Buonasera, complimenti per il servizio, molto utile per tutti noi mortali. Una semplice domanda, della quale non ho avuto riscontro dai vari video: una casa da demolire composta da due piani di 60 mq, è possibile eliminare il piano primo e aggiungerlo al piano terra al fine di costruire un fabbricato di 120 mq ?
Con tutte le riserve: a prima vista sembrerebbe una demolizione e ricostruzione con diversa sagoma a parità di volume; se non avete vincoli del Codice, avete le condizioni per accedere (previa verifica di tutti i vari requisiti). Consiglio di vedere i precedenti video sulla demolizione e ricostruzione, e le prossime dirette
@@carlopagliai Bene, grazie mille. Lo farò molto volentieri. L'idea sarebbe quella di aumentare anche un pò il volume qualora necessario. La possibilità esiste in quanto al fabbricato sono annesse varie pertinenze che poi andranno demolite e che fanno capo ad essa.
In caso di demolizione e ricostruzione di un piccolo fabbricato quasi collabente, con ampliamento di circa 1 metro su uno dei quattro lati e circa 50 cm in altezza oltre al fatto che bisogna tenere conto delle spese relative a questi ampliamenti volumetrici in quanto non incentivabili, cos'altro bisogna fare oltre all"ok del comune ?
Salve. Una precisazione in merito al caso 3. Ho una casa fine anni 50 con un tetto con travi in cemento armato e tavelle, con le due falde sfalsate da un lato l'altezza minima è 143 e dall'altra 127 . Vorrei sfruttare il sisma bonus per rifare il tetto in legno, alleggerendolo oltre che a rinforzare le pareti. Le chiedo posso fare un cordolo di 40cm e allineare le due falde del tetto? Questo rientra nel sisma bonus o viene calcolato come ampliamento?
Strutturalmente va bene nel Sismabonus, il grattacapo potrebbe venire dalla parte urbanistica: può dipendere dalla vostra legge regionale che ciò non costituisca aumento di volume e modifica di sagoma, ma se ci fosse un vincolo paesaggistico si uscirebbe dall’ambito di ristrutturazione edilizia per finire nella nuova costruzione
@@carlopagliai Grazie per la risposta. Scusa la mia ignoranza in materia ma cosa comporta un aumento di volume? tasse aggiuntive, Bucalossi, perdita dell'sisma/ecobonus? ( Casa non soggetta a vincoli paesaggistici in Friuli Venezia Giulia).
ma per una demolizione e ricostruzione , il calcolo della volumetria ante , si fa' considerando anche le falde del tetto all'estradosso? anche il sottotetto non praticabile in sostanza mi fa' volumetria ? posso riutilizzare quel volume per alzare la luce dei piani? grazie
Buongiorno Carlo, per un C2 non pertinenziale, è possibile applicare il sismabonus ordinario con demo- ricostruzione e se si, rientrano tutte le spese anche quelle di finitura fino al massimale di 96.0000 euro? Grazie in anticipo
@Carlo Pagliai ma se effettui demolizione e ricostruzione su casa su cui solo il pianto terra è riscaldato mentre il sotto tetto no ed effettui una ristrutturazione con soppalco eliminando la soletta del sottotetto. Questo incremento volumetrico di volume riscaldato si configura come ampliamento e deve essere scorporato dall'eventuale intervento trainante di sostituzione dell'impianto di riscaldamento? In teoria il volume riscldato pre intervento risulterebbe minore quindi , basandosi su superficie disperdente lorda questa a post aumenta. Cosa ne pensi?
@@carlopagliai si ma non mi pare si parli come considerare l'aumento del volume riscaldato entro la sagoma relativamente all'ecobonus , o forse mi è sfuggita. :-)
@@carlopagliai Grazie Mi sembra di capire che se uno effettua la ristrutturazione contestuale con la demolizione e ricostruzione con il sismabonus ed ecobonus a questo punto qull'incremento volumetrico di superficie riscaldante lo escluderei contabilizzandolo separatamente considerandolo parimente ad un aumento di volume interpretando che l'intervento di ecobonus deve essere fatto su una ambiente riscaldato che in questo caso sarebbe il volume ove il soppalco viene posizionato.
Complimenti per l'interessante video. Secondo lei possono rientrare nel sisma bonus+eco bonus le seguenti fattispecie: 1. demolizione e ricostruzione di un "condominio minimo" composto da due appartamenti distinti, di proprietà di due persone fisiche diverse e di una casa unifamiliare confinante di proprietà di un terzo. Per la ricostruzione di un unico condominio di composto da tre appartamente distinti, con la medesima cubatura di quelli demoliti. 2. demolizione e ricostruzione di immobile, per la ricostruzione di un immobile con l'aggiunta di un garage semi-interrato, mantenendo la stessa cubatura dell'immobile demolito, considerato che il vecchio immobile ha soffitti molto alti e che ricostruendo con soffitti standard da 2,70 m avanzerebbe cubatura necessaria per il garage semi-interrato. La ringrazio anticipatamente per la sua gentile risposta.
Al momento della consegna della richiesta di PdC o SCIA deve essere presentata l'asseverazione di cui all'allegato B del DM 329/2020 la quale chiede la congruità della spesa ammessa a detrazione. Per il sismabonus acquisti l'agevolazione ovviamente l'avrà l'acquirente sul prezzo finale di vendita dell'immobile. Bene, il tecnico cosa deve computare per compilare correttamente l'asseverazione? Grazie Ing.
@@carlopagliai All'asseverazione (all. B) del DM 329/2020 dove chiede la congruità della spesa. Nel sismabonus acquisti l'agevolazione l'avrà l'acquirente finale sul prezzo di acquisto dell'immobile, incluse le pertinenze, dove il prezzo include anche l'utile della ditta venditrice. Oggi però chi effettua i lavori di demolizione e ricostruzione (quindi intestataria del titolo abilitativo) è un azienda di costruzioni che non avrà alcun beneficio fiscale. Secondo Lei quando l'allegato B (da consegnare al SUE contestualmente al titolo abilitativo) chiede la congruità della spesa, a quale spesa si riferisce? A quella per realizzare l'immobile computata con i prezzari (che sarà nettamente maggiore a quella di effettivo realizzo del fabbricato) o ad un ipotetico prezzo di vendita dell'immobile?
@@ing.giovannigernone1557 è quella riferita ai prezzari, emerge dagli articoli 119 e 121 del DL Rilancio. Provo a sintetizzare con uno slogan: vuoi la cessione del credito? A me Stato mi dimostri la congruità dei prezzi. Il meccanismo è questo.
@@carlopagliai Grazie mille. l'avevo intuito però secondo me per il caso specifico del sismabonus acquisti non dovrebbe essere così. Ma eventualmente se consegnassi il vecchio modello di asseverazione quello con cui si aveva la detrazione sull'acquisto all'80%, è ancora fattibile come cosa o bisogna presentare obbligatoriamente l'ultimo aggiornamento di allegato B? (mi perdoni, potrebbe sembrare un terzo grado, ma ci stò sbattendo la testa da troppo tempo. spero un giorno di poter ricambiare)
@@ing.giovannigernone1557 viene tutto a cascata: il comma 13-bis dell’art 119 DL. Rilancio richiama l’intero comma 13, che tramite il proprio comma b richiama il Sismabonus intero senza distinzioni, qualora si voglia farlo col 110.
Buongiorno ingegnere, il mio caso è: un’unica unità immobiliare distribuita su due corpi di fabbrica: uno di vecchia edificazione in muratura ed uno di recente costruzione (6 anni) in c.a. separati da un giunto tecnico. Attualmente, causa sisma centro Italia 2016, la parte in muratura è inagibile (B). Posso accedere al sisma bonus tramite la demolizione e ricostruzione della sola parte in muratura? Inoltre, nella ricostruzione di quanto demolisco posso ampliare la volumetria senza uscire dalla sagoma originaria? Grazie
Si, può fare la demolizione e ricostruzione a parità di volume. Per aumento di volume, in Ecobonus confermo che la parte un ampliamento sarà esclusa dal bonus, mentre il Sismabonus è tutto da vedere per i motivi che ho illustrato nel video. La novità normativa é troppo fresca e ancora non ci sono risoluzioni fiscali che affrontano con precisione. Se non ho ragionato male, tra qualche mese ci dovrebbe esserci una possibile apertura in questo senso 👍
Buongiorno, per edificio ante67 in centro storico ed in zona vincolata posso optare per la demolizione e ricostruzione mantenendo forma, volume e sagoma inalterate? Prendendo in considerazione il SuperBonus quali sono i massimali da considerare per il Sisma e per l'eco? Grazie.
Per demolizione e ricostruzione in centro storico tutto dipende dalla legislazione regionale e dai Piani Regolatori comunali. Detto questo in centro storico e zone vincolate la ricostruzione deve essere fedelissima, perfino i prospetti devono rimanere inalterati. Per quanto riguarda i massimali suggerisco la lettura di questo documento di sintesi: www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/2624559/Circolare+n.+24+del+8+agosto+2020.pdf/53b2ee8b-88bc-09c0-c95f-0bb6dbd16c77?fbclid=IwAR3IxffU05bG3xWdOSEVZ45NMUEzZGLNCCkP-Hle0FEWiN7SAkfKgqeDf_k
Buonasera ingegnere, Vorrei acquistare un caseggiato fatiscente situato in zona A, classe sismica 2. Data la sua vicinanza al centro storico ed il suo palese stato di degrado, e considerato il fatto che il comune ha previsto la realizzazione di parcheggi all interno del terreno di pertinenza che arriverebbero ad 1metro di distanza dall' edificio stesso, e' possibile in qualche modo demolirlo e ricostruirlo con diverso sedime e caratteristiche planivolumetriche (andando probabilmente in diminuzione di volumetria) ed ottenere la qualifica di ristrutturazione per accedere ad ecobonus e sismabonus?
Spiacente, ma il Testo Unico per l’edilizia dopo i cambiamenti del DL Semplificazioni esclude dalla categoria di ristrutturazione edilizia interventi simili nelle Zone Omogenee A.
Salve Carlo, in zona sismica 2 in una ristrutturazione edilizia mediante interventi di demolizione e ricostruzione di una unifamiliare costituita da abitazione A3 e pertinenza C2 che verranno accorpate con aumento di volumetria consentito dagli strumenti urbanistici comunali ai fini di promuovere interventi di rigenerazione urbana, le spese per la parte in ampliamento rientrano nel superbonus 110 oppure no?
Buonasera, il video, come gli altri da Lei fatti sull'argomento, è molto interessante. Mi rimane però un grosso dubbio: nel caso di demolizione e ricostruzione con innalzamento del tetto dell'ultimo piano di un condominio minimo di 3 piani per interventi di miglioramento sismico, posso beneficiare del 110 % dei lavori di ristrutturazione dell'alloggio demolito usufruendo del 110% per tutti i lavori afferenti all'intera ricostruzione dell'alloggio (muri perimetrali e interni, impianti elettrici, idro-sanitari, pavimenti e tutte le manutenzioni straordinarie e ordinarie necessarie)? Grazie.
Buonasera, edifici rurali in zona agricolo produttiva per cui il PGT prevede un incremento una tantum del 50% può essere inteso come intervento di rigenerazione urbana ed accedere mediante demolizione e ricostruzione con ampliamento al superbonus?
Buongiorno. Caso di demolizione e ricostruzione di casa bifamiliare (due proprietari distinti): se faccio aumento volumetrico in sopraelevazione secondo il piano casa, e il Comune me lo riconosce come "Ristrutturazione", posso usufruire del bonus 110 sulla parte preesistente? Cioè l'aumento volumetrico lo tengo fuori da tutti i bonus. L'agenzia delle Entrate potrebbe contestarmi le detrazioni?
Egregio ingegnere Pagliai, la risposta 515-2020 di agenzia delle entrate chiarisce bene alcuni concetti della casistica demolizione e ricostruzione. Tuttavia mi resta il dubbio se la proroga del sisma bonus, (attualmente valido per le spese sostenute dal 01.01.2017 al 31.12.2021) comporti anche la proroga della rivendita delle unità immobiliari dopo tale data, ovvero se i predetti termini restano invariati al 31.12.2021. Premetto che il nostro intervento è una demolizione e ricostruzione totale, (regione Lazio) con incremento volumetrico e riduzione generale del rischio sismico ed energetico di oltre due classi, realizzato prima con SCIA con pari volumetria e successiva variante, da presentare proprio in funzione del nuovo T.U. e del decreto semplificazioni. Grazie
@@carlopagliai esattamente. Tutto ciò che ho letto finora (Sole 24 ore e agenzia entrate, prima della proroga ) richiedevano l’atto di vendita entro il 31.12.21. In tal caso noi avremmo tempi strettissimi.
Cioè: nel caso del 1-septies, i diciotto mesi di vendita decorrono dalla fine lavori o devono avvenire entro il 31-12-21? È questa la domanda ? Se così fosse confermo che l’interpello 515/2020 dice che il 31-12-21 è la data “ghigliottina” di tutto, vendite comprese
@@carlopagliai grazie per la sollecita risposta. Effettivamente è un po’ un controsenso con la legge che detta un limite di 18 mesi, dal termine dei lavori. Confidando in una auspicabile proroga di un provvedimento che a mio modesto avviso dovrebbe diventare strutturale, faremo di tutto per rispettare i termini indicati.
Gentilissimo Carlo Pagliai, non mi è chiaro quando e chi definisce in maniera definitiva se un intervento si prefigura come nuova costruzione o come ristrutturazione. Cioè, se sul permesso a costruire vi è indicato come oggetto "ristrutturazione" ed il Comune non chiedere di variare l'oggetto, vale me ristrutturazione oppure l'Agenzia delle Entrate in fase di controllo potrebbe dire che invece si prefigura come una nuova costruzione? Intendo i casi con demolizione e ricostruzione con ampliamento. Grazie mille per tutti i video.
@@carlopagliai un'ultimissima domanda per maggior chiarezza: una volta che il comune ha rilasciato una proposta di provvedimento come ristrutturazione per demolizione e ricostruzione con ampliamento, si ha diritto al superbonus e l'Agenzia delle Entrate non può dire nulla in proposito. E' corretto?
Buonasera relativamente alla demoricostruzione senza aumento volumetrico ho un dubbio sul calcolo del volume esistente. Il sottotetto non volumetrico conta? Mi riferisco al sottotetto vero e proprio con altezza minima ad esempio di 30 cm e massima ad esempio di 120 cm. Oppure devo considerare solo il volume abilitabile? Grazie
Direi proprio di no, purtroppo si esce dalla “ristrutturazione edilizia”, ne parlo in questo articolo: www.studiotecnicopagliai.it/superbonus-110-due-modi-per-demolire-e-ricostruire-ledificio-anche-col-piano-casa/
@@carlopagliai grazie......avevo interpretato l'art. 3 c.1 l.d pensando che "gli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali..." fosse riferito a specifici immobili vincolati e non alle zone territoriali sottoposte a vincolo ambientale ( come nel mio caso di distanza da fiumi o torrenti) e comprendenti quindi qualunque tipologia di immobile.....ho interpretato male? Grazie per la disponibilità
@@gianpaoloilario3137 credo che questo mio articolo possa toglierti ogni dubbio: www.studiotecnicopagliai.it/ristrutturazione-edilizia-quali-gli-immobili-sottoposti-vincolo/
Ing. Commenti sempre molto utili Se posso chiedo un chiarimento In condominio le pertinenze possono usufruire del superbonus insieme all'abitazione Ma se la pertinenza è in un fabbricato autonomo staccato di 10 mt mi viene il dubbio che non possa rientrare in quanto non vi sono parti comune al condominio Se non può usufruire del 110 facendo lavori di messa in sicurezza può utilizzare il Sismabonus? O altre agevolazioni
Buonasera Ing. quando parlando di demolizione e ricostruzione con ampliamento lei afferma che "ramo sismabonus" la possibiltà di accedere alla detrazione 110 è più un "no" intende dire che dovranno essere scorporate le spese relative all'ampliamento o che semplicemente non si può accedere al sismabonus? Grazie
Temo di sì: non credo che il Fisco intenda aiutare a realizzare vantaggi su manufatti che ancora non esistono. Prevale una anima di speculazione se ci pensiamo bene
Salve Ingegnere, vorrei un suo parere. Se demolisco e ricostruisco e l'ampliamento lo si fa interrato (Quindi non fa reale aumento di volumetria) mantenendo lo stesso numero di sub potrebbe essere detraibile la spesa? (ovviamente se le norme comunali lo consentono)
@@carlopagliai salve ,abbattimento e ricostruzione con ampliamento in più per necessità tecnica bisogna elevare l'abitazione con un interrato ,il suddetto interrato lo si può fare semi interrato senza farlo risultare nuova costruzione?
@@carlopagliai l'area non ha vincoli, di nessun genere è di tipo B3, nel mio comune. Solo che ha una forma della pianta poco comoda, quindi almeno dalla parte interna che fa sul cortile pensavo di modificare un po' gli angoli tra le pareti esterne per permettere una comoda progettazione degli interni. Grazie
Mi sembra un cambiamento sostanziale, temo che sconfini nella “Sostituzione edilizia” che corrisponde a regime di nuova costruzione. Ciò lo escluderà da qualsiasi bonus
Salve, Grazie per la risposta. Anche se l'aumento è di poco conto? Tipo di soli 5mq? Sarei escluso oppure verrebbero esclusi solo i 5mq? Vorrei anche spostare l'immobile al centro del terreno e non al confine dello stesso.
@@josepha.1943 il mio timore attuale è che il legislatore non abbia messo un preciso confine tra ristrutturazione edilizia “normale” e quella “pesante”, cioè quella comportante modifiche volumetriche. Vorrei poter rispondere con precisione ma non è possibile
Grazie. Anche perché leggevo del piano casa e della possibilità di ampliare del 20%. Quindi mi chiedevo se il sismabonus può coincidere con il piano casa. Come sempre la burocrazia lascia sempre ampio spazio a interpretazioni e non si sa mai come muoversi.
Ma se con sismabonus fai demolizione e ricostruzione e effettui congiuntamente un recupero del sottotetto non abitabile ma che ha le altezze corrette ....come viene considerato? Verrebbe considerato un ampliamento volumetrico?
Diciamo che si configura un “ampliamento funzionale” ma non un aumento volumetrici in senso stretto. Direi che nel tuo caso ci rientri per il rotto della cuffia.
Salve, non mi torna quanto dice nel video in merito al caso dell'aumento volumetrico in sopraelevazione. Facciamo il caso 3 da Lei esposto di un casa di un piano (A/2) e una soffitta (solaio di copertura + tetto a falde) accatastata come deposito C/2. Il tetto in questione è un tetto in cemento armato degli anni '80. Voglio rimuovere il tetto e alzare in altezza facendo un intervento di demolizione del C/2, ampliandolo, e facendo cambio di destinazione d'uso in A/2 del deposito. Per la parte Ecobonus, l'AdE ha spiegato che non si hanno agevolazioni su C/2 nè sulla parte esistente nè su quella ampliata, e fin qui ci siamo. Discorso diverso invece per la parte SismaBonus. Infatti in merito alla nuova definizione di ristrutturazione edilizia, se io inizio dei lavori in cui chiedo di effettuare una demolizione del tetto e ricostruzione con ampliamento del deposito C/2 in A/2, allora l'intervento è ammesso all'agevolazione fiscale, prima di questa definizione sono d'accordo con Lei che l'ampliamento era ammesso solo per "adeguarsi alla normativa antisismica vigente", ma ora incentivano l'incremento qualora ad es. il piano regolatore comunale lo preveda. Ovviamente ripeto in questo caso non si può attingere ai massimili "eco" del superbonus, ma solo ai 96.000 del Sismabonus. Nella mia interpretazione questo caso appena descritto è lo stesso di quando si parla di demolire con ampliamento il famoso rudere accatastato come deposito/stalla (C/2). Abbattere e ricostruire con ampliamento un qualcosa accatastato come C/2 o si trova in un terreno ed è un rudere o è una soffitta all'ultimo piano di una casa, l'intervento è lo stesso: demolisco e ricostruisco con ampliamento con cambio di destinazione d'uso, con sismabonus 110%. Quando si parla di demolizione, non si dice che bisogna demolire fino alle fondamenta, per cui se la mia soffitta è acctastata come C/2, qualora demolissi il tetto questa non sarebbe più un deposito, perchè non ci sarebbe il tetto, quindi sto facendo di fatto una demolizione. Che ricostruisco nel caso specifico facendo anche cambio di destinazione d'uso in abitativo come previsto dal Superbonus (sisma). Le torna?
Ciao Carlo, una domanda ma a tuo avviso i costi relativi all'aumento volumetrico possono essere detratti nei massimali di costo per sismabonus nei casi in cui risulti l'opera una ristrutturazione e non nuova costruzione? Mi riferisco ad condominio composta da 8 unità, da abbattere e ricostruire con sagoma diversa.
Esatto condivido la tua impostazione: vero che rientro nella categoria di ristrutturazione edilizia, ma fiscalmente ritengo sia più congruo detrarre l’aspetto di aumento volumetrico.
@@alessandrorubino599 nel video sottolineo la principale criticità dovuta dalla ristrutturazione pesante. Inoltre faccio presente che mi quadra poco l’idea di riconoscere un risparmio energetico su una volumetria che ancora non esiste
@@carlopagliai se una palazzina ha due appartamenti, due nudi proprietario diversi, ma entrambi gli appartamenti sono dati in usufrutto a una terza persona, esiste il condominio minimo?
Ciao, grandissimo e complimenti. Domanda: ma cosa significa esattamente demolizione e ricostruzione? se ho un edificio di 3 piani fuori terra, mantengo 1 e demolisco e ricostruisco i 2 superiori... è manutenzione straordinaria, non demolizione e ricostruzione... giusto?
Salve Carlo, 700 mq di terreno edificabile B3, zona sismica 2, struttura di 140mq anni 50 da demolire, posso fare un frazionamento e costruire due abitazioni usufruendo del sisma bonus? Siamo due sorelle
Dipende da una serie di fattori che qui non risultano, come le norme regionali. In più non capisco se demolite un edificio per farne due indipendenti...
@@marzialentini4686 come direbbe il Fisco in un teorico interpello, bisogna che l’intervento sia classificato come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione, e ciò dovrà risultare dal titolo edilizio comunale
Buongiorno ingegnere volevo portarla a conoscenza di questa nuova uscita: Ho letto che l'Agenzia delle entrate ha posto un quesito al Consiglio superiore dei lavori pubblici circa la fruizione del Superbonus per interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamenti volumetrici. La risposta ha chiarito che in caso di demolizione e ricostruzione il sismabonus 110% si applica anche alle spese relative all'incremento di volume, solo a partire dal 17 luglio 2020, data in cui il decreto legge 76/2020 ha inserito l’aumento volumetrico, connesso agli interventi di cui sopra, non legato a “innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica” all’interno della definizione della “ristrutturazione edilizia” di cui all’art. 3 comma 1 lettera d) del D.P.R. 380/2001, richiedendo, se necessario e possibile, all’ente territoriale competente la modifica del titolo abilitativo già rilasciato allineando l’intervento alla ristrutturazione edilizia, visto che il provvedimento normativo emanato non prevede nessuna specifica retroattività."
Scusa Carlo, nel caso nr. 4 se l'ampliamento è consentito dalla cubatura residua del lotto, pensi che si possa accedere al sismabonus 110% scorporando le spese in proporzione tra il volume esistente e quello di progetto?
@@carlopagliai ma in questo caso, visto che si sfrutta la cubatura inutilizzata, l'intervento dovrebbe configurarsi come nuova costruzione e quindi niente sismabonus. La volumetria in più non dovrebbe derivare esclusivamente da piani di riqualificazione per poter configurare l'intervento come ristrutturazione edilizia?
@@antoniotucci1998 non è detto: è stata cambiata la definizione di ristrutturazione edilizia, che a certe condizioni ammette incrementi volumetrici, ne ho parlato in un video recente sul mio canale.
Salve, mi permette una sintesi estrema per vedere se ho capito bene? Dunque, mettiamo caso che io voglia demolire e ricostruire un edificio con due unità abitative, mettiamo che questo edificio sia sufficientemente integro da garantire una certificazione APE pre-demolizione nonché la scarsa tenuta antisismica, che sia al di fuori di vincoli paesaggistici nel caso voglia modificarne sagoma e volumetria (o entro i vincoli se mi limito a rispettarne i parametri precedenti), e in ogni caso mettiamo che tutto ciò che è necessario venga correttamente adempito, comprese le certificazioni comunali: ciò che può accadere è che posso REALMENTE beneficiare di 182.000 euro o più per unità abitativa e costruirmi una casa come la voglio io, con tanto di liquidità - volendo- direttamente e interamente versata dalla banca? È corretto o devo svegliarmi dal sonno? Grazie!
@@carlopagliai al netto dell'analisi tecnica, quanto ho scritto è realistico? Comprare un rudere a 1 e ritrovarsi con 5 senza spendere niente in più? La prendo in parola: devo assolutamente trovare un tecnico capace di garantirmi questa precisione!
@@nathanasso se ci sono tutte le condizioni, scattano tutti i massimali ammessi. Se lei imposta bene l’operazione, avrà enormi benefici. Dia incarico ad un bravo Tecnico, specializzato e sopratutto moralmente integro. E vedrà che le farà una valutazione di fattibilità corretta, e soddisfacente
Più esattamente il 4 sarà adeguato perché nuova costruzione. L'esempio 1 sarà miglior/adeg, a seconda delle entità della modifica della struttura di partenza.
Bravissimo... Ma da strutturista devo correggere una cosa! Dei 4 esempi, il 2 ovviamente non sarà mai sismabonus. Gli altri 3 invece lo sono x forza in quanto è obbligatorio l'adeguamento sismico! (ntc 2018)
Devo demolire un fabbricato residenziale di circa mc 2000 il piano particolareggiato prevede nel lotto su cui insiste la volumetria esistente una volumetria totale di mc 3000 e realizzo un edificio totalmente diverso posso inserire nel sismabonus 110 le spese per il maggior volume di mc 1000. Per me no il 110 solo sui mc esistenti.
caro collega, ritengo l'ingegnere che non fa costruzione uno stupido perche prende un casino di impegni e repsonabilita per tutta la vita per pochi soldi, io sono ingegnere civile da poco e mi rode tantissimo lavorare tamto per prendere 10/20 mila euro quando invece l'impresa che fa la ristrutturazione di un condominio prende 2/3 milioni (30 mila a persona è il massimo detraibile), voglio capire come faccio ad approfittare del 110 percento ed eseguire io i lavori, come puo funionare la cosa, basta un solo lavoro all'anno e va piu che bene, posso ad esempio ritardare i lavori di un anno in modo da prendere la prima rata dallo stato o devo perforza appoggiarmi ad una banca, facendo conto che quel 10% va normalmente all'amministratore sotto percentuali e regaili consueti che dovrei poi anticipare io
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www.studiotecnicopagliai.it
Buonasera, complimenti per il servizio, molto utile per tutti noi mortali. Una semplice domanda, della quale non ho avuto riscontro dai vari video: una casa da demolire composta da due piani di 60 mq, è possibile eliminare il piano primo e aggiungerlo al piano terra al fine di costruire un fabbricato di 120 mq ?
Con tutte le riserve: a prima vista sembrerebbe una demolizione e ricostruzione con diversa sagoma a parità di volume; se non avete vincoli del Codice, avete le condizioni per accedere (previa verifica di tutti i vari requisiti).
Consiglio di vedere i precedenti video sulla demolizione e ricostruzione, e le prossime dirette
@@carlopagliai Bene, grazie mille. Lo farò molto volentieri. L'idea sarebbe quella di aumentare anche un pò il volume qualora necessario. La possibilità esiste in quanto al fabbricato sono annesse varie pertinenze che poi andranno demolite e che fanno capo ad essa.
In caso di demolizione e ricostruzione di un piccolo fabbricato quasi collabente, con ampliamento di circa 1 metro su uno dei quattro lati e circa 50 cm in altezza oltre al fatto che bisogna tenere conto delle spese relative a questi ampliamenti volumetrici in quanto non incentivabili, cos'altro bisogna fare oltre all"ok del comune ?
Salve. Una precisazione in merito al caso 3. Ho una casa fine anni 50 con un tetto con travi in cemento armato e tavelle, con le due falde sfalsate da un lato l'altezza minima è 143 e dall'altra 127 . Vorrei sfruttare il sisma bonus per rifare il tetto in legno, alleggerendolo oltre che a rinforzare le pareti. Le chiedo posso fare un cordolo di 40cm e allineare le due falde del tetto? Questo rientra nel sisma bonus o viene calcolato come ampliamento?
Strutturalmente va bene nel Sismabonus, il grattacapo potrebbe venire dalla parte urbanistica: può dipendere dalla vostra legge regionale che ciò non costituisca aumento di volume e modifica di sagoma, ma se ci fosse un vincolo paesaggistico si uscirebbe dall’ambito di ristrutturazione edilizia per finire nella nuova costruzione
@@carlopagliai Grazie per la risposta. Scusa la mia ignoranza in materia ma cosa comporta un aumento di volume? tasse aggiuntive, Bucalossi, perdita dell'sisma/ecobonus? ( Casa non soggetta a vincoli paesaggistici in Friuli Venezia Giulia).
@@robertomonetti3026 comporta una lunga serie di adempimenti e costi oltre a quelli che hai accennato
ma per una demolizione e ricostruzione , il calcolo della volumetria ante , si fa' considerando anche le falde del tetto all'estradosso? anche il sottotetto non praticabile in sostanza mi fa' volumetria ? posso riutilizzare quel volume per alzare la luce dei piani? grazie
La definizione di volume si ricava dal vostro regolamento edilizio regionale
@@carlopagliai comunque il volume del superbonus è diverso dal volume urbanistico giusto? grazie mille
Buongiorno Carlo, per un C2 non pertinenziale, è possibile applicare il sismabonus ordinario con demo- ricostruzione e se si, rientrano tutte le spese anche quelle di finitura fino al massimale di 96.0000 euro? Grazie in anticipo
@Carlo Pagliai ma se effettui demolizione e ricostruzione su casa su cui solo il pianto terra è riscaldato mentre il sotto tetto no ed effettui una ristrutturazione con soppalco eliminando la soletta del sottotetto. Questo incremento volumetrico di volume riscaldato si configura come ampliamento e deve essere scorporato dall'eventuale intervento trainante di sostituzione dell'impianto di riscaldamento? In teoria il volume riscldato pre intervento risulterebbe minore quindi , basandosi su superficie disperdente lorda questa a post aumenta. Cosa ne pensi?
Non so se avevi anche visto questo video più recente th-cam.com/video/Pzh3yiDSYZE/w-d-xo.html
@@carlopagliai si ma non mi pare si parli come considerare l'aumento del volume riscaldato entro la sagoma relativamente all'ecobonus , o forse mi è sfuggita. :-)
@@lucagaidano3779 mmh prova allora a dare un’occhiata a questo:
th-cam.com/video/nJVqj6Ha5mA/w-d-xo.html
@@carlopagliai Grazie Mi sembra di capire che se uno effettua la ristrutturazione contestuale con la demolizione e ricostruzione con il sismabonus ed ecobonus a questo punto qull'incremento volumetrico di superficie riscaldante lo escluderei contabilizzandolo separatamente considerandolo parimente ad un aumento di volume interpretando che l'intervento di ecobonus deve essere fatto su una ambiente riscaldato che in questo caso sarebbe il volume ove il soppalco viene posizionato.
Salvo interpelli successivi che cambino le carte in tavola...giusto cis :-p
Complimenti per l'interessante video.
Secondo lei possono rientrare nel sisma bonus+eco bonus le seguenti fattispecie:
1. demolizione e ricostruzione di un "condominio minimo" composto da due appartamenti distinti, di proprietà di due persone fisiche diverse e di una casa unifamiliare confinante di proprietà di un terzo. Per la ricostruzione di un unico condominio di composto da tre appartamente distinti, con la medesima cubatura di quelli demoliti.
2. demolizione e ricostruzione di immobile, per la ricostruzione di un immobile con l'aggiunta di un garage semi-interrato, mantenendo la stessa cubatura dell'immobile demolito, considerato che il vecchio immobile ha soffitti molto alti e che ricostruendo con soffitti standard da 2,70 m avanzerebbe cubatura necessaria per il garage semi-interrato.
La ringrazio anticipatamente per la sua gentile risposta.
Al momento della consegna della richiesta di PdC o SCIA deve essere presentata l'asseverazione di cui all'allegato B del DM 329/2020 la quale chiede la congruità della spesa ammessa a detrazione. Per il sismabonus acquisti l'agevolazione ovviamente l'avrà l'acquirente sul prezzo finale di vendita dell'immobile. Bene, il tecnico cosa deve computare per compilare correttamente l'asseverazione? Grazie Ing.
Salve Giovanni, a cosa si riferisce esattamente?
@@carlopagliai All'asseverazione (all. B) del DM 329/2020 dove chiede la congruità della spesa. Nel sismabonus acquisti l'agevolazione l'avrà l'acquirente finale sul prezzo di acquisto dell'immobile, incluse le pertinenze, dove il prezzo include anche l'utile della ditta venditrice. Oggi però chi effettua i lavori di demolizione e ricostruzione (quindi intestataria del titolo abilitativo) è un azienda di costruzioni che non avrà alcun beneficio fiscale. Secondo Lei quando l'allegato B (da consegnare al SUE contestualmente al titolo abilitativo) chiede la congruità della spesa, a quale spesa si riferisce? A quella per realizzare l'immobile computata con i prezzari (che sarà nettamente maggiore a quella di effettivo realizzo del fabbricato) o ad un ipotetico prezzo di vendita dell'immobile?
@@ing.giovannigernone1557 è quella riferita ai prezzari, emerge dagli articoli 119 e 121 del DL Rilancio.
Provo a sintetizzare con uno slogan: vuoi la cessione del credito? A me Stato mi dimostri la congruità dei prezzi.
Il meccanismo è questo.
@@carlopagliai Grazie mille. l'avevo intuito però secondo me per il caso specifico del sismabonus acquisti non dovrebbe essere così. Ma eventualmente se consegnassi il vecchio modello di asseverazione quello con cui si aveva la detrazione sull'acquisto all'80%, è ancora fattibile come cosa o bisogna presentare obbligatoriamente l'ultimo aggiornamento di allegato B? (mi perdoni, potrebbe sembrare un terzo grado, ma ci stò sbattendo la testa da troppo tempo. spero un giorno di poter ricambiare)
@@ing.giovannigernone1557 viene tutto a cascata: il comma 13-bis dell’art 119 DL. Rilancio richiama l’intero comma 13, che tramite il proprio comma b richiama il Sismabonus intero senza distinzioni, qualora si voglia farlo col 110.
Buongiorno ingegnere, il mio caso è: un’unica unità immobiliare distribuita su due corpi di fabbrica: uno di vecchia edificazione in muratura ed uno di recente costruzione (6 anni) in c.a. separati da un giunto tecnico.
Attualmente, causa sisma centro Italia 2016, la parte in muratura è inagibile (B).
Posso accedere al sisma bonus tramite la demolizione e ricostruzione della sola parte in muratura? Inoltre, nella ricostruzione di quanto demolisco posso ampliare la volumetria senza uscire dalla sagoma originaria?
Grazie
Si, può fare la demolizione e ricostruzione a parità di volume.
Per aumento di volume, in Ecobonus confermo che la parte un ampliamento sarà esclusa dal bonus, mentre il Sismabonus è tutto da vedere per i motivi che ho illustrato nel video.
La novità normativa é troppo fresca e ancora non ci sono risoluzioni fiscali che affrontano con precisione.
Se non ho ragionato male, tra qualche mese ci dovrebbe esserci una possibile apertura in questo senso 👍
Grazie!
Buongiorno, per edificio ante67 in centro storico ed in zona vincolata posso optare per la demolizione e ricostruzione mantenendo forma, volume e sagoma inalterate? Prendendo in considerazione il SuperBonus quali sono i massimali da considerare per il Sisma e per l'eco? Grazie.
Per demolizione e ricostruzione in centro storico tutto dipende dalla legislazione regionale e dai Piani Regolatori comunali. Detto questo in centro storico e zone vincolate la ricostruzione deve essere fedelissima, perfino i prospetti devono rimanere inalterati.
Per quanto riguarda i massimali suggerisco la lettura di questo documento di sintesi: www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/2624559/Circolare+n.+24+del+8+agosto+2020.pdf/53b2ee8b-88bc-09c0-c95f-0bb6dbd16c77?fbclid=IwAR3IxffU05bG3xWdOSEVZ45NMUEzZGLNCCkP-Hle0FEWiN7SAkfKgqeDf_k
Buonasera ingegnere,
Vorrei acquistare un caseggiato fatiscente situato in zona A, classe sismica 2. Data la sua vicinanza al centro storico ed il suo palese stato di degrado, e considerato il fatto che il comune ha previsto la realizzazione di parcheggi all interno del terreno di pertinenza che arriverebbero ad 1metro di distanza dall' edificio stesso, e' possibile in qualche modo demolirlo e ricostruirlo con diverso sedime e caratteristiche planivolumetriche (andando probabilmente in diminuzione di volumetria) ed ottenere la qualifica di ristrutturazione per accedere ad ecobonus e sismabonus?
Spiacente, ma il Testo Unico per l’edilizia dopo i cambiamenti del DL Semplificazioni esclude dalla categoria di ristrutturazione edilizia interventi simili nelle Zone Omogenee A.
Salve Carlo, in zona sismica 2 in una ristrutturazione edilizia mediante interventi di demolizione e ricostruzione di una unifamiliare costituita da abitazione A3 e pertinenza C2 che verranno accorpate con aumento di volumetria consentito dagli strumenti urbanistici comunali ai fini di promuovere interventi di rigenerazione urbana, le spese per la parte in ampliamento rientrano nel superbonus 110 oppure no?
Secondo la FAQ dell’Enea illustrata nel video no, e per quanto riguarda il Sismabonus la vedo molto difficile
Buonasera, il video, come gli altri da Lei fatti sull'argomento, è molto interessante. Mi rimane però un grosso dubbio: nel caso di demolizione e ricostruzione con innalzamento del tetto dell'ultimo piano di un condominio minimo di 3 piani per interventi di miglioramento sismico, posso beneficiare del 110 % dei lavori di ristrutturazione dell'alloggio demolito usufruendo del 110% per tutti i lavori afferenti all'intera ricostruzione dell'alloggio (muri perimetrali e interni, impianti elettrici, idro-sanitari, pavimenti e tutte le manutenzioni straordinarie e ordinarie necessarie)? Grazie.
Credo che troverà utile questo video proprio su questo argomento th-cam.com/video/00PrE0JzLlc/w-d-xo.html
Buonasera,
edifici rurali in zona agricolo produttiva per cui il PGT prevede un incremento una tantum del 50% può essere inteso come intervento di rigenerazione urbana ed accedere mediante demolizione e ricostruzione con ampliamento al superbonus?
Mi sembra eccessivo, e comunque dovrà essere inquadrata dalla disciplina regionale
Buongiorno. Caso di demolizione e ricostruzione di casa bifamiliare (due proprietari distinti): se faccio aumento volumetrico in sopraelevazione secondo il piano casa, e il Comune me lo riconosce come "Ristrutturazione", posso usufruire del bonus 110 sulla parte preesistente? Cioè l'aumento volumetrico lo tengo fuori da tutti i bonus. L'agenzia delle Entrate potrebbe contestarmi le detrazioni?
Il fisco non ha competenze in materia edilizia: negli interpelli risponde sempre così, rinviando la competenza al Comune in tal senso
Egregio ingegnere Pagliai, la risposta 515-2020 di agenzia delle entrate chiarisce bene alcuni concetti della casistica demolizione e ricostruzione. Tuttavia mi resta il dubbio se la proroga del sisma bonus, (attualmente valido per le spese sostenute dal 01.01.2017 al 31.12.2021) comporti anche la proroga della rivendita delle unità immobiliari dopo tale data, ovvero se i predetti termini restano invariati al 31.12.2021. Premetto che il nostro intervento è una demolizione e ricostruzione totale, (regione Lazio) con incremento volumetrico e riduzione generale del rischio sismico ed energetico di oltre due classi, realizzato prima con SCIA con pari volumetria e successiva variante, da presentare proprio in funzione del nuovo T.U. e del decreto semplificazioni. Grazie
@@carlopagliai esattamente. Tutto ciò che ho letto finora (Sole 24 ore e agenzia entrate, prima della proroga ) richiedevano l’atto di vendita entro il 31.12.21. In tal caso noi avremmo tempi strettissimi.
Cioè: nel caso del 1-septies, i diciotto mesi di vendita decorrono dalla fine lavori o devono avvenire entro il 31-12-21?
È questa la domanda ?
Se così fosse confermo che l’interpello 515/2020 dice che il 31-12-21 è la data “ghigliottina” di tutto, vendite comprese
@@d.s.981 temo di si
@@carlopagliai grazie per la sollecita risposta. Effettivamente è un po’ un controsenso con la legge che detta un limite di 18 mesi, dal termine dei lavori. Confidando in una auspicabile proroga di un provvedimento che a mio modesto avviso dovrebbe diventare strutturale, faremo di tutto per rispettare i termini indicati.
@@d.s.981 c’è da correre, al netto di proroghe future
Gentilissimo Carlo Pagliai,
non mi è chiaro quando e chi definisce in maniera definitiva se un intervento si prefigura come nuova costruzione o come ristrutturazione.
Cioè, se sul permesso a costruire vi è indicato come oggetto "ristrutturazione" ed il Comune non chiedere di variare l'oggetto, vale me ristrutturazione oppure l'Agenzia delle Entrate in fase di controllo potrebbe dire che invece si prefigura come una nuova costruzione? Intendo i casi con demolizione e ricostruzione con ampliamento. Grazie mille per tutti i video.
L’agenzia delle entrate non ha codeste competenze e si riferisce ai titoli abilitativi edilizi
@@carlopagliai chiaro. Ma quando e da chi viene definito esattamente qualche "titolo abitativo edilizio" caratterizza l'intervento?
@@davidefranzoni6528 dal Comune.
@@carlopagliai un'ultimissima domanda per maggior chiarezza: una volta che il comune ha rilasciato una proposta di provvedimento come ristrutturazione per demolizione e ricostruzione con ampliamento, si ha diritto al superbonus e l'Agenzia delle Entrate non può dire nulla in proposito. E' corretto?
@@davidefranzoni6528 in linea teorica si, ma fate attenzione alle norme regionali che possono aver disciplinato le definizioni di intervento.
Buonasera relativamente alla demoricostruzione senza aumento volumetrico ho un dubbio sul calcolo del volume esistente. Il sottotetto non volumetrico conta? Mi riferisco al sottotetto vero e proprio con altezza minima ad esempio di 30 cm e massima ad esempio di 120 cm. Oppure devo considerare solo il volume abilitabile? Grazie
Si devono seguire le definizioni indicate dal Regolamento Edilizio Tipo e le relative versioni regionali
Salve ing., nel caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico di deposito attrezzi ricadente in zona vincolata ( causa distanza
Direi proprio di no, purtroppo si esce dalla “ristrutturazione edilizia”, ne parlo in questo articolo:
www.studiotecnicopagliai.it/superbonus-110-due-modi-per-demolire-e-ricostruire-ledificio-anche-col-piano-casa/
@@carlopagliai grazie......avevo interpretato l'art. 3 c.1 l.d pensando che "gli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali..." fosse riferito a specifici immobili vincolati e non alle zone territoriali sottoposte a vincolo ambientale ( come nel mio caso di distanza da fiumi o torrenti) e comprendenti quindi qualunque tipologia di immobile.....ho interpretato male? Grazie per la disponibilità
@@gianpaoloilario3137 credo che questo mio articolo possa toglierti ogni dubbio:
www.studiotecnicopagliai.it/ristrutturazione-edilizia-quali-gli-immobili-sottoposti-vincolo/
Ing. Commenti sempre molto utili Se posso chiedo un chiarimento In condominio le pertinenze possono usufruire del superbonus insieme all'abitazione Ma se la pertinenza è in un fabbricato autonomo staccato di 10 mt mi viene il dubbio che non possa rientrare in quanto non vi sono parti comune al condominio Se non può usufruire del 110 facendo lavori di messa in sicurezza può utilizzare il Sismabonus? O altre agevolazioni
Potrebbe tentare il Sismabonus, ma anche lì la questione della pertinenzialita si ripresenta
Forse il Sismabonus con salto di classe Ma sicuramente 110 escluso
@@buba9494 esiste sempre la possibilità degli altri bonus “non 110” che possono fare cessione del credito fino al 31 dic 2021
Buonasera Ing.
quando parlando di demolizione e ricostruzione con ampliamento lei afferma che "ramo sismabonus" la possibiltà di accedere alla detrazione 110 è più un "no" intende dire che dovranno essere scorporate le spese relative all'ampliamento o che semplicemente non si può accedere al sismabonus?
Grazie
Temo di sì: non credo che il Fisco intenda aiutare a realizzare vantaggi su manufatti che ancora non esistono. Prevale una anima di speculazione se ci pensiamo bene
Grandissimo Carlo! Sempre meglio!
Grazie
Salve Ingegnere, vorrei un suo parere. Se demolisco e ricostruisco e l'ampliamento lo si fa interrato (Quindi non fa reale aumento di volumetria) mantenendo lo stesso numero di sub potrebbe essere detraibile la spesa? (ovviamente se le norme comunali lo consentono)
Eh, la vedo dura, è sempre un incremento volumetrico che magari è facilitato dal fatto che trattasi di porzioni accessorie
@@carlopagliai salve ,abbattimento e ricostruzione con ampliamento in più per necessità tecnica bisogna elevare l'abitazione con un interrato ,il suddetto interrato lo si può fare semi interrato senza farlo risultare nuova costruzione?
@@zighyhardrock dovete verificare se rientrate nelle condizioni art 3 comma 1 lettera d) del DPR 380/01
Se si mantiene il volume e l'altezza massima dell'edificio, fermo restando le distanze dai confini, si può modificarne la sagoma? Grazie
Si, per esempio nel caso non tu abbia vincoli del D. Lgs. 42/2004
@@carlopagliai l'area non ha vincoli, di nessun genere è di tipo B3, nel mio comune. Solo che ha una forma della pianta poco comoda, quindi almeno dalla parte interna che fa sul cortile pensavo di modificare un po' gli angoli tra le pareti esterne per permettere una comoda progettazione degli interni. Grazie
@@alessandrozorzet7485 meglio così
Ho un piccola casa di 60 mq. Posso demolire e raddoppiare la volumetria arrivando a 120 ? Zona sismica 2 , non area A. Posso accedere al sisma bonus.
Mi sembra un cambiamento sostanziale, temo che sconfini nella “Sostituzione edilizia” che corrisponde a regime di nuova costruzione.
Ciò lo escluderà da qualsiasi bonus
Salve, Grazie per la risposta. Anche se l'aumento è di poco conto? Tipo di soli 5mq? Sarei escluso oppure verrebbero esclusi solo i 5mq? Vorrei anche spostare l'immobile al centro del terreno e non al confine dello stesso.
@@josepha.1943 il mio timore attuale è che il legislatore non abbia messo un preciso confine tra ristrutturazione edilizia “normale” e quella “pesante”, cioè quella comportante modifiche volumetriche. Vorrei poter rispondere con precisione ma non è possibile
Grazie. Anche perché leggevo del piano casa e della possibilità di ampliare del 20%. Quindi mi chiedevo se il sismabonus può coincidere con il piano casa. Come sempre la burocrazia lascia sempre ampio spazio a interpretazioni e non si sa mai come muoversi.
Ma se con sismabonus fai demolizione e ricostruzione e effettui congiuntamente un recupero del sottotetto non abitabile ma che ha le altezze corrette ....come viene considerato? Verrebbe considerato un ampliamento volumetrico?
Diciamo che si configura un “ampliamento funzionale” ma non un aumento volumetrici in senso stretto. Direi che nel tuo caso ci rientri per il rotto della cuffia.
Salve, non mi torna quanto dice nel video in merito al caso dell'aumento volumetrico in sopraelevazione.
Facciamo il caso 3 da Lei esposto di un casa di un piano (A/2) e una soffitta (solaio di copertura + tetto a falde) accatastata come deposito C/2. Il tetto in questione è un tetto in cemento armato degli anni '80.
Voglio rimuovere il tetto e alzare in altezza facendo un intervento di demolizione del C/2, ampliandolo, e facendo cambio di destinazione d'uso in A/2 del deposito. Per la parte Ecobonus, l'AdE ha spiegato che non si hanno agevolazioni su C/2 nè sulla parte esistente nè su quella ampliata, e fin qui ci siamo. Discorso diverso invece per la parte SismaBonus. Infatti in merito alla nuova definizione di ristrutturazione edilizia, se io inizio dei lavori in cui chiedo di effettuare una demolizione del tetto e ricostruzione con ampliamento del deposito C/2 in A/2, allora l'intervento è ammesso all'agevolazione fiscale, prima di questa definizione sono d'accordo con Lei che l'ampliamento era ammesso solo per "adeguarsi alla normativa antisismica vigente", ma ora incentivano l'incremento qualora ad es. il piano regolatore comunale lo preveda. Ovviamente ripeto in questo caso non si può attingere ai massimili "eco" del superbonus, ma solo ai 96.000 del Sismabonus.
Nella mia interpretazione questo caso appena descritto è lo stesso di quando si parla di demolire con ampliamento il famoso rudere accatastato come deposito/stalla (C/2).
Abbattere e ricostruire con ampliamento un qualcosa accatastato come C/2 o si trova in un terreno ed è un rudere o è una soffitta all'ultimo piano di una casa, l'intervento è lo stesso: demolisco e ricostruisco con ampliamento con cambio di destinazione d'uso, con sismabonus 110%. Quando si parla di demolizione, non si dice che bisogna demolire fino alle fondamenta, per cui se la mia soffitta è acctastata come C/2, qualora demolissi il tetto questa non sarebbe più un deposito, perchè non ci sarebbe il tetto, quindi sto facendo di fatto una demolizione. Che ricostruisco nel caso specifico facendo anche cambio di destinazione d'uso in abitativo come previsto dal Superbonus (sisma). Le torna?
Ciao Carlo, una domanda ma a tuo avviso i costi relativi all'aumento volumetrico possono essere detratti nei massimali di costo per sismabonus nei casi in cui risulti l'opera una ristrutturazione e non nuova costruzione?
Mi riferisco ad condominio composta da 8 unità, da abbattere e ricostruire con sagoma diversa.
Esatto condivido la tua impostazione: vero che rientro nella categoria di ristrutturazione edilizia, ma fiscalmente ritengo sia più congruo detrarre l’aspetto di aumento volumetrico.
@@carlopagliai Quindi a tuo avviso i costi dell'aumento volumetrico non rientrerebbero nel 110?
@@alessandrorubino599 nel video sottolineo la principale criticità dovuta dalla ristrutturazione pesante. Inoltre faccio presente che mi quadra poco l’idea di riconoscere un risparmio energetico su una volumetria che ancora non esiste
@@carlopagliai se una palazzina ha due appartamenti, due nudi proprietario diversi, ma entrambi gli appartamenti sono dati in usufrutto a una terza persona, esiste il condominio minimo?
@@alessandrorubino599 mi sa che mi stai chiedendo una consulenza a pezzettini 😜
Ciao, grandissimo e complimenti. Domanda: ma cosa significa esattamente demolizione e ricostruzione? se ho un edificio di 3 piani fuori terra, mantengo 1 e demolisco e ricostruisco i 2 superiori... è manutenzione straordinaria, non demolizione e ricostruzione... giusto?
È una demolizione e ricostruzione parziale, siamo ben lontani dalla manutenzione straordinaria 🖖🏼
Salve Carlo, 700 mq di terreno edificabile B3, zona sismica 2, struttura di 140mq anni 50 da demolire, posso fare un frazionamento e costruire due abitazioni usufruendo del sisma bonus? Siamo due sorelle
Dipende da una serie di fattori che qui non risultano, come le norme regionali. In più non capisco se demolite un edificio per farne due indipendenti...
@@carlopagliai vorremmo fare un unica struttura a due elevazioni, 140 mq sopra e 140 mq sotto
@@marzialentini4686 come direbbe il Fisco in un teorico interpello, bisogna che l’intervento sia classificato come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione, e ciò dovrà risultare dal titolo edilizio comunale
@@carlopagliai grazie, per avere ulteriori approfondimenti dove potremmo sentirci?
@@marzialentini4686 potremmo fare un consulto tecnico, ecco la pagina di riferimento:
www.studiotecnicopagliai.it/chi-sono/#tariffe
Buongiorno ingegnere volevo
portarla a conoscenza di questa nuova uscita:
Ho letto che l'Agenzia delle entrate ha posto un quesito al Consiglio superiore dei lavori pubblici circa la fruizione del Superbonus per interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamenti volumetrici. La risposta ha chiarito che in caso di demolizione e ricostruzione il sismabonus 110% si applica anche alle spese relative all'incremento di volume, solo a partire dal 17 luglio 2020, data in cui il decreto legge 76/2020 ha inserito l’aumento volumetrico, connesso agli interventi di cui sopra, non legato a “innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica” all’interno della definizione della “ristrutturazione edilizia” di cui all’art. 3 comma 1 lettera d) del D.P.R. 380/2001, richiedendo, se necessario e possibile, all’ente territoriale competente la modifica del titolo abilitativo già rilasciato allineando l’intervento alla ristrutturazione edilizia, visto che il provvedimento normativo emanato non prevede nessuna specifica retroattività."
Diciamo che hanno individuato una soluzione per interventi avviati prima del DL 76/2020
Scusa Carlo, nel caso nr. 4 se l'ampliamento è consentito dalla cubatura residua del lotto, pensi che si possa accedere al sismabonus 110% scorporando le spese in proporzione tra il volume esistente e quello di progetto?
Potrebbe essere l’approccio più corretto
@@carlopagliai ma in questo caso, visto che si sfrutta la cubatura inutilizzata, l'intervento dovrebbe configurarsi come nuova costruzione e quindi niente sismabonus. La volumetria in più non dovrebbe derivare esclusivamente da piani di riqualificazione per poter configurare l'intervento come ristrutturazione edilizia?
@@antoniotucci1998 non è detto: è stata cambiata la definizione di ristrutturazione edilizia, che a certe condizioni ammette incrementi volumetrici, ne ho parlato in un video recente sul mio canale.
Salve, mi permette una sintesi estrema per vedere se ho capito bene?
Dunque, mettiamo caso che io voglia demolire e ricostruire un edificio con due unità abitative, mettiamo che questo edificio sia sufficientemente integro da garantire una certificazione APE pre-demolizione nonché la scarsa tenuta antisismica, che sia al di fuori di vincoli paesaggistici nel caso voglia modificarne sagoma e volumetria (o entro i vincoli se mi limito a rispettarne i parametri precedenti), e in ogni caso mettiamo che tutto ciò che è necessario venga correttamente adempito, comprese le certificazioni comunali: ciò che può accadere è che posso REALMENTE beneficiare di 182.000 euro o più per unità abitativa e costruirmi una casa come la voglio io, con tanto di liquidità - volendo- direttamente e interamente versata dalla banca? È corretto o devo svegliarmi dal sonno? Grazie!
Le vorrei raccontare la buona novella, dicendo che il Superbonus non è impossibile: va semplicemente studiato con molta precisione
@@carlopagliai al netto dell'analisi tecnica, quanto ho scritto è realistico? Comprare un rudere a 1 e ritrovarsi con 5 senza spendere niente in più? La prendo in parola: devo assolutamente trovare un tecnico capace di garantirmi questa precisione!
@@nathanasso se ci sono tutte le condizioni, scattano tutti i massimali ammessi. Se lei imposta bene l’operazione, avrà enormi benefici. Dia incarico ad un bravo Tecnico, specializzato e sopratutto moralmente integro.
E vedrà che le farà una valutazione di fattibilità corretta, e soddisfacente
@@carlopagliai la ringrazio e buone feste!
Più esattamente il 4 sarà adeguato perché nuova costruzione. L'esempio 1 sarà miglior/adeg, a seconda delle entità della modifica della struttura di partenza.
Bravissimo... Ma da strutturista devo correggere una cosa! Dei 4 esempi, il 2 ovviamente non sarà mai sismabonus. Gli altri 3 invece lo sono x forza in quanto è obbligatorio l'adeguamento sismico! (ntc 2018)
Diciamo che ho visto gente chiedere il Superbonus anche per quello 😳
@@carlopagliai diciamo che i media hanno dato un po' troppe illusioni... Bravissimo anche te nella rua opera di calmare bollenti spiriti!
@@luigitarquini2492 ✅✅
Devo demolire un fabbricato residenziale di circa mc 2000 il piano particolareggiato prevede nel lotto su cui insiste la volumetria esistente una volumetria totale di mc 3000 e realizzo un edificio totalmente diverso posso inserire nel sismabonus 110 le spese per il maggior volume di mc 1000.
Per me no il 110 solo sui mc esistenti.
Concordo
caro collega, ritengo l'ingegnere che non fa costruzione uno stupido perche prende un casino di impegni e repsonabilita per tutta la vita per pochi soldi, io sono ingegnere civile da poco e mi rode tantissimo lavorare tamto per prendere 10/20 mila euro quando invece l'impresa che fa la ristrutturazione di un condominio prende 2/3 milioni (30 mila a persona è il massimo detraibile), voglio capire come faccio ad approfittare del 110 percento ed eseguire io i lavori, come puo funionare la cosa, basta un solo lavoro all'anno e va piu che bene, posso ad esempio ritardare i lavori di un anno in modo da prendere la prima rata dallo stato o devo perforza appoggiarmi ad una banca, facendo conto che quel 10% va normalmente all'amministratore sotto percentuali e regaili consueti che dovrei poi anticipare io
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