Как проверять и оценивать коммерческую недвижимость.
ฝัง
- เผยแพร่เมื่อ 3 มิ.ย. 2024
- В этом выпуске я покажу наш НОВЫЙ ОБЪЕКТ под реконструкцию. И расскажу, как я оцениваю объекты и на что обращаю внимание, от изучения правоустанавливающих документов до инструментального анализа перекрытий. А если досмотрите ролик до конца, то вы узнаете, как выиграть до 50 000 рублей!
Обязательно пишите комментарии и задавайте вопросы!
Ссылка на телегам канал:
✔️t.me/v_skripko
Подписывайтесь на нас на других платформах:
✔️qr.vskripko.ru
Почта для предложений по каналу:
✔️production@aas.team
00:00 Приветствие
01:02 Алгоритм проверки коммерческой недвижимости
10:05 Локация
12:12 Конструктив объекта
20:05 Принимаем объект
#business #бизнес #ютуб #недвижимость #аренда #ремонт
![ทททททททท #27 [หลุยส์ เค โตมายังไง ณ สระบุรี]](http://i.ytimg.com/vi/CaKoYw_Xmtg/mqdefault.jpg)
Класс! Радует, что остались еще в стране нормальные предприниматели, которые не боятся пачкать свои руки и самостоятельно осматривают подобного рода помещения, и во все вникают, а не тупо делегируют это на подчиненных. Поздравляю с приобретением и желаю удачи с объектом! И в очередной раз большое спасибо за информативный и интересный ролик! 🙌
Думаю в стране и остались в большинстве нормальные предприниматели. Ненормальные сбежали.
Имею отношение к реконструкции с нуля и многолетней эксплуатации подвального помещения схожего профиля и первоначального состояния, но в самом центре и существенно меньшей площади 300кв.м+. Мой вывод - нафиг надо))... в том плане, что я этим стартовал заниматься в 90-е годы с этапа приватизации, когда не было особого выбора. Да, оно все окупилось, учитывая локацию и собственное понимание и умение решать все перечисленные в ролике риски, процессы и ньюансы. Но сейчас, именно потому, что есть опыт что и как предстоит делать и обслуживать постоянно впоследствии, выбирал бы все равно 1-ые этажи. Доходность примерно та же, а гемора сильно меньше. Собственно, что и делаю... Видимо возраст и накопленная усталось от этих подвалов сказывается)) Автору искренне удачи, поскольку узнаю немного себя много лет назад на азарте и адреналине молодости. Правда, тогда первопроходцы все делали по наитию и "наощупь".
Использовать можно под:
1. складские помещения. 2.Места для хранения вещей( кладовки). 3.возможно пункт выдачи товаров с интернет магазина.
4.Склад для самоката или Яндекс.
5. Возможно посадить услуги ателье))).
Говорили про ливневку можно сделать авто мойку и детейлинг )). Отличная идея к стати.
Кровлю тоже нужно задействовать ))) но тут нужно подумать, как и кого.
Исходя из того что это подвал 1000 за метр нормальная цена , можно и 1200- 1300 руб попробовать )
Я недавно стал смотреть ваш канал, очень интересные видео, и подача тоже )))
Большое вам спасибо 🎉🎉🎉
Там уже написали бизнес план, согласен с предъидущими коллегами.
1. Помещение делиться на несколько зон,
- где большой въезд там под автомастерские, автозапчасти, мойка та же, если сделать нормальный отвод и подачу воды. Достаточно будет 400 кв. По 1000 -1200 р метр = 400 000 мес.
2. Сдавать в аренду как машиноместо - не выгодно т. к ставка не более 500 р метр выходит. Но их всë равно надо сделать, что бы задейстовсть отдаленные/не удобные места/ забить пустоту- хотя бы 30 шт по 18 кв - это 550 кв метров + на каждую сделать Юр адрес отдельный и вместе с парковочным местром сдавать/продавать Юр. Адреса.
Это + 5 т. Р мес. Т. Е аренда выделенрого машиноместа будет 10-12 т.р (12 т. Р * 30 адресов + парковок = 360 т.р выручки.)
3. Раз уж делаешь ремонт, то приводим в порядок и сдается 1000 кв под мастерские как тот мужик ложки разрисовывает. На это 800 квадратов. Даже по 900 р метр = 800*900= 720 000 руб. Мес.
4- где отдельный вход, "маленький" Проект под "Складно"/" Кладовкин"/" смартсклад" И прочии умные кладовки, как у тебя на Алтушке. С отдельным и комфортным доступом людям, при помощи сдачи в аренду через оператора, тебе не нужно будет возиться с розничными клиентами. Выделить квадратов (500- или 700 в зависимости от спроса) аренда будет 1500-1800 с метра - т. к ты сдаешь "кубические метры", а не площадь. 700 метров * 1500 будет 1 050 000 р мес.Тут доходность реально будет 25-30% годовых для тебя. Комиссии агрегатора 20% тебе 840 т. Мес.
Остальна часть площадей будет не задействована, общие зоны и тд,
Итого выручки :
1. 400 000
2. 360 000
3. 720 000
4. 840 000
Выручка 2 320 000 в мес.
*12 мес.
То 27 840 тыс. Рублей с объекта выручки.
Расходов сопутсвующих, постоянных пусть 5 млн р, персонал и тд
22,8 млн чистый ГАП.
Ты вложил пусть 120 млн (106 кадастр + надбавка. Отчет об оценке не видел)
+ ремонт 30 млн итого 150млн
22,8 млн / 150 млн *100 = 15,2% годовых.
6,5 -7 лет окупаемость, но + год выод на полную загрузку, вот тебе 7-8 лет окупаемости.
Не расписал налоги, все не учешь ведь можно по разному все проводить, не знаю более детальныз цифр.
Под арт. Обект типо квестов, думаю не рентабелно будет.
Шумные мастерские, станки не моставиль, т. к жилой дом.
Кого ты собрался чинить без подъёмников?? максимум шиномонтажку сделать. всё остальное склады.
@@sashadobro можно детейлинг.
@@sashadobroпокраску/ вытянуть капот, двери максимум, то что можно сделать на эстакаде как пример.
Там жилой дом. Какой нафиг автосервис и мойка под жилым домом?
@@bdm601это рядом с жилым домом, у здания есть конструктивная часть вне границы дома.
- направления авто, это лишь один из вариантов,
Базовыми арендаторами будут склады, доставки, пунты отгрузки, парковка.
Очень круто что ты берёшься за такие проблемные и глобальные объекты..
Нормальная такая общага для гастриков может получиться:
Койкоместо 2х0,8квм по два рядом плюс проход между 0,6 - итого 2,2м в среднем на одно место.
Имеем 2500квм делим на 2,2 получаем 1136 мест это в один ярус, округляем до 1100 (ну туалет и душ всё же надо поставить)
ИТОГО: 1100 мест * на 500р/дн * на два яруса * на 30 дн = 33.000.000₽ в месяц. А это только в два яруса ))
Осталось договориться с ближайшими стройками, возможно организовать траффик, минус откат определенным людям, ну порядка 20милл думаю должно остаться чистыми.
Как-то так. Где мои 25тр ? 😂
еще за регистрацию с носа брать 1000 руб в мес. итого еще + 1 100 000 в мес)
Глаза боятся а руки делают... Респект Скрипко... Побольше бы таких предпринимателей! ❤❤❤❤❤❤❤❤❤❤❤❤❤❤❤❤❤❤❤
В очередной раз спасибо за работу и освещение тайн по бизнесу !
16.11 еще одна дополнительная сверху Стяжка + брусчатка, добавляет вес на несущие конструктив, возможно перекрытия и колонны уже стоят с перегрузом, от предыдущих горе-строителей. На вашем месте, я бы пригласил конструктора для обследования несущих конструкций, с последующим заключением о возможности дополнительной нагрузки сверху в виде стяжки и брусчатки
Вангую там будет ферма по выращиванию бегемотов! 🦛
Спасибо Вам, что делитесь знаниями. Однозначно вся ваша деятельность на ютубе - это топ-контент
Меня лично очень пугают подобные помещения) Недавно смотрел похожий объект, правда там было 300кв и в относительно новом доме) но ощущение подвала, влаги и канализации сразу перебило все желание это как-то облагораживать и разбираться со всеми проблемами. Поэтому завидую предприимчивости, терпения и удачи!)
Попробуйте просушить небольшую кладовую рали эксперимента. Удовлетворение, которые приятно удивит искушенных😅😅
@@dadaf0 Так её опять затопит. Там надо комплексно решать, а это очень дорого.
@@g63amg74 я знаю)
Кладовки с удаленной структурой доступа. Выйти в районе 25% годовых. Светлая голова у вас. Дай бог удачи и развития в бизнесе. От души душевно в душу😊😊😊
Помещение можно использовать под автосалон по продаже легковых автомобилей, как новых так и с пробегом. Количество мест позволяет под этот вид деятельности и самое главное, машины будут всегда находится в сухом помещении и будут всегда чистыми, и клиентам удобно будет показывать авто. В общем идеальное место для продажи автомобилей или темой связанной с автомобилями, например прокат автомобилей или каршеринг.
Осмотр авто надо делать при дневном свете
Предлагаю сделать в подвале квест-рум. Не надо ничего сушить, делать ремонт, все и так максимально аутентично. А изюминкой заведения станет пикантный запах тухлой мотьи.
сколько он может принести выручки? И на скоько я предполагаю, подобный бизнес очень не долгий. Все кто хотел сходят в этот квест и всё, застой.
@@g63amg74 людей очень много и очень быстро растут новые поколения, вы удивитесь. но даже если учесть что все сходят и на этом - все. Такой бизнес стоит открывать, потмоу что если учитывать все ВСЕ - это сотни тысяч людей - вы миллионер
@@g63amg74 Это, конечно, скорее шутка, чем реальное предложение. Но вообще, квест-румы не настолько примитивны, как Вам кажется. Программы можно менять, как и декорации к ним.
Круто, что купил жилой дом!
тоже об этом в начале ролика подумал)))
Все очень интересно!
Полуподвальное помесчен он купил
Смотрите внимательно
Нехилое помесчение
Привет!) Меня зовут Сабир агентство коммерческой недвижимости Кагарманов. Локацию не знаю, мы в Новосибирске и по Новосибирску работаем, но такие проекты уже видел.
1. Т.к. есть рядом якорь Пятёрочка , но не понял сколько ступенек цоколь, то попробовал бы сделать формат рынка, вопрос по загрузке и другие нюансы, но если в спальнике нет конкуренции это историю бы сделал, окупаемость 5-6 лет на вскидку.
2. Кладовки, ну честно сказать дома вроде советские старые, не уверен что будет спрос, как идею пишу, но не верю если честно.
3. Складской центр для самоката, Яндекс лавки и прочее. Оптимально по надёжности и экономики. Но не уверен,что в цоколь пойдут.
4. Сам объект расположен не удачно на мой взгляд (сужу по видео) деревья все закрываю, убрать их вряд ли получится поэтому надо ориентироваться на категории которые сами себе трафик генирят. Поделить на отделы/ кабинеты и сдавать: пунктам выдачи, салон красоты, ремонтам телефонов, ремонт обуви по сути Дом быта такой .
5. Обязательно проработайте хозку рядом с Пятёрочкой точно норм будет и в цоколь заходят типа Новэкс, Магнит косметик, якорь будет на объекте.
Спасибо за контент!) если вдруг будут вопросы звоните 89833207495
Андрей дал много подсказок в процессе видео о том, как может быть использовано купленное помещение. Мое мнение - это теплые складские ячейки в аренду. Причины: хорошая транспортная доступность, 2 удобных въезда, возможность отапливать помещения с минимальными затратами, конфигурация помещения - оно вытянутое, можно нарезать на боксы, низкий потолок, в 2 раза менее затратный ремонт по сравнению с отделкой под «обитаемые» помещения. Ознакомившись со стоимостью аренды теплого склада в похожих районах, пришел к выводу, что сдавать помещения можно по цене 1400 р/м2. Не знаю, по какой цене был приобретен объект, но предположу, что при такой арендной плате доходность бизнеса будет в районе 12-14%, а вложения с учетом ремонта, окупятся за 7-9 лет. К тому же коммунальные платежи будут довольно низкие.
Ранее по данному адресу сдавали машиноместо за 8000 р./мес. (согласно информации в интернете).
Поэтому как вариант рассмотреть:
1) Часть помещения (где возможно выполнить «удобный» заезд) для авто/мото/вело парковки.
a. Автопаркова. Тут все понятно, выделить места где «удобный» заезд.
b. Мотопарковка. Можно рассмотреть в менее удобных местах, т.к. место для проезда требуется меньше. Тем более размер мотоместа около 3 кв.м., т.е. в 4,17 раза меньше автоместа (при этом если цена машиноместа 8000 руб./мес., то мото можно пробовать за 4000 руб./мес. при меньшей площади. Итого с одного машиноместа при сдаче под мотоместо получаем около 12000 руб./мес.). Тут подходит как постоянная парковка, так место под хранение (т.е. в период октябрь - апрель).
c. Велопарковка. Место под велосипед требуется около 2,4 кв.м. Но в отличие от авто и мото, есть варинат хранения в два яруса.
2) Остальная часть помещений, где нет возможности проехать, но можно пройти (например с телжкой): сдача под коммерческую аренду или складовка.
Для расчета экономики требуются точные размеры помещения, а пока такие предложения, для дальнейшей оценки.
Андрей с удовольствием смотрю ваш канал так держать, реальный бизнесмен, а не инфоциган который просто рисует на флипчате как можно реально заработать.
Андрей, снимите пожалуйста ролик с бюджетной коммерческой недвижимостью! Мы пока столько денег не заработали!
Поддерживаю
Да, хочется в 5 млн хотя б)
@@user-jp4dq2qw9u это Вам в 2014 год нужно))
@@user-jp4dq2qw9u такой бюджет для регионов подходит, а это москва, тут дороже
Анекдот отличный! 🌎
1. Автосалон Б/У автомобилей. Как у синдиката салон, напиши им они могут взять, однако аренда будет не особо большая. - ликвид в случае если будет ремонт.
2. Строительный магазин (со складом - легкий заезд), либо выдача как в большом строительном магазине.
3. Магазины продажи техники, мвидео, ситилинк, сделать крутой вход, вывеску.
4. Мебельный магазин.
5. Складское помещение, чтобы практически ничего не делать, только крышу заделать и почти забить. Аренда будет малой, но однако она будет практически сразу, а если делать по чистовую то это очень долго.
6. Спортзал. Круто в спальнике рядом с домом сходить на спортик в 5 мин от дома. Но без душевых возможно его не будут выбирать.
А Серёжа молодец а Серёжа мой сыночек , Монтаж бомба , два раза пересматривал. Артист )
Максимально эффективное направление аренды данного помещения:
1. Автосалон бу автомобилей.
2. Сдача в аренду автомобилей
3. Вспом. И сопут. Детейлинг, покраска, ремонт, электрик.
Желаю успехов)
Поздравляю с покупкой! Спасибо за подробный обзор и план покупки таких помещений!🔥🤝
Круто! Наконец то выпуск про недвижимость
Бизнес-план думаю примерно такой:
Около половины всей площади отдать одному арендатору с отдельным въездом под автоуслуги (дейтелинг, автосервис, возможно автомойка и т.д.), либо самому такой организовать.
Другую часть помещений, с заездом с другой стороны сдавать отдельным арендаторам, в качестве: 1) машиномест для местных жителей (особенно в зиму будет хороший спрос) 2) складских помещений для мелкого бизнеса, кладовых для частников 3) шиномонтаж и хранение шин.
Отличный выпуск, спасибо!
Получилось отлично!
Такие видео чаще нужно выпускать)
Приятно слышать чистую речь ❤
Обожаю смотреть контент про недвижимость! Выкладывай чаще 😍😍😍😍
Это же сколько кладовок и мини студий под посуточную сдачу можно наделать! Это же обеспеченность на всю жизнь, по мнению многих инвест блогеров))
Чтобы сделать мини-студии надо немерено денег вложить 😅
Сейчас все делают кабинеты ,дешевле выходит
Ждем вторую часть, очень интересен итог.
Супер ролик. Не знаю почему, но мне очень нравятся такие помещения. Не смотря на то что я купил свое время не в таком состоянии, но улучшая постепенно, получаешь большое наслаждение)
Поздравляю с новой покупкой! Успехов в делах!
Хочу так же ,иметь деньги и вкладывать их в разные проекты
Вот это годнота! Спасибо за выпуск! Очень круто и содержательно!!! 👍
Интересный, подробный выпуск! Спасибо!
Спасибо за выпуск и знания! как всегда грамотно и логично
Если накинуть киловатт, то можно сделать типа облачных кухонь - кулинарный коворкинг. Разбить на зоны для разных цехов, как то самих кухонь, складов, упаковки и тд. И сдавать предпринимателям. Многим проще снять уже готовое помещение со всем необходимым, чем делать свое. Вообще с помещениями под кулинарное производство в Москве везде проблемы, тупо не найти, соответственно и сдавать их гораздо выгоднее, чем под те же кладовки.
Ура , выпуск про недвижку!!!!!
вот это я понимаю реальный предприниматель
Спасибо за познавательное видео!
Только ваше видео про коммерцию смотрю не в ускоренном формате - прям кайф. Два года назад когда мы начинали разбираться во всех тонкостях КН - эти видео сэкономили бы кучу нервов! Но как говориться свои ошибки доходят быстрее😂.
В видео не упомянули про проверку уплаты Капремонта. Долг за который переходит на нового собственника, с учетом площади - это не мало. Но если в скором времени будет КР с ремонтом кровли - это поможет сократить расходную часть.
Про конкурс:
1? Скорее всего приобрели для нужд таксопарка - это будет основной арендатор. Комнаты для мелких ИП. Но т.к. Упомянули что хотите перепрофилировать - то кладовки как на Алтуфьево.
Очень понравились комментарии с расчетами окупаемости и годовой прибыли - но для этого слишком мало входных данных. Если брать примерные значения (пол-палец-потолок) то от 9-13%.
2? Для чего еще можно - если не учитывать все коменты которые были до этого, то под Архив - отчетные документы со сроком 45 лет ни кто не отменял.
Если позволяет расчетная нагрузка - то по пешеходной части вырезать оконные проемы опять же много возни.
Как по мне- теплый паркинг с последующей перепродажей машиномест.
Круто, поздравляю! Ждём новых видео ❤️
Андрей, привет! В подвалах и цоколях как ни крути, а повышенная влажность всегда будет. Сильно вкладываться в дорогой ремонт здесь я бы не стал, но попробовал бы:
1.Сделать окна где это возможно, можно и со световыми приямками (уйдёт ощущение подвала, будет двевной свет, наладится микроклимат в помещении)
2. На стены и полы пенетрон/пеникрит, весь свой подземный паркинг так сделали и три года протечек нет
3. На крыше если позволит несущая способность и удобный заезд расположил бы открытую стоянку для машин. Если всё-равно будет человеко-охрана, то очень удобно, хотя можно и без неё
4. По основной площади тебе виднее, тут как повезёт: мини-кладовки, лёгкие производства(не шумные или с шумкой под распил дсп), швеи, рекламщики, рукоделие, заточные мастерские, ремонт бензо/электротехники и оборудования, повезёт если какие-то "Деловые линии" или ещё кто-то
Да, в очередной раз информативно и круто
Крайне полезный выпуск
Супер! Жду серию
Андрей извините без отчества, но к Вам только с уважением хочется обратиться, всегда детей старался воспитывать, что б все сторонне были развиты, Вы такой и есть. И приятно видеть что работу даёте нормальным мужикам, считающими Россию своей Родиной.
Спасибо большое!
1) Можно сдать всю площадь под аренду машиномест таксопарку с минимальными вложениями в ремонт но и ставка будет ниже в районе 5000 - 7000 руб за место в мес, часть помещений под обклейку машин виниловой пленкой что так же используют таксопарки, под них ставка может быть около 1000 руб за м2 в мес.
2) шинный сервис с сезонным хранением и шиномонтажом ставка 700-1000 руб м2 в мес.
3) Боксы для хранения личных вещей сдаются в зависимости от их кубатуры, так как это жилой дом и в целом жилой массив спрос должен быть, дома старые и мест хранения в них нет как в новых ЖК
4) Типография и производство наружней рекламы ставка 12000 м2/год высота большая не нужна но есть большой заезд и большая длина помещения для установки габаритного оборудования.
Так как в помещении два независимых въезда можно комбинировать все эти варианты для аренды.
типография? а то что там в 30 см живет человек в своей квартире ничего страшного?)
@@lovelycats254я думаю ничего страшного, работники типографии со временем привыкнут.
Респект хорошее дело делаете!
Андрей приятно тебя послушать.) Удачи!
Добрый вечер,по моему мнению,раз густо заселенный район многоквартирными,нужно сделать много мини складов,кладовок с одной стороны а с другой склады побольше для бизнеса! Соответственно не нужно будет переплачивать за ремонт,канализацию и т.д! Сам занимаюсь сдачей кладовок в подвальных помещениях,минимальные вложения,залог хорошей доходности😁
Альтернатива - Детейлинг + Мойка + Шиномонтаж + Хранение шин
Хорошая локация, удобный подъезд ( 2 шт. ) для автосервиса не подходит, низкие потолки.
Вложения (подготовка помещения ) - 12 000 руб за квадрат = 2500 * 10 000 = 30 млн.
Доходность (аренда) - 1500 руб за квадрат = 2500 * 1 500 = 3.75 млн. в мес.
Интересно, понравилось. Любопытно посмотреть на результат после ремонта
Ценная информация. сохранил в закладки
Как всегда познавательное видео! 👍 Твой любимый анекдот)))😂
Ура! Новый выпуск!!!
Как всегда всё супер, продолжай в том же духе
Привет, Андрей! Классно,что забурился в такую тему, могет на подножке прокатиться получиться. Респект
Очень интересно, спасибо
Полезная информация по проверке собственников
Андрюха, вообще красавчик! Так держать!
Неплохое помещение! На худой конец можно сделать двухуровневый паркинг(крышу задействовать за счет одного из въездов). А так не плохо бы смотрелись теплые складские помещения - мастерские. Опорные колонны как раз способствуют размещению между ними роллетных ворот. Внутри помещений предусмотреть сборно/разборные перегородки (из сэндвич-панелей к примеру) если захотят арендовать несколько помещений с целью небольшого производства (та же мебель, лазерные станки, ЧПУ фрезеры где как раз коридорное производство очень даже уместно и удобно, а мощная вытяжная вентиляция будет очень кстати). Те склады, к которым не примыкают хоз помещения вполне можно сдавать на долгосрок как теплые гаражи (спрос будет в виду спального района - как пример канал Жеки Касаткина, где он арендует подобный гараж в Юните). Сделать офисы думаю вряд ли выйдет, так как в виду специфики помещения люди там чисто морально не высидят на долгосрок. ИЛИ 2 помещения по 1000+ квадратов с отдельным въездом и свободной планировкой для организации производства (маленькая вьетнамская фабрика одежды 😁), но тут тяжелее арендаторов найти будет.
Поздравляю с покупкой. Использовать помещение можно под дитейлинг- центр.
Конечно же под склад. Хорошая площадь и заезд для этого.
Помещение разделить на 2 части : в 1й мини-склады для всяхих Пятерочек и др. малого бизнеса, а также кладовки, 2 ю разделить на небольшие помещения : 18-25 квадрат и пригласить разные мини производства (ложки, как в ролике, ателье, пошивочные военного снаряжения и экипировки, и т. д.). Доходность 1300-1600 за кв.м
Предположение использования объекта:
1.Помещение нарезать на маленькие, средние,большие склады и под сдачу.
2.Автосервис, шиномонтажка,магазин автозапчастей,детейлинг и если позволят обстоятельства, то автомойка.
3.Автосалон б/у автомобилей.
4.Мини-производства прогрессивным и целеустремленным ИП.(не уверен, что можно делать в подвале)
5.Аренда для интернет магазинов.
Предложение использования объекта:
1.Чумовой компьютерный клуб(как минимум видюхи у вас уже имеются),кальян, бар,коворкинг,кафешки все в одном флаконе.
2.Фитнес и разные детские кружки.
3.Бизнес центр.
Парковка + шиномонтажка + мойка.
Альтернитивная идея - магазин бытовых товаров и услуг.
А часть еще можно сдать как боксы для хранения, хранить сезонные вещи людей в округе.
Большая рентабельность будет с вариантом - бордель))) или подпольное казино. А если серьёзно, свой таксопарк на базе электромосквичей, зона зарядки, мойки, обслуживания, отдыха водителей. Обогревать помещение можно одной из криптоферм. Для пиара по району и по Москве, можно на здании разместить солнечные панели и крикнуть на всю Москву, что ваши такси ездят на зеленой энергии. В партнеры взять людей которые дают машины в раскат, за ними будет стоять инфраструктура, дополнительные бабки, и полк проверенных водителей. Доходность сложно прикинуть.
1. Кладовки/небольшие склады различной площади. Соответственно за те что поболее 1000р/м2, те что поменьше до 1300р/м2.
2. СТОшки и прочие небольшие автодела - может быть, но маловероятно, ибо потолок низкий и с канализацией проблема... Доходность примерно такая же, как в первом пункте.
Идеально подойдёт под мини кладовки по 10-20 кв м., также возможно использовать под боксы/гаражи для оказания услуг в автомобильной сфере (автомастерские, шиномонтажки и т.д.) предполагаю 1000/1500 руб за кв. м.
Андрей, молодец в теме!
Очень крутое видео!!Благодарю. Я бы разделила помещение на 2 части. С широким въездом - площадью около 1000 кв. м, как автосалон с собственным детейлингом. Между колоннами можно парковать авто в наличии, а там, где подсобки - разместить офис продаж и мойку. При ставке 1000 руб. - 1 000 000 руб/мес.
Вторую часть с другим входом, как раз по границе "ложечника"))) разделить на кладовки разной площади и небольшие помещения для мелкого бизнеса. Еще 1300 кв. м, например, по 950 руб/мес 1 235 000 руб/мес.
Затраты на приобретение помещения плюс ремонт, например, 125 000 000 руб.
Налог условно 100 000 руб/мес.
Коммуналка 500 000 руб./мес.
Итого выручка 1000 000+1 235 000 = 2 235 000 руб.
2 235 000 - 100 000 - 500 000 = 1 635 000 руб/мес
1635 000 * 11 (с учетом ремонтов и простоев или еще чего-нибудь) = 18 млн руб. (условно)
18 000 000*100/125 000 000=14 % - чистая рентабельность в год (очень примерно)
Даже очень хорошо.
Андрюха красава, так держать. Давно таких выпусков не было. Анекдот вообще огонь, долго смеялся 😂 А по поводу помещения, мне кажется тебе там лучше мойку самообслуживания открыть, тем более кругом спальный район. С одного поста в день 5тр можно делать, и более...
Нет точных вводных по стоимости объекта, но с учётом состояния объекта и приложенной к договору оценке, предположу, что объект был куплен за 110 млн рублей + ты сказал, что курс негативно повлиял, предположим, что 120 млн.
Ремонт - 30 млн + 10 млн заложим на сюрпризы.
Сложно сказать, входит ли в 30 млн ремонт кровли, но допустим, что совокупные расходы на приобретение и подготовку объекта - 160 млн. рублей.
Срок приведения его в порядок + подключение всех коммуникаций - минимум полгода.
Далее есть 3 варианта использования объекта:
1. Продажа его
2. Построение арендного бизнеса
3. Бизнес на эксплуатации
1. Продажа
Стоимость парковочного места в округе - 2-2,2 млн рублей. Тут должно быть 80-100 мест, итого 160-220 млн выручки - сомнительно. Надо точнее считать математику, но сомнительно.
Продажу, думаю, можно откинуть.
2. Построение арендного бизнеса.
В доме напротив сдают полуподвальное помещение за 1100 руб/м2 в месяц, что примерно похоже на ставку вокруг.
Если допустить, что ставка 1000р в месяц, то 2500*1000=2,5 млн, что идёт на окупаемость в 5,5 лет. Ну, пусть, 6 лет с учетом скидки за объем.
Сразу вопрос, при такой хорошей доходности, стоит ли пытаться выжать больше? Объект не такой уж и большой и, возможно, имеет смысл сдать его в аренду какому-нибудь оператору, например, за 2 млн в месяц.
Альтернативно, благодаря мелкой нарезке пытаемся выжать 3-3,5 млн в месяц.
Что можно сделать на мелкой нарезке:
Газель не заедет, поэтому все склады и многие производства мимо. 150 кВТ неплохо, но не много - минус всё энергоёмкое.
Неплохо выглядят всякие шиномонтажи с сезонным хранением, автомойки, детейлинги. Автосалон по продаже авто тоже норм.
3. Бизнес вокруг эксплуатации.
Имея 2500 метров дома можно сделать свою УК по обслуживанию всего дома, что может создать плацдарм для дальнейшего расширения
Итог:
1. Делаем ремонт и сдаём в аренду УК под субаренду. Доходность хорошая, можно сильно и не париться, а сфокусироваться на новом проекте.
2. Сдаём самостоятельно чему-то в сфере
3. Делаем свою УК по обслуживанию дома. Это не альтернативный вариант, а скорее «вишенка» к другим вариантам
Вы вперед смотрите бизнесмены, с арендаторами скоро будет ой как туго.
Здравствуйте, интересный и позновательный выпуск, спасибо! Можно использовать для хранения в том числе шин и под шиномонтаж, а также как бомбоубежище их вроде бы совсем немного в городе (очень надеюсь оно не пригодится)
В части здания над центральным коридором- вдоль Длинных стен. 36+88= 124 в длину и 6 в глубину сделать 25 складов по 25…30 квадратов. Сдавать по 1300 руб за квадрат. Итого 975 тыс. Нижние «комнатки», которые под коридором-также склады. Но побольше. Они примерно по 36 квадратов: 11 складов. Сдадим по 1200 за квадрат. Итого 475 тыс.
6 складов(те что угловые), похоже вокруг лифтовых шахт, оснастить стеллажами и тоже сдать. 1500 за метр. Итого 90 тыс. И 2 комнатки по 16 квадратов сдадим по 1600 за метр. Итого: 51200. Сложим цифры: 1591400 минус 20% на простой. Итого 1273120. Минус зп охраны 150 тыс (два человека посменно, с учетом налоговых отчислений), итого денежный поток 1123120. Умножим на 12 =>13477440 в год. Минус налог от кадастра: 2116872 итого примерно 11,36 млн денежного потока ежегодно.
Альтернативный вариант: увеличить площадь помещений за счет центрального коридора. часть складов переделать в автоматизированные кладовки и сдавать по кубатуре. 1500-2500 за куб. Окупаемость сократится.
Ура, новый выпуск!
Ну наконец то ролик про недвижку
Здравствуйте. У вас мега мозг . Столько информации на голове .
1. Склады сейчас то популярно ) мини склады .кладовки...
2. А доходность наверно чем больше тем лучше. )))) Ну пусть будет от 1.5- 2 млн.
Надеюсь повезет 😊
Конечно же в первый и основной вариант, который уже работает - это паркинг - самый простой способ заработать, возможно не очень доходный, но надёжный. Второй вариант - аренда помещений под склад и даже небольшое производство. А третий вариант самый необычный! И это аренда под, а лучше всего организация самим развлекательного сектора бизнеса, который набирает обороты и есть перспективы роста - это Квесты : хорер, головоломки, логика. У вас есть мидийная составляющая и всё получится! Квест - это очень хорошая идея для вашего помещения!
Надо иметь железные яйца, чтобы лезть в такие объекты👍
Видимо стоимость была очень выгодная. Возможно дешевле кадастра.
И кстати, площадь сверху, кровля паркинга, тоже как потенциальная площадь под что то полезное. А это еще нагрузка. Может есть смысл снять старую стяжку 20 см и сделать полноценную эксплуатируемую кровлю
палатку с шавермой поставить и шатер с пивасом. а на крыше столики и зонты поставить на всю площадь. годнота будет )))
О, Наконец-то дождался
Все понятно , купил помещение что бы ночью таскать продукты из пятерочки😂😂😂😅
А так вообще поздравляю с покупкой, уверен что доведешь до ума это помещение !)😊
P.s можно ли поставить майнинг контейнеры для отопления этого помещения ?)
Андрей привет, подписан на твой канал практически с самого начала создания канала. У меня вот тут родилась идея, а почему бы тебе не создать клуб единомышленников, собираться бы вместе раз в месяц, обсуждать актуальные вопросы. Место у тебя есть, можно было ввести символическую плату за вступление и какие то взносы небольшие. Мне кажется получился бы очень полезный Нетворкинг для всех
Клуб 600 😂
Идея нормальная, но нужно заниматься этим. Мне нужно пользу вам создавать, а это тоже время. Даже к прямому эфиру подготовка время занимает, что уж говорить про клуб.
Привет Андрей, с 99%вероятности там будут склады кладовкина. Ну а так как 2500кв (+) (-) 30%площади это 1650-1900 кв полезной😊 умножаем на 1200 и получаем от 2до2.300мильёна наших деревянных))
У меня в подвале одна гражданка зелень выращивала , в другом подвале рыб разводили каких то. Там места много , можно еще и кухню сделать , развозить все с огорода подвального по району )
Основное назначение - Системы хранения
Хорошая локация, спальный район, знакомый и понятный бизнес. Пассивный доход.
Вложения - 10 000 руб за квадрат = 2500 * 10 000 = 25 млн.
Доходность - 1600 руб за квадрат = 2500 * 1 500 = 4 млн. в мес.
1. Складкие помещения небольшие , общая доходность 1.5-2 млн в месяц
2. Я бы сделал типа небольшой тюнинг центр, разделил бы на помещения . Допустим на одном детейлинг, другой тюнинг, оклейки , автозвук , переоборудование авто и тд. Если по доходности , помещение у вас 2350 м2 продавалось 2019 году, было 56 мест парковочных и 2 офисных помещения. Берем чистые примерно 2000 квадратов под сдачу по 1000 получаем около 2млн. в месяц. Минус расходы эл отопление итд.
Удачи в бизнесе! Молодец !
Спасибо за интересный ролик. Когда будет столярка? Уже второй год жду 😂
Андрей из парковки сделает свою парковку с блэкджеком и кладовками.
Можно в этом подвале сделать детейлинг центр для авто, я 4 года в таком проработал) единственное что там нужно это мойка, свет и тепло. Под детейлинг там даже половины хватит
Идеальное помещение для майнинг фермы с хостингом на водином охлаждении с отоплением. Вопрос цены розетки конечно. Единственное пыли много, от нее избавиться нужно будет постараться, удачи🤝🤝🤝
В спальном районе мини склады, клодовки, гаражи очень актуальные. Люди вещами обрастают, а хранить особо негде. Хорошо что есть два входа. Вторую часть можно использовать в части сервиса авто (оклейка, свет, звук, сигнализация и тд)
Там явно автосервис нельзя будет по тому же Ври
Мы над вами. Это мы сдаем дорого ))