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◎今回の関連動画一覧◎【初心者向け】相続の際の不動産評価額を簡単に計算する方法！th-cam.com/video/It7USs8Bfo0/w-d-xo.html【初心者向け】不動産を売却した際にかかる『譲渡所得税』の概要と税金を安くする４つの特例を解説th-cam.com/video/IVhceikHQtM/w-d-xo.html◆今回の動画の再生リスト◆【賢く節税】知って得する相続・贈与の節税対策th-cam.com/play/PLWY0dQVSo5qLoO6Qxjno-TYO2WjJI8kca.html
大変参考になりました、路線価で決まりですね。（私の地方は毎年地価が下がっているので、非課税と思います）それにしても売却額の５％が取得費とはいかにもおかしいですね。相続税を払っているので、相続時の評価額が論理的かと思いますが。
（相続税を払っているので、相続時の評価額が論理的かと思いますが。）専門家との話し合いでも、arakan sanが仰る方法を論理的だと主張される方もいらっしゃいます。私も昔この論点（なぜ相続税評価額＝取得費と出来ないのか）に関する論文を読んだのですが・・・、すみません、詳細部分は忘れてしまいました(^^;なんにせよ、売却額の５％しか取得費に計上出来ないというのは、納税者にとって酷ですよね。
譲渡所得にかかる税金のことを知ってから、毎日、不安でした。不動産売却にあたり、取得費がわからないので、販売価格の5％しか無いのかと、路頭に迷っているときに、先生の動画に出会いました。すぐに、登記事項証明書を見たら、販売価格を上回っていました。感謝いたします。
将来、もしかしたら実家の売却も考えております。遺品整理をしていて、当時の不動産会社のパンフレットやローン明細などを取ってある母をセンチメンタル扱いしていましたが、これも重要書類になるんですね!助かりました。いつも感謝しております。🍀
お母さま、ナイスプレーですね！重要書類ですので、くれぐれも大切に保管しておいて下さい(^^
偶然にもこの動画通り資料を集めました。昨年売却した家の申告が今年で、契約書を出す様に言われて探しましたが見つかりませんでした。不動産屋が契約書のコピーを持ってました。10年以上前の資料がこれ程大切な物と知りませんでした。息子達にも将来のために、伝えようと思います。売却益が出た場合に家の売却のための修繕費は、売却益近くかかりましたが、領収書あれば、金額が大きくても問題ありませんか？ネット申告時には見積もり、領収書添付でしょうか？皆さんと情報シェアさせてください。
売却のための修繕費は『譲渡費用』として計上することが出来ます。申告書に領収書の添付は必要ありませんが、売却のための修繕費用として、譲渡所得の内訳書に、・工務店の所在地・名称・金額を記入する必要があります。また、税務署から証拠書類を確認させて欲しい旨の依頼がありましたら見せる必要がありますので、Keddyさんは大丈夫でしょうが、見積書、領収書などは申告が合わっても大事に保管しておいてくださいね(^^
@@souzoku_senmon ありがとうございます。皆さんにもシェア出来て良かったです。
ありがとうございます。今回のクイズは、バッチリ当たりました。だって、以前の動画で勉強しておりましたから！すみません！ちょっと追加で、教えてほしいことがあります。①その譲渡所得税ですが、どうやって申請したらよいのですか？税理士さんへ頼まないといけないのでしょうか？自分では、精算できないものなのですか？確定申告と同じで、翌年の3月15日までに、国税庁のホームページのどこかに｢譲渡所得税｣という自動計算処理システムみたいなところがあるということなのでしょうか？すみません！丁度、只今、確定申告の時期なので、e-Taxを使って納税できるのか？など教えてほしいです。宜しくお願いいたします。②この譲渡所得税というのは、売った側が払う税金ですよネ？ということは、買った側も何か税金が、発生するものなのでしょうか？消費税が気になりましたが、買った側も翌年の確定申告しないといけないとか？なにかありましたら、教えてほしいです。③先祖代々の不動産というのは、例えば、昔のお金の価値というところはどうなる仕組みなのでしょうか？すみません！聞き方が悪いと思いますが、昔の不動産の取得費をいくら調べても、必ずや今のお金の価値のほうが高いと思うので、かならず譲渡所得税が発生するという悪代官が考えそうな"仕組み"ということは無いのかなあ？と思いました。ですので、その５％ですが、なぜ、５％なのか？どこから考えた５％なのか？わかりましたら教えてほしいと思いました。すみません！以上宜しくお願いいたします。
① 確定申告書Bの様式を使用して第三表を使用します。税務署に不動産の譲渡所得の仕方という冊子がありますから、それで勉強すれば金太さんなら十分に申告可能ですよ(^^② 不動産の購入側は以下の税金の支払いはありますが、売却側の様な所得税の確定申告は必要ありません。・印紙税（売買契約の金額に合わせた額）・登録免許税（固定資産税評価額の2%）・不動産取得税（固定資産税評価額の3%）・消費税（土地や個人間売買は非課税）ですが、『住宅ローン控除』を受けるためには、・サラリーマンであれ、・自営業者であれ、住宅を取得して居住を始めた翌年の確定申告時に、税務署に対して『住宅ローン控除』を受ける旨の必要書類を提出する必要がありますね。③ 仮に江戸時代にご先祖様が買った不動産でしたら購入価額が分かりませんから、無しじゃ文句が出るだろうから５％くらい差し引けるようにしとこうかくらいの取り決めではないでしょうか(^^;ご先祖様が江戸時代に100両の小判で買われていたら買値は現在価値よりも高いかもですね。
@@souzoku_senmon なるほど！よくわかりました。①は、ということは、額が額だけに、税理士さんへ依頼しないといけないですネ！い～や！素人では、一生に一度しか経験が無い税の申告は、相続税同様に、仕組みを覚えきれませんし、自分では申告できませんネ！②は、なるほど！そういう登録免許税とかの話も以前の動画で拝見いたしました！両方で税が必要なのですネ！知識が一つ増えました。ありがとうございました。③あっはっは！なるほどですね！売れない空き家も、新築で建てたときは、随分お金がかかっていたのでしょうが！家が泣いていますネ！
こちら側の立場になって説明してくださることやわかりやすい理由付け、動画の構成や平易な言葉等々、「なるほど！」とうなずきながらいつも拝見しています。
なぁさん、最高の誉め言葉を有難うございます！ついついいつも使い慣れた言葉（専門用語）が出そうになりますが、そこは「ダメだダメだ」と飲み込み、出来るだけ皆さんに馴染み深い言葉を使うようにしています(^^
いつもありがとうごさいます。先生に確定申告の件でお伺いします。サラリーマンで賃貸収入があります。青色申告控除10万ありで税金が0円の場合、申告はしなくていいでしょうか？よろしくお願いいたします。
はい、年間の経費を引いた家賃収入が20万円以下であれば、申告は不要です(^^いわゆる『20万円ルール』というやつですね
@@souzoku_senmon お返事ありがとうございます。給料、賃貸料金が安いため計算すると税金が10万以内に収まります。家賃は経費を引き20万以上だと青色申告控除の10万適用して税金が0円でも必要でしょうか？よろしくお願いいたします。
@@junk8771 横から失礼いたします。その事業の年間所得が20万円未満であれば確定申告が不要ですが、あくまで国税（税務署）への確定申告が不要なだけであって、市区町村への住民税申告は必要となりますのでお忘れなく。今回のケースですと、賃貸収入−必要経費−青色申告特別控除＝20万円未満であれば国税への確定申告は不要ですので、市区町村への住民税申告のみ行なってください。※白色申告の場合は特別控除はありません。
取得費のわかる、売買契約と領収書がさがしても見つかりません。権利書の乙欄に抵当権額、１千万とあります。この１千万を取得費として、認めてもらうには具体的に何をすればいいでしょうか？ご教示ください。
先生の説明は凄く分かりやすい、素人にも伝えようとする気持ちが伝わります、本当に素晴らしい先生ですね。本当に丁寧な説明
アカギさん、嬉しいお言葉を有難うございます(^^これからも「分かり易い」と言って貰える動画を投稿して行きますね！
非常に知りたい情報でした。路線価が有効だとの情報は初めて知りました。これは助かります。先日不動産コンサルタントに取得価不明の不動産の相続について質問しましたが、路線価での申告方法は知らないようでした。
今回紹介した対応策のうち、税務署に認められ易い順番としては、①『売買実額』が分かるモノ・購入当時のパンフレット・不動産業者が持っていた売買契約書・登記簿謄本に記載の抵当権の金額②路線価と公示価格からの推計この方法は、やはり上記の『売買実額』が分かるモノよりも一段承認レベルは下がる。③市街地価格指数での推計この方法は動画でお話した通り、税務署に承認される可能性は非常に低い。この様になっておりますので、②の路線価＋公示価格での推計は100%税務署に承認されるというモノではありませんので、その点はご留意ください(^^また本編では伝え忘れていたのですが、路線価が現在の様に、公示価格（売買価格の指標）の8割となったのは、平成初頭からだったと記憶しております。なのでそれよりも前の取得費の推計となると、この方法での計算は合理性に欠けると判断される可能性が高くなる点にも気を付けておいて下さい。
秋山先生、ご無沙汰しております。不動産売却に関する動画はいろいろありますが、今回の情報は他のチャンネルに見当たりませんでした。国税庁OBならではですね。見せ方も大変わかりやすいです。ありがとうございました。これからもよろしくお願いいたします。
いつも分かりやすい動画をありがとうございます。譲渡所得の内訳書には、取得費＝土地代金＋建築代金ー建物の償却費相当額となっています。パンフレット及び契約書には土地、建物の内訳がなく、購入金額として、一括の金額しかわかりません。どのように書けば良いでしょうか？もしかして、国税庁HPの建物の標準的な建築価格表から、建物の購入時の価格を割り出し、土地、建物の購入価格を計算する必要があるのでしょうか？
購入した日がわかるのであれば、固定資産税に記載されている価格は、税務署の記録で見られないものなんでしょうか？その記載されている価格から把握するのは無理なんでしょうか？
今回の動画では不動産の取得費が分からないケースにおいての対応策を、４つ＋１つ紹介しましたが、紹介した対応策のうち、やはり税務署に認められ易い順番としては、①『売買実額』が分かるモノ・購入当時のパンフレット・不動産業者が持っていた売買契約書・登記簿謄本に記載の抵当権の金額②路線価と公示価格からの推計この方法は、やはり上記の『売買実額』が分かるモノよりも一段承認レベルは下がります。③市街地価格指数での推計この方法は動画でお話した通り、税務署に承認される可能性は非常に低く、購入当初の固定資産税からの推計は、②と③の間という位置づけでしょうか(^^;②の路線価を使っての推計は、譲渡所得税の申告を受ける『国税庁』が定めたものですので、まだ承認される可能性はありますが、固定資産税の金額を決めているのは市町村ですので、税務署側としては『固定資産税』を使っての推計には首を縦に振らないケースも多いかと思われます。（固定資産税に記載されている価格は、税務署の記録で見られないものなんでしょうか？）上でもお話している様に、固定資産税を決めているのは市町村ですので、税務署には固定資産税の記録は残っておりません。ですが市町村の『※縦覧期間中』でしたら、自分の資産についての当該年度の固定資産課税台帳（名寄帳）を無料で閲覧することができます。（※毎年4月1日から5月31日（5月31日が土曜日、日曜日の場合は翌月曜日）までの2カ月間）その際の注意点としては、固定資産課税台帳（名寄帳）を閲覧できるのは、・あくまでも『自分が所有している不動産』に対してですので、・該当する不動産を売却していた場合には、縦覧制度の利用も出来ません。
「固定資産税.都市計画税課税明細書」に記載されている価格は、７割表示と聞いたので、それで把握できればな〜と思ったのですが、「購入額」かと言われれば、そうではないですね。実際に、相続するであろう土地の購入額は、考えられないくらい安く、(地主さんが相続のために安く手放した)当時の価値はわかっても、購入額とは違うことが身を持って分かりました。(￣ー￣)ありがとうございました。
@@ゼットントン-d2t （実際に、相続するであろう土地の購入額は、考えられないくらい安く、(地主さんが相続のために安く手放した)）実際に不動産の売買においては、こういった要素が多分に含まれるため、『取得費の推計』に関しては、税務署はかなりギチギチにその合理性を要求して来るという訳なんですね(^^;Kaoriさん、実体験に基づく情報を共有して頂き有難うございます！皆さんにとっても有益な情報になると思います(^^
路線価の方法はつい最近、ダメになった実例があったような…。
音楽が、気持ちを軽くしてくれていいですね。7万8000円ではなく、78万円じゃないですか？9年前に、私の名義で自宅を建てました。(いくらしたのか覚えてません。)そのお金は、父からだしてもらいました。しかし、贈与税を払ってなかった。こういう場合は、どうすれば、いいですか？できれば、相続税で相殺したいと考えてます。自己責任で、税務署に聞いてみようとおもいますが、そのときに、気をつけることはありますか？
参考になりました。購入した不動産屋が分からない場合は、登記簿で確認できたりするのでしょうか？また、不動産屋が統廃合されていた場合はどうなりますか。また、取得費を固定資産評価額と絡めて、逆算、設定することはできますか。取得費は購入した本人しか知らないことが多いので、マイナンバーに紐づけするなどDX化が望まれます。
説明非常にわかりやすいです。参考に教えて頂きたいのですが、説明はパワーポイントで作成されいるのでしょうか？非常に凝っているのに、シンプルで見やすいため疑問に思ってます。
基本はマインドマップという樹形図ツールを使いながら、mindmeister.jp/posts/akiyama要所要所でグーグルスライドという、パワーポイントのgoogle版のツールを使っています(^^www.google.com/intl/ja_jp/slides/about/参考になれば幸いです。
いつも貴重な動画をありがとうございます。質問させていただきます。建物の取得費ですが、国税庁の標準建築価格表をもとに計算してはいけませんでしょうか。
父親は祖父から相続した山を壊して、平地にして、家を建てました。造成費は取得費になりますか。我家は相続専門の税理士のお世話になった方が良いですね。
はい、造成費は取得費になります。ですので『実際に買った価額+造成費用』が取得費ですね。ですが注意点としては、取得費が分からない場合に概算取得費（売却価額の5%）を使う場合は、造成費等の『取得費の＋となるもの』は参入出来ませんので、気を付けて下さい。
@@souzoku_senmon やはり、素人では対応出来ませんね。地元の相続専門の税理士さんのお世話になります。
いつもためになる動画ばかりで感涙です😭他の税理士TH-camrの方が所得税の確定申告の動画を上げている中、譲渡所得というニッチ？なニーズにフォーカスをした先生のセンスに感動しました！笑これからも楽しみにしております！
MAXさん、有難うございます！今回の動画は譲渡所得税の論点を更に一段階深堀りした、『取得費』メインの動画でしたので、かなりニッチな内容になりましたね(笑)投稿する前は、少しマニアック過ぎる内容かとも思いましたが、MAXさんを含め、多くの方のお役に立てた様で良かったです(^^
譲渡費用１００万円とありましたが、譲渡費用も５%として１５０万円で譲渡所得税の計算はできないのでしょうか?
譲渡費用に関しては、『取得費の5%ルール』の様な、概算での計算は認められていませんね(^^;
相続した、倉庫を売却したのですが、取得費がわかなくて、登記簿謄本をみたら、金額が書いてありましたが、新築した月が4月なのですが、借りた日が6月になってたのですがそれでも大丈夫なのでしょうか？
とてもわかり易く、聞き取り易いお話、ありがとうございました。失礼ながらご高齢と推察しますが、頭脳明晰でいらして凄いなあと思います。本当に、税や法律のことを知らないと、こんなはずではなかった!という損なことも多いと感じております。今後とも、どうぞ宜しくお願い致します。
祖父が戦前(大正時代)に購入した土地の取得費は、戦争で全て焼けて不明ですので、5％ルールなんですかねぇ。分かったとしても、貨幣価値が違うので採用されないんでしょうか？
貨幣価値の違いは考慮されずに当時の額面金額で計算。大昔だと、分かったとしても5%より多分安いので、5％ルール適用でしょう。自分の場合も大昔に取得した土地の売買契約書があったが、5％より安かった。
いつも、勉強になります。取得費、譲渡費用は理解できました。取得後の修繕費、改築、改装費は加えていいのでしょうか？
勉強させていただいております。ありがとうございます。母親と息子である私名義のテナントビルを売却しました。取得費は35年前建築時の工事請負契約書があるのですがこの書面の金額で良いでしょうか？
この書面の金額から「取得してから現在までの減価償却費」が差し引かれる。
譲渡取得費に建物も含められるのでしょうか？途中で建て替え、増築、改築をしている場合にはその金額も含められますか？その場合、最初の購入費がわからない場合の土地と建物の5%ルールはどういう計算をすれば良いでしょうか？宜しくお願い致します。
お世話になります。区画整理になり土地が移動しました。その際土地が高くなりお金を払いました。土地代は、どうしたらよいでしょうか？よろしくお願いいたします。
路線価図を見ても「公８３」のように「公〇」が路線価図に記載されていない場合は、ダイレクトに現在の該当箇所の路線価を８０%で割ってこの金額を基準に取得時の路線価と比較して算出しても問題ないでしょうか。
いつもありがとうございます。取り壊し、撤去費用等も必要経費として計上できればいいですね。
譲渡税申告後、電話で確認したところその計算方法は使えないと言われたが納得いかない場合。すぐに税務署に行って反論するのとそのままにしておいてお尋ねが来たら反論するのとどちらがいいでしょうか
詳細ですが建築価額表を使って建物の取得価格を計算しました税務署に電話で計算方法を確認の上、計算し提出しましたが細かい事で不安があったので後日確認の電話したところ別の方に土地建物同時取得でないと使えないと言われました、電話では名乗っていません
その後領収書が見つかりました。更正の請求認められますでしょうか。売却額の5％からの更正の請求と同様に思うのですが、コメント欄汚してしまってすみません。
いつも本当にタイムリーで貴重な動画をありがとうございます。相続した借地を売却する場合の取得費について教えていただけますか。借りているだけで取得はしていないのでゼロでしょうか？借地でも相続税はそれなりに取られているのに借地権売却額の5%とは…泣。ちなみに建物は40年超の木造で減価償却済みなので、取得費ゼロ計算です。
借地権の売却に関しても、売却益が出た場合には譲渡所得税の申告と納税が必要となります。その際の譲渡所得税の計算式は、通常の不動産の売却に関するモノと同様です。・【譲渡所得＝不動産の売却価格 －（取得費＋譲渡費用）】・【譲渡所得税＝譲渡所得×税率】また、取得費が分からない場合の概算取得費の計算方法も、『売却価額×5%』となります。その上で借地権の売却の場合、この「取得費」や「譲渡費用」はどういったモノが該当するのかと言いますと、ざっとですが以下のものが該当します。ー－－－【取得費】・借地契約に当たって、土地所有者に支払った借地権の購入費用・地主などに支払った権利金・賃借した土地を改良するために行った地盛り、地ならし、埋立てなどの造成費・建物を増改築するにあたり、地主などに支払った費用（承諾料）・借地権の更新や変更にあたり支出した費用【譲渡費用】・借地権の売却のために不動産業者に支払った仲介手数料・借地を売却する為に必要な測量費・借地権の売却について地主に承諾をもらうために支払った名義書換料・売却に際して行ったリフォーム費用ー－－－あと、家屋とともにその借地権を売却した場合、3000万円特別控除（マイホーム（居住用財産）を売却したときの特例）は利用可能です。所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円までが控除できます。この特例の適用を受ける為の要件は、以下の動画で簡単にですが解説しておりますので、是非参考にしてみて下さい(^^ー－－－◎関連動画◎【初心者向け】不動産を売却した際にかかる『譲渡所得税』の概要と税金を安くする４つの特例を解説th-cam.com/video/IVhceikHQtM/w-d-xo.htmlー－－－
借地権の場合は過去に地主さんに支払った承諾料や更新料も取得費に算入できるのですね。回答ありがとうございました！
取得費って単純に住宅ローン（フルローン）の金額ではだめなのでしょうか？
厳密に言えばダメですが、実務上、致し方なく納税者がリスクを承知の上でならその様な処理方法を選択する場合もありますね。
・物件価格と同じ金額のフルローンを取得費とする場合は問題ありませんが、・物件価格のみならず諸費用まで含めたオーバーローンを取得費としてしまうと、これは当然純粋な物件の取得費を超えていますので、税務署から指摘を受けることになります。そのポイントをキチンと押さえていらっしゃるのでしたら、フルローンを取得費としても問題はないかと思います。その上でですが、住宅ローンには、例えフルローンであっても不動産取得税は含まれていませんよね。譲渡所得税を計算する際には、この『不動産取得税』も取得費として計上出来ますので、この金額が分かる資料もありましたら集めておいて下さい。
◎今回の関連動画一覧◎
【初心者向け】相続の際の不動産評価額を簡単に計算する方法！
th-cam.com/video/It7USs8Bfo0/w-d-xo.html
【初心者向け】不動産を売却した際にかかる『譲渡所得税』の概要と税金を安くする４つの特例を解説
th-cam.com/video/IVhceikHQtM/w-d-xo.html
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【賢く節税】知って得する相続・贈与の節税対策
th-cam.com/play/PLWY0dQVSo5qLoO6Qxjno-TYO2WjJI8kca.html
大変参考になりました、路線価で決まりですね。（私の地方は毎年地価が下がっているので、非課税と思います）
それにしても売却額の５％が取得費とはいかにもおかしいですね。
相続税を払っているので、相続時の評価額が論理的かと思いますが。
（相続税を払っているので、相続時の評価額が論理的かと思いますが。）
専門家との話し合いでも、arakan sanが仰る方法を論理的だと主張される方もいらっしゃいます。
私も昔この論点（なぜ相続税評価額＝取得費と出来ないのか）に関する論文を読んだのですが・・・、すみません、詳細部分は忘れてしまいました(^^;
なんにせよ、売却額の５％しか取得費に計上出来ないというのは、納税者にとって酷ですよね。
譲渡所得にかかる税金のことを知ってから、毎日、不安でした。
不動産売却にあたり、取得費がわからないので、販売価格の5％しか無いのかと、路頭に迷っているときに、先生の動画に出会いました。
すぐに、登記事項証明書を見たら、販売価格を上回っていました。
感謝いたします。
将来、もしかしたら実家の売却も考えております。遺品整理をしていて、当時の不動産会社のパンフレットやローン明細などを取ってある母をセンチメンタル扱いしていましたが、これも重要書類になるんですね!助かりました。いつも感謝しております。🍀
お母さま、ナイスプレーですね！
重要書類ですので、くれぐれも大切に保管しておいて下さい(^^
偶然にもこの動画通り資料を集めました。昨年売却した家の申告が今年で、契約書を出す様に言われて探しましたが見つかりませんでした。不動産屋が契約書のコピーを持ってました。10年以上前の資料がこれ程大切な物と知りませんでした。息子達にも将来のために、伝えようと思います。売却益が出た場合に家の売却のための修繕費は、売却益近くかかりましたが、領収書あれば、金額が大きくても問題ありませんか？ネット申告時には見積もり、領収書添付でしょうか？皆さんと情報シェアさせてください。
売却のための修繕費は『譲渡費用』として計上することが出来ます。
申告書に領収書の添付は必要ありませんが、売却のための修繕費用として、譲渡所得の内訳書に、
・工務店の所在地
・名称
・金額を記入する必要があります。
また、税務署から証拠書類を確認させて欲しい旨の依頼がありましたら見せる必要がありますので、Keddyさんは大丈夫でしょうが、見積書、領収書などは申告が合わっても大事に保管しておいてくださいね(^^
@@souzoku_senmon ありがとうございます。皆さんにもシェア出来て良かったです。
ありがとうございます。今回のクイズは、バッチリ当たりました。だって、以前の動画で勉強しておりましたから！すみません！ちょっと追加で、教えてほしいことがあります。
①その譲渡所得税ですが、どうやって申請したらよいのですか？税理士さんへ頼まないといけないのでしょうか？自分では、精算できないものなのですか？確定申告と同じで、翌年の3月15日までに、国税庁のホームページのどこかに｢譲渡所得税｣という自動計算処理システムみたいなところがあるということなのでしょうか？すみません！丁度、只今、確定申告の時期なので、e-Taxを使って納税できるのか？など教えてほしいです。宜しくお願いいたします。
②この譲渡所得税というのは、売った側が払う税金ですよネ？ということは、買った側も何か税金が、発生するものなのでしょうか？消費税が気になりましたが、買った側も翌年の確定申告しないといけないとか？なにかありましたら、教えてほしいです。
③先祖代々の不動産というのは、例えば、昔のお金の価値というところはどうなる仕組みなのでしょうか？すみません！聞き方が悪いと思いますが、昔の不動産の取得費をいくら調べても、必ずや今のお金の価値のほうが高いと思うので、かならず譲渡所得税が発生するという悪代官が考えそうな"仕組み"ということは無いのかなあ？と思いました。ですので、その５％ですが、なぜ、５％なのか？どこから考えた５％なのか？わかりましたら教えてほしいと思いました。
すみません！以上宜しくお願いいたします。
①
確定申告書Bの様式を使用して第三表を使用します。
税務署に不動産の譲渡所得の仕方という冊子がありますから、それで勉強すれば金太さんなら十分に申告可能ですよ(^^
②
不動産の購入側は以下の税金の支払いはありますが、売却側の様な所得税の確定申告は必要ありません。
・印紙税（売買契約の金額に合わせた額）
・登録免許税（固定資産税評価額の2%）
・不動産取得税（固定資産税評価額の3%）
・消費税（土地や個人間売買は非課税）
ですが、『住宅ローン控除』を受けるためには、
・サラリーマンであれ、
・自営業者であれ、
住宅を取得して居住を始めた翌年の確定申告時に、税務署に対して『住宅ローン控除』を受ける旨の必要書類を提出する必要がありますね。
③
仮に江戸時代にご先祖様が買った不動産でしたら購入価額が分かりませんから、無しじゃ文句が出るだろうから５％くらい差し引けるようにしとこうかくらいの取り決めではないでしょうか(^^;
ご先祖様が江戸時代に100両の小判で買われていたら買値は現在価値よりも高いかもですね。
@@souzoku_senmon
なるほど！よくわかりました。①は、ということは、額が額だけに、税理士さんへ依頼しないといけないですネ！い～や！素人では、一生に一度しか経験が無い税の申告は、相続税同様に、仕組みを覚えきれませんし、自分では申告できませんネ！②は、なるほど！そういう登録免許税とかの話も以前の動画で拝見いたしました！両方で税が必要なのですネ！知識が一つ増えました。ありがとうございました。③あっはっは！なるほどですね！売れない空き家も、新築で建てたときは、随分お金がかかっていたのでしょうが！家が泣いていますネ！
こちら側の立場になって説明してくださることやわかりやすい理由付け、動画の構成や平易な言葉等々、「なるほど！」とうなずきながらいつも拝見しています。
なぁさん、最高の誉め言葉を有難うございます！
ついついいつも使い慣れた言葉（専門用語）が出そうになりますが、そこは「ダメだダメだ」と飲み込み、出来るだけ皆さんに馴染み深い言葉を使うようにしています(^^
いつもありがとうごさいます。
先生に確定申告の件でお伺いします。
サラリーマンで賃貸収入があります。
青色申告控除10万ありで税金が0円の場合、申告はしなくていいでしょうか？
よろしくお願いいたします。
はい、年間の経費を引いた家賃収入が20万円以下であれば、申告は不要です(^^
いわゆる『20万円ルール』というやつですね
@@souzoku_senmon
お返事ありがとうございます。
給料、賃貸料金が安いため計算すると税金が10万以内に収まります。
家賃は経費を引き20万以上だと青色申告控除の10万適用して税金が0円でも必要でしょうか？
よろしくお願いいたします。
@@junk8771 横から失礼いたします。
その事業の年間所得が20万円未満であれば確定申告が不要ですが、あくまで国税（税務署）への確定申告が不要なだけであって、市区町村への住民税申告は必要となりますのでお忘れなく。
今回のケースですと、
賃貸収入−必要経費−青色申告特別控除＝20万円未満であれば国税への確定申告は不要ですので、市区町村への住民税申告のみ行なってください。
※白色申告の場合は特別控除はありません。
取得費のわかる、売買契約と領収書がさがしても見つかりません。権利書の乙欄に抵当権額、１千万とあります。この１千万を取得費として、認めてもらうには具体的に何をすればいいでしょうか？ご教示ください。
先生の説明は凄く分かりやすい、素人にも伝えようとする気持ちが伝わります、本当に素晴らしい先生ですね。本当に丁寧な説明
アカギさん、嬉しいお言葉を有難うございます(^^
これからも「分かり易い」と言って貰える動画を投稿して行きますね！
非常に知りたい情報でした。路線価が有効だとの情報は初めて知りました。これは助かります。先日不動産コンサルタントに取得価不明の不動産の相続について質問しましたが、路線価での申告方法は知らないようでした。
今回紹介した対応策のうち、税務署に認められ易い順番としては、
①『売買実額』が分かるモノ
・購入当時のパンフレット
・不動産業者が持っていた売買契約書
・登記簿謄本に記載の抵当権の金額
②路線価と公示価格からの推計
この方法は、やはり上記の『売買実額』が分かるモノよりも一段承認レベルは下がる。
③市街地価格指数での推計
この方法は動画でお話した通り、税務署に承認される可能性は非常に低い。
この様になっておりますので、②の路線価＋公示価格での推計は100%税務署に承認されるというモノではありませんので、その点はご留意ください(^^
また本編では伝え忘れていたのですが、路線価が現在の様に、公示価格（売買価格の指標）の8割となったのは、平成初頭からだったと記憶しております。
なのでそれよりも前の取得費の推計となると、この方法での計算は合理性に欠けると判断される可能性が高くなる点にも気を付けておいて下さい。
秋山先生、ご無沙汰しております。
不動産売却に関する動画はいろいろありますが、今回の情報は他のチャンネルに見当たりませんでした。
国税庁OBならではですね。見せ方も大変わかりやすいです。ありがとうございました。
これからもよろしくお願いいたします。
いつも分かりやすい動画をありがとうございます。
譲渡所得の内訳書には、
取得費＝土地代金＋建築代金ー建物の償却費相当額
となっています。
パンフレット及び契約書には土地、建物の内訳がなく、
購入金額として、一括の金額しかわかりません。
どのように書けば良いでしょうか？
もしかして、国税庁HPの建物の標準的な建築価格表から、
建物の購入時の価格を割り出し、
土地、建物の購入価格を計算する必要があるのでしょうか？
購入した日がわかるのであれば、固定資産税に記載されている価格は、税務署の記録で見られないものなんでしょうか？
その記載されている価格から把握するのは無理なんでしょうか？
今回の動画では不動産の取得費が分からないケースにおいての対応策を、４つ＋１つ紹介しましたが、
紹介した対応策のうち、やはり税務署に認められ易い順番としては、
①『売買実額』が分かるモノ
・購入当時のパンフレット
・不動産業者が持っていた売買契約書
・登記簿謄本に記載の抵当権の金額
②路線価と公示価格からの推計
この方法は、やはり上記の『売買実額』が分かるモノよりも一段承認レベルは下がります。
③市街地価格指数での推計
この方法は動画でお話した通り、税務署に承認される可能性は非常に低く、
購入当初の固定資産税からの推計は、②と③の間という位置づけでしょうか(^^;
②の路線価を使っての推計は、譲渡所得税の申告を受ける『国税庁』が定めたものですので、まだ承認される可能性はありますが、
固定資産税の金額を決めているのは市町村ですので、税務署側としては『固定資産税』を使っての推計には首を縦に振らないケースも多いかと思われます。
（固定資産税に記載されている価格は、税務署の記録で見られないものなんでしょうか？）
上でもお話している様に、固定資産税を決めているのは市町村ですので、税務署には固定資産税の記録は残っておりません。
ですが市町村の『※縦覧期間中』でしたら、自分の資産についての当該年度の固定資産課税台帳（名寄帳）を無料で閲覧することができます。
（※毎年4月1日から5月31日（5月31日が土曜日、日曜日の場合は翌月曜日）までの2カ月間）
その際の注意点としては、固定資産課税台帳（名寄帳）を閲覧できるのは、
・あくまでも『自分が所有している不動産』に対してですので、
・該当する不動産を売却していた場合には、縦覧制度の利用も出来ません。
「固定資産税.都市計画税課税明細書」に記載されている価格は、７割表示と聞いたので、それで把握できればな〜と思ったのですが、「購入額」かと言われれば、そうではないですね。
実際に、相続するであろう土地の購入額は、考えられないくらい安く、(地主さんが相続のために安く手放した)当時の価値はわかっても、購入額とは違うことが身を持って分かりました。(￣ー￣)
ありがとうございました。
@@ゼットントン-d2t
（実際に、相続するであろう土地の購入額は、考えられないくらい安く、(地主さんが相続のために安く手放した)）
実際に不動産の売買においては、こういった要素が多分に含まれるため、『取得費の推計』に関しては、税務署はかなりギチギチにその合理性を要求して来るという訳なんですね(^^;
Kaoriさん、実体験に基づく情報を共有して頂き有難うございます！
皆さんにとっても有益な情報になると思います(^^
路線価の方法はつい最近、ダメになった実例があったような…。
音楽が、気持ちを軽くしてくれていいですね。
7万8000円ではなく、78万円じゃないですか？
9年前に、私の名義で自宅を建てました。(いくらしたのか覚えてません。)
そのお金は、父からだしてもらいました。
しかし、贈与税を払ってなかった。
こういう場合は、どうすれば、いいですか？
できれば、相続税で相殺したいと考えてます。
自己責任で、税務署に聞いてみようとおもいますが、そのときに、気をつけることはありますか？
参考になりました。
購入した不動産屋が分からない場合は、登記簿で確認できたりするのでしょうか？
また、不動産屋が統廃合されていた場合はどうなりますか。
また、取得費を固定資産評価額と絡めて、逆算、設定することはできますか。
取得費は購入した本人しか知らないことが多いので、マイナンバーに紐づけするなどDX化が望まれます。
説明非常にわかりやすいです。
参考に教えて頂きたいのですが、説明はパワーポイントで作成されいるのでしょうか？
非常に凝っているのに、シンプルで見やすいため疑問に思ってます。
基本はマインドマップという樹形図ツールを使いながら、
mindmeister.jp/posts/akiyama
要所要所でグーグルスライドという、パワーポイントのgoogle版のツールを使っています(^^
www.google.com/intl/ja_jp/slides/about/
参考になれば幸いです。
いつも貴重な動画をありがとうございます。
質問させていただきます。
建物の取得費ですが、国税庁の標準建築価格表をもとに計算してはいけませんでしょうか。
父親は祖父から相続した山を壊して、平地にして、家を建てました。造成費は取得費になりますか。
我家は相続専門の税理士のお世話になった方が良いですね。
はい、造成費は取得費になります。
ですので『実際に買った価額+造成費用』が取得費ですね。
ですが注意点としては、取得費が分からない場合に概算取得費（売却価額の5%）を使う場合は、造成費等の『取得費の＋となるもの』は参入出来ませんので、気を付けて下さい。
@@souzoku_senmon やはり、素人では対応出来ませんね。地元の相続専門の税理士さんのお世話になります。
いつもためになる動画ばかりで感涙です😭
他の税理士TH-camrの方が所得税の確定申告の動画を上げている中、譲渡所得というニッチ？なニーズにフォーカスをした先生のセンスに感動しました！笑
これからも楽しみにしております！
MAXさん、有難うございます！
今回の動画は譲渡所得税の論点を更に一段階深堀りした、『取得費』メインの動画でしたので、かなりニッチな内容になりましたね(笑)
投稿する前は、少しマニアック過ぎる内容かとも思いましたが、MAXさんを含め、多くの方のお役に立てた様で良かったです(^^
譲渡費用１００万円とありましたが、譲渡費用も５%として１５０万円で譲渡所得税の
計算はできないのでしょうか?
譲渡費用に関しては、『取得費の5%ルール』の様な、概算での計算は認められていませんね(^^;
相続した、倉庫を売却したのですが、取得費がわかなくて、登記簿謄本をみたら、金額が書いてありましたが、新築した月が4月なのですが、借りた日が6月になってたのですがそれでも大丈夫なのでしょうか？
とてもわかり易く、聞き取り易いお話、ありがとうございました。
失礼ながらご高齢と推察しますが、頭脳明晰でいらして凄いなあと思います。
本当に、税や法律のことを知らないと、こんなはずではなかった!という損なことも多いと感じております。
今後とも、どうぞ宜しくお願い致します。
祖父が戦前(大正時代)に購入した土地の取得費は、戦争で全て焼けて不明ですので、5％ルールなんですかねぇ。
分かったとしても、貨幣価値が違うので採用されないんでしょうか？
貨幣価値の違いは考慮されずに当時の額面金額で計算。大昔だと、分かったとしても5%より多分安いので、5％ルール適用でしょう。自分の場合も大昔に取得した土地の売買契約書があったが、5％より安かった。
いつも、勉強になります。
取得費、譲渡費用は理解できました。
取得後の修繕費、改築、改装費は加えていいのでしょうか？
勉強させていただいております。ありがとうございます。母親と息子である私名義のテナントビルを売却しました。取得費は35年前建築時の工事請負契約書があるのですがこの書面の金額で良いでしょうか？
この書面の金額から「取得してから現在までの減価償却費」が差し引かれる。
譲渡取得費に建物も含められるのでしょうか？
途中で建て替え、増築、改築をしている場合にはその金額も含められますか？
その場合、最初の購入費がわからない場合の土地と建物の5%ルールはどういう計算をすれば良いでしょうか？
宜しくお願い致します。
お世話になります。
区画整理になり土地が移動しました。
その際土地が高くなりお金を払いました。
土地代は、どうしたらよいでしょうか？
よろしくお願いいたします。
路線価図を見ても「公８３」のように「公〇」が路線価図に記載されていない場合は、ダイレクトに現在の該当箇所の路線価を８０%で割ってこの金額を基準に取得時の
路線価と比較して算出しても問題ないでしょうか。
いつもありがとうございます。取り壊し、撤去費用等も必要経費として計上できればいいですね。
譲渡税申告後、電話で確認したところその計算方法は使えないと言われたが納得いかない場合。
すぐに税務署に行って反論するのとそのままにしておいてお尋ねが来たら反論するのとどちらがいいでしょうか
詳細ですが建築価額表を使って建物の取得価格を計算しました
税務署に電話で計算方法を確認の上、計算し提出しましたが細かい事で不安があったので後日確認の電話したところ
別の方に土地建物同時取得でないと使えないと言われました、電話では名乗っていません
その後領収書が見つかりました。更正の請求認められますでしょうか。売却額の5％からの更正の請求と同様に思うのですが、コメント欄汚してしまってすみません。
いつも本当にタイムリーで貴重な動画をありがとうございます。
相続した借地を売却する場合の取得費について教えていただけますか。借りているだけで取得はしていないのでゼロでしょうか？
借地でも相続税はそれなりに取られているのに借地権売却額の5%とは…泣。
ちなみに建物は40年超の木造で減価償却済みなので、取得費ゼロ計算です。
借地権の売却に関しても、売却益が出た場合には譲渡所得税の申告と納税が必要となります。
その際の譲渡所得税の計算式は、通常の不動産の売却に関するモノと同様です。
・【譲渡所得＝不動産の売却価格 －（取得費＋譲渡費用）】
・【譲渡所得税＝譲渡所得×税率】
また、取得費が分からない場合の概算取得費の計算方法も、『売却価額×5%』となります。
その上で借地権の売却の場合、この「取得費」や「譲渡費用」はどういったモノが該当するのかと言いますと、ざっとですが以下のものが該当します。
ー－－－
【取得費】
・借地契約に当たって、土地所有者に支払った借地権の購入費用
・地主などに支払った権利金
・賃借した土地を改良するために行った地盛り、地ならし、埋立てなどの造成費
・建物を増改築するにあたり、地主などに支払った費用（承諾料）
・借地権の更新や変更にあたり支出した費用
【譲渡費用】
・借地権の売却のために不動産業者に支払った仲介手数料
・借地を売却する為に必要な測量費
・借地権の売却について地主に承諾をもらうために支払った名義書換料
・売却に際して行ったリフォーム費用
ー－－－
あと、家屋とともにその借地権を売却した場合、3000万円特別控除（マイホーム（居住用財産）を売却したときの特例）は利用可能です。
所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円までが控除できます。
この特例の適用を受ける為の要件は、以下の動画で簡単にですが解説しておりますので、是非参考にしてみて下さい(^^
ー－－－
◎関連動画◎
【初心者向け】不動産を売却した際にかかる『譲渡所得税』の概要と税金を安くする４つの特例を解説
th-cam.com/video/IVhceikHQtM/w-d-xo.html
ー－－－
借地権の場合は過去に地主さんに支払った承諾料や更新料も取得費に算入できるのですね。回答ありがとうございました！
取得費って単純に住宅ローン（フルローン）の金額ではだめなのでしょうか？
厳密に言えばダメですが、実務上、致し方なく納税者がリスクを承知の上でならその様な処理方法を選択する場合もありますね。
・物件価格と同じ金額のフルローンを取得費とする場合は問題ありませんが、
・物件価格のみならず諸費用まで含めたオーバーローンを取得費としてしまうと、
これは当然純粋な物件の取得費を超えていますので、税務署から指摘を受けることになります。
そのポイントをキチンと押さえていらっしゃるのでしたら、フルローンを取得費としても問題はないかと思います。
その上でですが、住宅ローンには、例えフルローンであっても不動産取得税は含まれていませんよね。
譲渡所得税を計算する際には、この『不動産取得税』も取得費として計上出来ますので、この金額が分かる資料もありましたら集めておいて下さい。