REIT Leasehold สุดท้ายแล้ว ได้เงินต้นคืนมั้ย ??
ฝัง
- เผยแพร่เมื่อ 5 พ.ย. 2019
- วีดิโอที่แล้วเรื่อง REIT ดูเหมือนได้รับความสนใจมากกว่าที่คิด และคำถามนึงที่คนดูจะสนใจคือเรื่องการคืนเงินต้นของ Leasehold เรามาพูดถึงหัวข้อนี้กันครับ
เงินต้นเราจะได้คืนมาครบใช่มั้ย ?
ถ้าเรากำลังพูดถึงได้คืนเงินต้นแบบตราสารหนี้ คำตอบคือไม่ได้
ธรรมชาติของ Leasehold คือเราจ่ายเงินซื้อสิทธิ์ในการรับค่าเช่าจากทรัพย์สินในช่วงระยะเวลาหนึ่ง เราไม่ได้ให้เงินเค้ายืม ดังนั้นเมื่อสิ้นสุดอายุสัญญา Leasehold ก็คือต่อจากนี้ไม่ได้รับค่าเช่าละแค่นั้น ตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ต้องคืนเงินเราหรืออะไร
ที่เค้าเรียกว่าได้ทุนคืนนี่ มันก็คือมาจากค่าเช่าที่ได้นี่แหละ จากค่าเช่าทั้งหมดที่ได้มีการจ่ายออกมา บางส่วนก็นับว่าเป็นการลดทุนหรือคืนทุน และบางส่วนก็นับเป็นผลประโยชน์ที่ได้รับ
สมมติเอาแบบง่ายๆ ตอนแรกซื้อสิทธิ์ในการรับค่าเช่ามา 100 บาท หลังจากนั้นได้ปีละ 7 บาททุกปีจนครบสัญญา 30 ปี สิ่งที่เราได้ทั้งหมดจนจบคือ 210 บาท (7x30) ซึ่งไอตัว 210 บาทนี่คือบางส่วนก็นับเป็นการคืนทุน 100 บาทตอนแรก และที่เหลือเป็นผลประโยชน์ที่ได้รับน่ะครับ ดังนั้นถ้าสมมติดำเนินงานมา 10 ปีเราได้เงินมา 70 บาทละปรากฎว่าหลังจากนั้นไม่มีคนมาเช่าเลยอสังหาริมทรัพย์นี้ไม่มีคนเช่า ก็แปลว่าเราก็ได้มา 70 บาทน่ะแหละ ไม่ครบ 100 บาทที่เราลงทุนไปตอนแรก
ลดทุนนี่มันอะไรยังไง ?
มันก็จ่ายออกมาเหมือนเงินที่กอง REIT จ่ายออกมาให้เรานี่แหละ เพียงแต่เค้าจะบอกชัดเจนเลยว่าเป็นการลดทุน ประเด็นคือส่วนที่เป็นการลดทุนไม่ต้องเสียภาษี และ REIT ที่เป็น Leasehold เค้าจะเริ่มลดทุนเมื่อราคายุติธรรมของเงินลงทุนในสิทธิการเช่าต่ำกว่าราคาทุน
คำนวณผลตอบแทน
ใช้ function IRR บน Excel เอาเลยครับ
สนใจศึกษาเพิ่มเติมผมแนะนำ e-learning ของตลาดหลักทรัพย์ ผมทิ้ง Link ไว้ข้างล่างนี้ครับ elearning.set.or.th/SETGroup/...
แล้วก็เรื่องการลดทุนของ Leasehold หลักทรัพย์กสิกรมีอธิบายอยู่ผมทิ้ง Link ไว้เช่นกัน www.kasikornasset.com/th/mark...
ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ
ติดตามข่าวสารเราได้บน Facebook
/ smartstockinvestment
หรืออ่านบทความอื่นๆของเราได้บนเวป
www.adisonc.com/stock-investme...
ชัดเจน เข้าใจ เก่งมากค่ะ อธิบายตัวเลขได้ไม่น่าเบื่อ เก่ง
ขอบคุณมากๆค่ะ ทำคลิปออกมาได้เร็วทันใจมากเลย
อธิบายชัดเจน มียกตัวอย่างเป็นตัวเลขให้เห็น เข้าใจมากขึ้นเลยแหละ
เพราะคลิปอื่นๆ ไม่ได้ยกตัวอย่างให้เห็นขัดแบบนี้
ไว้ขอคลิป REIT อีกนะคะ
ยินดีที่ชอบครับ ขอหัวข้อ REIT นี่มันต้องมีโจทย์มาด้วยน่ะครับไม่งั้นผมก็ไม่รู้จะพูดเรื่องอะไรเกี่ยวกับ REIT เพิ่มเติม
นาที 4:10
Case 2 ตัวเลขน่าจะซ้ำกับ Case 1
Case 2 ส่วนต่างน่าจะเป็น 70 - 100 = -30 บาท
ทำสไลด์ผิดจริงด้วยครับ ขอบคุณมากเลยที่ทักขึ้นมา
ขอบคุณมาก กระจ่างเลย
ยินดีที่ชอบครับ
ขอบคุณค่ะ กระชับ ชัดเจนดีค่ะ 👍
ยินดีที่ชอบครับ
เยี่ยมเลย มีประโยชน์สำหรับช่วงนี้มากครับ
ยินดีที่ชอบครับ อยากให้เราทำวีดิโอหัวข้ออะไรเสนอได้นะ
เข้าใจง่ายดีค่ะ
ขอบคุณสำหรับ feedback ครับ กำลังอยากรู้พอดีเลยว่าวีดิโอมันจะเข้าใจยากไปมั้ย
@@smartstockinvestment4127 ทำเรื่อยๆนะคะ👍👍
อยากได้หัวข้ออะไรเสนอได้นะครับ ปกติผมทำวีดิโอตอบคำถามนักเรียนหรือบุคคลทั่วไปที่ถามเข้ามาเป็นหลักครับ
❤
เพิ่งเข้ามาดูค่ะ ดูเสร็จรีบกดติดตามกดกระดิ่ง กดไลค์กดแชร์เลยค่ะ ให้ความรู้แบบกระจ่างมากๆ ชัดเจนสุดๆ ขอบคุณมากมายเลยค่ะ
ยินดีที่ชอบครับ ถ้าพบว่าเนื้อหาวีดิโอเกิดประโยชน์ฝากแชร์ต่อไปด้วย และถ้าอยากให้เราทำวีดิโอตอบเรื่องอะไรเพิ่มเติมเสนอได้นะ
ขอบคุณมากครับ กดติดตามแล้วนะครับ สาระดีดีแบบนี้ อยากสนับสนุนด้วยครับ
ยินดีที่ชอบครับ อยากให้ทำวีดิโอหัวข้ออะไรเพิ่มเติมเสนอได้นะ
เยี่ยมมากครับ ขอบคุณที่ย่อย่อยให้ครับ ไปเปิดอ่านเองให้เข้าใจหลักการคงใข้เวลาโข
จริงๆพี่ที่พูดให้ e-learning ของตลาดหลักทรัพย์ดีมากนะครับ แนะนำมาก เข้าใจง่ายครับ กดตามลิ้งค์ที่ทิ้งไว้เข้าไปได้เลยครับ
ขอบคุณมากครับ ก่อนผมสงสัยผมก็ได้เรียน e-learning ของ set แล้ว แต่ไม่มี case study อธิบายการคำนวณ วีดีโอนี้ทำให้เข้าใจได้ดีเลยครับ
ขอบคุณสำหรับ feedback และยินดีที่ชอบครับ จริงๆที่ทำก็คือตอบคุณธานินทร์กับคุณ Krittaya ที่ถามผมทิ้งไว้รอบที่แล้วเนี่ยแหละครับ
@@smartstockinvestment4127 จากวีดีโอผมพอเข้าใจที่มาของเงินลดทุนของ reit ละครับ แต่ในกรณีเป็น iff ละครับที่ผมเข้าใจคือกองพวกนี้มี patout เป็นอัตราค่อนข้างคงที่ แล้วเขาจะเอาที่ไหนมาจ่ายเป็นเงินลดทุนหรอครับ
Infrastructure fund ที่เป็น leasehold ผมเข้าใจว่ามันก็เหมือนกันน่ะครับ เวลาราคายุติธรรมต่ำกว่าราคาทุนแล้วมีการลดทุนเกิดขึ้น เค้าก็จ่าย payout ออกมาปกติเพียงแต่เรียก payout นั่นเป็นการลดทุน payout ที่จ่ายออกมาทั้งหมดไม่ว่าจะเรียกเป็นลดทุนหรือปันผลก็เอามาจากรายได้การเก็บค่าใช้งานทรัพย์สินอยู่ดีน่ะครับ
@@smartstockinvestment4127 ผมก็ว่าหลักการมันเหมือนกันครับ แต่ iff payout growth มันจะน้อยมาก ถ้าสมมติเท่ากับ 0% payout ก็จะเท่ากับ 7% ทุกปีผมเลยสงสัยว่ามันจะเหลือมาคิดเป็นเงินลดทุนหรือป่าวครับ ผมเข้าใจถูกผิดอย่างไรข้อคำแนะนำด้วยครับ ขอบคุณมากครับ
ผมเข้าใจว่าเค้าก็จะทำการวัดมูลค่ายุติธรรมอยู่เรื่อยๆ แต่สมมติไม่มีวี่แววว่าทรัพย์สินจะมีรายได้ลดลงก็น่าจะไม่ลดทุนไปตลอดน่ะครับ
แต่นอกเหนือจากลดทุนด้วยเหตุของการวัดมูลค่ายุติธรรมมันมีเหตุอื่นให้ลดทุนได้ อันนี้ผม copy มาจากเอกสารของกลต.ให้ดูครับ
(2) เหตุในการลดทุนชำระแล้ว ซึ่งมีได้เฉพาะในกรณีดังต่อไปนี้
(ก) เป็นการลดทุนชำระแล้วตามแผนที่กำหนดไว้อย่างชัดเจนในสัญญาก่อตั้งทรัสต์
(ข) กองทรัสต์มีสภาพคล่องส่วนเกินที่เหลืออยู่ภายหลังการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์
หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือการตัดจำหน่ายสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) ทั้งนี้ ต้องปรากฏข้อเท็จจริงด้วยว่ากองทรัสต์ไม่มีกำไรสะสมเหลืออยู่แล้ว
(ค) กองทรัสต์มีการเพิ่มทุนเพื่อให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม แต่ปรากฏเหตุขัดข้องในภายหลังทำให้ไม่สามารถได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว
(ง) กองทรัสต์มีรายการค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่เงินสดและไม่มีเหตุต้องนำไปใช้
ในการคำนวณกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วของกองทรัสต์ตามข้อ 21
(จ) กรณีอื่นใดที่ผู้ถือหน่วยทรัสต์มีมติให้ลดทุนชำระแล้วของกองทรัสต์ได้
อยากให้คุณเป้งทำคลิปเกี่ยวกับ reit ประเภทไหน ปันผลดีที่สุด (อุตสาหกรรม resident อาคารสำนักงาน ห้าง)
5555 คำตอบคือผมก็ไม่รู้ แต่ไอเดียสร้างสรรค์ดีนะครับ
ถ้าจะทำจริงมันก็ทำได้แหละ ต้องไปไล่เอา REIT ทุกอันมาจัดหมวด แล้วก็หาค่าเฉลี่ย dividend yield ของแต่ละหมวด แล้วก็มาเทียบกันเราก็จะรู้ว่าอันไหนปันผลดีสุด
ไว้ว่างๆอาจจะลองทำดูนะ ขอบคุณที่ช่วยเสนอไอเดียนะครับ
อธิบายเห็นภาพมากค่ะ
แต่พอถึงexcel คิดตามไม่ทันเลยค่ะ
(พื้นฐานเป็นคนเข้าใจเรื่องคำนวณยาก) ><
ปล.ขอบคุณสำหรับความรู้ดีๆนะคะ
ยินดีที่ชอบครับ ตรงส่วน excel ที่ตามไม่ทันเพราะผมพูดโดยสมมติว่าคนฟังเข้าใจคอนเซปต์ time value of money มาก่อนน่ะครับต้องขอโทษที
ปันผลของ REIT จะไม่ได้รับยกเว้นภาษีเหมือนหุ้นตระกูล ...IF หรือครับ
No no. อันนี้ชัดเจนครับ เหตุผลคือรัฐมองว่า IF เป็นการลงทุนที่มีผลดีกับประเทศ เช่นทำทางด่วน, โรงไฟฟ้า, ฯลฯ ในขณะที่ REIT ทำห้าง, อพาร์ทเม้นต์, .... พวกนี้มันไม่ใช่สำหรับสาธารณะ ไม่ได้ทำให้ประเทศเจริญขึ้นน่ะครับ
อธิบายเข้าใจมากเลยครับ โดยเฉพาะช่วง excel กระจ่างเลยครับ
ขอถามเพิ่มเติมครับว่าพวก IF (เช่น EGATIF, JASIF, DIF) มีการลดทุนด้วยไหมครับ
อะไรที่เป็น Leasehold ตอนท้ายมันลดทุนอยู่แล้วไง
อย่างงี้ช่วงเวลาการเข้าซื้อจะมีผลทำให้ได้กำไรน้อยลงมั้ยครับ
มีผล ถ้าซื้อช่วงแพงกำไรก็น้อยลงเป็นธรรมดาน่ะครับ
กองทุนอสังหา popf หาข้อมูลไม่เจอการลดทุนคืนเงินต้น เลยค่ะ กรณีนี้ เราจะได้รับปันผลไปเรื่อยๆ โดยที่ nav ไม่เป็น 0 หรือคะ
ไม่ครับ ถ้าเป็น leasehold ยังไงก็เป็น 0 ตอนจบ การลดทุนมันมักจะเริ่มเกิดตอนปีท้ายๆเป็นปกติครับ
ช่องนี้ความรู้และการอธิบายต่างๆยอดเยี่ยมมากครับ
ยินดีที่ชอบครับ อยากให้เราทำวีดิโอหัวข้ออะไรเพิ่มเติมเสนอได้นะ
ถามเรื่อง Reit ที่เป็น RMF ด้วยครับ ที่ไม่มีปันผลออกมา ยังงี้จะคิด%ผลตอบแทนอย่างไรครับ
ขอบคุณล่วงหน้าครับ
เอ่อ ผมคิดว่าถ้าเป็นกองทุน RMF เค้ามีรายงานผลการดำเนินงานให้นี่ครับ เราไม่น่าต้องมาทำอะไรเองนะ
ตอนนี้สนใจ CPNREIT ครับ
อยากถามว่า Leasehold มีนโยบายการลดทุนเหมือนกันทุกกองไหมครับ หรือแล้วแต่กองนั้นๆระบุ
มันเป็นไปตามสัญญาที่หมดอายุน่ะครับ Leasehold ยังไงก็หมดอายุสัญญาครับ
@@smartstockinvestment4127 มีอายุสัญญา = มีการลดทุน ทุกกรณีใช่ไหมครับ
กอง REIT ลงมาหนักมากๆ ตอนนี้เริ่มน่าสนใจแล้ว จะซื้อถือได้มั้ยครับ ที่ผ่านมา ลงอย่างเดียวเลย
ผมก็ว่าโดยรวมน่าสนใจนะ แต่ทั้งนี้ต้องติดตามประเด็นของ REIT นั้นอีกทีว่ามันราคาตกเพราะอะไรนะครับ
ถ้าเป็นกอง Leasehold ที่ผสม "Freehold" ไปด้วย เมื่อสัญญาของ L หมด มูลค่า NAV ก็จะลดลงแต่ไม่เหลือ 0 ใช่ไหมครับ เพราะเรายังมีสินทรัพย์ที่เป็น F อยู่ ผมเข้าใจแบบนี้ถูกไหม🙏
ถูกเป๊ะครับ ก็จะเหลือส่วนที่เป็น freehold ใช่ครับ
REIT(Lease hold)...ราคาในตลาดที่เหมาะสมควรจะเท่ากับ NAV ขณะนั้นใช่ไหมครับ?
NAV ใน Settrade คำนวณจาก forecast net Cash flow โดยใช้ Discount rate จากไหนครับ?
โดย concept ใช่ แต่จริงๆแล้วราคาที่เหมาะสมสำหรับตัวเรา (ไม่ใช่สำหรับตลาดทั้งหมด) อาจจะต่างจาก NAV เพราะผลตอบแทนที่เรายอมรับได้อาจจะต่ำหรือสูงกว่าที่ใช้ในการคำนวณ NAV น่ะครับ
NAV เราจะไม่รู้ครับ เค้าบอกเลยว่า Discount Rate เนี่ยเป็นบริษัทที่เป็นผู้ประเมินอิสระซึ่ง REIT ไปจ้างให้ทำเป็นคนเลือกอีกที เราไม่รู้ทั้ง Cash Flow assumption หรือ Discount Rate ที่ใช้ครับ
@@smartstockinvestment4127 แสดงว่าค่า NAV ที่เปิดดูใน Settrade แต่ละหุ้นก็ไม่ได้ใช้ assumption ของ discount rate เดียวกัน...เกิด bias ในการพิจารณาได้
พูดแบบนั้นก็พอได้ครับ แต่นี่คือ NAV ของพวก IF กับ REIT นะ
เอาจริงๆคือมันเป็นการประมาณการอนาคตน่ะครับ ยังไงมันก็ไม่มีคำว่าแม่นอยู่แล้ว มันต้องมี bias ของผู้คำนวณอยู่แล้วครับ เค้าถึงบังคับว่าต้องให้ 3rd party อิสระเป็นคนทำก็เพื่อลดความ bias ครับ
ขายเปลี่ยนมือได้ใหมครับถ้าขายเปลี่ยนมือได้ช่วงใหน lhhotel
ได้ครับ มันซื้อขายปกติเหมือนหุ้นธรรมดาบนตลาดหลักทรัพย์เลย