저는 대백마트가 임차한 건물 옥상을 전대차하여 사용중 임차인인 대백마트가 계약만료되었습니다 그러나 임대인이 재계약시 임대료를 인하해준다 해 놓고 하지 않아 재셰약이 불발되어 유치권소송중에 있습니다 저희는 보증금을 승계한다고 하여 믿고 있었으나 임대인이 대백마트와 소송중에 있어 승계할수 없다고 합니다 저희가 대백마트에 보증금 반환소송을 해야하는데 받을수 있을까요? 꼭 답변이 필요합니다 꼭 좀 답글 주세요
좋은 정보 감사합니다. 제가 와이프에게 임대하는 사무실이 있는데 출입구는 하나지만 여러개 구역(사무실)이 있는 구조입니다. 와이프가 사무실 일부를 전대차 계약으로 2개 이상 계약을 하려고 하는데 요즘 많이들 하는 공유오피스 입니다. 이 때 여러 업체들의 사업자 등록 가능한지 궁금합니다.
네 임대인께서 말씀하신 게 맞습니다. 대법원 판결(2017다265266) 참고하세요. "갑 주식회사가 을 주식회사에 임대한 건물을 을 회사가 갑 회사의 동의를 얻어 병에게 전대하였고, 병은 부가가치세가 포함된 차임을 갑 회사에 직접 지급하였는데, 갑 회사가 병에게 세금계산서를 발급할 의무가 있는지 문제 된 사안에서, 세금계산서는 재화 또는 용역을 공급하는 사업자가 이를 공급받는 자에게 발급하는 것인데, 임대인인 갑 회사는 임차인인 을 회사에 임대용역을 공급하였고, 전차인인 병은 을 회사로부터 다시 임대용역을 공급받았을 뿐이므로, 갑 회사가 임대용역을 공급한 바 없는 병에게 세금계산서를 발급할 의무가 없고, 이는 병이 갑 회사에 직접 차임을 지급하였더라도 마찬가지라고 한 사례."
@@sulsullaw 답변 너무 감사합니다 하나만 더 여쭙고 싶습니다 혹시 기존 임대차 기간이 끝나고 현 임차인은 갱신을 원하지 않는데 전차인은 저희 건물에 남기를 원하면 이것도 상가 임차인 10년 보호로 전차인이 새로운 임차인이 되며 저희가 임대를 보장해주어야하는건가요?? 만약 보장이 맞다면 전대차기간만을 포함한 10년인가요 아니면 최초 임대차계약(현 임차인,전대인)을 포함한 10년 인지요
임대차보호법 제13조 2항을 잘못 해석하신 듯 합니다. 전차인이 임차인을 대위해서 계약갱신요구권을 행사 것이라 임대물건의 전체를 전차한 경우는 계약갱신요구를 할 수 있어도, 임대물건의 소부분만 전차한 경우는 본인이 전차한 부분에 대해서만 계약갱신요구권을 행사할 수는 없을 것 같습니다. 마트 같은 곳에 샵인샵으로 들어가서 마트가 폐점하는데 정육코너 하나만 계약갱신을 요구할 수 있다는 건 들어보지도 못했고 만일 가능하다면 마트에 일부 전대차로 들어가있는 소규모 전대차인들이 마트가 폐점할때 그 부분만 계약 갱신을 요구하며 임대인에게 엄청난 이사 비용을 요구할 수도 있겠지요.
답변을 영상으로 준비했는데, 촬영을 아직 못해서 답글로 올립니다~ 하급심 판결(1심, 2심)을 검토해 본 결과, 임대차목적물 "일부"에 대해 전대가 된 경우에도, 전차인이 계약갱신요구권을 "전대 범위"에 한정해 계약갱신을 요구할 수 있음을 확인했습니다. 인천지방법원 부천지원 2020. 3. 19. 선고 2019가단21462 판결은 전차인이 전대한 범위가 임대차 범위의 일부인 경우이고, 계약갱신 요구를 하였으므로, 전대차가 갱신되었다고 본 사례이고, 서울중앙지방법원 2014나25602 판결 또한 일부 전대한 사안에서 전차인이 계약 갱신 요구를 했는데, 전차인이 차임을 3기 에 달하는 이상 금액을 연체해 갱신이 안 받아들여진다고 본 사례입니다. 그 외에도 여러 하급심 판결에서 일부 전대한 전차인들의 갱신요구권에 대해 판시하고 있고, 다만 임차인이 월세 미납으로 임차인이 갱신요구권이 없을 경우 당연히 전차인도 갱신요구하지 못한다거나, 임대인의 동의가 있는 전대차인지 여부에 대한 증거가 없다는 취지라서 일부 전대차라 하여 임차인의 갱신거절요구권을 제한하진 않습니다. 다만, 구독자님께서 질문해 주신 내용은, 마트가 임차인이고, 샵인샵으로 전차인이 들어온 경우인데, 상식적으로 마트의 운영을 전제로(임차인이 임대차를 한다는 전제로) 전대가 유지된다는 묵시적 합의가 있는 경우라고 판단됩니다. 따라서 마트가 폐점하는 사정에서 샵인샵만 영업을 한다는 것은 말이 되지 않으므로, 이런 경우는 전차인이 임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 있다 함은 맞지 않을 것입니다. 법 규정을 심도있게 들여다 보고 질문을 해 주셔서 저희도 공부가 많이 되었습니다. 다시 한 번 무척 감사드립니다~ 고맙습니다!
좋은정보 감사드립니다. 질문 좀 드리겠습니다. 저는 임대인 입장에서 부동산 소부분 전대차 동의 요청이 있어서 고민중인데, 소부분 전대차의 경우 민법 632조 항목에 대한 정확한 해석 부탁드립니다 Q1.전3조라 하면 민법 631조, 630조, 629조가 해당 되는것 인가요? Q2. 631조 적용하지 않으면 전차인의 계약갱신 요구도 불가한건 아닌가요?
전3조는 629, 630, 631조 맞습니다. 소부분 전차인은 631조가 적용되지 않으므로, 임차인이 임대차한 동안에만 전차할 수 있습니다. 그런데 소부분 전대는 원래 임대인의 동의를 받을 필요가 없는데 지금 동의를 구하고 있어서 좀 더 검토 필요합니다. 논란의 여지가 있으니 소부분 전대이고 임차인과 임대차 종료되면 전대도 해지된다 는 특약을 넣으셔야 하겠습니다.
![[전대차계약] 1. 꼭 정리해야 할 필수 상식 3가지 #전대차계약 #공인중개사실무교육 #중개실무강의](http://i.ytimg.com/vi/Fefk5dri_1I/mqdefault.jpg)
유투브 내용이 알차네요
좋아요 구독 누르고 갑니다
발음도 좋아서 귀에 쏙~들어봅니다
감사합니다^^
저는 대백마트가 임차한 건물 옥상을 전대차하여 사용중 임차인인 대백마트가 계약만료되었습니다
그러나 임대인이 재계약시 임대료를 인하해준다 해 놓고 하지 않아 재셰약이 불발되어 유치권소송중에 있습니다
저희는 보증금을 승계한다고 하여 믿고 있었으나 임대인이 대백마트와 소송중에 있어 승계할수 없다고 합니다
저희가 대백마트에 보증금 반환소송을 해야하는데 받을수 있을까요? 꼭 답변이 필요합니다 꼭 좀 답글 주세요
정확한 검토를 위해서는 임대차계약서, 전대차계약서에 대한 검토가 필요한 것으로 보입니다. 서류검토 및 상담 신청할 수 있는 구글폼 전달드립니다. forms.gle/LrhZTvvWvwGBFAsM7
좋은 정보 감사합니다.
제가 와이프에게 임대하는 사무실이 있는데 출입구는 하나지만 여러개 구역(사무실)이 있는 구조입니다. 와이프가 사무실 일부를 전대차 계약으로 2개 이상 계약을 하려고 하는데 요즘 많이들 하는 공유오피스 입니다.
이 때 여러 업체들의 사업자 등록 가능한지 궁금합니다.
그건 세무사에게 물어보셔야 합니다.
안녕하세요 감사히 잘 보았습니다! 전대차를 동의해준 임차인입니다 저희는 임차인에게 월세를 받고 임차인에게 세금계산서 발행, 임차인(전대인)은 전차인에게 월세를 받고 전차인에게 세금계산서를 발행해주면 되는게 맞지않나요??
임차인이 전차인에게 저에게 바로 월세 주라고 할테니 전차인으로 세금계산서를 발행해달라고 요청을해서요
네 임대인께서 말씀하신 게 맞습니다. 대법원 판결(2017다265266) 참고하세요. "갑 주식회사가 을 주식회사에 임대한 건물을 을 회사가 갑 회사의 동의를 얻어 병에게 전대하였고, 병은 부가가치세가 포함된 차임을 갑 회사에 직접 지급하였는데, 갑 회사가 병에게 세금계산서를 발급할 의무가 있는지 문제 된 사안에서, 세금계산서는 재화 또는 용역을 공급하는 사업자가 이를 공급받는 자에게 발급하는 것인데, 임대인인 갑 회사는 임차인인 을 회사에 임대용역을 공급하였고, 전차인인 병은 을 회사로부터 다시 임대용역을 공급받았을 뿐이므로, 갑 회사가 임대용역을 공급한 바 없는 병에게 세금계산서를 발급할 의무가 없고, 이는 병이 갑 회사에 직접 차임을 지급하였더라도 마찬가지라고 한 사례."
@@sulsullaw
답변 너무 감사합니다
하나만 더 여쭙고 싶습니다
혹시 기존 임대차 기간이 끝나고 현 임차인은 갱신을 원하지 않는데 전차인은 저희 건물에 남기를 원하면 이것도 상가 임차인 10년 보호로 전차인이 새로운 임차인이 되며 저희가 임대를 보장해주어야하는건가요??
만약 보장이 맞다면 전대차기간만을 포함한 10년인가요 아니면 최초 임대차계약(현 임차인,전대인)을 포함한 10년 인지요
임대차보호법 제13조 2항을 잘못 해석하신 듯 합니다. 전차인이 임차인을 대위해서 계약갱신요구권을 행사 것이라 임대물건의 전체를 전차한 경우는 계약갱신요구를 할 수 있어도, 임대물건의 소부분만 전차한 경우는 본인이 전차한 부분에 대해서만 계약갱신요구권을 행사할 수는 없을 것 같습니다. 마트 같은 곳에 샵인샵으로 들어가서 마트가 폐점하는데 정육코너 하나만 계약갱신을 요구할 수 있다는 건 들어보지도 못했고 만일 가능하다면 마트에 일부 전대차로 들어가있는 소규모 전대차인들이 마트가 폐점할때 그 부분만 계약 갱신을 요구하며 임대인에게 엄청난 이사 비용을 요구할 수도 있겠지요.
대단히 감사드립니다. 저희가 찬찬히 검토해서 답변 드리겠습니다.
답변을 영상으로 준비했는데, 촬영을 아직 못해서 답글로 올립니다~
하급심 판결(1심, 2심)을 검토해 본 결과, 임대차목적물 "일부"에 대해 전대가 된 경우에도, 전차인이 계약갱신요구권을 "전대 범위"에 한정해 계약갱신을 요구할 수 있음을 확인했습니다.
인천지방법원 부천지원 2020. 3. 19. 선고 2019가단21462 판결은 전차인이 전대한 범위가 임대차 범위의 일부인 경우이고, 계약갱신 요구를 하였으므로, 전대차가 갱신되었다고 본 사례이고,
서울중앙지방법원 2014나25602 판결 또한 일부 전대한 사안에서 전차인이 계약 갱신 요구를 했는데, 전차인이 차임을 3기 에 달하는 이상 금액을 연체해 갱신이 안 받아들여진다고 본 사례입니다.
그 외에도 여러 하급심 판결에서 일부 전대한 전차인들의 갱신요구권에 대해 판시하고 있고, 다만 임차인이 월세 미납으로 임차인이 갱신요구권이 없을 경우 당연히 전차인도 갱신요구하지 못한다거나, 임대인의 동의가 있는 전대차인지 여부에 대한 증거가 없다는 취지라서 일부 전대차라 하여 임차인의 갱신거절요구권을 제한하진 않습니다.
다만, 구독자님께서 질문해 주신 내용은,
마트가 임차인이고,
샵인샵으로 전차인이 들어온 경우인데,
상식적으로 마트의 운영을 전제로(임차인이 임대차를 한다는 전제로) 전대가 유지된다는 묵시적 합의가 있는 경우라고 판단됩니다.
따라서 마트가 폐점하는 사정에서 샵인샵만 영업을 한다는 것은 말이 되지 않으므로,
이런 경우는 전차인이 임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 있다 함은 맞지 않을 것입니다.
법 규정을 심도있게 들여다 보고 질문을 해 주셔서 저희도 공부가 많이 되었습니다.
다시 한 번 무척 감사드립니다~ 고맙습니다!
좋은정보 감사드립니다.
질문 좀 드리겠습니다.
저는 임대인 입장에서 부동산 소부분 전대차 동의 요청이 있어서 고민중인데,
소부분 전대차의 경우
민법 632조 항목에 대한 정확한 해석 부탁드립니다
Q1.전3조라 하면 민법 631조, 630조, 629조가 해당 되는것 인가요?
Q2. 631조 적용하지 않으면 전차인의 계약갱신 요구도 불가한건 아닌가요?
전3조는 629, 630, 631조 맞습니다.
소부분 전차인은 631조가 적용되지 않으므로,
임차인이 임대차한 동안에만 전차할 수 있습니다.
그런데 소부분 전대는 원래 임대인의 동의를 받을 필요가 없는데
지금 동의를 구하고 있어서 좀 더 검토 필요합니다.
논란의 여지가 있으니
소부분 전대이고 임차인과 임대차 종료되면 전대도 해지된다
는 특약을 넣으셔야 하겠습니다.
답글 감사합니다
부부신지요 먹는술은 아니죠
부동산소송팀 변호사들입니다.
당연 먹는 술 아니고요^^