深圳樓市，開始失控！「遇冷」激起中產不滿
今年9月25日，深圳的樓市迎來咗一次不大不小的「地震」。
作為深圳近年來規模最大的保障房項目之一，山樾灣項目推出咗3746套單位，結果只賣出咗25套，銷售率低至0.67%。
呢突如其來的「遇冷」畀人不禁反思：曾經被認為系「香餑餑」的保障房，點變成咗而家的「燙手山芋」？呢背後到底發生咗乜野？
深圳的高樓價早已成為中低收入群體的噩夢，儘管政府的保障樓價格低於市場水準，仍未能減輕購房者的負擔。多年的高樓價如洪水猛獸般吞噬了普通人的積蓄，讓唔少人難以承受。
保障房雖然價格相對親民，但並冇讓中低收入群體如釋重負，反而因為各種門檻和限制，使得佢哋望房興嘆。
申請保障房的流程並不簡單，嗰啲「睇上去很美」的保障房並非人人都能申請。申請條件設置得十分嚴苛，像山樾灣項目中三房戶型要求家庭成員達到四人及以上。
呢種門檻直接將許多急需住房的個人或小家庭拒之門外。睇似周全的條件設計，其實並不「接地氣」，讓唔少真正有需求的購房者在門外徘徊。
再講講保障房的居住品質，呢一點也讓唔少人望而卻步。由於成本限制，好多保障房在設計和建造上存在着唔少缺陷：樓間距過窄、綠化率低、戶型設計不合理等問題比比皆系。
呢啲睇似不大的瑕疵，放到日常居住體驗里，就成咗難以忽視的「刺眼」存在。沒人想在一個採光差、綠地少的地方生活，更何況系辛苦工作一世人才換來的住所。
對於購房者來講，保障房的流動性限制也系一個大問題。按深圳的規定，保障房取得房產證後十年內不得上市交易。呢意味住即便未來經濟狀況改善，或者家庭結構發生變化，想要轉賣呢套房屋，也得等個十年八年。
呢種限制讓保障房睇起身更像系一個「捆綁包」，畀人對未來的變現能力產生了疑慮。畢竟，房屋唔單止系居住的地方，亦系好多家庭的重要資產，一旦缺乏流動性，恐怕難以承載佢哋的經濟期待。
當政策的理想遇上市場的現實，呢中間總系少不了一場「博弈」。從政府的角度來睇，保障房政策的初衷無疑系好的，它的目的在於解決中低收入人群的住房問題。
在實際操作中，呢啲政策與現實之間存在着唔少「溫差」。保障房的供應量需要在市場需求和財政資源之間搵到平衡，而土地資源有限，更系讓政府面臨着巨大的壓力。發展商作為保障房建設的執行者，亦都唔全系「無辜者」。由於保障房項目的利潤較低，發展商在建設過程中往往會揀「性價比」最高的材料和工藝，呢無可厚非，但也導致了唔少保障房項目在建造質量和配套設施上打了折扣。
要讓發展商願意投入保障房建設並確保其品質，就必須在政策引導和激勵機制上做文章，改變當前保障房品質低、配套差的現狀。
而對於購房者來講，保障房雖系「低價商品」，但在揀過程中，卻總難以滿足佢哋的多重需求。既想要有一個屬於自己的房屋，又希望它不只系一個暫時的居所，而系一個溫暖舒適的家。
在現實和理想之間，購房者往往陷入矛盾：保障樓價格低但品質不高，市場房品質好卻價格高唔可攀。每一次的揀都顯得舉步維艱。
深圳並唔系唯一一個保障房銷售遇冷的城市。類似的情況在廈門、廣州等地亦有出現。廈門的一啲保障房項目因地段偏遠、樓價不斷下跌而無人問津，廣州的榕悅花園在限售期結束後，也面臨無人回購的尷尬。經濟學家李明話，根本問題在於市場供需的不平衡，同埋保障房政策在實施中的種種問題，比如忽視了居民對居住體驗和升值空間的需求，導致呢啲房屋失去咗吸引力。
房地產專家王曉紅建議，要想真正改善保障房的現狀，必須在政策上有所調整。首先系提高保障房的居住品質，讓它不再系「便價品」的代名詞，而系一個舒適的家。其次系放寬限制條件，增加購房者的揀餘地，讓保障房成為一種真正的住房保障，而唔系一種折中的無奈揀。
社會學者張麗則從更宏觀的角度話，深圳樓市的困境反映了城市發展模式的失衡。保障房政策如果唔可以順利落地，唔單只會加劇社會的不公平，還會損害政府的公信力，影響城市的和諧與穩定。
走出當前困局，構建更為完善的住房保障體系已成為必然揀。大家需要對保障房的定位更加精準，構建一個「多層次」的住房保障體系，根據收入、家庭結構、實際需求等唔同因素，制定唔同的保障標準和方式，滿足各個群體的多元需求。
要提升保障房的吸引力，必須在選址、設計、品質上做出改進，優化項目周邊的交通和生活配套，讓保障房真正成為居住的好揀。
創新機制亦系走出困局的重要途徑。「租購併舉」的住房制度在噉樣的背景下顯得尤為重要。通過增加公租房供應，發展共有產權住房等方式，為唔同收入群體提供更多的揀，讓住房回歸居住的本質。
政府在呢一過程中應加大監管力度，確保保障房建設、分配、管理的公開透明，杜絕「暗箱操作」和權力濫用的情況。
更重要嘅系，引導社會樹立理性健康的住房消費觀念。房屋不應只係投資品，更應系安心居住的家。讓住房回歸居住屬性，呢系破解當前困局的核心所在。保障房銷售遇冷，系對大家現行政策的提醒，更系對成個社會住房觀念的一次警醒。
深圳保障房市場遇冷的現象，為大家敲響了警鐘。破解呢一困局，政府、發展商和購房者都需要做出改變，共同努力構建更完善的住房保障體系。保障房的未來不應只系一個政策的口號，而應成為個個都可以安居樂業的現實揀。
呢唔單只關乎一座城市的未來發展，更關乎千千萬萬個家庭的生活品質。
通過反思與調整，大家期待深圳及其他城市能在保障房政策上走出困境，搵到一條更為包容和公平的住房保障之路。
前段時間，廣州的保障房回購遇到麻煩，退出難上咗熱門!
廣州首個共有產權住房項目榕悅花園，上半年被好多買樓人投訴。
有廣州網友在政府留言板上發帖求助：榕悅花園限售期到咗，因為回購政策冇出台，一直沒法賣出。
榕悅花園項目誕生於2021年，買樓人與政府產權份額比例分別占55%和45%，剛出嚟的時候特別火。按照《廣州市共有產權住房管理辦法》，共有產權房有2年的限售期，房屋不得出租或者出售。
如果廣州還在樓價上升周期，榕悅花園的買樓人不至於如此着急。
呢一輪樓市下行周期，廣州樓價跌得很猛，榕悅花園位於廣州黃埔區，保障房買賣被鎖定了兩年，而家限售期到咗，許多買樓人第一揀就系趕緊拋掉止損。
而家過咗限售期，按照合同當年約定，榕悅花園的買樓人眼巴巴指望國企城投公司能回購手中的份額。
但而家呢個行情，國企城投都系一羅柚外債，哪有多餘的錢回購榕悅花園，就算有米回購，可唔可以按照原價回購都難講。
廣州保障性住房建設算比較早的，榕悅花園呢個事，也算系給廣州其他保障房項目和全國類似的保障房項目，敲響警鐘，成為前車之鑑。
而家，全國多個大城市都系大規模全面加速保障房的建設，若干年以後各個城市亦會遇到呢個回購難的問題了，回購價格到時候仲要各種核算，唔系你要幾多錢，就給你幾多錢。
財政緊張唔系一時，未來可能會常態化，國央企、城投公司囊中羞澀亦會常態化。
未來回購保障性住房，有幾多錢，能回收幾多單位，先收誰後收誰，要打幾折，一切都系未知數，風險無處唔喺。