跌到零頭！深圳學區房大跳水！從14萬元跌到現在4萬元/平方米，無數港人炒客血本無歸？
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- เผยแพร่เมื่อ 22 มิ.ย. 2024
- 呢兩日，每日經濟新聞一篇針對廣州、深圳的學區樓價格跳水的新聞，引發了廣泛熱議。
當下的現狀系，北上廣深，杭州、等一眾中心城市的高價學區房，都陷入咗深深地調整入邊。
一言以蔽之，曾經唔可一世的高價學區房，而家都系走下神壇。
先睇深圳方面。樂有家披露的深圳樓市年報數據顯示：
過去五年，深圳重點學區樓盤整體成交價格從高點時期的9.35萬/平方米跌至而家的6.85萬/平方米，跌幅26.7%。
深圳六大名校片區樓盤成交均價，從132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌咗24%。而且跌勢依舊，很快會整體跌破10萬+。
價格重創背後，系需求量的極速萎縮。
之前仲有人梳理了一下深圳四大名校學區具體樓盤的價格跌幅。
四大名校的學區房，均在跳水。深圳實驗學校的學區房，其中長城花園的價格較高點時期跌去咗43.08%，。深圳中學的學區房，最高跌幅達到咗29.1%，最低跌幅則為4.4%。
廣州天河熱門的學區房基本上都沒逃過價格下跌的命運，部分小區近一年更系跌超1成。
龍口西小學學區房：協和新世界跌破了10萬/平，跌幅達到13.2%，金鼎大廈也跌咗11.2%。
華陽小學學區房：除咗朝暉苑漲了3.5%之外，天文苑和恆達苑都下跌超過8%。
天府路小學學區房：疊翠台和環宇花園分別跌咗1成、11.1%，雋園也跌咗近1萬/平。
海珠區，愉景雅苑成交價一年跌咗7.9%。
荔灣區跌幅最大的兩個小區怡福花園、芬芳小區，跌幅都系8%以上。
黃埔區所列舉的幾個熱門學區房，過去一年跌幅基本都系1成以上，其中萬科幸福譽一年跌幅接近2成。
南沙區的優山悅海，均價跌破了「2」，均價「1」字打頭。時代雲圖、南沙灣御苑，一年跌幅都系1成以上。
北京排名前三的小學中關村三小對口的萬柳書院小區，曾經拍出單價36萬元/平方米的紀錄，震驚全國。
而屋企關村三小對應的另一個小區蜂鳥家園，舊年年末，一套52平方米的開間成交總價回落至617萬元，單價11.9萬元/平方米，對比價格高點時的22.4萬元/平方米，大約降了10萬元每平方米。
與中關村二小對口的五道口小區華清嘉園，高點時期掛牌價突破了16萬元/平方米，成交價最高達到咗14.5萬元，而家成交價跌至11萬至12萬元/平方米。
上海方面，跌幅最大的名校小區，也基本腰斬。
價格下跌最誇張的，則系位於浦東新區的仁恆河濱城二期，高點時期成交價2520萬元，今年5月份的成交價1465萬元，呢意味住高位接盤的人，跌沒咗一千萬。
要理解頂流學區房的下跌邏輯，首先得清楚距地系點一步步漲到天價的。
上漲的根本邏輯在於資源限制，住房與教育捆綁催生出咗炒作氛圍。
改革開放以來，為咗大力推進農民進城，快啲城市化速度，國家將教育、醫療、公共交通等公共資源集中到咗城市，跟住又將房屋與教育捆綁。
民眾想要獲得好的醫療資源和教育資源，就必須來城市，而要讓自己的孩子能夠上公立學校，就必須買樓。
在呢種制度之下，學位越好的房屋，越受追捧，有米的家長都想讓自己的孩子能夠上更好的學校。資本也睇到咗呢個利潤點，所以炒作資本亦都唔斷湧入。頂流學區房變成咗天價學區房。
下跌的邏輯，可以分為三點：
第一，學區房遊戲規則的改變。
粗略梳理了一下，而家已經有北京、上海、深圳、等12個城市官宣，開啟教師輪崗。
教師輪崗的目的有兩個，一系打破優質教育資源被名校壟斷的局面，二系刺破天價學區房的泡沫。
天價學區房，唔單只干擾房地產市場的價格，也對教育公平的原則進行咗干擾。顯然，在呢種模式之下，好的學校，好的老師，永遠只能系富裕家庭享用。於系，階層愈發固化，寒門出貴子的事件，越來越少。
在呢種背景下，打破僵局的教師輪崗制度應運而生。
所謂教師輪崗，就系老師們不再固定於一個學校教學，而系幾年輪動一次。噉樣的背景下，原本的名校，會因為優質老師的流失而不再名校，原本的普通學校，在一定周期內，輪動到咗優質教師資源，實力大增。
而教師輪崗制度就系打破名校對優質教育資源，也即對優秀老師的壟斷，讓買學區房變成咗買盲盒，讓優質學區房變得不確定。
教師輪崗規則制定最詳實、執行最徹底嘅系北京。
早在2021年，北京率先在東城和密雲兩個區試點，當年年底就擴展到咗6個區。2022年7月份，北京更系直接曬冷，全市16個區全面開展教師輪崗。
教師輪崗制度，系懸在天價學區房頭頂上達摩克利斯之劍，系一個長期要挾。
第二，宏觀大環境氛圍引導。
高價學區房跳水的大環境，系全國樓市進入全面調整。
國家統計局最新公布的5月份70個大中城市二手樓價格，70個城市二手樓環比、同比，無一城不降。
具體以深圳為案例來講，深圳的樓價從2021年2月份開始調整到而家，樓價已經相繼破8、破7，今年年末很有可能破6。
樂有家數據顯示，舊年年末深圳的二手樓均價跌至6.5萬元/平方米，比2021年歷史最高點8.3萬元/㎡跌咗22%，比2022年跌12%。
呢並唔系底。
進入今年，深圳的樓價仍在一路下行。樂有家最新公布的數據顯示，深圳的二手樓成交價已經跌破6.3萬，為6.27萬元/平方米。
按照呢種趨勢，到今年年末，深圳二手樓成交價大概率會跌破6萬。
整體均價尚且如此，高高在上的頂流學區樓價格，必然調整得更猛烈。
第三，需求萎縮。
如果講教師輪崗制度、宏觀調整氛圍系中心城市天價學區房跳水的催化劑，那由於投資萎縮、新生兒人口不斷下降導致的硬需求萎縮，則系它調整的核心邏輯。
國家統計局數據顯示，舊年全國新生兒人口902萬人，相比於2022年減少了54萬人。
從歷史數據來睇，幼兒園在園人數在2020年就已經見頂，2021年幼兒園在園人數較之前減少了13.06萬人，系多年來幼兒園在園人數首次減少。
2022年，在園人數加速減少，減少了177.66萬人。在園人數加速減少之下，引發了幼兒園數量首次減少。
教育部公布的數據顯示，2022年共有幼兒園28.92萬所，比上年減少5610所。
今年3月1日，教育部召開的新聞發布會上披露：
全國共有幼兒園27.44萬所。相較於2022年的28.92萬所，一年減少了1.48萬所。數量已經二連降，且相比於2022年減少的5601所，關停潮明顯加速了。
呢種關停潮，個個都能切身感受到。呢次過年返屋企，農村的好多幼兒園都關閉了，以前一個鎮有好幾個幼兒園，而家一個鎮基本就淨返一個幼兒園。
而且，呢種影響已經延伸到咗小學。
小學數量過去二十多年，因為城鎮化導致農村大量小學關閉、合併，總數一直在減少。
而家的減少，則疊加了出生人口下滑因素。
新生兒人口在2016年見頂之後，一路下滑，2017年出生的那一波人舊年已經6歲了，正系邁入小學階段的年紀。
第二波影響將會隨着時間推移，進入初中、高中乃至大學。
孩子數量少了，學區房的需求自然下降，冇咗雞娃的家長接盤，頂流學區房的炒作就無法形成閉環，價格會持續下行。
而且，呢個利空，會隨着時間推移，持續發揮作用。
炒樓要付出代價。
多謝主持人分享，加油
那些推高樓價來割韭菜的人，當時就笑呵呵，現時樓價跌了也感受一下被割韭菜的滋味，想起也覺得回味無窮…
你讲这些跌幅好有限应该继续跌都是正常对正常位客影响不大炒家也是正常愿赌服
洗咩怕，港人日日都系話北上消費点好点好，不如襯尼個咁平嘅機会，賣左香港層樓，點都会多錢過上面果層，之后翻上面長住，日日唔洗過關都可以响上面消費。咁同自己講仲系業主，又有翻筆錢傍身。
千奇唔好諗住香港有咩好有咩著數，因為咁翻上去住真系賺左㗎啦
炒樓的人抵死！
地方政府高價賣地更可惡😢
太好了，貪字得個貧😂😂
正常的😅
樓價升跌都係賬面數，自住都唔係大問題，依家最大問題係政府無錢，遲D修橋補路無人理，街燈無人畀電費，通街垃圾無人清理，電費水費燃氣費加加加，到時先會感受到移居大灣區既幸福。
靠賣地，撐經濟的幻滅，地方政府破產😢公共設施靠什麼維持...
香港每平方呎都唔使四萬！萬零蚊呎就有！香港傳統名牌藍籌屋苑美孚新村、麗港城都喺度跌緊價！都唔使四萬蚊呎！你憑啥可以企喺四萬蚊平方米呀？😂 話曬都係金融遺址！國際大都會遺址！都唔使四萬喎！仲有國際法、普通法、民事法保護個人房產！😅稅制印花稅又簡單清晰！！
嘩，C 0 C 0靚女令人驚喜😅😅😅
😰
深圳回归三十万一套房才算合理价，刚开始跌别叫苦连天，楼市已经炒高二十几年，底处未算底只有更低。😅😂😅
深圳工資回歸每月千元😢.....
❤❤❤❤❤
不買樓的人，就算樓價跌都不會買樓的
中国要人民安居乐业，借三年疫情打压过高楼价，楼价过去十年升了200-300%，现在楼价只调整20%，还要继续努力，中国政付做得非常好！中国出口大升人民收入爭加，很多人想改善环转大屋，当然要一边卖房一边找房！
股價跌咗九成幾、樓價都要跟跌九成才才合理、繼續努力落山啦
14萬元跌到現在4萬元?
🎉🎉🎉正常事🎉🎉🎉中國人🎉🎉🎉太多$的🎉🎉🎉中國人是全球最有米的人🎉🎉🎉有14個亿人口家🎉🎉🎉'怕沒人入学嗎？🎉🎉🎉
跌得太好了
樓價沒見底。1990可能也不是底。只要人沒工做，連日常生活也成問題。更不用說租房買房。如果經濟工作不改善，底是什麼上天也不知。
外資外企撤退，失業更嚴重，靠內需，靠亞非拉的伸手兄弟唔係路的國家...別天真😢
這些炒房客是錢太多，太昜賺，輸完又搶過，只要輸得開心便行
学区房十几万一方我想问是不是用金砖起的！所谓的名校读完出嚟是不是包你有高官厚薪的工作？你见如金满大街本科研究生送外卖的全月无休一天做12个小时以上/揾几钱一个月？好多大学生毕业即失业，教肯和住房，医疗都是他们㩒住抢老百姓的支柱产业。
所謂學区房又殘又破 一早要跌
今天又無擦牙做節目了！好大異味啊！😂😂😂
強國人一祸風，唔睇吓自己的國力，俾你讀到大學找不了工作，簡單問題小學生也明白。
大學生亦失業，中學生，小學生更別論了😢
你的大腿白得冒烟😂