabelle step by step nachbauen kann? Habe das in einem eurer ersten Podcasts gehört und suche die videos aktuell, weil ich für mein Studium eh excel lernen muss und deswegen dachte wieso nicht mit dem
Hoffe mir kann jemand weiterhelfen
Was sagt ihr zu 100m² für 400k Bj 1998?
Problem ...Ich sehe immer nur überall 200 euro Wohngeld .. bei 500 Miete mit Kredit geht man ja ins Minus.
Wie berechnest du das ?
und wo sind die Immos mit positivem cashflow zu kaufen? Auf Lummerland?
In Entenhausen 🐤🏠
LG Anita🚀
@@immocation achso, deswegen findet die hier auch kein Mensch auf dem normalen markt
Du kannst auch Tippgeber beschäftigen und dadurch schneller Immobilien finden, die genau zu dir passen. Frag gerne bei unseren Stammtischen nach.
👉 immocation.de/stammtische/
LG Anita🚀
Wenn man z.b auf immoscout24 eine mieteinnahmen angabe hat ist die dann kalt oder warm(also mit Hausgeld)
Meistens kalt
Wer kann einem diese vollständige Kalkulation incl Cash Flow nach steuern rechnen ? Hilft da der Steuerberater der das als Dienstleistung macht ?
Hallo Immocation Team, wie werden denn aus den 74€ monatlicher Überschuss dann die 9€ Nachzahlung bei der Steuererklärung? Kommt bei 8:25 im Video. Grüße
74€ sind die Steuern, die du monatlich im Schnitt an das FA zahlst. Somit Cashflow vor den >Steuern +65 € - 74€ Steuern = - 9 € im Monat Cashflow nach Steuern
Sprechen wir hier als Mieteinnahme von 500 kalt ?
Cooles Video, aber schlechte Audioqualität
Könnt ihr mal eine Immobilie (zur Kapitalanlage) für mich berechnen und sagen ob die Investition gut oder schlecht ist?
Lieber Malte,
wir haben ein Kalkulations-Tool, mit dem du berechnen kannst, ob es sich für dich lohnt. Schau gerne mal auf unserer Website vorbei.
LG Anita vom immocation Team🚀
immocation.de/tools/
Wo ist denn da die versicherung?
Gibt es da keine versicherung also falls etwas passiert, die dann haftet?
Hallo Kanan, es gibt verschiedenen Versicherungen, die du abschließen kannst beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage. Üblich ist eine Wohngebäudeversicherung, die gemeinsam von der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen ist - sie ist dann Teil des Hausgeldes und damit auch in der Rechnug berücksichtigt. Sie kommt z.B. für ein Sturmschaden am Dach auf. Darüberhinaus kannst du als Vermieter eine Grundbesitzerhaftlicht abschließen falls Personen zu Schaden kommen durch die Immobilie (z.B. fallende Dachziegel). Auch eine Rechtschutzversicherung wird manchmal abgeschlossen, meist aber nur, wenn der Vermieter viele Einheiten besitzt.
Ich würde gerne gleichzeitig 2 getrennte Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt 18 Parteien kaufen (als Renditeobjekt). Diese zwei Wohnungen gehören demselben Eigentümer. Wenn ich zwei statt einer Wohnung kaufe hat der Makler angeboten, dass sich die Maklercourtage insgesamt halbiert. Lassen sich dadurch noch andere Synergien erzielen? Also halbieren sich dann auch andere Kosten, wie z. B. Notar, Hausverwaltung etc.? Würde eine die Bank diese zwei Wohnungen als ein Objekt finanzieren, wenn diese in einem Kaufvertrag stehen, oder Funktionen das grundsätzlich gar nicht?
Viele Grüße
Jens
Die Kosten des Marklers halbieren ist ein gutes Angebot! Vielleicht kannst du den Kaufpreis noch reduzieren..wenn der Verkäufer dir beide Wohnungen verkäuft! Ansonsten hast du keine Vorteile! Die Grunderwerbsteuer bleibt gleich ca. 6% je nach Bundesland! 1.5 Notarkosten noch! Richtet sich nach dem Kaufpreis! Hausverwaltungskosten..nach deinen Anteilen des Gesamtobjektes! Rücklagenbildungen und Hausmeisterkosten sind auch Anteilsmässig geregelt!
@@mattafixmattafix2477 vielen Dank für die kompetente Antwort!
Macht es eigentlich Sinn eine kleine 50.000€ Wohnung direkt und ohne Finanzierung, d.h. komplett mit Eigenkapital zu bezahlen? Zwar fällt dann der Hebeleffekt weg, aber man könnte diese Wohnung als Sicherheit für eine weitere teurere Wohnung bei der Bank “hinterlegen“, so dass der angesprochene Nachteil aufgehoben wird. Hintergrund ist, dass kleine Kredite (bis 50.000) von meiner Bank nicht finanziert werden.
Viele Grüße
Jens
Dann geh zu einer anderen Bank. Bitte mach nicht den Fehler nur bei deiner Hausbank anzufragen. Klappern alle Banken in deiner Umgebung durch. Du wirst bessere Konditionen für Wunschkredit bekommen. Das kann ich dir versichern.
Hallo Marco und Stefan
Was mich mal interessieren würde Wieviele Wohnungen habt ihr jetzt eigentlich??
Und wann würdet ihr sagen jetzt ist Genug?
Selbst besitzen wir nur unsere 6 Immobilien, die wir 2015-2017 gekauft haben. Seitdem fulltime "immocation", was ein anderer Job ist und den ein oder anderen Nachteil in Sachen weitere Immos finanzieren bringt ;)
Aber es geht weiter und wir planen unseren Bestandsaufbau durchaus größer...
Wie viele für dich gut sind, musst du selbst entscheiden. Manchen sind mit 2-3 happy und fühlen sich abgesichert, anderen wollen 100 Wohneinheiten haben...
Willst du denn daraus (Investor) ein fulltime Job machen, ein bisschen Vermögen aufbauen oder dich absichern? Was würdest du ankreuzen? Gruß Marco
@@immocation habt ihr zufällig auch ein Mehrfamilienhaus mit mehr als 10Wohnjngen?
Hallo immocation, habt ihr euch denn auch schonmal mit einer Immobilien-GmbH zur wesentlichen Steuerersparnis ser ganzen Sache Gedanken gemacht? Damit sähe die ganze Rechnung schon sehr viel besser aus :-P
Hey Jonas, das haben wir ;) Eine vermögensverwaltenden GmbH sorgt allerdings auch dafür, dass wir nie mehr steuerfrei verkaufen können und das verdiente Geld in der GmbH steckt. Gruß Marco
Aber wollt ihr doch nach eigenen Aussagen eh nicht, weil ihr es als "lebenslanges Invest bezeichnet" Somit kann euch dies doch relativ egal sein oder?
stimmt David, aber wir wollen ja mal von den Mieteinnahmen leben und die sollen ja dann nicht in die GmbH fließen.
Dann könnte man sie trotzdem noch mit 25% KEST auszahlen, hätte sich also trotzdem sehr gelohnt, da während des Abzahlen der Wohnung(en) der Steuersatz für die Mieteinnahmen nur 15% beträgt und nicht 42-45%.
@@GenerellesWissenDeutsch Nein, denn 1,15x1,26375= 1,453, also 45% Steuern, da 15% KSt und mit Dividendenausschüttung nochmal 25% AbgSt+Soli 5,5% auf AbgSt drauf. Somit ergibt es in diesem Fall keinerlei Ersparnis, sondern nur nicht notwendige Kosten. Ander gerechnet: 100€ x 0,85 (15% KSt)= 85€ von den 85€ gehen bei Ausschüttung nochmals 26,375% weg, wodurch von den 85€ nur noch 62,58€ bei dem Empfängernübrig bleiben. Zudem werden bei Ausschüttung auf der Unternehemensebene weitere Steuern erhoben, wodurch du erneut bei bei identischer Besteuerung mit Spitzensteuersatz landest.
Wie würde man die Wertsteigerung berücksichtigen ?