Je suis étudiant en BTS Professions Immobilières et tes vidéos me permettent de mieux comprendre mes cours de gestion immobilière, chapeau bas, pertinent et très bien expliqué, je dirais même mieux que mon prof de gestion. Excellent! Je partage pour mes camarades.
Franchement bravo à toi ! Je suis depuis peu propriétaire et plus je vois et revois tes vidéos plus je me dis « c’est pas possible de donner autant d’infos sans contre-partie » Heureusement qu’il y a des personnes comme toi ! Chapeau l’artiste !
Enfin une chaîne avec un intervenant immo réaliste et assez précis. Merci de dire enfin aux gens qu'il faut arrêter de croire tous les pseudo experts qui vendent des formations sur leur modèle de lmnp etc.... Je m'abonne pour le coup :)
Merci pour ton commentaire et merci davoir rejoins les investisseurs intelligents! Le LMNP a des avantages mais également des limites très rapidement atteignable.... la diversification , la diversification et encore la diversification il n'y a que ça !
Monsieur Rodolphe Les Investisseurs Intelligents bien sur, le lmnp est très avantageux c’est indéniable mais comme tu dis, il faut diversifier... géographiquement, sectoriellement et... juridico-fiscalement (je suis fiscaliste)! Et l’immobilier ne doit être qu’une partie de l’épargne.
Super vidéo ! Petite question: achat de RP en début d'année, changement de programme pas prévu (déménagement etc) je souhaite en faire du locatif meublé. Faibles charges (150/an charges, 500/an TF). est-il possible, si je passe en statut LMNP d'ici décembre de pouvoir déduire intérêts à l'avenir et frais de notaire ? Le principe est-il le même pour de la LCD ? merci :)
Bonjour, Rodolphe concernant la durée d'amortissement praticable par exemple pour les agencements on voit dans le tableau que c'est 10-20 ans lors des calculs d'amortissements qui choisit la durée praticable ? (est ce le comptable ou moi même ?) et que ce passe t'il lorsque les durées praticable sont atteintes ? on n'a pas d'optimisation fiscale ? merci pour ton retour
Bonjour lorsque les durées praticables sont atteintes on ne peut plus amortir, a part les nouvelle dépenses. C'est ton expert comptable qui ajuste les durée d'amortissement avec une fenetre de tolérance. A bientôt Regis!
@@monsieurrodolphe1 Bonjour Monsieur Rodolphe Merci beaucoup pour votre expertise très honnête ( contrairement à beaucoup d autres ) et très intelligente. J ai mal formulé ma question. En RECETTES , Pour une location NU : les recettes sont égales au loyer MOINS les charges locatives Par contre, en LMNP : les recettes sont égales au loyer AVEC les charges locatives ! Je souhaitais une confirmation de votre part Merci beaucoup !
Bonjour Rodolphe, Vous confirmez que les frais de notaire sont déductibles dans leur intégralité pour le modèle LMNP ? Cela est-il valable aussi pour les revenus fonciers ( location nue ) Aussi , pour la garantie logement qui constitue la caution pour le crédit ? En vous remerciant par avance Merci par avance
Bonjour Rodolphe, A partir de combien de biens, il est intéressant de choisir le statut LMNP ? Plus précisément, est-ce que je peux faire l'acquisition de mon premier bien en nom propre et les autres avec un statut LMNP ? Si oui, comment y procéder ? Merci d'avance pour tes réponses
Vous avez répondu en partie a la question. Mais ce que je voulais savoir également c'est : est ce utile de se déclarer en Lmnp avec un seul bien ? Cela vaut-il le coup ?
Bonsoir :) Si j'ai bien compris le régime Réel simplifié et Réel Normal ne sont plus dans la catégorie LMNP mais LMP étant donné qu'ils correspondent a des régimes pour recettes supérieurs à 70 K , n'est ce pas ? merci pour la video !
Bonjour Bèa effectivement mais cela devrait changer avec cap 2022.... On ne sait pas trop encore quelles seront les changements réels mais il est certain que certains avantages fiscaux risque d'être remanié. Merci pour ton commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de t'aider ! On fait la route ensemble, Rodolphe
Bonjour Rodolphe. Ta vidéo m'a beaucoup plus car je voudrais me lancer dans le LMNP (Location Meublé Non Professionnel) avec un appartement au bord de mer qui sera loué en juillet et Août. Imaginons que je récupère 700€/semaine soit 7000€. Je n'ai pas d'emprunt. Je ne paye pas d'impôt sur le revenu (8000€ de salaire et chômage). J'imagine que ma première déclaration fiscal sera déclaré par défaut en régime Micro BIC, soit un abattement à 50% de 7000€, ou bien à 71% de 7000€€ si j'ai un certificat de classement tourisme meublé. Ma question est la suivante : quelle seront les charges "fiscale"que je devrais payer de ce revenu locatif saisonnier (CSG, RDS, CFE, .....) ? Est ce que ma logique est la bonne : 8000€ (salaire&chômage) + 3500€ (50%) = 11 500€ donc je paye ou non les charges même si je suis en dessous du plafond imposable ? D'ailleurs, j'ai lu qu'il n'était plus nécessaire de s’enregistrer à la chambre de commerce pour obtenir un SIRET pour une micro BIC, exact ou pas ? Cordialement. François.
Bonjour Rodolphe, Vidéo super intéréssante, et très clair!!! Je souhaitai télécharger le PDF de ta présentation, mais il n'y a pas de lien en PDF, pourrais-tu me dire ou je pourrai le trouver? Bonne journée
Bonsoir, vidéo très complète et super clair merci . Même si je ne paye pas d impôt je préférais déclaré en bic réel car en micro bic on payera de l impôt à coup sûr. Il y a tellement de choses à amortir au bic réel que je ne pense pas du tout au micro bic...
Bonjour, Et si on est exonéré d'impôt sur le revenu... et qu'après 2 ans notre résultat BIC devient positif et donc impôt a payer...cela impacte notre situation ? Peut nous faire passer à la tranche supérieure ? Dans ce cas...on paye 2fois l'impôt? Une fois sur le positif du BIC et une fois du fait que on devient imposable? J'espère avoir été claire 😊 Et un grand merci à celui qui répondra
Salut à toi 👋 Petite questions j’ai récemment fait une simulations de prêt avec travaux et en ce qui concerne le départ du crédit en différé la banque m’a proposez de faire une anticipation qu’un différé cars c’était moins coûteux quel et ton avis ?
Bonjour Rodolphe Avant toute chose merci pour tes explications claires et concises qui m’ont définitivement motivé pour passer à l’action et acheter mes premiers biens ! Je vais donc signer la semaine prochaine l’achat de deux T2 mitoyens dans une toute petite copropriété de 3 lots!!! Je souhaite les mettre en LMNP et vais attaquer les travaux de rénovation début Novembre.Ma question concerne l’amortissement de ces travaux qui vont être réalisés en 2019 mais les locataires ne rentreront logiquement qu’en Janvier 2020. Donc vais-je pouvoir amortir ces « charges travaux » sur l’exercice 2020? Merci d’avance pour cette précision pour moi qui suis encore débutant. Cordialement Mickael
Investissement Locatif - Monsieur Rodolphe. donc en gros je dois demander la facturation pour 2020 même si une partie des travaux aura été réalisée en fin 2018?
Bonjour, Auriez-vous la source de "être en LMNP au réel impose de louer pendant 3 ans?" Le vrai texte de loi ne serait-il pas : "la modification d'un statut fiscal ne peut se faire sans s'engager à le conserver pendant une durée de 3 ans, autrement dit, la bascule de micro au réel ne peut se refaire en sens inverse qu'à l'issu de 3 années échues." Merci, Bonne soirée
Question : Par exemple j'achète un immeuble, la façade n'est pas vraiment en bon état. Je peux quand même l’amortir sur 20 ans, ou il est nécessaire de la refaire pour l'amortir ? Merci d'avance
Bonjour merci Mr Rodolphe pour toutes ces infos ! J'ai 1 studio que je vais met en location meublée depuis le 1er juin 2020 , et j'envisage d'en acheter un autre pour en faire ma résidence principale ! Estce que je pourrais déduire les frais et travaux du 2eme appartement en fin d'année lors de ma déclaration fiscale en réel ? merci pour votre réponse
Merci déjà pour la réponse ! S’il reste en location jusqu’à la fin de l’année ? Tu parles de l’ancien ou du nouvel appartement ? Le deuxième je ne le mets pas en location c’est pour y vivre dedans Merci
Bonjour Monsieur Rodolphe, Au tout début de la vidéo, tu fais référence à une vidéo sur les conditions d'éligibilité au LMNP, cette vidéo est-elle toujours diposnible s'il te plait. Encore merci pour tes vidéos.
Bonjour, Qu est ce qui ce passe si on a acheté un bien déclaré en LMNP régime réel et qu on vend la première année ? Je pose cette question car j ai acheté un bien a 75k et j ai possibilité de le vendre 150k 7 mois apres. C est un locatif.
Merci encore pour cette video. Tes vidéos sont toujours faites Avec bcp de professionnalisme. Qu entends par diversifié ? Faire du meublé et du nu dans son parc immo. Bonne journée à toi et à tes abonnés
Je vais me répondre à moi même sur ma question ci-dessous. Le résultat sera positif en régime MicroBIC et on paiera des taxes (CSG et RDS), point final. Donc, pour un meublé tourisme classé, ce sera 71% d'abattement sur les 7000€ (7000 x 0,71) = 4970€ à déduire des 7000€, soit 2030€ qui seront taxés. la CSG et la RDS donnent 17,2% donc 2030 x 0,172 = 349,16€ que le fisc réclamera. Fin de l'histoire. Pour 7000€ les impôts réclameront 349,16€, soit 4,99%. En gros on donne 5% à l'état. En régime réel simplifié, il faudra faire la comptabilité pour "déduire" les dépenses liés au logement locatif. Si la différence entre ce qu'on a gagné (les recettes) et ce qu'on a dépensé (les dépenses) est négatif alors on ne paye rien, si c'est positif on paye la taxe. Pour conclure sur le réel simplifié, dans les dépenses on peut ajouter l'amortissement du logement, et là on peut atteindre des chiffres qui permettent d'avoir un résultat négatif entre les recettes et les dépenses. Par exemple : un appartement acheté 100 000€ sur 20 ans. L'amortissement sera 100 000/20 = 5000€ par an en amortissement. On pourra ajouter ces 5000€ sur les dépenses qui regroupent les charges (l'eau, l'électricité, l'assurance, taxe foncière , etc ...) Ce qu'il faut savoir c'est que c'est grâce à l'amortissement que l'on peut être dans le négatif et ne rien payer comme impôt. Je n'ai pas fait mention que la première année on peut inclure, dans les dépenses, les frais de notaires et les frais d'agence si l'amortissement a été choisi sur le coût réel du bien et non sur une estimation. Bien sur dans le cas où on a déclaré son activité locative "dans la même année" que l'achat du bien. Si on a acheté une maison en 2019 et qu'on s'est enregistré en LMNP en 2020, et bien c'est foutu. Cordialement. François.
Bonjour Monsieur Rodolphe, merci pour cette vidéo, toujours au top. Dans le cas d'une déclaration LMNP d'un bien acheté en indivision â 50-50(couple non marié non pacsé). Est ce que il vaut mieux remplir une seule déclaration FCMB (déclaration en co-exploitation) ou bien soit l'un soit l'autre fair la déclaration avec le formulaire P0i? Dans le cas où on déclare en FCMB, on risque pas de diviser tout par 2(amortissement et charges déductibles)? Merci pour ton retour.
Bonjour Abir par rapport à ta situation patrimoniale et matrimoniale, l'idéal est vraiment de demander à la personne en charge de ta comptabilité de réaliser tes déclarations.
Bonjour MR RODOLPHE Je découvre vos vidéos un grand merci pour ce partage. Je me permets de poser ma question (je suis un peu perdu). Il y a 20 ans j'ai investi dans 3 studios (crédit amorti) en LMNP abattement 50% micro bic. Aujourd’hui je souhaiterai réinvestir tout en gardant mes 3 studios. Est- il possible de passer mes nouveaux investissements en LMNP au réel ? Ou dois-je passer en société? Mariée TMI 30%. Merci pour votre réponse.
@@monsieurrodolphe1 Ok merci pour cette réponse et une autre question peut être loueur LMNP ou LMP juste en louant de locaux a usages professionnel (avocats , medical etc ..)
Bonjour, quelqu'un pourrait-il me dire s'il est possible de faire une déclaration d'impôts d'un appartement meublé (LMNP) au BIC avec abattement à 50%, et un autre appartement au régime réel (car plus avantageux pour ce second bien) ? Merci.
Non, hélas c'est la somme de toutes les BIC qui fait que tu peux rester ou non en régime micro-foncier. Si tu dépasse le plafond tu bascule automatiquement régime réel.
@@monsieurrodolphe1 Merci pour cette réponse rapide, bonne continuation pour tes investissements et ton contenu vidéo qui nous aide à avancer et en apprendre davantage en tout cas.👍
Bonjour Rodolphe, Merci pour toutes tes vidéos. J'avais une question sur les charges déductibles. Tu précises que les intérêts d'emprunt sont déductives si l’emprunt a été fait dans l'année, de même pour les frais de notaire, si l'achat a été fait dans l'année. Cela sous entend qu'il est préférable d'acheter un bien en début d'année plutôt qu'en fin ? C'est bien ça ?
Bonjour Florian, il y a tout de même quelque tolérance à respecter par rapport à ces dates.Le mieux est de faire un acte en main 🤚 pour maîtriser avec plus de facilité la fiscalité de ton bien après acquisition. J'en parle beaucoup dans ma formation PATRIMMO si ça t'intéresse patrimmo.les-investisseurs-intelligents.com/info/ A très vite !
Super vidéo encore Mr Rodolphe, on voit vraiment que tu métrise, pas comme certain vendeur de rêves qui font des pubs partout et qui ont 3 appartements......bref Je me suis également posé la question concernant les travaux, et j ai lu qu ils sont ammortissable, Mais en fet tu as raison il nous faut un expert comptable...
Bonjour, merci pour cette vidéo très riche. J'aurais une question concernant l'amortissement et les frais notamment le notaire : Vous dîtes qu'on peut déduire les frais de notaire uniquement si payés la même année que la déclaration. Si je comprends bien : si je souhaite acheter un bien en 2020, sachant que je déclarerai mes revenus de 2020 en avril 2021, je peux les rajouter ? J'avoue ne pas comprendre... Merci d'avance pour votre éclaircissement
Bonjour Oui cela peut fonctionne ainsi, l'idéal étant de faire un acte en main pour ne pas o vous soucier de cela. Merci pour votre commentaire ! A bientôt, Rodolphe
Hello hello, j’ai une petite question importante pour moi. Je viens d’acheter mon 1er bien pour investissement locatif en LMNP réel, je vais le meubler de À a Z. Si je prends des meubles sur le bon coin par exemple sans facture, est ce que je pourrais quand même estimer ces meubles ? ou sans facture je ne pourrais pas les faire passer en déduction des charges ? Grande question ^^ Merci à vous, j’adore votre chaîne cela m’a beaucoup appris et m’a permis de me lancer dans cette aventure 🤗 🌺
Bonjour Chloé, merci beaucoup pour votre message qui me touche beaucoup, n'hésitez pas à m'écrire un message privé pour me faire part de votre problème : contact@monsieurrodolphe.fr
Bonjour Rodolphe, un grand merci pour cette vidéo très explicite. j'ai une question, nous avons terminé en 2019 la défiscalisation de notre Robien. Notre appartement est vide et n'a pas été loué pendant 18 mois nous pouvons donc appliquer le loyer souhaité. En terme de choix, pouvons nous opter pour le LMNP ? Avec mes remerciements Jocelyne
Bonjour Rodolphe. Une question: tu dit que le régime fiscal en réel est applicable seulement si l'addition des loyers que l'on perçoit sont au dessus de 70k€/an... cela me paraît énorme... Est ce que j'ai bien compris ? En te remerciant par avance.
@@monsieurrodolphe1 Ah d'accord très bien. Merci Rodolphe. J'avais déjà vu d'autres personnes en parler, mais ils ne disaient pas qu'il fallait avoir minimum 70k€ pour pouvoir en bénéficier. Tu m'éclair bcp. Merci. Vu que j'ai calculé que l'appartement me rapporterait environ 14k€ /an je ne pourrai donc pas déclarer en réel, je suis déçu... La seule chose est le micro bic avec abattement de 50% donc... J'espère que je ne me trompe pas. Merci encore Rodolphe 👌😉
@@juliendenoncin Ah bon, je ne le savais pas. D'accord. Merci Julien. Sais tu comment puis-je effectuer cette demande d'option pour avoir droit au réel ? En te remerciant par avance.
Bonsoir Rodolphe, J'ai enfin comprit l'amortissement merci ! Demain je vais voir un appartement, du coup j'avais fait mes calculs avec rendement locatif. Au final, le simulateur me trouvais un cash-flow de 50 euro/mois avec du LMNP au réel. Après avoir regardé ta vidéo tu nous dis que si on possède une TMI à o ou 15 % il est plus intéressant de faire du LMNP en micro BIC. Après avoir rentrée ce critère de fiscaliter dans le simulateur, je passe à un cash-flow de moins 174 euro ? Est ce que j'ai loupé une étape ? En te remerciant,
Salut Nicolas, un grand merci pour ton commentaire, pour ce qui est de l'estimation que tu as fait elle dépend vraiment de tes autres revenus est-ce que tu es vraiment dans la tranche à 0 % y compris en incluant tes futures éventuels revenus locatifs ? Et également, est-ce que le montant des charges déductibles + amortissement et supérieur à 50 % de tes revenus BIC ? ce que dit rendement locatif est vrai peut-être pour les premières années mais regarde a beaucoup plus long terme si cela est toujours vrai ? Il y a peut-être une inversion de la courbe dans ta situation.... de toute manière à défaut tu es toujours au régime micro BIC. sur demande tu peux permuter au régime Bic réel
@@monsieurrodolphe1 Merci pour ta réponse. Je viens de trouver mon erreur. J'avais 90 % de CSG/CRDS :-) Sur rendement locatif dans l'onglet paramètre sais-tu si les paramètres d'origine notamment de comptable, CGA, ect ect sont pris en compte ?
@@t.nicolas2250 bonjour Nicolas ! Effectivement 90% de CSG ça fait beaucoup ! 😱 concernant ta question je ne sais pas comment fonctionnne ce logiciel. La CSG + CRDS est à 17,2% dans ton cas.
Bonjour et merci pour ces informations. C'est clair, complet et synthétique à la fois. J'ai deux questions... 1. Peut-on choisir deux régimes différents pour deux biens en locations meublés différents : un bien pour lequel on déclarerait des revenus locatifs sous le régime Micro Bic, et l'autre au réel ? 2. Mes travaux vont s'étaler sur plusieurs mois, à cheval sur 2020-21. Les travaux réalisés en 2020 pourront-ils être déductibles (régime au réel) de mes revenus perçus en 2021 ? Merci par avance pour ta réponse et merci pour ton super travail. Très bonne journée !
Merci pour toutes vos vidéos, j’apprends beaucoup grâce à vous. Dans le calcul, déduisez vous l’amortissement puis les charges ou les charges puis l’amortissement ?
Bonjour, j’ai un scellier depuis 2010 et la je signe l’acte authentique d’un appartement LMNP fin janvier. Comment va se passer la cohabitation fiscale du scellier (nu) et le LMNP (meublé) ?? Merci pour vos éclaircissements.
Bonjour M.R , super tes vidéos et je suis entrain de toutes les visionner, j'ai plusieurs questions et donc des éclaircissements me seraient utiles. Q1 : Au niveau de la LMNP, sommes nous redevables de la CSG et CRDS alors que nous sommes imposés au BIC et non aux régimes fonciers ? Q2 : Pour le LMNP, c'est super intéressant car les incitations fiscales sont dynamiques mais QUID de la revente dans 9 ans si ces incitations n'existent plus, lors de la revente ca risque d'être moins Fun et ne va t'il pas se poser un souci pour retrouver des acheteurs ? Q3 : Dans mon cas, j'ai déjà un investissement en location nue, si j'opte pour un nouvel investissement en meublé, comment faire la distinction lors de la déclaration de mes revenus fonciers ? est ce que je peux déclarer un bien en nu et l'autre en meublé ? Q4 : si j'opte pour l'achat d'un meublé mais en restant au régime forfait ( abattement de 50% simple ) et que je ne pratique pas d'amortissement du bien, lors de la revente, le calcul de la plus valu se fera bien sur mon prix d'achat d'origine ( car déduit aucun amortissement ) Merci et désolé pour toutes ces questions Agréable journée
Salut voici mes réponses : Q1 OUI Q2 Je ne peut pas te prédire de quoi sera faite la fiscalité dans 9 ans Q3 OUI l'un en categorie revenu foncier et lautre en BIC (2 déclarations differentes) Q4 Oui tout à fait idem avec le LMNP REEL (pour l'instant ) Agréable journée a toi aussi !
Bonjour, après lecture de vos vidéos, je me pose la question suivante : la restriction de revenus à 23 000 euros est-elle avant ou après déduction de charge et amortissement ? Si c'est 23 000 de loyer brut (sans amortissement ni déductions de charge) le nombre de personne pouvant profiter du LMNP doit être très faible... au bout de quelques appart (sans parler de plein d'immeubles) on dépasse largement de chiffre de 23 000 euros !!
Hello Rodolphe, merci beaucoup pour ta vidéo ! J'ai une question pour toi : mon père va me vendre son bien (t2, 42m2, rdc sur rue calme en région parisienne) à 70k. Sa valeur réelle est de 125k (document de l'agence à l'appui). Il va nécessiter des travaux (environ 10k). Je compte faire un crédit à 85k sur 20 ans soit environ 400€ de mensualités. A priori je peux le louer entre 750€ et 850€ par mois. Seulement je ne sais pas du tout si je devrais le louer en meublé ou nous. Je ne sais pas par quelle piste commencer pour réfléchir à cette question. Je sais que je pourrai déduire les frais de travaux et autres mais je crois comprendre qu'il faut également prendre en compte le fait qu'il y a une taxation sur la plus value à la revente. Bref, que dois-je faire dans mon cas, as-tu des pistes précises de réflexion ? Merci beaucoup j'espère que tu sauras prendre un peu de ton temps pour m'aider.
Salut Rodolphe, j'ai une petite question. Nous sommes en train d'acheter un IDR de 5 lots avec l'intention de louer 4 des lots en meublé et un en nu. Sachant que les lots n'ont pas été déclaré, le fait de faire 2 déclarations ne va t'il pas nous porter préjudice? Merci d'avance! Et continues tes vidéos elles sont vraiment chouettes!
Merci pour cette vidéo très claire et accessible M. Rodolphe 👍 Il y a un point qui m'a interpelé : "les frais de notaire peuvent être déduit uniquement sur l'année en cours". Est ce que ça veut dire que si j'achète en décembre 2018 et que je met en location en janvier 2019 je ne peux pas déduire les frais de notaire ? Ça me paraît assez étonnant...merci par avance pour tes précisions.
On dit souvent que le meublé est mieux que le foncier, mais ne peut-on pas déduire et amortir les memes choses? (Hormis les meubles) Et par rapport à la plus-value, est-on à la plus-value des particuliers quand on est en foncier?
Pouce bleu Rodolphe. Encore une vidéo à forte valeur ajoutée, comme d'habitude. Merci pour ta générosité. Une question, quand tu parles de l'amortissement, que ce soit du gros œuvre ou de l'agencement, tu dis 30 % à 50 % et 15 à 35 déductible. Par exemple, si tu as une facture de 30.000 euros en gros œuvre, ça veut dire que l'on peut déduire chaque année 30 ou 40 % de 30.000 euros et non pas la totalité de 30.000 euros ? A bientôt Rodolphe !
C'est la que l'expert comptable est important car ce calcul est loin d'être simple ! Cela dépend en plus si ce sont des travaux de rénovation, ou de construction....
Bonjour, Si j'achète un appartement (ou immeuble) avec un (ou des) locataire(s) en place en régime lmnp ou lmp, et que des travaux on déjà étaient fait récemment (amortissement en cours) : Peut lors de l'achat les prendre en compte (les travaux réalisés par le propriétaire) pour bénéficier du reste du déficit foncier? Merci de ton retour et de tes vidéos claires et enrichissantes! Continu ainsi c'est très inspirant!
Merci pour tes vidéos très instructive et idéale pour les débutants comme moi... Petite question: est il possible de faire un investissement LMNP à plusieurs sans lien familiaux (SARL de famille donc impossible) ? Cordialement.
Situé à 14 % avec du micro BIC tu vas donc payer de l'impôt sur 50 % de tes BIC plus 17,2 pourcents de CSG CRDS... Le régime réel, et donc ici plus avantageux !
@@monsieurrodolphe1merci à toi pour les 2 réponses, le + dur reste quand même de dénicher la bonne affaire sans réseau....je creuse durrrr...mais j'y arriverai !! ou pas....
Hello Rodolphe, Super vidéo comme toujours 😉 J'ai une question : quel est l'impact sur la valorisation lors de la mise en vente d'un bien (soit vis-à-vis du calcul de l'amortissement) dont le régime fiscal passe du LMNP à un autre statut (logement nu notamment) ? Merci d'avance !
Autant pour moi, je vais tenter d'être plus précis. Tu as dit dans une précédente vidéo il me semble, qu'il fallait attendre 3 ans révolus pour passer du statut LMNP a celui de logement nu : quel est l'impact de ce changement de statut si on souhaite revendre le bien par la suite sachant que le LMNP est sensé réduire la valeur perçue du bien (amortissement comptable) ? La valeur du bien tiendra-t-elle compte uniquement du statut en cours donc plus intéressant car nu ? Ou y-a-t-il une proratisation (ou autre mécanisme) de la valeur du bien basée sur la somme des amortissements qui a déjà eu lieu ? Merci d'avance 😄
Bonjour Edy ! oui sans aucun problème sache cependant que cette action doit durer au minimum 3 ans pour conserver l'avantage fiscale du régime réel. Je te répondrai en vidéo !
Bonjour Rodolphe, Penses-tu qu'il soit possible d'acheter un appartement avec une (SASU immobilière ou une SCI à l'IS) en utilisant le montage suivant : nue propriété pour la société et jouissance des loyers (location nue et/ou meublée) par une personne physique en LMNP. Merci à toi pour ton retour. Jeremy.
Bonjour Jérémy, oui cela est possible ainsi c'est la SASU qui achète l'appartement est un démembrement est mis en place des l'acquisition. Merci pour ton commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe
@@monsieurrodolphe1 Bonjour Rodolphe, Je te remercie pour ton retour. J'ai oublié de préciser la chose suivante : est-il possible de profiter soi-même de l'usufruit d'un bien immobilier tout en étant gestionnaire de la SASU immobilière qui possède le bien en nue propriété ? Lors de la vente d'un bien immobilier, si le bien est détenu en nue propriété par la SASU et l'usufruit par une personne physique, quelle est la plus-value qui s'applique ? (plus-value des particuliers ou plus-value des professionnels) . Jeremy
Je souhaite avertir la communauté : suite aux nouvelles réformes de 2020, nous pouvons passer automatiquement de LMNP au LMP, et nous ne pourrons pas reporter nos amortissements d'un statut à un autre. Ce sera donc perdus... Faites les bons choix !
Bonjour Yass, il a toujours été possible de demander une dérogation pour basculer dans le régime LMP, mais le peut d'avantage que celui-ci offre pousse a réfléchir vraiment à 2 x . Tout dépend une fois de plus de votre "stratégie patrimoniale et fiscale"
Bonjour Rodolphe, il vaut mieux passer rapidement au LMP et conserver tout le déficits plutôt que de passer automatiquement LMP à cause de la nouvelle loi et de perdre tout le déficit... Dans le premier cas, au moins on peut continuer de déduire les travaux des premiers appartements par exemple
LMNP 1) On gagne surtout à l' amortissement du bien parceque les meubles sont à renouveller donc c est de l argent qui sort de notre poche ! Du coup, je ne comprends pas quand tu dis on ne paye d impôt pendant 10 ans ... Je crois qu'on payera un peu près le MÊME impôt tout le temps Donc celui qui fait du lmnp, aura toujours ( un peu près) les même dépenses
Il n'y a pas que le mobilier qui s'amortit, il y a l'électricité, la plomberie, etc avec des valeurs et des durées différentes. Le calcul n'est pas simple c'est pour cela que l'on s'en remet à un expert comptable. Dire que l'on ne paye pas d'impôt pendant est une généralité.
Un grand merci pour ta question ! Même en LMNP les travaux sont des charges, comme je le signale sur les dernières slides. Que ce soit, des petits travaux de rénovation comme mon exemple avec le robinet qui fuit et l'intervention du plombier, de gros travaux de rénovation sont logés à la même enseigne en LMNP, espérant avoir répondu à ta demande !
@@monsieurrodolphe1 Merci pour cette video. J'ai demandé à un cabinet comptable et ils m'ont répondu que les travaux ne peuvent être mis en charges...que c'est forcément et obligatoirement amorti sur 10ans. Alors du coup je ne comprends plus. Vous pouvez m'éclairer ? Merci beaucoup !
@@sanm.392 Cela dépend de l'appréciation de l'expert comptable et des travaux, les gros travaux (hors construction) la durée est variable. De toute façon l'amortissement excédentaire est reporté, donc pas d'inquiétude ! 😊
@@monsieurrodolphe1 merci beaucoup beaucoup ! Le cabinet en ligne na pas demandé le type de travaux, juste le montant.... yen a pour approximativement 10000€ ...rénovation - peinture, cloisons pour séparation de 2 pièces, ajout wc, plomberie. Je pensais mettre les 10000€ en charge ...mais la simulation est faite sur la base d'amortissement sur 10ans. Si je change de cabinet comptable. .. je pourrai passer ces travaux en charge peut être ?
Bonsoir Rodolphe, merci pour toutes tes vidéos Ce soir Moral en Berne!!! recherche de stratégie pour pouvoir avancer compromis signer hier.refus de prendre ma procuration acte en main... Mon projet achat d un immeuble de 300 M2 102200 euros acte en main travaux 100000 créations 4 logements T2,T3,studio et apport 40000 euros loyers estimes 2700 / mois pour 7 logements taxe foncière 800 donc 1 ere partie rénovée comprenant un T2 et 1 studio loué actuellement en nu pour 770 euros et un commerce à transformer en habitation sans imposition de parking location meuble et achat en nom propre et en indivision avec mon compagnon non pacsé. problème mon notaire n a pas utilise ma procuration Acte en main car la partie adverse a prétexter que le vendeur ferait une plus valus de 2000 euros à notre charge et le coût de l acte en main, ce soir je suis dégoûtée car je ne suis pas sur de continuer sur ce projet Quelle stratégie me conseillez vous? a la fin mon compagnon a signé ne sachant pas s il pouvait reporter la date au prix d achat de 94000 euros et ils ont mis la clause de substitution pour que moi je puisse prendre le crédit toute seule. merci de me répondre Micheline ou de m appeler au 0613351119
Micheline Une vidéo encore structurée et très enrichissante, expliquée de façon simple, pratique, cela démystifie le concept LMNP . merci Rodolphe . Pour mon projet d immeuble nous avons envoyé la lettre de rétractation car trop compliqué et après la réception des devis des artisans le montant des travaux est 2 fois supérieur au prévisionnel ( les 3 planchers à changer ) nous ne voulons pas nous lancer sur du gros oeuvre). j' ai une demande à te faire peux tu me suivre sur mon nouvel achat de A à Z? appelles moi pour quoi en discuter mon no de téléphone est sur le message au dessus.
![[LIVE] : ONE ลุมพินี 85 | คู่เอก "ยอดเหล็กเพชร vs ผึ้งหลวง"](http://i.ytimg.com/vi/Qq_19bnnxEo/mqdefault.jpg)
Je suis étudiant en BTS Professions Immobilières et tes vidéos me permettent de mieux comprendre mes cours de gestion immobilière, chapeau bas, pertinent et très bien expliqué, je dirais même mieux que mon prof de gestion. Excellent! Je partage pour mes camarades.
Merci pour ton commentaire qui me touche !
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Comme toujours MR tu es carré, clair, exhaustif et agréable à écouter !
Ton commentaire me touche beaucoup !!!!
Franchement bravo à toi !
Je suis depuis peu propriétaire et plus je vois et revois tes vidéos plus je me dis « c’est pas possible de donner autant d’infos sans contre-partie »
Heureusement qu’il y a des personnes comme toi ! Chapeau l’artiste !
Enfin une chaîne avec un intervenant immo réaliste et assez précis. Merci de dire enfin aux gens qu'il faut arrêter de croire tous les pseudo experts qui vendent des formations sur leur modèle de lmnp etc.... Je m'abonne pour le coup :)
Merci pour ton commentaire et merci davoir rejoins les investisseurs intelligents! Le LMNP a des avantages mais également des limites très rapidement atteignable.... la diversification , la diversification et encore la diversification il n'y a que ça !
Monsieur Rodolphe Les Investisseurs Intelligents bien sur, le lmnp est très avantageux c’est indéniable mais comme tu dis, il faut diversifier... géographiquement, sectoriellement et... juridico-fiscalement (je suis fiscaliste)! Et l’immobilier ne doit être qu’une partie de l’épargne.
Super Rodolphe, grand merci pour tous ces informations grassoise
Merci pour ton commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de t'aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Excellent cette manière de présenter les choses. C'est rare!! Merci Rodolphe.
Super vidéo merci beaucoup
Merci pour ton commentaire,
à très bientôt,
Rodolphe
Super vidéo !
Petite question: achat de RP en début d'année, changement de programme pas prévu (déménagement etc) je souhaite en faire du locatif meublé. Faibles charges (150/an charges, 500/an TF). est-il possible, si je passe en statut LMNP d'ici décembre de pouvoir déduire intérêts à l'avenir et frais de notaire ? Le principe est-il le même pour de la LCD ? merci :)
Bonjour, Rodolphe concernant la durée d'amortissement praticable par exemple pour les agencements on voit dans le tableau que c'est 10-20 ans lors des calculs d'amortissements qui choisit la durée praticable ? (est ce le comptable ou moi même ?) et que ce passe t'il lorsque les durées praticable sont atteintes ? on n'a pas d'optimisation fiscale ? merci pour ton retour
Bonjour lorsque les durées praticables sont atteintes on ne peut plus amortir, a part les nouvelle dépenses.
C'est ton expert comptable qui ajuste les durée d'amortissement avec une fenetre de tolérance.
A bientôt Regis!
@@monsieurrodolphe1encore merci beaucoup Rodolphe pour toutes ces réponses qui m'aident énormément bonne journée
2) recettes
Dans le LMNP
Les charges locatives ne sont pas déductibles d après mon expert comptable !
Vous confirmez ? Merci beaucoup
les charges locatives, sont payées par le locataire. On de peut pas déduire ce que l'on n'a pas payé.
@@monsieurrodolphe1 Bonjour Monsieur Rodolphe
Merci beaucoup pour votre expertise très honnête ( contrairement à beaucoup d autres ) et très intelligente.
J ai mal formulé ma question.
En RECETTES ,
Pour une location NU : les recettes sont égales au loyer MOINS les charges locatives
Par contre, en LMNP : les recettes sont égales au loyer AVEC les charges locatives !
Je souhaitais une confirmation de votre part
Merci beaucoup !
Bonjour Rodolphe,
Vous confirmez que les frais de notaire sont déductibles dans leur intégralité pour le modèle LMNP ? Cela est-il valable aussi pour les revenus fonciers ( location nue )
Aussi , pour la garantie logement qui constitue la caution pour le crédit ?
En vous remerciant par avance
Merci par avance
Bonjour, oui tout à fait vous pouvez faire passer les frais d'acquisition en charge sur l'activité de la location meublée non professionnelle.
Bonjour Rodolphe,
A partir de combien de biens, il est intéressant de choisir le statut LMNP ?
Plus précisément, est-ce que je peux faire l'acquisition de mon premier bien en nom propre et les autres avec un statut LMNP ?
Si oui, comment y procéder ?
Merci d'avance pour tes réponses
Bonjour, LMNP et nom propre c'est la même chose... je ne suis pas sur de comprendre votre question?
Vous avez répondu en partie a la question.
Mais ce que je voulais savoir également c'est : est ce utile de se déclarer en Lmnp avec un seul bien ? Cela vaut-il le coup ?
Bonsoir :) Si j'ai bien compris le régime Réel simplifié et Réel Normal ne sont plus dans la catégorie LMNP mais LMP étant donné qu'ils correspondent a des régimes pour recettes supérieurs à 70 K , n'est ce pas ?
merci pour la video !
Bonjour Bèa effectivement mais cela devrait changer avec cap 2022.... On ne sait pas trop encore quelles seront les changements réels mais il est certain que certains avantages fiscaux risque d'être remanié.
Merci pour ton commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de t'aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Pouce bleu, tes vidéos sont pédagogiques et avec bcp de valeur !
Bonjour Rodolphe. Ta vidéo m'a beaucoup plus car je voudrais me lancer dans le LMNP (Location Meublé Non Professionnel) avec un appartement au bord de mer qui sera loué en juillet et Août. Imaginons que je récupère 700€/semaine soit 7000€. Je n'ai pas d'emprunt. Je ne paye pas d'impôt sur le revenu (8000€ de salaire et chômage). J'imagine que ma première déclaration fiscal sera déclaré par défaut en régime Micro BIC, soit un abattement à 50% de 7000€, ou bien à 71% de 7000€€ si j'ai un certificat de classement tourisme meublé. Ma question est la suivante : quelle seront les charges "fiscale"que je devrais payer de ce revenu locatif saisonnier (CSG, RDS, CFE, .....) ?
Est ce que ma logique est la bonne : 8000€ (salaire&chômage) + 3500€ (50%) = 11 500€ donc je paye ou non les charges même si je suis en dessous du plafond imposable ?
D'ailleurs, j'ai lu qu'il n'était plus nécessaire de s’enregistrer à la chambre de commerce pour obtenir un SIRET pour une micro BIC, exact ou pas ?
Cordialement.
François.
Bonjour, oui c'est ça tu as tout bon ! merci pour ton commentaire !
Il y avait une question concernant les charges sociales (scg, rdc, cfe, ...) si je dois les payer ou non ?
Bonjour Rodolphe, Vidéo super intéréssante, et très clair!!! Je souhaitai télécharger le PDF de ta présentation, mais il n'y a pas de lien en PDF, pourrais-tu me dire ou je pourrai le trouver? Bonne journée
Merci pour cette vidéo. Est ce nécessaire d avoir une SCI pour être sur le BiC ? Ou cela peut se faire sur ma déclaration en nom propre?
Bonjour, non dans ce cas là il n'est pas nécessaire de monter une SCI.
Merci pour votre commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonsoir, vidéo très complète et super clair merci . Même si je ne paye pas d impôt je préférais déclaré en bic réel car en micro bic on payera de l impôt à coup sûr. Il y a tellement de choses à amortir au bic réel que je ne pense pas du tout au micro bic...
Bonjour,
Et si on est exonéré d'impôt sur le revenu... et qu'après 2 ans notre résultat BIC devient positif et donc impôt a payer...cela impacte notre situation ? Peut nous faire passer à la tranche supérieure ?
Dans ce cas...on paye 2fois l'impôt? Une fois sur le positif du BIC et une fois du fait que on devient imposable?
J'espère avoir été claire 😊
Et un grand merci à celui qui répondra
Salut à toi 👋
Petite questions j’ai récemment fait une simulations de prêt avec travaux et en ce qui concerne le départ du crédit en différé la banque m’a proposez de faire une anticipation qu’un différé cars c’était moins coûteux quel et ton avis ?
Bonjour qui aurais le document dont il a parler svp merci :) sinon très bonne vidéo
Bonjour Rodolphe Avant toute chose merci pour tes explications claires et concises qui m’ont définitivement motivé pour passer à l’action et acheter mes premiers biens ! Je vais donc signer la semaine prochaine l’achat de deux T2 mitoyens dans une toute petite copropriété de 3 lots!!! Je souhaite les mettre en LMNP et vais attaquer les travaux de rénovation début Novembre.Ma question concerne l’amortissement de ces travaux qui vont être réalisés en 2019 mais les locataires ne rentreront logiquement qu’en Janvier 2020. Donc vais-je pouvoir amortir ces « charges travaux » sur l’exercice 2020? Merci d’avance pour cette précision pour moi qui suis encore débutant. Cordialement Mickael
La date de facturation des travaux doit indiquer la même année que la mise en fo action de la location
Investissement Locatif - Monsieur Rodolphe. donc en gros je dois demander la facturation pour 2020 même si une partie des travaux aura été réalisée en fin 2018?
Bonjour,
Auriez-vous la source de "être en LMNP au réel impose de louer pendant 3 ans?"
Le vrai texte de loi ne serait-il pas : "la modification d'un statut fiscal ne peut se faire sans s'engager à le conserver pendant une durée de 3 ans, autrement dit, la bascule de micro au réel ne peut se refaire en sens inverse qu'à l'issu de 3 années échues."
Merci,
Bonne soirée
Bonjour et merci beaucoup pour cette précision !
Question : Par exemple j'achète un immeuble, la façade n'est pas vraiment en bon état. Je peux quand même l’amortir sur 20 ans, ou il est nécessaire de la refaire pour l'amortir ?
Merci d'avance
Tu peux la amortir avant de faire la façade, et après tu vas amortir les travaux.
Tu le fais en 2 temps
@@monsieurrodolphe1
Merci beaucoup !
Merci Monsieur Rodolphe pour cette vidéo que je n’avais pas encore vu ,qui est très intéressante et qui répond à mes questions précédentes.
Bonjour merci Mr Rodolphe pour toutes ces infos !
J'ai 1 studio que je vais met en location meublée depuis le 1er juin 2020 , et j'envisage d'en acheter un autre pour en faire ma résidence principale ! Estce que je pourrais déduire les frais et travaux du 2eme appartement en fin d'année lors de ma déclaration fiscale en réel ?
merci pour votre réponse
Oui tu pourras si il reste en location jusqu'à la fin de l'année
Merci déjà pour la réponse ! S’il reste en location jusqu’à la fin de l’année ? Tu parles de l’ancien ou du nouvel appartement ? Le deuxième je ne le mets pas en location c’est pour y vivre dedans Merci
Bonjour Monsieur Rodolphe,
Au tout début de la vidéo, tu fais référence à une vidéo sur les conditions d'éligibilité au LMNP, cette vidéo est-elle toujours diposnible s'il te plait.
Encore merci pour tes vidéos.
Bonjour Cédric, je la propose à la fin. A bientôt
Vraiment , comment dire, c'était très bien.
Bonjour,
Qu est ce qui ce passe si on a acheté un bien déclaré en LMNP régime réel et qu on vend la première année ?
Je pose cette question car j ai acheté un bien a 75k et j ai possibilité de le vendre 150k 7 mois apres. C est un locatif.
Wouah belle plus value ! Bravo ! Si tu vend en l'état il n'y a pas de conséquence. Les conséquences ne concernent que l'exploitation. A bientôt !
Merci encore pour cette video. Tes vidéos sont toujours faites Avec bcp de professionnalisme. Qu entends par diversifié ? Faire du meublé et du nu dans son parc immo. Bonne journée à toi et à tes abonnés
Merci Sylvio pour ton commentaire et pour ta fidélité ! je retiens ta question pour une prochaine vidéo !
Je vais me répondre à moi même sur ma question ci-dessous.
Le résultat sera positif en régime MicroBIC et on paiera des taxes (CSG et RDS), point final.
Donc, pour un meublé tourisme classé, ce sera 71% d'abattement sur les 7000€ (7000 x 0,71) = 4970€ à déduire des 7000€, soit 2030€ qui seront taxés.
la CSG et la RDS donnent 17,2% donc 2030 x 0,172 = 349,16€ que le fisc réclamera. Fin de l'histoire.
Pour 7000€ les impôts réclameront 349,16€, soit 4,99%. En gros on donne 5% à l'état.
En régime réel simplifié, il faudra faire la comptabilité pour "déduire" les dépenses liés au logement locatif. Si la différence entre ce qu'on a gagné (les recettes) et ce qu'on a dépensé (les dépenses) est négatif alors on ne paye rien, si c'est positif on paye la taxe.
Pour conclure sur le réel simplifié, dans les dépenses on peut ajouter l'amortissement du logement, et là on peut atteindre des chiffres qui permettent d'avoir un résultat négatif entre les recettes et les dépenses.
Par exemple : un appartement acheté 100 000€ sur 20 ans. L'amortissement sera 100 000/20 = 5000€ par an en amortissement.
On pourra ajouter ces 5000€ sur les dépenses qui regroupent les charges (l'eau, l'électricité, l'assurance, taxe foncière , etc ...)
Ce qu'il faut savoir c'est que c'est grâce à l'amortissement que l'on peut être dans le négatif et ne rien payer comme impôt.
Je n'ai pas fait mention que la première année on peut inclure, dans les dépenses, les frais de notaires et les frais d'agence si l'amortissement a été choisi sur le coût réel du bien et non sur une estimation. Bien sur dans le cas où on a déclaré son activité locative "dans la même année" que l'achat du bien. Si on a acheté une maison en 2019 et qu'on s'est enregistré en LMNP en 2020, et bien c'est foutu.
Cordialement.
François.
Bonjour Monsieur Rodolphe, merci pour cette vidéo, toujours au top.
Dans le cas d'une déclaration LMNP d'un bien acheté en indivision â 50-50(couple non marié non pacsé).
Est ce que il vaut mieux remplir une seule déclaration FCMB (déclaration en co-exploitation) ou bien soit l'un soit l'autre fair la déclaration avec le formulaire P0i?
Dans le cas où on déclare en FCMB, on risque pas de diviser tout par 2(amortissement et charges déductibles)?
Merci pour ton retour.
Bonjour Abir par rapport à ta situation patrimoniale et matrimoniale, l'idéal est vraiment de demander à la personne en charge de ta comptabilité de réaliser tes déclarations.
Bonjour MR RODOLPHE Je découvre vos vidéos un grand merci pour ce partage. Je me permets de poser ma question (je suis un peu perdu). Il y a 20 ans j'ai investi dans 3 studios (crédit amorti) en LMNP abattement 50% micro bic. Aujourd’hui je souhaiterai réinvestir tout en gardant mes 3 studios. Est- il possible de passer mes nouveaux investissements en LMNP au réel ? Ou dois-je passer en société? Mariée TMI 30%.
Merci pour votre réponse.
Vous pouvez tout passer au réel sans problème.
Bonjour Rodolphe ! Merci pour tes vidéos👍
Petite question.. Peut on faire du déficit foncier sur un lmnp au régime réel ?
Bonjour Le déficit Foncier n'est possible que sur les revenus foncier. En LMNP vous percevez des BIC et non des revenus foncier. C'est donc impossible
@@monsieurrodolphe1 merci beaucoup et bravo pour votre travail efficace !
tres très bonne video merci
Bonjour , je suis deja au RSI en tant que commerçant le fait de devoir loueur LMP me fera t-il payer deux fois ??
Non, les revenus se cumulent, tu risques de passer dans une autre tranche, mais fondamentalement cela ne change pas grand chose.
@@monsieurrodolphe1 Ok merci pour cette réponse et une autre question peut être loueur LMNP ou LMP juste en louant de locaux a usages professionnel (avocats , medical etc ..)
Bonjour
Peut on choisir le statut LMNP quand on loue un appart sur 2-3 nuits dans une zone touristique ?
Merci
Bonjour, le LMNP est une activité, le faire pour 2-3 nuits par an est possible, mais ca va te faire beaucoup de paperasse pour peu de chose au final.
Bonjour, quelqu'un pourrait-il me dire s'il est possible de faire une déclaration d'impôts d'un appartement meublé (LMNP) au BIC avec abattement à 50%, et un autre appartement au régime réel (car plus avantageux pour ce second bien) ? Merci.
Non, hélas c'est la somme de toutes les BIC qui fait que tu peux rester ou non en régime micro-foncier. Si tu dépasse le plafond tu bascule automatiquement régime réel.
@@monsieurrodolphe1 Merci pour cette réponse rapide, bonne continuation pour tes investissements et ton contenu vidéo qui nous aide à avancer et en apprendre davantage en tout cas.👍
Bonjour Rodolphe,
Merci pour toutes tes vidéos. J'avais une question sur les charges déductibles. Tu précises que les intérêts d'emprunt sont déductives si l’emprunt a été fait dans l'année, de même pour les frais de notaire, si l'achat a été fait dans l'année. Cela sous entend qu'il est préférable d'acheter un bien en début d'année plutôt qu'en fin ? C'est bien ça ?
Bonjour Florian, il y a tout de même quelque tolérance à respecter par rapport à ces dates.Le mieux est de faire un acte en main 🤚 pour maîtriser avec plus de facilité la fiscalité de ton bien après acquisition. J'en parle beaucoup dans ma formation PATRIMMO si ça t'intéresse patrimmo.les-investisseurs-intelligents.com/info/
A très vite !
Super vidéo encore Mr Rodolphe, on voit vraiment que tu métrise, pas comme certain vendeur de rêves qui font des pubs partout et qui ont 3 appartements......bref
Je me suis également posé la question concernant les travaux, et j ai lu qu ils sont ammortissable,
Mais en fet tu as raison il nous faut un expert comptable...
Tu as bien retenue à 14min 45 !!! Et oui tu as raison !
Bonjour, merci pour cette vidéo très riche. J'aurais une question concernant l'amortissement et les frais notamment le notaire : Vous dîtes qu'on peut déduire les frais de notaire uniquement si payés la même année que la déclaration. Si je comprends bien : si je souhaite acheter un bien en 2020, sachant que je déclarerai mes revenus de 2020 en avril 2021, je peux les rajouter ? J'avoue ne pas comprendre... Merci d'avance pour votre éclaircissement
Bonjour Oui cela peut fonctionne ainsi, l'idéal étant de faire un acte en main pour ne pas o vous soucier de cela.
Merci pour votre commentaire !
A bientôt,
Rodolphe
Hello hello, j’ai une petite question importante pour moi. Je viens d’acheter mon 1er bien pour investissement locatif en LMNP réel, je vais le meubler de À a Z. Si je prends des meubles sur le bon coin par exemple sans facture, est ce que je pourrais quand même estimer ces meubles ? ou sans facture je ne pourrais pas les faire passer en déduction des charges ? Grande question ^^
Merci à vous, j’adore votre chaîne cela m’a beaucoup appris et m’a permis de me lancer dans cette aventure 🤗 🌺
Bonjour Chloé, merci beaucoup pour votre message qui me touche beaucoup, n'hésitez pas à m'écrire un message privé pour me faire part de votre problème : contact@monsieurrodolphe.fr
Bonjour Rodolphe, un grand merci pour cette vidéo très explicite.
j'ai une question, nous avons terminé en 2019 la défiscalisation de notre Robien. Notre appartement est vide et n'a pas été loué pendant 18 mois nous pouvons donc appliquer le loyer souhaité. En terme de choix, pouvons nous opter pour le LMNP ? Avec mes remerciements Jocelyne
Bonjour, oui sans problème !
Bonjour Rodolphe. Une question: tu dit que le régime fiscal en réel est applicable seulement si l'addition des loyers que l'on perçoit sont au dessus de 70k€/an... cela me paraît énorme... Est ce que j'ai bien compris ? En te remerciant par avance.
Tu as bien compris !
@@monsieurrodolphe1
Ah d'accord très bien. Merci Rodolphe. J'avais déjà vu d'autres personnes en parler, mais ils ne disaient pas qu'il fallait avoir minimum 70k€ pour pouvoir en bénéficier. Tu m'éclair bcp. Merci. Vu que j'ai calculé que l'appartement me rapporterait environ 14k€ /an je ne pourrai donc pas déclarer en réel, je suis déçu... La seule chose est le micro bic avec abattement de 50% donc... J'espère que je ne me trompe pas. Merci encore Rodolphe 👌😉
@@Fred-Locko Tu peux prendre l'option du réel quand même avec peu de revenus. C'est juste une option. Et c'est de plein droit au-dessus de 70k
@@juliendenoncin Ah bon, je ne le savais pas. D'accord. Merci Julien. Sais tu comment puis-je effectuer cette demande d'option pour avoir droit au réel ? En te remerciant par avance.
Bonsoir Rodolphe,
J'ai enfin comprit l'amortissement merci !
Demain je vais voir un appartement, du coup j'avais fait mes calculs avec rendement locatif. Au final, le simulateur me trouvais un cash-flow de 50 euro/mois avec du LMNP au réel.
Après avoir regardé ta vidéo tu nous dis que si on possède une TMI à o ou 15 % il est plus intéressant de faire du LMNP en micro BIC. Après avoir rentrée ce critère de fiscaliter dans le simulateur, je passe à un cash-flow de moins 174 euro ?
Est ce que j'ai loupé une étape ?
En te remerciant,
Salut Nicolas, un grand merci pour ton commentaire, pour ce qui est de l'estimation que tu as fait elle dépend vraiment de tes autres revenus est-ce que tu es vraiment dans la tranche à 0 % y compris en incluant tes futures éventuels revenus locatifs ? Et également, est-ce que le montant des charges déductibles + amortissement et supérieur à 50 % de tes revenus BIC ? ce que dit rendement locatif est vrai peut-être pour les premières années mais regarde a beaucoup plus long terme si cela est toujours vrai ? Il y a peut-être une inversion de la courbe dans ta situation.... de toute manière à défaut tu es toujours au régime micro BIC. sur demande tu peux permuter au régime Bic réel
@@monsieurrodolphe1 Merci pour ta réponse. Je viens de trouver mon erreur. J'avais 90 % de CSG/CRDS :-)
Sur rendement locatif dans l'onglet paramètre sais-tu si les paramètres d'origine notamment de comptable, CGA, ect ect sont pris en compte ?
@@t.nicolas2250 bonjour Nicolas ! Effectivement 90% de CSG ça fait beaucoup ! 😱 concernant ta question je ne sais pas comment fonctionnne ce logiciel. La CSG + CRDS est à 17,2% dans ton cas.
Bonjour et merci pour ces informations. C'est clair, complet et synthétique à la fois. J'ai deux questions...
1. Peut-on choisir deux régimes différents pour deux biens en locations meublés différents : un bien pour lequel on déclarerait des revenus locatifs sous le régime Micro Bic, et l'autre au réel ?
2. Mes travaux vont s'étaler sur plusieurs mois, à cheval sur 2020-21. Les travaux réalisés en 2020 pourront-ils être déductibles (régime au réel) de mes revenus perçus en 2021 ?
Merci par avance pour ta réponse et merci pour ton super travail. Très bonne journée !
Bonjour Meliglobe 1) non 2) non
A bientôt
Rodolphe
bonjour Rodolpohe superbe video .
Petite question si je suis propriétaire en nom propre , ai -je droit de faire de la LMP/LMNP ?
oui, et uniquement si tu es propriétaire en nom propre d'ailleurs !
Merci pour toutes vos vidéos, j’apprends beaucoup grâce à vous.
Dans le calcul, déduisez vous l’amortissement puis les charges ou les charges puis l’amortissement ?
0
Bonjour, j’ai un scellier depuis 2010 et la je signe l’acte authentique d’un appartement LMNP fin janvier.
Comment va se passer la cohabitation fiscale du scellier (nu) et le LMNP (meublé) ??
Merci pour vos éclaircissements.
Bonjour, les 2 vont se gérer séparemment. L'un représente des révénu foncier l'autre des BIC. ce n'est pas la même catégorie de revenu ! ;)
Bonjour Rodolphe
Quand on loue en LMNP
On et obliger de le louer trois ans minimum ? Comme en nu
Merci
Bonne journée
Bonjour Super Pilier en LMNP les baux sont de 1 an minimum. En nu c'est 3 ans sauf en zone tendue ou c'est 1 an.
@@monsieurrodolphe1
Merci Rodolphe
Superbe video. Merci ! Je ne trouve pas le liens avec le tableau sur la plue value ? Ou est il ?? Merci encore
Oups je corrige ..... merci de ton retour !
@@monsieurrodolphe1 merci
@@florentmaurel5671 tu plaisantes ?, c'est moi qui te remercie!
Bonjour M.R , super tes vidéos et je suis entrain de toutes les visionner, j'ai plusieurs questions et donc des éclaircissements me seraient utiles.
Q1 : Au niveau de la LMNP, sommes nous redevables de la CSG et CRDS alors que nous sommes imposés au BIC et non aux régimes fonciers ?
Q2 : Pour le LMNP, c'est super intéressant car les incitations fiscales sont dynamiques mais QUID de la revente dans 9 ans si ces incitations n'existent plus, lors de la revente ca risque d'être moins Fun et ne va t'il pas se poser un souci pour retrouver des acheteurs ?
Q3 : Dans mon cas, j'ai déjà un investissement en location nue, si j'opte pour un nouvel investissement en meublé, comment faire la distinction lors de la déclaration de mes revenus fonciers ? est ce que je peux déclarer un bien en nu et l'autre en meublé ?
Q4 : si j'opte pour l'achat d'un meublé mais en restant au régime forfait ( abattement de 50% simple ) et que je ne pratique pas d'amortissement du bien, lors de la revente, le calcul de la plus valu se fera bien sur mon prix d'achat d'origine ( car déduit aucun amortissement )
Merci et désolé pour toutes ces questions
Agréable journée
Salut voici mes réponses :
Q1 OUI
Q2 Je ne peut pas te prédire de quoi sera faite la fiscalité dans 9 ans
Q3 OUI l'un en categorie revenu foncier et lautre en BIC (2 déclarations differentes)
Q4 Oui tout à fait idem avec le LMNP REEL (pour l'instant )
Agréable journée a toi aussi !
@@monsieurrodolphe1 Merci pour ton retour c'est super agréable . A très vite
Bonjour, après lecture de vos vidéos, je me pose la question suivante : la restriction de revenus à 23 000 euros est-elle avant ou après déduction de charge et amortissement ? Si c'est 23 000 de loyer brut (sans amortissement ni déductions de charge) le nombre de personne pouvant profiter du LMNP doit être très faible... au bout de quelques appart (sans parler de plein d'immeubles) on dépasse largement de chiffre de 23 000 euros !!
Bonjour il s'agit bien de 23000 euros de recette
merci pour ton commentaire !
A bientôt,
Rodolpbe
@@monsieurrodolphe1 merci pour votre réponse !
Comment se classe la location des chambres a l'année de sa RP?
Si elle est meublé, alors il s'agit de location meublée, tout simplement.
Hello Rodolphe, merci beaucoup pour ta vidéo !
J'ai une question pour toi : mon père va me vendre son bien (t2, 42m2, rdc sur rue calme en région parisienne) à 70k. Sa valeur réelle est de 125k (document de l'agence à l'appui). Il va nécessiter des travaux (environ 10k). Je compte faire un crédit à 85k sur 20 ans soit environ 400€ de mensualités. A priori je peux le louer entre 750€ et 850€ par mois.
Seulement je ne sais pas du tout si je devrais le louer en meublé ou nous. Je ne sais pas par quelle piste commencer pour réfléchir à cette question. Je sais que je pourrai déduire les frais de travaux et autres mais je crois comprendre qu'il faut également prendre en compte le fait qu'il y a une taxation sur la plus value à la revente.
Bref, que dois-je faire dans mon cas, as-tu des pistes précises de réflexion ? Merci beaucoup j'espère que tu sauras prendre un peu de ton temps pour m'aider.
Salut Rodolphe, j'ai une petite question. Nous sommes en train d'acheter un IDR de 5 lots avec l'intention de louer 4 des lots en meublé et un en nu. Sachant que les lots n'ont pas été déclaré, le fait de faire 2 déclarations ne va t'il pas nous porter préjudice?
Merci d'avance!
Et continues tes vidéos elles sont vraiment chouettes!
En principe non mais demande à ton notaire cest plus prudent ! Ça peut dépendre de la mairie....
Merci pour cette vidéo très claire et accessible M. Rodolphe 👍 Il y a un point qui m'a interpelé : "les frais de notaire peuvent être déduit uniquement sur l'année en cours". Est ce que ça veut dire que si j'achète en décembre 2018 et que je met en location en janvier 2019 je ne peux pas déduire les frais de notaire ? Ça me paraît assez étonnant...merci par avance pour tes précisions.
Dans l'idéal il serait super que tu décales la vente en tout début d'année prochaine... ou alors faire un Acte en main.
On dit souvent que le meublé est mieux que le foncier, mais ne peut-on pas déduire et amortir les memes choses? (Hormis les meubles)
Et par rapport à la plus-value, est-on à la plus-value des particuliers quand on est en foncier?
Super vidéo ! Si on loue en nu au réel mais qu’on a fait 50 000 € de travaux va-t-on payer des impôts ou non ?ou déficit foncier comme en meublé ?
Tu aura ta base imposable habituelle à laquelle tu pourra retrancher 10700€/an jusqu'aà atteindre 50 000€
Pouce bleu Rodolphe. Encore une vidéo à forte valeur ajoutée, comme d'habitude. Merci pour ta générosité. Une question, quand tu parles de l'amortissement, que ce soit du gros œuvre ou de l'agencement, tu dis 30 % à 50 % et 15 à 35 déductible. Par exemple, si tu as une facture de 30.000 euros en gros œuvre, ça veut dire que l'on peut déduire chaque année 30 ou 40 % de 30.000 euros et non pas la totalité de 30.000 euros ? A bientôt Rodolphe !
C'est la que l'expert comptable est important car ce calcul est loin d'être simple ! Cela dépend en plus si ce sont des travaux de rénovation, ou de construction....
@@monsieurrodolphe1 Compris Rodolphe et un grand merci. A Bientôt !
Bonjour,
Si j'achète un appartement (ou immeuble) avec un (ou des) locataire(s) en place en régime lmnp ou lmp, et que des travaux on déjà étaient fait récemment (amortissement en cours) :
Peut lors de l'achat les prendre en compte (les travaux réalisés par le propriétaire) pour bénéficier du reste du déficit foncier?
Merci de ton retour et de tes vidéos claires et enrichissantes!
Continu ainsi c'est très inspirant!
Bonjour Franck, malheureusement le déficit foncier n'est pas reportable d'un précédent propriétaire a un nouveau propriétaire. À bientôt
Merci pour tes vidéos très instructive et idéale pour les débutants comme moi... Petite question: est il possible de faire un investissement LMNP à plusieurs sans lien familiaux (SARL de famille donc impossible) ? Cordialement.
Oui, dans ce cas ce bien sera en Multi propriété
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Merci pour ta pédagogie Monsieur Rodolphe, Pourrais tu simplement me confirmer que l'expert comptable est également une charge déductible ?
Et on peut être dans une TMI à 14% et ne pas payer d'impôt grâce au frais réel....donc Quid du micro bic...
Situé à 14 % avec du micro BIC tu vas donc payer de l'impôt sur 50 % de tes BIC plus 17,2 pourcents de CSG CRDS...
Le régime réel, et donc ici plus avantageux !
Pour répondre à ta première question oui expert-comptable, est bien une charge déductible
@@monsieurrodolphe1merci à toi pour les 2 réponses, le + dur reste quand même de dénicher la bonne affaire sans réseau....je creuse durrrr...mais j'y arriverai !! ou pas....
Hello Rodolphe,
Super vidéo comme toujours 😉
J'ai une question : quel est l'impact sur la valorisation lors de la mise en vente d'un bien (soit vis-à-vis du calcul de l'amortissement) dont le régime fiscal passe du LMNP à un autre statut (logement nu notamment) ?
Merci d'avance !
Bonjour Maxou, je suis désolé mais je ne comprends pas ta question...
Autant pour moi, je vais tenter d'être plus précis. Tu as dit dans une précédente vidéo il me semble, qu'il fallait attendre 3 ans révolus pour passer du statut LMNP a celui de logement nu : quel est l'impact de ce changement de statut si on souhaite revendre le bien par la suite sachant que le LMNP est sensé réduire la valeur perçue du bien (amortissement comptable) ?
La valeur du bien tiendra-t-elle compte uniquement du statut en cours donc plus intéressant car nu ? Ou y-a-t-il une proratisation (ou autre mécanisme) de la valeur du bien basée sur la somme des amortissements qui a déjà eu lieu ?
Merci d'avance 😄
bonjour merci beaucoup pour la vidéo. Avez vous fait une vidéo qui explique comment remplir la déclaration de revenu en lmnp? Merci
Non mais cette vidéo arrive bientôt !
Merci pour ce contenu instructif, ca donne envie de franchir le pas, je n arrive pas a recevoir la presentation de la vidéo, c est normal ??
Merci
En principe ça fonctionne très bien je vient de vérifier... avez vous réessayé ?
Bonjour, je bien de reessayer mais non ca ne fonctionne pas..
J'ai même essayé avec une autre adresse e-mail, mais impossible, merci
Merci pour cette vidéo,
Puis-je opter pour le régime réel alors même que mes recettes annuelles sont inférieures à 15.000 € ?
Bonne journée
Bonjour Edy ! oui sans aucun problème sache cependant que cette action doit durer au minimum 3 ans pour conserver l'avantage fiscale du régime réel. Je te répondrai en vidéo !
Bonjour,
Peut-on faire du nu et du meublé en même temps?
Merci
Bien sûr ! Ce sont 2 catégories de revenu differentes
Bonjour Rodolphe,
Penses-tu qu'il soit possible d'acheter un appartement avec une (SASU immobilière ou une SCI à l'IS) en utilisant le montage suivant : nue propriété pour la société et jouissance des loyers (location nue et/ou meublée) par une personne physique en LMNP.
Merci à toi pour ton retour.
Jeremy.
Bonjour Jérémy, oui cela est possible ainsi c'est la SASU qui achète l'appartement est un démembrement est mis en place des l'acquisition.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
@@monsieurrodolphe1
Bonjour Rodolphe,
Je te remercie pour ton retour.
J'ai oublié de préciser la chose suivante : est-il possible de profiter soi-même de l'usufruit d'un bien immobilier tout en étant gestionnaire de la SASU immobilière qui possède le bien en nue propriété ?
Lors de la vente d'un bien immobilier, si le bien est détenu en nue propriété par la SASU et l'usufruit par une personne physique, quelle est la plus-value qui s'applique ? (plus-value des particuliers ou plus-value des professionnels)
.
Jeremy
Je souhaite avertir la communauté : suite aux nouvelles réformes de 2020, nous pouvons passer automatiquement de LMNP au LMP, et nous ne pourrons pas reporter nos amortissements d'un statut à un autre. Ce sera donc perdus... Faites les bons choix !
Je précise que c'est dans le cas où les loyers annuels dépassent 23k et nos revenus annuels
Bonjour Yass, il a toujours été possible de demander une dérogation pour basculer dans le régime LMP, mais le peut d'avantage que celui-ci offre pousse a réfléchir vraiment à 2 x . Tout dépend une fois de plus de votre "stratégie patrimoniale et fiscale"
Bonjour Rodolphe, il vaut mieux passer rapidement au LMP et conserver tout le déficits plutôt que de passer automatiquement LMP à cause de la nouvelle loi et de perdre tout le déficit...
Dans le premier cas, au moins on peut continuer de déduire les travaux des premiers appartements par exemple
De l’or
Vraiment ? Content que cela te plaise ! C'est le but !
Monsieur Rodolphe Les Investisseurs Intelligents oui car c sobre pédagogue
Et tu vends point du rêve, chose rare sur le net
LMNP
1) On gagne surtout à l' amortissement du bien parceque les meubles sont à renouveller donc c est de l argent qui sort de notre poche !
Du coup, je ne comprends pas quand tu dis on ne paye d impôt pendant 10 ans ...
Je crois qu'on payera un peu près le MÊME impôt
tout le temps
Donc celui qui fait du lmnp, aura toujours ( un peu près) les même dépenses
Il n'y a pas que le mobilier qui s'amortit, il y a l'électricité, la plomberie, etc avec des valeurs et des durées différentes. Le calcul n'est pas simple c'est pour cela que l'on s'en remet à un expert comptable. Dire que l'on ne paye pas d'impôt pendant est une généralité.
quid des travaux en lmnp ? merci
Un grand merci pour ta question ! Même en LMNP les travaux sont des charges, comme je le signale sur les dernières slides. Que ce soit, des petits travaux de rénovation comme mon exemple avec le robinet qui fuit et l'intervention du plombier, de gros travaux de rénovation sont logés à la même enseigne en LMNP, espérant avoir répondu à ta demande !
@@monsieurrodolphe1 oui merci. Je suis bien d'accord sur la politique du lmnp et de l'évolution à venir ! Ne pas mettre ses oeufs dans le même panier
@@monsieurrodolphe1 Merci pour cette video. J'ai demandé à un cabinet comptable et ils m'ont répondu que les travaux ne peuvent être mis en charges...que c'est forcément et obligatoirement amorti sur 10ans. Alors du coup je ne comprends plus. Vous pouvez m'éclairer ? Merci beaucoup !
@@sanm.392 Cela dépend de l'appréciation de l'expert comptable et des travaux, les gros travaux (hors construction) la durée est variable. De toute façon l'amortissement excédentaire est reporté, donc pas d'inquiétude ! 😊
@@monsieurrodolphe1 merci beaucoup beaucoup ! Le cabinet en ligne na pas demandé le type de travaux, juste le montant.... yen a pour approximativement 10000€ ...rénovation - peinture, cloisons pour séparation de 2 pièces, ajout wc, plomberie. Je pensais mettre les 10000€ en charge ...mais la simulation est faite sur la base d'amortissement sur 10ans. Si je change de cabinet comptable. .. je pourrai passer ces travaux en charge peut être ?
Faceți traducerea și în limba română ca să înțelegem și noi despre ce e vorba,
Peut-on passer du meublé au nu sur un même appartement ?
bien sur ! je te donne la reponse ici ! th-cam.com/video/Hw91b1vIZjo/w-d-xo.html
A bientôt,
Bonsoir Rodolphe, merci pour toutes tes vidéos
Ce soir Moral en Berne!!! recherche de stratégie pour pouvoir avancer compromis signer hier.refus de prendre ma procuration acte en main...
Mon projet achat d un immeuble de 300 M2 102200 euros acte en main travaux 100000 créations 4 logements T2,T3,studio et apport 40000 euros loyers estimes 2700 / mois pour 7 logements taxe foncière 800 donc
1 ere partie rénovée comprenant un T2 et 1 studio loué actuellement en nu pour 770 euros et un commerce à transformer en habitation sans imposition de parking
location meuble et achat en nom propre et en indivision avec mon compagnon non pacsé.
problème mon notaire n a pas utilise ma procuration Acte en main car la partie adverse a prétexter que le vendeur ferait une plus valus de 2000 euros à notre charge et le coût de l acte en main, ce soir je suis dégoûtée car je ne suis pas sur de continuer sur ce projet Quelle stratégie me conseillez vous? a la fin mon compagnon a signé ne sachant pas s il pouvait reporter la date au prix d achat de 94000 euros et ils ont mis la clause de substitution pour que moi je puisse prendre le crédit toute seule.
merci de me répondre Micheline ou de m appeler au 0613351119
J'essai de t'appeler demain?
@@monsieurrodolphe1 merci Rodolphe de ta promt réponse
Micheline
Une vidéo encore structurée et très enrichissante, expliquée de façon simple, pratique, cela démystifie le concept LMNP . merci Rodolphe .
Pour mon projet d immeuble nous avons envoyé la lettre de rétractation car trop compliqué et après la réception des devis des artisans le montant des travaux est 2 fois supérieur au prévisionnel ( les 3 planchers à changer ) nous ne voulons pas nous lancer sur du gros oeuvre).
j' ai une demande à te faire peux tu me suivre sur mon nouvel achat de A à Z? appelles moi pour quoi en discuter mon no de téléphone est sur le message au dessus.
@@michelineminga2325 j'essais de t'appeler des que J ai 5min ok?
Micheline
Ok Merci