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播主一直推崇从便宜房产入手，很符合投资的本质: 其实是要抑制当下欲望，换取未来成长的空间。
Frank, 很喜欢你的视频。不过这集里作为投资的算法把3-5年持有的租金都算利润，那夫妻两人就要租房子住。自主本来就是没有租金收入但解决了居住需求，不能简单的把理论租金全加在利润里比较当然投资方式会收益高很多。如果真要这么算，只能rentinvest租便宜点的把差价算成利润。但我认为同样的租金代表了其居住条件，如要省出差价其实也是牺牲居住条件作为代价的。
首先我觉得你的思路可以给大多数人一个全新的视野，但同样提出一个小小的建议 就是“年回报率” 的算式分母不应该只计“首付款”，我觉得更好的应该是“首付款+印花税+律师费”，除去持有成本的变量下，这样的“年回报率”更加准确以及真实。
这个视频才是说到点子上的。本人十年前的结论与此相同，唯一不同的是，十年前的操作过程中、可控部分多一些，现在少很多；几个突发事件，足以让投资人的盈利水平降到各位数；甚至于，五年总共回报率也是个位数。视频很好！
应该选取两个时长相近的去比较，一个房子五年交易一次，和一个房子两年交易一次，交易费用的分摊就会造成收益率的很大不同。
无论你的数字是否符合实际很不同地域，我很赞的是你的思路，很少有人这么切合实际的预估投资回报
谢谢🙏
算年回报的时候应该把印花+律师费也算进去，因为这和首付一起，是期初的整体投入
Cranbourne的房子印花税计算有问题 房地套餐是两本合同 只有土地合同需要交税 而且15年9月那个时候本地人士是不用交5.5%印花税的 对现金流和投入成本压力小很多
谢谢Frank的分享，每次听都有收获！和时间做朋友，量力而行。
第一套房子的印花税怎么超过10万呢？这个税率多少？
感谢！对于fhb 非常有帮助！对比自住和投资房的时候，是不是还要考虑自住房房能省下来的租金的费用呢，如果是做投资房，owner自己还要另外租房子住也要好多钱
cranbourne 投资房，视频里23.5w的利润，如果减去这对儿couple自己另外租房的费用，5.5年下来的租金要12-13w，剩下的利润就是10w左右，其实还是自住房划算。
同意，还有生活品质
这个计算不太对吧 作为投资房有租金收入 可是你也得租房子住不是吗
谢谢Frank老师，每次都能把枯燥的知识这么详细的讲解出来。
这个分析依据不成立1. 区域房产升幅有别，很多因素影响到价格，无法以个案说买卖价去证明什么.所以这个分析基础不成立2.大房和小房所提供使用价值完全不一样3.如买几套涉及增值税问题等。看过Frank谈family trust总结挺棒的。
刘sir 后面的钟没电了
@@Alicia-jl8tf 😄 好像基本就没走过
有时候讲错，需要剪辑，岂不是看出痕迹了😂
谢谢老师，我真的感受到了，听君一席话，胜读十年书 👍
现在问题是悉尼地区额便宜房子的增值潜力也很有限
請問所举例子中的售后持有现金的数额怎么算的呢？把持有过程中所还本金也算进去了吗？
Camberwell按投资房出售时计算的$30774的增值税怎么计算的？？？？？？？
颠覆固有思维，开阔思路。谢谢你
6:43如果租出去的話利息應該可以中和掉如果不用中介自己買樓可以省掉中介佣金實際利潤可以有36萬
为何用2018年的房价和2015的房价对比
逻辑鬼才 用方案一的3年回报率 去对比方案二的5年回报率
多兩年時間，case 1的房子都不知道又漲到哪裏去了~
分析的很好 有解答到我的問題
分析的专业，每期必看，会学到许多，赞一个
谢谢Nathan
实际利润和年回报算得一样，但是售后持有现金$895031从何而来？请指教。另外$370000首付的机会成本要计算在实际利润中么？
frank有公众号或者国内能看的视频链接么
刘先生你好，你的意思是说租回自己的投资房，然后继续投资吗？还是租别人的房子，然后继续投资呢？希望您的指点，谢谢你。
租别人的房子
等等你用一个周期三年的项目去比较另一个周期五年半的项目这样做金融逻辑上没有可比性的
rental income $120K , but where are the coupe going to live?!?
Can rent in good suburbs, don't have to sacrifice their living standards
赞赞赞，第一次让我开始不只看账面回报，还要重视持有成本
请问frank是悉尼的吗？ 怎么联系呢。谢谢
我不明白為什麼賣完房手中會有90多萬？他本金即首付是37萬加上淨利潤16萬多亦只是53萬多。90多萬是如何計算出來的請指教。🙏
你好，出售价减去剩余的贷款，中介费和律师费得出的数字。
本金除了37万，还要考虑10万的律师费。类似这样的差别导致了你们的结果差别。
说得很有道理！
感谢Frank真正做内容的对比分享！
如果手持的公寓已经有五年了一直都没有升值，因为servicing卖出去再找一个有潜力的房产会不会更好啊？
如果投资房表现不好，确实建议卖掉，哪怕亏一点点
学习了，老师！达者为师
理性投資的態度才能保障自己的利益，謝謝分享！
谢谢观看
法兰克所在的空间时间是静止的
你这两个例子举得很有代表性。因为熟悉墨尔本的都知道 想住camberwell的人是根本不会考虑cranbourne east的。生活的方便程度和基础设施完全不是差一点点，所以你的例子举得太极端了🤣
今天为何都是谈这个话题 是巧合吗
澳洲的各项制度，是经过多少专业人士精算过，早有制约，不能拿个案得出普遍结论。就拿你举的例子，就忽略了地税的问题，如果当初买贵房的，买三四个小的，就要缴纳很多地税，增加持有成本，而贵房自住就不然……
这种情况可以考虑用trust
当然不能得出普遍结论，只供参考而已。关于地税这个问题，可以考虑不同的税务架构或者在不同的州领地投资来达到节省地税。其实最终要意识到是自己要知道真正赚到多少
@@lau9843 谢谢，请问有视频或者推荐材料介绍财务结构吗？
买一套大的，地税才更多。地税只征收土地部分。一套200万 VS 7套30万。。。 每套房都有自己的土地价值 VS 建筑价值。 一套200万的房子，自己就是个庞然大物，土地价值一下子就很高。 而7套30万的，每套自己的土地价值都是（30万 - 建筑价值）。而且你可以把7套便宜的房子买在不同的州。。澳洲的地税不是国家统一的，而是各个州自己独立计算的。。那么你就可以把7套30万的房子买在不同的州，分散开来，利用不同的州的地税起征点不同，达到最大化避税。即便是不分撒在不同的州，7套30万的投资房，地税加起来还是会比一套庞然大物要低。其次，地税只是一个。你买房的时候还要付印花税。一套200万的庞然大物，就会导致一次性支付很多印花税。。。但是如果分成7套30万的，就意味着每一套的印花税都是从0开始计算。反而加起来的印花税会更少。最后，如果买的是投资房的话，等到自己去卖的时候，一套200万的庞然大物就意味着你利润必须在同一个年度里一次性算增值税。但是如果你买7套30万的投资房的话，你就可以一个年度只卖一套，分成7个年度慢慢卖。这样你每次卖一套，这一套的增值税都是加在你该年度的收入上，剩下的仍然可以有租金收入，仍然有继续上涨的空间。举个例子，你买一套200万的，然后400万卖出，那就意味着，你400-200=200万（当然实际例如要比这个低，但是请关注概念而不要过于纠结数字）为基数的增值税，在同一个年度一口气加在你头上。。。但是如果你买了7套30万的，然后60万卖出，你就可以选择只卖1套，剩下6套留着继续收租金，而且这一套就代表在同一个年度，只有60-30=30万为基数的增值税加在你头上。到了下一年再卖第二套，那么下一套又是只有60-30=30万为基数的增值税算在下一年，并且你仍然有5套可以收租金。。。以此类推
@@CenturyOldPanda 是的，我最近就在想这个。感觉还是多个小公寓更容易税务处理。一套大房子卖出的那一年交税太心疼了。
Hi FrankGreat analysis, can I ask if you have calculated the TAX of rental income?
Hi Michael, yes those factors have been considered in the calculations. Obviously everyone’s situation is different though.
Hi Frank, 可不可以和您有一对一咨询服务？电话或是视频。请问如何联系您。🙏
方便加个联系方式探讨一下吗
是的，房价不飞涨就赔钱
真棒👍
干货分享 谢谢 手动点赞👍
谢谢
有用
谢谢分享
请问博主有联系方式吗？
可以加我们小助手微信 gv-consult
第一名簽到！！！
住宅只适合高薪的打工的家庭，除非暴涨，其它都是给政府银行打工
有趣的比喻
問題在於你賺錢的時候已經成為了一名80多歲的老人家，享受都不是自己
u
你这么算不科学，你这是按照你举的例子算的，把自己框在这几个案例中了。你怎么能确定买家买的投资房一定是按照你这模式？一定有好的租金回报？每一套都有自己的情况，能卖什么价格完全取决于这套房子自身的状况。算的再好，可能某个黑天鹅事件全泡汤。
当然不能框在例子里面，所以才把它叫“例子”。注重的应该是概念本身，你自己可以以你自身情况来分析，每个人情况都不一样，你自己知道你投入了多少，持有成本是多少，卖房成本多少就可以了。这才是视频的重点
你也說黑天鵝，黑天鵝本身就是不可預視，像你說的沒有比他更有一個正面的貢獻如果up主或者你認識有人可以把所有情況歸納然後給你一個賺錢方案，請你告訴我我會每年十萬請他做咨詢
播主一直推崇从便宜房产入手，很符合投资的本质: 其实是要抑制当下欲望，换取未来成长的空间。
Frank, 很喜欢你的视频。不过这集里作为投资的算法把3-5年持有的租金都算利润，那夫妻两人就要租房子住。自主本来就是没有租金收入但解决了居住需求，不能简单的把理论租金全加在利润里比较当然投资方式会收益高很多。如果真要这么算，只能rentinvest租便宜点的把差价算成利润。但我认为同样的租金代表了其居住条件，如要省出差价其实也是牺牲居住条件作为代价的。
首先我觉得你的思路可以给大多数人一个全新的视野，但同样提出一个小小的建议 就是“年回报率” 的算式分母不应该只计“首付款”，我觉得更好的应该是“首付款+印花税+律师费”，除去持有成本的变量下，这样的“年回报率”更加准确以及真实。
这个视频才是说到点子上的。本人十年前的结论与此相同，唯一不同的是，十年前的操作过程中、可控部分多一些，现在少很多；几个突发事件，足以让投资人的盈利水平降到各位数；甚至于，五年总共回报率也是个位数。
视频很好！
应该选取两个时长相近的去比较，一个房子五年交易一次，和一个房子两年交易一次，交易费用的分摊就会造成收益率的很大不同。
无论你的数字是否符合实际很不同地域，我很赞的是你的思路，很少有人这么切合实际的预估投资回报
谢谢🙏
算年回报的时候应该把印花+律师费也算进去，因为这和首付一起，是期初的整体投入
Cranbourne的房子印花税计算有问题 房地套餐是两本合同 只有土地合同需要交税 而且15年9月那个时候本地人士是不用交5.5%印花税的 对现金流和投入成本压力小很多
谢谢Frank的分享，每次听都有收获！和时间做朋友，量力而行。
第一套房子的印花税怎么超过10万呢？这个税率多少？
感谢！对于fhb 非常有帮助！
对比自住和投资房的时候，是不是还要考虑自住房房能省下来的租金的费用呢，如果是做投资房，owner自己还要另外租房子住也要好多钱
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谢谢Frank老师，每次都能把枯燥的知识这么详细的讲解出来。
这个分析依据不成立1. 区域房产升幅有别，很多因素影响到价格，无法以个案说买卖价去证明什么.所以这个分析基础不成立2.大房和小房所提供使用价值完全不一样3.如买几套涉及增值税问题等。看过Frank谈family trust总结挺棒的。
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Camberwell按投资房出售时计算的$30774的增值税怎么计算的？？？？？？？
颠覆固有思维，开阔思路。谢谢你
6:43
如果租出去的話利息應該可以中和掉
如果不用中介自己買樓可以省掉中介佣金
實際利潤可以有36萬
为何用2018年的房价和2015的房价对比
逻辑鬼才 用方案一的3年回报率 去对比方案二的5年回报率
多兩年時間，case 1的房子都不知道又漲到哪裏去了~
分析的很好 有解答到我的問題
分析的专业，每期必看，会学到许多，赞一个
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实际利润和年回报算得一样，但是售后持有现金$895031从何而来？请指教。另外$370000首付的机会成本要计算在实际利润中么？
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赞赞赞，第一次让我开始不只看账面回报，还要重视持有成本
请问frank是悉尼的吗？ 怎么联系呢。谢谢
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本金除了37万，还要考虑10万的律师费。类似这样的差别导致了你们的结果差别。
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今天为何都是谈这个话题 是巧合吗
澳洲的各项制度，是经过多少专业人士精算过，早有制约，不能拿个案得出普遍结论。就拿你举的例子，就忽略了地税的问题，如果当初买贵房的，买三四个小的，就要缴纳很多地税，增加持有成本，而贵房自住就不然……
这种情况可以考虑用trust
当然不能得出普遍结论，只供参考而已。关于地税这个问题，可以考虑不同的税务架构或者在不同的州领地投资来达到节省地税。其实最终要意识到是自己要知道真正赚到多少
@@lau9843 谢谢，请问有视频或者推荐材料介绍财务结构吗？
买一套大的，地税才更多。
地税只征收土地部分。一套200万 VS 7套30万。。。 每套房都有自己的土地价值 VS 建筑价值。 一套200万的房子，自己就是个庞然大物，土地价值一下子就很高。 而7套30万的，每套自己的土地价值都是（30万 - 建筑价值）。而且你可以把7套便宜的房子买在不同的州。。澳洲的地税不是国家统一的，而是各个州自己独立计算的。。那么你就可以把7套30万的房子买在不同的州，分散开来，利用不同的州的地税起征点不同，达到最大化避税。即便是不分撒在不同的州，7套30万的投资房，地税加起来还是会比一套庞然大物要低。
其次，地税只是一个。你买房的时候还要付印花税。一套200万的庞然大物，就会导致一次性支付很多印花税。。。但是如果分成7套30万的，就意味着每一套的印花税都是从0开始计算。反而加起来的印花税会更少。
最后，如果买的是投资房的话，等到自己去卖的时候，一套200万的庞然大物就意味着你利润必须在同一个年度里一次性算增值税。但是如果你买7套30万的投资房的话，你就可以一个年度只卖一套，分成7个年度慢慢卖。这样你每次卖一套，这一套的增值税都是加在你该年度的收入上，剩下的仍然可以有租金收入，仍然有继续上涨的空间。举个例子，你买一套200万的，然后400万卖出，那就意味着，你400-200=200万（当然实际例如要比这个低，但是请关注概念而不要过于纠结数字）为基数的增值税，在同一个年度一口气加在你头上。。。但是如果你买了7套30万的，然后60万卖出，你就可以选择只卖1套，剩下6套留着继续收租金，而且这一套就代表在同一个年度，只有60-30=30万为基数的增值税加在你头上。到了下一年再卖第二套，那么下一套又是只有60-30=30万为基数的增值税算在下一年，并且你仍然有5套可以收租金。。。以此类推
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你这么算不科学，你这是按照你举的例子算的，把自己框在这几个案例中了。你怎么能确定买家买的投资房一定是按照你这模式？一定有好的租金回报？每一套都有自己的情况，能卖什么价格完全取决于这套房子自身的状况。算的再好，可能某个黑天鹅事件全泡汤。
当然不能框在例子里面，所以才把它叫“例子”。注重的应该是概念本身，你自己可以以你自身情况来分析，每个人情况都不一样，你自己知道你投入了多少，持有成本是多少，卖房成本多少就可以了。这才是视频的重点
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如果up主或者你認識有人可以把所有情況歸納然後給你一個賺錢方案，請你告訴我我會每年十萬請他做咨詢