胡‧說樓市｜負資產個案續創20年新高! 換樓鏈被凍結?｜Yahoo Hong Kong
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- เผยแพร่เมื่อ 13 พ.ค. 2024
- 政府全面撤辣後，本港樓市看似止跌回穩，但偏偏金管局公布，今年首季的「負資產」突破了30,000宗，創出20年以來新高。以前都說過，「負資產」等於「資不抵債」，代表如果業主要把物業沽售，因賣樓所得不足以找清銀行欠款，故必須自掏腰包才可贖樓，對後市去向都有一定影響。 本港樓價自2021年8月見頂後，至今已經累計跌逾23%，但實情如果買家借得少，就算樓價跌23%，也根本未跌穿其借貸額，轉售物業頂多蝕讓，而非我們常說要貼錢賣樓的「負資產」的困局。所以，導致「負資產」急升的另一原因，還因為跟買家借用高槓桿入市，變相只要樓價一回軟，很容易跌穿其借款額。 時任特首林鄭月娥在2019年放寬高成數按揭後，為問題埋下伏線。準買家透過繳付保費來換取高成數按揭，顯然有節節上升趨勢。以2023年全年為例，全年新取用按揭宗數為50,059宗，但借取高成數按保的宗數卻有14,941宗，佔比高達30%。而借貸金額更達830.96億元，佔了市場按揭額的35%，也可以想像到當樓價逆轉時，所帶來的連鎖效應可以有多大。 全面撤辣至今已經兩個多月，發展商全力搶灘「先量後價」，令一手成交量創出了《一手新例》以來單月新高，當時，已有部份評論認為樓市已見底，但近日突然爆出「負資產」錄得32,073宗、創出了20年以來的新高的負面消息，又不禁令人再度反思，後市去向應否如此樂觀? 翻查資料，負資產最高峰是在2003年第二季，當時「負資產」超過十萬，按揭比率128%。雖然現在仍未去到2003年般嚴峻，但「負資產」怎樣也會對後市有影響。「負資產」可怕的地方，在於直接封鎖業主退路。如果業主要賣樓就必須抬錢；但如果想繼續供樓則在現市況要捱貴息，同時也因估值持續下滑未能成功轉按，形成沉重負擔。 當然若業主準時供樓，銀行未必會「大開殺戒」要求業主補差價，但「負資產」也間接打斷業主換樓升格意欲。以往升格換樓多透過物業財富升值，透過賣樓套現所得作為新購物業首期，但現在價格大幅回落，則很難再有財富效應。而且當舊有物業已跌至「負資產」時，賣樓一蚊也取不回之外，還要額外自己補錢離場，除非自己有額外資金去換樓，否則手持一層「負資產」的業主，在換樓的取態上也可能一動不如一靜。 未來情況會否惡化? 簡單答案就是視乎樓價升或跌。問題是，全面撤辣後所以展現出的面貌，就是新盤的貨源超級澎湃。現時一手供應已累積至超過11萬個、相當於超過七年的吸納量，令到發展商即使手持貴價摸頂麵粉，也只會繼續維持「先量後價」策略，未必會割喉式劈價，但只要稍為較二手市場低一點的價錢，已經足以搶走二手客源，兼冰封二手市場。二手業主要賣樓也唯有減價才可以，如此情況令樓價難言大幅回升。 而且全面撤辣後展現出來的另一個面貌，就是發展商開價策略，已不在乎早買業主的心情，甚至乎一期業主還未完全上會，二期已經劈價20%以上出售，近期減價更高達至30%以上。早前買入樓花的買家，若預備10%首期來上會，基本上未入伙前已經淪為負資產。除了可能加劇撻訂離場個案外，也會影響置業者的信心。以前受市場吹捧忘目迷信首批一定有水位，今日卻知道遲買愈平。置業步伐減慢，對樓價有一定影響。
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咁嘅環境，憑乜野樓價可回升
林鄭plan 波叔plan, 推入深坑既大推手。
林鄭plan 是害人不淺
真是好心做壞事 ！
跟隨耶穌 就不會偏行己道✝️
一班對香港將來充滿信心既人，
將自已全部儲蓄，家當拿出來，
再問銀行借到盡
去資助啲賣樓移民既叛徒。
迫佢地攞住啲錢，去外國做二等公民。
聽者傷心，聞者流淚🥲
多謝"胡說" . 香港居住極不理想 , 又貴又細環境又差 !
其實負資產業主係消息公佈之前已經知道自已負資產，所以指標係濟後。
樓市唯一出路係調整至合理價再反彈，但如果仲有人覺得600萬買新界一房係合理我都唔知點答。
但係業主同發展商一定傾向慢慢卒低個價，希望回返多啲血。
咁樣痛苦只會拖長，但呢啲就係人性。
調整都要慢慢卒低，無人食到咁嘅跌幅。本身就係bubble 嚟。宜家咁樣散咪好彩。
意見到位，精
負資產,準負資產和樓奴,過往已透支購買力,雖撤辣後悉出中港兩地投資者,因積下供應過多,值博率引唔起炒家入市。加上利息喊到頂不減,負擔過重,租平於息
撻訂可以離場？而家誠哥開始帶頭追差價嘞😕
希望傳媒可以訪問返，幾年前同傳媒講好後生上車嘅成功個案，睇吓佢哋而家心理嘅陰暗面係點樣
80尾90後無父幹留港人士值得擁有🎉
不可能 不是由治及興?😂😂😂😂😂
3萬宗係打折 C哥話齋計埋財仔plan至少5萬
所以樓根本唔係一項可信既資產
年尾會唔會double 負資產宗數
買定幾包碳
字幕字體大小
新鴻基地產既新樓，一手業主基本都係蝕錢出貨
其實今日要睇清楚兩件事，1 買樓係投資，它只係槓桿工具，賺就大賺，同樣可以舌到你破產。2 樓問銀行借完錢，就變左你是欠債幾百萬的人，債仔與債主，背債一世，負吾負資產，不是層樓問題，是人孭債問題。
香港現在經濟弱貨幣強！
資產價格下跌非常正常！
😂😂😂😂😂！
講漏左重點 樓花劈三成 會令一期業主估價不足上唔到會 撻訂又會比發展商追差價 最後破產收場
有个问题想同你讨论一下有关买卖一手楼。
物业买卖通常经过律师楼。
定金 楼款 会依发展商 交付指定的律师楼。
一个楼盘 涉及款项 可能几十亿元。
如果指定的律师楼 因为发生某种原因，发展商收不到钱。
而买家 有实际付款 给发展商指定的 律师 (代理人)。
发展商 是否 有责任完成交易。损失由发展商自己负责。
😊😊😊
負資產個案續創20年新高
1:58的圖
好像將2003誤寫成2023？
x2
乜都咪做, 希望能以冬眠捱過小冰河時光！C 咗乜都冇！
整完單all monies 加大風險~冇咩實力真係唔會博LAW~
二手市場根本冇好過，只能減
其實一手盤都出晒暗盤折讓先出到貨 就證明 二手樓無市場啦！啲中產移民 只剩返啲老野係香港 啲新移民黎到香港只係賺錢返大陸消費 無晒啲國際企業睇唔到香港出路 啲人才又流失 啲專才黎香港賺錢者唔係黎消費點會靠得住？成班政府既人都係發白日夢 咁多餐廳同公司都執笠 成果香港變左空港 就知咩事啦！
用十年時間炒樓炒到透支幾十年嘅升幅
見底？無底就真 負家產果班係自己挖坑
成日話自由市場 依加去極都去唔返
真正可負擔嘅合理水平
點解要為咗你班炒家 高溢價買嘅埋單
跌都唔俾？重想升？😏
啟德地段買到3~4萬呎 , 好多同胞中伏😅
😂天台好多人
今次地產已經無回天之日😂
早買早享受，遲買平幾球
我唔準你咁罵林鄭媽媽😝😝😝香港形勢一片大好!!!!
林鄭個5 年真係害人唔少，未做過一件好事
供間平可能有賺
林鄭plan 波叔plan 為摩根服務.
共濟會😂
香港堅尼地道1號 雍仁會館 香港共濟會中心.
跌啦，跌返去合理水平
返到2015個價再講負資產
林鄭plan,可以五借麻,借左又還五起,最憎
係，其實吾好成日loud 人，自己有獨立思考自己跳吾跳火坑。
為何無人說...負資產後， bank 會怎對待物業貸款人...如供樓利率改變?? ... 以我所知道...額外增加2%年利率...如和不是負資產的人直接比較。
買大陸樓一樣死😂
等多六个月，负资产过最小十万。😂😂😂😂