澳洲别墅改造（上）翻新vs扩建 | 如何给物业增值？为什么不建议扩建投资房？| 你的房子适合翻新还是扩建？| 实际案例解析 | 价格区间？| House renovation OR extension
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- เผยแพร่เมื่อ 10 ก.ค. 2024
- 澳洲别墅改造（上）翻新vs扩建 | 为什么不建议扩建投资房？| 你的房子适合翻新还是扩建？| 实际案例解析 | 价格区间？| House renovation OR extension?
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经常被朋友和客户问到的问题就是：
「我的房子适合翻新？还是适合扩建？」
除了取决于房主使用需求外，房子自身的面积，大小，基础也非常重要。
‼️ 同时我也一再和朋友们强调：
「不要扩建投资房！」
不论你是打算出售物业，还是持有招租，
翻新绝对是比扩建更合适的选择。
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不论是选择翻新还是扩建，
希望本期内容可以帮助你做出最合适的决定💪
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00:00 翻新扩建区别
02:02 如何选择
02:58 投资房不要扩建
04:49 案例分析
06:45 价格区别
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如果你看完后好奇：
👉 怎么制定自己的预算？
👉 翻新和扩建到底会花多少钱？
👉 前期准备工作有哪些？
👉 房屋改造时要不要搬出去住？（毕竟也关系到很大一笔支出）
👉 怎么找到合适的团队？（不同预算适合不同团队，不一定贵的就适合）
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下期视频我会一一为大家解答
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我是辣妈Rita，毕业于墨尔本大学建筑设计专业，在过去的十三年中，我都一直保持着对自己专业的热爱，用所积累的知识和经验服务于每一位来到我面前的用户，特别是精通于商业物业的室内设计和涉及到的所有审批申请。
有任何关于专业的话题讨论，或者给我的意见和建议，请随时在留言区给我留言🤩只要是你想了解的信息我都会为你准备，为你们建立成功生意的道路上尽些绵薄之力 😀小女子没有什么本事，就是能帮你省点钱😀
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![[睇澳洲樓] [豪華獨立別墅] Balwyn North [7300尺] [7房 4車庫]](/img/n.gif)
期待下一期，谢谢分享
Rita专业的分享好棒，收藏了🌹
期待下一期 rita讲得太清晰了👍
欢迎来访，谢谢Henry 的认可
好用心 很棒的視頻 看到Rita 專業的分析 很受益 今天看到 馬上訂閱 !感謝您的分享
与您有益便好，谢谢订阅
感谢辣妈分享，非常实用的内容! 今天会有翻新扩建潮，加油!
这类型项目不容易
学到啦
非常实用的建议，有空再找你多交流一下。
随时欢迎
好久不见！ 跟着辣妈学知识👍 +1
看你出去玩都开心
我的投资房430的地，房子才100平，想扩建，还在内部格局，因为是学区房，以后可能会搬回来住，50年代木板房，其实有点舍不得拆，那个木头股价看起来真不错
澳大利亚的高层公寓
我是从广州出生读书，然后去香港的，再来这里的一对比就发现很多的问题。澳洲的公寓无论设计的如何出类拔萃，仍然逃脱不了不宜居这个特性。
香港的核心商业区中环。一早就否决了商住混合的设计。清一色的甲级写字楼。工作日都是繁忙的上班一族。地铁系统提供最高的效率的运输。这样整个社会生产率达到领先世界的水平。假期又成为十多万菲律宾佣工的休闲场所。
中环背后的半山豪宅群是世界知名的建筑奇迹，地价举世无双。
而且香港的高层建筑规范，无论是工业，商业，住宅都必须每隔十多层有一个完全留空的防火逃生隔层。但目前我在澳洲是看不到这个的。
对比墨尔本CBD的公寓，全部都是消费型的建筑。目的是省下政府的基础投入。如果你开车进去根本就是寸步难行。最麻烦的是其中隐藏着巨大的火灾隐患。绝对不适合作养老的场所。澳洲的建筑为了减重省钱，他不是钢筋混凝土主力墙结构。其实仅是一个钢筋混凝土的框架，然后里面分割, 跟我们的房子是一模一样的。虽然建筑规范有严格的防火要求。但仍然达不到万无一失的地步，估计最多就提供几十分钟的逃生时间, 老人家绝对是逃不了。而且臭名昭著的保温外层就像一个个定时炸弹，至于炸弹埋藏在哪里，谁都不知道。
1996年，香港嘉利大厦发生了五级的大火。造成40死，80伤。原因就是，焊工人点燃了升降机的火苗，然后烧着了二楼中艺百货的库存。当年我在电视上看着。政府飞行服务队的直升机冒着黑鹰坠落的风险去抢救大楼顶层的租客，直播着他们被活活的烧死，那种震撼，难以言语。
这种商住混合的建筑拥有天生的缺点，但是澳洲为了赚钱就管不了啦，一个建筑里边有商业代购仓库。旅馆。分租学生公寓, 也有妓院。什么都有。这就是为什么现在人们宁愿去抢旧房子也不愿住这些新公寓的原因之一。
香港实际上在70年代的初已经完全禁止商住混合的开发。旧的混合开发只存在于比如油尖旺这些的旧区，澳洲是盈利消费为目的的，在亏空基础建设之后啦，情况会越来越恶劣，目前城里新的基础建设也会带来新的开发项目，没完没了，这个规划上的缺陷是无法改变的。
Man
14/04/2021
谢谢辣妈的分享，非常实用的内容👍
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@Payton Rohan Instablaster =)
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多谢🙏 Rita，我有想要 自己 DIY 70年代的 房子 扩建 请多多 指教
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我也准备翻新一套，期待你的新内容
欢迎多交流互动
@@lamarita5472 我现在想翻新能够有什么推荐的团队吗，可以加你微信也可以加我，jaydenmammy
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thanks for the feedback
翻新扩建确实是为房产主动增值的一个好手段👍
这个我持百分之百的反对观点，请看我的论述。
地价是投资，建筑是消费来的，消费完成价值也没有啦，这不是投资。
建筑也有价值的。说一个极端的例子，北京故宫。设计建造好的建筑也升值。同样的一条街，有的老旧公寓比新公寓还贵
这个是比较有料的视屏， 可以去推广一下
Rita 越来越专业了…
谢谢😀 什么事持续做都能越做越好 你也加油
香港的土地价值
香港的居住面积狭小，是世界之最。但某些方面确实是领先世界的。
首先，香港由70年代开始实行分区发展大纲, 由城市规划委员会负责统一设计。这比澳洲的Council土皇帝似的开发要先进很多。 那么核心商业区比如中环, 金鐘，湾仔就作为国际金融中心运作。没有什么乱七八糟的消费项目。原来混合发展区比如铜锣湾就专注为零售娱乐开发。那住宅当然是发展公共屋村，还私人的屋村。这样在有限的空间里可以做到互不干扰。中间通过集体运输系统连接。达到最高的工作效率。关键是这样划分就可以把地价给标出来。改变用途，那就要补其中的差价。那个政府的公共屋村是没有地价的，有一部分是廉价出售给居民。那如果再转售给外边的居民，要补一个巨额的地价。这在法律上规定了土地的价格。没有走私的行为。法律面前人人平等。当年世界殡仪馆，做了一个广告牌。给人举报了占用的官地。地价警察(地政总署)上上门量了一下，多了两寸。就开了一张几十万的地价罚单。殡仪馆只好交罚款，然后把广告牌给缩了回去。香港的财政司小唐，也给举报了，后院里搞了一个游泳池。地价警察上门又开了一张罚单。那个游泳池自然也要填平。但是政府也是百密一疏。在建筑规范里窗台免算地积比率。那开发商就把这个窗台搞得非常巨大。一个四个平方的睡房居然有个两个平方的窗台。那当然是不是白送的，是要算实用面积的。结果实用面积比建筑面积还要大。楼下的那个家具店卖的不是大床，是一个两平方架子带一个楼梯。再在上面放一个床垫。居民就可以选择头睡在半空屁股在室内。如果有畏高症的，就可以选择头放在室内，屁股睡在半空。虽然有点搞笑，但是可以看到香港地价的重要。地价这个东西是通过香港人的勤劳换来的，而不是通过消费的得来的。
政府把一块块土地做好三通一平。做好所有的基建，铁路，交通，还把公共屋村建好，先把穷人迁进去，还很贴心的用探测器把地块里的日军炸弹清出来。甚至一个螺丝都不会留在里面。来香港做开发简直是一件舒服的事情。那代价当然是非常高昂了。中环海滨道五号正在出售一块地皮。5万平方居然卖到700个亿港元。我的数学不好，算了几个小时才算出一个平方是24万澳元，我手头上那个破房子地价只值2000块一个平方。就算翻一辈子也赶不上世界先进水平。如果指望澳洲这个地价上建的公寓能够超香港赶上中国，那是做白日梦。
我最钦佩的人是港督卫奕信爵士, 留给他的时间只有8年，做开发的人都明白，每拖延一分钟，造价就会倍增。他顶着鲁平主任的全花光了，你说怎么办？你说怎么办？你说怎么办？坚持兴建玫瑰园新机场，整个建造费仅仅花了1553亿港元(对比一下刚才那块地皮的价格，就知道基建投资是高回报的，没钱的话印钱也要做)。填海造地，包括了十个核心的工程，每个都是当时世界建筑上的奇迹。不仅没有花光土地基金。机场隔壁的东涌新市镇的地价。都够再造十个新的机场。鲁平主任吓得说不出话来。回去跟领导们研究一下，然后照抄一次。变成了现在的世界基建狂魔。其实中国的所有基建，土地产权，公共房屋做法都是从师从香港，发扬光大。
目前中国的地价水平达到数百万亿的程度。这像一个巨大的水库锁住了央行增发的货币。同时抵挡着外国的金融攻击。 所以中国才能保持着非常低的通胀率和高速的增长率。
澳洲搞政治可以，搞基建不行，上台一个政客搞一个开发。那个规划变量要看厅长的心情。可以是50层，也可以是100层。开发商只有暴富或者破产两个选择。其实是人治而不是法治，贪腐的新闻没完没了。所有的基建Council打州政府，州政府又打联邦政府，联邦政府不服气，又打州政府。互相打架的结果是劳动生产率的急剧下降。目前澳洲基建超支非常严重，跟房价一样翻倍的涨。成本肯定会转嫁到私人投资上。现在我送货的车也跑不动了。那我的送货生意也随之贬值。央行希望的这个工资增长是不可能存在的，没有效率哪能加工资。
70年代开始香港住宅建筑规范规定，所有带门的房间都必须要有窗户。这是非常重要的。所以香港的民宅都是多边形的，以满足这个要求。澳洲公寓厨房，卫生间还有多出来的睡房都是没有窗户的，我们叫做[梗房]。澳洲的高层公寓其实没有什么人性化的。主要是节约成本。这就是综合国力的差别。
其实澳洲就是一个消费的国度。不是生产的，所以我们只能够糊口而已，都是通过调国内的资金来维持消费的。
很可惜优秀的设计仅仅能维持很短时间。在开发商手里的确是增值的。但在买家的手里马上就贬值为零。
Man
16/04/21
谢谢Rita，非常好得信息。我在Sydney。我的自住房是40年代的Workers cottage. Weatherboard. 这个值得扩建吗
要看户型和房子的照片，可以把信息发到connect@airepublic.com.au 我帮您评估
自住投资房的观念
因为每个人的经济基础是不同的，所以价值观就不同了。年轻人的收入比较高，他们的价值观就是趋向于享受，这样他们会选择地价比较低的，但是装修是一流的，新建一手房。但是大部分人是不是这样想的，他们需要性价比高的二手房。
记住，地价是投资, 建筑是消费。
自住投资房的概念就在这里，控制好其中的比例，就可以达到投资和生活的目的。
我不会否定贬值，更不是贬低住在新房子的人。贬值是地价产生的必要阶段。 我只是想厘清这个概念，新房子不是投资品，是一个消费品来的，那消费完这个价值就没有了。只需要明白这个概念就可以了。
我提出这个论文，就是反驳了一些投资专家的观点。
新建筑就像一辆车，我明知这辆车是贬值的，但是我要用的话，我也必须要买。
目前的问题就是新建房的速度太快，大大超过了旧房子的生成速度。这样在比较定价法上，新房子就出现了严重的建筑贬值现象。我是读财政金融的，在货币银行学里有一个概念叫做劣币驱良币。
以前没有信用货币的时候，是硬通货(黄金，就等于旧房子)， 但普通流通的呢都是铜板(劣币，新的建筑)。那结果很明显，黄金相对于铜板的价值是升值了，大家都放在家里。那铜板兑换黄金的比例就越来越大，贬值了。 目前疯涨的就是黄金旧房子。
Man
16/04/21
Rita, do you do reno and extension?
We do, depends on the project and our capacity.
高兴看到你的新视频, 你的房子也很漂亮。
你的观点大部分我是认同，但在价值方面我是一点都不认同的。
地价是投资, 建筑是消费。
就算在一个地块里增加的十个睡房租金也不可能涨十倍。因为你是需要才去扩建。所以那个是你的消费来的。
消费的价值就没有了，那个不是投资。
新的建筑需要经过一个30~60年的贬值期，通过政府的基建投资，才会转化成另外一个价值叫做地价的。时间的长短取决于政府基础投资的速度和移民的速度。我们无能为力。当然在成熟区里这个贬值的时间会大大的缩短。所以我认为你这个改造的房子目前仍然属于贬值期。如果你现在出售的话，你算一下成本是取不回来的。
我现在住进了这个破房子花了三万多才能住进去。我就认为这三万多是我的消费来的，已经花光了。这不是我的投资。
你觉得这个概念对吗？
至于投资房，那完全是同意你的观点，这个一点都不可以做装修的，只能做维修的工作。这部分只是房产的成本一部分，不可能对房子的价值有任何的帮助。
我刚完成了香港地价的论文，我发上来参考一下。
我原来也认为，但是这十年的澳洲投资的经历让我意识到建筑的价值对于自住买房者来说是非常重要的，这群人往往会溢价买一个有一个好的建筑的房子。
你好，陈老师，请问你有相关的干货讲座群
或者学习课程可以参加吗？
还请多多分享
目前没有课程
交流群呢？@@lamarita5472
跟着辣妈学知识👍
这以后是你专属点评啦
翻新 house 要不要拿permit ？
您这个问题挺好挺常见。按规范来是需要的。如果只是相对简单的翻新，可以制图申请exception of building permit 由审核方确认所涉及工程内容不需要building permit. 如果动到结果，一定要permit
超感謝辣媽
rita，你好，请问你做翻新和扩建吗？有别的联系方式可以联系你吗？我有一套老房子需要翻新，正在找设计师和装修公司。
麻烦将您的联系方式发到邮箱connect@airepublic.com.au
房屋擴建，原來的房簷可以拆除嗎？
视情况而定，可以的
Hi Rita, 我想向您请教一下墨尔本的公寓改造相关事宜，请问怎么可以联系到您？邮件或电话都可以
邮件已收到。我周末看了你的要求，不太行。在澳洲，公寓阳台不可以改动。在开发法初期，所有建筑的外观设计都是经过政府审批。室内改动要经过物业委员会批准
Rita好，我想问下，如果想把开放式厨房封起来，变成封闭式厨房，这样合法吗
完全可以，开放式厨房只是一种风格和流行趋势，60年代前的房子里厨房也是封闭独立的
视频说了两点。一翻新和扩建的意义区别。二翻新和扩建的价钱不一样。其实这些基本不需要说。除非不懂中文吧。
非常喜欢看你的视频，方便留个微信吗？想向你咨询老房扩建问题。谢谢！
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