內地買家比例上升，要用新的分析框架分析香港樓市，傳統用利率，供求，本地經濟分析不足夠。（莊太量）
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- เผยแพร่เมื่อ 16 ต.ค. 2024
- 莊太量教授現為香港中文大學新亞書副院長，劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長及環球經濟與金融跨學科主修課程聯席主任，2013-2016年兼任南京大學思源講座教授。莊教授1991年獲香港中文大學經濟學學士，1995年獲美國羅徹斯特大學 (University of Rochester) 經濟學博士，其專業研究範疇為計量財務學。莊教授為全球首百分之五經濟學家 (RePEc) ， 傑出作品量為全球首百分之一，2000-2005年於全球理論計量經濟學排名37。莊教授著有《人生煉金術》一書及1000餘篇論文發表於國際學術期刊以及中港報章。莊教授熱心服務社會，經常接受電子傳媒及報章訪問，及定期為國內及香港特區政府培訓官員，並出任多項公職，曾任世界銀行及聯合國世界綠色組織項目顧問，香港特別行政區政府中央政策組非全職顧問，標凖工時委員會委員，交通諮詢委員會委員，土地及建設諮詢委員會委員，紀律人員薪俸及服務條件常務委員會，電訊(競爭條文)上訴委員會成員， 中小企業發展支援基金及發展品牌、升級轉型及拓展內銷市場的專項基金評審委員會委員及康樂園國際學校校董，現為香港特別行政區政府扶貧委員會及關愛基金專責小組委員，中小型企業委員會委員，會計及財務匯報覆核審裁處委員團委員，房委會資金管理附屬小組委員會，香港總商會經濟政策委員會委員，九龍總商會名譽顧問,嶺南大學商學院諮詢委員會成員，香港賽馬會會員及馬主，香港地方志(專業服務篇）主編及多份國際期刊的編輯委員。莊教授2022年獲香港特別行政區政府頒授榮譽勳章(MH), 以表揚其對社會和在推動香港貿易和工業發展的貢獻。莊教授經常和大眾在他的TH-cam頻道“莊教授經濟人生”分享他對全球經濟和個人發展的看法。
莊教授, 謝謝分享 🙏🏻🙏🏻🙏🏻
Welcome Jacky
多謝教授，學到野
Welcome heining.
莊太量教授先生你好，我是你忠實觀眾經常看你頻道，可否出凍結俄羅斯資產呢個話題，個人覺得好有趣😊
I think this is not a sanction but a robbery, the war is just between two countries, if other countries would like to help, can send troops to help Ukraine, but not find an excuse to get the money, this is an evil act.
But as this is not a political channel, I wont comment it publicly.
@@profterencechongtheeconomi8391
I see I see thank you reply🫡😊
Thank you Terence. A fair view. Nice.
Thx Simon
教授好分享🙏
Thx Chris
good show!
Thx Max
多謝教授分享🙏🏻
Welcome Wing
Thanks professor, very insightful.
Indeed, we need to switch perspectives in order to assess the market objectively. Most of the wide spread “negative” news in Hong Kong are in fact quite neutral or even positive to mainlanders.
However, given the Chinese economy remains challenging, how should we “guesstimate” whether the capital flow is adequate to support HK’s residential market? Have we had enough indication that it has bottomed?
Thx, I think HK is a very small place, to get 20000 buyers per year from mainland should not be difficult since we already admitted more than 20,000 mainland students to various programs of universities in HK. We produce around 20000+ units of housing per year only. Just imagine if 1 percent of mainaland people would like to come to hk to buy houses, and only 1 percent of this 1 percent take action each year, there are already 140,000 people coming each year. No matter how bad the economy is, there are always people who are rich.
Thx professor🙏🏻
@@matthew6826 welcome Matthew
@@profterencechongtheeconomi8391真係當香港人白痴，不如話全球有1 ％人對香港有興趣，而且1 ％之中有1 ％人採取行動！
真係智商有問題，當全部人都係傻
thanks for sharing
Welcome
Very true indeed ! Market confidence index should evolve to reflect new market realities. Economy fundamental and financial strength of HK is still pretty strong and with the HK as epicenter of Great Bay Area coupled with global south growth, the future of HK prosperity is bountiful
What makes Hongkong more suited than Shenzhen to be the epicenter of Greater Bay Area, I am afraid HK would just become Shenzhen South
Thx Kam yuen
現時新樓盤發展商會迡20%回佣，成交價未能返映實際樓價，銀行貸款風險是否增加？
这要明確表示那一个盤这样做，不能靠聽聞，也要看看有多少單位有20%回佣，上月賣了4千伙都有嗎，那些很多都是入票抽的，不是發展商以回佣去求回來的，所以先驗證你的消息和數據，再作分析，不能去討論假命題。
如沒有法例監管地產代理回佣，要求申報有關回佣資料，普通市民不會知道這些數據
莊教授，從數據上香港樓市存在泡沫嗎？
泡沫只有爆了才叫泡沫。现在香港樓市已從高位下調兩成，所以就算有泡沫都是兩年前高位時有。樓市從1997年高位，在27年裡只上升50 percent,每年低於2%，所以現價不會比97時不合理。
同意
Thx
好奇問下，其實內地資金怎樣出來呢？
如果有好的理由，如給子女學費或留學購房，也有很多其他方法，如剛有人希望汇錢回內地，便可以私下或經中交換，錢也不用出來。
𣾀錢去內地＇有入冇出
@@yipyip-gz8bb some people may have the need to buy houses or do busiess there
國内買物業一般都係Buy and Hold
政府財赤，甲级寫字摟冇人租，多供應，物價貴，只得大陸人買貴樓就可以？教授經濟學獨特。
这频導歡迎理性討論，不歡迎無理取鬧和個人評擊。我沒有说內地人可解決財赤和商廈問題。商业樓宇問題是全球問題，紐約寫字樓也租不出。物價是市場決定，市況好有條件加價、市況不好便減價。如果物價高是問題，那麼通縮便不是問題麼？
同意，依個係藍媒黎，只唱好香港。
仲話依香港經濟無問題，你就知依個藍媒 塗毒香港人。
教授怎看澳門樓市，市場
澳門上前樓市大升是第一次發多个賭牌後，大量興建賭場和大量輸入外勞。要再大升要等下一次再大量輸入外勞。
外勞不是大部分回珠海睡覺嗎？要節省多點錢哦。
@@PianoKaiser11 是，但他們仍要吃和用地方。你可畫一條澳門樓價的線，和一條入口外勞的數量，會發現他們很像。
Statistical significance
最大問題係外資公司（金融）炒緊人，就算你話請唔到人嘅係服務性行業，所以net net 就業數據未必反影到，但實際情況係個人收入少咗。高消費嘅人少咗咪搞到經濟向下
要看數據，GDP有4%增長，工資指數也上升。不能靠印象下結論。
公務員同公營事業加人工，有咩用？，地產行業做假，長期糸感
@@aktungchung8426 這是理性討論頻導，如果論點談到有任何机構做假，須負責任地提供证據，不能憑空捏造。
點可能唔用利率睇呀, 莊生, 這是最基本機會成本, 內地人買樓都要睇回報, 佢有錢運到黎香港, 唔一定要買樓, 可以做港元定期, 唔睇利率, 真係唔明你的邏輯, 係咪美息再加, 內地人都唔駛理, 照買樓? 另外, 你認為內地人會買香港樓, 這個假設有好大問題, 若內地人能夠移出資金黎到香港, 佢可以買的係世上任何的樓, 香港唔係佢地唯一選擇, 當中好多data 要睇, 例3千萬可full pay 香港樓, 係咪都可以買nividia, bitcoin, 新加坡, 澳洲樓呢, why hk is their best choice? 唔睇利率? 開玩笑
香港樓市有些Dubai化，Dubai絕大部分是外國人，他們对Dubai当地的利率不太敏感。你的角度是從投資者角度，我在影片說的是他們之所以可以轉錢出來香港買樓，向上報的原因是子女來港讀書要住房，所以如果他們不是買樓而是存定期，或他們子女不是在香港讀書，是沒有合理原因可轉錢出來，這是和內地学生交流的資訊。所以我說我們可看看Dubai市場去年升了30percent,如果一个城市外地買家愈來愈多，他們也各有理由，我們要去了解，不能用固有的思維。而且眼見為實，他們近來是爭着來港買樓，不是爭着來港存定期或買英偉達，这些撤辣前也可以做。
@@profterencechongtheeconomi8391 IC 謝謝提點, 我的確以為係投資轉錢黎香港, 咁佢地未必一定會買樓, 咁你有冇data有幾多內地客買樓係for 子女來港讀書, 佔比有幾多? or 你只是估估下only? 如果只有為子女讀書才來港投資物業, 我好懷疑個佔比有多大, 這原因亦絕不是類似dubai 這類市場, dubai係食四方飯, 外資係去dubai 投資, 不是為子女升學, 今日除左內地人, 仲有乜外資黎港買樓?
咁的走勢, 我唔明 點解你唔覺得香港樓不會大灣區化? 天水圍D 樓已經風中趕路朝向大灣區價
@@johnwong928 welcome John, I dont have the exact data, but, each year we have about 20000 mainland students coming for university study, including undergraduate and graduate school, so you may consider this as the annual maximum demand due to university study, of course the actual case will be much lower. This also excludes 優才 family and children.
Interest rate is an important factor as there is an additional 3.5 trillion increase in hk dollar time deposit over last 2 years, so if interest rate drops, some of the money may go to the housing market. As the removal of spicy measures is historical, we really dont know what will happen and could not guess the max impact, just wait and see.
香港樓不會大灣區化主要原因是香港有五所QS100的大學,內地大灣區城市没有l，和倫敦不會伯明翰化一樣，退休吃喝玩樂可回大灣區内地城市，但子女教育還是往香港流，中美關係變差後，來港的內地生質量升了，需要也大幅增加。
@@profterencechongtheeconomi8391
多謝教授分享賜教,真心感謝, 我也是讀經濟出身, 你的觀點較為側重在教育所引進的資金, 我沒有這方面數據, 亦非教育界, 不能妄斷, 但20000個內地生來港這個數字應該合理, 不過當中父母要供子女讀書, 再有餘錢投資香港物業, 這些都必定非富則貴, 以香港學生往海外留學為例, 又有幾個父母同時再在當地購買物業, 這不是中產收入家庭能做到, 所以你的理據我存有好大疑點, 但沒有數據, 只能存疑, 反而香港樓價大灣區化就有理有據, 因為兩地交通越便利, 香港人就更傾向流向更便宜地方居住.
教授, 多謝你的回覆, 你不用再回覆我啦, 太阻你時間, 只是提出少少看法, 謝謝
SHEIN擬赴倫敦上市、菜鳥撤香港IPO申請：壓垮香港金融地位的最後一根稻草？連中國公司也不在香港IPO嗎
Financial center is more than IPO. NY is also not the top IPO market, but it ranks number 1 in GFCI. HK ranks number 4 in March 2024 GFCI Global Financial Center index, didnt drop from last time. Tokyo drops from top 5 to 19 in the last 2 years.
還有橫琴的前景
橫琴有些貴，而且珠海服務業佔GDP的百分比低於60percent,要商業樓宇出租率高，服務业需要去到70percent以上如廣州。
和我睇法一致😂
四維執笠經濟好，什麼理論，有人工加，那有
任何時候都有公司开业，有公司結业，行業有起有跌，一定要以數據為準，失業人數和失業率都向下，工資指數上升
@@profterencechongtheeconomi8391
On 9
吹水唔沫嘴就係你哋呢啲垃圾磚家廢物
根本個市差到爆
駛乜鳩吹？
弱能治白痴
失業率不變 係因為移走左好多人 同時間工作岡位係少左 專才只能填補部分走左既人
@@MeowStoryCute 移民主要在2021 至2022年中，失業率從百分之七滅到百分之四。勞動人口在2022年中減至三百五十五萬後上升至現在三百七十多萬。移民潮2022年中过後，失業率繼續下跌至現在低於百分之3。所以移民不能解釋近一年多的失業率降和勞動人口上升，現在的失業率下降是因為多了人工作，不是因為有人走了，而且失業人口也在下降，請多看數據。
香港人走大陸人來等於無變，但實際上香港不會回復以前。
香港一直在变，人可以作出自已选擇，有些人喜歡無底綫的自由，有些人不喜歡暴亂喜歡安定，無須要有太多假設香港的將來會是怎樣，離開了的為了证明自己选擇正確，不惜天天唱衰香港，打着代表正義和自由的口號，目的是以此賺錢，以犠牲在港的人的祉以謀利，這種行為其實很邪惡。
@@profterencechongtheeconomi8391
On 9仔
夠鐘食藥啦白痴
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證明你既立場唔夠中立，有冇影響你對樓價判斷？ 你係咁樣教學生嗎？ 咩叫客觀分析？
@@MeowStoryCute 不明白你的意思，看不到你所為证明的數據是什麼。我一向教學生一定要看數據和理性分析，不要立場先行和輕信自媒体，上堂時不斷強調數據和理性分析的重要性，如有任何不同意的可以拿數據出討論，但不能討論輸了就給別人扣帽子，給別人扣帽子只是失敗者的自我保護行為，如果可以論據和數據取勝，不用邪惡化對方。如果你有那一點不同意我的，可以拿數據來駁斥，沒有數據不能作結論，只是立場表達、这频道成立是市民多看數據和理性分析，不要太輕信傳媒和自媒體。
@@profterencechongtheeconomi8391部份同意敎授所指，部份離開香港嘅kol 的確有一個傾向要不斷唱衰。其實如果佢地離開左，可以唔駛再理會香港嘅經濟，呢種報復係病態化，令人心寒。