德福花園｜淘大花園｜九龍灣｜減價盤｜最平500萬頭買到兩房單位？｜減完價抵唔抵？｜鐵路沿綫屋苑｜市區｜上車恩物？｜中小型單位｜九龍灣三寶｜得寶花園｜恒隆｜港鐵｜合和｜新盤任你睇｜易發睇樓團

【易發睇樓團🏠 新盤任你睇】德福花園｜淘大花園｜九龍灣｜減價盤｜最平500萬頭買到兩房單位？｜減完價抵唔抵？｜鐵路沿綫屋苑｜市區｜上車恩物？｜中小型單位｜九龍灣三寶｜得寶花園｜恒隆｜港鐵｜合和｜新盤任你睇｜易發睇樓團
最近樓市的氣氛，令一向抗跌力強的鐵路沿綫屋苑都支撐不住。今集來到九龍灣看二手放盤，這裡著名有「上車三寶」：德福花園、淘大花園及得寶花園。雖然它們都是上世紀80年代的產物，有35至42年樓齡，但因為主打一至兩房的中小型單位，加上交通、生活配套非常完善、方便，備受上車客追捧。
第一個介紹放盤是德福花園U座一個中層向南單位，實用面積527平方呎，兩房間隔。賣點是廳大房大，沒有窗台。單位做了不少間隔改動﹐包括將梗廚改為開放式廚房、房門由眼鏡並排式改為左右兩邊等。業主原本開價750萬元，之後經過多次減價，最新叫價是668萬元。碰巧同座同柱單位在高層有放租﹐叫租17000元。如果參照其他座數，類似500多平方呎的中層單位。呎租約31元計算，推算這個單位月租約16337元。未扣除管理費前，租金回報率約2.9厘，未達到一般水平。
另一個放盤在淘大花園，屬於呂字廳及眼鏡房間隔，實用面積391平方呎。單位為屋苑「則王」，有較大廚房。因為單位內籠全為非結構牆，所以可以拆牆重新布局。好像不少業主會拆掉飯廳牆，變成開放式廚房。客廳主要望向旁邊的K座，及斜望牛頭角道及公屋景，景觀不算吸引。單位原本開價550萬元，之後調低至最新叫價530萬元。計及其他雜費接近平手離場﹐應該不會有太多議價空間。
最後一個放盤同樣來自淘大花園，實用面積356平方呎。原則都是呂字廳及眼鏡房間隔，但業主轉換了布局，拉直了客飯廳。不過單位整體質素殘舊，需要預留一大筆資金裝修。業主原本開價650萬元，經過多次調整後，最新叫價580萬元，呎價約16292元。碰巧同座同柱都有一個放租盤，同樣都是中層單位，叫租15500元，呎租約43元。未扣除管理費前，租金回報率約3.2厘，達到一般水平。
如果大家有咩樓盤想知多啲，記得留言話俾我哋知📢！！
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00:00 開場
00:54 德福花園介紹
02:48 德福花園U座中層05室- 單位介紹及租金回報
07:29 德福花園U座中層05室- 銀行估價、月供及壓力測試
08:08 德福花園2022年樓價走勢
09:33 德福花園賣點
10:06 淘大花園介紹
11:23 淘大花園J座低層1室- 單位介紹及租金回報
15:57 淘大花園J座低層1室- 銀行估價、月供及壓力測試
15:31 淘大花園P座中層5室- 單位介紹及租金回報
17:58 淘大花園P座中層5室- 銀行估價、月供及壓力測試
18:22 得寶花園介紹
18:59 總結

[@paultse4845]

資料豐富，特別係講德福

[@999silverhk]

索爆了Mickey❤❤❤❤

[@user-gs2fk5xs3l]

有特点

[@leebem928]

而家咁嘅樓市梗係有啲平 你諗吓你住喺天水圍出入九龍講到都唔方便一係就出屯門公路另一個方法就係去大欖隧道，不過都係要一齊塞車，塞到去到元朗凹頭先至行到大欖隧道嗰條路 天水圍交通唔方便 所以而家啲人就搬出去九龍嗰邊或者荃灣嗰頭 呢如果喺九龍灣住梗係方便又便利 你去香港島，你都係搭地鐵 半個鐘頭九個字已經可以去到中上環

[@kentTong5354]

香港經濟衰過臘肉，樓價下跌未見底，仲叫人上車靠害咩!

[@chunchun2019]

開放式廚房舊樓離講一定唔岩例的
因為岩例既開廚係要有smoke detector同sprinkler。所以唔洗問有無入則， 因為舊樓入都批唔到。換言之，銀行check到就會唔做按揭比你， 第二就係有起火事故時， 無開廚應有的灑水系統亦無緊廚的隔火牆， 其實係揾緊自己條命教飛。所以偷改開廚又真係要住， 用電子爐會相對安全， 用煤氣爐就主動d做年檢， 唔好貪平。

[@ncwing1987]

第一個單位集合曬所有唔好嘅元素, 第一顏色太浮誇，第二太多鏡，第三大改開則，開放式廚房仲要明火，40年樓，萬一mortgage銀行話要驗樓影響估價就真係買家自負......

[@28hse_com]

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[@billma9614]

望樓景no good

[@s0151746]

🎉🎉

[@manho2236]

德福單位一般採光比較暗、很多座都要先經樓梯級才到電梯大堂，對要用BB車、輪椅的住戶不太方便，淘大做過大維修，電梯大堂較新淨，單位雖細但較實用

[@waiyin1747]

上樓梯級係好多年前嘅事

[@user-pi3yw5fh3r]

丨二ffff冫i

[@magicvita7462]

點解要用螢光綠

[@Lyy-ed2cr]

Pretty Mickey

[@TLC16]

減兩成因為本身開價貴

[@stephenku3597]

低層真係最低那層 4樓，同埋對大馬唔會嘈。

[@xyip4969]

呢D舊樓, 到真正估價隨時抬錢上會. 改開放式廚房又無入則, 如果銀行咁啱上嚟驗樓估價, 買家要預咗還原/撻訂呢樣風險.😂

[@jko099130]

地點正過 所謂 大西北新樓既

[@hhleung8685]

好奇佢個開放式廚房岩唔岩消防條例

[@chunchun2019]

@@hhleung8685 一定唔岩ga, 不用好奇

[@c.c1013]

九龍灣好舊呢
Btw mickey好靚🥰

[@hunterlau333]

其實德福淘大都成35+，真係要諗下

[@mrkelvinchoi]

德福花園好多年啦，出名命案都唔少，怕怕😢
辛苦Mickey了😊

[@user-ke6nc3sp5l]

想睇東涌 二手樓盤

[@user-zn1ke1zq3e]

太肉酸仲好意思嗌580萬

[@aliceii]

就係搵你呢個reply XD 爤到咁根本唔值

[@chilungchan4052]

想睇買得寶花園

[@user-tk2wd2de3n]

如果九龍灣至觀塘一帶,可以考慮匯景及麗港城取代呢兩個較舊屋苑, 兼且又大又實用.
接受到再入d嘅將軍澳, 上車盤就將廣性價比高, 遲啲灣仔政府大樓盤埋過去, 唔仇冇租客

[@28hse_com]

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[@Benjamin_wong2024]

德福

[@koonwong68]

物管公司是否由業主立案法團選用，因為好多都物管公司有主權踢唔走

[@naghk]

不是, 德福沒有業主立案法團, 只有業委會, 所以沒有可能踢走現在管理公司(港鐵)

[@tsoileon3127]

這價不如住元朗或大埔，

[@thomasso4612]

香港樓市必再跌30%。移民。大陸人在港積極沽楼。因怕共産黨清算。港楼這2o年升了幾倍。现跌極之正常

[@xoxoxxo8714]

將軍澳，thx

[@28hse_com]

有冇話想睇邊個屋苑啊？
我哋之前都有介紹過寶林嘅新都城、怡心園，可以㩒下面條LINK睇住先😊
th-cam.com/video/sK8RGIS_8bs/w-d-xo.html

[@leehomlam4474]

香港樓幾平都係買唔過啦,有幾百萬去外國買獨立屋好過啦

[@leungfy1]

其實需唔需要咁大地方？ 我一家三口住溫哥華獨立屋。其實好多地方都冇用。若要裝修維修，分分鐘貴香港好多 (人工avg $300 hkd 粒鐘，未計料）。冬天又要鏟雪. 絕大部份屋主都自己黎. 喺迡度就算你住邊區，配套一定唔齊全。去邊度都要揸車。我反而羨慕啲人喺香港住,起碼配套齊全，仲唔使成日煩間屋啲嘢. 當然我亦明白喺香港上車比喺呢度難 ( avg 屋 約$1千萬hkd. 2房中層柏文約$500萬hkd)。
我識嘅人裏面定居/回流一半一半啦。可能因為我喺淘大長大，所以都好懷念嗰度嘅生活。

[@Benjamin_wong2024]

九龍灣真係不了
空氣差噪音多，人多車多，附近既配套又唔係特別好

[@28hse_com]

人真係好多🥺無時無刻每個角落都係人......

[@chanjacky3786]

而家咁嘅環境、過多一兩年、300萬都可以買到、由其是現在祖國形勢大好、

都差不多兩年了, 可惜未到你目標價

[@h.2242]

600幾萬寧願買新樓但遠啲

[@user-hv9sl7ki3l]

600萬可以買全新樓

[@Horram]

講埋得寶啦~~~~!

[@hkfantoine]

3個盤都出不到

[@kittytse2934]

(平)就最好)最驚
買了(兇室)就慘
想起德福最恐怖

[@28hse_com]

甘買之前記得查係咪凶宅啊！
可以睇返我哋之前嘅查凶宅教學🙆🏻‍♀

[@jacklee021]

留名睇得寶

[@28hse_com]

等我哋搵下盤😊

[@hol2288]

3x -4x年 樓 跌就正常啦

[@btbet]

想聽埋得寶花園，同埋大家都成40年樓齡，仲入唔入手好呢

得寶真係唔好搞啦，全屋苑外牆維修問題，所有單位被人釘契8年都未解決，可見管理有幾"好"

[@waikeicheung8492]

德福花園千萬不要買，個大堂殘到成日石屎剝落，成座危樓咁，仲要漏水！個度做屋苑保安都叫啲人唔好買！

[@28hse_com]

石屎剝落甘嚴重😮
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[@waikeicheung8492]

@@28hse_com 系！我冇講大話，我之前糸九龍灣做餐廳要送外賣去德福花園，去到大堂啲石屎剝落情況非常之嚴重！我同事現在都係住喺德福花園，佢係住頂樓，佢間屋漏水問題非常之嚴重，佢同管理處反影過，拖左三，四年先整好！佢話佢阿媽都好後悔買咗呢度！

[@lloo3391]

唔怪得。唔影大堂

[@wowowow1338]

原本對德福幾有好感，因為衣食住行真係好方便。但幾年前去過朋友家作客⋯樓下係天堂；上面係地獄囉！上到樓，古老加陳舊。那是兩房單位，入門右手就係一個超納米衞厠，見到嗰個迷你洗手盤同大概兩呎乘兩呎嘅都唔知有冇嘅浴簾企缸⋯想問朋友點樣用先得？！再入左手邊小小廚房，小到放唔到一個普通size嘅雪櫃，所以將雪櫃擺喺相距約廿幾呎遠嘅睡房門邊！！朋友話煮食要諗定晒兼攞定晒所有東西，否則揗嚟揗去暈咁滯！
觀感非常差！

[@chuntochu9598]

其實有唔少人將雪櫃放廳，個人覺得問題不大

[@paulyim7654]

德福又舊又細, 而且唔實用.

@@paulyim7654 德福花園舊係舊，但九龍灣區屋苑，樓齡都是這樣，至於呎數細？最細實用494呎最大588呎，全部兩房，500幾呎兩房，點講都可以唔做細，面積已是全區咁多屋苑中最大，另外唔實用？全部間格無窗台無柱位，無人會將德福同唔實用扯上關係，如講實用率：87~89%，明顯你唔識係到亂咁9UP

[@naron9484]

九龍灣環境唔好

[@issaclam3593]

屯門巿廣場，thx

[@hhleung8685]

順便睇埋錦華

[@28hse_com]

我哋之前拍過，可以㩒下面條LINK睇返😊
th-cam.com/video/rVpaGfX27UQ/w-d-xo.html

[@28hse_com]

@@hhleung8685 好啊～我哋搵下盤先

[@user-ti6fr1is8f]

德福花園果間真係設計好醜樣，特別係廁所，成間屋有排執

[@gigikwan616]

睇落淘大好過德福喎

[@28hse_com]

小編都覺得淘大好啲🙈

[@kenyon516]

九龍灣真係不了
空氣差噪音多，人多車多，附近既配套又唔係特別好
德福老殘遊記，影都唔俾你影，大堂走廊仲衰過居屋
買完除左全屋大裝，仲要準備筆錢黎大修

[@28hse_com]

德福大堂唔算差，不過樓層走廊真係幾殘舊～
大維修就做咗啦，但最近聽到有啲業主想夾錢整走廊🤔

[@kenyon516]

@@28hse_com 做左都咁肉酸，大獲
佢既走廊。仲舊過第一城

[@muichinglau1018]

维修费都唔少太旧

[@naghk]

咁你又錯, 大維修早3年前夾曬錢, 每戶只需$5250, 開緊工

[@user-hv9sl7ki3l]

德褔花園都跌成咁。

[@hunterlau333]

我有朋友住淘大，35+ 齡，漏水又勁，真係唔好買

[@sukilai4715]

留言看得寶

[@28hse_com]

收到🙋🏻‍♀

[@三個諸葛亮]

太多命案

[@waeio2444]

儍仔先會買德福殘樓

[@zhengyy1825]

太舊

[@zhengyy1825]

移民你來做甚么? 廚房

[@1988lilyliu]

世界至貴
全球经济向下行
香港楼房己玩完了