悲催！網友：廣州網紅盤暴跌，萬科歐泊從最高6萬，掉到2.8萬/平！業主保價半年，萬科歐泊再跌穿
跌落「神壇」的萬科歐泊，還在探底！
在廣州黃埔東呢片充滿希望與夢想的土地上，萬科·歐泊曾一度系眾多購房者心中的理想居所。但系，隨着時間的推移，呢座曾經風光無限的樓盤卻經歷了從巔峰到谷底的劇烈變化。
今日，區仔網上「衝浪」時發現，最近萬科歐泊有房2.8萬/平成交，跌回2017年。再咁跌下去，業主們怕系要哭暈在廁所。畢竟，8月時才出現「2字頭」，賣出2.9萬/平底褲價，而家又有隔籬鄰舍割肉「砸盤」。哪怕系半年前，業主集體保價「護盤」，呢系越護越低的節奏？一二手擠壓、戶型過時、容積率高、教育短板……哪怕系在萬博，也救不了呢曾經的網紅。曾經賣5-6萬+/平的萬科歐泊，而家已完全「祛魅」。
呢套「砸盤」的單位，系一套80平小兩房，北向高樓層單位。成交總價僅228.8萬，單價僅約2.86萬/平，業主使咗3個多月賣出，速度算快。從貝殼公開數據來睇，價格直接「返到」2017年，亦可能系該小區今年以來最低單價。要知道，今年8月時，萬科歐泊才剛跌破2字頭，賣出一套79平小戶型。
當時成交價系2.9萬/平，系近7年首次出現噉樣的筍價。大家還在猜測，萬科歐泊系唔系樓價「到底」了。而家再降價，打面來得如此之快。咁，點解呢套單位會賣咁便宜呢？中介透露，一系單位靠近馬路，受噪音影響，二系業主着急置換，誠意賣房。據了解，業主一開始報價246萬，單價3萬/平，吸引好多人睇房，但由於扛着沒賣，錯過好多買家。後邊頂唔住咗，3次調價後以2.8萬/平的價格賣出。不難睇出，而家買家仲系舉着「屠龍刀」劈價買樓，二手想快啲賣，降價系「出路」。
唔信？區仔就扒到，仲有網友嫌棄北向2.8萬/平貴了。雖然賣2.8萬/平，但業主仲系有得賺。中介悄咪咪地講，呢位業主之前系單價才1-1.2萬/平入手的，只係「走佬」慢了，賺得少啫。只係2.8萬/平的超筍價，讓其他業主很系「受傷」。一方面，背刺2021-舊年高峰進場的買家。當時萬科歐泊甚系輝煌，單價普遍5-6萬+/平，持續漲價，一周內成交亦系常事。講回上述提及的80平北向2房單位，相似戶型在2022年，也能賣4.6萬/平，總價373萬。短短2年，總價就少了144萬，一部邁巴赫豪車沒咗。
另一方面，還比不上同小區一套法拍樓價格。今年8月，萬科歐泊一套94平三房被法拍，2.97萬/平成交，較當時市場價低約2成。當時仲有唔少業主罵罵咧咧，而家面對正常單位2.8萬/平成交，不知心裡有何感想。只能講，唔驚買家不買，就怕隔籬鄰舍「砸盤」式降價。萬科歐泊的降價，早已唔系個別現象。區仔統計了唔同戶型，近1年基本都系降價，有的單位降幅33%。
再對比近3年，萬科歐泊的均價，2021-舊年出現上下波動，當時也算系高峰期。但舊年二季度後，降價就「攔不住」了，從4.94萬/平跌至3.46萬/平，猛降約3成。萬博頂流二手也「塌房」，讓好多業主直呼頂唔順。面對降價，業主們系有集體「反抗」過的。今年4月，就有部分業主打響「樓價保衛戰」，呼籲大家下架不急賣單位、提高掛牌價……以此對抗小區降價、中介壓價。當時仲有業主直言，與其300多萬賤賣，不如提高租金......當時有中介坦言，其實好多業主不想降價，只係部分業主着急割肉置換，仲有投資客離場，才會不斷出現「跳水價」。
只不過，呢場「樓價保衛戰」，沒能扭轉大勢。半年後，萬科歐泊樓價仲系在降，好在系整體略降，由3.64萬/平將至3.46萬/平。樓價下調，亦系「以價換量」的無奈之舉。相比舊年，小區成交量漲131%，睇房人數漲5.3%，近1年睇房人數超過板塊67%小區。哪怕業主保價，也攔不住萬科歐泊降價，其實系「胳膊擰不過大腿」。萬科歐泊要面啱嘅，系自身的劣勢突顯，萬博新樓、次新樓擠壓，市場行情轉變等。
其一，容積率高、教育無優勢。萬科歐泊容積率3.9，大部分住宅層高32-42層，常被吐槽小區太密了。區仔曾去探盤，雖然小區有中央園林，但外圍高層住宅睇起身又高又密，系有啲壓抑。另外，高樓層也意味住高峰期要等電梯，其中的B1-B8棟仲系2梯6戶。小區的教育亦系好多業主的「痛」。萬科歐泊學位系紅郡小學+南村公立僑聯中學，不算名校組合，在之前番禺教育偏弱時，劣勢沒突顯出嚟。但而家萬博開始遍地名校。
比如華潤置地長隆萬博悅府的東風東小學+廣雅中學、越秀萬博城的番廣實驗教育集團辦學；越秀瑞麓府的番中9年一貫制，都亮出名校王炸。今年年初，萬科歐泊業主仲諗爭取萬博悅府的初中，提高一下小區的「書包」質量。
其二，市場競爭加劇，周邊新盤供應猛增。從鏈家公開數據來睇，而家小區有293套單位掛牌，內網數據肯定更多。小區掛牌率至少系6%，很少小區掛牌量咁高，一般超5%就可能「預警」了。再從板塊供應來睇，要面對板塊新盤和次新樓的衝擊。周邊新盤逐漸增加，比如華潤置地長隆萬博悅府、耀勝新世界廣場、耀勝尊府、越秀瑞麓府等，越秀萬博城更系釋放出過萬套的商品房……有的新盤，地段、產品、配套、交通上都要比萬科歐泊要好。
甚至，同樣系次新的越秀和樾府，仲有泛萬博板塊的新樓市場，亦會成為對手。之前，萬博新盤供應較少，好多買家只能考慮萬科歐泊噉樣的次新樓，而家揀性也變多咗。因此，樓價也被供應量拖累，很難漲起身。再者，萬科歐泊曾經還擁有戶型優勢，而家面對新盤和建築新規，戶型也已過時。
其三，市場形勢變化，價格體系崩塌。當前樓市擠泡沫，已冇之前的火熱，一二手都系卷價格，萬博亦系如此。再加上，萬博曾經系吸引一大批炒房客的，隨着一二手供應增加，佢哋會加速離場。而加速離場的代價，就系降價，「殺敵一千，自損八百」。噉樣的現象一多，就會產生蝴蝶效應，破壞萬博向上的價格體系。以上種種來睇，萬科歐泊一再跌穿「底價」，亦都唔難理解。甚至，2.8萬/平成交價可能還唔系萬科歐泊的「底」。今日，區仔就發現，貝殼上仲有其它單位掛3-3.1萬/平，中介講價格還可以再「砍」。
萬科·歐泊樓價的大幅下跌，雖然畀人感到意外和惋惜，但也反映了房地產市場的真實變化。作為購房者和投資者，我哋需要理性睇待呢一現象，唔要盲目跟風，而系要根據自身的需求和經濟狀況，做出明智的決策。在呢個充滿變數的時代，唯有理性與智慧，才能幫助我哋在風雨中搵到前行的方向。俾我哋一齊期待，一個更加健康和可持續發展的房地產市場。你覺得，萬科歐泊還會再降價嗎？