เลือก REIT ยังไง ให้ปลอดภัย + ปันผลสม่ำเสมอ

เลือก REIT ยังไงดี ?
จากวีดิโอหัวข้อก่อนหน้านี้ที่ผมเพิ่งทราบว่า REIT ในอเมริกาผลตอบแทนดีกว่าหุ้น วีดิโอนี้ผมมาเล่าให้ฟังว่าจากที่เริ่มศึกษามา สิ่งที่ผมมองว่าเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือก REIT มันมีอะไรบ้าง
ก่อนอื่นเลยโดยภาพรวมผมมีความรู้สึกว่าพวก REIT, Property Fund กับ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (IFF) มันจะคล้ายๆกันเลยนะ ในรายละเอียดมีความแตกต่างกันแหละ แต่จากมุมมองผมมันก็เป็นหน่วยลงทุนที่ไปซื้อทรัพย์สินหรือสิทธิ์การเช่าระยะยาวของทรัพย์สินแล้วเอามาปล่อยเช่าหารายได้ กำไรส่วนใหญ่ต้องจ่ายเป็นปันผลออกมาให้นักลงทุนเหมือนกัน และเท่าที่อ่านดูวิธีเลือกพวกนี้ผมก็รู้สึกว่ามันคล้ายๆกันนะครับ ดังนั้นผมพูดถึงพวกนี้รวมๆกัน และพูดถึงเรียงตามความสำคัญละกันนะครับ
ดูว่าอัตราเงินปันผลตอบแทนว่าน่าสนใจสำหรับเรามั้ย
อันนี้ก็ตรงไปตรงมา ถ้า Yield ต่ำมากไม่น่าสนใจเราก็ข้ามไปดูอันอื่น
ดูตัวทรัพย์สินที่เค้าไปลงทุน
เรื่องนี้สำคัญสุด เพราะเราจะได้ปันผลหรือไม่ขึ้นอยู่กับว่าทรัพย์สินนั้นมันมีคนมาเช่าหรือเปล่า เราต้องเข้าใจลักษณะของทรัพย์สิน มันเป็นห้างหรือออฟฟิศสำนักงานหรือโรงแรมหรือโกดังหรืออะไร และต้องคิดว่ามันจะมีคนเช่าหรือเปล่า
ไปดูว่าคร่าวๆว่าเป็นทรัพย์สินอะไรได้บนเวป SET
ดูผลการดำเนินงานอย่างคร่าว
ถ้าให้ดีมันก็ควรจะทำได้ดีขึ้นหรืออย่างน้อยเท่าเดิมน่ะนะครับ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะของทรัพย์สินด้วยแต่โดยปกติผมก็จะดูว่าทำได้ใกล้เคียงเดิมมั้ย
ดูว่าเป็น Leasehold หรือ Freehold
ประเด็นตรงนี้ก็สำคัญ ถ้าเป็น Freehold แปลว่าตัว REIT ซื้อตัวทรัพย์สินและเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นเลย ดังนั้นสามารถหาประโยชน์กับทรัพย์สินนั้นไปได้ตลอดไป แต่ถ้าเป็น Leasehold แปลว่าตัว REIT ซื้อสิทธิ์การเช่าทรัพย์สินและเป็นมีสิทธิหาประโยชน์จากค่าเช่าภายในระยะเวลาที่จำกัดในสัญญา ดังนั้นแปลว่าถึงวันหนึ่งที่สิ้นสุดสัญญา REIT ก็จะปิดไปหรืออย่างน้อยก็ไม่ได้รายได้จากทรัพย์สินนั้นแล้ว
ก็ส่วนตัวผมอาจจะชอบ Freehold มากกว่าแหละ แต่ไม่ได้แปลว่า Leasehold มันด้อยกว่านะครับ สุดท้ายมันขึ้นอยู่กับว่าอัตราผลตอบแทนที่ Leasehold จ่ายอยู่เทียบกับราคาและดูว่าเหลืออยู่กี่ปี Leasehold มันอาจจะดีกว่า Freehold ก็ได้ถ้าอัตราผลตอบแทนที่จ่ายอยู่สูงกว่ามากและเหลืออยู่อีกหลายปี ต้องดูรายตัวอยู่ดี
ดูตัววัดสำคัญอย่าง Occupancy rate, ค่าเช่าต่อตารางเมตร, ฯลฯ
เรื่องนี้ก็สมควรดู ปกติก็จะอยู่ในรายงานประจำปีเช่นกัน สุดท้ายมันก็ส่งผลต่อการเก็บค่าเช่าน่ะแหละ
ดูลักษณ ะของสัญญาที่ทำกับผู้เช่า
ดูว่าทำสัญญาเอาไว้แบบไหน ระยะเวลาของสัญญาเท่าไหร่ โดยเฉพาะพวกกองทุนที่มีผู้เช่าหลักแค่คนเดียวเรื่องนี้จะมีผลเยอะ ถ้าเป็นพวกศูนย์การค้าหรืออาคารสำนักงานที่มีผู้เช่าหลากหลายเรื่องนี้ไม่ค่อยซีเรียส
ผมเอะใจว่าเรื่องนี้สำคัญตอนเจอสองกองทุนที่ให้เช่าตัวอาคารสำหรับทำธุรกิจโรงแรมคล้ายๆกัน แต่สองกองทุนนี้รายได้ต่างกันเพราะตัวสัญญาที่กองทุนทำกับผู้เช่า อันนึงคือ TLHPF ที่ให้เช่าตัวโรงแรมพีพี ฮอลิเดย์ อินน์ รีสอร์ท กับ LUXF ที่ให้เช่าตัวโรงแรม Six Sense ยาวน้อย
รายได้ของ TLHPF คงที่มาก เพราะตัวสัญญากำหนดค่าเช่าตายตัวไว้เลย ดังนั้นเราก็สบายใจได้ว่าไม่ว่าโรงแรมจะทำได้ดีหรือไม่ดี อย่างน้อยผู้เช่าซึ่งคือฮอลิเดย์ อินน์ก็ต้องจ่ายค่าเช่าเท่าที่ตกลงกันไว้ แต่ก็แปลว่าโอกาสจะได้ดีขึ้นก็ไม่มีเช่นกัน
ส่วนรายได้ของ LUXF โตขึ้นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เพราะลักษณะสัญญาเป็นแบบมีส่วนที่คงที่ไม่เยอะ แล้วก็มีส่วนที่เป็นผันแปรตามผลประกอบการของโรงแรม ก็เลยทำให้ผลตอบแทนดีขึ้นได้ แต่ก็เสี่ยงว่าถ้าโรงแรมทำได้ไม่ดีเงินปันผลที่ได้ก็จะหดลงไปได้เหมือนกัน
ปัจจุบันผมก็จะดูประมาณนี้เลยครับ
ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ
ติดตามข่าวสารเราได้บน Facebook
/ smartstockinvestment
หรืออ่านบทความอื่นๆของเราได้บนเวป
www.adisonc.com/stock-investme...

[@jason41a]

channel นี้ดีที่สุดครับ พูดตรง ถึงข้อมูล ฉลาดแล้วให้ประโยชน์ จับใจความได้ดี channel อื่นๆชอบนั่งเล่นมุก พูดแทรก พูดนอกเรื่อง ทำเป็นเรื่องตลก อะไรไม่รู้ไร้สาระ ช่องนี้คือความภาคภูมิใจ ว่าคนไทยสามารถเป็นนักวิชาการได้ พูดรู้เรื่อง จับใจความได้ ใช้สมอง ใช้ logic คุยกันเหมือนคนมีความคิด ไม่เหมือนช่องอื่น ที่ยังเป็นขายหัวเราะ 5 บาท 10 บาท ที่งานวัด

[@smartstockinvestment4127]

โอ้ดูเหมือนจะชอบวิธีการสื่อสารของเรา ขอบคุณมากสำหรับ feedback ครับ อยากได้หัวข้ออะไรเสนอได้นะ

[@chatree2942]

agreed

[@tgth6219]

ดีค่ะ ตรงจุด ที่อยากรู้ ขอบคุณที่แชร์ค่ะ

[@makkyth155]

ขอบคุณสำหรับความรู้ดีๆครับ

[@smartstockinvestment4127]

ยินดีที่ชอบครับ

[@pomcan6]

ขอบคุณสำหรับความรู้ครับ

[@smartstockinvestment4127]

ยินดีที่ชอบครับ

[@ment.4606]

โอ้ว พึ่งมาเจอคลิปนี้ ได้ความรู้มากๆครับ

[@smartstockinvestment4127]

ยินดีที่ชอบครับ อยากให้เราทำวีดิโอตอบคำถามเรื่องอะไรเสนอได้นะ

[@tummavitjirasinpanurak8496]

ขอบคุณครับอาจารย์

[@koramitsutonadisornvong2128]

ช่องนี้เนื้อหาดี กระชับ ชัดเจน ทำคลิปต่อไปเรื่อยๆนะครับ ขอบคุณครับ

[@smartstockinvestment4127]

ยินดีที่ชอบครับ อยากให้เราทำวีดิโอหัวข้ออะไรเสนอได้นะ

[@teryalexson1]

ชอบคับ พูดดูจริงใจดี

[@smartstockinvestment4127]

ขอบคุณสำหรับ feedback และยินดีที่ชอบครับ

[@AR-ki9kd]

เพิ่งมาฟัง ได้ความรู้ เพิ่ม ขอบคุณครับ

[@smartstockinvestment4127]

ยินดีที่ชอบครับ อยากให้เราทำวีดิโอหัวข้ออะไรเพิ่มเติมเสนอได้นะ

[@user-ns1mz6uq5j]

แล้วพวก iff ล่ะครับ มี Leasehold Freehold ไหมครับ

[@yuttassang311]

ผมซื้อกองทุนรวมกองอสังหาอีกที กระจายความเสี่ยงสบายใจ

[@smartstockinvestment4127]

ก็เป็นไอเดียที่ดีนะครับผมว่า

[@paultv4364]

ขอบคุณมากครับ

[@smartstockinvestment4127]

ยินดีที่ชอบครับ อยากให้เราทำวีดิโอหัวข้ออะไรเสนอได้นะ

[@user-lo1wp7ss1w]

สอนได้ตรงประเด็นครับ สั้น กระชับ

[@smartstockinvestment4127]

ขอบคุณสำหรับ feedback ครับ

[@smithm1311]

Freehold มีตัวไหน มี่หมดอายุแล้วบ้างครับ จะได้เงินอะไรคืนบ้างครับ

[@smartstockinvestment4127]

Freehold ไม่หมดสิ Freehold คือเป็นเจ้าของตัวทรัพย์สินน่ะครับ

[@PiggsyPc]

กรณีเราไปซื้อกองทุนรวมที่ลงไปใน reit หลายๆ reit ถ้ากรณี reit หมดอายุ ทางกองทุนเขาจะมีวิธีการจัดการยังไงครับ แล้ว NAV ของกองทุนรวมจะลดลงไหม

[@smartstockinvestment4127]

มันเป็น 2 layer คือในระดับของ REIT กับของกองทุนรวมที่ถือ REIT อีกที
กรณีที่ REIT จบสัญญา leasehold NAV (net asset value) ของ REIT ก็แน่นอนกลายเป็น 0 อันนี้ปกติเข้าใจอยู่แล้ว
ส่วนในมุมของกองทุนรวมที่ถือ REIT ที่จบสัญญา เค้าก็จะได้เงินสดที่ถูกจ่ายออกมาใช่มะ เงินสดที่ได้รับมานั่นมันก็จะกองอยู่ในกองทุน NAV ของกองทุนก็ไม่ได้ลดลง (มูลค่า REIT ที่จบสัญญานั่นลดไป แต่ทดแทนด้วยเงินสดที่เพิ่มขึ้น)
ทีนี้กองทุนรวมจะมีวิธีจัดการยังไง ?? มันก็ไม่มีอะไรนิ กองทุนรวมก็ไปลงทุนใน REIT อื่น หรือไม่ก็จ่ายบางส่วนคืนเป็นปันผลของกองทุนรวม ก็ปกติน่ะครับ

[@tanawonwongmanee7919]

เราควรซื้อ REIT ตอน เปิดกองทุนใหม่ ๆ จะดีกว่าใช่ใหมคะ ควรหลีกเลี่ยงตอนเหลืออายุสัญญาอีกกี่ปีดีคะ

[@smartstockinvestment4127]

จริงๆไม่เกี่ยวครับ มันขึ้นกับราคาซื้อ เช่นสมมติเคสง่าย สัญญาอายุเหลือ 1 ปี ปันผล 10 บาท แต่ REIT ราคา 1 บาท แบบนี้ก็กำไรดีโคตรอยู่ดีถูกมะ ??

[@skomea6927]

ดู rating กองทุนด้วยไหม

[@smartstockinvestment4127]

ปกติผมไม่ได้ดูครับ แต่ทั้งนี้ก็เป็นไอเดียที่ดีนะ

[@surakantalairam3706]

แล้วเราจะค้นหาชื่อ กองทุนเหล่านี้จากไหน หรืออยู่ sector ไหนครับ

[@smartstockinvestment4127]

มันจะมีหมวด property fund & reit อยู่ครับ
www.settrade.com/C13_MarketSummary.jsp?detail=INDUSTRY§or=PF%26REIT&market=SET

[@smartstockinvestment4127]

ส่วน infrastructure fund ก็จะอยู่รวมกันกับหมวดหุ้นไม่ได้แยกออกมา อย่างหมวดชื่อย่อตัว A ในลิ้งค์นี้ก็จะมี ABPIF
www.settrade.com/C18_Search_Symbol.jsp?txtBrokerId=IPO&selectPage=1&requestPage=%2FC18_Search_Symbol.jsp%3FtxtBrokerId%3DIPO%26selectPage%3D1&txtAlphabet=A

[@surakantalairam3706]

Smart Stock Investment ขอบคุณครับ

[@beerutcha6936]

Smart Stock Investment ขอบคุณนะคะ

[@user-pu7qq2mh3m]

ถ้าเราขายก่อนหมดสัญญาเราจะได้เงินต้นคืนมั้ยคับ

[@smartstockinvestment4127]

ได้เงินค้นคืน ?? ไม่มีเงินต้นคืนอะไรทั้งนั้นครับ สิ่งที่เราได้ตอนขายก็คือราคาขายของ REIT ณ ตอนที่เราขายครับ ซึ่งมันอาจจะเป้นไปได้ทั้งน้อยกว่าหรือมากกว่าราคาตอนแรกที่เราซื้อมาครับ

[@kbirusmith2649]

คลิปหน้าอยากให้อธิบายการคืนเงินต้นมาพร้อมปันผลของ leasehold ด้วยนะคะ
ที่ว่ากันว่าเงินต้นจะเหลือ 0 เมื่อสัญญาเช่าหมดลง คือเงินต้นเราจะได้คืนมาครบใช่มั้ยคะ

[@kbirusmith2649]

อยากให้ทำคลิปเกี่ยวกับ REIT Infrastructure fund ออกมาออีกเยอะๆ นะคะขอบคุณค่ะ

[@smartstockinvestment4127]

ตอนแรกผมก็เข้าใจว่าแบบนั้นคือเงินต้นเราจะได้คืน แต่ตอนนี้คิดว่าไม่ใช่นะครับ

[@thaninintara7306]

@@smartstockinvestment4127 ผมก็สงสัยเรื่องนี้เช่นกันครับ ที่ผมเข้าใจคือเมื่อใกล้หมดสัญญาเขาจะคืนทุนในราคา par ที่เราเข้าซื้อ แต่มาคิดอีกทีว่าแก่นของมันคือ leasehold เลยสงสัยว่าเขาคืนทุนนี้หมายความว่ายังไง

[@smartstockinvestment4127]

ตามความเข้าใจผม คำว่าคืนทุนในที่นี้หมายถึงเวลาบันทึกบัญชีเมื่อ NAV เริ่มลดน่ะครับ จริงๆมันก็จ่ายเงินออกมาจากค่าเช่าที่ได้รับหักค่าใช้จ่ายเหมือนทุกๆปีเนี่ยแหละ แต่พอปีท้ายๆที่ NAV ลด (คิดลดกระแสเงินสดอนาคตกลับมาได้น้อยลงเพราะปีที่เหลือมันน้อยลง) เค้านับว่าเงินบางส่วนที่จ่ายออกมาเป็นการคืนทุนหรือก็คือลด NAV น่ะครับ เป็นวิธีการบันทึกบัญชีเฉยๆ สุดท้ายทั้งหมดคือมันก็จ่ายออกมาเท่าที่ได้รับค่าเช่ามาแล้วหักค่าใช้จ่ายน่ะครับ เพราะ leasehold ธรรมชาติมันเป็นแบบนั้นอยู่แล้ว มันไม่มีได้รับเงินก้อนตอนปีท้ายสุดแบบตราสารหนี้

[@smartstockinvestment4127]

เดี๋ยวๆ มันไม่ได้เริ่มลดตอนปีเท่าไหร่เป็นพิเศษนะครับ เค้าเริ่มนับว่าลดทุนตอน NAV ต่ำกว่า par ที่ระดมทุนตอนแรกนี่ครับ

[@bookworm2926]

ควรทำการบ้านมากกว่านี้ก่อนออกคริป

[@smartstockinvestment4127]

555 ไม่ล่ะครับ ผมทำที่ผมอยากทำเป็นหลัก
แต่ว่าอยากให้ตอบเรื่องอะไรเป็นพิเศษหรือเปล่าครับ ?

[@Chaiwatd]

ผมว่าเบื้องต้น Ok แล้วนะ แล้วค่อยๆเจาะลึกไป เป็นประเด็น ประเด็น

[@smartstockinvestment4127]

Okay ครับ อยากได้ประเด็นอะไรบอกเราได้นะครับ

[@dhamma998]

@@smartstockinvestment4127 ขอบคุณสำหรับความรู้ เป็นกำลังใจให้ทำต่อไปค่ะ

[@prapanchulapinyo757]

มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้น(บาท) จากเวป Set กับ NAV คืออันเดียวกันใหมครับ บางที่บอกใช่ บางที่บอกไม่ใช่ มันคือ Book value per share วิธีคิดต่างต่างกับ NAV, ผมจะเอามาดูว่าราคาขายในตลาดมันแพงหรือยังน่ะครับ

[@smartstockinvestment4127]

ไม่เหมือนซะทีเดียว เพื่อความชัวร์ใช้ NAV จะตรงความหมายสุด
ไอเดียคือ Book value นี่มันจะมีค่าเสื่อมของตัวตึกอาคารอะไรอยู่ในนั้น
ส่วน NAV นี่เค้าจะอิงราคาตลาดหรือราคาประเมินตัวอสังหาเป็นหลัก ไม่ได้สนการเสื่อมอะไร