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- เผยแพร่เมื่อ 18 ส.ค. 2024
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Hola a todos! Soy Pau Antó, inversor inmobiliario con más de 800 operaciones inmobiliarias a mis espaldas. En esta ocasión, me vuelvo a juntar con mi hermano, Ismael Antó, para analizar una inversión de nuestra gestora de inversiones, Monest Capital.
Para ello, vamos a calcular en directo su rentabilidad real a partir de nuestra herramienta en Excel que hemos utilizado en todas nuestras inversiones y que nos permite determinar si un piso es rentable o no en cuestión de minutos.
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#inversioninmobiliaria
00:00 - ¿Cómo analizar la rentabilidad de una inversión?
01:34 - ¿En qué consiste el Excel para analizar operaciones?
03:11 - Simulación de amortización de la hipoteca
03:47 - Análisis de los distintos tipos de rentabilidad para CRA
06:14 - Estimación de la revalorización de la vivienda a 10 años
11:09 - Importancia del interés compuesto a largo plazo
12:26 - Estimación de la revalorización de la vivienda a 25 años
¿No viste la primera parte? Analizamos una inversión de Monest Capital th-cam.com/video/QNu3sAEfCO8/w-d-xo.html
Me encantó todo el análisis y muchas gracias por compartir la proyección a 10 y 25 años que no la había pensado ni visto en otro podcast
Yo tengo un piso alquilado desde 2002 y despues de 21 años, la renta de alquiler es la misma, 50 euros mas o menos pero no sube. Quizas la razon es porque se ha construido mucho en la zona y eso ha mantenido los precios y que la gente tiene menos dinero. Lo que mas se ha revalorizado es el precio del.inmueble a pesar de toda la ampliacion de construccion.
En el cálculo de la rentabilidad neta se deben incluir los intereses del préstamo hipotecario. En el ejemplo, teniendo en cuenta ese dato, la rentabilidad neta quedaría sobre el 5% en lugar del 6,35%.
Qué decir, muchísimas gracias a los dos por esta transparencia, me dan muchas ganas de meterme en Inversor PRO.
Me gustan tus vídeos Pau, quiero más como estos,gracias Pau e Ismael!!!!
Qué GRANDES sois, y qué ganas de poder ser parte de la familia de inversor PRO. Gracias por toda la info que compartís.
Serás bienvenido cuando quieras! un saludo Carlos
Buen video, me he dado cuenta que todos los canales de inversion inmobiliaria los pisos no deben superar los 90000.00 o 100,000.00 para un alquiler minimo de 600 euros.
En america latina las tasas no bajan de 5% y ya con eso la inversion no es rentable
Y que pasa si el dinero que quieres invertir es un dinero que tienes en el banco y necesitas obtener un rendimiento. Por tanto, no se requiere hipoteca para la compra, es menos rentable?
Donde se paga a hacienda?? Practicamente una mensualidad hay que pagarla a hcaienda
Si la revalorización del piso y los alquileres suben al ritmo de la inflación, no estás ganando más porque el coste de vida también sube, estás ganando lo mismo que al principio
Si estás ganando más, lo que pasa que no aumenta tu poder adquisitivo. En términos reales estás ganando el +100% de la inflación, porque por un lado el alquiler sube al mismo ritmo que el IPC, con lo cual te quedas igual, y luego el precio de tu patrimonio aumenta también con el IPC. Evidentemente en el caso en que el alquiler, precio de venta e IPC vayan de la mano.
Sr Antó comence a seguir estos temas y a Vd hoy mismo y deseo hacer otra propuesta que por la que estoy con Vd vi por internet que en una ciudad media de Castilla y Leon con varios poligonos industriales y una estupenda comunicscion por carretera y ferrocarril AVE y convencional , la venta de un edificio de 147m2 de planta 2 alturas y la posibilidad legal de una tercera en la parte mas comercial de la ciudad por un precio total que yo profano en la materia me parece irrisorio a pesar de que se tendria que realizar una reforma total y la 3a planta no se puede realizar plazas de garaje y en caso de que el consistorio la autorizara se perderia la opcion de bojo comercial pero se podrian realuzar unos grandes trasteros para cada vivienda que podrian ser 5-6 mi pregunta es estaria dispuesto a financiar la compra , la reforma y todos los gastos un inversor o fondo de inversion el proyecto ( la fachada hay que mantenerla y no seria necesario el derrumbe total del interior del edificio ) por lo que el coste a pagar al ayuntamiento es mucho menor y por ultimo el precio del inmueble esta por debajo de los 100.000€ , nunca me he dedicado a estas gestiones , siempre me dedique al sector comercial en tres sectores venta de muebles llegando a jefe de tiendas , mensajeria y transporte , servicios urbanos y directos el 95% a empresas llegando a dtr de zona y servicio de telefonia y internet para pequeñas y grandes empresas ascendiendo a cordinador nacional de grandes cuentas hasta que a los 45 años un grave problema de salud me aparto de cualquier forma de vida que años de muy lenta recupetacion teniendo que pasar por una segunda intervencion cerebral y ahora por el maravilloso neurocirujano , los diferentes especialistas , enfermeras y el cuidado de mi esposa que tubo que renunciar a su puesto de Dtra de la principal agencia de una gran empresa en Madrid ligar donde yo tambien estaba puedo leer y escuchar con mucha atencion en algunos casos en dos o mas ocasiones y tengo un nivel de vida medicado y controlado medianamente aceptable y con bastante independencia pero con un 101×100 de mis cuidados medicos siendo un paciente ejemplar , como les digo yo estoy juvilado por incapacidad y por edad con ciertas limitaciones fisicas y sensoriales pero como antes les decia con mucha calma y atencion tengo la capacidad de pensar y empatizar con el mundo comercial y empresarial y hoy me llamo poderosamente la atencion ver este edificio por un error de vusqueda y me he quedado prendado de hasta ahora los pocos videos pude ver ya que cuando me despida de Vds en este tengo que tomar mi medicacion dejar de pensar relajarme lo maximo posible y descansar hasta mañana , saludos buenas noches
15:45 es interesante vender una vivienda siendo yo el promotor financiero , con tres condiciones junto con toda la parte legal a realizar por un profesional y legalizar ante notario 1a entrega del 20% del valor de venta ; 2a seguro de impagos y anticipación , nunca se venderá si la aseguradora no lo da viabilidad este seguro tendrá que realizarse todos los años mientras dure la financiación, si en algún año el comprador que hasta el pago del último mes del total del capital no pasará legalmente a ser propietario perdería el 20% inicial y tendría que dejar la propiedad en 30 días, 3a el pago de los seguros, IBI y comunidad lo pagaríamos la propiedad pero sería cargado al arrendatario futuro propietario en la renta de cada mes y finalizando todo esto estaría reflejado en el contrato notarial incluidos el tipo de interes fijo de la financiación con las subidas anual del IPC siendo como mínimo un 2% de mínimo a revalorizar el arrendamiento cada año , no se si me explico bien , ruego me aconsejen si es razonablemente viable hacer una venta así , un saludo
Excelente video. ¿Donde podemos descargar el Excel? Gracias!
Entrando a Inversor PRO lo recibes junto con otros 20 documentos más
Es posible empezar en este mundo, si hace 4 meses firmé una hipoteca para una casa que me estoy haciendo, y mi endeudamiento supone un 27%? Mejor intentar invertir con ahorros propios para intentar bajar ese índice? O apalancarme aumentando el mismo? Gracias!!!!
Hola Pau. Te sigo desde el principio de los tiempos. Por ello te pregunto si es posible comprar, reformar y vender como hacías antes. Yo lo que necesito es capitalizarme y más que ya soy mayor. Saludos
A qué te refieres con lo de cómo hacia antes?? Actualmente seguimos haciendo ese tipo de operaciones tanto a nivel personal como con alumnos e inversores
Muy informativo, gracias!
Que bueno el vídeo, Pau te sigo en TH-cam desde la pandemia, tengo que seguir ahorrando un poco 😬 pero me encantaría hacer cosas juntos!!! Todo llegará 🤞 como siempre ahí tenéis mi like 👍
Buenas tardes! Es posible acceder a la planilla?
Está solo disponible para los miembros de Inversor PRO
www.inversorpro.com
Buenas tardes Pau, ¿el Patrimonio generado en 10 años (sin contar Cash-flow) no debería ser el valor de mercado del inmueble a 10 años vista (esos 103.615€) menos la deuda pendiente de pago en el año 10 (de 52.176€)? Es decir, 51.438€.
Y de otra parte, cuando incluimos el Cash-flow en el patrimonio total en 10 años, el importe ascendería a 85.215€, ¿no es así?
Un saludo y muchas gracias!
Si la hipoteca es de 300€ y el alquiler es de 650€, ¿cuánto cobra al mes Monest Capital por gestionar el alquiler de este piso?
Hola Oscar! La tarifa de gestión es muy baja, de hecho lo hacemos con colaboradores locales para que la tarifa para los clientes sea lo más baja posible. Si te interesa, escríbenos y vemos cómo podemos ayudarte ;)
Muy interesante, gracias por compartir. Ojalá más personas en España conociesen lo que contáis. Falta mucho por mejorar en cultura financiera.
Una duda que no me cuadra: Si a 10 años vista tu "Patrimonio generado en 10 años" son 53.215€ ("Patrimonio en 10 años" 85.215€ - "inversión inicial" 32.000€), para 25 años vista, el "Patrimonio generado en 25 años" no debería de ser 204.989€ ("Patrimonio en 25 años" 236.989€ - "inversión inicial" 32.000€) en vez de los 136.989€ que estáis mostrando en el excel?
Me quedé con ganas de darme un baño en esa piscina, jeje 😊
Buenas, he entrado a inversión Pro, pero no he podido descargar el Excel solo ver el video
Hola Mateo, habla con Carmen o alguien del equipo para que te lo suministre. Saludos!!
En mi zona no puedo encontrar pisos a esos precios que comentas, si no es con una reforma costosa de por medio.
Por eso nos gusta animar a los inversores a invertir fuera de sus lugares de residencia, si viven en grandes ciudades.
Que es el indiice del 10%(8500) 4:56 ?es u impuesto??coobran 5000 por consseguir una proopiedad, que es ivi y quue es itp o ipp??
Impuestos de Transmisión Patrimonial (ITP): aproximadamente un 10% del valor de la compra.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Se paga todos los años y la cuantía depende donde esté el piso, m2,etc
Y sí, cobran 5000€ por las gestiones
Os voy a poner un ejemplo si tu compras una casa por 100.000 euros ya incluido reforma si hace fata o cualquier gasto y lo divides por el precio de alquiler que quieres por decir algo 600 euros así quedaría si es buena la inversion o no:
100.000/ 600=166.66 euros
Menos de 140 = Excepcional
140-160 = Muy Buena
160-175 = Ok
175-200 = Regular
Más de 200 = Mala
Donde está el Excel?
Lo tenemos en el programa de Inversor PRO para nuestros clientes
El cash flow es ingreso menos gastos.pero gastos no incluye cuota hipoteca ?
Incluye hipoteca e intereses
Vosotros compartirían ese Excel?
Donde conseguir el Excel 😊
Es de acceso exclusivo para los miembros de Inversor PRO
www.inversorpro.com
Y donde esta Excel?
en Inversor PRO!
No está mal, pero me resulta curioso donde una casa de 85.000 euros (sin necesitar reforma) - (y ya se que es un ejemplo) se alquile hoy por 650€, y en un futuro por 1.300€. Habría que adecuarse mas a la realidad y mostrar rentabilidades mas reales, aunque sean mas bajas. El excel lo soporta todo…un saludo
Hola Gonzalo! En Monest Capital hacemos operaciones con estos números, no es algo irreal! Cuando hablamos de alquiler a 1.300€ estamos hablando a muchos años vista. Seguramente si hace 20 años este piso se estaba alquilando por 200€ al mes (en realidad era en pesetas), parecería ilógico que hoy se alquile por 650€. Pero es real. Muchas veces el cortoplacismo no nos deja ver estas oportunidades inmobiliarias. Por supuesto, es un ejemplo. Y habrá operaciones con más y menos rentabilidad. Pero es un caso que podría perfectamente ser real (de hecho tenemos un edificio que venderemos los próximos meses en el que los números serán muuuy similares a esto)
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Podéis pasar ese excel?
Lo tienes disponible accediendo a Inversor PRO
Una rentabilidad de 6 a 9% me parece mala para el intensivo uso de capital y el tiempo de inversión que proponen
No estás teniendo en cuenta la revalorización del inmueble y la baja inversión de tiempo (gestión pasiva) además de contar con un activo tangible y real
@ la revalorización del 2% anual que me parece conservador pero en todo caso teniendo en cuenta el largo periodo de tiempo habría que analizar si se está ganando poder adquisitivo o conservándolo, hacerlo realmente pasivo bajaría considerablemente las utilidades (servicio de adquisición, seguro de impago, administración, seguro de reparaciones, etc) y lo tangible puede ser un pro y un contra (como lo has dicho el in-mueble no se mueve así que debo hacerlo yo) Mi perspectiva desde el exterior es que para entrar en este sector la sugerencia es generar ingresos masivos para luego aspirar a una rentabilidad de dos dígitos. Espero haberme expresado de forma respetuosa y crítica desde el punto de vista de análisis de inversión y no hacia tu video o tu canal, te agradezco todo lo que compartes de forma tan transparente.
Buen video, me he dado cuenta que todos los canales de inversion inmobiliaria los pisos no deben superar los 90000.00 o 100,000.00 para un alquiler minimo de 600 euros.
En america latina las tasas no bajan de 5% y ya con eso la inversion no es rentable